仲量聯行：北京商業地產市場2020年關鍵詞和2021年展望：道阻且長行則將至（24頁）.pdf

1、中國| 2021年1月 研究部 道阻且長，行則將至 北京商業地產市場北京商業地產市場20202020年關鍵詞和年關鍵詞和20212021年展望年展望 前言 相隔十七年，“非典”和“新冠”這兩場公共衛 生防控戰“疫”既有諸多相似之處，卻又截然不 同。2003年的北京是“非典”疫情的重點區域， 商業地產市場雖然在當時遭受到了相當大的沖擊， 但市場的波動時期較短，在疫情結束后迅速回歸 增長軌道。然而，2020年的市場形勢與當年相比 可謂大相徑庭，疫情給經濟造成了更加深遠的影 響。新冠病毒蔓延肆虐，在全世界范圍內都留下 深刻的烙印，幾乎沒有任何一個城市或國家能夠 獨善其身，市場復蘇的進程則顯得更為漫長

2、和艱 難。因此，短期拉動和小修小補已經難堪大用， 市場各方唯有深化結構性調整才能盡快擺脫疫情 所帶來的影響。 與此同時，隨著新冠疫情在國內得到有效控制， 后疫情時代復蘇的曙光已經在北京商業地產市場 上初現。北京市場基本面強勁，極具韌性的頭部 企業和優質資產有望在不久的將來逐步推動市場 克服租金下跌、空置上升、退租解約等下行風險 和壓力，實現企穩和反彈。誠然，真正的復蘇在 中短期內絕非易事，但市場中也不乏增長空間和 投資機遇。受支持性政策和北京自貿區成立等利 好因素影響，大健康、保險等行業將迎來擴張， 可售資產將不斷涌現，新興區域也在加速發展， 這都將給市場增添更多的租賃需求和投資機會。 除此之

3、外，2021年環球度假區開門迎客和2022年 冬奧會舉辦等重大事件也將在可預見的未來紓解 北京商業地產市場所面臨的壓力。隨著疫情余波 逐步消散，我們預計部分業態和區域將于2022年 底止跌企穩，助力整體市場步入轉折階段并自 2023年起重返上行周期。 中國將會是全球經濟重啟和驅動增長的引擎， 首都北京則是中國未來發展的動力源泉。作為 經濟活動中的重要載體，商業地產一直發揮著 關鍵性作用，因此北京商業地產市場必將成為 經濟復蘇進程中不可或缺的中堅力量。我們歡 迎您繼續閱讀本報告，解鎖北京商業地產市場 2020年十大關鍵詞和2021年十大展望詞。 mNoQqPtOqQqNsMwPqNqRrRaQ9

4、R8OsQqQtRpOfQoOqRfQoPzQaQrQrMvPrRnOvPnNrQ 十大關鍵詞 2020 新冠疫情 居家辦公 底線思維 退租 互聯網+ 租金下跌 中關村 數據中心 咖啡茶飲 RCEP 新冠疫情 毋庸置疑，2020年的年度詞匯當屬“新冠疫 情”，肆虐全球的新冠病毒已深刻地改變了人 們的生活。自年初起，突如其來的疫情就給這 一年奠定了變化與挑戰的基調，無論是從全球 經濟的宏觀視角來看，還是聚焦到北京的商業 地產市場，疫情的深遠影響都顯而易見。據估 算，今年約有60-80萬平方米的甲級辦公樓新 增租賃需求蒸發。這一數字大致相當于一個主 要辦公樓子市場（如中關村子市場或第三使館 區子市

5、場）的總體量，凸顯出疫情給市場帶來 的沉重壓力。因此，今年北京辦公樓市場所面 臨的挑戰基本可以歸因于潛在的新增租賃需求 受疫情影響出現銳減。而在零售地產市場，前 11個月北京社會消費品零售總額達到人民幣 1.2萬億元，同比下降9.6%雖然全市零售總 額已經逐月回暖，但全年增速仍不免停留在負 增長區間。 與此同時，新冠疫情推動“新常態”走進了 辦公樓、零售、工業物流等商業地產的各個 領域。測體溫、戴口罩、消毒等等已成為人 們的例行常規動作，基于大數據的健康狀況 追蹤則覆蓋居民出行和生活的方方面面，科 技應用在日常生活中的界限被進一步突破。 而在商業地產領域，新冠疫情或將持續催生 新科技、引領新機

6、遇。 居家辦公 2020年伊始，新冠疫情迫使居家辦公模式在中 國各大城市推廣開來，并在隨后引發全球主要 城市效仿。受此影響，很多企業都在思考居家 辦公未來是否能夠取代傳統的辦公模式。不可 否認，在傳統辦公模式的基礎上，尤其是在那 些疫情多次出現反復的地區，居家辦公不失為 一種靈活性更大的探索和有價值的嘗試。然而， 臨時性的辦公設備和環境也給工作帶來了諸多 不便，不能與同事當面溝通交流則影響了效率， 在一定程度上抵消了靈活辦公的便利性。歷經 幾個月的居家辦公后，即便公司沒有強制要求， 一些員工也會主動迫切希望回到辦公場所，以 便更好地協同工作和交流想法。 正因如此，政 府統計數字顯示，截至202

7、0年5月，98%的北 京企業員工已重返辦公室工作。 盡管如此，居家辦公仍在整個辦公樓市場中產 生了極大的影響，給傳統辦公模式的提升和創 新帶來了新的啟示，未來辦公樓市場的變革和 發展也將因此迎來新的起點。實際上，疫情給 “靈活辦公”概念賦予了包括物理空間和運營 操作層面的新內涵，進而給現有的辦公模式增 添了巨大的價值。 首先，疫情影響了未來辦公空間的布局規劃， 提高了辦公場所的健康安全標準。企業開始更 多考慮如何在辦公場所內，以最大限度滿足各 方面的需求，規劃低密度辦公區域、增加靈活 工位等公共空間設計思路將愈發受到企業的重 視。其次，靈活辦公熱度的不斷提升也讓市場 對這一概念有了全新的理解。

8、疫情期間，如何 實現工作和生活的平衡成為備受關注的話題， 針對工作日程和地點，員工可以做出更為靈活 的安排，其工作場所可以是家、辦公室、其他 區域或三者的結合。在當前環境下，恰當的安 排和適時的調整有助于提升員工整體工作效率； 即便是在工作和生活重回正軌之后，靈活辦公 也將繼續影響市場格局，成為企業辦公場所策 略中的重要考量。企業將持續思考如何為員工 打造更加優質的工作環境，為北京辦公樓市場 注入新的增長動能。 底線思維 新冠疫情的爆發不僅改變了人們的生活方式， 更改變了人們看待市場的角度，各方普遍樹立 起底線思維，即做好持續承壓的思想準備、加 強風險預期、不斷調整策略，以應對市場挑戰。 在遭

9、受疫情所帶來的巨大沖擊后，業主、租戶、 投資者等市場主體紛紛開始轉變思維模式，以 應對嚴峻的考驗。北京商業地產各領域業主都 已開始下調租金。這一趨勢在零售地產市場尤 為明顯，部分業主多年來首次支付傭金，以期 改善項目招商情況。 今年，北京零售市場的發展堪稱一波三折，就 在年中市場迎來復蘇、蓄勢待發之時，新發地 疫情爆發導致防控措施再次從嚴。很多商場的 經營受到影響，需求活躍度再度走低，使得下 半年北京零售地產市場租金進一步下跌。因市 場情緒疲軟，業主愿意為優質租戶做出大幅度 讓步，一些品牌租戶能夠以比市場平均水平低 25%左右的租金簽約。 底線思維在市場中不斷強化，部分之前從不降 價的業主也開

10、始大幅下調租金，甚至打破市場 常規大幅延長免租期。在招商運營中秉持底線 思維雖然有助于緩沖疫情影響，避免更大程度 的沖擊，但成本也非常高。不過，隨著社會逐 步回歸正軌，更多消費者將回歸市場，預計許 多零售地產業主將逐步摒棄底線思維，推動租 金跌幅收窄和整體市場環境回暖。 退租 2020年上半年的退租潮給市場造成了巨大沖擊， 讓各方對今年嚴峻的形勢有了直觀的認識。 退租激增讓本已面臨下行壓力的北京商業地 產市場雪上加霜。而首當其沖的即是零售地 產市場。 根據我們對北京主要購物中心各項數據的收 集和分析，截至上半年末，全市零售商閉店 數量約為新開店數量的三倍。疫情令人們外 出消費的意愿大幅下降，餐

11、飲行業遭遇重創， 服飾、親子及娛樂業態也處境艱難。品牌方 的退租撤鋪導致許多零售地產項目承受巨大 的空置壓力。 在工業物流市場，部分抗風險能力較弱、承 租面積較小的租戶選擇提前終止租約，而穩 定性高、承租面積較大的租戶則為市場的韌 性形成支撐。對于辦公樓市場，控制成本成 為很多租戶考量的首要因素，部分企業計劃 精簡規模。在工業物流市場，部分抗風險能 力較弱、承租面積較小的租戶選擇提前終止 租約，而穩定性高、承租面積較大的租戶則 為市場的韌性形成支撐。 對于辦公樓市場，控制成本成為很多租戶考 量的首要因素，部分企業計劃精簡規模。盡 管在2020年，內外資企業均出現縮減辦公面 積的情況，但由于外資

12、企業面臨著與海外市 場相關的較高不確定性，一些外資租戶退出 北京或中國市場的情況已經開始出現。北京 甲級辦公樓市場全年退租面積至少達到15萬 平方米。但是，由于大多數租戶已經盡可能 削減了能夠壓縮的成本，退租現象在年末有 所減少。 租金下跌 租金下跌是貫穿2020年全年的熱議話題，頗受 各方關注。在北京商業地產市場中，零售和辦 公樓領域均見證了有記錄以來最大租金跌幅之 一。在辦公樓市場，截至2020年底，北京甲級 辦公樓租金已連續八個季度下跌。事實上，受 經濟放緩等大環境因素推動，北京甲級辦公樓 租金從2019年起已開始承壓下行，今年的新冠 疫情更進一步加大市場壓力，大量企業不得不 大幅縮減成

13、本預算，市場租金下行態勢加劇。 近兩年來，北京甲級辦公樓市場租金跌幅將近 12%，且在最近幾個季度受疫情影響進一步加 速，個別項目2020年全年租金降幅甚至高達近 30%。這一現象推動市場由業主方市場轉變為 租戶方市場。 而北京零售地產市場的租金水平也同樣經歷了 前所未有的下降，2020年全年降幅達到近10%。 由于大量租戶退租撤鋪，很多項目的空置壓力 不斷累積，導致高品質租戶擁有更大的議價權。 在個別案例中，品牌甚至能夠以僅相當于原鋪 近一半的租金簽約。相比之下，2003年“非典” 疫情對北京零售地產市場的沖擊要顯著低于此 次新冠疫情，當時經濟的高速增長和消費市場 的蓬勃發展曾推動市場租金在

14、短期內實現了較 快的反彈回升。盡管市場租金水平預計將在未 來幾個月內持續承壓，但2021年的租金降幅將 會收窄。 互聯網+ 疫情的反復無常給人們的生活帶來極大不確定 性，消費者對網絡產品和服務的需求與日俱增， 催生出新一輪互聯網+浪潮。與互聯網相關的 企業逆勢增長、迅猛發展，為市場注入了新的 租賃需求人們對生鮮配送服務的依賴帶動 了倉儲物流需求的增長， 網絡游戲的飛速發展 也支持了辦公樓市場的租賃需求。在很多行業 都在考慮縮減辦公面積的同時，頗具人氣的網 絡游戲公司趣加科技在2020年初新租了15,000 平方米的辦公面積。受疫情影響，教育場景也 向線上轉移，據報道，截至2020年11月，在線

15、 教育行業的融資金額已達388億人民幣，較 2019年同期增長了256%。在線教育行業的快 速發展和融資加速，預計將為市場帶來更大規 模的優質辦公樓租賃需求。 對于零售行業來說，線上線下渠道的一體化整 合在2020年展現出巨大優勢，形成了全新的運 營模式。盡管受疫情影響，商場在春節期間銷 售額顯著受挫，但很多項目業主迅速摸索出解 決方案，通過組織線上直播等活動拓展新的銷 售渠道。據統計，2020年上半年，三里屯和王 府井商圈累計進行了超過500場“帶貨直播”， 總銷售額80億元。北京市政府也充分把握線上 線下協同作用的機會，積極助力零售行業回 暖2020年下半年，北京重啟消費季活動， 累計發放

16、3,900萬張的電子消費券，刺激線上 和線下消費。 中關村 盡管2020年市場面臨種種壓力與挑戰，但也不 乏表現強勁的積極因素。我們選擇將“中關村” 列為關鍵詞之一就是希望體現出，在下行壓力 作用下，市場上仍有足以支撐租賃活動持續開 展的堅實基礎，助力各方共克時艱 。經歷了 一年的市場動蕩，中關村區域的整體狀況保持 相對穩定，租金并未大幅下降，是今年全國表 現最為優異、亮眼的子市場之一，并躋身仲量 聯行2020年全球優質辦公樓租金追蹤指數 排行榜，區域內高端辦公樓項目租金位列全球 第13位。 除了強勁的政策支持外，中關村區域穩健的市 場表現主要歸功于北京TMT行業（電信、媒體 和科技）的蓬勃發

17、展。事實上，TMT行業的需 求增長也在一定程度上為北京全市辦公樓市場 提供了緩沖，已經成為北京市場最主要的需求 來源。該行業的租賃成交面積占2020年全北京 非續租類交易的1/3左右。由于中關村區域 內空置面積稀缺，快速發展的TMT行業需求 外溢，影響輻射全市，助力整體北京辦公樓 市場渡過最艱難的時期。 數據中心 2020年，北京至少有七個數據中心物業錄得成 交，使得數據中心成為投資市場的新亮點。國 內電信傳媒公司鵬博士以23億元人民幣的總價， 轉讓了包括三個北京項目在內的全國數據中心 資產包，以盤活資產并專注于主營業務。與此 同時，數據中心服務商萬國數據也積極在京布 局，不但完成了對三個位于

18、順義的數據中心物 業的收購，更與中信產業基金聯合收購了位于 通州的數據中心在建地塊。 由于北京市嚴格限制數據中心建設（包括在城 六區范圍內嚴禁新建擴建任何形式的數據中 心），此類存量資產的稀缺與價值日益凸顯。 據悉，某大型企業已開始洽談通州在建數據中 心的整租事宜。此外，數據中心在北京供應受 限推動需求外溢，為京津冀地區帶來了潛在的 增長機會。據報道，截至今年3月底，北京周 邊地區數據中心投運機柜達17.35萬個，在建機 柜達32.55萬個，規劃機柜27.62萬個，共計77.53 萬個，體量巨大。由于數據中心在促進創新型 和增長型企業的未來發展方面發揮著至關重要 的作用，北京及周邊市場的該類資

19、產有望持續 受到投資者的更多關注。 咖啡茶飲 根據仲量聯行統計，2020上半年北京優質購物中 心中36%的退租店鋪為餐飲門店。但相較于其他 餐飲業態，咖啡茶飲行業在疫情過后迅速復蘇， 表現更具韌性。盡管疫情為零售市場帶來了諸 多挑戰，但疫情管控期間，餐飲外賣渠道基本 暢通，保障了咖啡茶飲品牌持續經營，助力領 先品牌在嚴峻的市場環境中脫穎而出。在投資 者的助推之下，許多咖啡茶飲零售商資金充裕、 積極布局，即便是在眾多業態和零售品牌收縮 之時，仍能在市場中逆勢擴張。 國內外眾多品牌均獲得資本青睞：加拿大著名 咖啡品牌Tim Hortons獲得騰訊投資，在2020年進 入北京市場；美國咖啡品牌Pee

20、ts Coffee在母公 司于阿姆斯特丹上市之后，今年也首次在北京 開店；國內品牌Manner咖啡、喜茶、樂樂茶等 也先后獲得融資，在本年度持續擴張。當然， 在資本的推動下，市場也不斷洗牌，競爭格局 重塑。涉財務造假事件的瑞幸咖啡計劃2020年 在北京關閉80家門店；連咖啡也面臨擴張失速 的情況，據悉已關閉在京全部21家門店。在競 爭日益激烈的市場環境中，北京的消費者將對 咖啡茶飲的產品和服務提出更高的要求，只有 擁有較高消費者忠誠度的品牌才能在市場中占 據一席之地。 RCEP 2020年11月，區域全面經濟伙伴關系協定 （RCEP）正式簽署，標志著覆蓋世界人口最 多 的自貿區 最終形 成。因

21、此 ，我們選 擇 “RCEP”作為2020年度的最后一個關鍵詞，也 相信它會是這條隧道深處的光亮。該協定在 2020年底前塵埃落定，具有里程碑式的意義， 開啟了未來多邊貿易合作的無盡可能，更將助 力經濟和市場渡過疫情危機。RCEP的成員國 覆蓋了全球三成的人口和GDP規模，且中國在 其中扮演了至關重要的角色，因此該協定的簽 署體現了區域各國積極與中國合作的意愿，為 經濟復蘇和未來增長注入新動力。 就在RCEP簽署前不久，新設立的中國（北京） 自由貿易試驗區正式揭牌（其中的國際商務服 務片區包括CBD部分區域）。在二者的協同作 用下，市場將迎來進一步的利好，孕育更多機 遇。此外，本次RCEP的簽

22、署是中日兩國首次 建立自由貿易關系，顯示出重要的政策支持導 向，為中日經貿合作創造了前所未有的新格局。 因此，在成員國互相擴大開放、加強合作之外， RCEP也必將推動更多日資企業和相關業務在 華蓬勃發展。上述合作與開放的舉措，與中國 金融和保險行業擴大對外開放的政策一脈相承， 將促進資源交流和多元競爭，有望為市場帶來 新的需求支點。 十大展望詞 2021 復蘇愿景 冬奧會 投資目的地 新興區域 “十四五”規劃 環球影城 兩極分化 Coffee & Tea 醫療與保險 持續承壓 不可替代 復蘇愿景 經歷了2020年的種種挑戰，各方都期待北京 商業地產市場于2021年開啟復蘇進程當然， 現實一點來

23、說，這仍然是一幅愿景。盡管市 場很難在短期內實現數據指標意義上的復蘇， 但市場中的各方參與者都已積極作出調整， 來應對疫情所帶來的負面影響，市場情緒和 整體環境將不斷改善。因此，我們選擇“復 蘇愿景”作為2021年的首個展望詞匯。例如 在零售地產方面，業主將會更加注重通過數 字化技術與客戶建立更為直接的聯系，會員 體系預計將迎來新的發展。商場APP、小程序 等會員機制將不斷完善升級，助力商業項目 提升會員管理質量，增加消費者粘性，提升 銷售轉化率。 與此同時，一些思維超前的辦公樓業主也將 在2021年為市場引入新的服務方式，解鎖更 多潛在客戶。目前，許多受低租金環境吸引、 有意搬遷的潛在客戶都

24、不免為裝修費用等一 次性大額支出所困擾。我們預計，招商策略 更為積極主動的業主將在租金優惠之外，為 客戶提供裝修補助等能夠實際解決其所面臨 的矛盾和問題的支持舉措，推動更多成交落 地。通過對各類多元服務方式的探索，整體 市場將逐漸扭轉下行趨勢，讓2021年的復蘇 愿景逐步成為現實，并在2022年實現辦公樓 市場整體租金水平企穩轉折。 持續承壓 盡管各方都寄希望于市場在2021年開始復蘇， 但也應意識到我們所面臨的挑戰無法在短時間 內奇跡般地消失。經濟放緩和新冠疫情將持續 影響市場，盡管政府將陸續出臺支持性政策助 力市場緩解壓力，但市場并沒有短期內明顯復 蘇的跡象。我們預計，盡管2021年北京辦

25、公樓 市場整體表現將有所回升，但仍難以恢復到 2019年水平，全市凈吸收量預計仍將維持低位 運行，約30萬平方米。 2020年，北京商業地產市場見證了近十年來最 大幅度的租金下跌，步入2021年，雖然租金下 行的氛圍仍將繼續籠罩市場，但全年的租金降 幅將會收窄，辦公樓市場現有空置去化速度將 小幅提升，而零售市場的空置壓力也將得到緩 解預計截止到2021年底，辦公樓市場租金 將同比下跌4.5%，而零售租金將同比下跌 5.3%，明顯好于2020年的市場表現。盡管如此， 2021年的疫情形勢仍有較高的不確定性，業主 對項目表現、預算等方面的預期也將繼續保持 謹慎。 冬奧會 2022年北京冬奧會已經進

26、入倒計時階段，北 京將成為歷史上首個既舉辦夏奧會又舉辦冬 奧會的城市。受此鼓舞，北京已積極開展籌 備工作。北京商業地產市場曾經借力2008年 夏季奧運會實現了蓬勃發展，而即將到來的 冬奧會將給市場注入新活力。其中，運動品 牌零售商紛紛趁機加速擴張步伐，以期把握 冬奧商機。例如，本土體育品牌安踏集團持 續發力拓展旗下戶外及冬季運動品牌，先后 收購戶外運動品牌始祖鳥、科隆、日本冬季 運動品牌迪桑特的股份和斐樂中國區業務。 以舉辦冬奧會為契機，冰雪運動和冬季旅游 市場不斷得到培育、推廣和發展，各大運動 品牌也競相推出與冬季戶外運動相關的產品 線，加快實施冬奧會營銷戰略。 冬奧會不僅為戶外運動品牌帶來

27、新機遇，更 帶動了體育設施的發展，預計在2030年前中 國或將擁有超過1,000家滑雪場。戶外運動市 場的快速擴張展現出巨大的發展潛力，冬季 運動將持續吸引高消費人群并將受到更多年 輕消費者的追捧。 冬奧會也將為北京西部的石景山區域注入發 展動力。位于該區域內的首鋼園區將被打造 為集辦公、購物中心、酒店和服務式公寓于 一體的大型商業綜合體，9平方公里的總占地 面積甚至比整個CBD子市場還要大。首鋼園區 將在未來成為北京的新興地標，助力石景山 地區未來發展。作為冬奧會的重點規劃區域， 石景山有望復制2008年奧運會場館所在地 北京北部奧林匹克區域的成功經驗，推動京 西區域的快速崛起。 投資目的地

28、 近幾年來，北京已成為全國商業地產投資熱 度最高的區域之一。即使在新冠疫情肆虐時 期，北京仍然是國內外投資者的重點投資目 的地。2020年北京商業地產大宗投資總額達 到約470億元人民幣，盡管遠低于2019年800 億元人民幣的峰值，但超過2018年水平。與 此同時，國內新冠疫情防控情況顯著優于世 界其他主要市場，加之北京市場的基本面依 然強勁，北京仍將持續為投資者尤其是外 資投資者提供極具吸引力的投資機會。 2020年，外資投資機構在北京積極尋求機會、 頻頻出手，在投資市場扮演了重要的角色。 據統計，外資大宗成交已經占到今年總成交 額約35%，這在多年來由內資主導的北京投資 市場上極為少見。

29、 2021年，北京商業地產投資市場預計仍將吸 引國內外投資者的密切關注，成交態勢將保 持活躍。眾多利好因素將在未來幾個月內持 續市場中將有更多可售資產涌現；租金下 行將為買家提供更大的議價空間；穩健的基 石需求夯實了項目保值的基礎；寬松的金融 環境降低了融資成本；經濟和市場復蘇預期 將至；在仲量聯行發布的2020全球房地產透 明度指數中，北京首次躍升至“透明”層級， 成為更可靠的投資目的地，等等?；谏鲜?因素，北京商業地產投資市場將持續受到投 資者青睞，價值將不斷攀升。投資者的熱情 預計將在2021年轉化為更多的成交，推動市 場創下新的紀錄。 新興區域 隨著我們步入下一個十年，北京已經規劃并

30、建 設多年的新興區域將不斷發展，引領商業地產 市場形成新的格局。在這些新興區域中，位于 北京西南二環的麗澤金融商務區的發展最為引 人注目。雖然近年來該區域的基礎設施建設進 度限制了區域發展和區域內經濟活動的活躍度， 但地鐵麗澤商務區站即將在2021年投入使用， 建設中的麗澤城市航站樓也將增加該區域與北 京大興國際機場的通達性，有助于提升麗澤區 域的商務氛圍。盡管麗澤區域的平均租金水平 僅為北京其他成熟子市場的4成，有些租約的 成交價甚至低至人民幣100元/平方米/月，但 隨著該區域逐漸發展成熟，預計租金水平也將 迎來一定程度的提升。當前，部分內資IT和金 融巨頭已率先進駐該區域，或將帶動區域的

31、整 體吸引力；放眼未來，隨著該區域不斷發展成 熟，預計區域內優質項目的租金水平有望超過 人民幣240元/平方米/月。 龍湖麗澤天街是該地區第一個也是唯一一個綜 合性購物中心，對麗澤區域未來零售商業氛圍 的塑造有顯著意義。該項目計劃主打獨特的購 物體驗，引入全新的“概念店”。作為龍湖在 京第五個天街購物中心項目，該項目的成功開 業有望提升這一新興地區的知名度。預計上述 因素將共同助力麗澤區域步入增長軌道，發展 成為更具競爭力的市場板塊。 除了麗澤之外，通州和石景山區域也在蓬勃興 起，未來商務和商業活動將更為活躍，進一步 拓展北京優質商業地產版圖的邊界。與此同時， 郊區商業項目的規劃與開業也將繼續

32、擴大優質 購物中心的覆蓋范圍，提升城市消費水平。雖 然上述新興區域仍需時日才能真正發展成熟， 但經過此前的大量準備，我們期待能夠在2021 年看到更多具有戰略意義的市場行為，助力新 興地區發揮最大潛能，實現發展目標。 “十四五”規劃 2021年是“十四五”規劃（2021-2025）的開 局之年，“十四五”規劃的編制與出臺將針 對新一輪經濟方針和房地產市場調控發揮提 綱挈領的作用。作為政策導向型市場，北京 市委于年底前發布了“十四五”規劃建議， 不僅勾畫了城市及周邊地區未來發展的藍圖， 也為市場發展未來的側重點和路徑指明了方 向，重點領域的需求將由此得到釋放?；仡?“十三五”規劃（2016-20

33、20），優化提升首 都核心功能的指導性原則對于引導市場走向 起到了關鍵作用?！笆濉睍r期北京中心 城區（基本為五環內）嚴格限制新建商業地 產項目，市場動態也隨之發生顯著變化。因 此，“十四五”規劃同樣可能會改變北京商 業地產格局，重塑市場邊界，或將引發市場 基本面或運作方式的改變。 因此，在北京“十四五”規劃正式發布之后， 我們也期待看到各領域和各區域的新政出臺， 引領市場順應城市發展愿景。北京在區域 全面經濟伙伴關系協定（RCEP）簽署后所 扮演的角色及新成立的自由貿易試驗區的作 用將更加細化、逐步落地，其影響力也將持 續轉化為增長動力。由于北京是政策驅動型 城市，北京商業地產市場的各方參

34、與者更應 密切關注新政方向。 環球影城 在這樣一個特殊時期，我們迎來了一個難得 的好消息：萬眾期待的全球第5個、亞洲第3 個環球主題公園及度假區將于2021年在北京 通州正式開園。經過多年的規劃建設，環球 主題公園及周邊的度假區串聯起商業、文化、 旅游等多個業態，將成為北京商業地產版圖 上的重要一環。對于北京自身來說，環球影 城能幫助通州提升區域影響力，輻射全市居 民人口；而放眼周邊地區乃至全國，環球影 城更助力北京進一步提升城市聲望和美譽度， 吸引影迷和游客前往游覽，推動北京成為重 要的商業目的地。 北京環球度假區在今年已進入竣工移交階段， 并將于2021年春節開始試運營和開園籌備工 作。該

35、項目的開園將為北京零售市場的復蘇 注入一劑強心針，有望激發更多消費意愿、 吸引零售商加碼北京并催生相關商業機會。 作為全球最大的環球影城主題公園，該項目 將為北京零售市場引入眾多新品牌或旗艦店， 其中包括600平方米的Peets Coffee亞洲最大 門店和韓國Kakao Friends在京開設的首家旗 艦店。 醫療與保險 醫療與保險行業預計將在2021年實現進一步 增長，支撐辦公樓需求回升。新冠疫情喚醒 了人們的健康意識，消費者愈發關注身心健 康，對于聚焦健康和安全的產品及服務的需 求不斷增長。此外，隨著行業開放和相關支 持力度不斷加大，醫療與保險行業有望迎來 更多利好政策。2020年，醫療

36、行業的租賃需 求約占甲級辦公樓市場新租需求的15%；在未 來，藥品、醫療用品和醫療設備等行業預計 將持續活躍。 同時，越來越多的消費者也選擇購買更多的 保險產品作為投資，來為新冠疫情等突發事 件做好應對的準備，保險公司的業務量有望 繼續增長，進而激發更多的辦公面積需求。 隨著保險產品和服務范圍的不斷拓展，市場 不斷擴大，保險企業將不斷調整、擴張和升 級自身發展戰略及企業規模。保險業持續對 外開放和國內保險市場的巨大潛力也將推動 外資保險機構不斷在華增資擴張。 兩極分化 新冠疫情加速了商業地產市場中兩極分化的態 勢，并將在2021年延續。近年來，市場地位領 先的辦公樓和零售地產項目和表現欠佳的項

37、目 之間的租金差距不斷拉大，而新冠疫情則進一 步加劇了不同子市場、不同項目之間的分化態 勢。今年表現穩定的辦公樓項目預計將在2021 年逐漸步入復蘇軌道，而表現不盡如人意的項 目則將在租金方面做出更大幅度的讓步，提供 更為靈活的商務條款。進入瓶頸期的項目或許 需要通過硬件升級和運營提升等策略來應對當 前的困局。 而在零售地產方面，優質項目和經驗豐富的運 營商持續通過擴建新區或開發新項目等方式擴 大在京布局；而市場表現較差的項目經營則愈 加艱難。得益于現有項目今年較為強勁表現， 華熙Live五棵松已啟動北區擴容計劃，而三 里屯太古里也持續推進西區改造升級，這兩 個新區均計劃在2021年開業。盡管

38、疫情仍對 華熙Live和三里屯太古里的營收預期產生了一 定影響，但總體來說沖擊相對較小，并未阻 止其擴張步伐。然而，受疫情沖擊相對較大 的項目則將會持續承壓，需要下調租金并調 整項目整體運營定位來應對市場變化。此前， 世界之花假日廣場、樂多港購物中心、通州 京杭廣場等多座項目已由經驗豐富的商業地 產運營商接手調改，預計在2021年，市場中 將出現更多此類案例。隨著未來兩極分化趨 勢進一步加深，北京零售地產市場將重新洗 牌，最終或將成為頭部企業的角逐場。 不可替代 在經歷了新冠疫情和經濟放緩之后，2021年將 比以往任何時候都更能凸顯北京商業地產市場 的不可替代性。作為全國政治、文化和科技創 新

39、的核心所在，北京的發展是中國經濟增長的 動力源泉。對于2021年中國經濟的走勢，一些 機構已作出相當樂觀的預期，如預測2021年中 國GDP增速將升至9%這也將首都北京置于前 所未有的重要地位。畢竟，在這里的每個人都 需要工作、購物和生活場所，而商業地產作為 推動各個產業發展的載體，將繼續在國家和城 市的發展進程中發揮核心作用。 2020年，北京辦公樓市場中有三個主要子市場 的租金在全國乃至全世界均位居前列；北京SKP 預計將連續第十年蟬聯全國商場銷售額冠軍。 堅實的基本面將支撐北京商業地產市場持續 穩健發展，吸引更多投資者的目光。與此同時， 穩定的需求也將繼續推動中國成為全球復蘇和 經濟增長的重要引擎，而北京的不可替代性將 日益凸顯。