戴德梁行：房地產行業新冠肺炎疫情后的復蘇：智能辦公樓宇守護租戶和訪客的安全健康[20頁].pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 智能辦公樓宇守護租戶 和訪客的安全健康 2020年4月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P05 P07 P09 P10 P11 P14 P15 qRoRqQsOqNtNoMmNxPqRoN7N9RaQsQnNmOqQfQpPmReRpPyRaQpPzRvPnQmQMYnOoN 智能辦公建筑可以將樓宇的各個部分連接成一個統 一的、動態的、有活力的智能建筑平臺。 這些系統通過物聯網（IoT）和相關聯的傳感器設備 收集數據。這些數據進而被專門的軟件直接分析， 減少人工參與判斷，并通過相關的分析結果大幅加 快判斷并解決常見的物業問題。由于這

2、些問題比以 往更及時解決，因此，業主和用戶的滿意度得到了 很大提高。它們同時也幫助有效地降低風險并提高 與物業相關的成本效率。 進一步而言，真正的認知型或智能辦公建筑可以無 縫地將一棟寫字樓的各個部分連接成一個緊密的、 動態的、具有實用性的智能建筑平臺。 真正的智能辦公建筑在中國才剛剛嶄露頭角，接下 來還會有更多智能辦公建筑涌現。 本質上，真正的智能樓宇是能夠自主集成物聯網軟 硬件，進而系統行學習用戶行為的建筑。 真正的智能辦公建筑將能夠在多個方面增值，為國 內的業主和租戶帶來收益，其中最為關鍵的六個屬 性包括： 降低成本； 提高用戶工作效率； 增強環境可持續性； 吸引并留住人才； 提升健康和

3、幸福感； 提升品牌形象。 辦公場所的健康和安全是提升員工幸福感的重要組 成部分。智能樓宇技術可以通過以下方式提供幫助： 利用熱掃描儀， 快速識別身體不適的用戶和 訪客， 并在他們即將進入寫字樓時， 進行隔 離。 引入智能清潔系統， 對整個樓宇中， 被頻繁 使用的區域和表面進行更有效、 更清潔的清 洗工作。 自動化中央空調系統更換空氣過濾器的常規 操作。 優化中央空調系統的消毒和沖銷功能操作。 確保在任何時間， 整個寫字樓內的氣流是正 常流通的， 這也是預防樓宇內部病毒交叉感 染的關鍵因素。 確保寫字樓密封性和空氣壓力設備的正確利 用， 謹防病毒滲透和傳播。 改造和采用智能無接觸技術和設備。 摘

4、要 1 1 未來，其他智能辦公建筑的健康和安全技術，如紫 外線消毒，一旦全面發展，也將被納入到智能樓宇 中去。 最后，鑒于新冠肺炎疫情對中國乃至全世界帶來的 沖擊和影響，未來更多業主會積極開發 / 收購智能 辦公建筑。健康和安全技術會是推動樓宇智能化的 一個巨大激勵因素。 2 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產市場。 我們預計新冠肺炎疫情將在多個維度影響中國 商業地產市場。 本報告將關注智能辦公建筑， 鑒 于近期爆發的新冠肺炎疫情， 我們探討了中國的 這些建筑如何變得更智能， 以改善用戶和訪客的 健康和安全。 在這份報告中， 我們

5、特別關注 : 什么是智能辦公建筑； 智能辦公建筑有何功能； 智能辦公建筑現今的控制系統； 智能辦公建筑的六個增值點； 智能辦公建筑的用戶幸福感； 善用智能科技， 改善辦公建筑用戶和訪 客的健康和安全； 智能辦公建筑在中國的發展與展望。 3 報告介紹 2 減輕對環境可持續性的負面影響； 更好地吸引和留住用戶。 真正智能的辦公建筑在中國大陸才剛剛嶄露頭 角。 我們預計， 接下來還會有更多智能辦公建筑 涌現。 本質上， 真正智能的辦公建筑是能夠自動 集成物聯網軟件和硬件， 進而系統性地學習用戶 行為的建筑物。 在過去， 全球各地的寫字樓業主們選擇， 安裝并 運行獨立的照明設備， 安防系統， 暖氣設備

6、， 通風 和空調系統。 然而， 現如今， 全球各地的寫字樓業 主們著眼未來， 考慮： 寫字樓的運營目標； 寫字樓的經濟可行性； 寫字樓對環境的影響。 為實現這些目標， 智能辦公建筑逐漸風靡全球。 但是， 這些智能辦公建筑并非只是為了提供舒適， 明亮和安全的環境， 它們還需要將整棟建筑的不 同部分整合到一個統一的， 動態的， 且實用的建 筑平臺中。 該平臺不僅可以讓業主和運營方有效 地實現其物業的各項目標， 而且也能夠讓該智能 辦公建筑： 降低水和能源消耗的費用； 4 什么是智能辦公建筑？3 圖 1: 智能辦公建筑的基本功能 資料來源：AcuityBrands，戴德梁行研究部 就基本面而言， 智

7、能建筑傳遞的是便利的物業服 務， 包括企業增值服務， 能源和運營服務， 提高舒 適度與生產力的服務， 空間改造能力以及互聯基 礎設施服務。 這些服務讓用戶能夠以最低的成本 提升生產力， 同時在建筑的整個生命周期內產生 最小的負面環境影響 （圖 1） 。 尤其是， 這些便利的寫字樓物業服務包括： 充足的照明； 舒適的溫度； 令人滿意的空氣質量； 恰當的安防措施； 合格的環境衛生， 等等 一棟建筑若要成為智能辦公建筑， 需要在建筑設 計階段或在建筑生命中期進行翻新時， 增加智能 技術， 具體體現在， 在建筑的有效生命周期內進 行信息技術 （IT） 或更具體的物聯網 （IoT） 技術升 級。 此項技

8、術可使包括硬件和軟件在內的各類建 筑子系統連接起來， 而這些子系統通常是獨立運 行的。 連接之后， 這些子系統便可以共享信息和 數據， 從而實現主動的建筑管理， 提升建筑的整 體性能。 企業附加值 能源與運營 互聯基礎設施 室內與室外 舒適與生產力空間適應能力與吸引力 5 智能辦公建筑有何功能？4 智能辦公建筑在技術的加持下能夠將建筑結構 與其功能聯系起來， 產生實用的信息和有效的結 果。 智能辦公建筑可通過以下方式實現這一目標： 連接建筑的各個硬件和軟件控制系統； 通過技術連接用戶； 降低成本； 實現環境可持續性發展； 邁向智能的未來。 通過實現這些連接目標， 智能辦公建筑能夠帶來 多項資產

9、管理方面的增值效益， 包括： 優化預測性的維護； 提升節能水平； 實時設備， 機器和裝備的檢修和更換； 提高項目的整潔度， 以及； 提出重新設計和整修空間的建議 （圖2） 。 圖 2: 智能辦公建筑提供的五大資產管理增值效益 資料來源：TheAgilityEffect，戴德梁行研究部 利用嵌入基礎設施內的傳感器和在智 能建筑中收集到的數據，服務部門可 以大幅改善建筑管理的質量。重點突 出空間管理和節能方面的五大優勢。 預防性管理 傳感器可以評估建筑物的技術性能，并 在設備發生故障時啟動維保程序，甚至 在警報發生前就可啟動。 1 節能 分析傳感器發出的數據，調整溫度和照 明。 2 實時設備更換

10、監視設備可對智能樓宇生命周期進行更 有效的管理。因此，當維護成本過于昂 貴或設備達到制造商設定的使用壽命期 限時，設備就會被更換。 3 優化現場保潔 傳感器可優化保潔工作。設施管理員可根 據傳感器收集到的數據，指派保潔員到 已用的具體空間，進行相應的保潔工作。 4 重新設計空間 傳感器可確定建筑物內過度使用和未被 充分利用的區域。并據此提出重新設計 和優化空間的建議。 5 6 當代建筑包含了許多設備， 復雜的控制系統以及 各種用于提高用戶的工作效率， 安全性和舒適度 的平臺。 許多這類系統都涉及設備間的交互， 但 由于數據本身的廣泛性及通信過程的專有性， 在多數情況下， 數據和信息僅沿特定方向

11、流動。 事實上， 根據IBMResearchWatsonIoT的調 查， 今天建筑產生的數據中， 有90%是 “暗數據” ， 也就是從未得到過利用的數據 （圖3） 。 但是， 不管是現在還是未來， 真正的智能樓宇必 須要能夠做到： 同一個建筑中的所有設施和系 統都能彼此影響并相互聯系 （圖4） 。 圖 3: 大數據的“暗性” 資料來源：IBMResearch&WatsonIoT，戴德梁行研究部 已利用的數據 暗數據 90% 從未得到利用的傳感 器數據 7 智能辦公建筑現今的控制系統5 圖 4: 智能樓宇中的系統互聯 資料來源：，戴德梁行研究部 水資源 智能儀表、用量和流量感應 全天候監測 竊賊

12、警報、停車位使用 感應開關 燈光開關、出口指示等 采暖通風與空調 風扇、變風量、空氣質量 視頻監控 攝像機 火災 功能檢查、檢測服務 準入 & 安保 持證進入、監控、一體化、大門 電梯 維護、性能 能源 智能儀表、響應需求 制冷設備的優化就是一個例子。通過收集天氣及氣 候數據信息，制冷設備可以提高運營效率。另外一 個例子是，利用建筑安全系統數據關閉沒有用戶使 用的區域的燈光及制冷 /取暖系統。 當數據信息在互連設備和系統之間不受限制地流動 時，照明、空調、安保和其他系統的運行效率要高 很多。其結果是建筑不僅更安全，更舒適（從而為 擁有更強滿足感的用戶提供幫助他們盡可能提高生 產力的條件），而且

13、，運營成本一般也較低。 8 短信營銷 消費者洞察 分析 電子郵件 營銷 手機/ 社交互動 優惠券管理顧客細分 顧客忠誠度 電子賬單營銷 零售綜合 營銷方案 智能辦公建筑的六個增值點6 在未來， 真正智能的辦公建筑可以通過六個增值 點為業主和租戶帶來收益， 這六個增值點是： 降低成本； 提高用戶的工作效率； 增強環境的可持續性； 吸引并留住人才； 提升健康和幸福感， 以及； 改善品牌形象。 9 智能辦公建筑能夠自動調節室內的舒適度， 進而 提高用戶的健康和幸福感。 一般來說， 一棟全天 候都能向用戶提供舒適環境的辦公建筑能夠極 大地激發用戶的生產力。 在這樣舒適的辦公環境 中， 員工打病假的次數

14、可能會大大減少。 溫度、 光線、 室內空氣質量、 甚至是周圍環境的聲音均可在任 何時間由智能辦公建筑 (或用戶通過智能手機 app)自動調節， 以適應 : 用戶本身； 工作性質； 外界環境 （圖5） 。 圖 5: 智能辦公建筑中提升辦公環境健康與幸福感的四要素 資料來源：世界綠色建筑委員會，戴德梁行研究部 1. 室內空氣質量和通風 在健康的辦公環境中，二氧化碳、揮發性有 機化合物和其它污染物的濃度低，室內通風 良好。 2. 令 人 舒 適 的 室內溫度 在 健 康 的 辦 公環境中，員 工 可 以 調 節 溫度范圍，使 人感到舒適。 3. 室內采光和照明 健康的辦公環境 具有充足的自然光和 可

15、自動調節的照明系統。 4. 室內噪音分貝 健康的辦公室采用能 減少聲音分貝的室內 裝修材料，從而提供 安靜的辦公環境。 為什么？ 在有綠色植被、 通風良好的辦公 環境里工作， 員工的認知能力 得分能提高 為什么？ 如果辦公環境太熱， 員工的工作效率會下降 如果太冷，則會下降4%。 為什么？ 辦公位置靠近 窗戶的員工的 睡眠時間會長 為什么？ 由于噪音的干擾 員工工作效率會降低 101% 46 分鐘 6% 66% 10 智能辦公建筑的用戶幸福感7 辦公場所的健康和安全是提升員工幸福感的重 要組成部分， 除了提供最佳室內溫度、 通風系統、 空氣質量和照明之外， 智能辦公建筑還有可能在 其他方面改善

16、用戶和訪客的健康和安全。 當考慮病毒疫情爆發時， 例如新冠肺炎。 一種改 善健康和安全的方法是在用戶和訪客進入辦公 大樓時迅速識別并采取相應的隔離手段。 這可以 通過在大樓入口處安裝一個熱掃描儀來實現， 此 類掃描儀可以迅速地識別那些體溫非正常的用 戶和訪客， 然后， 通過連接熱掃描儀讀數與大樓 的安全系統， 大樓安保工作人員可以迅速隔離這 些身體不適的用戶和訪客， 以確保整體用戶的健 康和安全。 除了迅速識別染病的用戶， 保證辦公場所整體健 康和安全的有效手段還包括消滅病毒本身。 像很 多病毒一樣， 新型冠狀病毒可以在物體表面停留 一段時間， 而這些表面是疾病傳播的主要媒介點。 由智能的軟件

17、和設備作為支持的智能清潔， 在這 種情況下發揮了很大的作用。 跟蹤傳感器可用于 快速識別辦公大樓用戶或訪客的位置， 以便更有 效地清潔整個大樓的高頻使用區域和物品。 與普通流感一樣， 空氣傳播是病毒， 如新型冠狀 病毒， 傳播的另一種主要方式。 因為空氣傳播的關系， 在配有中央空調的辦公場 所， 使用智能辦公軟件， 它可以連接到辦公大樓 的中央暖通系統， 自動定期更換空氣過濾器。 此外， 對于那些安裝了具有消毒和滅菌能力的中央暖 通空調系統的建筑物， 如紫外線、 納米光子和催 化氧化技術， 需定期檢查空調系統， 以確保設施 的順利運行操作。 智能辦公大樓軟件技術可以連 接到辦公大樓的中央暖通系

18、統和整個大樓的傳 感器， 當系統啟用時， 團隊還要確保整個建筑物 的氣流分配， 這也是防止辦公室內交叉感染的關 鍵。 經此一疫， 國內寫字樓業主迅速認識到辦公樓的 氣密性和氣壓的重要性， 是緩解新冠病毒空氣中 傳播的有效預防措施。 為了防止大氣顆粒進入 樓宇， 利用自動化智能辦公室技術， 確保辦公大 樓大部分地方在任何時間都有一個正壓環境。 此 外， 在辦公樓內的特定空間創造負氣壓環境， 如 廁所 （因為廁所可能潛藏著病毒和細菌） ， 以便將 空氣排出去并遠離辦公樓里的其他區域 （圖 6） 。 11 善用智能科技，改善辦公建 筑用戶和訪客的健康和安全 8 圖 6: 建筑物中的正負氣壓 資料來源

19、：yellowblue，戴德梁行研究部 正壓強 建筑物內氣壓比外氣壓強 空氣會被壓到外部 負壓強 當建筑物內氣壓比外氣壓弱 外部空氣會進來平衡壓差 空氣流出 空氣進入 智能辦公樓宇自動化近些年來不斷發展。 考慮到 辦公室用戶和訪客對病毒的傳播有了更多的認 識， 這些人群在新冠肺炎爆發后的一段時間內將 不愿意接觸辦公室物品， 如電燈開關、 電梯按鈕、 門把手、 安裝在墻上的空調控制器等。 鑒于此， 我 們預計未來越來越多的辦公場所將會安裝更多 的智能無觸控技術和設備， 例如面部識別激活的 自動門、 聲控電梯、 智能手機控制的照明和空調等。 鑒于人們的接觸風險， 以及該技術尚未有足夠的 殺菌能力覆

20、蓋寫字樓的死角， 盡管這一技術仍處 于起步階段， 紫外線消毒技術 （集中紫外線殺死 所有可接觸表面的病原體和病毒） 未來的發展可 期。 技術的進一步發展， 燈光的巧妙布置， 以及基 礎室內辦公空間設計的改變都需要推進， 從而實 現充分的潛在紫外線照射， 提高智能樓宇的健康 和安全水平 （圖 7） 。 12 圖 7: 紫外線技術如何靶向消除病毒和病原體 資料來源：戴德梁行研究部 13 2 病毒和病原體暴露在紫外線下 3 病毒/病原體的DNA/RNA被破壞， 從 而消滅病毒/病原體 4 建筑的各個區域和表面都進行了消毒 1 病毒和病原體進入建筑物并在其表面上 存活 UV DNA 在過去的五年中，

21、智能辦公建筑的話題在中國引 起了廣泛的關注。 近年來， 相關技術發展迅速。 現 如今， 大量的智能軟件、 智能傳感器、 智能設備、 建筑廠房和機械以及其他建筑系統已經連接到 集中的智能平臺上， 并在全國各地的許多寫字樓 中投入使用。 根據我們去年進行的一項調查顯示， 受訪的中國 寫字樓業主認為， 未來， 中國將涌現更多此類寫 字樓 （圖 8） 。 更進一步地說， 鑒于新冠肺炎及其對中國乃至全 世界帶來的沖擊和影響， 如果現在發布這份調查 問卷， 受訪者中認為智能樓宇會成為主流的占比 很可能將更大。 健康和安全技術會是推動樓宇智 能化的一個巨大激勵因素。 圖 8: 在未來二十年中，您所選擇的城市

22、里，智能樓宇是否 將占據主流？ 資料來源：戴德梁行研究部 11% 6% 83% 不清楚 否 是 14 智能辦公建筑在中國的發展 與展望 9 智能辦公建筑可以將樓宇的各個部分連接成一 個統一的、 動態的、 有活力的智能建筑平臺。 真正的智能辦公建筑在中國才剛剛嶄露頭角。 未 來， 將會涌現更多的智能樓宇。 本質上， 真正的智 能樓宇是能夠自主集成物聯網軟硬件， 進而系統 行學習用戶行為的建筑。 真正的智能辦公建筑將能夠在多個方面增值， 為 國內的業主和租戶帶來收益， 其中最為關鍵的六 個屬性包括： 降低成本； 提高用戶工作效率； 增強環境可持續性； 吸引并留住人才； 提升健康和幸福感； 提升品牌

23、形象。 辦公場所的健康和安全是提升員工幸福感的重 要組成部分。 智能樓宇技術可以通過以下方式提 供幫助： 利用熱掃描儀， 快速識別身體不適的用戶和 訪客， 并在他們即將進入寫字樓時， 進行隔 離。 引入智能清潔系統， 對整個樓宇中， 被頻繁 使用的區域和表面進行更有效、 更清潔的清 洗工作。 自動化中央空調系統更換空氣過濾器的常規 操作。 優化中央空調系統的消毒和沖銷功能操作。 確保在任何時間， 整個寫字樓內的氣流是正 常流通的， 這也是預防樓宇內部病毒交叉感 染的關鍵因素。 確保寫字樓密封性和空氣壓力設備的正確利 用， 謹防病毒滲透和傳播。 改造和采用智能無接觸技術和設備。 未來， 其他智能

24、辦公建筑的健康和安全技術， 如 紫外線消毒， 一旦全面發展， 也將被納入到智能 樓宇中去。 最后， 鑒于新冠肺炎疫情對中國乃至全世界帶來 的沖擊和影響， 未來更多業主會積極開發 / 收購 智能辦公建筑。 健康和安全技術會是推動樓宇智 能化的一個巨大激勵因素。 15 要點總結 10 16 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 魏超英 董事總經理 中國區企業服務部 沈潔 高級董事 中國區寫字樓部 侍大衛 高級董事 中國區項目管理服務部主管 黃衍維 高級董事 智能建筑與綠色金融服務平臺聯席主管 大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管

25、 17 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，由SimonGraham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場

26、 發展，并于2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管