WIFIPIX無限向溯：百貨商業全國格局及發展趨勢研究白皮書（29頁）.pdf

1、北京無限向溯科技有限公司 百貨商業全國格局及發展 趨勢研究白皮書 2020.09 百貨業態的全國格局與發展趨勢 2 01 百貨業態全國布局剪影 02 一二三線城市百貨業態的步伐 03 城市群視角下的百貨形態發展格局 本次研究中的商業形態定義 3 百貨：是指以生活日用品主營的綜合性 零售商業，經營范圍廣，商品類別多。 一般實行統一管理，按照樓層和專柜等 若干類別銷售產品，為顧客提供必要服 務的零售業態。 一般由“專門店”的經營形態演變成 “百貨店”，再進化成大型百貨公司。 購物中心：為包含所有計劃、開發、經 營、管理等商業和服務業的集合體。 一般具有大型的主力店、或多元化商業 街區及停車場設施。

2、可以提供消費者多 元化，且具備便利性、舒適性及娛樂性 的購物場所。 奧特萊斯：以折扣價格銷售國際、國 內名牌的過季、下架、斷碼商品，獨 立于其他賣場且以零售為主要業態， 并具有一定的品牌聚集度的商業設施。 百貨購物中心奧特萊斯 4 01 百貨業態的 全國布局剪影 商業發展路徑及階段特征演繹 5 百貨 店 百貨 公司 百貨 公司 購物 中心 購物 中心 百貨 傳統生 活百貨 新型體 驗百貨 數量減少 數量增加 迭代演進適應市場發展進步 百貨自誕生以來，由于商業市場的不斷變化推進百貨業態不斷演進與迭代。自小型百貨發展到大型綜合百貨后，受到購 物中心占有率擠壓被迫適應市場形成“購物中心+百貨”聯合體

3、形態；但隨著百貨的迭代演進，目前百貨商業已慢慢發 展成為傳統生活百貨和新型體驗百貨兩大類，前者重在生活服務配套、后者重在體驗重奢消費。 數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。 雛形期發展期沖擊期迭代期 全國七大地區中，華東商業較為發達，領軍百貨業的迭代更新，購 物中心發展迅速，受需求影響，部分向百貨業態趨同 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 6 全國七大區域中，華東地區的購物中心、百貨業態數量皆處于領先水平，主要得益于上海、蘇州、杭州、南京等一線城 市的商業發展較快；華南地區百

4、貨占比較高，但目前仍處于雛形期百貨店形態；東北與華中地區的商業總體數量處于中 等水平，但購物中心占比較高，處于商業沖擊期階段；華北地區百貨與購物中心占比相當，百貨目前依然處于發展期階 段；西南與西北地區商業總體體量較小，購物中心占比略高于百貨業態。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 華南 華北 西南 西北 華東 華中 東北 七大地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 華東華南華中華北東北西南西北 七大地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 華北地區中北京的購物中心發展迅速，百貨處于向體驗型

5、轉型階段 7 華北地區中，北京的購物中心的數量與發展都處于領先地位，占比達到80%； 天津市處于購物中心沖擊期發展階段，占比超過85%，并不斷擠壓百貨的增長空間； 各省市奧特萊斯的數量皆較少，不屬于城市主要商業形態； 河北省的百貨占比超過華北地區其他省份與城市，達到70%，但形態屬于發展期階段，主要功能是滿足日常生活需求。 0 500 1000 1500 2000 2500 北京市河北省山西省內蒙古自治區天津市 華北地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%20%40%60%80%100% 河北省 山西省 內蒙古自治區 天津市 北京市 華北地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 注：數據

6、來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 東北地區整體購物中心發展較好，大牌地產商強勢入駐，百貨有較 大的發展空間 8 東北地區整體呈現出購物中心占比較高，平均達到80%，主要原因在于萬達、大悅城等購物中心的入駐擠壓原有的百貨 業態占比； 百貨業態平均占比20%左右，目前處于沖擊期階段；奧特萊斯數量整體較少，非地區主要商業形態。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 吉林省遼寧省黑龍江省 東北地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%10%20%30%40%50%60%70%80

7、%90%100% 遼寧省 吉林省 黑龍江省 東北地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 華東地區整體發展較為迅速，購物中心占比均超50%，百貨向新型體 驗模式發展 9 華東地區整體商業發展較好，購物中心占比均超過50%； 其中上海市商業處于迭代期發展階段，購物中心占比高達90%，已逐漸發展到新型體驗百貨模式，江蘇省商業項目數量、 體量均領先華東區域其他省市，主要得益于江蘇省經濟規模以及人口規模較大，為商業發展提供市場與空間。 0 500 1000 1500

8、2000 2500 3000 3500 江蘇省山東省浙江省安徽省上海市福建省江西省 華東地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%20%40%60%80%100% 上海市 江蘇省 安徽省 浙江省 江西省 福建省 山東省 華東地區商業占比 百貨奧特萊斯購物中心 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 華南地區廣東商業體量較大，百貨占比高，以雛形期百貨店為主要 形態 10 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 廣東省廣西壯族自治區海南省 華南地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%20

9、%40%60%80%100% 廣西壯族自治區 廣東省 海南省 華南地區商業占比 百貨奧特萊斯購物中心 華南地區中，廣東省是最主要的商業集中地，百貨占比超過50%，主要處于雛形期百貨店形態，但同時購物中心也處于發 展沖擊階段； 海南省整體商業數量較少，但購物中心占比高，達到60%，受政策利好，商業處于沖擊期發展階段； 廣西整體體量也較小，目前仍然以百貨作為主要的商業形態。 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 華中地區購物中心發展較好，百貨業態處于迭代演進階段，河南省 商業總量領先，品牌開發商占比高 11

10、 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 河南省湖北省湖南省 華中地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%20%40%60%80%100% 湖南省 湖北省 河南省 華中地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 華中地區整體呈現出購物中心占比較高的趨勢，其中河南省的商業總量最高，購物中心占比達到70%，源于萬達、凱德、 華潤等商業項目的進入，百貨業態處于迭代演進階段； 湖北省與湖南省的總體商業體量低于河南省，但購物中心處于發展沖擊期，成為區域主要的商業模式。 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商

11、業項目的數量占比。 西南地區中四川省購物中心占比高，商業市場發展速度領先，業態 演進較快，百貨業態大型百貨公司為主，處于發展路徑的沖擊期 12 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 四川省云南省重慶市貴州省西藏自治區 西南地區商業數量 百貨奧特萊斯購物中心 0%20%40%60%80%100% 四川省 貴州省 云南省 重慶市 西藏自治區 西南地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 西南地區中，四川省的商業處于領先地位，商業總量較大，購物中心占比高達60%； 重慶市商業處于沖擊期階段，購物中心發展較快，但百貨依然是主要商業形態； 云南、貴州的商業體量處于中等水

12、平，購物中心與百貨業態比例基本持平。 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 西北地區中陜西省購物中心發展迅速，百貨業態仍有較大發展空間 13 西北地區中陜西省的商業較為發達，商業總量在西北五省中處于領先地位，購物中心占比接近80%，甘肅、新疆、寧夏、 青海的商業數量整體較低，其中青海、寧夏、甘肅的百貨占比超過了50%，目前處于百貨發展期，主要滿足于日常生活 需求。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 陜西省 甘肅省 新疆維吾爾自治區 寧夏回族自治區 青海省 西北地區商業數量

13、 百貨奧特萊斯購物中心 0%20%40%60%80%100% 陜西省 新疆維吾爾自治區 甘肅省 青海省 寧夏回族自治區 西北地區商業占比 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 全國商業以江蘇、北京、四川、南部沿海等地區作為重點發展區域 14 奧特萊斯熱力分布圖百貨熱力分布圖購物中心熱力分布圖 從數量上看，全國奧特萊斯整體數量較少，且集中在上海、北京、天津、成都等一線城市中；華南地區百貨商業較為集 中，但部分仍處于百貨發展雛形期階段，上海、江蘇、北京、重慶等發達地區的百貨

14、也較為集中，百貨形態有了更多的 演進；南部沿海地區的購物中心較為密集，主要原因是香港、澳門購物業發達，與廣東地區的百貨商業形成地區商業格 局互補。 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 15 02 一二三線城市 百貨業態的步伐 全國商業迭代大格局下，百貨業態在購物中心的沖擊下不斷更新 16 17.2% 16.8% 17.0% 15.9% 0.2% 0.5% 0.3% 0.2% 82.6% 82.8% 82.7% 83.9% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%8

15、0.0%90.0%100.0% 全國 一線城市 二線城市 三線城市 全國及一二三線城市商業形態占比 百貨業態奧特萊斯購物中心 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 全國一線城市二線城市三線城市 全國及一二三線城市商業形態總量分析 百貨業態奧特萊斯購物中心 全國層面目前錄得百貨公司、購物中心與奧特萊斯三種商業形態的占比約為17.2：82.6:0.2，市場趨向不斷轉換中，以 購物中心為主力軍帶動整個商業市場向前邁進。 百貨形態由于受到新型業態的沖擊，處于“進退”調整狀態中，即進“升級迭代”退“改造提升”的狀態調整中，逐漸 從一線城市開始回歸市場，也

16、更多關注體驗感與消費檔次的提升。 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比 一線城市中深圳百貨占比高，上海重奢百貨形態較多，需求驅動下， 未來百貨商業市場發展潛力較大，購物中心管理百貨化趨勢亦存在 17 一線城市中購物中心廣州、上海、北京和深圳依次位于前四位，其中上海的百貨商業最少，三種業態中僅占比近10%； 深圳購物中心數量居高的同時百貨業態占比亦居一線城市首位，錄得28.9%； 作為一線城市的天津雖然商業總量不高，但百貨業態占比遠低于全國平均水平17.2%，錄得9.8%，由于其購物中心的 業態形式進入迅速

17、，百貨發展緩慢停滯。 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0% 深圳市 東莞市 杭州市 廣州市 南京市 北京市 寧波市 重慶市 成都市 昆明市 蘇州市 長沙市 沈陽市 武漢市 西安市 鄭州市 青島市 上海市 天津市 一線城市商業形態占比 百貨業態奧特萊斯購物中心 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 沈陽市 青島市 昆明市 長沙市 天津市 武漢市 西安市 寧波市 鄭州市 南京市 成都市 杭州市 蘇州市 上海市 重慶市 北京市 東莞市 廣州市 深圳市 一線城市商業形態數量對比分析

18、購物中心奧特萊斯百貨業態 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比 前列二線城市中無錫商業發展較為發達，百貨業態迭代發展空間最大 18 二線城市南寧市百貨業態占比最高，高達26%，但整體商業總量不高，市場仍處于中前期階段，百貨業態發展較遲緩； 無錫市百貨數量、購物中心數量均達二線城市首位，且商業總量是排位第二的石家莊總量近2倍，市場發展階段處于中 后較發達階段。 0100200300400500600700800 南昌市 貴陽市 石家莊 泉州市 長春市 南寧市 溫州市 濟南市 哈爾濱市 廈門市 福州市 大連市

19、 合肥市 佛山市 無錫市 二線城市（前15）商業形態數量對比分析 購物中心奧特萊斯百貨業態 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 石家莊 濟南市 大連市 無錫市 長春市 南昌市 合肥市 福州市 溫州市 哈爾濱市 貴陽市 泉州市 廈門市 佛山市 南寧市 二線城市（前15）商業形態占比 百貨業態奧特萊斯購物中心 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比 三線城市百貨業態正處在傳統百貨時期，需求驅動下，亟待向體驗 式百貨業態演進 19 三線商業發達城市中，以蕪湖市的商業總量最高、百貨業

20、態占比最低，僅錄得8.1%略低于一線城市最低百貨占比9.8%， 蕪湖未來百貨商業，仍有不斷演進的空間； 此外，注入新鄉、株洲等商業總量居前的城市，逐漸從傳統百貨向體驗式百貨迭代將成為未來三線頭部商業城市的發展 方向。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 蕪湖市 連云港市 新鄉市 上饒市 三明市 襄陽市 肇慶市 株洲市 銀川市 宜昌市 宿遷市 信陽市 漳州市 舟山市 淄博市 三線城市（部分）商業形態占比 百貨業態奧特萊斯購物中心 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 連云港市 三明市 上饒市 蕪湖市 襄陽市 新鄉市 信陽市 宿遷

21、市 宜昌市 銀川市 漳州市 肇慶市 舟山市 株洲市 淄博市 三線城市（部分）商業形態數量對比分析 購物中心奧特萊斯百貨業態 注：數據來源：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比 20 03 城市群視角下的 百貨形態發展格局 長三角商業發展領先，珠三角百貨形態較多，衍變升級梯度層次多， 整體仍有較大投資空間 21 從城市群的角度看，長三角的商業總數量超過珠三角及京津冀地區，購物中心占比也處在較高水平，商業發展處在領先 地位；珠三角的百貨占比高于其他兩大城市群，主要原因在于其多數百貨為傳統生活百貨；從商業類型上看，奧特萊斯

22、占比在所有城市群中都處在極低水平，非城市的主要商業構成。 26.2% 27.4% 22.3% 0.6% 0.1% 0.3% 85.2% 72.5% 77.5% 0%20%40%60%80%100% 長三角 珠三角 京津冀 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 長三角珠三角京津冀 百貨奧特萊斯購物中心 城市群商業形態占比城市群不商業形態數量對比分析 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 上海領軍長三角，百貨和購物中心優勢互鑒共

23、同發展 22 宣城市 金華市 舟山市 銅陵市 安慶市 杭州市 南京市 揚州市 鎮江市 寧波市 湖州市 滁州市 紹興市 池州市 臺州市 合肥市 鹽城市 常州市 無錫市 泰州市 嘉興市 蘇州市 蕪湖市 馬鞍山市 南通市 上海市 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 050010001500 池州市 銅陵市 馬鞍山市 滁州市 蕪湖市 臺州市 揚州市 鹽城市 常州市 南通市 合肥市 南京市 蘇州市 購物中心奧特萊斯百貨業態 上海作為長三角的經濟發展中心，商業氛圍最為濃厚，百貨占比低，且已逐步向新型體驗式百貨發展，而購物中心也趨 于精細化百貨化的運營管理模式，兩者優勢互鑒；其他省會城市及發達城市緊隨其后，商

24、業總數量高百貨占比低，城市 商業發展進入成熟期。 長三角城市商業形態占比長三角城市商業形態數量對比分析 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 本土特色品牌百貨在南京及杭州發展強勁，轉型升級態勢向好 23 長三角購物中心數量熱力圖長三角百貨數量熱力圖 長三角頭部城市的購物中心及百貨熱度均較高；其中南京及杭州的百貨熱度明顯高于購物中心，在于本土特色品牌百貨進 駐時間早且發展勢頭好，如南京中央商場、南京新百、杭州銀泰百貨等；上海的購物中心熱度則高于百貨，傳統百貨雖在 轉型，但購物中心也在快速升級更新。 注：WIFIPI

25、X數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 珠三角城市與港澳商業布局互補，跨境購物習慣拉升本地百貨占比 24 39.1% 35.0% 28.9% 28.3% 26.7% 25.6% 24.3% 20.5% 18.6% 60.9% 65.0% 70.9% 71.7% 73.3% 74.3% 75.7% 79.5% 81.3% 中山市 惠州市 深圳市 珠海市 東莞市 佛山市 江門市 肇慶市 廣州市 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 050010001500 肇慶市 珠海市 江門市 惠州市 中山市 佛山市 東莞市 深圳市 廣州市 購物中心奧

26、特萊斯百貨業態 珠三角城市中，以廣州和佛山為主廣州都市圈，及深圳、東莞及惠州為主的深圳都市圈商業數量高，發展快；中山市及珠 海地理位置靠近購物業發達的澳門，本地客群有跨境購物的習慣，本地百貨則作為基本生活消費的補充，占比較高。 珠三角城市商業形態占比珠三角城市商業形態數量對比分析 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 廣州本地消費粘性高，主要以生活需求為主，百貨業態發展空間大 25 珠三角購物中心數量熱力圖珠三角百貨數量熱力圖 珠三角購物中心熱力明顯集中在香港地區，而百貨作為互補型消費，在相近的深圳都市圈熱度高；

27、廣州與港澳有一定距離， 本地消費粘性高，且本身在珠三角城市群中商業最為發達，購物中心與百貨的熱力均較高。 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 26 8.3% 8.8% 9.1% 10.2% 9.8% 10.8% 11.1% 11.2% 13.4% 14.3% 14.3% 14.5% 17.2% 91.7% 91.2% 90.9% 89.6% 89.6% 89.2% 88.9% 88.5% 86.6% 85.7% 85.7% 85.5% 82.2% 廊坊市 保定市 承德市 石家莊市 天津市 秦皇島市 滄州市 唐山

28、市 張家口市 邯鄲市 邢臺市 衡水市 北京市 百貨占比奧特萊斯占比購物中心占比 05001000 衡水市 承德市 秦皇島市 張家口市 廊坊市 邢臺市 邯鄲市 滄州市 唐山市 保定市 石家莊市 天津市 北京市 購物中心奧特萊斯百貨業態 京津冀城市群中，北京的購物中心和百貨在數量上處在領先地位，但百貨占比高達17.2%在一線城市中處在高位，老牌百 貨如王府井百貨、新華百貨等正在進行轉型升級；天津及石家莊緊隨其后，商業數量高，但百貨占比較低，在于百貨在發 展沖擊期數量減少，發展緩慢，而購物中心進入迅速發展期。 京津冀城市商業形態占比京津冀城市商業形態數量對比分析 京津冀主要城市百貨發展進化較為緩慢，

29、購物中心發展相對迅速 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 27 珠三角購物中心數量熱力圖珠三角百貨數量熱力圖 京津冀購物中心及百貨數量熱力相似，北京作為京津冀中商業發展最成熟的城市，熱力高；其中百貨多分布分散，而購物 中心多集中在核心區；此外天津、石家莊作為京津冀的代表城市，商業發展迅速，輻射周邊區域。 轉型升級期的北京老牌百貨數量高，商業發展快，體驗重奢百貨占 比更高 注：WIFIPIX數據平臺，采集時間2019年12月。本報告的樣本量為商業項目的數量，商業占比均為商業項目的數量占比。 北京無限向溯科技有限公

30、司 28 無限向溯（WIFIPIX），全稱北京無限向溯科技有限公司，創立于2013年， 專注于移動端用戶消費行為及場景信息的數據挖掘，是業內領先的線下場 景與消費行為數據洞察企業。由京東，TalkingData等業內知名機構投資， 背靠騰訊京東全平臺能力，致力于構建數據化的企業智能決策體系和企業 效果運營體系，用領先的數據及應用科技為客戶創造全新價值， 公司 業務現已覆蓋以商業地產、家居零售、廣告營銷、文化旅游、教育等為代 表的十多個主要行業。公司總部位于北京，并在天津、上海和深圳設立有 本地化服務團隊，及時響應不同區域內企業客戶的業務需求。 如欲了解詳情，請訪問公司網址: 或關注微信公眾號： Thanks 北京無限向溯科技有限公司 上海戰略顧問部 負責人：王麗娜 聯系電話：18621931389