【研報】基礎設施與房地產行業專題研究報告：老舊小區改造帶來什么需求？-20200428[23頁].pdf

1、 證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 老舊小區改造帶來什么需求？老舊小區改造帶來什么需求？ 基礎設施與房地產行業專題研究報告2020.4.28 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 陳聰陳聰 首席基地產業 分析師 S1010510120047 孫明新孫明新 首席建材分析師 S1010519090001 王喆王喆 首席化工分析師 S1010513110001 張全國張全國 地產分析師 S1010517050001 聯系人：李金哲聯系人：李金哲 老舊小區改造作為政策新抓手，可持續性強，在材料端需求傳導機制直接，在老舊小區改造作為政策新抓手，可持續性強，在材料端需求傳導機制直接，在

2、 運維和服務端潛力巨大，我們看好在防水材料運維和服務端潛力巨大，我們看好在防水材料、涂料涂料、管材和物業管理領域，管材和物業管理領域， 老舊小區改造帶來增量業務機會，助力優質公司成長。老舊小區改造帶來增量業務機會，助力優質公司成長。 開發周期仍在高位。開發周期仍在高位。目前來看，企業開竣工情況受疫情沖擊較小。我們預計全 年房屋新開工同比增長 5%以內，竣工增長 5%-10%。穩定的周期位置為地產產 業鏈的投資奠定了基礎。 老舊小區改造老舊小區改造成為政策新抓手。成為政策新抓手。積極推動城鎮老舊小區改造，成為“后棚改” 時代地產政策的“新抓手”。棚改的單戶投資規模較大，但可持續性較差，社會 爭議

3、也會更大。老舊小區改造助力民生，可持續性強，預計市場空間可達 5 萬 億元，單位面積投資強度達到 1250 元/平方米。 老舊小區改造的受益行業和棚改完全不同。老舊小區改造的受益行業和棚改完全不同。棚改的最大受益者是房地產開發企 業， 而房地產開發企業在老舊小區改造中角色不多。 老舊小區改造既推動材料端 需求的上升， 助力開發景氣高端的地產產業鏈優勢公司成長， 也給物業管理公司 發展提供了新的舞臺。 老舊小區改造推動軟硬件行業投老舊小區改造推動軟硬件行業投資機會，關注防水材料資機會，關注防水材料、涂料涂料、管材和物業管管材和物業管 理。理。防水材料品質壁壘高，產品定價能力強，且屬于基礎改造的必

4、選項目，測算 改造對應防水材料市場需求達到 560 億元。受益于老舊小區改造和房屋竣工高 峰，我們預計 2020-2021 年建筑涂料的增速達到 9%和 13%，龍頭企業集中度 持續提升。我們測算老舊小區改造會帶來約 300 億元的管材市場需求。政府積 極鼓勵物業管理公司參與老舊小區改造， 且老舊小區改造對服務的需求可能是持 續的，而不是一次性的。除此之外，預計水泥等行業也受益于老舊小區改造，但 我們判斷其業務增量幅度相對于既有需求規模不大。 風險風險因素因素：老舊小區改造進度不確定，初期投資規模較低的風險。 軟硬件結合，看好老舊小區改造帶來的增量材料需求和持續物業運維需求。軟硬件結合，看好老

5、舊小區改造帶來的增量材料需求和持續物業運維需求。我 們相信，老舊小區改造不僅是政策事件驅動投資，也會給防水、涂料、管材和物 業管理的基本面帶來切實的變化。我們重點推薦東方雨虹、亞士創能、保利物業 和偉星新材等公司。 老舊小區主要改造內容老舊小區主要改造內容 資料來源：國務院常務會議，中信證券研究部 房地產房地產行業行業 評級評級 強于大市強于大市（維持維持） 基礎設施與房地產基礎設施與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 目錄目錄 開發周期仍處于高位開發周期仍處于高位 . 1 老舊小區改造成為政策新抓手老舊小區改造成為政策新抓手 . 2 老

6、舊小區改造初起步 . 2 老舊小區投資規模大，持續性強 . 4 存量房改造相關的投資機會存量房改造相關的投資機會 . 7 風險風險提示提示 . 17 qRsNpPqMqNpRnPqRyQrQpM9P8Q7NmOmMsQqQkPrRqMlOnPyR7NoOyRNZoPvMxNoOpM 基礎設施與房地產基礎設施與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 插圖目錄插圖目錄 圖 1：樣本項目竣工面積 單位：億平米 . 1 圖 2：樣本公司竣工面積及 2020 年計劃竣工面積 . 1 圖 3：棚戶區改造建設房屋套數變化 . 2 圖 4：老舊小區主要改造內

7、容 . 4 圖 5：歷年棚戶區改造投資總額及戶均投資額 . 5 圖 6：典型北京老舊小區改造投入構成 . 6 圖 7：社區老化且缺乏維護形成的主要問題 . 7 圖 8：國內建筑涂料產量及同比 . 10 圖 9：國內建筑涂料占比 . 10 圖 10：2010 年起國內房屋建筑竣工面積快速提升 . 10 圖 11：國內建筑涂料產量預測 . 11 圖 12：全球涂料行業集中度持續提升 . 12 圖 13：涂料行業龍頭企業市場份額變化情況 . 12 圖 14：國內涂料行業集中度提升 . 12 圖 15：國內集中度對標全球仍有翻倍空間 . 12 圖 16：外資龍頭市場份額下滑. 13 圖 17：本土企業

8、收入比例持續增加 . 13 圖 18：老舊小區地下排水管改造 . 15 圖 19：老舊小區地下燃氣管道改造 . 15 圖 20：住宅小區維護的三個層面 . 16 表格目錄表格目錄 表 1：部分開發企業對 2020 年新開工及竣工的指引 . 1 表 2：中央層面對于來就小區改造的部署 . 3 表 3：一些典型城市的老舊小區統一改造情況 . 3 表 4：北京市 2018-2020 年老舊小區整治計劃 . 4 表 5：老舊小區改造的能級分類 . 5 表 6：北京市老舊小區改造的單位投資情況 . 5 表 7：住宅專項維修基金交存、管理、使用方式 . 7 表 8：主要的防水材料劃分 . 8 表 9：功能

9、性材料和裝飾性材料比較 . 8 表 10：部分老舊小區改造案例. 8 表 11：新建房屋與維修房屋防水價格對比 . 9 表 12：建筑涂料預測模型回歸分析結果 . 11 表 13：2018 年國內前 10 大涂料企業 . 12 表 14：國內工程建筑涂料市場份額分布情況 . 13 表 15：亞士創能核心財務數據預測 . 14 表 16：部分老舊小區改造案例. 15 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 1 開發周期開發周期仍處于高位仍處于高位 2020 年，從企業制定的微觀竣工計劃來看，料竣工增速受到疫情的沖擊不大

10、。一方 面，這是因為疫情期間企業著力提升單位面積的單位投資強度，另一方面，企業面臨合同 交付期限的約束，無法繼續拉長開發時間。 我們認為 2020 年竣工面積增速達到 5%-10%，2021 年竣工增速將繼續上升。2019 年-2022 年是中國住房市場竣工的高峰。這為竣工相關行業的需求提升奠定了基礎。 開工方面，證照審批的加速追回了疫情的一些影響，我們預計全年新開工仍能取得正 增長。 表 1：部分開發企業對 2020 年新開工及竣工的指引 2018 年年 開工開工 2019 年年 計劃開工計劃開工 2019 年年 實際開工實際開工 2020 年年 計劃開工計劃開工 2018 年年 竣工竣工

11、2019 年年 計劃竣工計劃竣工 2019 年年 實際竣工實際竣工 2020 年年 計劃竣工計劃竣工 萬科 A 4993 3609 4241 2921 2756 3077 3008 3319 保利地產 4396 4500 4983 4300 2217 2750 2973 3400 招商蛇口 1,082 1,100 1,486 1,100 499 1,000 1,021 1,100 金地集團 1,555 1,235 1,631 923 672 854 925 1,158 新城控股 4957 2040 3198 1665 980 1881 1854 3597 榮盛發展 898 954 944 92

12、6 616 861 632 887 藍光發展 1077 1800 867 1100 337 400 516 600 金科股份 2700 3000 3163 3600 810 1240 1208 2076 世茂房地產 892 1050 951 1150 龍湖集團 950 1500 1500 2000 北辰實業 281 196 189 108 128 246 267 248 資料來源：各公司公告，中信證券研究部 圖 1：樣本項目竣工面積 單位：億平米 圖 2：樣本公司竣工面積及 2020 年計劃竣工面積 單位：萬平方米 資料來源： 搜房網、 安居客等 （含預測） ， 中信證券研究部 詳見 交 付增

13、速，精裝修率，物業費和其他 數列天下說 資料來源：各公司公告，中信證券研究部 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 201520162017201820192020E 萬科A保利地產招商蛇口金地集團 新城控股世茂房地產龍湖集團榮盛發展 藍光發展金科股份北辰實業 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 2 老舊小區老舊小區改

14、造成為政策新抓手改造成為政策新抓手 老舊小區老舊小區改造改造初初起步起步 積極推動城鎮老舊小區改造項目，取代棚改成為房地產領域的“新抓手”。 棚改是階段性的。棚改是需要“有房可改”，即存在規模龐大，便于拆遷的棚戶區。當 前環境之下，便于拆遷的棚戶區和危房數量明顯下降，但需要改造，提升居住環境的老舊 小區則很多。 我國的棚戶區改造歷經多年，自從 2005 年遼寧省率先啟動了全國范圍內的棚戶改造 計劃。 再到 2008 年正式宣布了棚改工程的啟動。 2013 年， 十二屆全國人大一次會議決定， 今后 5 年改造城市和國有工礦、 林區、 墾區的各類棚戶區 1000 萬戶， 棚改力度持續加大。 201

15、4 年，開發性金融為支持棚戶改造提供長期穩定、成本適當的資金額度，央行創設抵 押補充貸款工具（PSL） 。 在多年的努力下，迄今為止，棚戶區改造已經基本接近尾聲。2019 年棚戶區改造套 數僅為 316 萬套，已經較 2018 年 626 萬套大幅縮減。并且預計未來棚改規模繼續下降。 圖 3：棚戶區改造建設房屋套數變化 單位：萬套 資料來源：財政部，中信證券研究部 2015 年，中央提出了“有序推進老舊住宅小區綜合整治”的要求。并且于 2018 年在 15 個城市進行試點工作。進入 2019 年后，老舊小區改造政策進入快車道，6 月的國務院 會議明確部署了老舊小區改造工作，7 月政策吹風會，提

16、出老舊小區改造是“既保民生， 又穩投資，同時拉動內需”的重大工程。 2020 年 4 月 14 日，國務院常務會議進一步推進老舊小區改造。2019 年，各地改造 城鎮老舊小區 1.9 萬個，涉及居民 352 萬戶。2020 年，各地計劃則翻一番，改造城鎮老 舊小區 3.9 萬個，涉及居民近 700 萬戶。 0 100 200 300 400 500 600 700 20092010201120122013201420152016201720182019 建設計劃實際執行 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 3 表

17、 2：中央層面對于來就小區改造的部署 時間時間 事件事件 主要內容主要內容 2015 年 12 月 23 日 中央城市工作會議 首次提出“有序推進老舊住宅小區綜合整治” 2016 年 2 月 21 日 關于進一步加強城市 規劃建設管理工作的若 干意見 有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設 2017 年 12 月 1 日 老舊小區改造試點工作 座談會 于 2018 年開始老舊小區改造試點，主要包含柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈 陽、寧波等 15 個城市 2018 年 3 月 22 日 政府工作報告 有序推進“城中村”、老舊小區改造，完善配套設施；鼓勵有條件的

18、加裝電梯 2019 年 3 月 22 日 政府工作報告 城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施； 支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務 設施； 2019 年 4 月 15 日 關于做好 2019 年老 舊小區改造工作的通 知 1、明確老舊小區定義“老舊小區認定標準為建成于 2000 年以前，未納入城鎮棚 改計劃，未計劃通過拆除新建實施改造，非居民自建住房及城中村?！?2、19 年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金。中央補 助項目的獲得條件為改造內容包含水電路氣中的 2 項或加裝電梯，中央獎補項目 19 年必須開

19、工。 3、多渠道籌集資金，居民出資可通過住宅專項維修資金 2019 年 6 月 19 日 國務院常務會議 1、抓緊明確改造標準及對象范圍，今年開展試點探索； 2、加強政府引導，壓實地方責任，發揮社區主體作用，動員群眾； 3、重點改造小區水電氣路及光纖等配套措施，有條件的加裝電梯，配建停車設施， 促進戶內改造帶動消費； 4、創新投融資體制，今年安排中央補助資金，鼓勵市場化方式吸引社會力量參與； 引導發展配套服務 2019 年 7 月 1 日 國新辦舉行政策例行吹 風會 1、 城鎮舊改上升到國家層面，既保民生又穩投資同時拉內需； 2、 改造內容分為基本、提升和完善公共服務三類，先從?；鹃_始 3、

20、 各地需要改造的小區約有 17 萬個。 2019 年 12 月 18 日 中央經濟工作會議 要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮 老舊小區改造。 2019 年 12 月 23 日 全國住房和城鄉建設工 作會議 進一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。 2020 年 4 月 14 日 國務院常務會議 1、 明確城鎮老舊小區改造任務。 2、 建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。 3、 推動 2020 年城鎮老舊小區改造工作。 資料來源：政府官網，中信證券研究部 政策重心轉向老舊小區改造，也意味著存量房時代的大幕揭開。我們不可能一直處于 增量開發的

21、階段，龐大的存量住房會帶來巨大的維修、養護、增值需求，既是政策發力的 空間，也是企業發展機遇所在。 表 3：一些典型城市的老舊小區統一改造情況 城市城市 改造情況改造情況 上海 2018 年 3 月，提出“美麗家園”三年行動計劃，2018 到 2020 年，完成各類舊住房修繕改造 3000 萬平方米，全面完成一般損壞老舊住房的安全隱患處置。 廣州 城市更新的“廣州模式”主要來自三個方面的探索：社區微改造、打造慢行系統和公眾參與。2000 年之前建成的居住小區共 2831 個，列入廣州市老舊小區微改造實施方案重點推進的有 779 個。 北京 從 2013 年開始施行老舊小區綜合整治改造工程。僅“

22、十二五”期間，北京共完成 6562 萬平方米 市屬老舊小區綜合整治，共涉及小區 1678 個，樓棟 1.37 萬棟，惠及 81.9 萬戶。 資料來源：解放網，南方都市報，北京日報，中信證券研究部 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 4 表 4：北京市 2018-2020 年老舊小區整治計劃 事項事項 內容內容 整治范圍 優先實施整治的小區包括：1990 年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區，1990 年以后 建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建筑節能標準 50%的小區，以及經鑒定部分住宅 樓房已成為危房且沒

23、有責任單位承擔改造工作的小區。 除上述小區外，整治范圍還包括：“十二五”期間已完成抗震節能改造，但基礎設施、基本 功能仍存在不足，或物業管理不完善的小區。 整治內容 “六治七補三規范”，即：治危房、治違法建設、治開墻打洞、治群租、治地下空間違規使 用、治亂搭架空線，補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社 區綜合服務設施、補小區治理體系、補小區信息化應用能力，規范小區自治管理、規范物業 管理、規范地下空間利用。 資金來源 在明晰政府、市場、業主投資邊界基礎上，合理確定市、區兩級政府資金負擔比例。市財政 局、市發展改革委會同相關行業主管部門按整治計劃同步確定年度綜合整治市級

24、配套資金； 市財政局以轉移支付方式將市級資金全部安排至各區，由其統籌使用。各區負責制定吸引社 會資本參與老舊小區綜合整治的具體措施，建立受益者付費機制。 資料來源： 北京市老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020 年) ，中信證券研究部 圖 4：老舊小區主要改造內容 資料來源：國務院常務會議，中信證券研究部 老舊老舊小區小區投資投資規模大，規模大，持續性持續性強強 2019 年 7 月，國務院參事、原住建部副部長仇保興測算，老舊小區改造的市場空間 或達 5 萬億。 據住建部初步統計， 全國共有老舊小區近 16 萬個， 涉及居民超過 4200 萬戶， 建筑面積約為 40 億平方米。照此假設則

25、戶均投資將達到 11.9 萬元，單位面積投資強度將 達到 1250 元/平方米。 當然，這個戶均投資規模是遠不如棚改的。以拆除重建為主的棚改，戶均投資高于老 舊小區改造，這是非常自然的事情。但也正因為老舊小區的戶均投資更少，確保了老舊小 區投資持續性更強，受益面更廣，社會爭議更少。 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 5 圖 5：歷年棚戶區改造投資總額及戶均投資額 單位：萬元 資料來源：住建部，中信證券研究部測算 住建部對于老舊小區的改造分為三類，?；镜呐涮自O施、提升類的基礎設施和完善 公共服務內容。 表 5：

26、老舊小區改造的能級分類 老舊小區改造的能級分類老舊小區改造的能級分類 主要內容主要內容 ?；镜呐涮自O施 水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。垃圾分類設施的配套，北方地 區供暖設施修繕。加裝電梯（不強制） 提升類的基礎設施 包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等，這些是 在?；疽院筮M一步提升的內容。 完善公共服務類 完善基本公共服務和基本公共環境，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫 療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。 資料來源：住建部，中信證券研究部 以北京市老舊小區典型小區改造為例，老舊小區投入門類豐富，帶動產業鏈長，并且 基礎的配套設施改造投入空間大

27、。我們參照北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標 （2017） ，假設典型的小區為磚混結構住宅樓，建筑面積 2300m ，地上 5 層，共 45 戶， ， 兩個單元， 無地下室， 其接受北京市老舊小區的內容包含抗震加固、 節能改造、 電氣水暖、 假裝電梯、公共區域等領域。 表 6：北京市老舊小區改造的單位投資情況 工程內容工程內容 工程子項工程子項 單位投資強度（元單位投資強度（元/平方米）平方米） 社區假設社區假設 投入金額（萬元）投入金額（萬元） 現澆外板墻抗震加固 用現澆外板墻式抗震加固改造 681.21 2300 平方米 156.68 住宅節能改造工程 保溫工程 196.35 2300 平

28、方米 45.16 粉刷工程 9.71 2300 平方米 2.23 門窗工程 103.62 2301 平方米 23.83 其他工程 5.15 2300 平方米 1.18 住宅面板更換工程 屋面工程 926.31 460 平方米 42.61 保溫工程 111.93 460 平方米 5.15 防水工程 334.63 460 平方米 15.39 住宅加裝電梯工程 土建 621787.98 元/部 2 臺 124.36 安裝 274774.56 元/部 2 臺 54.95 住宅戶內電氣改造工程 室內電氣改造 163.09 2300 37.51 防雷接地工程 防雷接地工程 10.84 2300 2.49

29、1.54 1.48 1.84 1.74 1.20 25.6 24.4 30.2 27.8 38.0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 20152016201720182019 投資總額戶均投資額 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 6 工程內容工程內容 工程子項工程子項 單位投資強度（元單位投資強度（元/平方米）平方米） 社區假設社區假設 投入金額（萬元）投入金額（萬元） 住宅非可視門禁系統工 程 更換安全門、

30、門禁系統 961.22 45 戶 4.33 樓道燈節能改造工程 更換節能燈，改建管線 298.76 元/套 10 套 0.30 住宅給排水系統改造工 程 拆除更換排水管道及其附件等 102.57 2300 平方米 23.59 住宅采暖系統改造工程 更換采暖系統 116.8 2300 平方米 26.86 分戶熱計量系統 22.09 2300 平方米 5.08 人行步道改造工程 拆除及重新鋪裝步道 276.26 500 平方米 13.81 小區瀝青道路改造工程 拆除及重新路面鋪裝 120.98 1000 平方米 12.10 小區停車場改造 拆除及重新路面鋪裝 309.09 800 平方米 24.7

31、3 小區熱力外線 熱力外線更換 1114.46 元/米 200 米 22.29 小區污水外線 污水外線更換 506.29 元/米 200 米 10.13 區庭院路燈改造 區庭院路燈改造 LED 5472.29 元/套 6 套 3.28 合計投資額合計投資額 658.05 戶均投資額戶均投資額 14.62 單位強度投資額單位強度投資額 2861 元元/平方米平方米 資料來源： 北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標 （2017） ，中信證券研究部測算 在這樣的典型假設下，其社區的總投資將達到 658.05 萬元，戶均投資額將達到 14.62 萬元（戶型?。?，單位強度投資額將達到 2861 元/平方

32、米（住建部測算全國平均是 1250 元 /平方米） 。說明根據城市能級的不同和改造標準的不一，單位投資強度還有很強的上升空 間。 圖 6：典型北京老舊小區改造投入構成 資料來源：北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標（2017），中信證券研究部 但是，老舊小區的改造社會資金參與機制仍然存在問題。目前而言，絕大多數老舊小 區改造的投資仍然來自政府部門。而且，老舊小區改造的業主決策機制也有困難，比如裝 電梯未必是所有業主所需要的。 長期來看， 我們認為老舊小區改造不能完全依靠政府撥款， 多渠道籌集資金、盤活住房維修資金，都是重要的資金籌集手段。 0 20 40 60 80 100 120 140 16

33、0 180 200 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 7 表 7：住宅專項維修基金交存、管理、使用方式 交存交存 管理管理 使用方式使用方式 成 立 業 主 大會前 購房時按住 宅建筑安裝 工程每平方 米造價的 5%-8%繳 交； 余額不足 首期交存額 30%時續交。 當地建設（房地產）主管部門代管， 委托當地銀行開立住宅專項維修資 金專戶。 物業服務企業 （沒有物業服務企業時為 相關業主） 提出使用建議； 占建筑總面 積三分之二以上且占總人數三分之二 以上的關聯業主討論通過； 物業服務企 業或者相關業主向主管

34、部門申請列支 資金并實施使用方案。 成 立 業 主 大會后 業主大會委托當地銀行開立住宅專 項維修資金專戶，并通知當地建設 （房地產）主管部門。 賬目管理單位由業主大會決定，由主 管部門監督。 物業服務企業提出使用方案； 業主大會 依法通過使用方案； 物業服務企業向業 主委員會提出列支資金并實施使用方 案。業主委員會需報主管部門備案。 資料來源： 住宅專項維修資金管理辦法 ，中信證券研究部 存量房改造相關存量房改造相關的的投資機會投資機會 老舊老舊小區改造小區改造的的受益受益行業行業和棚改和棚改完全完全不同不同 棚改的歸宿是房地產開發，即透過拆遷釋放出真實住房需求，也透過拆遷累積居民的 購房能

35、力。 由于棚改可以因城施策解決市場結構性分化的問題， 以少量資金改變市場預期， 故而棚改助力解決了去庫存的難題。自始至終，棚改的絕對受益行業都是房地產開發。 老舊小區改造不重營建，而是主要著力于人居環境的改善。硬件方面，涂料，管材， 防水， 電梯都是重要的材料設備更新重點； 軟件方面， 社區的物業管理水平提升則是重要。 故而，老舊小區改造的受益行業和棚改完全不同，主要是一些針對未來的存量行業，而不 是房地產開發行業。當然，不同行業受益的程度又不同。材料端受益更加直接，但絕大多 數都不僅和存量房更新改造有關，也和竣工交付有關（因此周期屬性更強） 。物業管理受 益比較間接，至今品質物管公司仍沒有找

36、到很好的參與老舊小區改造的模式，但物管公司 長期來看沒有周期屬性。 圖 7：社區老化且缺乏維護形成的主要問題 資料來源：中信證券研究部 基礎市場與房地產基礎市場與房地產行業行業專題研究報告專題研究報告2020.4.28 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 8 防水防水材料材料 防水材料是防止雨水、地下水、工業和民用給排水、腐蝕性液體以及空氣中的濕氣、 蒸汽等侵入的建筑材料。多用于屋面、地下建筑、建筑物的地下部分和需防水的內室和儲 水構筑物等。包括剛性防水材料、柔性防水材料、粉狀材料等。其中新型防水材料主要包 括防水卷材、防水涂料、密封材料等，卷材主要包括 SBS 改性瀝青卷材、APP 高分子卷

37、材、TPO 高分子卷材等，涂料主要包括聚氨酯涂料、聚脲涂料等。 表 8：主要的防水材料劃分 材料材料類別類別 特點特點 舉例舉例 剛性防水材料 強度高，延伸率低，性脆，質重，耐高低溫，耐穿刺， 耐久性好，改性后材料具有韌性 防水混凝土，防水砂漿，瓦，聚 合物防水砂漿 柔性防水材料 彈性，塑性，延伸率大，抗裂性好，質輕，延展性好， 耐高低溫有一定限度，耐穿刺性差 各種卷材，涂料，密封膠，金屬 板材 粉狀材料 粉狀，需要借助其他材料復合成防水材料 膨潤土毯，膨潤土顆粒 資料來源：中國建筑防水協會，中信證券研究部 作為功能性材料，重要性僅次于建筑物結構。不同于其他裝飾性材料，防水材料在建 筑物建造過程中必不可少，也并不會因為價格的波動而被其他材料替代或減少使用，下游 客戶對產品品質和服務的要求相對更高。 表 9：功能性材料和裝飾性材料比較 功能性建筑材料功能性建筑材料 裝飾性建筑材料裝飾性建筑材料 特點 隱蔽性為主，滿足功能性需求，評判指標為合格 與不合格 表觀能夠看