萊坊：共享居住亞太視角(8頁).pdf

1、共享居?。?亞太視角 2 共享居?。簛喬暯?萊坊研究部 3 概述 03 前言 指標 城市排名04 06 科技與金融中心 風險投資交易與增長 住房負擔能力 大學學歷人口 城市人口規模與人類發展指數 生活品質 City Highlights 08 新加坡 城市亮點 北京 孟買 馬尼拉 隨著科技進步，出現了越來越多的平臺，通過在我們的 日常生活中提高效率來提高社會邊際效益。在房地產領 域，共享工作空間模式的興起正迅速顛覆傳統商業房地 產空間。但是，這一創新浪潮不止于此，還開始影響到 我們的居住空間，共享居住模式也開始慢慢興起。 前言 在世界各地，人們的生活方式都在發生變化，房價也 居高不下。在這樣

2、的背景下，共享居住作為一種靈活 居住的替代方案，在房地產市場愈加受到青睞。共享 居住這種現代城市居住方式不是一個新鮮的概念。此 前就已經有其他共享空間的方式，例如酒店、酒店式 公寓、旅店等等。共享居住也是建立在一個相似的模 式之上，創新之處在于通過建立帶有三個顯著特征的 社區，提供精心設置的社交環境。 共享居住模式通過設置公用廚房、客廳、休息室等 來提供共享空間。這些空間經過精心設計，通常會 把住戶需求考慮在內，促進住戶之間的互動。有些 共享居住運營商也把共享辦公空間元素融合進來， 集生活、工作、休閑為一體。 為了鼓勵住戶擁有平衡的生活方式，在住戶之間培 養積極的關系，共享居住運營商會組織一些

3、社交活 動和專業活動，如社交對話、專業談話，還有生活 方式和體育活動。 共享居住模式與其他酒店式住宿的不同之處在于其擁有 社區性質，而酒店和酒店式公寓的賣點在于排他性、 私密性，以及所有活動均可在套內房間進行。建立以社 區為中心的環境會促進知識與想法的交融，滿足奔波的 現代專業人士的情感需求，也提供了擴大社交網絡的機 會，讓他們結識志趣相投的人。 共享空間 活動 社區 未來，由于主要城市房價高企，零工 經濟快速興起，整個經濟正在發生 前所未有的變化。這種共享居住模 式還將繼續發展，成為解決目前住 房問題的替代方案。 4 共享居?。簛喬暯?萊坊研究部 5 亞太地區一直是世界上最具活力的經濟區域

4、之一，擁 有一系列發達的門戶城市、金融與科技中心，也有正 在取得經濟成就的新興市場。然而，雖說整個亞太區 域還將繼續實現快速的經濟增長，但共享居住模式在 各座城市取得成功的可能性又各不相同，這取決于它 們的競爭優勢與限制。 為了區分各城市的潛力，我們在每個亞太城市中評估 了六個指標。我們認為這六個指標很可能影響到這些 城市共享居住模式的發展。接下來我們將通過這些因 素分析共享居住模式在幾個主要城市中的特殊機遇。 科技與金融中心 風險投資交易與增長 住房負擔能力 大學學歷人口 城市人口規模與人類發展指數 生活品質 這六個因素根據其相關性和重要性被賦予權重，共同 構成一個指數，量化共享居住在亞洲不

5、同城市中取得 成功的可能性。 本研究涵蓋了亞洲二十個主要城市，但本報告僅就四 座城市進行詳述，因為它們代表了不同的發展階段和 經濟影響力，這四座城市分別是：新加坡、北京、 孟買、馬尼拉。 這六個因素包括： 北京 東京 上海 香港 孟買 深圳 曼谷 首爾 新加坡 臺北 新德里 雅加達 悉尼 墨爾本 馬尼拉 吉隆坡 珀斯 胡志明市 班加羅爾 奧克蘭 0102030405060708090100 總分 74 70 69 69 66 62 60 56 55 54 53 50 50 48 46 42 39 38 32 31 城市排名 6 共享居?。簛喬暯?萊坊研究部 7 指標 大型科技與金融中心在全球

6、是創造就業的兩大動 力?？萍寂c金融中心不僅吸引人才，也提供了友 好、自足的營商環境。隨著零工經濟的興起，對于 共享居住模式運營商而言非常重要的一點是能找到 能夠吸引大量人才的那些城市。 為了找到最有可能出現大規模零工經濟的城市，我 們分析了兩個指數：創新城市指數和全球金融中心 指數。這兩個指數得分越高，就意味著一座城市作 為金融與科技中心的地位越重要。不出所料，這兩 個指數在紐約、倫敦、新加坡、東京、多倫多等國 際大都市的得分在一百多座城市當中名列前茅。這 些全球門戶城市多年來一直是經濟增長的燈塔，吸 引著越來越多的人才，隨之而來的是住房需求，這 些住房需求為共享居住運營商提供了發展機會。 考

7、慮到就業機會是至關重要的考量因素，我們接下 來主要集中分析在科技領域中就業機會的質量及增 長速度關注。為此，我們通過對比2010年2012年 以及2015年2017年這兩組風險投資交易數量數 據，得出了亞太地區在這兩個三年期內的初創企業 增長率。然后，我們進一步將風險投資交易數量增 長率與2015年至2017年間交割的風險投資交易數 量進行綜合考慮。結果顯示，曼谷排名第一，交易 數量增長622%，2015年至2017年間有65筆風險 投資。 科技與 金融中心 住房負擔能力是評估共享居住需求的一個重要因 素。很多城市的房價不斷上漲，因此一部分住房 需求已經轉移到了房屋租賃市場。為了考量住房負 擔

8、能力這一因素，我們把多座城市的房價及其收入 水平進行了對比。具體來說，是計算一座城市的房 價中位數與家庭可支配收入中位數的比值。比值越 高，能負擔得起購房的人比例就越低。毫不令人意 外的是，香港和北京的比值最高。 在這些城市當中，住房成本持續高漲讓很多人不得 不考慮成本更低的其他住房選項，這一需求就給共 享居住運營商提供了機遇。 接下來我們考量的因素是城市人口規模。在“城市 首位度”效應下，人口規模是共享居住需求的重要 驅動因素?！俺鞘惺孜欢取崩碚撝赋?，一國之內最 大的城市在體量和影響力方面都是緊隨其后的第二 大城市的至少兩倍。一般來說，首位城市會通過吸 引國內外的資本和勞動力繼續增長。以曼谷

9、為例， 按人口規模計算的話，它的規模是泰國第二大城市 暖武里的四十多倍。 最后，我們還將人口因素與城市的人類發展指數相 結合，以衡量該城市的整體預期壽命、教育水平、 人均收入。理論上，對馬斯洛基本需求滿意程度高 的人群對于新的非傳統居住模式，如共享居住模 式，有著更高的接受度。 風險投資 交易與增長 一座城市的生活品質在吸引和留人才方面發揮著關 鍵作用。在當今的全球化時代，人口遷移更加普 遍，對于企業來說，能夠留住人才是至關重要的， 也能夠提高成本效率。 為了評估最能吸引和留住人才的城市，我們采用了 美世咨詢最近在兩百多座城市當中展開的生活質量 調查。調查結果顯示，新加坡在亞太地區城市當中 排

10、名最高，印證了廣為流傳的說法：新加坡是世界 上最吸能引人才的城市之一。 生活品質 大學 學歷人口 接下來，我們考慮了城市的本科學歷人口。大學生 畢業之后會形成新的人才儲備，當地雇主會從中發 掘。過去幾十年間，工資水平一直停滯不前，但房 價卻在不斷上漲。剛畢業的大學生如果計劃在亞太 市場尋找機會，在尋找住處時可能很難同時滿足他 們所期望的合適住宿條件（如價格、地段、便利 性、舒適度、安全程度等）；這一需求市場很有可 能由共享居住模式來滿足。每座城市的大學生人數 統計的都是根據泰晤士高等教育世界大學排名 最新上榜學校的學生總數來統計的。 城市人口規模與 人類發展指數 住房 負擔能力 8 共享居?。?/p>

11、亞太視角 萊坊研究部 9 亮點 城市 新加坡是亞太區成熟的區域金融中心，受惠于政 府友好營商的環境，其科技領域也一直穩步增 長。新加坡擁有大量熟練勞動力，這些持續的勞 動供應來自新加坡在亞太地區名列前茅的優秀學 府。例如QS世界大學排名在2019年就把新加 坡國立大學列為亞洲第一，而泰晤士高等教育 世界大學排名則將該校列為亞太地區的首位。 新加坡繼續吸引其他亞太地區的頂尖人才，同時 也吸引不少跨國公司前來設立地區總部。除了優 步、Facebook、谷歌以外，近日還有日本電信電 話（NTT）以及英國電信運營商英國電信（BT） 等到新加坡設立總部。為支持科技公司的增長， 新加坡政府在2019年7月

12、宣布了TechSG項目。 該項目在申請就業準證（Employment Pass）的 程序上提供更大的靈活性。 新加坡 東南亞的超級明星城市 北京 市場潛力依然巨大 由于政府積極增加租賃房的供應以及讓房價降溫， 中國的共享居住市場由2010年就開始興起，是整個 亞太地區最成熟的市場之一。此外，流動工作人口 的增加也為中國的主要城市帶來了挑戰。例如北京 正面對外來人口增長的問題，北京目前有1,350萬 戶籍人口，同時亦有800萬流動人口。 盡管北京現在已經有很多包括第三方運營以及開發 商分支機構在內的共享居住運營商，但由于北京有 良好的營商環境，是中國重要的企業發源地，北 京市場潛力依然巨大。中國

13、151家獨角獸公司中的 66家都起源于北京。中關村是一個很大的寫字樓市 場，目前有9,000多家高科技公司，周圍環繞著尋 找下一個獨角獸的企業孵化器、風險投資人以及大 型企業。再加上北京有約34萬名大學生、房屋限購 政策和較低的住房負擔能力，像共享居住這樣相對 經濟的租住模式將有很大的需求。 新加坡的初創領域也變得越來越有活力。根據新 加坡風險投資與私募股權協會的資料，在2014年 至2018年，企業對新加坡本地公司風險投資的年 復合增長率為29.7%，2018年達到10.2億美元。 共享居住模式對于在新加坡工作的僑民而言也頗 具吸引力，它具有社區的性質，運營者會組織社 交活動和提供機會讓他們

14、結識更多趣味相投的 人。由于放寬了私人住房最低租期的期限，由原 來的六個月調整為三個月，共享居住模式的需求 在2017年6月開始增加。東南亞各個經濟體的融合 度越來越高，新加坡作為一個區域樞紐，會對鄰 近市場的數碼游牧民們產生極大吸引力。我們預 計至少在未來兩三年新加坡的共享居住市場會持 續增長。 孟買 擁有廣闊機遇的金融中心 根據2011年的政府普查，約有28%的印度城市住戶居住在租 賃房屋，其中有70%居住在沒有簽署正式租房合同的非正規租 賃房。其中一個主要原因是各邦遵循自己的租房管理條例，很 多房東和租戶都不清楚各自的權利與義務，以及爭議發生時的 追索權。房屋部門曾經嘗試建立租房法律框架

15、，但至今仍未成 形。因此，房東與租戶之間出現不平衡的權力與責任，而印度 的租房生態也還沒有成型。 萊坊研究部 9 8 共享居?。簛喬暯?10 共享居?。簛喬暯?萊坊研究部 11 對于年輕專業人士來說，情況更不容樂觀。因為房 東常常帶有偏見，擔心他們會制造騷亂、損壞設 施、延付租金、或要求較短的租期。單身人士在 搬到一座新城市時常會面對難對付的房東，租戶要 答應一些與房東生活方式喜好有關的嚴苛要求。此 外，出租的房屋還有可能是不合法的，因為違反了 安全或規劃條例，租戶會面臨無法及時撤離的風 險。因此，很多租戶不得不在距離工作地點或大學 極遠的地方居住，或者居住在一些條件極差的地方 （例如：居

16、住環境不衛生的地方）。因此，這種供 印度主要共享居住運營商及其擴張足跡 機構名稱發源城市起始年份擴張足跡床位數 擴張計劃出租率 CoHo 新德里NCR 2015新德里NCR未來12到18個月擴張至 印度排名前八的城市， 到2019年底擁有1萬個 床位 90%以上 CoLive班加羅爾2016班加羅爾、 金奈、韋洛爾、 哥印拜陀 到2020財年末進入海得 拉巴，在班加羅爾繼續 擴張，管理5萬個床位 或1,000萬平方英尺（約 92.9萬平方米）的住房 面積 目前85%以上 Homigo班加羅爾2015班加羅爾 進入海得拉巴、浦那、 金奈等城市 在班加羅爾的所有房 產總出租率為86% Square

17、 Plums 班加羅爾2016班加羅爾把服務推廣到金奈、浦 那、海得拉巴、孟買、 德里等城市 目前80%以上 Stanza Living 新德里NCR2017新德里NCR 把服務推廣到浦那、齋 普爾、海得拉巴、班加 羅爾、印多爾 在各地所有房產總出 租率為90% Stay Abode 班加羅爾2016班加羅爾 進入浦那、海得拉巴、 金奈、孟買等城市 目前出租率95% Zolostays班加羅爾2015到2019年底擴張至5萬個 床位左右，并進入孟買 和海得拉巴 在各地所有房產總出 租率超過80% 班加羅爾、 浦那、金奈、 科塔、 新德里NCR 2,500+ 8,000+ 500+ 1,000+

18、 2,000+ 750+ 10,000+ 不應求的狀態對于共享居住市場而言是個發展機 遇。在印度所有城市當中，孟買的共享居住市場增 長潛力最大，因為孟買的金融領域的就業機會豐 富，加上住房負擔能力低，這兩個因素在我們的指 標當中共占55%的權重。在2015年至2017年，孟 買的風險投資交易激增288%，這是創造就業的一 個重要因素。最后，共享居住運營商在班加羅爾及 其他城市較為活躍，他們在孟買的市場滲透率較 低，孟買的龐大的人口規模為國內共享居住運營商 提供發展空間。 馬尼拉 填補缺口 減少困難 菲律賓正面臨房屋供應不平衡的情況：在2011年至 2015年，有600萬戶的住房缺口，缺口主要是

19、經濟 適用房，但同期卻出現了約25萬31萬套中高端住 宅過剩，而這兩種住宅產品都位于馬尼拉大都會。 此外，隨著2019年上半年馬尼拉的公寓價格年增長 率達到11.6%，承付能力差距繼續拉大，高企的房 價開始打消年輕專業人士購買公寓的念頭。并且馬 尼拉的交通狀況非常糟糕，他們都希望住在城市里 或離工作地點較近的地方。 房價攀升的一個重要原因是菲律賓離岸博彩運營商 （POGO）的擴張。他們主要來自中國，給馬尼拉 住宅市場帶來了豐厚的收益。截至2018年底，已有 56家POGO獲得認證許可，2016年只有36家，而 持有工作準證的中國人數量約為11萬，跟2016年相 比幾乎翻了四倍。中國工人數量的激

20、增讓許多投資 者爭相囤積住宅，他們通常一次購買若干戶，然后 出租。 環顧市場，我們認為共享居住模式在馬尼拉住房市 場面臨兩個機遇。第一，房價居高不下，年輕工作 人口負擔能力不足，共享居住是一種相對經濟和舒 適（例如交通方便或者離工作地點近等）的住房選 擇。第二，對于投資者而言，尤其是有多套房產的 投資者，共享居住運營商可以在房東與住戶之間提 供中介服務，特別是迅速增長的POGO領域，就可 以減少管理困難（例如語言障礙、雙語合同、租戶 責任等）。 預計馬尼拉的經濟以及其離岸博彩領域也將繼續增 長。馬尼拉仍是菲律賓的就業中心，吸引著大量年 輕勞動人口，這些都是共享居住市場發展的條件。 資料來源：共

21、享居?。阂环N租房生活方式萊坊印度 10 共享居?。簛喬暯?萊坊研究部 11 12 共享居?。簛喬暯?展望 未來 雖然不是面面俱到，但我們相信這份報告是解密共享居住市場 成功主要因素的第一步。此外，由于它還是個利基市場，這些 因素多大程度上能夠促進共享居住市場的發展在亞太地區不同 城市會有不同差別，因為各地的社會經濟環境、文化環境各不 相同。共享居住模式，就像任何一個新鮮元素一樣，需要時間 找到立足之地，探索出與現有居住模式共存的方式。 科技將繼續塑造我們的生活 方式，同樣會塑造我們的居 住方式。共享居住，就是一 種新方式。 Lee Nai Jia 研究部主管 +65 6228 6878 N

22、or Adila Rahim 分析師、研究員、咨詢師 +65 6228 7376 新加坡研究部 柳維倫（Alan Liu） +86 21 6032 1700 Shishir Baijal +91 22 6745 0103 Rick Santos +632 752 2580 rick.santossantos.knightfrank.ph Wendy Tang（鄧渼珊） +65 6228 6818 中國印度 菲律賓新加坡 主要聯系人 亞太地區研究部 Nicholas Holt（霍尼克） 研究部主管 +86 10 6113 8030 Justin Eng, CFA 研究部副董事 +65 6429

23、3583 亞太地區 需求因素 住房負擔能力 大學學歷人口 城市人口規模 人類發展指數 研究方法 供應因素 金融中心 科技中心 風險投資交易與增長 城市吸引力 生活品質 指標單位權重年份 房價中位數與收入中位數比率 人 人 指數 30% 10% 16% 4% 2019 2019 2018 2018 指數 指數 增長率（%）以及交易數量 12.5% 12.5% 10% 2019 2018 2017 排名5%2018 免責聲明： 本報告中創造的共享居住指數基于可靠、國際認可的數據來源。指數包括六個指標：科技與金融中心、風險投資交易與增長率、住房負擔能力、大學學歷人口、城市人 口規模與人類發展指數、生活品質。為了研究上的需要，每個指標內的數值均經過標準化處理，確保數字具備可比性。所有指標均按對投資決策的潛在重要性賦予特定 權重。 資料來源 Numbeo 泰晤士高等教育 Macrobond Macrobond Long Finance 2thinknow PitchBook Mercer 專注為您提供優質房地產業務. 14 共享居?。簛喬暯?