【研報】建筑行業基礎設施與房地產產業2021年投資策略：供給側改革和需求側升級-20201111（69頁）.pdf

1、基礎設施和房地產產業歷來市場關注度較低，基金持倉近幾年來也呈現下降趨勢。究其原因，則其長期作為拉動經濟的引擎，自然造成總量飽和。但從市場研究發現，一方面供給側的結構性改革可能帶來盈利能力的恢復，過去的水泥、玻璃如此，三道紅線之后的房地產開發也可能如此，另一方面升級更新的產品和服務需求也可能推動一批企業快速成長，消費建材、物業管理等都可能存在類似機遇。三道紅線終結了企業內卷競爭，靠杠桿彎道超車成為幻想，房地產開發迎來了能力為先的時代。短期而言資金成本和杠桿率等因素可能導致業績分化，中長期則企業處理復雜問題的能力，包括舊改、產城、TOD 等一系列開發能力，都將是開發企業制勝關鍵。建筑行業需優選賽道

2、，生態園林賽道或越過周期底部，城軌建設中期景氣持續，裝配式建筑在政策扶持和成本下降背景下，迅猛發展。水泥和玻璃市場龐大，供給側已經經過一輪改革，龍頭企業盈利能力普遍提升。隨著存量時代到來，全社會對消費建材的品牌意識滋長，新產品滲透率提升，消費升級預計將帶來龍頭公司廣闊發展機遇。物業管理行業不僅面臨股票發行的短期壓力，更面臨簡單規模增長的不經濟和低效率。我們相信，科技賦能可以使物管公司突破滿意度、盈利能力和規模的三元悖論。優秀的物管公司可能確立新的行業生態。商業管理行業分化十分嚴重，聚焦奢侈品的高端商業運營受益于境外消費回流，前景廣闊。物流倉儲行業聚焦稀缺資產，部分優秀公司把握倉儲設施供不應求的客觀實際，基金化運作成長迅速。航空板塊面臨供給緊縮和票價市場化帶來航司定價權提升，具備迎來戴維斯雙擊的可能性。機場受益于內線流量加速反彈，渠道價值無可替代。