2021年物業管理行業《通知》執行展望和影響分析報告（20頁）.pdf

1、財政部已經在 2020 年 5 月統一了住宅專項維修資金的會計核算，這可能是推進住宅可持續運維的關鍵一步。(詳見維修資金統一會計核算，可持續運維邁出關鍵一步， 2020/05/08)。地方的嘗試也不少。武漢 2018 年就針對維修資金使用做出了較大的政策突破：一是將維修資金的使用從“審核制”調整為“備案制”，辦理時限從 10 個工作日縮短至 3 個工作日;二是優化采用多元化表決規則，創新委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等4 種表決方式，提高表決效率;三是擴大了應急維修資金使用范圍，從 4 項擴大到 8 項，有效提高了業主使用住宅專項維修資金的效率。當然，武漢還有進一步提升維修資金使用率的

2、空間。政策執行展望：我們認為，在中央層面，可能開始著手修訂住宅維修資金管理辦法，建立更透明，更有效的住宅維修資金歸集和使用體系。在地方層面，維修資金提取困難的現狀可能會有所改變。政策效果研判：我們認為，提升維修資金使用率的社會阻力并不大。各地積極推動維修資金的使用，將強有力上移物業管理公司的單盤盈利曲線。一些老盤所面臨的維修資金不足問題可以迎刃而解。當然，具備更高服務滿意度的物業公司，更有可能獲得業主認可，使用業主維修資金。政策也會明顯有利于行業優勝劣汰。三、擴容、定價和繳費率政策初衷：目前我國物業管理行業并非“全覆蓋”。房改之后，大量市場化營建的房屋采取了物業管理制度，這減輕了公共財政在基層

3、的負擔，也提升了居民的生活品質。但大量老舊小區并沒有引入物業管理服務。有物業管理公司的小區，應對公共事件的反應能力明顯好于沒有物業管理公司服務的小區。從公共福祉出發，政策希望推動物業管理行業的全覆蓋。為了實現物業管理行業的全覆蓋，也為了物業管理公司的可持續運轉，避免小區未老先衰，需要打破很多地方長期不調物業費指導價，甚至地方政府把低物業費指導價視為保障民生的錯誤觀點和行為。政策需要建立更加動態的物業費定價機制，在業主認可的情況下上移單盤盈利曲線。搭便車現象普遍存在。個人對服務不滿意，不能成為小區居民拒絕繳納物業費的理由。但群體對于服務不滿意，則可以成立業委會更換物業管理公司。歷史背景：要推動老舊小區全覆蓋，就必須有一定的制度創新(因為老舊小區居民接受市場化定價需要一個過程)。最常見的制度創新則是，將一部分社區物業資產的經營權，交由物業管理公司打理，以貼補物業費的不足。同時再給予一定時限的財政補貼。詳見房地產行業專題報告勁松模式商業思考(20200430)。