【研報】房地產行業對國務院土地審批權下放的點評：農用地轉性審批權下放優勢地區獲更大發展空間-20200312[21頁].pdf

1、 ）1210 號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 證 券 研 究證 券 研 究 報 告報 告 對國務院土地審批權下放的點評 推薦推薦（維持維持） 農用地轉性審批權下放農用地轉性審批權下放，優勢地區獲更大發展空間，優勢地區獲更大發展空間 華創證券研究所華創證券研究所 證券分析師：袁豪 電話：021-20572536 郵箱： 執業編號：S0360516120001 事件：事件： 2020 年 3 月 12 日，國務院發布關于授權和委托用地審批權的決定。決定明確，將國務院可以授權的 永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。試點將永久基本農田 轉為建設用

2、地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、 天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限 1 年。 點評：點評： 1、 政策內容：政策內容：農用地轉性審批權農用地轉性審批權獲得獲得不同程度下放不同程度下放，賦予省級政府更大用地自主權，賦予省級政府更大用地自主權 2020 年 3 月 12 日，國務院發布關于授權和委托用地審批權的決定。在嚴格保護耕地、節約集約用地的前 提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。主要內容為：1）將國 務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治

3、區、直轄市人民政府批準 （新 土 地管理法第四十四條已明確）；2）涉及永久基本農田轉為建設用地或征地規模較大按土地管理法應由國務院審批 的（新土地管理法第四十四條已明確），在北京、天津、上海、重慶四個直轄市和江蘇、浙江、廣東、安徽四 省試點（省市試點為新增內容），試點期限 1 年，審批全部下放到省一級，其中，對試點省份進行動態調整，對連 續排名靠后或考核不合格的試點省份，國務院將收回委托。 2、 依據精神：依據精神：改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間 2019 年 8 月，中央財經委員會第五次會議提出“要

4、改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優勢地區有更 大發展空間，同月，全國人大常委會表決通過了關于修改中華人民共和國土地管理法。2019 年 12 月，中央經 濟工作會議提出“要改革土地計劃管理方式”、要加快落實區域發展戰略，完善區域政策和空間布局，發揮各地比 較優勢，構建全國高質量發展的新動力源。2020 年 2 月，自然資源部召開會議指出，將加快推進土地管理法實施 條例修改和配套政策出臺，即將公開征求意見，并指出“今年開始改革土地計劃管理方式，不再采取因素法分解 指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求”。（注：新土地管理法已于2020年1月1 日正式施行。） 3、 改

5、革動因：改革動因：從從“自上而下自上而下”的指標分配的指標分配轉為“轉為“自下而上自下而上”的供需撮合的供需撮合，解決指標浪費和低效問題解決指標浪費和低效問題 本次改革前，政府“自上而下”對土地開發權進行配置和管理，土地指標層層分解到縣一級，由于中央和地方 的信息不對稱和以及地方為求政績考核而重指標申請輕批后管理，由此會造成土地指標浪費和低效問題；本次改革 后，政府不再采取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求，后續將按照中央 下達指標到省一級統籌，市縣有項目直接報由省里配給指標，解決了市縣指標分配與實際發展需求不匹配的問題， 由此解決土地指標浪費和低效問題，并推

6、動增強土地管理靈活性，使優勢地區有更大發展空間。 4、 改革影響：優勢地區獲更大空間和改革影響：優勢地區獲更大空間和更高質量的發展，更高質量的發展，利于利于“穩地價、穩房價、穩預期”“穩地價、穩房價、穩預期” 新增建設用地指標的規模對一個地方的城市化和工業化發展具有直接的影響，本次改革土地管理制度將有利于 優勢地區獲得更大空間和更高質量的發展。其中落實到房地產行業而言，主要針對于一二線城市或者經濟發展較快 城市，后續此類城市發展的土地使用需求和土地供應指標之間將得到更好的匹配，也將更好的服務于“穩地價、穩 房價、穩預期”精神，利于后續此類房地產市場穩定而健康的發展，也符合我們此前對于后續房地產

7、行業政策或將 遵循“先供給后需求”的支持路徑的判斷。 行業研究行業研究 房地產房地產 2020 年年 03 月月 12 日日 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 2 5、投資建議：投資建議：農用地轉性審批權下放，優勢地區獲更大發展空間農用地轉性審批權下放，優勢地區獲更大發展空間，重申行業，重申行業“推薦”“推薦”評級評級 本次肺炎疫情對全年銷售形成一定負面影響，但近期政府逆周期調控力度進一步加大，中央財政與貨幣也更趨 積極，地方“一城一策”密集接力，政策或將遵循“先供給后需求”的支持路徑的判斷，預計板塊低估值將得到修 復，同時全球降息潮再起、并力度加強，低

8、利率環境下高股息房企和優質商業地產價值凸顯。此外，我們認為本次 疫情對物業管理行業將是一次行業價值的再認識，疏通過往的難點痛處，推動行業進入更廣闊、更持續的黃金發展 階段。我們重申板塊推薦評級，并優選優質房企和優質物管企業，推薦：1）住宅開發：融創中國、萬科 A、保利地 產、金地集團、金科股份、旭輝控股、陽光城、中南建設、榮盛發展、藍光發展、華夏幸福，建議關注：世茂房地 產等；2）物業管理：招商積余、綠城服務、保利物業、新大正，建議關注：碧桂園服務、永升生活服務、新城悅服 務等；3）商業地產：龍湖集團、大悅城、新城控股，建議關注：華潤置地、寶龍地產等。 6、風險提示：、風險提示：新冠肺炎疫情影

9、響超預期、房地產調控和融資政策超預期收緊新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控和融資政策超預期收緊。 圖表圖表 1、 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法修正案修正案(草案草案)有關條文修改前后對照表有關條文修改前后對照表 現行法現行法 修改稿修改稿 第五條第五條 國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理 和監督工作。 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責, 由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。 第五條第五條 國務院自然資源自然資源主管部門統一負責全國土地的管理和 監督工作。 縣級以上地方人民政府自然資源自然資源主管部門的設置及其職責,由 省、自治區、

10、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。 第六條第六條 國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及 國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。 第十一條第十一條 農民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊, 核發證書,確認所有權。 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的,由縣級人民政 府登記造冊,核發證書,確認建設用地使用權。 單位和個人依法使用的國有土地,由縣級以上人民政府登記 造冊,核發證書,確認使用權;其中,中央國家機關使用的國有土 地的具體登記發證機關,由國務院確定

11、。 確認林地、草原的所有權或者使用權,確認水面、灘涂的養 殖使用權,分別依照中華人民共和國森林法、中華人民共 和國草原法和中華人民共和國漁業法的有關規定辦理。 第十二條第十二條 依法改變土地權屬和用途的,應當辦理土地變更 登記手續。 第十三條第十三條 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護, 任何單位和個人不得侵犯。 第十二條第十二條 土地的所有權和使用權的登記土地的所有權和使用權的登記, ,依照有關不動產登記依照有關不動產登記 的法律、行政法規執行。的法律、行政法規執行。 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人 不得侵犯。 第十四條第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟

12、組織的成員承 包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營 期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同,約定雙方的 權利和義務。 承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的 用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。 在土地承包經營期限內,對個別承包經營者之間承包的土地 進行適當調整的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之 二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農 業行政主管部門批準。 第十三條第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕和國家所有依法由農民集體使用的耕 地、林地、草地地、林地、草地, ,以及其他依法用于農業的土地以

13、及其他依法用于農業的土地, ,采取農村集體經濟采取農村集體經濟 組織內部的家庭承包方式承包組織內部的家庭承包方式承包, ,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒不宜采取家庭承包方式的荒山、荒 溝、荒丘、荒灘等溝、荒丘、荒灘等, ,可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包, ,從 事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包家庭承包的的耕地的承包期為 三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至 七十年;耕地承包期屆滿后再延長三十年,草地、 林地承包期屆滿后依 法相應延長。 國有土地可以由單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜 pOqPnNnRqNq

14、OmOpOpQwPsR7NbP7NpNpPnPnNkPnNpMlOqRoQaQpOoOvPtRnOuOmQmN 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 3 第十五條第十五條 國有土地可以由單位或者個人承包經營,從事種 植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地,可以由 本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營,從事種植業、林 業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同,約 定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承 包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途合 理利用土地的義務。 農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外

15、的單位或者個 人承包經營的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二 以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準。 牧業、漁業生產。 發包方和承包方應當依法訂立承包合同,約定雙方的權利和義 務。承包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途 合理利用土地的義務。 第十九條第十九條 土地利用總體規劃按照下列原則編制: (一)嚴格保護基本農田,控制非農業建設占用農用地; (二)提高土地利用率; (三)統籌安排各類、各區域用地; (四)保護和改善生態環境,保障土地的可持續利用; (五)占用耕地與開發復墾耕地相平衡。 第十七條第十七條 土地利用總體規劃按照下列原則編制: (一)落實國土空

16、間開發保護要求落實國土空間開發保護要求, ,嚴格土地用途管制嚴格土地用途管制; ; (二)嚴格保護永久永久基本農田,控制非農業建設占用農用地; (三)提高土地節約集約利用水平節約集約利用水平; ; (四)統籌安排城鄉生產、生活、生態城鄉生產、生活、生態用地, ,滿足鄉村產業和基礎滿足鄉村產業和基礎 設施用地合理需求設施用地合理需求, ,促進城鄉融合發展促進城鄉融合發展; ; (五)保護和改善生態環境,保障土地的可持續利用; (六)占用耕地與開發復墾耕地數量平衡、質量相當。數量平衡、質量相當。 第十八條第十八條 國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間規劃應當國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間

17、規劃應當 堅持生態優先、綠色發展堅持生態優先、綠色發展, ,科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功 能空間能空間, ,優化國土空間結構和布局優化國土空間結構和布局, ,提升國土空間開發、保護質量和提升國土空間開發、保護質量和 效率。效率。 經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基 本依據。已經編制國土空間規劃的本依據。已經編制國土空間規劃的, ,不再編制土地利用總體規劃和城不再編制土地利用總體規劃和城 鄉規劃。鄉規劃。 第二十四條第二十四條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理,實 行建設用地

18、總量控制。 土地利用年度計劃,根據國民經濟和社會發展計劃、國家產 業政策、 土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況 編制。 土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的 編制審批程序相同,一經審批下達,必須嚴格執行。 第二十三條第二十三條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理,實行建 設用地總量控制。 土地利用年度計劃,根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政 策、 土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。 土土 地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地 作出合理安排。作出合理安排。土地利用

19、年度計劃的編制審批程序與土地利用總體 規劃的編制審批程序相同,一經審批下達,必須嚴格執行。 第二十七條第二十七條 國家建立土地調查制度?？h級以上人民政府土 地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。 土地所有者或 者使用者應當配合調查,并提供有關資料。 第二十六條第二十六條 國家建立土地調查制度?？h級以上人民政府自然資自然資 源源主管部門會同同級有關部門進行土地調查。 土地所有者或者使用者 應當配合調查,并提供有關資料。 第二十八條第二十八條 縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級 有關部門根據土地調查成果、 規劃土地用途和國家制定的統一標 準,評定土地等級。 第二十七條第二十七條 縣級以

20、上人民政府自然資源自然資源主管部門會同同級有 關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標準,評 定土地等級。 第二十九條第二十九條 國家建立土地統計制度?？h級以上人民政府土 地行政主管部門和同級統計部門共同制定統計調查方案,依法進 行土地統計,定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應 當提供有關資料,不得虛報、瞞報、拒報、遲報。 土地行政主管部門和統計部門共同發布的土地面積統計資 第二十八條第二十八條 國家建立土地統計制度?？h級以上人民政府統計機機 構構和自然資源自然資源主管部門依法進行土地統計調查,定期發布土地統計 資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料,不得拒報、遲報,

21、 不得提供不真實、不完整的資料。不得提供不真實、不完整的資料。 統計機構機構和自然資源自然資源主管部門共同發布的土地面積統計資料是 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 4 料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。 各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。 第三十三條第三十三條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土 地利用總體規劃和土地利用年度計劃,采取措施,確保本行政區 域內耕地總量不減少;耕地總量減少的,由國務院責令在規定期 限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地,并由國務 院土地行政主管部門會同農業行政主管部門驗收。個別省、直轄 市確因

22、土地后備資源匱乏,新增建設用地后,新開墾耕地的數量 不足以補償所占用耕地的數量的,必須報經國務院批準減免本行 政區域內開墾耕地的數量,進行易地開墾。 第三十二條第三十二條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利 用總體規劃和土地利用年度計劃,采取措施,確保本行政區域內耕地 總量不減少、質量不降低。質量不降低。耕地總量減少的,由國務院責令在規定期 限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地;耕地質量降耕地質量降 低的低的, ,由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由 國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。 個別

23、省、 直轄市確因土地后備資源匱乏,新增建設用地后,新開墾 耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的,必須報經國務院批準減 免本行政區域內開墾耕地的數量,易地開墾數量和質量相當的耕地。數量和質量相當的耕地。 第三十四條第三十四條 國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根 據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區,嚴格管理: (一)經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批 準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地; (二)有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計 劃以及可以改造的中、低產田; (三)蔬菜生產基地; (四)農業科研、教學試驗田; (五)國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。

24、各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內 耕地的百分之八十以上。 基本農田保護區以鄉(鎮)為單位進行劃區定界,由縣級人民 政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。 第三十三條第三十三條 國家實行永久永久基本農田保護制度。下列耕地應當根 據土地利用總體規劃劃為永久為永久基本農田,實行實行嚴格保護保護: (一) 經國務院農業農村農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府 批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品糖等重要農產品生產基地內的耕地; (二)有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實施改造計劃以 及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田; (三)蔬菜生產基地; (四)農

25、業科研、教學試驗田; (五)國務院規定應當劃為永久為永久基本農田的其他耕地。 各省、 自治區、 直轄市劃定的永久永久基本農田一般一般應當占本行政區 域內耕地的百分之八十以上,具體比例由國務院根據各省、自治區、具體比例由國務院根據各省、自治區、 直轄市耕地實際情況規定。直轄市耕地實際情況規定。 第三十四條第三十四條 永久永久基本農田劃定以鄉(鎮)為單位進行,由縣級人 民政府自然資源自然資源主管部門會同同級農業農村農村主管部門組織實施。永永 久基本農田應當落實到地塊久基本農田應當落實到地塊, ,納入國家永久基本農田數據庫嚴格管納入國家永久基本農田數據庫嚴格管 理。理。 鄉鄉( (鎮鎮) )人民政府

26、應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告人民政府應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告, , 并設立保護標志。并設立保護標志。 第三十五條第三十五條 永久基本農田經依法劃定后永久基本農田經依法劃定后, ,任何單位和個人不得任何單位和個人不得 擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重 點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田, ,涉及農用地轉用或者涉及農用地轉用或者 土地征收的土地征收的, ,必須經國務院批準。必須經國務院批準。 禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉禁止通過擅自調

27、整縣級土地利用總體規劃、鄉( (鎮鎮) )土地利用總土地利用總 體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。 第三十五條第三十五條 各級人民政府應當采取措施,維護排灌工程設 施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和污 染土地。 第三十六條第三十六條 各級人民政府應當采取措施,引導因地制宜輪作休引導因地制宜輪作休 耕耕, ,維護排灌工程設施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、鹽漬 化、水土流失和污染土地。 第三十六條第三十六條 非農業建設必須節約使用土地,可以利用荒地 的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不

28、得占用好地。 禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采 石、采礦、取土等。 禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。 第三十七條第三十七條 非農業建設必須節約使用土地,可以利用荒地的, 不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。 禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、 采礦、取土等。 禁止占用永久永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 5 第三十七條第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦 理審批手續的非農業建設占用耕地,一年內不用而又可以耕種并 收獲的,應當由原耕種該幅耕地的集體或

29、者個人恢復耕種,也可以 由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設的,應當按照省、自治 區、直轄市的規定繳納閑置費;連續二年未使用的,經原批準機關 批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;該幅 土地原為農民集體所有的,應當交由原農村集體經濟組織恢復耕 種。 在城市規劃區范圍內,以出讓方式取得土地使用權進行房地 產開發的閑置土地,依照 中華人民共和國城市房地產管理法 的 有關規定辦理。 承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的,原發包 單位應當終止承包合同,收回發包的耕地。 第三十八條第三十八條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審 批手續的非農業建設占用耕地,一年內不用而

30、又可以耕種并收獲的, 應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種,也可以由用地單位 組織耕種;一年以上未動工建設的,應當按照省、 自治區、 直轄市的規 定繳納閑置費;連續二年未使用的,經原批準機關批準,由縣級以上人 民政府無償收回用地單位的土地使用權;該幅土地原為農民集體所有 的,應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。 在城市規劃區范圍內,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開 發的閑置土地,依照中華人民共和國城市房地產管理法的有關規 定辦理。 第四十三條第四十三條 任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必 須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經 依法批準使用本集體經濟組織農

31、民集體所有的土地的,或者鄉 (鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的 土地的除外。 前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和 國家征收的原屬于農民集體所有的土地。 刪去刪去 第四十四條第四十四條 建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應 當辦理農用地轉用審批手續。 省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型 基礎設施建設項目、 國務院批準的建設項目占用土地,涉及農用地 轉為建設用地的,由國務院批準。 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、 集鎮建設用地規模 范圍內,為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的,按土地利用年 度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機

32、關批準。 在已批準 的農用地轉用范圍內,具體建設項目用地可以由市、 縣人民政府批 準。 本條第二款、 第三款規定以外的建設項目占用土地,涉及農用 地轉為建設用地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準。 第四十四條第四十四條 建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當 辦理農用地轉用審批手續。 永久基本農田轉為建設用地的永久基本農田轉為建設用地的, ,由國務院批準。由國務院批準。 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、 集鎮建設用地規模范圍 內,為實施該規劃而將永久基本農田以外的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的, 按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體 規劃的機關或者其授

33、權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內, 具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范 圍外圍外, ,將永久基本農田以外的將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,由國務院或者或者 國務院授權國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。 第四十五條第四十五條 為了公共利益的需要為了公共利益的需要, ,有下列情形之一有下列情形之一, ,確需征收確需征收 農民集體所有的土地的農民集體所有的土地的, ,可以依法實施征收可以依法實施征收: : ( (一一) )軍事和外交需要用地的軍事和外交需要

34、用地的; ; ( (二二) )由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎 設施建設需要用地的設施建設需要用地的; ; ( (三三) )由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態 環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、 市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的; ; ( (四四) )由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用由政府組織實施

35、的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用 地的地的; ; ( (五五) )在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內, ,經省級經省級 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 6 以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建 設需要用地的設需要用地的; ; ( (六六) )法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的 其他情形。其他情形。 前款規定的建設活動前款規定的建設活動, ,應當符合國民經濟

36、和社會發展規劃、土地應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地 利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃; ;第第( (四四) )項、第項、第( (五五) )項規定的建項規定的建 設活動設活動, ,還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃; ;第第( (五五) )項規定的項規定的 成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。 第四十五條第四十五條 征收下列土地的,由國務院批準: (一)基本農田; (二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的; (三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外

37、的土地的, 由省、自治區、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。 征收農用地的,應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農 用地轉用審批。其中,經國務院批準農用地轉用的,同時辦理征地 審批手續,不再另行辦理征地審批;經省、自治區、直轄市人民政 府在征地批準權限內批準農用地轉用的,同時辦理征地審批手續, 不再另行辦理征地審批,超過征地批準權限的,應當依照本條第一 款的規定另行辦理征地審批。 第四十六條第四十六條 征收下列土地的,由國務院批準: (一)永久永久基本農田; (二)永久永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的; (三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土地的,由 省、自治區、直轄市人民

38、政府批準。 征收農用地的,應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地 轉用審批。其中,經國務院批準農用地轉用的,同時辦理征地審批手 續,不再另行辦理征地審批;經省、 自治區、 直轄市人民政府在征地批 準權限內批準農用地轉用的,同時辦理征地審批手續,不再另行辦理 征地審批,超過征地批準權限的,應當依照本條第一款的規定另行辦 理征地審批。 第四十六條第四十六條 國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級 以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內, 持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補 償登記。 第四十八條第四十八條 征地補償安置方案

39、確定后,有關地方人民政府 應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。 第四十七條第四十七條 國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以 上地方人民政府予以公告并組織實施。 縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的, ,應當開展擬征收土應當開展擬征收土 地現狀調查和社會穩定風險評估地現狀調查和社會穩定風險評估, ,并將征收范圍、土地現狀、征收目并將征收范圍、土地現狀、征收目 的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉( (鎮鎮) ) 和村、村民小組范圍內公告至少三十日和村、村民小組范圍

40、內公告至少三十日, ,聽取被征地的農村集體經濟 組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。 多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不 符合法律、法規規定的符合法律、法規規定的, ,縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證 會會, ,并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。 擬擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持不不 動產動產權屬證明材料證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織縣級

41、以上地方人民政府應當組織 有關部門測算并落實有關費用有關部門測算并落實有關費用, ,保證足額到位保證足額到位, ,與擬征收土地的所有與擬征收土地的所有 權人、 使用權人就補償、 安置等簽訂協議權人、 使用權人就補償、 安置等簽訂協議; ;個別確實難以達成協議的個別確實難以達成協議的, , 應當在申請征收土地時如實說明。應當在申請征收土地時如實說明。 相關前期工作完成后相關前期工作完成后, ,縣級以上地方人民政府方可申請征收土縣級以上地方人民政府方可申請征收土 地。地。 第四十七條第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補 償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、 安置補助費以及地上

42、附著物和青苗的補償費。 征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收 前三年平均年產值的六至十倍。 征收耕地的安置補助費,按照需要 安置的農業人口數計算。 需要安置的農業人口數,按照被征收的耕 地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。 每 第四十八條第四十八條 征收土地應當應當給予公平、合理的公平、合理的補償,保障被征地保障被征地 農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。 征收土地應當依法及時足額支付征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及 農村村民住宅、其他農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等等的補償費用用, ,并安排被征地并安排被

43、征地 農民的社會保障費用。農民的社會保障費用。 征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直 轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合 對國務院土地審批權下放的對國務院土地審批權下放的點評點評 ）1210 號 7 一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前 三年平均年產值的四至六倍。 但是,每公頃被征收耕地的安置補助 費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治 區、直轄市參照征收耕地

44、的土地補償費和安置補助費的標準規 定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、 自治區、 直 轄市規定。 征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納 新菜地開發建設基金。 依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不 能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、 自治區、 直轄市 人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補 助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。 國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征 收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。 考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求考慮土地原用途、土地資源

45、條件、土地產值、土地區位、土地供求 關系、人口以及經濟社會發展水平等因素關系、人口以及經濟社會發展水平等因素, ,并至少每五年調整或者重并至少每五年調整或者重 新公布一次。新公布一次。 征收農用地以外農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準, 由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅對其中的農村村民住宅, ,應當按照先補應當按照先補 償后搬遷、居住條件有改善的原則償后搬遷、居住條件有改善的原則, ,尊重農村村民意愿尊重農村村民意愿, ,采取重新安采取重新安 排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的 補償

46、補償, ,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償, ,保障農村保障農村 村民居住的權利和合法的住房財產權益。村民居住的權利和合法的住房財產權益。 縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社 會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征 地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用 的籌集、管理和使用辦法的籌集、管理和使用辦法, ,由省、自

47、治區、直轄市制定。由省、自治區、直轄市制定。 第五十二條第五十二條 建設項目可行性研究論證時,土地行政主管部 門可以根據土地利用總體規劃、 土地利用年度計劃和建設用地標 準,對建設用地有關事項進行審查,并提出意見。 第五十二條第五十二條 建設項目可行性研究論證時,自然資源自然資源主管部門可 以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準,對建 設用地有關事項進行審查,并提出意見。 第五十三條第五十三條 經批準的建設項目需要使用國有建設用地的, 建設單位應當持法律、 行政法規規定的有關文件,向有批準權的縣 級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請,經土地行 政主管部門審查,報本級人

48、民政府批準。 第五十三條第五十三條 經批準的建設項目需要使用國有建設用地的,建設 單位應當持法律、行政法規規定的有關文件,向有批準權的縣級以上 人民政府自自然資源然資源主管部門提出建設用地申請,經自然資源自然資源主管部 門審查,報本級人民政府批準。 第五十五條第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的 建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金 等土地有償使用費和其他費用后,方可使用土地。 自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之 三十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府,都專項用 于耕地開發。 第五十五條第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有

49、土地使用權的建 設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土 地有償使用費和其他費用后,方可使用土地。 自本法施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費,百分之三 十上繳中央財政,百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理具體使用管理 辦法由國務院財政部門會同有關部門制定辦法由國務院財政部門會同有關部門制定, ,并報國務院批準。并報國務院批準。 第五十六條第五十六條 建設單位使用國有土地的,應當按照土地使用 權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的 規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民政 府土地行政主管部門同意,報原批準用地的人民政府批準。其中, 在城市規劃區內改變土地用途的,在報批前,應當先經有關城市規 劃行