戴德梁行：2020年第四季度上海甲級寫字樓子市場報告（77頁）.pdf

1、2 0 2 0 年 第 四 季 度 甲級寫字樓子市場報告 上海 nMoQpQqNrRqNpRyRqNpOqQbR9R6MmOnNnPmNkPrRoPeRoPwP7NpOnRuOrMzQuOmRtP Office Market Overview Q4 20203 存量存量1,207,450 平方米 全年 新增供應 全年 新增供應 23,530 平方米 空置率空置率11.75% (q-o-q 0.16%) 平均租金平均租金人民幣 11.45/平方米/天 (q-o-q 1.91%) 預估收益預估收益4.70% 地標地標 恒隆廣場 會德豐廣場 靜安嘉里中心 博華廣場 主要租戶行業主要租戶行業 零售業

2、礦業公司 貿易公司 律師事務所 專業服務 制藥公司 上海寫字樓 主要子市場 靜安核心，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 20204 -5% 0% 5% 10% 15% 20% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 新增供應凈吸納量空置率 6 7 8 9 10 11 12 13 甲級寫字樓租金 重大租賃交易 需求 重大租賃交易 需求, 供應供應 (平方米平方米)及空置率及空置率 (平方米) 甲級寫字樓租金趨勢甲級寫字樓租金趨勢 (人民幣人民幣/平方米平方米/天天) (人民幣/平方米/天) 寫

3、字樓租戶面積寫字樓租戶面積 博華廣場Kudos上?？茖?,000 恒基廣場668長生人壽*2,000 會德豐廣場SAP2,100 1788國際中心宏盟集團*8,000 1788國際中心阿克蘇 諾貝爾7,000 * 續租或擴租 注：租賃成交時間不限于當季 上海寫字樓 主要子市場 靜安核心，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 20205 17 16 上海寫字樓 主要子市場 靜安核心，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 3 4 1 靜安嘉里中心一期 上海商城 梅龍鎮廣場 靜安嘉里中心一期 上海商城 梅龍鎮廣場2 5 8 9 6 7

4、10 13 11 12 1 2 4 5 7 8 3 9 10 11 12 13 6 4 14 14 15 15 1 1 18 16 中信泰富廣場中信泰富廣場 恒隆廣場一期 富邦晶品中心 恒隆廣場二期 越洋廣場 恒隆廣場一期 富邦晶品中心 恒隆廣場二期 越洋廣場 會德豐會德豐 1788 國際中心 靜安嘉里中心二期 嘉地廣場 恒基廣場 國際中心 靜安嘉里中心二期 嘉地廣場 恒基廣場688 興業中心二期 興業中心一期 博華廣場 和黃世紀盛薈廣場 靜安寶華中心 錦滄文華廣場 興業中心二期 興業中心一期 博華廣場 和黃世紀盛薈廣場 靜安寶華中心 錦滄文華廣場 17 2嘉地廣場二期嘉地廣場二期 18 未來

5、供應 現有供應 未來供應 現有供應 3華潤張園項目華潤張園項目 4吉寶靜安項目吉寶靜安項目 2 3 5靜安合生匯項目靜安合生匯項目 5 Office Market Overview Q4 20206 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 50,000 100,000 150,000 空置面積吸納面積租金 1989 2000 2008 2013 2018 2020 2022 (平方米)(人民幣/平方米/天) 項目入市 時間軸 項目入市 時間軸 上海寫字樓 主要子市場 靜安核心，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 2

6、0207 上海寫字樓 案例分析會德豐靜安核心 資料來源：戴德梁行研究部 寫字樓信息介紹寫字樓信息介紹 地址地址:靜安區南京西路1717號 開發商開發商:上海會德豐公司 竣工日期竣工日期:2010 樓層數樓層數:61 寫字樓面積寫字樓面積:107,000平方米 得房率得房率:70% 入駐率入駐率:96% 租金租金:人民幣11-13/平方米/天 物業費物業費:人民幣47.00/平方米/月 交通交通:步行2分鐘至地鐵2/7號線靜安寺站 主要客戶主要客戶:百時美施貴寶/蔻馳/托德斯 Office Market Overview Q4 20208 上海寫字樓 主要子市場 長寧區，2020第四季度 資料來

7、源：戴德梁行研究部 存量存量1,236,154 平方米 全年全年 新增供應新增供應 190,377 平方米 空置率空置率20.59% (q-o-q 1.72%) 平均租金平均租金人民幣7.4/平方米/天(q-o-q 0.51%) 預估收益預估收益4.46% 地標地標 古北財富中心 SOHO天山廣場 長寧來福士廣場 主要租戶行業主要租戶行業 日本公司 金融公司 貿易公司 汽車公司 零售業 化工公司 Office Market Overview Q4 20209 上海寫字樓 主要子市場 長寧區，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 1

8、5% 20% 25% 30% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 新增供應凈吸納量空置率 2 3 4 5 6 7 8 9 甲級寫字樓租金 平方米 (人民幣/平方米/天) 寫字樓寫字樓租戶租戶面積面積 長寧來福士亞馬遜6,000 尚嘉中心wework4,500 金虹橋國際中心拼多多*17,000 長寧來福士廣場1號樓宏利金融5,000 長寧88中心Vipkid*在線英語2,500 * 續租或擴租 注：租賃成交時間不限于當季 需求需求, 供應供應 (平方米平方米)及空置率及空置率 重大租賃交易重大租賃交易甲級寫字樓租金趨勢甲級寫字樓租金

9、趨勢 (人民幣人民幣/平方米平方米/天天) Office Market Overview Q4 202010 上海寫字樓 主要子市場 長寧區，2020第四季度 資料來源：戴德梁行研究部 1 3 4 5 2 6 7 10 11 3 4 1 2 5 12 8 9 6 7 10 13 14 11 12 9 8 13 15 14 15 16 16 長寧國際發展廣場長寧國際發展廣場 龍之夢購物中心龍之夢購物中心 嘉麒大廈嘉麒大廈 萬都中心萬都中心 上海國際貿易中心上海國際貿易中心 東銀中心東銀中心 古北財富中心一期古北財富中心一期 東方維京大廈東方維京大廈 雅仕企業大廈雅仕企業大廈 中華企業大廈中華企業

10、大廈 尚嘉中心尚嘉中心 長寧來福士廣場長寧來福士廣場2號樓號樓 灑水器, 煙霧探測器, 安裝在開放式設計 材質大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室的天花板和墻壁為白色. 每層的洗手間為花崗巖材質.帶有金屬覆層和花崗巖的高檔雙層玻 璃幕墻。整個建筑的裝修質量和材料都是最高質量的。 空調系統VAV 或 VRV 空調 停車位至少每100平方米有一位 電梯系統平均等待時間不超過30秒，每臺最大負載之間1600-1800公斤，平均服務面積不超過4000平方米建筑 電信系統每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、ISDN、ADSL；光纖 電氣裝置雙電源80W每平方米，有備用發電機 建筑狀

11、況不超過5年，或具有國際標準的物業管理，通過卓越的維修保養，有效地維護了大廈的外觀。為該大樓的業主提供最高標準的管理服務。 Office Market Overview Q4 202075 上海寫字樓 A-/A/A+ 定義 標準標準A- 標準標準A 標準標準A+ 標準標準 地理位置成熟的CBD、規劃的商業區或周邊地區，可進入主 要商業區。 成熟的CBD、規劃的商業區或周邊地區，容易進 入主要商業區。 成熟的CBD或規劃的商業區域 所有權由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。 如果分層名稱不同，由前業主/物業管理者保留租 賃控制。 由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁 有。如果分層

12、名稱不同，由前業主/物業管理者保 留租賃控制。 由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。 如果分層名稱不同，由前業主/物業管理者保留租賃 控制。 樓層布局標準層面積在1,200 1,500平方米, 水泥地面或架 空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 標準層面積在1,200 1,500平方米, 水泥地面或架 空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 標準層面積超過1,500平方米, 架空地板, 柱密度低, 高得房率(+70%) 天花板2.5 2.7米。 石膏板/金屬, 吊頂龍骨, 業主提供的 燈箱; 灑水器, 煙霧探測器, 安裝在開放式設計中 2.5 2.7米。 石膏板/金屬, 吊

13、頂龍骨, 業主提供的 燈箱; 灑水器, 煙霧探測器, 安裝在開放式設計中 不低于2.8米。 石膏板/金屬, 吊頂龍骨, 業主提供的 燈箱; 灑水器, 煙霧探測器, 安裝在開放式設計中 材質大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室 的天花板和墻壁為白色. 每層有洗手間.帶有金屬覆 層和花崗巖/石材/混凝土的雙層玻璃幕墻。 大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室 的天花板和墻壁為白色. 每層有洗手間.帶有金屬 覆層和花崗巖/石材的雙層玻璃幕墻。 大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室的 天花板和墻壁為白色. 每層的洗手間為花崗巖材質. 帶有金屬覆層和花崗巖的高檔雙

14、層玻璃幕墻。整個 建筑的裝修質量和材料都是最高質量的。 Office Market Overview Q4 202076 上海寫字樓 A-/A/A+ 定義 標準標準A- 標準標準A 標準標準A+ 標準標準 空調系統VAV或四管風機盤管系統VAV或四管風機盤管系統VAV 或 VRV 空調 停車位至少每150平方米有一位至少每150平方米有一位至少每100平方米有一位 電梯系統平均等待時間在40-60秒，每臺最大負載之間 1350-1600公斤，平均服務面積不超過4500平方 米建筑 平均等待時間在30-60秒，每臺最大負載之間 1350-1600公斤，平均服務面積不超過4500平方 米建筑 平均

15、等待時間不超過30秒，每臺最大負載之間 1600-1800公斤，平均服務面積不超過4000平方 米建筑 電信系統每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、 ISDN、ADSL；光纖 每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、 ISDN、ADSL；光纖 每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、 ISDN、ADSL；光纖 電氣裝置60-80W每平方米，有備用發電機60-80W每平方米，有備用發電機雙電源80W每平方米，有備用發電機 建筑狀況不超過10年，或者具有專業的物業管理，通過良 好的維護有效維護了建筑物的外觀 不超過10年，或者具有專業的物業管理，通過良 好的維護有效維護了建筑物的外

16、觀 不超過5年，或具有國際標準的物業管理，通過 卓越的維修保養，有效地維護了大廈的外觀。為 該大樓的業主提供最高標準的管理服務。 Office Market Overview Q4 202077 上海寫字樓 B/B+ 定義 標準標準B 標準標準B+ 標準標準 地理位置成熟的CBD、規劃的商業區或周邊地區，可合理進入主要商業區。成熟的CBD、規劃的商業區或周邊地區，可進入主要商業區。 所有權由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。如果分層名稱不 同，由前業主/物業管理者保留租賃控制。 由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。如果分層名稱不同，由前業主/ 物業管理者保留租賃控制。 樓層

17、布局標準層面積在800 1,500平方米, 水泥地面, 柱密度中等, 得房率一般 (+60%) 標準層面積在1,000 1,500平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率 (+65%) 天花板2.4-2.7米。安裝在開放式設計中的灑水器、煙霧探測器2.5 2.7米。 石膏板/金屬, 吊頂龍骨, 業主提供的燈箱; 灑水器, 煙霧探測器, 安裝在 開放式設計中 材質大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室的天花板和墻壁為 白色. 每層有洗手間.帶有金屬覆層和花崗巖/石材/混凝土的單層或雙 層玻璃幕墻。 大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室的天花板和墻壁為白色.

18、每層有洗 手間.帶有金屬覆層和花崗巖/石材/混凝土的雙層玻璃幕墻。 Office Market Overview Q4 202078 上海寫字樓 B/B+ 定義 標準標準B 標準標準B+ 標準標準 空調系統雙管風機盤管系統VAV或雙管風機盤管系統 停車每200平方米至少一位每175平方米至少一位 電梯系統平均等待時間在40-60秒，每臺最大負載之間1250-1600公斤， 平均服務面積不超過5000平方米建筑 平均等待時間在40-60秒，每臺最大負載之間1300-1600公斤，平均服務 面積不超過4500平方米建筑 電信系統每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、ISDN、ADSL； 光纖

19、 每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、ISDN、ADSL；光纖 電氣系統60-80W 每平方米 ，有備用電源60-80W 每平方米 ，有備用電源 Office Market Overview Q4 202079 上海寫字樓 郊區/商業園區定義 標準標準主要郊區標準主要郊區標準主要商業園區標準主要商業園區標準 地理位置成熟的郊區商業區，規劃的郊區商業區成熟的商業園區、規劃的商業園區 權利人由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。如果分層名稱不同， 由前業主/物業管理者保留租賃控制。 由單一主體擁有或在區域內樓層的主要占有者擁有。如果分層名稱不同，由前業主 /物業管理者保留租賃控制。

20、 樓層分布標準層面積超過1,000平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率 (+65%) 標準層面積超過1,000平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 天花板2.5 2.7米。 石膏板/金屬, 吊頂龍骨, 業主提供的燈箱; 灑水器, 煙霧探 測器, 安裝在開放式設計中 2.5 2.7米。 石膏板/金屬, 吊頂龍骨, 業主提供的燈箱; 灑水器, 煙霧探測器, 安裝 在開放式設計中 材質大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石/木材. 辦公室的天花板和墻壁為白色. 每層有洗手間.帶有金屬覆層和花崗巖/石材/混凝土的雙層玻璃幕墻。 大/高大堂裝飾材質為花崗巖/大理石

21、/木材. 辦公室的天花板和墻壁為白色. 每層有洗 手間.帶有金屬覆層和花崗巖/石材/混凝土的雙層玻璃幕墻。 Office Market Overview Q4 202080 上海寫字樓 郊區/商業園區定義 標準主要郊區標準主要商業園區標準標準主要郊區標準主要商業園區標準 空調系統VAV或四管風機盤管系統VAV或四管風機盤管系統 停車至少200平方米一位至少200平方米一位 電梯系統平均等待時間在40-60秒，每臺最大負載之間1300-1600公斤，平均服 務面積不超過5000平方米建筑 平均等待時間在40-60秒，每臺最大負載之間1300-1600公斤，平均服 務面積不超過5000平方米建筑 電信系統每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、ISDN、ADSL；光纖每30平方米建筑至少一個電話線；配備DDN、ISDN、ADSL；光纖 電氣裝置60-80W 每平方米 ，有備用電源60-80W 每平方米 ，有備用電源 建筑狀況不超過10年，或者具有專業的物業管理，通過良好的維護有效維護了 建筑物的外觀 不超過10年，或者具有專業的物業管理，通過良好的維護有效維護了 建筑物的外觀