研報】城市測量師行：房地產行業存量市場：租賃住宅、長租公寓市場-210207（17頁）.pdf

1、公寓租賃市場 一、全市租賃住房交易行情   1、 年度住宅租賃市場整體情況 從 2020 年各月全市租賃住房的掛牌供應量情況來看，受到春節假期、尤其是疫情的影響，年初 1、2月的租賃掛牌表現低迷、處在年內的較低位，兩個月的掛牌量均不足 2.9 萬套。隨著后期疫情得到有效控制、外來流動人口抵滬數量逐漸回升，同時疊加傳統畢業季，租賃住房市場的行情被重啟，使得全年的租賃掛牌高峰出現在 37 月，期間月度掛牌量持續維持在高位、單月總量處在 4.14.8 萬套之間，而由于后續有效房源的補給不足，全市租賃住房的掛牌量自 8 月份起開始回落，直到年底掛牌情況持續低迷，

2、月度掛牌量重新回到 3 萬套以下的水平。 從掛牌租賃房源的租金均價走勢來看，全年的租金整體維持了較為平穩的走勢，年底 12 月的租金相較年初 1 月的租金整體上漲約 210 元/月、全年掛牌租金的漲幅約為 2.6%，漲勢溫和。值得注意的是，掛牌租金均價與掛牌量的走勢出現了較明顯的背離，自 8 月份起掛牌租金均價開始上漲，主要是由前期中小戶型的低租金房源被大量去化所致，這點從租賃住房的成交情況可見一斑。 2 月租賃成交處在明顯低位，其中 2 月份的成交量僅略超 4,000 套、為年內單月最低。隨著租賃掛牌量的釋放，全年租賃住房的成交也主要集中在了 38 月份，單月租賃成交量維

3、持在 1.462.3 萬套的水平，其中 7 月份的租賃成交達到了年內的最高位、約為 2.3 萬余套，畢業季租賃需求放量的態勢顯現，當月租賃 成交的租金均價環比也出現約 3.5%的上漲。受到租賃掛牌不濟的影響，912 月的租賃成交量也陷入頹勢、單月成交量約在 0.821.1 萬套的水平。 不過從租賃成交的租金走勢來看，整體維持著小幅的波動，由于樣本量相較租賃掛牌明顯更小、因此單月的租金水平受到當月成交結構的影響會更大，表現不如掛牌均價那般平穩。其中，租賃成交量最大的 7月、當月成交平均租金為 7,914 元/月、并非年內平均租金最高的月份，源于租賃成交結構中有大量畢業生的租房行為、基本以中小套型、中低端的房源為主。三季度末至年底，全市租賃成交的平均租金持續呈現小幅向下的走勢，表明其中中低端房源的租賃成交仍占比較大，由此也造成了租賃掛牌租金均價與成交租金均價完全相反的走勢。 從年度租賃住房的熱門板塊的情況來看，掛牌量前十的板塊與成交量前十的板塊高度重合，其中有 8個板塊同時位于兩份榜單。全市租賃熱門板塊基本也是存量住宅交易活躍度較高的傳統成熟居住型板塊，尤其是學區概念熱度較高的板塊，也相應帶動了由陪讀催生的租賃住房需求。如陸家嘴濱江板塊、花木板