【研報】商辦物業管理行業系列深度報告一：空間深度廣度并存賽道優質多維成長-210401（46頁）.pdf

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1、商辦管理能力的深化空間：高需求與低回報不匹配，管理能力亟待提升消費水平提升+電商紅利見頂，線下消費機遇顯現消費水平持續提升，消費需求空間擴大。近十年內，國內消費水平持續快速提升。從居民消費和收入水平來看，居民消費水平自 2013 年以來，同比增速基本維持在 9%以上，其中有 4 年的增速超過 10%，同期居民人均可支配收入同比增速維持在8%以上，均領先同期的GDP 增速;從社會總體來看，雖然社會消費品零售總額增速漸緩，但仍保持長期保持在 8%以上，快于GDP 增長;同時，最終消費/GDP 總額從 2010 年的48.9%提升到 2019年的56%，獲得大幅提升。零售消費的快速增長將推動消費需求

2、空間逐漸擴大。電商紅利見頂，線下商業迎來機遇。中國的電商消費在過去十年內發展迅猛，對線下商業造成較大的沖擊。然而，現在國內電商消費行業已經接近成熟，成長速度開始減緩，商品網上零售額累計同比增速開始逐年下降，尤其其中偏向于服務性質的非實物商品網上零售額累計同比在 2020 年全年保持同比下降趨勢;網絡購物的交易額同比增速放緩，線上交易的獲客成本開始急劇上升，以電商零售巨頭阿里巴巴為例，根據億歐智庫測算，從2017 年二季度至今，阿里巴巴的線上獲客成本(線上獲客成本為當年新增一個活躍買家付出的成本，線上獲客成本=當期市場銷售費用/當期新增年活躍買家數量)已經從 2018 年一季度最低點的0.57

3、元提升到2020 年三季度的 3.22 元，增長4.65 倍，電商的紅利開始見頂，線上消費沖擊線下的難度漸高，此消彼長之下，線下商業重新獲得結構性發展機遇。部分品類線下仍具備優勢，相關線下消費具備韌性。從消費零售的品類來看，在一部分品類當中，線下消費仍具備優勢。根據德勤的相關調查，藥品零售當中超過51%的份額以線下銷售場景為主，而在餐飲、酒類和食品當中，線下銷售為主的份額分別為 41%、40%、26%，這些品類當中線下消費仍占據重要地位，被線上輕易取代的可能性較低，具備較強的韌性。綜合以上來看，國內消費水平處于快速提升的趨勢當中，預計未來潛力會被逐漸挖掘，消費需求空間擴大;同時，電商零售已經脫

4、離高速成長的階段，紅利見頂，增長減緩，加上部分商品品類線下場景仍具備優勢，線下零售消費結構性機遇顯現，有望借助消費需求擴張的東風，加快增長。第三產業提升迅速，推動辦公服務需求提振第三產業占比漸高，地位上升。中國第三產業發展迅速，從2005 年的7.74萬億元增長到 2019 年的 53.54 萬億元，CAGR 達到 14.8%，占比從 2005年的41.3%持續提升至2019 年的54.3%，為三產當中增長最快的部分;即便如此，對比世界主要發達國家來看，美國、英國、德國、日本等國家第三產業占 GDP 的比例均在 60%以上，中國第三產業依然存在較大的提升空間。三產從業人員增多，推動辦公服務需求

5、。與第三產業的快增大趨勢同步的是，第三產業相關就業人員人數也長期維持增長，2019 年中國第三產業相關就業人數達到3.67 億人，占總就業人數的比例從2005 年的31.4% 提升至2019 年的 47.4%，提升速度超過同期的產值占比，我們認為主要原因在于：1)以TMT 行業為主的服務業相關新興行業擴張較快，吸納人員就業的能力強;2)第二產業處在產業升級的過程中，效率優化，從事產品終端生產的人員占比逐漸減少，工作崗位向研發、銷售、管理等方面釋放轉換。此外，與主流發達國家第三產業從業人員占比70%以上的水平對比，中國第三產業從業人員的增加仍有潛力空間。針對逐漸增多的第三產業從業人中國第三產業重要性逐漸提升，產值占比提升，帶動第三產業就業人員數量增長;同時，對比主流發達國家，兩項指標均存在進一步提升的潛力;考慮到中國處在產業升級加速階段，預計就業人員向第三產業流動的趨勢將長期維持，辦公服務需求將會持續提升。