世邦魏理仕：2022年北京房地產市場回顧與2023年展望報告（14頁）.pdf

1、2022 年第四季度，全市錄得兩個新項目總計 12.1 萬平方米辦公面積交付使用，分別位于通州和金盞。受疫情影響，部分項目延期交付，使得全年新增供應錄得 31.1 萬平方米，僅為 2021 年新增供應總量的 1/4，為 2015 年以來最低，且近八成釋放于新興商務區。盡管商務活動受疫情延續影響，新租交易面積環比下降 8%，但企業整合、縮減、騰退現象有所緩解，使得全市凈吸納量結束了前兩個季度的負值回升至 1.7 萬平方米。金融穩居需求榜首，基金、保險和證券公司持續在優質樓宇和行業集聚的 CBD、金融街、東二環和麗澤等區域積極擴租和搬遷；TMT 需求集中在軟件開發，互聯網+服務亦見回暖；此外，能源

2、及公共事業類租戶的新租需求活躍度攀升。受全年互聯網行業退租影響，全年凈吸納量降至 6.3 萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在 2018-2020年的平均水平。制造、醫藥、能源等產業類租戶抓住升級搬遷的機會窗口，填補多個區域傳統租戶退潮后空白。此外，在市場不確定環境下，決策周期更短、更靈活的 2000平方米以下面積交易更容易落地，成為全年需求主力。全市空置率全年緩慢爬升，年末站上 18.7%，為 2010 年來最高位，但區域間走勢分化，差距縮?。篊BD 和東二環空置率同比進一步走低；新興商務區仍是空置率最高的區域，但隨著區域商務氛圍和知名度的不斷提升，麗澤和石景山去化領先，空置率降至 5

3、0%以下；科技企業集聚的中關村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場空置率均有不同程度的提升，其中不少區域此前常年可租面積緊俏，本輪調整后為租戶的進駐開啟了機會窗口。整體平均成交租金仍呈下降態勢，四季度同樣本環比下跌 0.5%至每月每平方米 382.2元，其中乙級寫字樓環比跌幅最大，甲級市場降幅逐季收窄。全年累計降幅 1.1%，子市場中，CBD 和大部分新興商務區保持穩健，其他商務區均出現不同幅度的降幅，其中望京、中關村和奧體全年租金跌幅靠前，為吸引租戶提供了更有利的條件?！耙?2022 年部分項目受疫情影響延期交付，2023 年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰，預計有八個新項

4、目總量近 78 萬平方米投放市場，且呈現多點開花的格局。而沒有新項目入市的 CBD、燕莎、望京等區域在上一輪租約到期后也有望釋放可觀的可租面積，助推新租需求落地。防疫政策調整后，北京政府發布助企紓困新 12 條，并有望后續出臺更多產業發展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。但前期市場去化仍有一定壓力，加上新增供應密集入市，空置率將持續攀升，可租面積集中的子市場仍有一定的租金下行空間。創新仍是驅動北京寫字樓需求的第一動力，數字經濟、網絡平臺、人工智能、金融科技、醫藥健康等北京傳統優勢領域有望重獲動能，而新能源、綠色低碳、傳統制造業轉型升級等也會為租賃需求創造新的增長點?！?022 年

5、第四季度北京零售物業市場無新增供應入市，部分原定年末開業項目因疫情影響延期。全年累計新增項目共計 41.4 萬平方米，絕大部分分布于外圍區域。市場持續聚焦于存量物業改造更新，王府井喜悅、五棵松萬達廣場等備受關注的項目緊密推進招商工作，并公布了 2023 年開業計劃。季內市場經歷全年第二輪靜默期，對消費活動影響凸顯，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現象，全市空置率環比上浮 0.5 個百分點至 7.7%。全年累計凈吸納量 30.2 萬平方米，主要集中在新開業項目聚集的豐臺、朝陽、大興等區，同期核心商圈的黃金地段更新迭代活躍不減。餐飲業態雖整體經營受疫情沖擊嚴重，但新晉品牌對北京市場信心不減，仍舊以 30

6、%的新增店鋪比例超過其他業態成為年度需求引擎，本季品牌能力強的高端或連鎖餐飲持續布局，如雍雅合鮮、松鶴樓蘇式湯面、添好運分別落位銀泰 in01、西單大悅城和朝陽合生匯。零售業態方面，核心商圈中高端服飾業績穩定，如 SKP、國貿商城等以奢侈品、輕奢商務、珠寶首飾等高端消費為主要定位的商業體持續繁榮并在季內錄得Chanel、Chole、Maison Margiela 等店鋪新增或升級。始祖鳥、Nike、波司登等戶外運動品牌拓店節奏穩健。AVATR、蔚來、集度、小鵬等新能源汽車品牌亦有表現，在選址人口密度較大的非核心商圈的同時，抓住空檔期入駐核心商圈標桿項目?？Х炔栾嫞ㄈ鐦窐凡?、M Stand、Sm

7、iley Tea）及烘焙甜品（如 Venchi、LeTAO、艾炒酸奶）等高頻率、低價位的大眾品類更新迭代較快，也是恢復“煙火氣”最快的業態。自疫情以來租金持續走低，全市降幅較上季度有所收窄，次級商圈降幅相對明顯。購物中心首層平均租金報價環比下調 0.7%至每天每平方米33.7 元，全年累計降幅 2.8%。疫情下招商及新店入駐進程緩慢，各方依舊持謹慎態勢，相比通過租金調整填補空鋪，業主更傾向維穩現有租戶?！?023 年北京零售物業市場預計會迎來 67.5 萬平方米的新開發及改造商業體，其中王府井、西長安街、通州運河核心區等商圈將成熱點，新項目開業將為市場注入新元素，有助推動消費活力的全面復蘇。隨

8、著疫情高峰回落，居民和外地游客出行和消費將逐步恢復，零售商的擴張預計在二季度重啟。更多首店、特色門店、網紅品牌加力布局，將助力新增項目的去化和優質存量項目的品牌和業態升級。核心商圈作為品牌布局首店的首選標的，其代表項目的客流量與銷售表現仍將引領市場。非核心商圈優質項目逐漸增多，也為地緣客群的社區消費需求提供更充盈、更高品質的選擇。隨著人群復流、商場復業、消費復興，北京零售物業市場的營收和租金都將觸底反彈，并逐步恢復到疫情前水平?！?022 年第四季度北京倉儲物流市場新增項目共計 30.0 萬平方米，分別位于房山、大興京南以及首次錄得高標倉儲入市的大興空港子市場。至此全年放量約 77.1 萬平方

9、米，突破歷史最高水平，除上述子市場外，順義空港、平谷馬坊和經開區亦有新項目入市，帶動年末空置率上升至 18.0%。北京市場在保供穩需上持續加力，本季度錄得多筆面積在 5000-15000 平方米的社區團購及生鮮電商類成交，數據中心及冷鏈租戶亦有表現，季內凈吸納量達到 13.6 萬平方米。全年凈吸納量 23.8 萬平方米亦創歷史新高，以第三方物流、醫藥、數據中心、冷鏈為主要需求引擎，其中第三方物流占據了全年新租總量的 34%。馬駒橋、大興京南及順義空港等核心子市場為主要活躍區域。隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的京內搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時高承租能力的剛需企業亦在如順義空港、經開區

10、等核心子市場表現活躍。新增供應密集入市和疫情影響下，季內全市平均租金增速較上季度有所放緩，同樣本比環比上漲 0.5%至每月每平方米 57.0 元，年度同比漲幅 2.9%。其中年漲幅最大的子市場當屬符合城配剛需的通州、大興京南及馬駒橋等區域。此外，廊坊連續第七個季度供應放量，本季于廣陽、固安及霸州子市場共計入市 61.0萬平方米的高標倉儲項目；而天津則在武清竣工一個高標倉儲項目，帶來 15.0 萬平方米的新增供應。全年看，環京區域中廊坊市場拔得頭籌，超過京津兩地新增供應總和。在當地物流市場承壓之下，業主降租引商策略取得成效，季內凈吸納量錄得 17.7 萬平方米，其中第三方物流貢獻了全年 72%的

11、新租面積。而天津受防疫政策影響市場波動較大，需求依然較為低迷，以第三方物流為絕對主力，空置率環比繼續攀升。租金方面，兩市本季度均加速下行，此前較穩健的廊坊北三縣和天津濱海新區、西青、北辰等子市場也開始松動?！?023 年北京倉儲物流市場預計仍將迎來 28.4 萬平方米的新增供應，其中平谷、密云及大興機場等新興區域將為核心區域外溢需求提供更多優質空間選擇。隨著土地供應政策持續放寬，這些區域在 2022 年亦有倉儲物流用地釋放，有望在長期逐步緩解北京城配供需矛盾，并填補地緣倉儲物流及產業發展需求的空白。同期廊坊和天津市場供應將繼續放量，2023 年預計入市合計 188 萬平方米新增供應。防疫政策的

12、開放將對當地租賃需求的復蘇和新增供應去化起到關鍵作用。除廊坊北三縣、天津武清及北辰等傳統子市場外，廊坊廣陽經開區、固安等新建項目眾多的近京子市場亦逐漸嶄露頭角，并有望為成本導向型租戶提供更多環京布局的選擇?！?022 年第四季度，北京商務園區市場迎來四個新項目交付使用，共計體量 27.9 萬平方米，至此全年新增供應量達到 60.5 萬平方米。2022 年迎來生命科學地產的供應小高峰，全年 8 個新項目中有 6 個定位醫藥及生命科學專用，分布在大興及經開區。在產業發展及政府產業導入支持下，此類新項目交付時均有不錯去化表現，同時也為市場帶來更多高品質、功能性的可租賃面積。本季度全市凈吸納量由負轉正

13、錄得 3.4 萬平方米，但頭部互聯網企業持續整合縮減面積，使得泛中關村集群連續第四個季度凈吸納量錄得負值，全年區域凈吸納量共計-19.3萬平方米，空置率攀升至歷史最高位 13.3%。而其他子市場四季度并未錄得明顯面積騰退，其中大興和經開區需求受生命科學地產新項目的拉動尤為明顯。四季度在疫情反復的影響下，整體市場活躍度較上半年繼續呈放緩態勢，主力去化需求來自成熟醫藥企業的擴租以及 TMT 類租戶的擴租和搬遷，另外以集成電路為主的工業品制造類租戶亦有表現。全市空置率全年同比上升 3.3 個百分點至 20.1%，子市場間空置率差距較前兩年收窄。受年內互聯網行業市場和政策環境變化持續影響，此前供不應求

14、的上地和中關村軟件園成為需求波動最大的區域；東升因新增供應集中且去化緩慢，空置率抬升最明顯；而電子城因需求疲弱空置率亦小幅爬升。北清路則憑借集成電路、生命科學等產業集聚優勢保持穩健。同時也有多個區域空置從前兩年高位回落：大興和經開區在生命科學以及智能制造等產業的帶動下，具備研發制造功能的項目出租率可觀，其衍生的商務辦公需求亦加速了區域內類辦公物業的去化；豐臺科技園在軌道交通、航空航天以及硬件科技為主的工業品制造行業的帶動下，下半年區域結束負的吸納表現，部份項目入駐情況好轉。四季度全市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降 0.4%，同比下降 0.9%，至每月每平方米 159.8 元，其中泛中關村

15、集群由于空置面積增加以及去化速度低于預期，越來越多業主下調租金以刺激市場需求。其他子市場中，經開區、豐臺科技園和電子城在去化壓力下租金仍在下降通道?！?023 年北京商務園市場預計會有 11 個新項目總量近 117 萬平方米投放到市場，迎來歷史供應高峰。其中超過七成位于泛中關村集群，新項目的密集入市預計給區內面積去化帶來一定壓力。大興和經開區將繼續為市場帶來生命科學專項園區，為產業提供優質空間支持。防疫政策調整后，北京政府全力推進高精尖產業發展和國際科創中心建設戰略。2022 年發布的中關村示范區“1+5”系列資金支持政策以及北京市關于實施“三大工程”進一步支持和服務高新技術企業發展的若干措施

16、，明確了以中關村一區十六園為重點地域，以新一代信息技術、人工智能、集成電路、大數據、醫藥健康、智能網汽車為重點領域的高精尖產業發展思路，商務園區發展的重要性進一步提升。隨著疫情等不確定因素的緩解，市場活躍度將逐步回暖，但新項目的集中交付使得租金仍有下行壓力，個別供需平衡的子市場預計保持平穩?！?022 年第四季度北京物業投資市場共錄得 12 筆市場交易，交易金額達 157.8 億元，季度交易額環比上漲 91%，但較去年同期水平仍微降 12%。其中國壽投資以 64.04 億元競得麗澤通用時代中心 85%股權，成為季內乃至全年單筆金額最高的交易。全年市場活躍度表現有所放緩，共達成 34 筆交易，超

17、過七成交易筆數來自 10 億以下的小體量成交，致使全年交易額同比下滑 54%錄得 327.8 億元。國有資本，包括保險、地產基金、企業、城投等各類主體入場布局，共完成 7 筆成交并占總金額的 82%。全年看，自用型買家共完成 17 筆成交，占總成交額的 37%，在投資需求低迷時成為北京市場的第一護盤手。受益于有更多體量大、有穩定現金流的核心型資產釋放到市場，機構投資者成為市場最重要的投資需求來源，占成交總額 35%，且貢獻全年金額最高的兩筆交易。境外投資者活躍度在年末有所恢復，并開始涉足不良資產、另類資產等風險和技術門檻都更高的資產類別，如凱德通過法拍購入位于 CBD的博瑞大廈，以及趣存收購樂

18、華梅蘭家居超市以改造為自助式倉儲。從投資物業類型看，盡管寫字樓作為避險型資產成為全年投資交易的絕對主角，在全年成交額中的占比較往年有進一步提升，但四季度受 REITs 一、二級市場表現活躍和政府引導扶持政策不斷出臺的推動，以長租公寓為投資或改造目的的交易數量明顯增加。在市場租金下降和資本化率上升的雙重因素疊加之下，寫字樓和零售物業銷售價格全年下行。而受本地市場新增供應放量和國外主要經濟體加息影響，此前處于下行通道的倉儲物流資本化率也在年末觸底回升。然而，受此前疫情和宏觀經濟不確定性影響，市場投資需求的潛能未能得到有效釋放，物業所有方不得不通過非市場化途徑處置資產或尋求退出，全年法拍、關聯交易數

19、量增加即市場流動性欠佳的側面反映。隨著年末防疫政策調整和經濟基本面明朗向好，買賣雙方對交易資產的評估將取得更大程度的一致，有利于市場化成交的達成?！半S著疫情管控全面開放，國內開始全力拼經濟，商務活動加速恢復，金融環境持續向好，將極大提振 2023 年投資者對商業地產投資信心。當前的北京物業投資市場，處于價值洼地的優質稀缺資產涌現，將吸引有敏銳洞察的長期投資者加速在周期底部布局。隨著更多元的投資主體開始或重啟對北京市場的配置，市場化的交易將重新活躍并占據市場主導。近期，證監會表示研究推動 REITs 試點范圍拓展至市場化的長租房及商業不動產等領域，也為有穩定現金流的優質物業帶來重大利好。隨著買賣雙方心態成熟度的提升，以未來租金收入和資產運營表現為核心判斷依據的價值投資思維日益成為市場主流，交易雙方的預期差異將縮小，有利于促進交易達成?！?/p>