華北區商業地產市場洞察：2019年要點和2020年展望.pdf

1、華北區商業地產市場洞察 年要點和年要點和年展望年展望 經濟放緩觸發調整 市場追求未來增長 年的經濟形勢深刻地影響了市場中的每一個參與者。在華北區，增長放緩的大 環境和經濟的不確定性持續作用，商業地產市場承壓：北京市場有多個指標達到十 年來的低位；而天津、青島和沈陽也面臨需求的減弱和空置率上升。但是從積極的 角度來看，年的挑戰有助于市場各方積累應對壓力的經驗，從而調整策略和心 態，為全新的市場環境做好準備。 經濟下行壓力是源于周期性變化抑或是結構性因素使然，引發了廣泛的討論。無論 您持哪種觀點，我們都認為，持續的經濟放緩和中美貿易摩擦已重塑市場格局，市 場的結構性調整對未來前景至關重要。盡管中美

2、日前就經貿協議初步達成一致，但 中美雙邊貿易關系的維護和管理將是一項長期的事業，這不僅關系到世界經濟走向， 也關系到全球的社會和政治生態，其影響更隨著科技的不斷進步而愈加深遠。另一 方面，數十年來中國經濟實現了快速增長，為社會帶來可觀的經濟財富，同時也面 臨著諸多的內部挑戰，包括債務增長、社會經濟轉型，及空氣污染。這些問題難以 在短期內得到快速解決，并且已經影響、乃至塑造了全國商業地產市場的版圖。 若將目光聚焦具體城市，華北區各個市場的表現也值得研究。在北京，年甲級 辦公樓市場經歷了近十年來租金的首次下跌和空置率峰值，而投資市場卻熱度攀升， 大宗投資成交總額創下新高。與此同時，天津、青島和沈陽

3、雖然持續面臨空置率高 企和需求有限的情況，但仍有市場領先的頭部項目表現強勁，顯示出各個市場中仍 存在增長機遇。 年市場即將迎來更多挑戰，這也是轉變的關鍵時期。市場策略的調整必不可少， 租金的進一步下調或其他激勵將為市場提供短期解決方案。但長遠來看，若要克服 市場中的周期性和結構性問題，我們需要通過創新性變革提高服務品質。預計這些 變化將最終推動華北市場不斷做出調整，更好地適應未來的環境。 通過詳細闡釋年華北地區的市場趨勢并對年做出展望，我們旨在分析市場 中的關鍵訊息和機會，助您在明年乃至之后的競爭中占取先機。 米陽 華北區研究部總監 北京天津青島沈陽 北京北京 市場遇冷難阻投資熱情 毋庸置疑，

4、今年全年經濟下行壓力持續，北京商業地產市場進入十年來的最低谷。各方自2018年 底即對市場持觀望態度，因此2019年市場活動表現十分保守。這一表現在辦公樓市場尤為明顯， 自年初起各方憂慮情緒均不斷加劇。今年，縮減面積和控制成本是租戶方關注的重點，而業主方 對項目空置水平逐步攀升的擔憂則持續升溫，甚至愿意做出較大幅度的租金讓步，或采用更為激 進的租賃策略，以穩定項目表現。而經濟波動對零售物業市場影響的滯后效應在年底前顯現，商 業租賃需求持續放緩引發業主壓力增加。 盡管負面情緒主導了今年的市場情緒，但未來供應受限的市場環境為北京市場的前景染上一層獨 特的色彩，推動投資市場爆發式增長。2019年大宗

5、成交總額錄得超過800億元人民幣，較2018年 成交額翻了一倍。由此可見，盡管租賃市場放緩，但投資者對北京的發展前景仍抱有較強信心。 即使是在受經濟影響較大的辦公樓市場，北京表現仍優于全國其他市場的平均表現。同時，即使 在當前的經濟環境下，北京SKP仍然創造了單日銷售額高達10億元人民幣的紀錄，充分彰顯了零 售市場的潛力。在工業地產市場，黃金地段的需求仍然保持穩定，有限的供應推動租金繼續強勢 增長。 因此，盡管2019年北京市場整體趨緩，但市場的內在價值和閃光點也獲得了投資者的認可。不僅 如此，今年或標志著市場終于踏入了姍姍來遲的調整期，這將有助于市場補齊短板、發揮優勢， 為更為穩健的長期增長

6、奠定基礎。 市場大環境遇冷，辦公樓市場需求在十年來首次明顯放緩。在甲級辦公樓市場中，年 全年凈吸納量較年同比下降。與此同時，全市空置率從年底的增至， 提升個百分點，達到自年以來的最高水平。品質較低且管理欠缺的項目受市場負面 影響更大，運營表現不佳的辦公樓將在今年年底面臨高達甚至以上的空置水平。內資公 司仍為租賃需求的主要來源，交易面積占市場總成交面積的。其中，以上為新設立 或搬遷型需求，其余為續租。外資公司相較之下則更為謹慎，今年錄得的外資租賃成交中 超過一半為續簽租約。 因此，截至年底，租賃交易總量（基于成交面積）同比下降。在經濟下行壓力的 影響下，之前擴張戰略激進的高風險型公司，今年租賃步

7、伐明顯放緩甚至停止，包括 年積極布局的聯合辦公企業，和年勢頭正盛的公司。盡管如此，源于內資金融、科 技企業以及外資跨國公司的基石類租賃需求，今年仍然穩中有增，成為市場的中堅力量， 支撐了全年約萬平方米的凈吸納量，其中以自用型需求為主。 辦公樓辦公樓 經濟下行推動需求增勢放緩 凈有效租金 （元/平方米/月） 空置率年新增供應 （平方米） 年凈吸納量 （平方米） 年要點年要點 政策激勵創造新的需求增長點政策激勵創造新的需求增長點 在今年，政策進一步成為支撐市場需求的有利手段：各級政府通過租金補貼和行業開放政 策，更有針對性地推動金融等特定行業的穩步發展。例如，政府在去年年底出臺了規范銀 行業的相關

8、舉措，在今年年底前已開始實際影響市場，推動租賃需求增長。根據新規，銀 行須設立獨立子公司開展理財業務。而后，隨著各行積極落實規定、開設子公司步伐加快， 新設立的銀行理財子公司在市場中不斷浮現。其中，已有此類新設機構在金融街租賃了約 平方米的辦公面積。同時，在保險行業，德國安聯保險獲批成立國內第一家外資獨資 保險公司。這是外資保險公司擴大在華業務范圍的第一步，而北京顯然是優先進入的市場。 租金十年來最大跌幅租金十年來最大跌幅，觸發市場進入調整期觸發市場進入調整期 年，辦公樓市場進入了預期已久的調整期，租金下調成為今年的主題。甲級辦公樓租 金同比下降，創下自年以來市場最大跌幅。在經濟放緩的環境下，

9、節約成本顯然 成為租戶方的首要選擇，很多租戶往往優先選擇原處續租。表現較好的物業在經濟壓力下 仍能維持現有租金水平、避免降價；而空置率較高的樓宇則不得不通過降低租金來保持現 有出租水平，以此吸引和留住租戶。今年部分業主將租金下調了至，甚至更多。因 此，市場租金差異跨度較大，項目表現持續分化。即便是在上半年不愿降租的業主，在進 入下半年之后也幾乎不可避免地轉向更為激進的租賃策略，尤其是前幾年因需求旺盛而租 金大幅提升的項目。 由于金融和 行業增長相對穩定，年金融街和中關村區域租金仍錄得左右的小幅上 升。望京、第三使館區和東長安街子市場承受的沖擊較大，經濟壓力促使該區域部分租戶 不斷尋求性價比更高

10、的租賃選擇，而業主則需降低租金以提升項目入住率，導致上述區域 全年租金均錄得以上的跌幅。大多數位于奧林匹克區域的項目于年才開始首個租 期，因此在經濟下行壓力下表現相對穩定，并持續受益于較高的入駐率。同時，區域項 目層面的租金水平進一步分化。租戶結構風險較高、較為老舊的物業，租金下調幅度較大； 而管理良好的優質項目則更能抵抗市場壓力。 盡管市場對十年來最大的租金跌幅持擔憂情緒，但與中國其他城市和全球市場相比，北京 租金降幅仍相對較小。北京辦公樓市場平均租金在全國仍居首位，而年底金融街子市 場的租金排名由全球第四進一步提升，躋身世界前三的行列。 核心區拉開帷幕核心區拉開帷幕 核心區的第一批完工項目

11、已經逐漸入市，這對于該區域發展具有里程碑意義。由此這里 將逐步崛起為北京的新地標。其中，中國尊于年竣工落成，其建筑面積為萬平方米， 建筑高度米，為北京最高建筑。核心區已針對其基礎設施問題形成短期的解決方案， 以確保首批租戶順利入駐。今年，德勤已入駐中國人壽金融中心，成為核心區內首個入 駐辦公的主力租戶。該區域高品質的辦公樓宇吸引了眾多優質大型租戶的關注，租賃需求 保持旺盛。同時，該區域部分業主在年底進一步調整了項目自用比例，為明年制定收 益更高的租賃策略。 周邊新興區域不斷發展周邊新興區域不斷發展 在麗澤和通州區域，首批竣工物業今年已正式投入運營，為北京新興地區發展樹立標桿。 在麗澤區域，截至

12、年底，共計五個項目完工并啟動招商。盡管區域內租金水平遠低于 全市其他成熟子市場，但目前麗澤的基礎設施建設進展緩慢，影響該區域租賃進程，致使 區域內空置率始終維持在較高水平。但是，未來隨著區域基礎設施逐步完善，麗澤有望吸 引更廣泛的關注。而通州則對政策更為敏感，包括中銀投在內的內資金融機構緊跟市場趨 勢，在運河核心區整棟購買辦公項目。隨著通州持續承接非首都核心功能向外疏解，自用 型買家將成為該地區市場的基礎，并吸引相關行業和上下游企業逐步進入通州。 此外，對于石景山而言，年也是極為重要的一年。石景山地區正在緩緩興起，憑借 年北京冬奧會的契機，該區域的商業中心將逐步發展，追隨其他新興區域的腳步。從

13、現有的 規劃來看，該地區有望重現奧林匹克區域的成功故事：年奧運會后，奧林匹克辦公樓子 市場日趨成熟，并逐步成為市場重點關注的區域之一。隨著園區內酒店和商業等部分配套設 施初步投入使用，北京冬奧組委已入駐石景山首鋼園區并開始辦公。如鐵獅門等更多國內外 經驗豐富的開發商與投資人，也紛紛投入這一區域的開發建設。 聯合辦公聯合辦公面臨調整洗牌面臨調整洗牌 近年來，聯合辦公行業迅速發展，而進入年，眾多聯合辦公品牌均選擇放緩擴張計劃， 或關閉部分經營不善的社區。這一年中，許多運營商都改變了快速擴盤的策略，轉而更加關 注現有門店的盈利情況。這也使得源自于聯合辦公行業的辦公樓租賃需求大幅減少。 截至年底，多家

14、重點聯合辦公運營商在京關閉了共計個門店，總面積近 萬平方米，較 年關閉的個社區大幅上升。上述行業調整預計將持續到年。但聯合辦公門店數量 的下降并不意味著這種新興辦公模式將很快消退，靈活辦公 的概念在市場中仍很受歡迎。隨 著終端用戶的逐步成熟，他們將更加追求定制化的靈活辦公解決方案，創造更多的市場機會。 *靈活辦公是一種區別于傳統辦公空間的新型辦公理念，包括市場中的聯合辦公、服務式辦公，或流動辦公等其他具備靈 活性的辦公服務模式。 年展望年展望 市場挑戰仍將延續市場挑戰仍將延續 當前經濟環境并無明顯回暖的跡象，市場必須理解短期內經濟形勢將不會發生顯著變化。 因此，市場從年開始經歷的調整期將會持續

15、至年，項目的品質和經營管理水平的 差距將進一步凸顯。我們可以預測，租金下調的趨勢將會進一步深化，直到市場尋得新的 平衡點預計推動年甲級辦公樓租金同比下跌約%。在當前的市場環境下，優 質穩定的租戶結構和良好的物業品質將為項目帶來顯著優勢，而豐富的運營管理經驗將助 力業主應對市場壓力的持續增長。 北京正處于本輪市場供應周期性高峰的最后階段，即將迎來核心區和麗澤的大批量新增 供應入市。無論是成熟子市場還是新興區域的新項目均將為租戶方提供更多選擇，并進一 步推高整體甲級辦公樓市場的空置率。 預期更多政策將持續出臺，以支持市場發展。年所推行政策的影響力預計在年將 進一步釋放，同時各級政府或將根據需要進一

16、步加碼針對特定行業或子市場的相關支持。 隨著保險行業的進一步開放，外資企業和相關公司預計將擴大業務布局，有望成為未來需 求新的增長點。 即使經濟增長放緩，我們仍然預計租金下調的市場環境、高水平的新增供應量，加之針對 性政策支持，有望在年激發更多租賃活動。 年將是市場尋求解決方案和潛在增長機會的關鍵時期。業主不僅需要調整租賃策略， 還需要提升物業服務品質和管理水平，方能在承壓時保持競爭力。同時，這也將推動市場 不斷調整、升級，在壓力中更上一層樓。 市場對經濟放緩的擔憂貫穿全年，但投資者反而更需積極尋求交易機會、拓展投資策略， 方能應對當前大環境所帶來的挑戰，確保在市場中占據優勢地位。盡管市場一致

17、認為經濟 壓力將會延續，但同時，北京仍迎來了投資高峰年。投資者看好北京中長期前景，相信北 京強勁的基本面有助于市場抵御風險。各方投資人比以往更為活躍地探索投資渠道、把握 價值機遇，將投資著眼于遠期前景。 投資市場投資市場 盡管經濟面臨挑戰，投資集中涌入北京 年要點年要點 北京全年大宗成交總額創紀錄北京全年大宗成交總額創紀錄 年，盡管辦公樓和零售市場面臨嚴峻挑戰，但與其他城市相比，投資者對北京市場表 現出更為濃厚的興趣。北京愈發成為一個更為可靠、更具吸引力的投資目的地。年對 于北京來說是具有里程碑意義的一年，今年北京大宗交易總額錄得超過億元人民幣，較 年全年的億元翻了一番，較年的億元則增長了三倍

18、。辦公樓物業仍為最受歡 迎的資產類別，成交金額約占年成交總額的%?？傮w而言，今年大多數交易標的物業 為增值型資產和新興區域資產，而核心資產數量仍舊十分有限。由于北京辦公樓市場租金 高昂且未來供應收緊，而不同品質項目的資產表現和價值持續分化，增值型的辦公物業尤 為受到投資市場青睞。當前市場環境推動投資者充分把握時機，在經濟放緩時期尋求低價 買入資產，追求利益增長的最大化。 投資成交總額 （億元） 辦公樓投資 占比 內資投資額 占比 外資投資數量不斷增長外資投資數量不斷增長 盡管內資投資者持續主導市場，今年外資投資者的活躍度和實際市場參與度明顯提高。截至 年底，外資買家在京投資數量和規模均大幅提升

19、，外資收購總額較去年翻了倍。外資 投資機構參與的重點交易包括：合眾集團牽頭收購增值型物業鼎好大廈；收購與首創置業 共同開發的匯亞大廈的剩余股權，成為該資產全資持有人；安聯集團和首峰資金（）收 購了位于五環外“大望京”區域的融新科技中心的股權。上述非核心類資產擁有廣闊的價 值提升空間，但是仍舊需要戰略性的投資和充足的時間，才能充分挖掘其在甲級辦公樓市場 中的增長潛力。同時，隨著市場中投資機會不斷浮現，內資投資人全年錄得多宗重大成交， 包括北京金隅通過司法拍賣競得位于奧林匹克區域的盤古大觀“龍首” 號樓，及華夏幸?；?業向平安人壽轉讓麗澤原中鐵物大廈項目。全年多宗交易錄得資本回報率均在上下浮動，

20、其中增值型投資占很高比例。 年展望年展望 年的投資保持活躍年的投資保持活躍 直到年底，市場中的投資者仍在持續追逐各類型投資機會，且有多宗交易仍在談判進程 中，因此預計市場投資活力在年將繼續保持強勁。大多數買家仍將主要關注增值型投資 機會，鞏固市場中的增值型投資趨勢。然而，在實現資產價值提升之后，新的問題隨之出現： 如果將目光投向遠期市場，誰將會是下一輪的買家？幸運的是，我們已經看到了一些相關的 成交案例。雖然案例有限，但數量不斷增長，說明長期投資者愈發意識到持有成熟資產的潛 在優勢。 年，我們期望看到投資市場環境繼續演化。更多的機構型投資者入場將會觸發更具周期 性的資產交易模式，從而為市場創造

21、源源不斷的機會窗口，追隨更為成熟的上海投資市場的 腳步。這將為北京市場帶來更多更為活躍、且更具規律性的投資機會。與此同時，盡管 年市場投資水平達到了新高度，預計大宗成交量在可預見的未來并不會持續迅猛增長。 年全年，北京零售租賃需求穩中有減，且隨著年底將近顯著放緩。今年年初，市場普 遍期望消費者所感受到的經濟壓力僅流于淺層水平，因此人們會延續一貫的消費習慣、追 求生活方式品類消費，從而維持一定的消費水平，有助于市場應對挑戰。然而，由于年底 銷售額有所下滑，部分零售商對市場前景的擔憂情緒加劇，并預期當前形勢將延續到 年。隨著品牌方和業主方的信心下降，市場與年初相比心態明顯不同鑒于零售物業市場 近年

22、增速較慢但表現穩定，各方均充分積累了應對市場壓力的經驗，在今年年初原本持更 為樂觀的態度。 同時，整體市場指標近年來一直保持相對穩定的增長水平，這表明盡管經濟壓力增長，但 市場形勢并未顯著下滑。零售商即使不進一步擴張，也注重保持其市場份額和品牌地位， 因此需求基本保持穩定。此外，有針對性的促銷活動成效顯著，多年蟬聯全國“店王”的 北京今年創下單日億元人民幣的銷售紀錄，展現出市場中仍然具備廣闊的銷售潛力。 零售地產零售地產 經濟放緩的陣痛開始在零售市場顯現 市區市場首層凈有效租金 （元/平方米/月） 市區市場 空置率 年全市新增供應 （平方米） 年全市凈吸納量 （平方米） 年要點年要點 在市場波

23、動中租金仍錄得增長在市場波動中租金仍錄得增長 經濟環境面臨挑戰，市場壓力持續增長，零售商和業主方對年底銷售的擔憂情緒升溫。在市區 的標桿項目中，即使是一些一直以來表現良好的生活服務類業態，包括餐飲品類，也面臨消費 的顯著下滑。同時，經歷近期的快速增長之后，美妝業態在部分項目中已趨于飽和，難以持續 引領租賃需求增長。 但是，綜觀年整體情況，即使銷售表現有所下滑，但市場租金仍然實現平穩增長。市區項 目全年租金同比增長，基本與過去幾年的年增速相仿。郊區購物中心的租金同比 增長，表現持續優于市區整體水平。其中，表現最為出色的郊區項目租金甚至已追上了部 分市區購物中心的租金區間。 夜間經濟發展政策利好酒

24、吧業態夜間經濟發展政策利好酒吧業態 全年各業態擴張速度均有相應放緩。然而，酒吧或含酒吧性質的餐廳和咖啡廳等晚間運營的租 戶成為市場亮點。盡管酒吧類業態整體體量較小，但年無疑是其市場影響力顯著增加的一 年。業主歡迎此類租戶，主要是因為該業態的租賃需求仍有可挖掘的空間，并且有助于項目晚 間持續吸引客流。今年酒吧類租戶的重點開業門店包括，奈雪的茶在華貿中心開設的奈雪酒屋 （。盡管并無文件直接具體支持購物中心內酒吧業態的發展，但北京市年中發布的 推進全市夜間經濟發展的政策舉措，將對此類零售市場產生廣泛的推動作用。這些措施包括延 長地鐵運營時間等等，有助于推動購物中心概念和角色的演化，由白天的購物和休閑

25、場所，轉 為全天候的消費目的地。 盡管面臨壓力盡管面臨壓力，今年新項目均實現強勢入市今年新項目均實現強勢入市 雖然經濟有所放緩，但今年入市的購物中心表現優異，開業前均能實現很高的出租水平。在高 端消費市場，位于體量巨大的國貿商城進一步擴容，完成了市場上少見的“辦公面積轉商 業”的部分改造。國貿引入意大利品牌中國首店入駐新區，并不斷調整商 城租戶布局和結構，將蒂芙尼和范思哲等品牌門店由商城其他位置遷至新區。同樣在區域， 北京在原項目街對面打造了全新的北京南館（），專注一線奢侈品牌，進一步拓 展該項目在市場中的商業影響力。在郊區市場，龍湖長安天街（萬平方米）開業當天人潮涌 動，彌補了北京西郊的商業

26、空白。 年展望年展望 經濟放緩持續影響市場經濟放緩持續影響市場 經濟壓力對消費市場的影響短時間內不會消失，消費增長顯露疲態，零售市場銷售水平預 計將繼續面臨下行挑戰。隨著部分門店銷售額持續下滑，品牌方或將達到臨界點；而業主 方則有望為重點品牌和主力租戶做出一定租金條件的讓步。與此同時，我們預計仍會有一 部分零售商在市場中保持活躍，盡管擴張步伐不會非?？?。雖然餐廳業態的營業額仍很可 能有所下降，但年年底首發的北京米其林指南預計將拉動該市場在年發展。部分 業主已表現出對米其林星級餐廳的興趣，希望以此吸引更多消費者關注。當然，市場增長 放緩的趨勢將在短期內持續，預計年租金同比增長率將在到之間，略低于

27、 年表現。 同時，在年大量百貨商場項目閉店停業之后，在北京市政策的支持下，年將是傳 統老百貨調整升級的一年。在王府井百貨完成了地下老北京街區“和平菓局”等多項成功 調改之后，眾多傳統百貨商場已開始或計劃開始進行調整。這其中也包括長安商場和賽特 購物中心，前者將轉型為社區生活中心加奧特萊斯，而后者已與碧桂園達成“賽特 碧樂城” 項目合作。這些項目的逐步調整升級將為傳統商圈帶來更多競爭，同時也有助于北京整體 零售物業市場品質和商業氛圍的提升。 工業地產市場全年保持強勁增長，核心區位的項目持續實現穩健收益，工業物流無疑是 年北京表現最佳的領域。盡管租金漲幅在下半年有所放緩，但由于市場供給有限、可供租

28、賃 面積緊缺，而租戶方對黃金地段的需求不減，持續的經濟下行壓力未能主導市場走向。 另一方面，北京物流市場一直以來都對周邊區域有較強影響，而年這一現象變得更為顯 著。在距城區較遠的眾多新興區域中，最引人注目的則是新投入運營的北京大興國際機場周 邊區域。該地區將學習北京首都國際機場周邊空港物流園的成功經驗，充分利用新機場所帶 來的機遇，構建優質的物流樞紐。該區域的建設也將助力北京持續輻射“京津冀”地區，推 動華北區連通性的進一步提升。 工業地產工業地產 下行環境中逆勢增長 凈有效租金 （元/平方米/天） 空置率年新增供應 （平方米） 年凈吸納量 （平方米） 年要點年要點 盡管面臨下行壓力盡管面臨下

29、行壓力，供應不足推動租金增長供應不足推動租金增長 與其他物業市場一樣，物流市場也面臨著來自當前經濟環境的一定擠壓。但是，由于成熟子市 場黃金地段的倉儲物流面積稀缺，如北京空港物流園，大部分租戶愿意承擔短期波動，不愿縮 減或放棄已租空間，從而推動市場需求保持相對穩定。由于業務受到經濟環境的影響，也有部 分租戶追求更高性價比的選擇，因此市場上也出現了部分減租和退租的情況。 與此同時，第三方物流、電子商務和制造業企業仍為需求的主要來源。盡管年新增供應高 達萬平方米，但新項目多以滿租或接近滿租入市，市場總體空置率未受供應量影響，年底仍 保持的低位。因此，今年業主的議價能力仍保持較高水平。其中，區位核心

30、的項目無論在 新租或續租上，均錄得租金增長。具體而言，得益于年下半年強勁租金增勢的延續， 年上半年經濟因素對租金增長的影響較??；進入下半年，市場租金漲幅明顯受到壓縮。盡管如 此，全年租金仍能實現兩位數增長，整體市場租金同比顯著上漲。 年展望年展望 政策環境預計延續政策環境預計延續，市場即將面臨供應高峰市場即將面臨供應高峰 由于經濟大環境預計保持不變，租金增長勢頭將進一步放緩。盡管年的新增供應量有限， 但預計年市場將迎來自年以來的供給新高，推升整體市場空置率。因此，隨著市場壓 力增長及未來供應逐步入市，穩定現有的租金水平將成為業主在明年的關注重點。由于工業物 流供地預計繼續面臨嚴格的政策限制，因

31、此在年的供應高峰之后，遠期的潛在供應將進一 步受限。北京市已明確表示將在未來更注重提升本地居民的生活質量，而不是一味地追求增長， 預計符合這一大方向的高質量租戶將受益于此。同時，全國范圍內的“公轉鐵”政策也將改善 現有物流網品質，減少公路運輸占比，推動運輸方式更為多元化。這也將為鐵路資源豐富的北 京近郊區域帶來獨特的發展機遇。 與中國大多數二線城市相似，年宏觀經濟壓力持續影響天津市場，而巨大的供應量也對市場 構成挑戰，限制租金增長空間，尤其是在辦公樓和工業市場。盡管天津市場存在明顯下行壓力， 且市場對未來預期顯著下調，但這不代表我們可以盲目對市場做出全然負面的判斷。經過對形勢 的分析和對機會的

32、甄別，我們看到增長依舊存在。雖然天津是全國辦公樓空置率最高的市場之一， 年全市需求仍然有所增長，但是增速較之前明顯放緩。在甲級辦公樓市場，已出租的辦公面 積在過去十年增長了六倍以上，若加之乙級辦公樓，整體市場的已租辦公面積在同期也翻了三倍 有余。不僅如此，盡管經濟不確定性與供給高位持續壓抑市場表現，年經營表現優異的頭部 項目依然能為業主帶來良好的租金收益，而盡管數量有限，市場中也出現了值得關注的亮點。 天津天津 經濟放緩及供應增加影響市場表現 甲級辦公樓凈有效租金 （元/平方米/月) 零售首層凈有效租金 （元/平方米/月) 工業地產凈有效租金 （元/平方米/天) 年要點年要點 租金下降推高升級

33、類需求租金下降推高升級類需求 經濟不確定性持續影響需求，而大量供給則進一步推高空置率。隨著更多高品質的項目在年底 入市，現有甲級樓宇將比乙級項目受到更大的沖擊。對于業主而言，相較于提升租金，維持合 理的出租率更為重要。因此，甲級樓宇的業主通常會提供更大幅度的租金優惠，特別是對于大 型優質租戶。受益于當下租金水平較低的市場環境，升級類需求活躍度顯著提升，占據全年租 賃交易中較大比重。新項目從升級需求中受益最大，因為它們可以保障更高品質的辦公空間， 并且傾向于提供更具競爭力的租賃價格。同時，整體需求保持增長勢頭，年凈吸納量創下 自年以來的最高水平（超過萬平方米）。內資企業，特別是保險公司，是全年最

34、為活躍 的需求來源。 品牌擴張放緩品牌擴張放緩，餐飲和兒童類仍受市場歡迎餐飲和兒童類仍受市場歡迎 受大環境影響，大多數零售商在過去的一年基本停止擴張步伐，天津市場增長明顯放緩。在 年，“首店”效應并未在天津市場集中出現，零售商們更專注于消費者支出水平受經濟影 響更小的一線城市。在少數新進入天津的品牌之中，香奈兒（）已于年底開設了其 在津首家美妝門店。部分內資茶飲品牌和兒童類零售商也逆勢擴張，喜茶和樂樂茶等國內知名 的茶飲品牌均積極布局。同時，兒童業態進一步多元化、細分化，支持租賃需求。落成時間較 早的項目試圖通過調整租戶組合來重新定位，引進更多以生活方式為導向的店鋪，提升項目競 爭力并增加客流

35、量。而一些百貨商場也考慮與經驗豐富的運營商建立合作，以重新提振項目表 現。在租金增長放緩的環境中，較低的新增供應水平為年帶來一定利好，中和了經濟壓力 可能對市場產生的進一步影響。 新增供應量創新高新增供應量創新高，空置率明顯提升空置率明顯提升 年新增供應水平達歷史新高，導致市場壓力增大，整體空置率較去年同期增長兩倍有 余。同時，需求疲軟致使年底租金增長顯著放緩。在經濟壓力下，一些電子商務公司對業 績預期趨于保守，預算有所收緊，大型在線零售企業及其自營的第三方物流公司表現尤為 明顯。因此，部分企業于年初順勢整合其倉儲物流空間，并騰退部分租賃面積。當然，這 其中也包括一些企業因長期戰略規劃，將租賃

36、面積整合到自持自用的項目中。同時，也有 許多電子商務類租戶今年通過縮減面積和退租的舉措，控制和削減成本。盡管經濟形勢依 然嚴峻，北京的外溢需求繼續使天津市場受益，特別是臨近北京的武清和北辰子市場。另 一方面，仍有少量冷鏈物流企業借此時機充分利用較低的租金和大量可供選擇的新增供應， 在今年下半年進行擴張。 年展望年展望 “京津冀京津冀”中的天津中的天津，是未來發展的亮點是未來發展的亮點 隨著經濟不確定性延續至年，預計市場中高風險公司將加速洗牌，未來幾個月內將有 更多的辦公面積騰退。但是與此同時，穩健的公司仍將是市場的壓艙石，最終將穩定市場 表現，預計推動年凈吸納量將達到約萬平方米。在經濟壓力持續

37、的環境下，各區域 地方政府預計將出臺更多補貼政策推動增長，助力市場應對高空置水平所帶來的挑戰。在 零售市場，品牌將保持較為緩慢的擴張步伐，直到經濟表現回暖。 盡管如此，市場領先的項目仍可保持良好的租金水平，并確保較高的入駐率，天津在項目 層面仍將持續看到強勁表現。正因如此，投資者在可預見的未來應謹慎研究天津市場，方 能捕捉優質資產和投資機會。隨著經濟發展提振市場信心，預計天津在“京津冀”一體化 中的關鍵性角色，將為全市帶來增長活力。這將推動市場需求增長，逐步追上供給水平， 構建更為健康的整體市場環境。 宏觀經濟因素不穩定直接帶來青島商業地產不同物業市場資產表現的下行壓力，但整體凈吸納量 處于正

38、值，表明各物業市場仍有需求增長的驅動因素。專業服務類企業穩定支撐甲級辦公市場租 賃需求；郊區商業正在顯現巨大的發展空間，成為品牌拓展的必爭之地；零售消費需求穩定增長 鞏固了物流倉儲核心區域項目的資產表現。 青島青島 經濟下行帶來市場壓力 甲級辦公樓凈有效租金 （元/平方米/月) 零售首層凈有效租金 （元/平方米/月) 工業地產凈有效租金 （元/平方米/天) 年要點年要點 甲級新增供應持續放量甲級新增供應持續放量，核心商務區市場格局日趨穩定核心商務區市場格局日趨穩定 隨著甲級辦公新增供應持續放量，市北區國際航運中心項目于今年落成交付，甲級辦公市場已 形成三足鼎立的市場格局，并以逐漸清晰的差異化定

39、位構筑穩定的價值高地。香港中路是高端 金融機構以及外資專業服務公司進入青島市場的首選區域；金家嶺金融區成為青島金融企業聚 集度最高的區域；而市北中央商務區正在成為互聯網、信息科技、新媒體等新經濟企業的聚集 區。 金融服務業逐漸退場金融服務業逐漸退場，市場需求結構性調整市場需求結構性調整 在產業結構調整、新舊動能轉換的背景下，青島辦公市場需求結構也在發生變化。金融類企業 在年貢獻了的甲級辦公租賃需求，今年已下降至不到四分之一，已不再是甲級辦公市 場需求增長的唯一動力。專業服務類企業的租賃需求穩定上升，在全年平方米以上的大宗 租賃成交中占到。新媒體等新經濟類企業異軍突起，成為新增需求亮點，使得甲級

40、辦公市 場整體需求結構更加均衡多元。 聯合辦公提倡的服務聯合辦公提倡的服務、靈活和便利依然備受青睞靈活和便利依然備受青睞 不同于一線城市由企業的組織架構變革或者員工的社群分享需求推動靈活辦公發展，青島本地 企業尋求靈活辦公的主要原因在于其租約靈活性、“拎包入駐”的便利性、以及在租金不變的 情況下其配套增值服務所體現的價值，確切講是對服務式辦公的方式感興趣。雖然品牌聯合辦 公在青島的一級和二級租賃市場均有發展瓶頸，但這種對服務式辦公的市場機會正被業主及本 土運營商發現并利用，以部分樓層精裝修和配套服務尋求差異化定位，并取得了高于市場平均 水平的去化表現。 租金同比降幅創十年之最租金同比降幅創十年

41、之最，帶動辦公升級需求大幅增加帶動辦公升級需求大幅增加 市場需求疲軟令甲級辦公市場租金持續承壓，截至年第四季度，租金同比下降，創 年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年租賃市場中近五分之一來自于 企業從乙級向甲級搬遷的升級需求。 新增供應于年底在郊區商業市場集中釋放新增供應于年底在郊區商業市場集中釋放 年青島零售市場核心商圈供應增速放緩，但年末有萬平米的新增供應集中釋放于城 郊區域。近幾年隨著產業和人口向西海岸、高新區、膠州、即墨等區域擴散，加之基礎設 施的引導，使得郊區城鎮體系迅速發展成熟，多因素促進零售商業向郊區下沉。 餐飲服飾類精細化突圍餐飲服飾類精細化突圍，家居教育類多元

42、化擴張家居教育類多元化擴張 青島零售市場全年需求穩定。兒童教育在購物中心和街區商業里均保持積極擴張趨勢；家 居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、 服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發展；餐飲類仍為市場需求的主要來源， 約占全年租賃成交量的三分之一，但擴張意愿呈現兩極化和精細化趨勢，客源穩定且需求 面積較大的火鍋、海鮮等正餐類餐飲普遍在街區商業或者裙樓底商項目尋求擴張，而瘦身 進駐購物中心的餐飲品牌正在通過小而美的差異化和精細化定位鎖定細分客群；服飾類品 牌近幾年受電商沖擊較大，整體擴張趨勢放緩，但同樣呈現精細化發展趨勢，比如服飾品 牌集合店正在

43、通過拆分單獨開店的模式強化品牌認知和定位。 市場承壓下購物中心經營策略兩極化發展市場承壓下購物中心經營策略兩極化發展 隨著消費格局演變以及市場競爭加劇，購物中心的經營策略也在呈現多元化趨勢。運營較 為成熟的購物中心更看重于品牌組合和檔次定位，并引領核心商圈市場租金穩定上漲，全 市優質零售物業市場可比項目租金同比上漲。而對于運營尚不穩定的購物中心，提升 入駐率成為階段性訴求，因此業主往往通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘 性的培養。 年展望年展望 需求趨于保守塑造市場形勢需求趨于保守塑造市場形勢 多方對于年的經濟展望仍處悲觀情緒中，青島商業地產整體需求增長將更趨謹慎。預 計甲級辦公市場

44、租金水平將在明年達到左右的同比降幅后觸底，并維持低位運行；零售 商業重心進一步下沉推動郊區零售市場快速發展，核心城區商圈以業態調整為主；今年倉 儲用地的成交高峰將在未來兩到三年內增加物流倉儲市場新增供應的競爭壓力，新機場搬 遷將推動市場格局重構，臨空經濟區及即墨大信鎮附近未來或將成為新興物流倉儲市場。 制造業需求增速放緩使非核心區域項目去化周期拉長制造業需求增速放緩使非核心區域項目去化周期拉長 作為以生產制造和港口貿易為主要經濟驅動的城市，年制造業增速放緩、國際貿易局 勢不穩影響青島整體物流倉儲市場需求表現，加之今年萬平方米的新增供應多數位于 非核心倉儲市場，區位及基礎設施尚待成熟，我們觀察多

45、個新項目經歷了較長的前期蓄客 及去化周期，并拉動高標準物流倉儲市場空置率上升近 個百分點。 消費需求穩定增長鞏固核心市場項目資產表現消費需求穩定增長鞏固核心市場項目資產表現 網購和商超消費需求保持穩定增長，有效提振和補充了實體經濟對青島倉儲市場帶來的影 響，基于配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中于交通便利的 核心細分市場，例如空港附近和膠州上合示范區，推動核心區域租金穩定小幅增長。 年沈陽市整體經濟運營呈現不確定因素與驅動因素并存的跡象，持續影響沈陽商業地產市場。 新增需求趨緊，市場預期降溫。在消費者價格敏感度驅動下，傳統零售業態受到線上零售沖擊， 市場表現與全市消費品

46、市場增長趨勢相悖。 盡管如此，我們仍然能夠看到市場在過去十年中的增長跡象。以年為基期，沈陽市優質辦公 樓市場十年內租金累計增幅超過。盡管與同期主要市場相比，這一數字并不搶眼，但對于經 濟增速低位運行的沈陽來說，仍然值得關注。同時，擁有豐富經驗的開發商的物業項目整體表現 優于市場平均水平，在整體承壓的市場中仍能脫穎而出，資產表現保持上揚趨勢。在沈陽優質物 流倉儲市場，已租面積較十年前增長了十倍以上，市場規模不斷擴大并發展成為東北區域成熟的 物流中心。 沈陽沈陽 空置率映射供應過剩市場，市場博弈加劇 甲級辦公樓凈有效租金 （元/平方米/月) 零售首層凈有效租金 （元/平方米/月) 工業地產凈有效租

47、金 （元/平方米/天) 年要點年要點 類企業表現亮眼類企業表現亮眼，搬遷需求活躍搬遷需求活躍 年沈陽優質辦公樓市場新增供應（萬平方米）持續放量，市場競爭加劇，推升空置率 至三年來新高。新增需求有限，持續的新增供應及吸納速度放緩使得市場整體租金上漲動力不 足。項目間租金分化加劇，低價入市屢見不鮮，更多現有項目通過提供租金優惠來吸引租戶， 以加快去化。截至年底，市場整體租金同比下降。 整體而言，年甲級辦公樓市場去化速度較年有所放緩，凈吸納量錄得萬平方米。但 年下半年，甲級辦公樓市場需求回暖，部分企業利用當前市場中充裕的可租賃面積和靈活 的租金策略，積極尋求升級機會，推動市場搬遷需求活躍度提升。以保

48、險公司為代表的金融服 務行業依舊領跑沈陽市場。類企業（ 科技、媒體和通信）活躍度顯著提升，表現出強勁 需求。年，類企業總成交面積是年的三倍，行業成交面積占比同比增長個百分 點，成為整體需求放緩趨勢中的例外。 盡管經濟預期較低盡管經濟預期較低，首店經濟持續活躍首店經濟持續活躍 面對增長緩慢的市場環境，現有項目深化業態調整直面市場競爭。新增供應放緩使市場壓力得 到緩解，全年僅在第四季度迎來新增供應，且集中在新興商圈。以中興商業大廈、卓展購物中 心為代表的傳統商圈項目積極進行項目升級，追蹤熱點品類，升級空間結構及服務，提升餐飲、 生活方式等業態配比。由于項目改造分階段進行且已經陸續收尾，全市整體空置

49、率僅小幅上漲。 餐飲業態保持活躍，餐飲連鎖品牌持續擴店?！熬W紅品牌”熱度不減，喜茶、奈雪的茶分別開 設首店。優質項目品牌更迭速度加快，表現優異的購物中心引入了諸多首進沈陽的品牌，如加 拿大鵝（）、布局東北首店。新零售商加碼優質零售項目，推動市場 租金微幅上揚，但無法抵消業績不佳項目的租金走低。因此，年市場整體租金增速放緩至 %。此外，以唯品會為代表的品牌持續線下擴張，增加與消費者的互動并將線上熱度轉 化為線下流量。 需求減弱需求減弱，空置率持續上升空置率持續上升 年沈陽優質物流倉儲市場持續迎來新增供應（萬平方米），市場去化壓力加重。 電商和第三方物流企業仍為需求推動主力，但行業的問詢量及成交量較去年同期均有所下 降。年市場整體凈吸納量較去年減少近，空置率上行至。面對經濟的不確定性， 新增需求疲軟、現有租戶停止續租是限制吸納量的主要原因。盡管下半年新增供應放緩， 但上半年集中以高空置率入市的新項目吸納緩慢。租賃期的延長削弱業主信心，全市整體 租金趨緩，增速下降。 年展望年展望 產業優化升級煥發沈陽城市新活力產業優化升級煥發沈陽城市新活力 年，在謹慎企穩的經濟形勢下，沈陽商業地產市場將繼續面臨挑戰。未來一年，沈陽 優質辦公樓市場超過七成的新增體量集中在中金廊商圈，核心板塊競爭加劇。企業發展策 略趨于審慎