仲量聯行：銀發市場可預見的未來-香港及大灣區內地城市養老地產的發展機遇（2023）（36頁）.pdf

1、銀發市場可預見的未來評估咨詢服務部2023年5月香港及大灣區內地城市 養老地產的發展機遇世界在變，不論是生活、工作、社交乃至居住環境都不斷演變。目前全球正面臨人口老齡化和傳統價值觀的重塑時期，令我們重新思索現在的生活方式?，F在香港和中國內地65歲及以上的高齡人口已分別占整體人口比例的20%和19%，預計2040年這個比例將達到34.5%與30%；至2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市。隨著全球人口老齡化加劇，我們的生活方式和退休居住方式的選擇也隨之改變。在香港和中國內地，隨著居民越來越健康長壽，加上數十年來的經濟繁榮發展，銀發一族1與過去相比享有更多財富和自主選擇權，使他們能夠在

2、晚年選擇不一樣的生活方式。與此同時，傳統家庭觀念也不斷演變，隨著技術和全球化的發展，我們的生活變得越來越忙碌，越來越多人選擇在外地生活和工作，而年長的父母則傾向留在原居地。一直以來，老年人除了和家人一起生活或入住安老院外，很少有其他選擇。如果銀發一族希望獨立自主，又同時享受現有的生活模式，該怎么做呢？我們觀察到早在70至80年代，在北美和歐洲已有類似人口結構和居住方式趨勢和轉變，為養老公寓市場奠定了基礎。時至今日，養老公寓已成為房地產投資的重要市場，其過去20年的發展表現在整個房地產市場更是獨占鰲頭。亞洲目前也面臨同樣的人口轉變，香港和大灣區內地城市2的養老公寓市場的急速發展，將會為開發商和投

3、資人帶來怎樣的商機？本白皮書針對香港和大灣區內地城市的養老公寓現狀及商機進行研究和評估，并參考海外市場發展，以了解潛在投資回報以及在香港和大灣區內地城市開發養老公寓市場所需的條件。本研究報告由業界專家攜手編制，期待與您共同推動養老公寓的發展。銀發市場可預見的未來2前言1 銀發一族：即老年人。2 本文大灣區內地城市包括深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、江門、中山、肇慶、珠海。摘要香港和大灣區內地城市養老公寓市場概述3 香港和大灣區內地城市的高齡人口占比持續提升。但現代老年人不再拘泥于傳統，而是逐漸打破傳統養老模式的藩籬，努力追求年輕狀態的身體與心態，活得更健康、更富足、更積極，更希望在退休時期享受獨

4、立自主、優質和正向積極的生活品質。目前，香港銀發住宅市場主要由安老院組成，安老院一般只提供基本生活及護理要求，并不是養老的最佳選擇。為了符合現代銀發一族對養老和居住環境的需求，市場上開始出現 養老公寓 的資產類別，為老年人提供更具吸引力的房屋項目，但目前市場上的選擇仍然有限。銀發市場可預見的未來 安老院主要提供低成本的基礎設施及現場看護，較少提供其他服務。一般安老院主要由非政府組織、慈善機構或政府所運營，選址主要坐落于舊式住宅大廈的零售裙樓3之上。老年人的自主性和隱私會受到一定限制，生活作息一般均需配合安老院的運營時間。養老公寓 是一種向往式養老住宅項目，提供多元化設施，包括健身室、戲院、餐廳

5、和共享休息空間等。通過智能化養老的廣泛運用，為銀發住戶提供專業護理及其他各項服務，全面照顧銀發住戶的身心所需。養老公寓提供專業的現場護理和醫療照護，各式的休閑和生活設施，同時擁有高度自主的私人空間，讓銀發住戶享受優質的晚年生活。3 裙樓是指在一個多層或高層建筑的主體底部,一般面積大于建筑主體本身面積的低層附屬建筑體。從它的外觀上來看,整個建筑是一個“凸”形狀的,地下平面面積大的部分就像整個建筑的裙子,因此,被稱為裙樓。銀發市場可預見的未來4安老院養老公寓銀發市場可預見的未來5白皮書重點銀發市場分析 大灣區內地城市的養老公寓供應高于香港，但入住率仍然保持較低水平，約為50-60%。2021年施政

6、報告提出研究把 廣東院舍住宿照顧服務計劃 擴展至其他大灣區內地城市符合資格的安老院，以便利老年人在大灣區養老。但由于不少香港老年人對內地醫療保健方面有所顧慮，因此計劃的參與度仍然較低。鑒于大灣區內地城市的土地供應較為充裕，成本亦較低，因此在大灣區內地城市發展養老公寓相關項目的門坎比香港低，提供了絕佳的發展商機。在香港，養老公寓屬新興資產領域。盡管政府近年來已推出一些相關房屋項目，但養老公寓市場仍有待開發。隨著越來越多家庭移居外地，加上現代老年人追求更高自主性的養老生活，都進一步提高了對養老公寓的需求，但市場上的供應卻明顯不足。香港大學對 黃金年齡居民（年齡介乎45至65歲）進行的一項調查顯示，

7、70%的受訪者對退休后的居住問題感到擔憂。大灣區內地城市香港大 灣 區香 港銀發市場可預見的未來6投資機會關鍵數據100-150 基點養老公寓與傳統住宅之間的平均資本化率差異120億美元養老公寓于美國的總交易額占所有房地產交易活動的3%（超過學生住宿）42%根據 美國不動投資信托協會（NAREIT）另類投資部門提供的平均投資回報數據（2020年2月至2022年1月）顯示，養老公寓投資市場表現強勁來源:美國不動投資信托協會養老公寓與傳統住宅相比可提供更高的租金回報，在其他國家和地區，養老公寓已成為主要的房地產投資類別之一，與辦公樓、工業地產和零售地產等成熟市場共同競爭企業資金。受惠于養老公寓的居

8、住性質，此資產類別不但可為投資人提供比傳統住宅更高的投資回報，相較其他資產類別也可取得更穩定和持久的長期收益。由于現階段養老公寓數目有限，而市場需求日益增加，因此養老公寓在香港和大灣區內地主要城市蘊藏著巨大的商機。香港銀發市場總覽銀發市場可預見的未來7根據香港政府統計處2020年的人口數據顯示，65歲以上的高齡人口已達20%，預計至2045年將高達34.5%，然而1981年老年人口比例只有7%，2011年則為13%。至2050年，香港將成為全球老年人口比例最高的地區?，F今老年人比以往任何時期都更加健康和富足，越來越多的老年人希望維持獨立自主的生活模式。憑借更豐厚的資產，銀發一族正尋求與上一代不

9、同的方式，以享受向往式的退休生活。在香港，目前老年人的養老選擇大多局限于與家人同住或入住安老院，但安老院大多僅提供基礎設施，而且其私密度和獨立性亦相對不足，不一定能滿足老年人在退休生活需求上的轉變。隨著醫療技術和生活條件的不斷改善，世界人口的壽命正在不斷延長。香港老年人口占總人口的比例亦越來越高，香港將面臨老年人房屋項目供給嚴重不足。令人擔憂的是，未來十年內65歲以上的人口預計將增加46.3%，但安老院的床位數量僅增加0.24%。市場總覽銀發市場可預見的未來8安老院主要由非政府組織、慈善機構和上市公司運營由私人開發商開發、投資人擁有、私人養老護理企業運營需要申請資質通常不需要申請資質 住戶按月

10、支付住宿費用提供不同付款方式，包括月費、債券或私人買賣合約方式最高建筑高度為24米沒有特定建筑高度限制通常住戶租用的是床位，而非特定的私人空間銀發住戶一般以租用或 購買的方式取得私人獨立空間提供一般住宿照顧服務，額外專業醫療護理則由第三方提供大部份養老公寓設有專業醫療和休閑設施主要針對需要住宿照顧服務的老年人靈活的看護設施，針對住戶的實際需求提供所需的服務截至2022年12月，香港約有800間安老院，提供約76,200個床位。除了與子女或親人同住外，安老院成為大多香港老年人的唯一選擇。盡管安老院為老年人提供了重要的養老和照顧服務，但一般安老院只會提供基礎設施，而私密性和自主性有限。作為香港新興

11、的房地產資產類別，主要目的是滿足自理能力較強的中產銀發一族的需求。截至2022年第4季度，香港市場約有1,615套養老公寓單位，其中1,536套由香港房屋協會開發，79套由私人開發商提供。安老院養老公寓安老院和養老公寓的特點和比較來源:仲量聯行、政府統計處及社會福利署92020年-2032年間香港65歲或以上人口與安老院床位的數目隨著香港人口老齡化加劇，伴隨香港出生率下降和香港居民預期壽命延長的發展趨勢，預計至2045年，香港將有34.5%人口的年齡超過65歲。目前，香港男性平均預期壽命比1971年增加15.4年，女性平均預期壽命則增加12.6年。預計至2066年，香港平均預期壽命將達到90.

12、3歲，這代表老年時期將占據人生的近三分之一。在香港這個人口劇增的城市，找到宜居之地將難上加難。萬65歲或以上人口數量安老院床位數量政府統計處預測仲量聯行預測銀發市場可預見的未來年份銀發市場可預見的未來10安老院無法滿足日益增加的養老需求，及老年人希望保持獨立自主退休生活的需要。全球人口老齡化加劇，特別是香港，因此我們需要為老年人提供更多的居住選擇。香港并未替老年人建造足夠的住宅，因此我們需要更多的長者住宅以滿足市場需求及不斷加劇的人口老齡化趨勢?，F在正是開發養老公寓市場的絕佳時機，但什么是養老公寓？它有什么不同之處？它對您又將帶來怎樣的意義？因此我們可以看到：養老公寓銀發市場可預見的未來11隨

13、著人口老齡化加劇及養老居住需求的改變，社會面對養老公寓的需求日漸增加，這為香港發展養老公寓提供了無限商機，但直到近年才有私人開發商陸續開始發展養老公寓市場，因此養老公寓在香港仍然是新興市場和未經市場驗證的資產類別。銀發市場可預見的未來12拋開傳統想法，養老公寓可視為全新的資產類別，融合護理、醫療、娛樂和服務設施的高端綜合住宅大廈，為銀發住戶提供一般安老院和私人住宅無法比擬的養老生活。隨著現在的老年人比以往更健康和富足，他們希望尋求不一樣的退休生活方式。在世界各地，越來越多老年人表示希望享受獨立自主的退休生活，而不是與子女同住。隨著老年人經濟水平提高，越來越追求年輕狀態的身體與心態。由此可見傳統

14、養老模式的藩籬逐漸被打破，老年人不再依賴年輕一代，也更有能力自主選擇自己想要的生活方式。養老公寓已成為越來越受銀發一族歡迎的養老房屋選擇，讓他們享受既獨立又輕松的生活方式。養老公寓的優質住宿環境和附設的護理醫療服務，使老年人生活更加便利。彩頤居 九龍牛頭角樂頤居 新界將軍澳2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024政府（香港房屋協會）開發項目私人開發項目香港養老公寓發展歷程：何謂養老公寓？樂融軒 港島筲萁灣蔚盈軒 九龍九

15、龍城曦蕓居 九龍九龍城雋悅 港島北角豐頤居 九龍紅磡 最低護理需要最高銀發市場可預見的未來仲量聯行 銀發市場數據平臺 已于近期更新，結合大數據和地理信息系統，為用戶提供香港老年人口和銀發市場的全面概況。銀發市場數據平臺 讓用戶可輕松查閱和分析相關數據，以作出精準的商業決策。如希望登入本平臺，請與我們聯絡以索取相關信息。13獨立居住的老年人私人寓所從生活起居、認知能力和專業醫療護理，為銀發住戶提供額外醫療護理的私人寓所適合較低護理需要的老年人適合需要更多醫療護理的老年人養老公寓類型獨立式養護式安老院固然可提供較高水平的養老護理，但欠缺靈活性，提供的護理服務亦主要限于護理支持而非專業醫療，因此不適

16、合希望享受更彈性生活和養老護理的老年人。另一方面，私人寓所雖然提供獨立自主空間，但未能滿足老年人護理的需求，隨著住戶年齡增長，適宜性也會降低。來源:仲量聯行分析結果銀發市場可預見的未來養老公寓有何不同？銀發市場可預見的未來14養老公寓有四個主要特點，與安老院相比更能滿足老年人的養老需求。上述特點將于下列篇章進行概述。簡單而言，養老公寓的概念是為老年人提供現場醫療和護理照顧的共享生活空間或服務式住宅。養老公寓一般選址于獨立小區，提供醫療、牙醫、餐廳、咖啡廳、健身室和戲院等設施。銀發市場可預見的未來15社區休閑/社交空間活躍的社交網絡和積極的養老生活是養老公寓項目的重要元素。養老公寓一般會為銀發住

17、戶提供會所和休閑空間，讓他們在退休后開拓社交生活，發揮所長，同時提供不同休閑設施，包括花園、健身室、娛樂室、餐廳、咖啡室和戲院。使用休閑設施的費用通常包含在服務費內，從而支持長期運營支出，同時也為運營商提供額外收入。工作空間部分老年人不但希望維持自主的生活模式，還希望與社會保持聯系，因此養老公寓也會提供設備齊全的工作空間，包括各種辦公設施，讓老年人在退休后繼續活躍職場，與社會發展接軌。家庭養老公寓項目可滿足大型家庭所需?？臻g設計可方便家人探望，以有效增進家庭關系，如提供游樂設施供兒孫玩耍，以確保所有服務設施可全方位提升家庭凝聚力。社區銀發市場可預見的未來16體能維持定期運動對老年人的健康十分重

18、要，利用創新科技可有效推動老年人運動。健康監測人工智能和機械人等創新科技可進行不同類型的健康監測，如活動和行為模式檢測，所收集的數據可上傳至云端系統，以針對醫學和其他方面進行分析和預測。智能化養老是養老公寓的最大特點，除了提供傳統所需的養老服務外，亦融合不同科技，如AgeTech、物聯網（IoT）和護理機械人以滿足現代化生活需求。安全監測安全監測器可安裝在墻面和其他結構上以針對跌倒等意外情況進行讓銀發住戶可享受一個私密度較高、較少入侵性檢查的健康監測。其他監測器也可針對身體活動的關鍵指標進行檢測，如體溫、呼吸及心率等，全面記錄任何異?；顒雍蛿祿?，以確保必要時及時提供援助。智能化養老銀發市場可預

19、見的未來17終身承租終身承租 模式是指銀發住戶在租約開始時一次性支付租金，便可在退休期間享受無后顧之憂的居住體驗，銀發住戶可通過債券和養老按揭計劃等不同方式籌集資金。債券通過與資產相關的投資金融工具，銀發住戶于居住期間取得固定利息，并于債券到期日獲得一次性的收益。養老公寓項目有不同定價結構，香港和中國內地的運營商積極嘗試各種不同支付模式，包括：人壽保險產品通過保險產品籌集的資金可用于支付養老公寓開發成本，租金也可以包含在每月的保險費內。月租每月需要支付一定的費用覆蓋合同期間的開支。私人協約形式售賣私人養老公寓可于市場上進行交易，對于尋求資本增值和房屋所有權的銀發住戶而言是一個很有吸引力的選項。

20、支付模式銀發市場可預見的未來18獨立自主生活靈活的醫療護理服務以及靈活的服務時間，全天候護理和健康監測讓銀發住戶可享受獨立自主的生活。輔助生活由醫生和護理專業人士定期進行家訪及健康檢查，并通過醫療病房/護理設施為有更高醫療需求的銀發住戶提供適當支持。相比安老院等機構一般提供現場護理，養老公寓則會提供針對性醫療護理。這對于關注長期醫療問題或需要接受?？漆t療、物理治療、牙科護理和家庭醫學護理的銀發住戶尤其重要。靈活的醫療保健服務會根據老年人所選擇的養老公寓類型而有所不同：記憶護理專家會在現場提供 全腦訓練，通過運動和社交活動幫助治療失智癥狀，以重建認知能力。復康服務注冊職業治療師和物理治療師會提供

21、個人化的復康計劃。醫療銀發市場可預見的未來19智能化養老應用隨著越來越多老年人追求更優質的居住設施，智能化養老成為養老公寓項目的賣點之一，例如采用 智能生活 系統或使用人工智能處理一些簡單的工作及生活需求。我們以香港的實際情況為基礎模擬了一個養老公寓，通過應用人工智能科技提升老年人的整體生活水平。銀發市場可預見的未來20每個房間都安裝了智能生活系統，包括語音命令和面部識別。收集到的所有數據都將傳輸到云端醫療系統，該系統保存住戶生命體征的記錄。不同類型的探測器安裝在設備的不同區域（例如，運動傳感器、溫濕度傳感器和漏水傳感器；煙霧和氣體探測器）。天花板冷卻系統 有助控制室內溫度和氣流，同時作為空氣

22、清新機提供雙重凈化功能，有助防止感染。掃地機器人可以按預設時間表執行清潔任務。為住戶預設個性化場景用來控制房間內的各種智能設備。每個房間都安裝了一個管家機器人，它可以進行生命體征測量、跌倒檢測、用藥提醒、點餐和室內娛樂等多項服務。來源:仲量聯行銀發市場可預見的未來21香港養老公寓香港目前大部份養老公寓多采用終身承租模式，租戶需全額支付租金，在租約終止時才會獲得退款。此外，現有的本地養老公寓亦會收取服務費，用以支付護理和額外服務，這類服務費為養老公寓運營方的主要收入來源，費用范圍可能存在巨大差異。銀發市場可預見的未來22養老公寓市場政府開發項目：香港房屋協會私人開發商樂頤居彩頤居樂融軒雋悅曦蕓居

23、蔚盈軒詳情單位面積（平方尺）160-410 250-380 300-500 340 1,200 200 600 370 1,000長租安排（港幣）1M 1.7M1M 1.9M不適用2.6M 29M有待公布不適用月租安排（港幣/平方尺）不適用N/A37不適用有待公布62-71優點缺點因住戶需于早期投入大量資金，為投資人和開發商提供了早期投資的快速回報無法為住戶提供從長期資本增值中獲益的機會住戶通過不同渠道進行融資住戶需投入大額早期資本支出為住戶提供靈活的退款安排以按時退款如果無法按時支付退款，可能影響商譽市場上仍有不同的租金模式，以滿足運營商和開發商的商業需求：終身承租 模式的優點和缺點來源:仲

24、量聯行分析結果銀發市場可預見的未來23月租模式月租模式類似住宅、安老院或共享空間的租住模式，因此相關的優缺點已得到驗證。月租模式讓銀發住戶可把資金投資于其他地方，利用股息或投資回報資助其月租費用，對投資人和運營商而言，此類模式的主要缺點是無法于早期獲取大量的資本收益。因此，有些運營商會在銀發住戶入住時按月租費用收取一次性的租賃保證金。私人協議售賣模式私人協議售賣模式已于世界各地廣泛使用，住戶可從資本增值中受益，此類模式非常受到對于習慣擁有個人資產的住戶歡迎，這模式亦為投資人和開發商提供了早期投資的快速回報，但缺點在于開發項目初期需投入一次性資本支出，對未來資產的整體控制能力也有所降低。銀發市場

25、可預見的未來24大灣區內地城市商機2019年2月18日公布的 粵港澳大灣區發展規劃綱要 中強調，需加強跨境公共服務和社會保障的銜接。2021年施政報告亦宣布研究把 廣東院舍住宿照顧服務計劃 擴展至其他在大灣區內地城市符合資格的安老院，以便讓香港老年人更容易遷居和居住在其他大灣區城市，以更低的成本在不同的生活方式中得到同樣的福利。相關政策更進一步推動跨境醫療服務，例如香港老年人可通過老年人醫療券在廣東省支付門診醫療費用。此外土地成本大幅降低為香港的投資人在大灣區內地城市建立養老服務機構創造了商機，并提高了香港居民在廣東省退休的意愿。借助政府的大力支持和較低的入住門坎，加上土地面積更廣，可有助開發

26、更大型 退休村 式住宅和長期養老小區，為投資人和開發開發商帶來巨大商機。香港投資人和開發商在大灣區內地城市的商機銀發市場可預見的未來25香港大灣區內地城市土地使用 住宿院舍 社會福利設施 住宅 集合式 住宅 工業 商業 養老 旅游開發商/運營商 政府 私人開發商 政府或中央/國有企業 私人開發商 保險基金或其他投資基金 慈善機構利潤模式 通常會預先支付租約期間的租金費用 月租模式，但比較少見 額外設施的費用則是通過服務費用收取，同時可為開發商提供顯著的額外收入，但若無聘請運營商負責管理，則可能需要進行大量管理工作 銷售 租賃 綜合商業結構（包括資產內的租賃和銷售模式）會員計劃 搭售式金融產品（

27、例如養老保險）香港和大灣區內地城市的經營模式比較養老行業一向重視一定程度的社會責任，因此傳統養老市場參與者包括政府、慈善機構和非政府組織，但隨著養老公寓成為獨立的資產類別，我們觀察到越來越多的私人開發商為中產老年人提供優質的房屋項目。過去大灣區內地城市的銀發市場主要是依賴社會福利團體和政府支持，但隨著老年人的需求和人口結構改變，越來越多的私人和機構基金希望開拓養老公寓市場，為老年人提供更優質的長者住宅。許多香港老年人亦表示希望可返回他們的家鄉居住，雖然這未必可行，但與以往相比已變得更容易。然而市場仍然缺乏合適的養老公寓滿足老年人的需求，尋找合適的運營和融資模式仍具有一定的挑戰。銀發市場可預見的

28、未來26大灣區養老公寓的分布養老公寓市場在大灣區內地城市的發展和香港的情況一樣，相關市場仍處于早期階段?？紤]到大灣區內地城市的規模、服務范圍和目標人口，目前已完成的開發項目數量相對較少，未來還有相當大的發展潛力?，F有部分已完成開發項目的分布圖請見下頁。274免責聲明：此白皮書力求涵蓋大灣區內地城市內所有主要的養老公寓，但仍可能存在未被涵蓋的其他開發項目。大灣區內地城市養老公寓的分布4來源:仲量聯行分析結果銀發市場可預見的未來銀發市場可預見的未來28投資基本分析投資人期待在香港和大灣區內地城市獲取什么收益？考慮到養老公寓在市場上仍屬于新興資產類別，因此可以參考的市場交易數據也相對較少。此類資產在

29、歐洲和北美市場發展時間較長，因此可以通過觀察歐美市場數據來了解養老公寓與住宅發展項目的差別以及預期的價格水平。0501001502000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%美 國英 國法 國瑞 典日 本加 拿 大養 老 公 寓 資 本 化 率標 準 住 宅 資 本 化 率交 易 價 差 （基 點）2.50%1.20%1.15%1.35%3.50%2.20%2.15%2.35%香港廣州深圳珠海潛在養老公寓資本化率標準住宅資本化率銀發市場可預見的未來29來源:仲量聯行分析結果來源:仲量聯行分析結果根據我們基于成熟市場分析的數據，與標準住宅資本化率相比，養老

30、公寓項目一般可以獲得100-150基點的資本化率溢價。如果我們將上述數據應用到香港和大灣區內地市場，我們預期得到以下資本化率：基點資本化率由于養老公寓市場的穩定性以及香港和大灣區內地城市高齡人口增加，使得這一資產類別具有強大的收益潛力，尤其是通過住宅轉換提供潛在的退場機制，因此養老公寓市場具備強力的投資吸引力，但仍需要謹慎考慮養老公寓其他關鍵問題。銀發市場可預見的未來30在香港和大灣區內地城市開發養老公寓的成功秘訣養老公寓市場在海外的表現強勁，而香港和大灣區內地城市也具備同樣的發展潛力。盡管如此，我們也帶出一些仍需要進一步探討的問題，以便讓潛在投資人更加了解養老公寓市場。銀發市場可預見的未來3

31、1總括而言，在開拓香港和大灣區內地城市養老公寓市場時，應考慮以下六大主要的挑戰：01投資人、運營商和住戶都有利的經營模式有利的經營模式既要對住戶具有吸引力，同時又可為投資人提供所需的收益，與其他住宅資產類別相同，采用月租模式可能是最有效的選擇。02建立投資人和運營商的合作關系一般而言，投資人擁有建立養老公寓所需的資本，但缺乏相關的運營專業知識。而運營商則擁有運營的專業知識，但缺乏資本。這兩個群體需要建立可信的合作關系，推動養老公寓項目發展。03把 潛在需求 轉化為 實際需求，以便實現足夠的入住率養老公寓項目需要達到85%或以上的入住率方可滿足財務所需，雖然市場有大量潛在需求，但能否成功轉化為實

32、際需求？04適合開發/轉換的土地/物業香港地價高昂，尋找具有轉換潛力的土地或物業更具挑戰，開發商可考慮價格較低的舊式住宅大廈或酒店。在大灣區內地城市，舊式住宅大廈或酒店雖然價格較低，但收益潛力也較低。因此，這需要在不同因素作出取舍。05租金/價格達到對投資人具有吸引力的收益水平老年群體一般會選擇較實惠的住宅項目，而養老公寓項目打破了這個現象。但由于租金和價格都處于較高水平，目前的市場是否能夠接受以較高價格購買此類地產項目尚待觀察。06亟需政府支持政府需要采取措施鼓勵更多的養老公寓開發。目前的一個主要難題是養老公寓的開發商必須與住宅開發商在政府土地出售競爭。為了解決這個問題，政府可以考慮發布土地

33、招標專門用于養老公寓用途，或者在土地招標時附帶養老公寓用途條款，或簡化現有資產轉變為養老公寓用途的程序。銀發市場可預見的未來32養老公寓的發展未來仲量聯行致力打造理想空間，為社會開創更美好的明天。當我們更加關注生活模式，便可發現新興商機崛起，我們相信養老公寓將成為大灣區房地產市場的主要發展動力。仲量聯行匯集了專業的團隊，為企業提供全方位的服務以助力實現商業發展目標。仲量聯行的優勢銀發市場可預見的未來 地理空間數據規劃：我們的地理信息系統專家可以建立定制地圖，利用數據幫助識別適合設立養老公寓的最佳位置，幫助您有效區別和追蹤發展養老公寓的重要因素?？尚行匝芯亢头治觯捍_定可行的選址后，我們可以進一步

34、分析這些選址進行分析，幫助您深入了解項目的復雜性以及潛在收益。估價咨詢：您應為選址付出多少成本，以及落成后的物業又有多少價值？我們的專業估價師可以確保將每個選址的潛力最大化。仲量聯行在全球超過10,300名專家能夠為您提供養老公寓市場有關的最新信息和發展趨勢。通過與世界各地的專家保持緊密聯系，我們可助您順利推動資本市場交易、開發項目和物業管理、選址、估價和租賃管理等工作。提供項目開發成本支持和管理。促進來自全球各地的不同持份者建立伙伴關系。仲量聯行的專業團隊可協助您更深入了解養老公寓市場，為您提供開拓市場的方法以及所需了解的關鍵挑戰，助力您的養老公寓項目取得成功。33銀發市場可預見的未來010

35、2030434總結本白皮書聚焦討論以下內容：什么是養老公寓，與安老院有何不同銀發市場如何為投資人和開發商開創商機預期的投資收益香港和大灣區內地城市養老公寓市場的成功秘訣銀發市場可預見的未來35我們不應把養老公寓與安老院混為一談，因為這兩類項目定位和設立目的不同。在香港和中國內地，通常只有當老年人出現一定程度的護理需要時，才會安排入住安老院。隨著社會大眾更加健康富足、平均壽命不斷提高以及傳統價值觀念的改變，老年人越來越希望在退休期間享受獨立自主的生活模式。為迎合此類新興人口的需求，養老公寓已成為一種適應社會需求的全新資產類別。養老公寓與安老院的差異可由定價模式、經營模式、房屋的質量以及銀發住戶可

36、享有的私人空間和自主生活做出區分。全球65歲以上人口比例正在迅速增加，香港更是世界上人口老齡化最快的城市之一，預計到2050年香港將成為全球人口老齡化最嚴重的地區。面對這種變化趨勢，以及老年人對理想退休生活想法的轉變，我們認為目前是投資養老公寓市場的絕佳時機。雖然養老公寓市場在香港或大灣區內地城市還未取得大量交易數據，但我們通過研究海外市場便可了解投資人的期望收益。研究顯示，養老公寓通常較傳統住宅享有租售資本化率的100-150個基點的溢價，在香港地區的資本化率約為3.50%，而大灣區內地城市則在2.15%至2.35%之間。我們也發現養老公寓項目已發展成為全球主要房地產市場中表現極為活躍的產品

37、之一。在美國，養老公寓項目的交易表現在過去二十年住宅市場中持續領先。但養老公寓項目在其他國家的強勁表現能否延續到香港和大灣區內地城市？我們是否需要作出適切的改變以確保找到適合本地的運營模式？仲量聯行專業的中國內地和香港團隊可助您實現目標、掌握開發商機。聯系我們 了解更多:關於仲量聯行200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為 財富 500強企業，公司2022財年收入達209億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過103,000人。我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽。韓晶評估咨詢服務部資深董事大中華區+86 10 5922 Tom Parker評估咨詢服務部企業客戶董事北亞區+852 9851 陳曼藝評估咨詢服務部大灣區拓展總監大中華區+852 9652 吳霖欣評估咨詢服務部地理信息系統分析師大中華區+852 5517 仲量聯行微信號評估咨詢服務部微信號