1、ULI全球可持續發展展望2023城市土地學會（ULI）簡介城市土地學會是一個會員制的全球性組織，由 4.5 萬余名房地產和城市開發專業人士組成，致力于推動學會的宗旨：為全球社區塑造與時俱進的建設環境。城市土地學會成員均為來自行業不同領域不同學科的代表，包括開發商、業主、投資人、建筑師、城市規劃師、公共官員、房地產經紀人、評估人、律師、工程師、金融家和專業學者。學會成立于 1936 年，在美洲、歐洲和亞太區均設有分支機構，會員遍及 80 個國家和地區。如欲了解更多信息，敬請訪問 uli.org 或者在 Twitter、Facebook、LinkedIn 和 Instagram 上關注城市土地學會

2、。ULI Randall Lewis 房地產可持續發展中心（ULI Randall Lewis Center for Sustainability in Real Estate）簡介ULI Randall Lewis 房地產可持續發展中心致力于在世界各地創建健康、韌性和高性能的社區。該中心通過發起“綠色足跡”、“建設健康場所”和“城市韌性”等項目，為房地產和土地利用專業人士提供引領和支持，以投資于節能、健康、韌性和可持續的建筑及社區。ULI 美 洲 可 持 續 發 展 委 員 會（ULI Americas Sustainable Development Council）簡介 ULI 美洲可持續

3、發展委員會（SDC）旨在促進房地產行業采用和實施符合可持續性、韌性及健康的標準。SDC 為業內人士提供平臺，使其互相交流新興最佳實踐，包 括項目計劃、融資、補貼、設計、建設、運營等各方面，促進三重底線（triple-bottom-line）效益，同時培養更為可持續的建筑環境。ULI 亞太區韌性城市委員會（ULI Asia Pacific Resilient Cities Council）簡介ULI 亞太區韌性城市委員會致力于分享最佳實踐，并收集建筑環境碳減排、應對氣候變化相關方法的意見。ULI 歐洲可持續發展委員會（ULI Europe Sustainability Council）簡介ULI

4、 歐洲可持續發展委員會聚集了歐洲各地的投資人、租客、開發商、政府官員和學者。他們共同探討可持續發展的最佳實踐。委員會研究一系列問題從調查新方式以衡量個別建筑的環境性能或社會貢獻，到確保歐洲城市成功且可持續發展的長期規劃考慮事項。.Ferguson Partners 簡介Ferguson Partners 是全球房地產行業領先的人才管理和戰略咨詢公司，提供以下專門服務：高管和董事招聘以及商業咨詢服務，包括組織、財務和戰略咨詢。這家全球性的公司在全球設有 11個辦事處，致力于提供個性化的客戶服務和綜合人才管理解決方案，為房地產、基礎設施、酒店和醫療保健服務行業提供一流的解決方案。30 多年來，Fe

5、rguson Partners 一直是各種規模的公司和眾多行業的資深領袖所信任的顧問。本報告是在 Ferguson Partners 的贊助下完成的。推薦書目列表：城市土地學會 2023年ULI全球可持續發展展望 華盛頓特區：2023年城市土地學會 2023年城市土地學會版權所有。未經版權所有者的書面許可，禁止復制或使用本出版物的全部或任何部分內容。城市土地學會 華盛頓特區西北大街 2001 L 號 200 室郵編：20036-4948 ii2023年ULI全球可持續發展展望作者Lucy A.Scott PEI 房地產資本副總編城市土地學會項目組成員Marta Schantz ULI Rand

6、all Lewis 房地產可持續發展中心聯合執行董事Emily Zhang ULI 建設健康場所中心高級協理Lindsay Brugger ULI 城市韌性中心副總裁Sophie Chick ULI 歐洲研究與咨詢服務副總裁 Lisette van Doorn ULI 歐洲首席執行官Joey Udrea ULI 歐洲研究與咨詢服務經理 James A.Mulligan 高級編輯Sara Proehl LLC 手稿編輯Brandon Weil 藝術總監Hayley McMillon 平面設計師報告團隊2023年ULI全球可持續發展展望iii參與會員ULI 美洲可持續發展委員會Mark Bhasi

7、nNYU Stern School of BusinessKatie BlumEast West PartnersDavid CropperSan Francisco Bay Area Developer and InvestorCarlos de IcazaCreelJohn EddyArupDavid FordWalter P Moore and Associates Inc.Andy GowderAusten&Gowder LLCJulie HiromotoHKSSonia KhannaForbright BankVarun KohliBattery Park City Authorit

8、yMelissa KroskeyWoodWorksJon MoellerBlocPowerBrandon MorganVulcan LLCBen MyersBoston PropertiesScott ParkerDesignWorks,L.C.Julianne PolancoClimate Heritage NetworkByron RenfroOrchard Commercial Inc.Rob RydelOZ ArchitectureJudi SchweitzerSchweitzer&Associates Inc.John ShardlowStantecJack SmithNelson

9、Mullins Riley&Scarborough LLPRives TaylorGenslerPeter TomaiSpecific Performance Inc.ULI 亞太區韌性城市委員會Chris BrookeLink Asset ManagementMaggie BrookeProfessional Property Services GroupNicolas BrookeProfessional Property Services GroupChungha ChaReimagining Cities FoundationBernie DevineYardiScott DunnAE

10、COMEli KonvitzAtkinsMavis MaGreen GenerationBuds WenceslaoD.M.Wenceslao GroupULI 歐洲可持續發展委員會 Clarissa AlfrinkUNStudioStan BertramPGGMEric BloyaertATENORSADaniel ChangHines Julien DaclinAllianz Real EstateBen DaltonOrion Capital ManagersJi Won DaunisAllianz Real EstateStephan DeurerECO OFFICE GmbH&Co.

11、KGCharlotte JacquesSchrodersInger KammeraatMVRDVStephen LawlerValue Retail Management LimitedMarie MaggiordomoGoodman Management ServicesElsa MonteiroSonae SierraMonica O NeillImmobel Capital PartnersAyosha OrthBuildingMindsLars Ostenfeld RiemannRambollJorge Prez de Leza EguigurenMetrovacesa S.A.Man

12、uela RaininiAllianz Real EstateRoger ToussaintLongevity PartnersCees van der SpekEDGEPablo VillarejoTechnical University of MadridMax WalmsleyLaSalle Investment Management其他參與者Christina ChiuEmpire State Realty TrustPeter CosmetatosCommercial Real Estate Finance CouncilJonathan HannamTaronga Ventures

13、David IronsideLaSalle Investment Management Pamela ThomasCPP Investments2023年ULI全球可持續發展展望iv2 前言3 簡介4 針對宏觀經濟 的復雜情況 調整ESG戰略7 將轉型風險 納入交易和估值中10 利用協作的力量14 應對全球洪災挑戰 17 響應政府影響 20 結論目錄今年我們為再次贊助 ULI 全球可持續發展展望而倍感自豪。這是一個極好的機會，可以聽取專家們對于 2023 年的預期，并了解各市場當下可見的創新動力。本出版物反映了來自 ULI 美洲可持續發展委員會、ULI 亞太區韌性城市委員會以及 ULI 歐洲可

14、持續發展委員會的ULI 會員領導人在圓桌會議上闡述的見解，并強調了在2023 年我們向更可持續的建筑環境邁進過程中應關注的關鍵主題。本報告中所強調的五個關鍵問題涉及的明顯信息是非常緊迫的。例如，鑒于俄烏沖突使得能源成本迅速上升，我們不得不面對能源效率問題，因此本報告背后的思想領袖呼吁我們應該更加關注創造條件實現能源獨立。同時，法規要求圍繞環境、社會和治理（ESG）戰略進行更廣泛和更深入的披露-例如，截至撰寫本報告時，歐盟的 可持續金融披露法規還是強制性的。因此，公司被要求增加在可持續發展風險和不利的環境和社會影響方面的透明度。最起碼，為遏制最嚴重的氣候變化，房地產行業在未來幾年達到減排目標是至

15、關重要的。本報告的撰寫人認為，合作對于制定戰略和解決方案至關重要，特別是圍繞能源安全和社會可持續性，而且這種想法似乎正在逐漸深入人心，因為現在可持續性包括健康、福祉和社區韌性等主題。正如美國參與人士所承認的那樣，本報告還呼吁，可持續性必須輔以環境正義感，特別是對居住在業主所開發的建筑附近的人們。這種全面的方法需要制定長期戰略和針對全市范圍的解決方案，以解決包括食品安全、資源豐富性和洪水緩解等在內的一系列問題。Ferguson Partners 認識到在今天的全球市場中，基本的道德和信托責任要求在 ESG 企業戰略和領導力設計與發展方面有明確的目標和深思熟慮的方法。為了實現這些目標，我們正在與各

16、組織合作，確定和優先考慮關鍵的領導力要求，并確保選擇適當的人才。同時，我們全面評估一個組織所有與 ESG 相關的機會，提供從薪酬到組織結構等領域的咨詢服務。我們的目標是幫助企業制定、發展和管理 ESG 和可持續發展戰略，通過可衡量的結果實現其ESG 目標。在全球面臨日益嚴重的氣候危機背景下，像 ULI 全球可持續發展展望這樣的報告以及 ULI 召集專家提高相關意識和分享最佳實踐等出色的工作，將有助于在所有這些重要問題上取得亟需的進展。Matthew HardyFerguson Partners 澳大利亞及新西蘭負責人，全球 ESG 負責人Gemma BurgessFerguson Partne

17、rs 全球首席執行官前言22023年ULI全球可持續發展展望城市土地學會希望讓其會員了解可持續房地產方面的最新話題和問題。2022 年底，ULI 的 Randall Lewis 房地產可持續發展中心與 ULI 美洲可持續發展委員會、ULI 亞太區韌性城市委員會和 ULI 歐洲可持續發展委員會的成員舉行了圓桌討論，對 2023 年進行了展望。會員們討論了以下問題：哪些可持續發展的話題和問題的熱度正在上升？為什么這些話題和問題很重要？未來行業應該采取哪些行動？根據與會人員分享的專家知識，ULI 確定了五個問題，這些問題將在未來幾個月及以后影響房地產決策：針對宏觀經濟的復雜情況調整 ESG 戰略 將

18、轉型風險納入交易和估值中 利用協作的力量 應對全球洪水挑戰 響應政府影響正如聯合國秘書長安東尼奧 古特雷斯在 2022 年聯合國氣候峰會（COP27）上所說，世界正處于“氣候混亂“之中。這意味著創建可持續的建筑環境是一個至關重要的任務。然而，這也意味著，業主需要更多地考慮如何減緩氣候災害和極端天氣對房地產資產造成的物理風險和已經發生的破壞。今天，極端天氣事件頻發，對人身和財產造成了切實的物質損失。能源價格飆升。轉型風險增加了氣候行動的壓力。同時，正如ULI的 2023年歐洲房地產市場新興趨勢報告所反映的，負責任的資本主義被視為房地產公司的必由之路-不僅是為了投資人和租客，也是為了整個社會?，F在

19、，氣候危機是一場人道主義危機，房地產行業有責任解決。因此，ESG社會動力學給業主帶來了挑戰，例如轉向更清潔的能源形式，以便保護那些收入最低的人免受高能源價格的負擔，并確保低價值的資產不會被去碳化經濟所拋棄。只有全系統范圍的緊急轉型才能避免氣候災難-聯合國如是說，并在 2022 年 10 月聲明“沒有可靠的途徑”可以避免本世紀全球變暖 1.5 攝氏度。埃森哲發現，如果不在2030 年前將減排速度提高一倍，幾乎所有（93%）作出凈零排放承諾的公司都將無法實現其目標。在此背景下，全球可持續發展展望圓桌會議的與會者敦促房地產公司不要因為經濟衰退和市場下行周期的短期壓力而偏離這些更廣泛的現實情況。圓桌會

20、議的討論者愈發擔憂經濟衰退有可能將人們的注意力從環境、社會和治理（ESG）方面轉移到其他方面，例如，推遲建筑脫碳和實現凈零排放所需的資本支出。對房地產行業來說，利率上升將導致資本價值大幅下降和貸款困難，這意味著未來一年許多公司可能將難以實現其 ESG 愿景。但是，正如著名的加拿大氣候科學家Katharine Hayhoe 最近所說，氣候變化是一個“威脅倍增器”，也就是說雖然它不一定會產生新的問題，但它會使我們已經存在的問題變得更加糟糕。就房地產而言，這意味著債務危機導致的資本價值下降只會因氣候危機而加劇。例如，為了確保如今的杠桿率，如果一項資產沒有明確的脫碳路徑，那么已經因為宏觀經濟的不確定性

21、而對提供融資感到緊張的放款人將進一步被勸阻。因此，無論經濟形勢如何，轉型風險仍然是 2023 年的一個關鍵問題。這些資產價值的風險來自于向低碳經濟的轉變和使用新的、非化石燃料的能源。這些風險可能來自于，例如，監管變化、經濟轉型、以及資源的可用性和價格的變化。放款人、保險公司、買家和租客現在都需要更多關于資產與這些風險之間關系的細節，這種勢頭只會加快，特別是當有更好的工具、更明確的行業標準和基準使得透明度更高時。簡介32023年ULI全球可持續發展展望1針對宏觀經濟的復雜情況 調整ESG戰略最大的挑戰是如何在我們所承受的短期回報壓力和為實現可持續發展目標所需的投資之間取得平衡?！盓LSA MON

22、TEIRO葡萄牙里斯本 可持續負責人 Sonae Sierra41針對宏觀經濟 的復雜情況調整ESG戰略在經濟困難時期保持盈利的壓力與將資本用于長期環境收益的需要之間取得平衡，將是 2023 年房地產行業面臨的最大挑戰之一。持續的高通脹、建筑成本和能源價格高企，以及籠罩在全球的經濟衰退陰云，威脅著未來一年可持續發展的進展，因為它們轉移了房地產公司的注意力，惡化了任何可持續發展升級的商業案例。本報告的撰稿人擔心的是 2023 年整個市場的融資成本將增加，可能會使資本從必要的基本改造措施和升級外流。但這并不是不作為的借口。因此，這些撰稿人敦促市場參與者為環境進步留出資金，并抵制為省錢而偷工減料的壓

23、力-有人說這種應對機制已經很明顯了。限制可持續發展行動的誘惑與對解決方案的需求日益增長的緊迫感相互矛盾，而且是平行發展的。俄烏沖突也影響了可持續發展的議程。能源市場的不穩定意味著租客將會高度關注削減成本。天然氣價格的上漲可能會增加對節能資產的競爭，因為企業要降低成本，在這個過程中，他們將尋求與積極的業主合作，找到優化能源成本的方法。在未來幾個月里，投資人需要考慮的關鍵問題是保持對ESG 升級和創新的資本供給。圓桌會議與會者敦促業界考慮：高能源價格意味著沒有計劃進行能源升級的業主可能面臨租客不續租的情況，租客會尋求其他地方更節能的空間。房地產業主經常提到將租金與通貨膨脹掛鉤的能力是確保收入與價格

24、上漲保持同步的一種方式。但是，如果能源價格攀升到如此程度，那么實際情況將是很難收取高租金。因此，經濟衰退并沒有改變減少房地產資產脫碳的緊迫性-這些資產占全球碳排放的 39%。必須做出額外的努力，以確保能夠恪守提高建筑能效標準的承諾，助力維護未來的資產價值和推動凈零碳發展，這將有助于各國實現 巴黎協定的目標。巴黎協定是一個具有國際約束力的條約，旨在將全球變暖限制在 2%以下。目前，房地產行業在這方面的發展還相對滯后。例如，房地產咨詢公司第一太平戴維斯的數據顯示，在歐洲，大約 85%的總存量，相當于 2.2 億多座建筑，是在 2001年之前建造的，與目前的能效標準相比，效率不高。52023年ULI

25、全球可持續發展展望為了實現歐洲 2030 年的氣候目標，未來十年需要 3.5 萬億歐元（3.7 萬億美元）的投資，用于建筑改造以實現脫碳。然而，Green Finance Institute 的報告指出，現今每年只有 1%的建筑進行了節能改造。像紐約帝國大廈挑戰這樣的公共/私人合作關系已經成為克服認知障礙的積極案例，但低收入、資源有限的業主仍將難以達到目標。預計全球的政策制定者將繼續推動地主和業主實現凈零碳目標，而不考慮充滿不確定性的宏觀經濟形勢。同樣突出的問題是，隨著氣候“混亂“越來越明顯，投資經理們越來越難以忽視 ESG 作為信用義務的一個永遠重要的原則。來自投資人的壓力也是 ESG 一個

26、驅動因素。領盛投資管理公司 Encore+的基金經理 David Ironside 再次強調了在當前經濟形勢下采取行動的理由，他指出：“當然，我們參與度最高且見多識廣的投資人認識到投資是必要的，否則資產就有被淘汰的風險。這基本上可以歸結為一個短期侵蝕的決定，以避免長期的、更深的侵蝕?！眻A桌會議的與會者回顧了極端天氣事件的頻率：2022 年夏季歐洲部分地區的破壞性熱浪；香港破紀錄的降雨量；以及美國的特大干旱，導致了至少 1200 年來最干旱的二十年。在資產層面上，這些事件使資產面臨一系列風險；物理損壞；無法吸引資本的注意力-投資或買家，以及租客；并危及保險的可負擔性和可獲得性。澳大利亞 Taro

27、nga Ventures（投資于建筑環境技術創新）的聯合創始人兼管理合伙人 Jonathan Hannam 指出：“當涉及到退出戰略時，可持續性的這游戲就愈發凸顯，影響到價值以及吸引資金和潛在買家的能力。當前，顯而易見的是全球機構投資人愿意為綠色、清潔和聯網的建筑支付額外的費用，同時，許多租客也表明，他們也愿意這些類型的資產支付更高的租金。同時，不斷攀升的能源成本進一步增加了建材的成本，如鋼鐵、混凝土、玻璃和鋁。正如圓桌會議與會者所承認的，能源危機有助于引起人們對生產材料的能耗等問題的關注，而生產材料的能耗也是一個建筑終身總能耗的組成部分。這可以鼓勵整個行業“深入挖掘“更多的可持續材料的解決方

28、案。正如領盛投資管理公司的投資組合助理經理 Max Walmsley所說：“這有一個道德風險。你必須仔細平衡你對投資人的信托責任和你保護地球的雄心。脫碳和價值創造之間是存在一個和諧的最有效擊球點的?！绷私飧嘞嚓P信息：美國和加拿大房地產市場新興趨勢歐洲房地產市場新興趨勢62023年ULI全球可持續發展展望2將轉型風險 納入交易和估值中越來越多的估價師和出資人認為需要對風險進行定價和減少風險?！盨COTT DUNN新加坡 AECOM 亞洲首席戰略官72將轉型風險 納入交易和估值中轉型風險是與業務有關的風險，伴隨著社會和經濟向低碳和更加氣候友好的未來轉變。這些風險可能包括政策和監管風險、技術和資源

29、風險、市場風險、聲譽風險和法律風險。在未來幾個月，房地產公司必須更加關注這些風險，跟上那些已經將這些風險優先考慮的公司。圓桌會議的與會者反映，目前正在開展大量工作，圍繞轉型風險設計緩解和退出計劃，亞洲的圓桌會議舉例說，香港的公共部門現在希望在政府設施的投標中看到脫碳戰略。房地產行業將在監管的推動下繼續應對轉型風險，其透明度將反映在交易和估值中。氣候相關金融信息披露工作組（TCFD）為報告氣候相關金融風險無償提供了一個框架，而英國等國家已經開始將其轉變為某些經濟部門的強制性要求。2022 年底，歐盟通過了 企業可持續發展報告指令，將要求企業報告各種 ESG 事項。這一要求將從 2024 年開始分

30、階段生效。在美國，證券交易委員會預計將在 2023 年初敲定其要求美國上市公司提交與 TCFD 相一致的報告的提案，該提案將分階段生效。銀行面臨的監管壓力也越來越大。2022 年 11月，歐洲央行表示，它希望銀行改善評估氣候相關風險的方式，并為 2024 年設定新的合規目標。同時，保險公司也在要求對物理風險進行更細致的評估。要考慮的其他類型的轉型風險包括資產對監管要求的適應程度。而范圍 3 的排放-即報告公司的供應鏈中發生的間接排放-正日益被視為轉型風險的一個重要方面。例如，在 2022 年 11 月，國際可持續發展標準委員會一致投票，要求公司披露范圍 1、范圍 2 和范圍 3 的溫室氣體排放

31、情況。評估建筑物的轉型風險并相應地調整回報預期將是 2023年的一個主要議題。目前沒有固定的方法，沒有共同的標準，來將這種風險納入估價，這本身就是一個話題；也沒有相關披露，這阻礙了整個事情的進程。目前有兩個陣營：一個是了解情況并正在內部做功課的人，另一個是不了解或還不認為這很重要的人。迄今為止，業內很少有人考慮脫碳成本，更少有人著手為此采取行動。但人們逐漸意識到，脫碳是有代價的，需要將風險反映在資產的價值中。82023年ULI全球可持續發展展望然而，“C Change”是 ULI 歐洲發起的一項重要倡議，以確保業內人士能夠獲得關于脫碳的實際解決方案和教育。2022 年10月，ULI 歐洲推出了

32、這一標準評估方法，以助力轉型風險成本的評估更加透明和一致。該組織正在敦促廣泛采用該方法，以抵御 ULI 歐洲首席執行官 Lisette van Doorn 所說的房地產定價中的“碳泡沫”。她認為，目前的建筑價值“過高”，因為它們在很大程度上沒有根據它們的脫碳狀況進行估值。領盛投資管理公司的 Max Walmsley 表示同意，他指出：“我們相信未來將收獲碳調整的回報。請將此納入你的測算模式?！币晃粓A桌會議的與會者從可出售性的角度以及僅從轉型風險被轉移到下一個買家的角度提出了退出戰略的問題，反映出圍繞氣候危機的道德要求是建立在資產的長期前景之上的。圓桌會議與會者強調，2050 年并不遙遠，因為那

33、些持有期相對較長的業主可能就是那些希望在那個時候或接近那個時候出售的業主。然而，Green Generation 亞洲區項目經理 Mavis Ma 指出，即使是短期的業主也需要提前計劃?！比绻麡I主沒有為潛在的買家制定長期的凈零商業計劃，那么很快就會面臨一個挑戰。因為該買家很可能在需要實現更廣泛的凈零目標的時候才接手?！痹谑召彿矫?，在尋求潛在資產的環境、社會和治理信息時，圍繞轉型風險進行的買家盡職調查過程演變得愈來愈復雜。波士頓地產的可持續發展副總裁 Ben Myers 深度闡釋了其流程：“在收購盡職調查中，我們要核實能源之星投資組合管理賬戶以及 LEED 認證狀態。而目前 ESG 的合規性考量

34、是相當寬泛的，有兩周的時間來弄清楚一項資產是否符合當地的建筑性能標準，其中包括用情景分析和工具來分析氣候變化的物理風險?！睘樽珜懕緢蟾娑M行的采訪表明，需要采取重大措施來了解資產層面的風險，以及如何在適應中減緩風險。CPP Investments 的美國房地產投資董事總經理 Pamela Thomas 確認并指出：”我們看到了與可持續發展目標有關的運營、估值和退出風險。我們繼續提高分析能力，以持續評估物理風險和轉型風險，其中包括對資產的直接影響和對市場、系統和社會的間接影響，即資產與它們之間的相互作用。了解資產的氣候風險，包括擱淺風險，是我們房地產團隊的一個重要工具?！迸c會者對這些助力評估的技

35、術發展感到振奮，因為可靠的數據和分析工具更加容易獲得，因而可在此過程中進行協助。以氣候建模工具為例，在預測特定天氣模式的準確性方面它們目前正經歷著快速轉變。同時，建筑運營系統在建筑和投資組合層面發力，幫助指導脫碳途徑。撰稿人對探索人工智能建模的潛力充滿期待，因為它可以幫助行業更快地實現凈零目標。為糟糕的市場形勢而拒絕承認其需要評估和解決轉型風險。融資成本的提高令資本價值下降，與會者警告說，現在可能不是進行轉型風險評估的理想時間。帝國地產信托公司的執行副總裁兼首席運營官和首席財務官 Christina Chiu 談到公司的戰略時說：“與氣候有關的投資，有的是短期的，有的是長期的，我們可以在看到實

36、現投資回報目標的情況下進行投資。我們的成功是基于我們長期以來的業內領導地位以及減少建筑物能耗和溫室氣體排放的承諾”。了解更多相關信息：C Change:轉型風險評估咨詢指南 將可持續性納入房地產交易92023年ULI全球可持續發展展望3利用 協作的力量我們不應為保護地球而競爭?！盜NGER KAMMERAAT荷蘭鹿特丹 MVRDV總經理10在應對氣候變化方面房地產行業不能單打獨斗。報告撰寫人指出，在保護面臨海平面上升、風暴、高溫和洪水風險的城市方面，還有很多工作要做。而且在 2023 年，我們必須繼續努力減緩和適應這些風險。同時，圓桌會議指出，房地產從業者必須努力確保向低碳經濟的轉型是公正的，

37、不會讓相對貧困的社區落于人后。事實證明，整個房地產價值鏈的相互協作對實現全球可持續發展目標至關重要。這種合作包括房地產與政府、社區成員、租客和供應鏈并肩工作。這表明 ESG 的社會元素-保護社區免受氣候危機的影響-正在得到真正的重視。越來越多的市場參與者正在接受整體性的方法并將其作為變革的重要驅動力，特別是在 ESG 的“S”方面。這種方法在資產管理方面的復雜性要低一層次。投資人意識到，如果一個城市中大多數建筑都需要大量投資以達到脫碳目標，那面對這種挑戰，創建一個單一的凈零碳建筑顯得過于短視；受訪者談到，需要通過整個房地產價值鏈的公共和私營部門合作，幫助在城市層面實現凈零碳義務。例如，在明尼蘇

38、達州的一個項目正是采用了這樣的合作關系。該項目在一塊 115 英畝（47 公頃）的土地上開發一個以交通為導向的凈零區，其中包括一個區域能源計劃。該項目是 ULI 首屆“凈零動力“項目組的七個項目之一，旨在匯集公共和私營部門的力量，解決當地在脫碳方面的挑戰，為房地產業主（及其他相關方）提供加快碳減排的想法和策略。地方當局，如紐約的炮臺公園城市管理局，正在探索通過區域能源系統、共享能源采購等方式為各個物業帶來綜合效益。圓桌會議強調，有了這樣的合作，業界不應忽視動員大規模行為轉變的必要性-其規模相當于新冠疫情期間的規模-以有意義的方式幫助降低各社區和城市的碳足跡。在歐洲，許多城市政府，包括倫敦和布魯

39、塞爾市政府，在用盡所有再利用、翻新和變更用途等選擇之前，不會3利用 協作的力量112023年ULI全球可持續發展展望促說。Cropper 還評論說，這將是 2023 年及以后的一個話題。撰稿人在報告中提出，將建筑的利用視為建筑環境中可持續性的一個解決方案是一個新出現的話題。這個愿景的一部分是探索周圍社區使用空間的方式，例如，一個地區已經存在的設施不要重復建設，并優化資產來創造更有活力的場所。開發商正致力于某一地區的建筑和設施多樣化，同時保留備選方案，以適應不斷變化的需求。房地產商幫助社區提高可持續性的另一種方式是超越他們自己建筑的界限，調查他們如何與社區合作，助力食品和能源安全。其中一個例子是

40、慕尼黑 Neuperlach 區的 Hines“aer”辦公大樓-在那里，一棟因重新分類而空置的大樓已成為一個臨時的社區中心，其中包括一個社區廚房，每天可提供多達 10,000 份膳食（使用臨期食品）。注重租客福祉的健康建筑正在成為可持續建筑整體方法的組成部分。Value Retail Management 的零售發展總監Stephen Lawler 在談到健康建筑認證的使用時總結道：“當你這樣做的時候，所有人都入局了。你把租客帶到會議桌旁。最后，得出一個最優的結果，并讓每個人在這個過程中都獲得甚深領悟?！迸鷾市碌慕ㄔO。在美國的圓桌討論中，與會者認為社會和經濟的可持續性是一個新問題，并敦促房地

41、產行業考慮如何變更建筑用途-尤其是空置建筑-以更好地服務周圍的社區，而不是重新建造?！拔覀冃枰匦滤伎既绾喂芾砗褪褂每罩没蜻^時的建筑，”舊金山灣區的開發商和投資人、ULI 可持續發展委員會主席 David Cropper 敦122023年ULI全球可持續發展展望Climate Heritage Network 的聯合主席兼指導委員會成員 Juli Polanco 提出一個問題：“我們如何創造與社區相連的場所并創造凝聚力？”Polanco 補充說，與房地產以外的合作伙伴聯合起來，將開發商的概念和戰略轉化為不同的社區團體，是尋找這類解決方案的重要一步。HKS 公司的負責人兼全公司的整合總監 Jul

42、ie Hiromoto 同意上述觀點并進一步指出，她在房地產公司為環境和社會正義承擔責任的背景下設計了一個整體方法，并認為需要做更多的工作來減緩氣候變化對社會中最貧窮階層的影響?！拔覀冃枰腥藚⑴c進來共同實現我們的集體和共同目標，而不僅僅是創新者和領先者，”Hiromoto 指出?！蹦切┑貌坏椒蘸捅贿吘壔娜巳翰惶私?氣候危機 風險對他們家庭的影響，不了解有哪些激勵措施可以幫助他們更容易地適應和受益于韌性戰略，還有不信任的系統性問題。與租客合作改變行為，不僅是業主降低轉型風險的一種方式，也是幫助他們實現自己 ESG 目標的一種方式。與會者承認，房地產業主需要教育租客如何在運營中降低碳排放

43、。不過他們也承認，往往需要身體力行地解釋資產的創新。例如，一些與會者指出，住宅資產的買家往往不理解全電氣化建筑的環境價值。也許能源成本快速上升的一個積極結果是，它成為租客和業主之間合作的催化劑，使他們在更有效地運營建筑和減少能耗方面保持一致。另一個重要主題是，一些房地產從業者正在努力提高其供應鏈的可持續性，以支持更廣泛的脫碳運動。撰稿人熱衷于采購低碳建材，如原木，并希望公司幫助提供關于隱含碳的信息。例如，大型制造商已開始通過環境產品聲明為產品添加碳數。由于隱含碳是一個新概念，因此，投資人開始考慮如何衡量隱含碳-盡管對如何做到這一點以及正確評估它所需的產品數據和工具還缺乏充分的了解。了解更多相關

44、信息：公共空間，韌性社區：將公眾基礎設施作為房地產行業的氣候戰略之一社會影響：帶著保護和提高投資回報的目的而投資ULI凈零要求房地產建材中的隱含碳 租客能源優化計劃132023年ULI全球可持續發展展望4應對全球洪災 挑戰 我想提醒大家的是為了確保像香港這樣的地方不會被水淹，我們任重道遠?！盡ARGARET BROOKE香港特別行政區 Professional Property Services Group 首席執行官14緩解物理氣候風險因素的工作，其本質之一是認識洪水風險，如何保護資產不被淹沒將是 2023 年的一個主要議題。雖然海平面上升和風暴潮將威脅到沿海地區，在許多地方，全球變暖也增加

45、了極端降水事件的幾率，即使對內陸社區也是如此。巴基斯坦發生的破壞性致命洪水、美國德克薩斯州達拉斯市和紐約市以及西歐部分地區的洪水，只是近期毀滅性洪水對人身和財產造成破壞的幾個例子。這類事件越來越頻發和普遍，因此，市場參與者意識到，修復被洪水破壞的建筑物或緩解洪水風險的成本是實實在在的。報告顯示，房地產行業需要更多的技能和數據來幫助分析和量化這些風險。因此，該行業近期的關鍵任務之一是鼓勵地方和國家主管機構建立并提供詳細和前瞻性的洪水風險信息，并更新現有的洪水地圖。這些數據對于了解資產和市場層面的風險至關重要。投資人可以利用這些數據，進行洪水風險評估年審，他們可以在必要時計劃提升其房地產投資組合的

46、抗洪能力。資產所有者也可以對有高水災風險的新投資進行強化的水災盡職調查評估。許多投資人已經在采取這些措施。正如 Sonae Sierra 公司的 Elsa Monteiro 所指出的，她的公司正在重新審視每一項資產，以評估其洪水風險（以及其他物理風險）脆弱性，從而可以實施緩解措施。PGGM 的 ESG 副總監 Stan Bertram 指出，公司不再是簡單地衡量資產的物理氣候風險-他們正在衡量在資產方面減緩這些危險的行動，以便從“總風險到凈風險”。這也包括對當地政策的考慮以及政府為緩解這種風險而采取的行動。政府在減緩洪水風險方面采取行動或缺乏行動，可能是投資的決定性因素。因此，世界各地的地方政

47、府積極投資于自然解決方案，如綠色基礎設施，以緩解洪水的影響，并為城市居民提供一系列重要的共同利益。城市防洪公園項目-例如紐約市、達喀爾、哥本哈根、新加坡和中國各地在建的項目-作為抗洪的一個解決方案進行嘗試和測試。然而，與會者指出，還有更多的工作要做。Sonae Sierra 公司的 Elsa Monteiro 強調，需要與基礎設施公司和市政當局進行更多合作，以幫助彌補差距-例如，升級污水處理系統以備處理大量水流。4應對全球洪災 挑戰 152023年ULI全球可持續發展展望沿海城市香港的與會者明顯地意識到水位的上升，當地氣候組織要求政府投資于防洪項目。正如 Professional Proper

48、ty Services Group 的首席執行官 Margaret Brooke 所指出的：“我想提醒人們，我們有很多事情要做，以確保像香港這樣的地方不會被淹沒，因為我們的海拔并不高?！绷私飧嘞嚓P信息：收獲水的價值：雨水、綠色基礎設施和房地產自然正向和凈零暴雨基礎設施型錄如何選擇、使用和更好地理解氣候風險分析 氣候風險與房地產投資用水之智慧：抵御干旱的發展戰略減緩氣候風險對大灣區房地產價值的影響162023年ULI全球可持續發展展望5此刻，選擇目標，并為此采取行動。選擇正確的指標并切實參與其中?！盝I WON DAUNIS法國巴黎 安聯房地產南歐及西歐投資組合 高級經理響應 政府影響17該行

49、業仍在處理多樣的法規和政策階段，這可能會阻礙事情的進展。但等待并不是取得一致性的一種選擇。由于市場內和市場間的各級監管機構越來越關注可持續發展問題，此事變得更加復雜。房地產放款人同業工會CREFC 歐洲的首席執行官 Peter Cosmetatos 認為：“ESG 戰略需要基本經濟理論的支撐.這個 很難建立.除非監管及其未來的發展軌跡為建筑設定明確的合規要求，并可以從中推斷出估值?！卑猜摲康禺a公司南歐和西歐投資組合高級經理 Ji Won Daunis 指出：“我看到很多可持續性主題的標簽，這些標簽在市場參與者中造成了很多混亂。對我們來說，它是關于減少碳足跡的。我們設定了一個短期目標，到2025

50、 年減少 25%的碳足跡，并爭取在 2050 年達到凈零排放。例如，我們根據 1.5 攝氏度的 CRREM GHG 碳風險房地產監測溫室氣體 路徑評估碳排放?，F在是時候選擇能產生影響的目標，并建立結構化的框架來衡量業績，以評估和改善投資組合，并讓合作伙伴和租客參與進來，以實現改變?！比欢?，這其中有一個隱憂是，盡管存在爭議，但監管機構似乎對綠色聲明更加嚴格。從英國金融行為監管局到美國證券交易委員會，各國監管機構都在打擊那些打著環保旗號的公司。但是，比如歐洲的房地產行業，擔心目前的框架要求（如 歐盟分類法），不一定是為大多數房地產公司設計的。例如，盡管迫切需要改善現有建筑，但這種政策導致了一個意想

51、不到的后果，即資本正在被導向具有最高水平綠色標準的資產-凈零排放新建筑。此外，來自美國聯邦政府的市場壓力日益增加，因為新的要求是供應商必須披露氣候風險和韌性數據，以保護政府的供應鏈免受氣候相關的金融風險影響。除了公司層面的報告要求外，政府也在運營的建筑層面制定了性能要求。歐盟的 EPC 法規（因國家而異）要求在租賃建筑時必須達到一定的能源等級；在美國，全國各地的建筑性能標準針對不符合某些建筑能源或碳性能基本要求的建筑制定了罰款和其他懲罰措施。5響應 政府影響182023年ULI全球可持續發展展望這一點也許并不奇怪，考慮到政策的豐富性，與會者認為跟蹤可持續發展相關法規是對人力資源的巨大吸引。與會

52、者指出，他們正在為這個問題招聘專職人員，包括跟進不同國家程序的人員。在美國，圓桌會議的參與者認識到在地方層面上對可持續性的強烈推動，包括提高新建筑和翻新建筑吸引力的激勵措施。在亞洲，撰稿人提到公共部門對可持續發展的認可度越來越高，因為政府關鍵土地的競標必須以可持續發展為動力才能成功。同樣在亞洲，香港政府希望將自己定位為綠色債券的發行者，這一點受到了公眾的好評。政府綠色債券計劃是一項促進綠色金融發展的舉措，所籌集的資金用于資助具有環境效益的政府項目。隨著香港向低碳經濟的轉變，部分資金被用于投資綠色建筑和能源效率項目。在美國的圓桌會議上，環境正義作為可持續發展的一個組成部分是一個討論點，并提到了拜

53、登政府建立的（第一個）白宮環境正義咨詢委員會。該委員會旨在使美國的某些社區在氣候變化中首當其沖地受到關注，而建筑環境中的可持續基礎設施是該委員會的主要關注領域之一。這個領域將繼續上升為可持續發展和建筑環境的一個重要問題，而房地產是解決方案的一部分。了解更多相關信息：建筑環境脫碳：氣候減緩政策的10個原則環境正義與房地產192023年ULI全球可持續發展展望在歐洲的圓桌會議上，施羅德房地產可持續發展和影響投資主管 Charlotte Jacques 反映：“很多事情 有很多人必須要做。我們如何大規模地實現這個目標，我們如何動員起來？這需要大量的技能培養和行為改變。你如何溝通這一切，讓人們了解他們

54、的角色和責任？我們如何用一棟樓觸動所有對的人，以及我們如何在所有的樓里復制這種做法？”該領域的領導者明白，對于可操作的解決方案而言，緊迫性固然至關重要，但合作也是如此。在這個領域，沒有人可以從競爭中獲益。給建筑掛個綠色證書就可以繼續向前的時代已經一去不復返了。在一個棕色資產的城市中，僅憑一個凈零建筑既不能為繁榮的城市提供基礎，也不能推動去碳化的進程。邁入 2023 年，無論是在租客/地主、供應鏈、社區還是城市層面，可持續性已然成為一個集體問題，正如Jacques 的評論所反映的那樣。正是這種方法也許代表了最成熟和具有創新性的房地產公司如何與可持續性挑戰相互作用。在市場上，ESG 的“E”和“S

55、“”元素越來越趨于一致，部分原因是高漲的能源價格不成比例地影響了低收入社區，以及所有資產無論其價值如何都必須脫碳的現實。在未來的幾個月里，必須通過合作來保持這種日益增長的行動承諾，因為金融風暴有可能將公司的注意力拉向內部而忽略其他的一切，特別是（可以說是）長期的發展，因為環境投資的好處可能需要一段時間才能得到回報。同時，在 2023 年房地產公司需要對其自身資產中包含的風險有更多、更細致的了解。目前，只有少數市場參與者開始考慮脫碳的成本。問題是，脫碳活動主要集中在資源最多的公司所擁有的高價值資產上，主要是在價值較高的地段-優質辦公樓和高端住宅，這些地方的改造成本價值較低。其余的會怎樣？為了消除轉型期的風險，作為市場的競爭優勢，需要分享相關知識和信息，比如當標準提高后如何計算成本，以幫助所有的業主、放款人和估價人建立一個框架，通過碳減排的角度來理解建筑的價值。結論202023年ULI全球可持續發展展望城市土地學會 西北大街 2001 L 號 200 室 華盛頓特區，郵編：20036-4948uli.org