世邦魏理仕：2021年上海醫藥醫療行業報告（38頁）.pdf

1、至2020年，全球前十制藥巨頭在華營銷售收入約占比總額高達16%可窺近年，醫藥醫療體系的大舉革新疊加政策性利好不斷加磅(帶量采購、醫保目錄談判等)，我國醫藥健康市場終端銷售規模逐年攀升下，各大跨國藥企紛紛加速中國地區的本土化發展戰略。目前，我國醫藥市場已基本形成了海內外藥企協同發展的良好生態格局。而世邦魏理仕2020年，上海市寫字樓市場租戶普查結果也呈現了如上數據的相同趨勢?？鐕t藥集團在上海地區的產業布局升級進一一步 推動了其在商辦租賃市場的戰略擴張路徑。其中，外資藥企新租、擴租主要聚集在南京西路、前灘等板塊。南京西路作為上海市最為核心的商務區域，長久以來積蓄的品牌聚集優勢對全球頂尖外資企業

2、入駐有較強吸引力。而前灘則作為近年上海市重點發展的新興區塊，為企業提供優越的辦公生態環境，周邊配套齊全，是最具潛力的高性價比商務板塊，未來成長速度可期。因而近期吸引了-批頂尖跨國藥企的遷入，產業集聚趨勢愈發顯著。共享式研發空間或為醫藥園區典型升級模式綜合張江藥谷產業發展軌跡和現有租戶需求類型不難發現作為我國生物醫藥創新策源地的藥谷乃至泛藥谷區域對于承載日益集聚的海內外醫藥企業已漸顯疲態。由一斑可知全貌，我國諸如張江藥谷這類早期發展起來的龍頭園區內的辦公空間生態已無法匹配其主流研發企業群體的升級需求，如優質的辦公、實驗室、集會休閑等多元功能空間的供應;以及針對新興主力，即初創型、成長中的生物醫藥

3、研發企業所訴求的專業孵化、成本優化、平臺運營等服務。近年來，全球范圍內的醫藥產業興起了-場研發孵化- -體式的辦公空間創新革命，力圖在生命科學領域打造媲美科技行業的創新氛圍和產業活力,為行業先行者提供優質的工作空間以及投資、技術等顧問服務。而滬上各個醫藥基地也迅加入了這一新趨勢， 各類孵化器、聯合實驗室有蔚然成風之勢。如以新藥研發為發展核心的張江迅速建立了涵蓋全產業鏈的孵化加速平臺，并聯動外包服務推動創新藥加速產業化。由強生創建的亞太地區首家JLABS于2019年進駐張江科學城，將研發試驗與藝術空間融合，致力構建繁茂品牌生態叢林。與此同時,本地化的醫藥創新空間也隨之涌現，如致力于打造多功能共享生物實驗室的ATL ATL于2017年入駐藥谷二期核心區域。