【研報】房地產行業點評報告：高成長屬性驅動因素轉變管理紅利需持續重視-210509（16頁）.pdf

1、1.2、 內在驅動正在轉變，第三方外拓占比持續提升高成長屬性的內在驅動因素正在逐漸轉變。物管公司在上市初期規模相對較小，依靠關聯地產公司交付的項目就可以實現高速成長;但當前經過幾年發展，物管公司目前體量已經較為可觀，在管面積超過 1 億平米的公司已較為常見。未來僅依靠關聯地產公司交付項目已維持不了公司強勁的規模增長要求，第三方外拓的重要性在持續提升。我們列舉了已披露的主流物管公司在管面積及營收的結構，看到主流物管公司 2020 年來自第三方外拓的管理面積、營收均有明顯提升，面積口徑的第三方外拓占比從 2017 年的 24%持續提升至 2020 年的 54%;收入口徑的第三方外拓占比從 2017

2、 年的14%到2020 年的34%。市拓模式主要通過品牌輸出及招投標方式獲取，較收并購而言獲取項目初期并不需要投入資金，屬于輕資產運營模式。市拓模式較為直觀地體現出公司在市場化環境下的外拓競爭力，較好的服務品質、品牌效應使得公司在招投標市場上更受青睞。目前來看具備較強市拓能力的公司更容易被認可，比如碧桂園服務、綠城服務、金科服務、永升生活服務 2020 年新增合約面積中來自市拓模式的項目占比分別為53%、93%、96%、87%。在管面積口徑方面，綠城服務、永升生活服務、金科服務2020 年新增在管面積中來自市拓模式項目占比分別為108%、101%、78%。(存在項目退出情況，因此新增市拓項目占管理面積凈增量可能超 100%)此外，物管公司通過收并購方式提升管理規模較為容易，但收并購本身也是一把雙刃劍，收并購后的整合能力至關重要。若收并購后由于自身管理運營效益原因丟失掉一些品質尚可的物管項目，則無疑是較為失敗的收并購。