【公司研究】招商積余-公司首次覆蓋報告：央企物管旗艦蓄勢待發盈利修復確定性強-210621（22頁）.pdf

1、 非住領域保持領先地位，三方拓展逐漸發力非住宅物管發展可觀，對關聯方依賴程度有所降低。公司住宅、非住宅項目共同發力，2020 年兩類業態管理面積相當，分別占比50.36%、49.67%。公司外拓業務高質量快速發展，2020 年公司第三方貢獻管理面積 1.18 億方，同比增長30.64%，高于來自控股股東的管理面積，體現出公司對關聯方的依賴程度進一步降低。對服務品質的高追求帶來項目續約率持續高位。服務品質提升在改善客戶服務體驗的同時也有助于品牌效應的擴大，為業務的持續增長注入強勁動力，2020 年公司住宅業態項目續簽率為99%，非住宅業態項目續簽率為96%。公司通過招投標拓展多個高質項

2、目，實現目標市場中市場份額、項目質量不斷提升。2020 年面對疫情帶來的外部市場重大變化，公司及時調整年度市場拓展策略，持續強化市場賦能支持，保障公司外拓業務高質量快速發展。2020 年全年通過招投標拓展了國管局 82 號辦公區、招商證券大廈、湖南省移動、廣州大學、山東第一醫科大學、廣州博物館、成都雙流人民醫院、中山大學第八附屬醫院、湖南某部隊營區等涵蓋各業態的大批優質項目，并接連進駐阿里巴巴濱江園區、華為物流園、華為北京基地、字節跳動北京培訓中心等高端項目，實現目標市場中市場份額、項目質量不斷提升。2021 年第一季度，公司接連中標福建醫科大學濱海院區、北京師范大學、良品鋪子大廈、山東省腫瘤

3、醫院質子研究院等項目，涵蓋了醫院、學校、寫字樓等眾多業態。 專業化服務增長顯著，有效滲透“衣食住行”多領域公司物業管理業務的服務內容分為基礎物業管理和專業化服務?；A物業管理主要為傳統物業管理所提供的保安、保潔、綠化保養、維修保養以及綜合保障服務等;專業化服務主要為通過專業公司為客戶提供的專業化配套與增值服務。公司依靠多年積累的專業能力和強大的客戶粘性，進一步推動專業化服務發展。公司專業化服務主要提供設施設備服務、案場協銷及房產經紀、建筑科技服務、安保、干洗、餐飲等業務。2020年公司專業化服務實現營收15.72億元，同比增長185.80%，占物管業務收入的 19.56%;其中專業化

4、服務中收入排名前三的業務分別為：案場協銷及房產經紀收入為 7.10 億元，占專業化服務收入的 45.19%;設施管理服務收入為3.29 億元，占專業化服務收入的 20.96%;建筑科技服務收入為 2.83 億元，占專業化服務收入的 18.02%。 恢復“大資管”常態，引入高管或催化提速公司資產管理業務主要為商業運營、持有物業出租及經營。(1)商業運營業務主要為公司旗下招商九方利用專業的商業運營管理能力，為商業地產項目提供土地獲取及開發建設階段的商業定位、規劃設計、工程改造等顧問咨詢服務;在商業項目開業籌備及運營階段提供招商、策劃、推廣、運營管理等服務。(2)持有物業出租及經營業務主要

5、為酒店、商業、辦公等持有型物業的出租經營。2020 年資管業務受疫情影響較大，后續有望恢復常態。2020 年公司資管業務營收同比下降 29.65%，收入占比下降 5.13 個百分點至5.02%;毛利率同比下降13.80pct至 59.28%。原因在于：(1)疫情期間部分物業租金減免，持有型物業出租及經營收入 4.12 億元，同比下降 25.53%;(2)商業運營收入 0.22 億元，同比下降 65.25%。但2021 年一季度，公司資管運營業務恢復常態，實現營收1.31 億元，同比增長42.54%，綜合毛利率 61.92%，同比提升9.11 個百分點;其中商業運營營收 1000.30 萬元，同比增長 74.40%;持有型物業出租及經營營收1.21 億元，同比增長 40.42%。引入高管或催化提速。2021 年 4 月公司新聘任袁嘉驊為招商九方商業管理(深圳)總經理，袁嘉驊曾任凱德中國商場總經理等要職，具有豐富的一線操盤經驗與團隊統籌經營管理能力，可以有效提升整個團隊的管理運營能力。