【研報】地產行業雜談系列之七：從凱德模式尋商管成功之鑒-210627（19頁）.pdf

1、從上市 REITs凱德中國信托來看，凱德中國信托 2006 年于新加坡發行上市，專注中國房地產資產持有及運營。該信托具有良好業績與市場表現，不考慮 2020年疫情沖擊，2016-2019年總收入年復合增速 4.1%、NPI年復合增速 6.3%，2020年末總市值 21億新元，創近 6年新高。同時投資回報穩定，常年保持 6%以上分紅收益率，2020年由于疫情影響，收益率降至 4.6%，仍遠高于中國及新加坡十年期國債收益率(3.1%、0.8%)。凱德中國信托結構顯示，凱德同時擔任信托管理人及底層資產經營人，具體來看，凱德中國信托管理人為凱德中國信托管理公司、底層物業管理人為凱德物業管理公司。此架構

2、下，凱德不僅可以通過管理信托、持有信托少數股權獲得管理費收入、利潤分成，還可以通過管理物業獲取相應收入。根據凱德中國信托年報披露，相關收費標準如下： 信托管理人：管理費，基本收費為資產價值 0.25%/年，績效收費為物業凈收入(NPI)4%/年;授權投資管理費，年收費標準為非房地產資產投資價值 0.5%;收購費，最高收取資產收購價 1.5%/次(收購價低于 2 億美元)，或最高 1%/次(收購價高于等于 2 億美元);資產處置費，收取處置資產價格 0.5%/次。 物業管理人：收取年物業收入總額 2.0%、物業凈收入(NPI)2.5%。 信托托管人：由匯豐銀行旗下 HSBC Institutio

3、nal Trust Services (Singapore) Limited 收取，年收費規模按托管資產 0.03%、每月固定費用 15000美元孰高計量，不包括自付費用、貨物及服務稅。 商業管理視角下的經驗借鑒存量房時代國內住宅銷售高增長難以為繼，房企普遍嘗試多元布局以培養第二增長極。商業地產符合國家“雙循環”政策導向、滿足居民消費升級需求，可形成穩定現金流回報，有望助力房企平滑周期波動、實現良性發展，成為多元化試水的首選項之一?，F階段，商業地產布局企業逐漸增多，業務板塊受重視程度提升，同時已出現多家企業分拆商管上市，意在通過管理及品牌輸出的輕資產方式擴大規模。凱德集團作為商業管理領域先行者，除上述輕資產資本運作模式外，其在商業項目選擇、業態布局等方面，同樣存在值得借鑒之處。