58安居客房產研究院：平穩有序 砥礪前行——2019年樓市總結(55頁).pdf

1、 PART A 經濟環境 A1 經濟環境：全球經濟面臨通脹低迷的壓力 數據顯示，2019年12月美聯儲宣布 維持聯邦基金利率目標區間1.5%- 1.75%不變，貨幣政策進入觀望期， 全球經濟面臨下行與通脹低迷的壓力。 聯邦基金有效利率 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 A2 經濟環境：國內經濟運行總體平穩 1999年-2019年前3季度國內GDP及同比（億元） 國家統計局發布數據顯示，2019年前三季度，我國國內生產總值為697798億元，同比增長6.2%，比上半年回落0.1個百分點，比上 年同期回落0.5個百分點。GDP增速放緩，但漲幅仍在“6”以上。 1999-2018年GDP增速及

2、M1增速 0 5 10 15 0 200000 400000 600000 800000 1000000 國民總收入(億元)國內生產總值增長（%） 0 5 10 15 20 25 30 35 國內生產總值增長(百分點)貨幣(M1)供應量同比增長率(%) 58安居客房產研究院綜合整理 PART B政策背景 PART B 政治背景 B1 金融政策：房地產金融政策收緊 自中央政治局會議確定不將房地 產作為短期刺激經濟的手段后。 2019年樓市政策基調已經明確， 市場情緒變化、部分城市明顯降 溫更為顯現。 房地產金融定向監管繼續從緊。 四季度，貨幣政策保持寬松流動 性預期的大背景下，對房地產金 融依然

3、保持嚴監管，確保資金流 向、房貸利率變化符合調控方 向。 時間部門政策 2019年2月銀保監會繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準 2019年2月央行加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制 2019年3月銀保監會防止小微企業貸款資金被挪用至政府平臺、房地產等調控領域形成新風險隱患 2019年4月銀保監會繼續遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長 2019年5月銀保監會嚴查房地產違規融資，房地產行業政策將聚集五大重點 2019年6月銀保監首任主席郭樹清房地產業過渡融資不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長投資投機行為 2019年7月銀

4、保監會對近期部分房地產信投業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示 2019年7月國家發改委房地產企業發行外債只能用于只換未來一年內到期的中長期境外債務 2019年7月央行 嚴禁消費貸違規購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理，加強對高杠桿大型房企融資 行為監管和風險提示 2019年8月銀保監會 在32城開展銀行房地產業務專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產違法違規行為， 警惕房地產泡沫化、金融化 2019年8月央行房貸利率由基準利率變為參考LPR，但利率水平不下降；加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求 2019年9月央行堅持“房住不炒”，不降房

5、地產作為短期刺激經濟的手段 2019年9月銀保監會銀行對房地產行業授信要遵循調控和監管規則 2019年10月銀保監會 將未取得融資擔保業務經營許可證但實際上經營融資擔保業務的住房置業擔保公司、 信用增進公司等機構納入監管 數據來源：58安居客房產研究院綜合整理 B2 土地政策：國家對土地的管控進一步收緊 2019年國家對土地的管控進一步 進行了規范，集體用地入市方面 作出了多項創新性規定，土地供 給側法規更加完善。 時間事件內容 2019年7月 財政部、稅務總局聯合發布中華人民共 和國土地增值稅法（征求意見稿） 擬將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物 及其附著物納入征稅范圍；擬將目前對集體

6、房地 產征收的土地增值收益調節金取消。 2019年7月 國務院辦公廳印發關于完善建設用地使 用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意 見 土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場 協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代 土地市場體系 2019年8月 第十三屆全國人大常委會第十二次會議表 決通過了關于修改中華人民共和國土地 管理法中華人民共和國城市房地產管 理法的決定 破除農村集體經營性建設用地入市的法律障礙， 完善了土地征收程序，政府征地前要與被征地農 民協商 2019年11月 中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了 關于在國土空間規劃中統籌劃定落實三 條控制線的指導意見 按照生態功能劃定生態保

7、護紅線，按照保質保量 要求劃定永久基本農田，按照集約適度、綠色發 展要求劃定城鎮開發邊界 B3 調控政策：先松后緊 不將房地產作為短期刺激經濟的手段 2019年上半年，部分城市出現不同 程度的精準調控，如佛山取消樓市 限價政策、東莞調整二手房交易個 稅等。而后，城市調控政策呈現出 收緊的趨勢，蘇州部分區域限售、 大連、洛陽等地出臺限價政策。 從國家層面來看，年內已多次強調 “不將房地產作為短期刺激經濟的 手段”。未來“一城一策”或將成 為常態，但“房住不炒”的定位將 始終如一。 時間會議內容 2018年12月 全國住房和城鄉建設工 作會議 以穩地價、穩房價、穩預期為目標，保持調控政策的連續性穩

8、定性 2019年1月 防范化解重大風險專題 研討 穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案 2019年3月兩會政府工作報告落實地方主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系 2019年4月中央政治局會議 堅持房住不炒定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責 任的長效調控機制 2019年7月中央政治局會議 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機 制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。 2019年12月 全國住房和城鄉建設工 作會議 2020年要著力穩地價穩房價穩預期，不把房地產作為短期刺激經濟 的手段，長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續穩妥 實施房地產市場平

9、穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地 產調控的體制機制。 人才政策地區 放寬落戶門檻 ?？?、大連、南京、西安、石家莊、杭州、廣州、蘭 州、山西、重慶、青島、天津、武漢、寧波、晉城、 唐山、常州等 提供各類補貼 東方、?？?、南寧、青島、汕頭、柳州、寧波、無錫、 三亞、蘇州、吉林、廈門、杭州、紹興、常德、南通、 鄭州等 個性化人才政策 購房優惠：呼和浩特、蘇州吳中經濟技術開發區等 優先選房：泉州等 公積金政策：惠州、嘉興等 個稅優惠：深圳等 2019年各城人才政策持續落地， 各地人才政策更多的聚焦于落戶 與安居，部分省市地區放寬落戶 門檻、增加各種形式的補貼：部 分城市實現“零門檻”落戶；補

10、 貼力度加大，寧波人才安家補貼 最高達800萬元，柳州、南寧、蘇 州、吉林、廈門、南通等地也都 開出超百萬的高補貼，讓“留住 人才”更有吸引力。 B4 人才政策：定向放松 多數城市放寬落戶、提供補貼 聚焦“落戶政策”方面， 2019年，全國有超30個 城市陸續出臺了落戶政 策，放寬城市落戶條件， 其中有不少二線城市的 身影。9月25日，宜昌市 宣布全面取消城鎮落戶 限制，實現“零門檻” 落戶；大連、常州、石 家莊等城市其配偶及子 女也可以隨遷入戶。 B5 落戶政策：普遍放松 多城實現“零門檻”落戶 城市政策概要 ?？诜艑捜瞬怕鋺裟挲g等條件 大連合法穩定就業的人才，本人及其配偶、未成年子女可辦理

11、落戶 南京合法穩定就業、累計繳納城鎮職工社會保險不少于24個月，可申請積分落戶； 西安具有本科(含)以上學歷的，不受年齡限制；具有本科(不含)以下學歷的，年齡在45周歲(含)以下；全國高等院校在校學生(教育部學信網在冊人員)，均可遷入西安市落戶。 石家莊全面放開城區、城鎮落戶，僅憑居民身份證、戶口簿就可申請戶口遷入，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷 杭州全日制大學?？萍耙陨先瞬?，在杭工作并繳納社保的，可直接落戶 廣州進一步放寬人才入戶年齡限制，取消碩士研究生、博士研究生學歷、高級職稱人員以及擇業期內的留學人員入戶的社保參保年限限制，本科連續半年社?？梢匀霊?蘭州中專以上學歷或相應專業技術職稱

12、人員，國內在校的大中專院校學生，均可遷入蘭州市落戶。 山西放寬合法穩定就業、合法穩定住所、學歷人員、在校大學生和技術技能人才等5類人群放寬落戶政策 重慶施人才落戶“寬門檻”政策，準予落戶人才的界定標準更寬泛 青島畢業生落戶門檻放寬到?？?天津放寬外省市老年人投靠子女在津落戶條件，將申請人在津居住年限調整至3年（原為5年） 武漢高等學校?？萍耙陨蠈W歷、年齡不滿45周歲，博士、碩士不受年齡限制，均可憑畢業證辦理落戶； 寧波畢業后15年內，可將戶口遷至本人（含配偶、子女或父母）合法穩定住所處、城鎮范圍內同意被投靠的親友處或人才服務機構集體戶 晉城愿意到晉城市行政區域范圍內落戶的中國公民，持本人戶口簿

13、可在城鎮范圍內任一公安機關派出所申請辦理落戶手續； 唐山全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制 常州人才來常就業落戶不設門檻，并且父母均可隨遷 2019年國家出臺的各項 政策文件可以看出，國 家繼續將發展住房租賃 市場作為主要任務，支 持城市住房租賃建設， 整治租賃中介亂象，規 范房地產住房租賃市場 平穩發展。 B6 租賃政策：加快發展住房租賃市場 規范住房租賃市場發展 2019年中央各部委出臺的住房租賃相關政策 時間部門文件會議主要內容 2019年1月 發改委等十部 門 進一步優化供給推動消費平 穩增長 促進形成強大國內市 場的實施方案（2019年） 加快發展

14、住房租賃市場，發揮國有租賃企業對市場的引領、規范、激活和調控作用，支持 專業化、機構化住房租賃企業發展。 支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃 住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持內容。 2019年3月住建部全國兩會2019年住建部將具體做到五個堅持：堅持調結構轉方式，大力培育發展租房租賃市場 2019年4月發改委 2019年新型城鎮化建設重點 任務 允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶 2019年5月國務院國務院2019年立法工作計劃住建部負責起草城鎮住房保障條例、住房租賃條例和建設工程抗震管理條例 2019年6月 中央國家機關 住房資金

15、管理 中心 關于深化“放管服”改革做 好中央國家機關住房公積金 歸集工作有關問題的通知 國管公積金將加大租房消費支持力度 2019年7月 財政部、住建 部 公示2019年中央財政支持住 房租賃市場發展試點入圍城 市名單 排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍：北京、長春、 上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、 成都。 2019年9月住建部 住房和城鄉建設部部長王蒙 徽 將大力發展和培育住房租賃市場，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進城鎮棚戶區改造。 2019年11月住建部 住建部大力整治住房租賃中 介機構亂象 集中力量開展

16、住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲查處住房租賃中介機構的違規違法行 為 PART C新房市場 PART C 新房市場 全國土地市場降溫持續，2019年1-11月土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%；土地成交價款11960億元，下降13.0%。 土地市場的降溫一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面原因則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規避風險，總體來看房企 整體在土地市場已明顯理性，不但拿地謹慎，同時地王現象也明顯減少，拉動土地溢價率整體走低。 2019年1-11月全國土地購置面積 C1 市場表現：土地市場持續降溫 購置面積及成交價款同比雙降 2019年1-11月全國土地成交額

17、-40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 土地購置面積（萬平方米）同比（%） -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 土地成交價款（億元）同比（%） 58安居客房產研究院綜合整理 2019年1-11全國房地產開發投資額為12.13萬億元，同比上漲10.2%，自今年5月以來房地產開發投資整體維持了增速回落的趨勢。 從區域來看，東北地區開發投資降溫的速度在今年表現尤為明顯，低于2018年全年17.5%的水平。

18、 全國房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%。 2019年1-11月房地產開發投資 C2 市場表現：房地產開發投資同比增速回落 東北區域回落最為明顯 2019年1-11月房屋新開工面積 9 9.5 10 10.5 11 11.5 12 12.5 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 房地產開發投資（億元）同比（%） 0 2 4 6 8 10 12 14 0 50000 100000 150000 200000 250000 房屋新開工面積（萬平方米）同比（%） 58安居客房產研究院綜合整理 2019年1-11月全國商品房銷售金額

19、139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%，參考去年同期數據，2019年全年銷售 金額將破15萬億。值得關注的是，房企在整個四季度“搶收”的現象依然十分普遍，因此預計商品房成交水平12月或有可能超過 11月，從銷售金額增長速度來看，排名第一的是西部區域，西部在整體銷售提升的同時，西安、成都、重慶等熱點城市的帶動不可 小覷。 C3 市場表現：商品房成交破15萬億已無懸念 2019年1-11月商品房銷售面積2019年1-11月商品房銷售額 -4 -3.5 -3 -2.5 -2 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 0 20000 40000 60000 80000 100000

20、120000 140000 160000 商品房銷售面積（萬平方米）同比（%） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 商品房銷售額（億元）同比（%） 58安居客房產研究院綜合整理 2019年全國商品房庫存仍持續下行，截止2019年11月商品房待售面積49221萬平方米。商品住宅待售面積也持續減少，11月份為 22281萬平方米，同比下降12.6%。另外，辦公樓待售面積自6月份開始出現緩慢回升，11月份達3695萬平方米，同比增長3.9%。 C4 市場表現：商品房待售面積仍持續下行 辦公

21、樓存庫緩慢回升 2019年1-11月商品房待售面積2019年1-11月商品住宅待售面積 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 47000 48000 49000 50000 51000 52000 53000 商品房待售面積（萬平方米）同比（%） -18 -16 -14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 20000 21000 22000 23000 24000 25000 26000 商品住宅待售面積（萬平方米）同比（%） 58安居客房產研究院綜合整理 2019年一線城市成交表現相對較好，同比去年成交面積均有不同程度上漲；北京1-11月成交面積640余萬平方米，同比增長近六成

22、； 成交價格方面，北上深商品住宅成交均價在5萬元/平方米上下浮動，深圳11月調整豪宅標準對成交價格造成一定影響，出現短暫上揚。 2019年1-11月一線城市商品住宅成交面積（萬平方米）2019年1-11月一線城市商品住宅成交均價（元/平方米） C5 市場表現：一線城市新房成交量同比上漲 0 20 40 60 80 100 120 140 北京上海廣州深圳 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 北京上海廣州深圳 2019年購房者信心指數在3月份達到 111.9，而后緩慢走低；11月份回升 至99.8。 C6 用戶行為：購房者信心指數

23、自3月后走低 年末回升 2019年購房者信心指數 102.5 107.6 111.9 109.2 103.7 105.3 103.7 98.298.5 94.0 99.8 從2019年新房月度訪問量來看，用戶 的找房需求高峰出現在3月，和去年基 本一致；6月至12月份的新房訪問熱度 總體較為平穩。 vC7 用戶行為：新房訪問高峰出現在3月 下半年訪問熱度較為平穩 2019年新房月度訪問量 從2019年不同城市級別找房熱度來看， 1月份春節期間三四線城市環比熱度上 漲，春節后2、3月份找房熱度上升明顯， 一線、二線城市3月熱度環比漲幅高于 三四線城市； 臨近年底，11月份一二線城市找房熱度 環比

24、下行，而三四線城市熱度出現回升， 預計12月份三四線城市找房熱度將進一 步上漲。 vC8 用戶行為：年底三四線城市找房熱度回升 2019年不同城市級別找房熱度環比趨勢 -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 一線城市二線城市三四線城市 2019年環一線城市區的找房熱度總 體上漲約一成，一線四城表現較為平 穩。 寧波、無錫找房熱度同比上漲超20%， 蘇州為環滬找房熱度最高城市。 環京城市總體熱度看漲，太原、石家 莊等城市找房熱度同比超一成。 環廣深地區中，惠州同比漲幅搶眼， 超越東莞排名區域第四。 C9 用戶行為：一線城市找房熱度平穩

25、周邊地區總體熱度上升 2019年一線及周邊城市用戶找房熱度 上海 蘇州 寧波 杭州 無錫 南京 常州 紹興 北京 天津 太原 石家莊 包頭 唐山 保定 秦皇島 廊坊 廣州 深圳 佛山 惠州 東莞 珠海 中山 江門 肇慶 2019年新一線城市中，新房熱門找房城市 依然集中于中西部，西安、重慶、武漢為 前三甲。 同比去年，武漢新房找房熱度漲幅超20%， 沈陽有30%左右的漲幅。 C10 用戶行為：西安、重慶、武漢為新一線找房熱門城市前三甲 2019年新一線15城新房用戶找房熱度 西安 重慶 武漢 成都 沈陽 鄭州 長沙 蘇州 寧波 杭州 無錫 天津 青島 南京 東莞 PART D二手房市場PART

26、 D 二手房市場 D1 市場表現：二手房掛牌房源量春節后走高 6月份為最高點 2019年全國二手房掛牌房源量月度走勢 2019年，全國二手房掛牌房源量在春 節期間處于低位，3月開始逐步走高； 6月份為全年二手房掛牌房源量最高點。 2019年，全國二手房找房 高峰出現在3月，而后呈現 緩慢下行的趨勢。 2019年全國二手房訪問量月度走勢 D2 市場表現：找房高峰出現在3月 之后訪問量緩慢下行 2019年，一線城市的二手房掛牌價總 體較為平穩，部分新一線及二線城市 的二手房掛牌價漲幅明顯，蘇州二手 房掛牌價同比2018年上漲約15%，南 京、寧波也有約10%的漲幅。 D3 市場表現：一線城市二手房

27、掛牌價平穩 環滬城市漲幅明顯 2019年城市二手房掛牌價情況（元/平方米） 59798 50121 32017 54109 北京 上海 廣州 深圳 28792 28030 21982 21280 18319 17709 17318 15576 13662 13259 12551 11876 11853 10397 9427 南京 杭州 天津 寧波 蘇州 青島 武漢 東莞 鄭州 成都 西安 無錫 重慶 長沙 沈陽 45085 24880 21002 17119 15692 14994 14854 14304 13704 12833 12547 12395 12389 12125 12019 廈門

28、 福州 珠海 濟南 石家莊 ?？?紹興 合肥 常州 大連 昆明 南昌 南通 蘭州 太原 2019年一線城市中，上海的二手房 找房熱度相對較高，新一線城市中， 重慶依然是領先全國，二手房找房熱 度排名首位；成都、沈陽排在第二、 三位。 D4 用戶行為：重慶二手房找房熱度居首 2019年城市二手房找房熱度 2019年經紀人信心指數總體保 持在高位，但從4月份開始呈下 行趨勢；11月份經紀人信心指 數為102.6。 D5 用戶行為：經紀人信心指數4月后略有下行 2019年經紀人信心指數 110.8 115.5 113.4 114.4 112.5 111.5 110.2 107.3 105.7 104

29、.0 102.6 2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好正 在緩慢變化。1居室和2居室偏好人群占比 縮小，偏好3居室人群占比逐步上升，整 體來看，2居室和3居室為全國用戶主要關 注戶型。隨著房地產市場的穩定發展，3 居室首改需求將會繼續穩步上升。 D6 用戶行為：2-3居室為主 3居室戶型關注度逐步上升 2018-2019年用戶二手房戶型偏好 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1居室2居室3居室4居室5居室及以上 數據顯示，用戶偏好面積段在90-120 的二手房占比超三成，關注90-120、 120-150的人群正在穩步上升，符合 用戶戶型偏好占比趨勢。較大面積需求 上升也進一步

30、說明市場改善型需求正在 穩步擴大?？梢灶A見的是，隨著房地產 市場進入穩定發展階段，市場改善需求 將會成為房產交易主力。 D7 用戶行為：90-120二手房關注占比超三成 2018-2019年用戶二手房面積段偏好 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5050-7070-9090-120120-150150-200200-300 300以上 偏好二手房總價在150萬以下的用 戶占比接近70%?？們r偏好占比 2019年以來基本沒有變化，用戶 預期符合2019年房地產市場平穩 發展趨勢。預期2020年用戶總價 偏好基本不會有太大變化。 D8 用戶行為：偏好總價在150萬以下的用戶占比近

31、70% 2019年用戶二手房價格段偏好 0% 20% 40% 60% 80% 100% 100萬以下100-150萬150-200萬200-300萬300-400萬400-500萬500萬以上 PART E 購房者心聲 PART E 購房者心聲 E1 調研基本信息 本次調研針對一線/新一線城市購房人群，調研對象多年齡在18-45歲之間。 年齡結構占比城市級別占比性別分布占比 男, 56.9% 女, 43.1% 18-25歲, 6.6% 26-30歲, 23.6% 31-35歲, 31.1% 36-40歲, 20.4% 41-45歲, 7.5% 46-50歲, 4.2% 51歲以上, 6.5%

32、一線城市, 28.4% 新一線城市, 71.6% 學歷家庭情況 居住情況購房意向 E2 購房人群畫像 2.2% 9.3% 16.5% 66.4% 5.5% 初中高中/中專/技校 ?？票究?研究生及以上 5.5%3.8%8.7% 11.9% 57.7% 7.8%4.5% .2% 6.4% 17.9% 27.5% 15.1% 33.1% 38.2% 40.1% 18.3% 3.4% 打算一年內買房 打算1-2年內買房 打算3-5年內買房 5年內沒有買房的計劃 參與調研的人群有96.6%在5年內打算購房，學歷以本科為主，占比66.4%；家庭成員多為一家三口，超三成人群有自住商品房。 E3 購房目的：

33、改善自住環境為主要購房目的 有孩家庭注重學區房 在購房目的方面，改善自住環境成為首選，53.7%的意向購房人群選擇此項；為了學區而想要購房的占比42.7%。單身人群更多 的是為了結婚而購房，而有孩家庭更注重學區房。 53.7% 42.7% 26.7% 24.7% 19.6% 11.3% 2.3% 改善自住環境 學區房 改善家中老人居住環境 買房落戶 結婚購房 投資/出租 旅居/度假 購房目的單身獨居三口之家 66.7% 10.6% 12.1% 12.1% 42.4% 3.0% 0.0% 58.2% 44.3% 25.9% 22.5% 11.0% 10.6% 1.7% E4 理想房源：購房人群傾

34、向90-120三居室 一線人群追求更大房源 三居室一直是購房人群最為理想的戶型。本次調研中，55.9%的意向購房人群傾向購買90-120的三居室，選擇120-150四居 室的人群占比23.0%；一線城市由于“房票”有限，更傾向于一步到位，選擇四居以上大戶型的占比高于新一線人群。 購房人群理想房源戶型 2.6% 16.3% 55.9% 23.0% 1.8% 0.5% 40-60年輕開間 70-90婚房兩居 90-120改善型三居 120-150寬敞四居 150-200大平層 200以上別墅戶型 2.4% 16.2% 48.8% 28.1% 3.0% 1.5% 2.6% 16.3% 58.7% 2

35、1.0% 1.3% 0.1% 40-60年輕開間 70-90婚房兩居 90-120改善型三居 120-150寬敞四居 150-200大平層 200以上別墅戶型 一線新一線 E5 理想房源：100-150萬房源受歡迎 一線城市對于200萬以上接受度更高 總價方面，選擇100-150萬的人群占比近三成，傾向于150-200萬價格段的人群占比23.2%。一線城市對于高總價房源的接受度 更高，選擇總價在200萬以上的人群占比高于新一線城市。 3.6% 20.3% 29.8% 23.2% 13.4% 6.9% 1.7% 0.9% 0.3% 50萬以下 50-100萬 100-150萬 150-200萬

36、200-300萬 300-500萬 500-800萬 800-1000萬 1000萬以上 購房人群理想房源總價 2.1% 16.8% 25.7% 19.2% 18.6% 10.8% 3.3% 3.0% 0.6% 4.2% 21.7% 31.4% 24.8% 11.4% 5.4% 1.1% 0.0% 0.1% 50萬以下 50-100萬 100-150萬 150-200萬 200-300萬 300-500萬 500-800萬 800-1000萬 1000萬以上 一線 新一線 E6 理想空間：半數購房人群注重主臥的舒適性 購房人群理想必備功能區間傾向購房人群理想非必備功能區間傾向 聚焦房屋內部空間

37、來看，近半數購房人群選擇優先保障主臥的舒適性，選擇客廳的購房人群占比36.8%。對于非必備功能區間， 開放式廚房成為新寵，27.6%的購房人群選擇此項；車庫、入戶花園、生活陽臺、大飄窗的占比均超過20%。 49.4% 36.8% 32.1% 25.5% 24.7% 20.4% 27.6% 26.9% 24.8% 22.4% 20.7% 19.1% 14.7% 12.5%12.0% 11.7% E7 小區環境：停車位成為剛需 五成人群希望小區有充足停車位 購房人群小區居住環境需求 對于小區內部的居住環境，43.6%的人群希望小區內部能有充足的停車位，停車難問題凸顯。此外，小區內有兒童 活動設施、

38、公共休息區域的占比也超過30%。一線城市對于鄰里素質的關注度高于物業服務。 43.6% 35.0% 31.6% 29.2% 28.7% 27.5% 24.8% 19.7% 17.9% 小區內有充足的停車位 小區內有活動設施（如兒童活動設施等） 小區內有步道及休息區域 小區內人車分流 小區內有園林景觀 物業服務好 鄰居住戶素質較高 小區定期組織社區活動 有公共大堂空間 41.0% 35.8% 32.0% 29.9% 26.2% 25.3% 25.9% 21.8% 18.6% 44.7% 34.6% 31.4% 28.9% 29.7% 28.4% 24.4% 18.8% 17.6% 一線新一線 E

39、8 周邊配套：學校醫院受重視 人們對于生活相關配套關注度高于交通 購房人群小區周邊配套需求 小區外周邊配套方面，學校和醫院受到的關注度較高，選擇這兩項的人群占比均超過40%；便利店、商超、菜市場等與民 生息息相關的配套更受關注，而交通方面的配套排名較為靠后。一線城市對于商超的注重程度高于便利店，新一線城市對 于菜市場的需求度基本等同于商超。 45.6% 41.5% 38.9% 38.4% 36.4% 35.5% 31.6% 26.8% 26.0% 有學校 有醫院 有滿足生活所需的便利店等 有大型購物中心/超市 有公園 有菜市場 附近要有公交/地鐵 靠近工作區域 道路通達不堵車 43.6% 42

40、.4% 36.3% 42.2% 39.0% 32.3% 33.7% 26.7% 27.6% 46.4% 41.1% 40.0% 37.0% 35.5% 36.8% 30.7% 26.8% 25.4% 一線新一線 E9 交房后服務：物業服務外 人們也保潔及維修服務也較為關注 購房人群交房后服務需求 除了傳統的物業服務外，人們對于保潔服務及 維修服務的關注度也較高，選項占比均超過 60%。 76.0% 63.9% 61.8% 42.0% 23.5% E10 找房方式：線上找房成為主流 找房過程中希望專業分析師提供服務 找房方式傾向線上找房服務傾向 59.5% 52.1% 48.6% 42.0% 4

41、1.4% 35.8% 分析師一對一咨詢 看房團/專車看房 房源智能推薦 房產大V語音點評 視頻看房 VR看房 70.0% 60.3% 51.8% 26.1% 專業的線上找房平臺（安居客等） 找線下中介門店 線上社交平臺（豆瓣等） 朋友介紹 找房方式方面，通過專業的線上找房平臺尋找合適的房源 已成為主流，在線上找房提供的服務中，59.5%的購房人 群希望在找房過程中能有專業的分析師提供一對一的咨詢 服務。 E11 找房方式：六成人群通過中介找房 找房過程中注重服務態度 此外，有六成購房人群也會通過線下中介門店找房。 找房的過程中，人們普遍注重中介的服務態度，房源 的數量及展示情況、中介費用等因素

42、的關注度也較 高。 46.6% 46.1% 44.4% 37.4% 33.3% 32.1% 28.9% 26.7% 25.2% 15.3% 服務態度 房源數量及展示情況 中介費用 有知名/信得過的經紀人 沒有黑歷史 品牌知名度 有無朋友推薦 連鎖品牌 線下門店的數量 成立時間 線下找房關注因素 找房方式傾向 70.0% 60.3% 51.8% 26.1% 專業的線上找房平臺（安居客等） 找線下中介門店 線上社交平臺（豆瓣等） 朋友介紹 E12 海外置業：多數購房者持謹慎態度 置業多為投資及小孩讀書 購房人群對于海外置業的看法 有意愿, 37.1%沒有意愿, 62.9% 45.4% 43.9%

43、36.7% 35.6% 24.7% 海外置業升值潛力大，投資回報率高 孩子讀書 豐富現有資產配置 穩定的租金收益 移民 海外置業的原因 近年來，海外置業成為風潮，部分購房者將目光投向 熱門海外置業城市。不過多數購房者對于海外置業仍 持謹慎態度，調研中僅37.1%的購房者有海外置業的 意愿，一線城市人群海外置業意向略高于新一線城 市。 選擇海外置業的原因，超四成的意向購房人群表示是 因為海外房產的升值潛力較大，也有43.9%的意向購 房人群表示是為了小孩在外國讀書而準備。 E13 海外置業：北美國家成海外置業熱門 東南亞排在其后 24.7% 49.7% 19.2% 5.3% 1.1% 東南亞 美

44、國、加拿大 歐洲 中東 其他 海外置業理想區域 海外置業的理想區域，49.7%的意向購房人群選擇在經濟較為發達的北美國家（美國、加拿大）置業；東南亞由于地理位置較 近，選擇此項的人群占比在24.7%；19.2%有意向在歐洲置業；中東地區作為后起之秀，有5.3%的人群有意向前往置業。 25.6% 53.4% 15.8% 5.3% 24.4% 48.1% 20.6% 5.4% 東南亞 美國、加拿大 歐洲 中東 一線 新一線 E14 海外置業：置業預算多在100-300萬 海外置業房產預算 1.1% 16.3% 43.9% 27.8% 7.1% 2.2%1.6% 50萬以內 50-100萬 100-

45、300萬 300-500萬 500-800萬 800-1000萬 1000萬以上 房產總價方面，43.9%的人群海外置業的預算在100-300萬之間，選擇300-500萬的人群占比次之，為27.8%。值得注意的是， 新一線人群相對于一線人群，海外置業預算更集中在中端的房產，即300-500萬的房源。 0.8% 18.8% 45.9% 18.0% 9.0% 4.5% 3.0% 1.3% 15.2% 43.0% 32.0% 6.3% 1.3% 0.9% 50萬以內 50-100萬 100-300萬 300-500萬 500-800萬 800-1000 萬 1000萬以上 一線 新一線 （單位：人民

46、幣） （單位：人民幣） PART F未來展望PART E 未來展望 展望：穩定之下 分化加劇 房價成為調控松緊的 “刻度尺” 調控 分化 產品力成為 競爭關鍵砝碼 房企 分化 房企持續 回歸一二線 城市 分化 用戶需求 也將不斷變化 需求 分化 展望1：調控分化 房價成為調控松緊的“刻度尺” 從2020年的趨勢來看，由于調控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件； 總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現在各類城市， 一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。 城市一二手成交量變化并非當

47、前調控的主要“標尺”，房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放 松的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向 下行壓力增大轉化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應量持續但需求不斷減少的背景下，三四 線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是，三四線調控放松的節奏會較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場 體現出來。 展望2：分化之下 金融政策難言寬松 無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產長效管 理機制，不將房

48、地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房地 產融資的寬松化很難實現，房企融資難預計依然會保持延續。 2020年房企“借新還舊”的現象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得 不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續。 由于部分房企追求前期過度追求規?；?，導致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業的風險度也在不斷提 升。2020年降低負債水平，降低財務風險顯得較為重要，通過項目轉讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態。 展望3：城市分化 房企持續回

49、歸一二線 2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成，直接表現為三四線以下城 市2020年需求側將出現一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現。 房企回歸一二線的重要原因在于需求側出現的變化，一方面是棚改結束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為 明顯的下降，過于激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的 吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導致房企逐步退出三四線城 市。 房地產開發行業的快速發展在過去二十年，逐步滿足了人們對居住空間和質量提升的需求，而后房地產的增量市場規模逐 步減少也是于購房需求增速相匹配。后續房地產拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產開發行業將快速萎縮，一 方面商品房開發量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。 展望4：房企分化 產品力成為競爭關鍵砝碼 從以往房企的競爭來看，多聚焦于規?；?，這也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。部分大型品牌房企通過規?；?/p>