戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 6 — 辦公場所的健康安全防護和員工幸福感將受到前所未有的重視[22頁].pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 辦公場所的健康安全防護和員工 幸福感將受到前所未有的重視 2020年4月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P11 P18 我們預計新冠肺炎疫情將在多個維度影響中國商業 地產市場。其中重要的一條就是國內寫字樓和辦公 場所為了防控疫情而采取的一系列健康和安全措施。 自新冠肺炎疫情在中國爆發以后，當大多數員工在 春節期間休假時，全國許多寫字樓業主和租戶迅速 采取一系列措施，以確保寫字樓和辦公工作場所的 健康和安全水平， 防控新冠病毒的傳播。 在最初階段， 為加強疫情防控，寫字樓分別為所有進入樓宇的員 工制定清潔消毒和安全防疫措施，以及入口

2、登記規 程。 在中國，除電梯等公共區域外，寫字樓業主與租戶 著手對在寫字樓和辦公場所的門把手、電燈開關、 桌子表面、椅子、電話、電腦鍵盤和鼠標等員工和 訪客最常觸碰的辦公用品進行清潔消毒。 接觸傳播是新冠病毒主要的傳播途徑之一。因此， 中國的許多寫字樓業主和租戶的清潔防疫團隊不僅 有條不紊地清潔消毒辦公場所和用品，也不忘記寫 字樓和辦公場所的其它區域，以降低被病毒感染的 可能性。 與普通流感一樣，空氣傳播是新冠肺炎另一種重要 的擴散方式。因而寫字樓業主也對此有所重視。 因為空氣傳播的關系， 在使用中央空調的辦公場所， 寫字樓業主還對樓宇的中央暖通空調系統進行了系 統的深度清潔，包括定期檢查和更

3、換空氣過濾器。 當系統啟用時， 團隊要確保整個建筑物的氣流分配， 這也是防止辦公室內交叉感染的關鍵。 在針對新冠肺炎疫情期間樓宇中央空調安全的方面， 對于那些安裝了具有消毒和滅菌能力的中央暖通空 調系統的建筑物，如紫外線、納米光子和催化氧化 技術，需定期檢查空調系統，以確保設施的順利運 行操作。 經此一疫，國內寫字樓業主迅速認識到辦公樓的氣 密性和氣壓的重要性，是緩解新冠病毒空氣中傳播 的有效預防措施。為了防止大氣顆粒進入樓宇，許 多寫字樓業主在新冠肺炎疫情爆發之初，都認識到 在辦公樓的大部分地方營造一個正氣壓環境的重要 性。此外，這些團隊還認識到在辦公樓內的特定空 間（如廁所，因為廁所可能潛

4、藏著病毒和細菌）創 造負氣壓環境的重要性，以便將空氣排出去并遠離 在辦公樓里的其他區域。 國內許多寫字樓業主還為租戶制作了新冠肺炎相關 健康和安全意識文件，以及手持式溫度計、消毒殺 菌劑等病毒預防產品。 如今，中國的許多寫字樓租戶已經采用了辦公空間 健康和幸福感計劃。在這一計劃中，許多寫字樓租 戶都知道，辦公場所的健康和安全對員工、客戶和 來訪者都至關重要。寫字樓租戶們也明白，一個注 重員工健康和安全的辦公空間健康和幸福感計劃對 于確保其員工保持最佳的工作狀態、健康和快樂是 至關重要的。因為事實證明，該計劃也為公司降低 成本和提高員工工作效率帶來了連鎖反應。 未來，隨著企業及其員工對辦公場所的

5、健康與安全 更加重視，中國辦公場所的健康和幸福感項目將得 摘要 1 1 到優先重視，推廣普及，并且達到更高的標準。 這樣做的好處是： 對于國內的寫字樓業主而言， 一個更清潔、 更 安全的寫字樓將有助于留住現有租戶， 并吸 引新租戶； 對于國內的寫字樓租戶而言， 工作場所內規 劃完善的健康和幸福感項目， 以及提升的健 康和安全水平將有助于留住現有員工， 吸引 新人才。 此外， 該類型該項目同樣有助于降低 企業成本。 例如， 這類項目可以有效減少員工 帶病出勤的天數， 并提高工作績效。 2 報告介紹 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產

6、市場。 我們預計新冠肺炎疫情將在多個維度影響中國 商業地產市場。 本報告將關注， 為了應對新冠肺 炎疫情， 國內寫字樓和辦公場所采取的健康和安 全措施， 以及疫情之后此類措施可能的發展方向。 3 2 自新冠肺炎疫情在中國爆發以后， 當大多數員工 在春節期間休假時， 全國許多寫字樓業主和租戶 迅速采取一系列措施， 以確保寫字樓和辦公工作 場所的健康和安全水平， 防控新冠病毒的傳播。 在最初階段， 為加強疫情防控， 寫字樓分別為所 有進入樓宇的員工制定清潔消毒和安全防疫措 施， 以及入口登記規程。 例如 : 商務樓宇的入口處設置入口指示標志； 在入口處放置消毒腳墊； 入口設立外來人員及車輛信息登記

7、處； 紅外測溫儀和手持非接觸式體溫計進行體溫 檢測； 寫字樓對樓宇內工作人員與訪客采用電子通 行系統進行注冊管理； 在入口排隊路線地面設置1米間隔線標識， 降 低人員集中度， 控制人流量； 為體溫不滿足進入條件的訪客而設置的臨時 休息等候區； 設置無接觸外賣取餐點及快遞放置點， 統一 管理和消毒保護； 對電梯 （尤其是電梯按鍵） 高頻率消毒， 并且 下調電梯承重， 避免乘客之間過于擁擠。 在中國， 除電梯等公共區域外， 寫字樓業主與租 戶著手對在寫字樓和辦公場所的門把手、 電燈開 關、 桌子表面、 椅子、 電話、 電腦鍵盤和鼠標等被 員工和訪客最常觸碰的辦公用品進行清潔消毒 （圖 1） 。 4

8、 新冠肺炎疫情下，中國寫字 樓和辦公場所采取的健康和 安全措施 3 圖 1: 細菌水平：辦公用品與其它家居用品的比較 : 資料來源：Hloom,戴德梁行研究部 復印機開關按鈕 1,200,013 菌落數 咖啡壺手柄 108,592 菌落數 辦公室門把手 545 菌落數 家庭衛生間門把手 203 菌落數 汽車方向盤 2.6 菌落數 飲水機出水口把手 185 菌落數 會議室門把手 9 菌落數 切菜板 44 菌落數 學校的馬桶 3,200 菌落數 寵物碗 306,000 菌落數 4倍 或更多細菌 34倍 或更多細菌 2.5倍 或更多細菌 4倍 或更多細菌 3.5倍 或更多細菌 5 接觸受污染的表面是

9、新冠病毒主要的傳播途徑之一。 因此，中國的許多寫字樓業主和租戶的清潔防疫團 隊不僅有條不紊地清潔和消毒上文所提及的辦公場 所和用品，也清潔和消毒寫字樓和辦公場所的其它 區域，以降低被病毒感染的可能性 ( 圖 2)。 與普通流感一樣，空氣傳播是新冠肺炎另一種重要 的擴散方式。 中國的寫字樓業主也對此有所重視 （圖 3）。 圖 2: 為防止細菌和病毒的傳播，寫字樓 / 工作場所的清潔 消毒措施 資料來源：戴德梁行研究部 桌子和辦公用品1 應經常清潔桌面、 電腦鍵盤、 鼠標和電話， 以避 免細菌和病毒在辦公室內傳播。 地板5 保持地板清潔， 包括在入口處放置消毒腳墊， 可以防止細菌通過鞋傳播。 會議

10、室6 確保會議室清潔衛生， 以保護員工和客戶。 餐飲區域7 細菌容易滋生的區域， 應該確保所有的座位、 桌 子和電器， 包括冰箱、 微波爐、 飲水機和咖啡機 都定期進行清潔。 洗手間8 洗手間里容易藏匿和滋生細菌， 應該確保馬桶、 水槽和水龍頭定期進行清潔和消毒。 電燈開關和門把手2 電燈開關和門把手是細菌傳播的主要媒介， 應 該確保它們經常被消毒。 自動售貨機3 細菌可以從自動售貨機的按鈕傳播到購買人的 手指和口腔， 所以一定要定期清潔自動售貨機。 垃圾箱4 確保定期處理垃圾， 并對垃圾箱進行清潔和消 毒。 6 圖 3: 流感的傳播 資料來源：設施主管，戴德梁行研究部 大多數人會通過與空氣接

11、觸而患流感 空氣里的雜質可以 擴散很遠的距離 一微米多大？ 沙灘上最小的沙粒約100-2000微米， 或者說， 一微米約為0.00004英 寸 （0.0001厘米） 當感染者咳嗽， 可存活的流 感病毒大小約 0.3-0.8 微米 流感病毒可以在空氣中大約 存活長達半小時 到3英尺 （約90厘米） 遠 流感病毒顆粒物相對危險因 為它們可以 深入肺部 增加感染風險 通常通過感染人群咳嗽， 打噴嚏或交談所產生的飛 沫傳播 一個病毒攜帶者可以感染同一辦公室 15%的人。 1-3 英尺 （約30-90厘米） 3-5 英尺 （約90-150厘米） 5-160+ 英尺 （約1.5-49米） 7 因為空氣傳播

12、的關系， 在使用中央空調的辦公場所， 寫字樓業主還對樓宇的中央暖通空調系統進行了系 統的深度清潔，包括定期檢查和更換空氣過濾器。 當系統啟用時，團隊還要確保整個建筑物的氣流分 配，這也是防止辦公室內交叉感染的關鍵。在樓宇 和辦公場所內，恰當和正確的氣流分配有助于稀釋 病毒空氣中的飛沫，從而將感染風險降至最低。在 這方面，國內許多寫字樓業主不斷檢查，確保使用 的中央暖通空調系統在使用期間始終達到 30 立方 米 / 小時 / 人的國家通風標準。 在針對新冠肺炎疫情期間樓宇中央空調安全的方面， 對于那些安裝了具有消毒和滅菌能力的中央暖通空 調系統的建筑物，如紫外線、納米光子和催化氧化 技術，需定期

13、檢查空調系統，以確保設施的順利運 行操作。 更確切地說，對于中國配備 UV-C（短波長紫外線） 空氣消毒器的辦公樓，推薦和遵循的操作指南包括 由美國 NADCA（美國國家空氣管道清潔劑協會）發 布的文件中央暖通空調系統紫外線照明應用， 尤其在于，該文件指出，紫外線 -C 凈化燈的波長為 254 納米，應該用于清除空氣中的病原體。當正確 圖 4: HVAC系統和紫外線技術如何殺滅病原體 資料來源：戴德梁行研究部 2 在HVAC系統里， 空氣中的病原體受 到紫外線照射 3 病原體DNA或RNA結構被破壞， 病原 體被消滅 4 潔凈的空氣進入辦公樓 1 過敏原， 病毒和細菌進入HVAC系統 UV D

14、NA 8 短信營銷 消費者洞察 分析 電子郵件 營銷 手機/ 社交互動 優惠券管理顧客細分 顧客忠誠度 電子賬單營銷 零售綜合 營銷方案 使用時，紫外線會破壞微生物（如細菌和病毒）中 的 DNA 或 RNA 結構，導致它們立即死亡或喪失繁 殖能力（圖 4）。 經此一疫，國內寫字樓業主迅速認識到辦公樓的氣 密性和氣壓的重要性，是緩解新冠病毒空氣中傳播 的有效預防措施。一般情況下，北方建筑的氣密性 等級高，南方建筑的氣密性普遍較差，難免有細小 顆粒的氣溶膠滲透進室內。為了防止氣大氣顆粒進 圖 5: 建筑物中的正負氣壓 資料來源：yellowblue，戴德梁行研究部 入樓宇， 許多寫字樓業主在新冠肺

15、炎疫情爆發之初， 都認識到在辦公樓的大部分地方營造一個正氣壓環 境的重要性。此外，這些團隊還認識到在辦公樓內 的特定空間（如廁所，因為廁所可能潛藏著病毒和 細菌）創造負氣壓環境的重要性，以便將空氣排出 去并遠離在辦公樓里的其他區域（圖 5）。 正壓強 建筑物內氣壓比外氣壓強 空氣會被壓到外部 負壓強 當建筑物內氣壓比外氣壓弱 外部空氣會進來平衡壓差 空氣流出 空氣進入 9 最后，國內許多寫字樓業主還為租戶制作了新冠肺 炎相關健康和安全意識文件，以及手持式溫度計、 消毒殺菌劑等病毒預防產品。 10 如今， 中國的許多寫字樓租戶已經采用了辦公空 間健康和幸福感計劃。 在這一計劃中， 許多寫字 樓租

16、戶都知道， 辦公場所的健康和安全對員工、 客戶和來訪者都至關重要。寫字樓租戶們也明白， 一個注重員工健康和安全的辦公空間健康和幸 福感計劃對于確保其員工保持最佳的工作狀態、 健康和快樂是至關重要的。 因為事實證明， 該計 劃也為公司降低成本和提高員工工作效率帶來 了連鎖反應 （圖 6） 。 在全球范圍內， 中國企業可以參考借鑒的辦公空 間員工健康和幸福感項目不勝枚舉。 然而， 只有 那些既能吸引員工和企業， 又能體現出足夠成效 的項目， 才符合 WELL建筑標準。 2014年 WELL建筑標準在美國發布， 著眼于 “通 過設計、 運營和行為， 打造適宜人們居住、 工作和 娛樂的健康環境” 。

17、實際上， 在過去幾年中， 這一標準逐漸改變著中國人對于他們所處的辦 公空間的觀點。 WELL建筑標準包括空氣、 水、 舒 適度、 健身、 營養結構、 光、 精神七大類。 該標準適 用性強， 是引領當下乃至未來辦公空間設計的標 準。 七大類因素被進一步濃縮為一百個評分項， WELL建筑研究所通過對每個評分項打分， 完成 整個 WELL認證。 細分每個因素的權重， 空氣占 29%， 是最重要的因素。 水和健身各占 8%， 排在 最末 （圖 7） 。 在 WELL建筑標準頒行之后， 中國在 2017年 1 月也頒布了自己的 “健康建筑評估標準” (ASC02 -2016)。 該標準從六個維度衡量建筑

18、的健康指數， 包括空氣、 水、 舒適度、 健身、 人文環境和服務。 與 WELL建筑標準類似， 空氣在六個要素中的權重 最大， 達到 24%。 而健身在六個要素中的權重最 小， 為 10% （圖 8） 。 11 這對中國辦公空間健康和幸 福感意味著什么？ 4 5% 24% 16% 60% 5%6% 20% 66% 減少 計劃外的缺勤 減少 帶病出勤 減少 拜訪急癥室的 次數 減少 醫療開銷 提高 工作績效 增加每月 “最佳工作” 的天數 減少 出入醫院的 次數 減少 在藥物上的開支 +10% 改善健康狀態，有助于 圖 6: 辦公空間健康和幸福感項目對企業成本和員工生產效 率的影響 資料來源：M

19、，戴德梁行研究部 圖 7: WELL建筑標準：七個關于健康的關鍵概念 資料來源：國際 WELL建筑研究所，戴德梁行研究部 29% 12% 8% 8% 11% 15% 17% 空氣 舒適度 營養 心智 水 健身 光照 12 圖 8: 中國健康建筑的評估標準 :六個關于健康的關鍵概念 資料來源：中國建筑協會，戴德梁行研究部 22% 24% 16% 10% 16% 12% 空氣 舒適度 人文環境 水 健身 服務 新冠疫情的爆發無疑進一步提升了人們對于辦 公場所的健康、 安全及幸福感的意識。 根據我們 數月前進行的一項調查顯示， 當考慮到辦公場所 的健康和幸福感項目時， 許多客戶 （辦公場所租 戶公司

20、及企業地產專業人士） 已經清楚地了解了 這些項目以及它們給員工帶來的好處。 這次調查， 我們向客戶提出了以下五個問題并得出了結果 : 13 問題 1 您是否聽說過辦公空間健康和幸福感的概念？ 資料來源：戴德梁行研究部 10% 90% 否 是 受訪者主要是企業和房地產的專業人士， 絕大部分的受訪者 （約 90%） 有聽說過辦公空間健康 和幸福感的概念， 雖說這種概念和像 WELL 這樣的認證機構進入中國的時間不長， 但相關的 健康項目和 WELL認證證書已被廣泛認可和接受。 中國 （2018） 獲得 WELL 認證的建筑項目總 數位居世界第二， 僅次于美國。 問題 2 考慮到辦公空間的健康和幸福

21、感，貴公司 資料來源：戴德梁行研究部 10% 30% 30% 30% 不清楚 已經引入與健康和幸福感相關的項目 未引入與健康和幸福感相關的項目，但已有計劃 未引入與健康和幸福感相關的項目，也無此類計劃 調查結果顯示， 大約 60的企業已經或將會引入一系列健康與幸福感項目， 這對企業員工來 說是一個非常好的消息。 在過去的五六年間， 中國第三產業從業人員的可支配收入逐漸增加。 此類工作者受過良好的教 育， 也正是這部分人逐漸意識到辦公空間的健康和幸福感對于自身的重要性， 越來越多的人開 始注重對自身健康的投資， 如參加健身活動、 周末騎行或在公園慢跑。 同時， 隨著這部分人的職 業晉升， 他們逐

22、漸進入公司管理層。 在過去的幾年中， 我們看到中國越來越多的企業開始實施 健康和幸福感項目。 我們預計在未來， 中國的這一趨勢不會減弱。 14 問題 3 如果貴公司已經引入健康和幸福感項目（或已有相關計劃或考慮引入此類項目），您會如何形容該項目？ 資料來源：戴德梁行研究部 問題 4 假設貴公司已經引進了健康和幸福感項目（或已有相關計劃或考慮引入此類項目），以下哪種因素會成為 最主要的動機？ 資料來源：戴德梁行研究部 雖然健康和幸福感項目 （如WELL認證） 引進中國的時間并不長， 但令人鼓舞的是， 約30%的 企業已制定了完整的辦公空間健康和幸福感項目。 另有40%的企業表示， 他們已采用了包

23、括 一些健康和幸福感元素的辦公空間設計方案。 展望未來， 此類項目在國內員工中的認可度將不斷提高。 我們相信， 隨著未來進一步的發展， 這 些項目將穩步發展， 日益成熟， 而那些未完善的項目數量將減少。 本次調查中， 48%的受訪企業表示， 實施辦公空間健康和幸福感項目的最主要目的是吸引和 保留人才。 當員工在抉擇是否加入或者離開某個企業時， 若其他條件相近， 那么辦公環境對將成為非常重 要的決定因素。 對于服務業而言， 員工是企業最重要的 “資產” 之一。 為保證企業在行業中的領 先優勢， 吸引和留住人才是至關重要的。 擁有完善的辦公空間健康和幸福感項目的企業能夠較 好地吸引和留住人才。 3

24、0% 30% 40% 不清楚 一個成熟的方案 一個有待完善的方案 5% 5% 19% 5% 48% 19% 不清楚 其他 相關法律法規 改善公司形象 吸引并留住人才 提高員工工作效率 15 問題 5 假設貴公司已經引進了健康和幸福感項目（或已有相關計劃或考慮引入此類項目），您會考慮用以下哪 種指標來衡量該項目的成效？ 資料來源：戴德梁行研究部 0% 4% 13% 21% 42% 21% 不清楚 其他 健康普查結果的改善 吸引并留住人才 員工滿意度提升 員工工作效率提高 42%的受訪者表示， 員工對企業的滿意度決定了辦公空間健康和幸福感項目的成功與否。 同時， 員工工作效率的提高， 以及企業吸引

25、和留用員工的能力也是重要的衡量標準， 比重均 占了 21%。 員工對企業的滿意度主要體現在兩個方面， 工作的勤勉度和任職時間。 愉悅的心情會使得 員工更愿意為企業付出個人時間和精力， 并選擇繼續在該企業工作。 毋庸置疑， 以上的五個問卷題目答案， 以及新冠疫情爆發對國內辦公環境的影響， 都向我們 揭示了辦公場所的健康與幸福感項目是企業租賃辦公室時的考量因素， 并且愈發重要。 可 以說， 在數月前進行該調查問卷時， 租賃辦公室的企業就已經意識到了這些項目的重要性。 未來， 隨著企業及其員工對辦公場所的健康與安全更加重視， 中國辦公場所的健康和幸福 感項目將得到優先重視， 推廣普及， 并且達到更高

26、的標準。 16 17 要點總結 5 新冠肺炎的爆發無疑增強了國人對寫字樓 / 辦 公場所健康和安全的認識， 推高了執行標準。 未來， 進一步提高寫字樓/辦公場所健康和安全的水準， 對中國的寫字樓用戶和訪客， 業主和租戶都十分 重要， 尤其是： 對于國內的寫字樓業主而言， 一個更清潔、 更 安全的寫字樓將有助于留住現有租戶， 并吸 引新租戶； 對于國內的寫字樓租戶而言， 工作場所內規 劃完善的健康和幸福感項目， 以及提升的健 康和安全水平將有助于留住現有員工， 吸引 新人才。 此外， 該類型該項目同樣有助于降低 企業成本。 例如， 這類項目可以有效減少員工 帶病出勤的天數， 并提高工作績效。 1

27、8 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 魏超英 董事總經理 中國區企業服務部 沈潔 高級董事 中國區寫字樓部 侍大衛 高級董事 中國區項目管理服務部主管 黃衍維 高級董事 智能建筑與綠色金融服務平臺聯席主管 大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管 19 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，由SimonGraham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有

28、任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）

29、。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管