德勤：中國REITs發展報告（22頁）.pdf

1、德勤Deloitte.因我不同成就不凡熱于1中國REITS發展報告#page#2政策背景發展現狀14問題挑戰18未來展望#page#政策背景近年來，監管層積極探索、加大力度推進城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污中國REITS發展。2019年，中國公募REITS染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設即將推出的呼聲高漲。相關監管部門、主施，以及國家戰略性新興產業集群、高科管部委等積極推進公募REIT發展。技產業園區、特色產業園區等開展試點。2020年4月，關于推進基礎設施領域不此通知標志著境內基礎設施領域公募動產投資信托（REITS）試點相關工作的通REITS試點正式起步，對于盤活存量基礎知明確了采

2、用“公募基金+單一基礎設施設施資產，擴大有效投資，強化資本市場資產支持證券”的產品架構，優先支持基服務實體經濟功能，進一步豐富資本市場礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費投融資工具等具有重要意義。公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，#page#表1：2018-2020REITS相關政策變化梳理時間部門文件/會議相關內容2018年1月23日中基協類REITS業務專題研討會明確私募基金可參與類REITS業務2018年1月31日2018年工作會議證監會研究出臺公募REITS相關業務細則支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產證券化2018年2月9日深交所發展戰略規劃綱要（2018-2020研究推進

3、REITS產品，形成具有深市特色的REITs板塊年）全力開展REITs產品創新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設、商業物業等領域提供金融支持探索發行公募REITS，引入多元化投資者2018年4月25日中國證監關于推進住房租賃資產證券化相重點支持住房租賃企業發行以其持有不動資產物業作為底層資產的權會、住房城關工作的通知益類資產證券化產品鄉建設部推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行REITS2019年11月12日證監會中新（重慶）戰略性互聯互通示范項研究推進在國家政策重點扶持區域的公募REITS試點工作目金融峰會支持中新產業園區等新加坡在華投資基礎設施項目通

4、過公募REITS融資2020年4月24日證監會、國關于推進基礎設施領域不動產疫情以后，明確了采用“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產家發改委投資信托（REITS）試點相關工作的品架構，優先支持基礎設施補短板行業通知鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點2020年7月31日國家發改委關于做好基礎設施領域不動產聚焦重點，準確把握試點項目的地區和行業范圍投資信托（REITS）試點項目申報工確保試點項目滿足基本條件：明確試點項目申請材料要求：規范試點項作的通知目申報程序：嚴格開展項目合規性審查證監會2020年8月7日公開募集基礎設施證券投資

5、基指引共五十一條，主要包括以下內容：金指引（試行）明確產品定義與運作模式壓實機構主體責任，嚴控基礎設施項目質量。明確基金份額發售方式，采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購規范基金投資運作，加強風險管控，秀實投資者保護機制明確證監會監督管理和相關自律組織管理職責，強化違規行為約束2020年8月17日對關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITS）試點項目申報國家發改委關于做好基礎設施領域不動產投資信托（REITS）試點項目申報工工作的通知的政策解讀作的通知政策解讀當前推進基礎設施REITS試點的意義和作用：準確把握基礎設施REITS的試點范

6、圍項目合規性審查的核心要點；對募集資金用途的具體要求；對PPP項目的具體要求：促進項目持續健康平穩運營的要求#page#時間部門文件/會議相關內容2020年9月4日上交所為保障基礎設施REITS試點順利開展，規范上海證券交易所基礎設施基金關于就基礎設施領域不動產投資信托（REITS）相關配套業務規則公份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為，上交所起草了以下開征求意見的通知辦法和規則，向社會公開征求意見：上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITS）業務辦法（試行）（征求意見稿）關于上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（RETTs）業務辦法（試行）的起草說明上海證券交易

7、所基礎設施證券投資基金（REITS）發售業務指引（試行）關于上海證券交易所基礎設施證券投資基金（REITS）發售業務指引（試行）的起草說明2021年1月29日滬深交易所公開募集基礎設施證券投資基簡化了申請文件、優化了交易相關安排、完善了新購入基礎設施項目的信金業務辦法（試行）、公開募集息披露安排、強化了多原始權益人情形下的自持要求、優化了基金收購及基礎設施證券投資基金（REITS）規份額權益變動的有關要求；則適用指引第1號審核關注事項就基礎設施項目運營時間和歷史現金流要求、現金流測算應考慮的因（試行）、公開募集基礎設施證素、重要現金流提供方的定義和盡職調查范圍等進行了完善券投資基金（REITS

8、）規則適用指引第2號-明確了擴募發售方式、調整了網下投資者參與詢價的限制安排和報價個發售業務（試行）數限制以及延長募集期限等來源：公開資料整理，德勤研究為提高基礎設施REITS項目質量，政策要對于發起人來說，2020年4月的基礎設施對于投資者來說，基礎設施公募REITS投公募REITS試點通知明確以權益融資模式資的是掛鉤地區發展以及對抗通脹的優求基礎設施項目需滿足權屬清晰無瑕癥現金流持續、穩定，投資回報良好，現金進行推動，有別于以往通過負債進行的基質基礎設施，在目前市場利率持續走低的礎設施投融資模式，基礎設施公募REITS環境下，是難得的優質資產。同時，基礎流由市場化運營產生，不依賴第三方非經

9、常性收入等條件。同時，政策要求基金管能夠帶來稀缺的長期限的權益性資本，構設施公募REITS可在二級市場交易，為項目理人嚴把項目準入關，對基礎設施項目權建了嫁接社會資本參與基礎設施項目的提供了有效的退出渠道，有效解決了以往屬、現金流、運營等相關情況進行獨立、橋梁，解決了目前負債空間不足的難題?；A設施投資周期長的難題。另外，基礎全面的盡職調查，并聘請取得保薦機構資借助公募REITS，建立一個市場化的投融設施公募REITS投資門檻低，投資、交易便格的證券公司擔任財務顧問對項目進行資機制，有利于吸引更專業的市場機構主利，信息披露公開，為普通大眾投資者開平行盡調。此外，基金管理人還應當聘請導項目投資和

10、運營，可大大提升基礎設施辟了新的資產配置路徑。資產評估機構對基礎設施項目進行評估，投資的投資效率，優化資源配置。聘請律師事務所對基礎設施項目轉讓行為合規性等出具專業法律意見，聘請會計師事務所對基礎設施項目財務狀況進行審計。#page#發展現狀REITS起源及品類為較好匹配投資人的權益投資風險溢價不動產投資信托（RealEstatelnvestment要求，基礎資產需具備較高收益率；Trust，縮寫：REIT）又稱房產信托、地產信基礎資產須具備長期、穩定的現金流；托，于1960年發源于美國，是一種通過發基礎資產市場化運作，且權益無瑕癥、行收益信托憑證/股份匯集資金，由管理可轉移和法律隔離。人進行

11、房地產投資、經營和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。對于物根據上述原則，適合開展境內公募REITS業所有者來說，REITS是一種有效的盤活存的大類基礎設施有：5G基站、城際高速鐵量、改善資產負債表的融資方式。對于投路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/資者而言，REITs精由不動產的證券化及許充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的園區等?；靖采w大類基礎設施。一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所美股REITS：起步晚發展快，收益率高帶來的獲利。同時投資人不需要實質持有流動性風險小不動產標的，就可在證券市場交易，因此市

12、美國是基礎設施REITS最為成熟的市場。場流通性優于不動產。截至2020年第一季度，美股中REITS有219只，市值規模達到創紀錄的1.33萬億海外REITS的投資標的通常包括商業地產、美元。包括覆蓋了大量醫院類不動產的基礎設施等。其中，主要投資于基礎設施MedicalPropertiesTrust(MPW，校園的產品，被稱為基礎設施類REITS。此外類的American Campus Communities還有主流的零售商業+住宅公寓的房屋持（ACC），新能源方面的Brookfield有經營類，新興養老醫療類，以及辦公/酒RenewablePartners（BEP）等等。店/工業/倉儲/通訊

13、基站/林地類REITS。遙選適合發行公募REITS的基礎資產要避循三個原則：#page#基礎設施類REITS市值占比高自房地產的租金收入的回報。房地產投資截至2020年2月底，美國市場進入到成信托基金透過出售基金單位獲得的資金，分股的權益型REITS共163只，所有成會根據組成文件加以運用，以在其投資組分股總市值約1.16萬億美元。其中基礎合內維持、管理及購入房地產。設施REITS共5個（最小口徑），占權益型REITS總數的3%，市值占比16.53%；數據德勤有幸能為當中的諸多公司提供服務，中心REITS共5個，數量占比3%，市值占為彼此的成長結下一段善緣。另外不得不比7.47%；倉儲類REI

14、TS共5個，數量占比提的是，港股REITS的特點是和母公司關3%，市值占比5.5%。獲義來看，基礎設施系較為密切，比如越秀房產信托基金就較REITS在數量占比較小的情況下流通市值為依托越秀地產。（表2）排名各類型REIT第一。（圖1）新加坡REITS:領先的多元化REITS市場港股REITS：投資于房地產項目的集體新加坡是亞洲領先的亞洲全球性房托及商業信托中心，超過80%的房托和地產類投資計劃2005年，香港證券及期貨事務監察委員會商業信托擁有離岸資產。截至2020年新加坡目前擁有44支房托和商業信托，總市值發布了房地產投資信托基金守則（Codeon RealEstate Investment

15、 Trusts），為超過800億美元，平均股息率為5.2%，是香港REITS的發展奠定了法律基礎。亞洲除日本外最大的房托市場。新加坡房托和地產類商業信托市場增長強勁，過去10年的總市值年復合增長率超過23%。在根據房地產投資信托基金守則的定新交所上市的房托及合股式房產投資信義，香港房地產投資信托基金是以信托方托中，有12支REITS涉及中國大陸業務，總式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃。有關基金旨在向持有人提供來市值為210億美元。圖1：截至2020.2美國市場成分股權益型REITS市值百分比分布7.47970.529.59口其他商業類REITS口基礎設施類REITS口數據中心REIT

16、S口倉儲類REITS數據來源：天風證券，德勤研究#page#表2:2018-2020REITS相關政策變化梳理名稱發行時間代表投資物業類型2005-11-25海濱匯、北京歐美匯購物中心領展房地產投資綜合，集市、商鋪、信托基金和車位2005-12-16綜合泓富產業信托紅袋國際都會大廈2005-12-21廣州國際金融中心綜合，金融中心和越秀房地產投資信托基金服裝批發市場2006-5-24綜合冠君產業信托花園道三號、朗豪坊地標級物業2006-12-29綜合陽光房地產基金陽光中心、富時中心2007-3-30酒店富豪產業信托五間初步酒店、富薈上環酒店2005-12-21廣州國際金融中心綜合，金融中心和越

17、秀房地產投資信托基金服裝批發市場2011-4-20置富第一城、置富都會零售置富產業信托綜合匯賢產業信托2011-4-29北京東方廣場2013-7-31開元酒店酒店開元產業投資信托基金2013-12-5綜合，寫字樓春泉產業信托北京中心商業區（CBD）2019-12-10深圳新時代廣場綜合招商局商業房地產投資信托基金來源：公開資料整理，德勤研究#page#早期，新加坡房地產商幾乎全部靠銀行貸新加坡的REITS單位通常都會由原始發起款，導致房地產商在信貸縮緊的經濟情況人持有一部分，產品上市之后還會吸引到下沒辦法及時得到融資，再加上經濟不好一些機構和散戶。新加坡對原始股東持股的時候，資產情況表現不是很

18、好，價值會比例沒有限制，但會希望原始股東對資產受到很大的波動，所以，1999年新加坡出有一定的掌控能力并促進很好的發展。要臺了房地產投資信托的監管框架。1999年對于資產的掌控，信托管理公司和物業管到2020年，新加坡經過了不下8次的框架理公司通常都是原始發起人或者房地產調整。新加坡剛推出房地產投資信托時杠開發商所成立的全資子公司。新加坡的桿的要求是25%，適用于當時的經濟和資REITS通過資產管理公司和物業管理公司產情況。幾次的框架調整也對一些披露要管理信托資產，加上單位持有人對信托的求和房地產投資信托的治理方面也作出學控，利益是得到保護的，這也確保信托了改變。2020年，房地產投資信托的杠

19、桿在新加坡有很好的發展。率也從45%調整到了50%。這就是新加坡國內REITS實踐：基礎設施公募REITS未所采取的漸形式監管所取得的成果。來市場空間巨大新加坡可以吸引到許多來自不同地區的資我們目前沒有嚴格意義的REITS基金。個別本選擇在新加坡投資房地產投資信托產類似的品種有鵬華前海，主要的投資資產品。同時，新加坡也成功地吸引到了來自是深圳前海的寫字樓。再就是已經清盤的基金元和，其50%基金資產投資中石化加不同地方的開發商用它們當地的資產來新油站資產，50%基金資產投資于上市債券加坡開發房地產投資信托。新加坡的市場，無論在投資群體方面或資產分布方面和貨幣市場工具等。都非常國際化，這個特點吸引

20、到非常廣泛的資金進入新加坡資本市場。#page#中國REITS發展報告國內投資者可以通過合格境內機構投資者海南發行全國首單省級人才租賃住房（QDI）介入美股的REITS，比如說場內交REITS2019年3月由海南省財政廳指導，海南省易的美國REIT，場外的廣發美國房地產等。但是有兩個問題：一個是場內的交易量極發展控股有限公司落地實施的海南省首期小，場外的目前限制申購。另一個是追蹤人才租賃住房資產支持專項計劃（REITS）美股的REITS基金指數，目前看存在不太同進展順利，投資機構已于3月25日全額繳步的情況?？畹轿?，發行成功。這是海南省首單REITS產品，也是全國首單省級人才租賃住房REITS

21、。從2001年到如今，房地產政策的變動客觀上影響了REITS的發展進度。特別是疫情之后，為了支持經濟新發展，經過各監管據介紹，為服務百萬人才進海南行動計劃部門的努力，最終我國REITS產品以基礎設落地，自5月以來，海南控股迅速完成項施REITS的形式推出了試點文件。我國采用目決策、產品架構搭建、支持政策落實、的是典型的信托制結構，以公募基金為載資產重組交割、發行申報推介等工作，最終完成海南省人才租賃住房REITS設立發體，通過投資ABS產品實現對物業股權的控制。行工作。數據顯示，截至2020年末，上交所有39海南省首期人才租賃住房REITS規模為8.7單“類REITS產品”發行，規模達631億

22、元，億元。據悉，海南省人才租賃住房REITS的覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商成功發行，有利于促進人才住房作為擴大業物業、高速公路等多種不動產。此外，開放、招商引才政策工具作用的充分發揮，上交所于2019年推出首單基礎設施私募打造海南省人才租賃住房可持續發展的創REITS（滬杭甬REITS產品），引領境內市新投融資模式，構建房地產租賃運營長效場儲架式產品、可擴募產品（菜鳥REITS產機制，引導房地產市場健康發展品）等多輪創新，為試點公募REITS積累了豐富的實踐經驗。未來海南控股旗下樂居不動產基金將借鑒本REITS積累的金融創新經驗，積極探截至2021年1月9日，上交所有近三十單公索省內基

23、礎設施等不動產資產證券化，爭募REITS項目由地方發改委推薦至國家發取全國公募REITS試點，吸引社會資本參改委REITS試點項目庫，其中部分項目已收與海南自由貿易試驗區（港）建設。到國家發改委的首輪反饋。上交所還有一批儲備項目正在準備過程中，涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了重點區域和省份。當前最重要任務就是把控試點項目質量，加快推動一批優質試點項目落地，盡快形成市場規模、市場合力，打造良好示范效應。/2019-03/25/c_1124279164.hti#page#此前國內市場發行的類REITS產品，受各首個“純權益型”類REITS掛牌深交所2020年6月3日萬科旗下的萬緯物流首期種原因影

24、響，多數未采取“純權益”結構，類REITS產品“萬緯物流-易方達資產-物流產品的收益并不純粹來自于產品底層的資倉儲一期資產支持專項計劃”在深交所產，而是由發行主體提供一定程度的信用掛牌，成為國內首家“嘗鮮”物流倉儲權擔保，比如提供保證金以保障類REITS投益型類REITS產品的房企。資人的收益。業內人士分析認為，此次萬緯物流的類REITS，其投資人的盈虧完全萬緯物流的類REITS產品總規模為5.732億取決于產品底層的兩間物流園是否掙錢資產價值是否上升，而這很大程度取決于元，其中優先級證券的規模為2.95億元，權益級證券的規模為2.782億元，產品期萬緯的運營和管理能力。限為3+3+2年。該產

25、品與易方達資產管理有限公司合作發行。該產品已獲得中國民生銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄銀行、招商銀行等多家機構的投資。權益型抵押型混合型擁有并經營收益型向不動產所有者或開既擁有并經營不動產不動產發商提供抵押信貸向不動產所有者和開提供物業管理服務購買抵押貸款支持發商提供資金證券間接提供融資。收益來自租金和不是前兩種的混合動產的增值收益來自貸款利息來源：公開資料整理#page#中國REITS發展報告普洛斯收購北京中關村盈都大廈D座為城，系全國首單利用流轉集體建設用地建北京首單類REITS設租賃住房的REITS，也是中西部地區首2020年底，普洛斯成功完成收購北京中關單REITS。村盈都大廈D座。此次

26、收購由普洛斯中國該項目采用的REITS模式依托人民銀行指旗下普洛斯資本平臺商業辦公投資與資產管理專業團隊負責實施，旨在繼續重倉中導北金所開展的住房租賃企業股權交易國一線城市，滿足科技產業發展對辦公空服務實現，與國內一般不動產證券化融間需求，體現了普洛斯在科技及辦公物業資工具相比，在制度規范、權益屬性、交投資領域核心增值型投資策略。易架構等多個方面實現了創新和突破，是真正意義上符合國際主流標準的REITS模式。該類REITS旨在支持和培育專業化住盈都大廈D座坐落于北京海淀區知春路，大廈面積逾3萬平方米，配有產權車位。該房租賃機構，對租賃住房用地性質和住房項目地處中關村腹地，多家互聯網、科技租賃企

27、業投資范圍、收益來源、負債比例公司巨頭匯集，同時周邊叫鄰多所國內頂進行了明確規定，通過嚴格的信息披露制度和強制利潤分紅安排，吸引社會資金參級高校及科研機構，科技辦公以及創新創業辦公空間需求旺盛，更新改造后具有極與住房租賃企業股權份額投資。大的潛在商業價值。集體建設用地建設租賃住房項目作為REITS全國首單流轉集體建設用地建設租賃住掛牌交易，既能增加集體利益，又能盤活房REITS掛牌存量資產，幫助租賃項目獲取長期、穩定的2020年12月30日，成都市集體建設用地權益性資金，為貫徹落實黨的十九屆五中建設租賃住房試點項目作為房地產投資全會和中央經濟工作會議“利用集體建設信托基金（REITS）在北京金

28、融資產交易所用地建設租賃住房”相關要求，解決租賃掛牌。項目地處成都市青白江區歐洲產業項目融資問題探索出了重要路徑。#page#WWSSL#page#問題挑戰ABS管理人進行資產管理，公募基金管理REITS融資效果有待商榴人可能委托外部管理機構負責底層資產的首先，以基礎設施為底層資產的公募REITS，應當具備期限較長、透明度較高、運營與管理。在這種多層委托代理關系的架構下，信息不對稱問題和利益沖突問題流動性較好等優勢，目前正在申報的首批可能更加嚴重，產生道德風險的可能性更項目確實具有這些優勢，但是大多數有融大，由此產生的代理成本可能更高。資需求的基礎設施收費項目都沒有這些特性，從而無法成為公募R

29、EITS的底層資產。同時，公募基金是中國版REITS的基金管在首批項目落地、新發REITS熱度過后，真理方，也較少投資類REITS產品，相關的團正具有穩定且持續的現金流的項目，在資隊人員建設、與外部機構的合作機制都器本市場上融資渠道相當通暢，其是否愿意要不斷的探索和嘗試。在試點項目的推進利用REITS完成融資還值得觀察。中，公募基金和底層ABS的發行券商/基金子、原始權益人以及專業的物業管理方管理模式可能存在代理問題并需要時間需要逐步理順流程，適應完善的發行、資適應產管理、物業管理、融資等一整套體系。我國REITS在集合投資計劃的框架下采用“公募基金+資產支持證券（ABS）”的架根據目前市場反

30、饋，公司在申報項目的時構但公募基金過去并不涉及物業投資管理業務。公募基金+ABS”架構下的主要委托候，需要跟多個部門一對一的溝通，制度化的申報流程有待各機構和部門磨合。代理關系包括，REITS持有人委托公募基金管理人來進行投資，公募基金管理人委托#page#REITS管理模式外部管理模式：REITS本身為公司、信托或基金實體，由外聘的管理人執行所有的管理職責，包括資產運營、投融資和物業管理等。作為資產管理的回報，外部管理者收取管理費，管理費的結構可能包括固定比例的基本費用，以及基于凈收入、凈資產或相對于REITS份額價格的績效費用。除此之外，如果服務沒有外包給其他公司，還可能需要收取收購費、處

31、置費和財產費等額外管理費用。內部管理模式：REITS本身擁有不動產資產和資產管理人，REITS的內部管理部門或管理公司來執行所有管理職責。從全球來看，內部管理和外部管理兩種模式都廣泛存在。2圖2：外部管理模式圖3：內部管理模式投資投資人餃天熱租REITSREITs不動產受托資產管理服務未來稅收問題仍需要解決以享受一定免稅待遇，對于REIT上市前重境內公募REITS的產品結構比較復雜，稅收組也給予了特定稅收優惠。美國沒有專門方面可能會存在重復征稅和稅收過重的問的REITS立法，而是在稅法中對于符合特題，進而拖累產品收益。稅收問題盡管并定條件的房地產投資公司或契約型基金非設立REITS的先決條件，

32、但對調動各方定義為REITS而享受免稅政策，其分配給投資者的分紅部分可在所得稅前予以扣積極性、推動市場發展壯大至關重要。除，新加坡也給予REITS諸多稅收優惠政在歐美、新加坡等REITS較為發達的國家策。然而，目前中國稅法下對于境外投資和地區，REITS成為投資者青腺的投資產人取得的REITS分紅、公司投資人取得的REITS份額轉讓所得以及REITS上市前重組品，不僅僅由于收益率較高且較為穩定，還因為REITS在滿足特定要求的情況下就的相關稅務成本仍較高，吸待相關稅收優投資人可就分紅收入和份額轉讓所得可惠政策的出臺。北京大學光華管理學院中國公募REITS管理模式研究#page#中國REITS發

33、展報告在我國現行稅收制度下，國際上通行的基礎設施ABS層面，監管機構對于交易結REITS收益率標準（7-8%的水平）難以得構目前尚未有明確的政策規定?？紤]到類到滿足。按現行稅制，我國商業地產的租REITS產品在我國已有多年的運行實踐，總金收入需要繳納9%（或5%）的增值稅（物體來說基礎設施ABS將借鑒類REITS的交業是否在2016年5月1日之前取得）及附加易結構。稅、12%的房產稅（如為從租計征）和千分之一的印花稅（合同雙方各承擔一半），之根據上市公司已公告的擬發行項目來看，后相關應稅利潤還要繳納25%的所得稅?；A設施ABS將大概率采用ABS產品直接未來REITS發展仍需要突破相關稅收政策

34、持有項目公司股權的形式，取消類REITS的痛點。項目中常見的私募基金架構。取消私募基金層面的架構有利于精簡交易結構、減少交易結構的精簡決策流程，強化公募基金的管理人責任，當前中國版REITS采用了公募基金+ABS的更好的避免出現治理問題。結構，對市場已有模式的延續有利于產品的順利推出，也有利于稅務方面的處理。為了盡量減少交易結構中的稅收負擔，產但復雜的架構并不是必須的，如果其他品預計仍將采用股權+債權的類REITS傳配套的制度逐步推出，我國的REITs結構統持有模式，通過大債+小股的形式來減也可以更為精簡，例如由基金直接持有少所得稅負擔。股權。圖4：“公募基金+ABS”交易結構設立公募基金管理

35、公司公開募集基礎設施證券投資基金同一實際控制人收購ABSABS管理人持有盡職調查財務顧問基礎設施資產來源：證監會公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）、德勤研究#page#TS6有心內店A公#page#未來展望產業園區迎發展契機公募REITS市場前景廣闊自1960年REITS在美國出現以來，在過去從區域來看，本次公募REITS試點要求在區域上優先支持京津翼、長江經濟帶、幾十年中迅猛發展，在海外發達經濟體中，REITS已在各自的整體資本市場中占雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，其中重點支持國家有重要地位。作為REITS的發源地美國，全截至2019年末公募REITS市場規模約1

36、.3級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。萬億美元，約占GDP規模的6.5%，按照該比例推算，中國公募RETIs市場可達6近年來國內工業用地需求近年處于持續回萬億人民幣。暖通道，工業用地供給、成交增速自2014年見底以來持續回升，已接近2012年頂部此前中國市場雖未推出REITS制度，但基于水平。從供應來看，一線城市產業轉型升市場的追切需求，市場機構通過債權性質級“騰籠換鳥”過程已逐步完成，產業地的類REITs模式進行了卓有成效的探索。產業結構中工業工地比重進一步降低，文目前深滬兩交易所合計發行的類REITS產品發行規模約4000億元。旅、商業服務、物流貿易用地規模上升。二三線將進一步

37、受益于一線城市產業遷出與本地工業化深化帶來的需求提振，接棒考慮目前我國基礎設施品類繁多、規模較一線城市成為工業用地需求主力。大，為公募REITS提供了豐富的基礎資產，基礎設施公募REITS未來市場空間巨大。由于產業園區在開發過程中沉淀的資金量在機制建立以后，公募REITS未來將進一較大，投資回報期較長，園區房企的融資步拓展到基礎設施以外的其他類資產，不需求強烈。但目前我國產業園區融資方式斷豐富公募REITS的種類，為投資人提供更多類別底層資產選擇。較為單一，基本上以銀行貸款和土地出讓的模式為主，與此同時產業在土地出讓和抵押方面的政策限制進一步加大了產業園區的融資難度，造成目前產業園區的融資和盈

38、利能力普遍較弱。#page#本次公募REITS將有效拓寬產業園區開發REITS的推行在“房住不炒”政策背景下極具必要性。REITS的本質是讓廣大中小機主體的融資渠道，降低融資成本，且基于物業資產為主體的融資將帶動更多盈利能構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資力較強，開發情況較好的產業園區脫穎而中，分享物業租金回報及增值收益。相較出，加強園區的地產轉型升級。于直接購置實物資產的“炒房”路徑，我們認為REITS能夠為中國居民家庭提供門檻而對于開發企業而言，公募化REITS將有更低、資金壓力更小且更具流動性的房地效實現產業園區資產出表，分離園區的經產投資渠道，對于降低居民部門住房杠桿水平、平抑炒房預

39、期、防范系統性市場風營權和所有權，帶動園區開發企業向輕資產模式發展。此外公募化REITS基于基礎險具有重要意義。資產本身狀況的融資模式，將激發園區開發商提高園區運營能力，提升園區盈利能風險防范 機制將逐漸完善力，促進園區產業轉型普通投資者首先要考慮避讓合規風險，比如基礎設施資產的產權是否清晰，特許經營權是否可以合法轉讓，建設手續是否完REITS首先支持中國公共住房目前，國內關于房地產的金融產品普遍是整，包括立項、環評、用地、節能審查各個方類REITS，沒有真正的REITS。REITS首先可面都應有完善手續。其次關于政策風險，以是支持中國公共住房（尤其是租賃住如果涉及所謂的國有資產轉讓，稅收問房

40、）建設的主要金融工具。中國公共租賃題，地方政府審批，各相關方包括政府主住房仍是當前住房系統的主要短板之一。體需要密切配合解決。最后，應避免道德風險，加強REITS的信息披露機制和全生命政府部門主導租賃住房建設，在前期通周期合規監管等。過讓渡地價促進土地供應，在后端建立統一的資產運營和管理平臺，并最終通過REITS實現資產退出回籠財政資金，加快從資產風險頻譜的分布來看，REITS的投實現有效供給。REITS在這個過程中還可資風險介于股票、債券之間，既可以獲得以起到租賃住房產品（和土地）的價格發有明確預期的現金回報，又可以享受資產現作用，而且在讓渡部分收益權的同時不增值，長期來看，REITS的長期回報率表現優異。影響管理權的完整保留。