【研報】房地產行業深度報告：穿越周期的國際龍頭標的關注流量變現向管理要紅利（26頁）.pdf

1、公司的外延式并購主要分為兩大類：(1)注重對區域的持續擴張，尋求規?？焖偬嵘?。與國內物業公司不同，國外物業公司不存在開發商背景，因此較為依賴并購方式持續拓展區域布局。早在 1996年公司就是通過收購兩家佛羅里達州的物管公司切入到住宅物管市場的，此后又在紐約市和美國東北地區進行收購，2010 年公司住宅物管業務持續拓展到加拿大;2015-2019 年，公司連續開展大規模收購活動，共收購美國、加拿大的 23 家地方物業服務企業，進一步擴充管理半徑。(2)拓展服務邊界。除去對基礎住宅物管的收并購外，公司很早就在上下游產業鏈上持續布局，1997 年公司收購 Paul Davis Restoration

2、 特許經營系統，1998 年收購加州壁櫥特許經營系統，2016 年收購亞特蘭大的 Century Fire Protection 和Advanced Fire。并且從業務盈利能力看，公司住宅分部利潤率水平更低，2020 年住宅分部的Adjusted EBITDA/Revenues 僅9.8%，近年來持續保持穩定;而品牌分部盈利能力相對更高，這與國內優質的物管公司盈利模式相同?；A服務奠基，增值服務增利。物管公司需尋求長期可持續發展的經營模式，依靠具備一定壁壘的增值服務創利才是最難能可貴的。數據來源：FirstService 公司公告、開源證券研究所1.3.3、 平臺流量為王，特許經營商品牌經營

3、行業規模足夠大，龍頭物管公司具備平臺化概念后就可以充分利用平臺流量去提升自身的服務半徑。目前 First Service Brands 品牌分部一方面通過自營、收購方式，擴大業務范圍，擴大自身增值服務子品牌系列;另一方面，公司通過特許經營加盟的方式，快速擴大業務布局?？紤]到物管公司主要以輕資產模式運營，在業務搭建上，若單純以收購方式自營開展新業務，或者搭建新的供應鏈體系，會對物管公司現金流會產生較大壓力。同時部分專業細分領域存在一定服務門檻，若由物管公司主導經營，或將難以勝任。因此物管公司將部分控制權和經營權分開，利于最大程度發揮專業服務公司的效能。從合作成果看，公司可以從特許經營商處獲得一定

4、收入分成，特許經營商可從平臺上獲取流量，提升自己的品牌曝光度與客單量。這種特許經營商的模式，可以理解為物管公司進行了變相的“輕資產式收購”?！拜p資產收購”帶來的優勢是更大程度、更為自由選擇優質品牌，而無需考慮過多的收購資金對企業現金流帶來的影響，經營風險較低。目前國內物管公司也在持續探索流量變現的方式。碧桂園服務針對業主的鳳凰會 APP 就已經逐漸顯示出平臺化的價值所在，引入多類外部品牌，涉及美食美餐、教育福利、商超優惠、購車優惠、車主福利、出行福利、生活服務、游戲服務等領域，能夠充分將 C 端業主流量實現價值創造。但值得注意的是，國內當前吸引業主在 APP 上消費的主要手段還是價格優惠上，且與大多品牌的合作還僅限于端口上的連接，并未像國外通過收購特許經營權方式綁定雙方合作。未來在進入成熟期后外部品牌是否愿意繼續大規模讓利，雙方合作的黏性如何，還要取決于物管平臺能否帶給他們真正的流量變現。