戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇中國冷鏈物流產業彭博發展[20頁].pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 中國冷鏈物流產業蓬勃發展 2020年4月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P13 P14 P15 pOoRpOpMnQmNwPtRxPtPxP6MdN9PmOqQpNoOeRrRrMfQnPrMbRpOqQMYqQpOMYnNqR 隨著近年來中國居民收入的增長， 消費者對他們 購買的商品、 產品和服務的要求越來越高。 這些 商品包括新鮮的農產品和醫藥用品， 都需要冷鏈 運輸。 同時， 中國生鮮電商行業也在迅速發展。 根據歐 睿咨詢和前瞻產業研究院統計數據顯示， 2019 年中國生鮮電商市場規模約為 2,888 億元人民 幣， 同比增

2、長 19.1%， 占中國生鮮零售市場總額 的 5.6% 以上。 近年來， 以需求為主導的產業增長使得冷鏈物 流得到了長足的發展。 相應地， 中國冷鏈物流倉 儲供應面積也在同步增長。 根據物聯云倉數據， 2019 年全國冷庫倉儲的總存量超過 665 萬平方 米， 占物流倉儲總量的 2.15。 據物聯云倉統計數據顯示， 2019 年我國冷庫資 源從地區分布來看， 排名前五的是， 遼寧、 河南、 四川、 江蘇和廣東。 每個省的冷庫面積均超過 39 萬平米， 其中遼寧省更是超過了 106 萬平米。 從區域冷庫空置率對比來看， 2019 年南京冷庫 空置率較高， 高達 15.5%。 成都、 鄭州和廣州地

3、區 空置率較低， 均低于 4%。 各個城市的租金水平也有所差別。 沿海地區的租 金普遍較高， 但內陸地區的租金普遍較低。 物聯 云倉數據顯示， 在 2019 年， 部分城市如北京、 上海、 廣州和大連成為全國冷鏈物流倉庫租金最高的 城市， 這些城市的租金均高于每月每平方米 100 元人民幣。 新冠肺炎的爆發對中國冷鏈物流行業， 尤其是對 我國的冷庫倉儲， 產生了重大影響。 為抑制疫情 蔓延， 保障安全社交距離， 人們開始居家隔離。 在 這特殊時期， 網購需求爆發， 人們更愿意足不出 戶地在線上購買新鮮食品和外送食品。 此外， 許多不習慣使用網購的人群， 如老年人， 不 得不開始學習并使用這種購

4、物模式。 由此帶來的 龐大網購量， 尤其是對于生活必需品的購買， 進 一步推高了國內居家隔離期間的各類生鮮和藥 物商品網購訂單量。 即使在新冠疫情爆發之前， 人們就已預測冷鏈市 場將迎來健康持續的增長。20192025 年中 國冷鏈物流行業市場（美通社于 2019 年 10 月 21 日報道） 報告中指出， 預計中國冷鏈市場規模 將在 2025 年達到人民幣 5,220 億元， 2018 年至 2025 年的年復合增長率 （CAGR） 為 8.5%。 鑒于 新冠肺炎的影響， 該預測數據可能將進一步上調。 此外， 疫情的爆發使得國內食品行業更加重視食 品質量和安全問題。 而冷鏈物流倉儲設施在這兩

5、 方面都具有優勢， 因此， 優質冷庫設施的建設很 可能會激增。 未來， 新增的優質冷庫設施將能夠 存儲國內大量的新鮮食品和藥品， 以保障存儲的 摘要 1 1 易腐產品始終保持最高水準的儲存安全。 最后， 未來幾年， 隨著中國整體冷庫市場對倉儲 空間的需求越來越大， 整體冷鏈物流市場持續升 溫， 預計將會有更多的投資者、 開發商和運營商 關注這一領域。 2 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產市場。 本報告著眼于中國冷鏈倉儲物流市場， 并闡述以下內容 : 中國冷鏈倉儲物流市場的發展； 新冠肺炎疫情對中國冷鏈倉儲物流市場的影 響； 最后

6、， 中國冷鏈倉儲物流業的未來發展。 3 報告介紹 2 鮮水果蔬菜、 肉類、 海鮮、 速凍食品、 乳制品和醫 藥用品所有這些商品和產品對儲藏環境都有 嚴格的溫度、 光線和濕度要求 （圖1） 。 圖 1: 冷鏈主要商品示意圖 資料來源：京商流通戰略研究院，平安證券研究所，戴 德梁行研究部 隨著近年來中國居民收入的增長， 消費者對他們 購買的商品、 產品和服務的要求越來越高。 這些 商品包括新鮮的農產品和醫藥用品， 都需要冷鏈 運輸。 在中國， 冷鏈物流運輸的易腐商品包括新 醫藥 餐飲連鎖 快消品 乳制品 凍、 米、 面 禽肉、 水產 果蔬、 農產品 4 中國冷鏈物流產業發展 趨勢 3 隨著我國冷鏈

7、物流行業的不斷發展壯大， 中央政府對 冷鏈物流的商業化發展給予了持續的關注， 并將重點 放在四個方面 : 加強冷鏈物流基礎設施建設; 冷鏈物流業的扶持政策和行業標準; 建立技術驅動的行業平臺系統; 關注當地的農產品供應鏈， 包括加工包裝、 保 存和倉儲等， 促進當地農產品供應鏈的整合。 圖 2: 中國生鮮市場規模生鮮零售市場總額 / 生鮮電商市 場總額（2015 年2019 年） 資料來源：歐睿咨詢 , 前瞻產業研究院，戴德梁行研究部 近年來， 中國消費者線上購物偏好的商品品類逐步發 展和擴大， 從數碼家電、 服飾、 化妝品等到生鮮產品， 如鮮花、 蔬菜和水果。 與此同時， 中國生鮮電商行業也

8、 在迅速發展。 根據歐睿咨詢和前瞻產業研究院統計數 據顯示， 2019 年中國生鮮電商市場規模約為 2,888 億元人民幣， 同比增長 19.1%， 占中國生鮮零售市場 總額的 5.6% 以上 （圖 2） 。 43,600 47,300 47,400 49,500 51,000 828 1,324 1,752 2,424 2,888 1.90% 2.80% 3.70% 4.90% 5.66% 80.7% 59.9% 32.3% 38.4% 19.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,

9、000 60,000 2015年2016年2017年2018年2019年 生鮮零售市場規模（億元）生鮮電商規模（億元）電商占比（%）電商增速（%） 5 圖 3: 生鮮電商行業資本市場融資事件、 融資金額情況 （2015 年2019 年） 資料來源：網經社，前瞻產業研究院，戴德梁行研究部 76 59 38 34 27 40.1 81.8 54.6 57.7 72.6 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20152016201720182019 融資事件 （起）融資金額 （億元） 不僅如此 , 從 2009 年起資本市場也開始關注中國生 鮮電商行業。 據平安證券研究所統計，

10、從 2009 年到 2013 年的五年間， 全國生鮮電商共完成融資 6.2 億元。 接著從 2015 年到 2019 年的五年間， 據網經社和前 瞻產業研究院的數據顯示， 全國生鮮電商行業融資總 額一躍達 306 億元。 而 2018 年到 2019 年， 生鮮電商 行業融資規模年增長率達到 25.8%。 顯然， 中國生鮮 電商行業融資正在穩步增長， 預計未來亦會持續增長 （圖 3） 。 隨著國內消費者對各類易腐商品的需求迅速擴大， 中 國冷鏈物流業的發展也需要隨著需求的不斷擴大而 快速發展。 平安證券研究所的數據顯示， 從中國冷鏈物流市場的 主要商業環節細分來看， 在 2018 年冷鏈運輸、

11、 冷鏈 倉儲和其他相關服務 （包括店內運營、 包裝和標簽業務） 分別占市場的 40%、 30% 和 30% 左右 （圖 4） 。 6 圖 4: 中國冷鏈物流行業市場細分（2018 年） 資料來源：平安證券研究所，戴德梁行研究部 40% 30% 30% 冷鏈運輸 冷鏈倉儲 其他服務 圖 5: 中國冷鏈物流市場規模（2015 年2020 年） 資料來源：中物聯冷鏈委，艾媒咨詢，戴德梁行研究部 注釋：A統計數據，E估算數據，F預測數據 1,800 2,250 2,550 2,886 3,391 4,019 20.0% 25.0% 13.3% 13.2% 17.6% 20.0% 0% 5% 10% 1

12、5% 20% 25% 30% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2015A2016A2017A2018A2019E2020F 市場規模（億元）同比增長 7 2.15% 97.85% 冷庫其他倉庫 樓庫； 平庫； 坡道庫。 根據物聯云倉數據，2019 年中國樓庫面積占冷庫物 流倉儲總量的 49.71%，平庫和坡道庫面積分別占 冷庫總量的 47.49% 和 2.80%（圖 7）。 除此之外，從中國冷鏈物流行業市場的增長來看， 根據中物聯冷鏈委和艾媒咨詢的數據，2019 年冷鏈 物流產業的市場規模預計達到 3,391 億元，同比增 長 17.6%。預計到 20

13、20 年底，全國產業規模將以 每年超過 20% 的速度增長（圖 5）。 近年來，以需求為主導的產業增長使得冷鏈物流得 到了長足的發展。相應地，中國冷鏈物流倉儲供應 面積也在同步增長。根據物聯云倉數據，2019 年全 國冷庫倉儲的總存量超過 665 萬平方米，占物流倉 儲總量的 2.15（圖 6）。 中國的大部分冷庫物流倉儲可以分為三種類型： 圖 6: 中國冷庫面積占總物流倉儲面積的比例（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 8 圖 7: 中國冷庫物流倉儲中各種類型倉儲的占比情況（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 47.49% 49.71% 坡道庫平庫樓庫 2.8

14、0% 從區域分布來看，目前我國冷庫物流倉儲（按倉儲 空間面積劃分）主要集中在東部和中部地區，而西 北和西部地區的冷庫資源相對較少（圖 8）。 據物聯云倉統計數據顯示，2019 年我國冷庫資源從 地區分布來看，排名前五的是，遼寧、河南、四川、 江蘇和廣東。每個省的冷庫面積均超過 39 萬平米， 其中遼寧省更是超過了 106 萬平米（圖 9）。 9 圖 8: 按倉儲空間面積劃分的中國（部分省份）冷庫物流倉 儲分布圖（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 新疆 西藏 四川 云南 內蒙古 青海 甘肅 寧夏 山西 陜西 廣西廣東 貴州 湖南 重慶 山東 湖北 河南 河北 北京 天津 江蘇

15、安徽 浙江 江西 福建 黑龍江 吉林 遼寧 海南 香港 澳門 臺灣 上海 100,000-249,999 平方米 250,000-499,999 平方米 大于1,000,000平方米 500,000-999,999 平方米 50,000-99,999 平方米 0-49,999 平方米 無數據 10 圖 9: 中國部分省份 / 直轄市冷庫物流倉儲存量（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 地區冷庫面積 （平方米） 遼寧1,065,340 河南1,059,100 四川684,988 江蘇567,567 廣東399,267 山東387,380 陜西373,000 天津363,500 北

16、京282,950 湖北258,590 上海235,060 黑龍江150,000 河北 海南 浙江 湖南 重慶 132,000 81,764 80,000 75,000 72,600 58,680 49,850 49,218 40,000 福建 廣西 安徽 江西 云南 山西 36,000 25,300 貴州12,000 目前，我國冷庫物流倉儲空間需求強勁，平均空置 率保持穩定。據物聯云倉數據顯示，2019 年全國冷 庫平均空置率為 10.87%。 從區域冷庫空置率對比來看，2019 年南京冷庫空置 率較高，高達 15.5%。成都、鄭州和廣州地區空置 率較低，均低于 4%（圖 10）。 由于空置率

17、較為穩定，國內冷庫物流倉儲的租金也 保持穩定。物聯云倉數據顯示，在 2019 年，中國 冷庫物流倉庫的平均租金達到每月每平方米 91.16 元人民幣。 在中國，按城市水平來看，租金差別很大。沿海地 區的租金普遍較高，但內陸地區的租金普遍較低。 物聯云倉數據顯示，在 2019 年，部分城市如北京、 上海、廣州和大連成為全國冷庫物流倉庫租金最高 的城市，這些城市的租金均高于每月每平方米 100 元人民幣（圖 11）。 11 15.50% 10.00% 9.23% 8.71% 6.57% 6.47% 6.00% 5.54% 5.40% 5.33% 5.00% 4.17% 4.08% 3.65% 3.

18、00% 南京 西安 杭州 武漢 東莞 濟南 重慶 大連 天津 北京 上海 青島 廣州 鄭州 成都 圖 10: 中國部分城市冷庫物流倉儲平均空置率（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 圖 11: 中國部分城市冷庫物流倉儲平均租金（2019 年） 資料來源：物聯云倉，戴德梁行研究部 117.00 113.40 105.00 103.75 98.89 96.67 95.61 95.00 90.00 89.19 87.00 86.70 82.40 81.91 81.25 68.75 北京 上海 廣州 大連 天津 東莞 成都 重慶 杭州 鄭州 西安 武漢 南京 沈陽 青島 濟南 元/平方

19、米/月 12 新冠肺炎的爆發對中國冷鏈物流行業，尤其是對我 國的冷庫倉儲， 產生了重大影響。 為抑制疫情蔓延， 保障安全社交距離，人們開始居家隔離。在這特殊 時期，網購需求爆發，人們更愿意足不出戶地在線 上購買新鮮食品和外送食品。 此外，許多不習慣使用網購的人群，如老年人，不 得不開始學習并使用這種購物模式。由此帶來的龐 大網購量，尤其是對于生活必需品的購買，進一步 推高了國內居家隔離期間的各類生鮮和藥物商品網 購訂單量。 13 中國冷鏈物流市場新冠 肺炎影響 4 即使在新冠疫情爆發之前， 人們就已預測冷鏈市 場將迎來健康持續的增長。20192025 年中 國冷鏈物流行業市場（美通社于 201

20、9 年 10 月 21 日報道） 報告中指出， 預計中國冷鏈市場規模 將在 2025 年達到人民幣 5,220 億元， 2018 年至 2025 年的年復合增長率 （CAGR） 為 8.5%。 鑒于 新冠肺炎的影響， 該預測數據可能將進一步上調 （圖 12） 。 新冠肺炎的爆發讓更多的國人接觸到了網購這 一概念， 助力電商行業在未來的中國經濟發展進 程中發揮出更大作用。 未來， 隨著電商活動的增加， 特別是對于新鮮食品和產品的需求量增加， 國內 對優質冷藏物流倉儲空間的需求也將相應增加。 此外， 疫情的爆發使得國內食品行業更加重視食 品質量和安全問題。 而冷庫物流倉儲設施在這兩 方面都具有優勢

21、， 因此， 優質冷庫設施的建設很 可能會激增。 未來， 新增的優質冷庫設施將能夠 存儲國內大量的新鮮食品和藥品， 以保障存儲的 易腐產品始終保持最高水準的儲存安全。 最后， 未來幾年， 隨著中國整體冷庫市場對倉儲 空間的需求越來越大， 整體冷鏈物流市場持續升 溫， 預計將會有更多的投資者、 開發商和運營商 關注這一領域。 圖 12: 中國冷鏈物流市場規模（2025 年預測） 資料來源：美通社，戴德梁行研究部 人民幣 5,220億元 8.5% 市場規模： 2018-2025年的 年復合增長率： 14 中國冷鏈物流市場未來 發展 5 中國消費者對購買的貨物， 產品和服務的 要求和標準越來越高。 在

22、冷庫物流市場， 這些貨物和產品還囊括了生鮮產品和藥 物。 在這一趨勢下， 國內生鮮電商行業發展迅 速。 在需求的驅動下， 近年來冷鏈物流產業不 斷發展， 與此同時， 冷庫供應也隨之增加。 在保持社交距離的居家隔離時期， 網購量 激增， 人們更愿意足不出戶地在線上購買 新鮮食品和外送食品。 疫情的爆發使得國內食品行業更加重視 食品質量和安全問題。 而冷庫物流倉儲設 施在這兩方面都具有優勢， 因此， 優質冷 庫設施的建設很可能會激增。 最后， 未來幾年， 隨著中國整體冷庫市場 對倉儲空間的需求越來越大， 整體冷鏈物 流市場持續升溫， 預計將會有更多的投資 者、 開發商和運營商關注這一領域。 15

23、要點總結 6 16 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 蘇智淵 董事總經理 中國區產業地產部主管 17 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，由李千秋，冀楊分析整理，由 Simon Graham編輯完成。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,

24、 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于 2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告

25、中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管