金科服務-西南物管龍頭外拓強者大有可為-210907（22頁）.pdf

1、1) 公司外拓起步早，積累了豐富經驗。公司 2006 年就開始給第三方物業提供增值服務，2016 年將物管外拓上升到公司戰略高度，2018年新增市場外拓在管面積高達 2,061 萬方。彼時大部分物業公司還只是開發商下面的一個成本部門未參與競爭，第三方外拓市場是一片藍海。2) 高服務品質鑄就好口碑。公司業主綜合滿意率連續 9 年在 90%以上。高業主滿意度既是外拓競標時的有效抓手，還是外拓項目的來源之一不少外拓項目經由業主推薦而來。3) 公司的社區增值服務跨越式發展，已能反向賦能市場外拓。比如：通過旅游業務這一入口，從經銷門票開始，進而獲得某些旅游景區的物業管理權。通過團餐業務的進駐，獲得一些政

2、府辦公樓、產業園等項目的物業管理權。我們認為，以上 3 點因素將助力公司在未來 3-5 年，在市場外拓方面繼續保持高增長。同時，因為公司已經經歷過短暫的追求規模忽略營收質量的階段，積累了豐富的外拓經驗，未來獲取新項目時會更注重長期效益，也更能分辨以及拿下優質項目。1H21 公司新增外拓在管項目的平均物管費從2020 年同期的 1.66 元/平方米*月提升至 1.87 元/平方米*月，漲幅高達12%。社區增值服務跨越式發展，與外拓聯動形成業務閉環：社區增值服務是公司的發展重心，近年來實現跨越式增長。2020 年社區增值服務收入 4.1 億元，2017-20 年 CAGR 達 74.9%。1H21

3、 收入 6.5 億元，同比+419.0%，主要因為四個子板塊均實現高速增長。其中，家居生活服務、園區經營服務、家居煥新服務、旅居綜合服務 1H21 分別實現收入 1.3億元、2.1 億元、4,876 萬元、2.7 億元，分別占社區增值服務板塊總收入的 20.3%、31.5%、7.5%、40.8%，分別同比+110.4%、+526.4%、+234.3%、+1623.0%。家居生活服務：主要是通過“金科優選”提供社區團購服務，受益于公司高密度的在管面積和線上線下龐大的業主流量，1H21 取得翻倍增長的好業績。園區經營服務：主要包括社區傳媒、幼兒托育、車位管理三塊業務。社區傳媒主要是通過全資子公司鑫

4、生悅為商家提供廣告傳媒服務， 2021 年上半年通過線上系統管控，全國資源增長 21%，并將節點、招商、資產等錄入程序精細化管理。幼兒托育業務處于初步探索期，希望從 1 到 1 構建兒童友好型社區全周期服務體系。車位管理業務覆蓋了近 30 萬個床位，云停車智能管理系統累計接入了 200 多個項目。家居煥新服務：主要是通過“金科悅家”提供一站式硬裝、軟裝、家居單品銷售等整裝、煥新式家居服務。此業務充分利用了母公司金科股份的產業鏈優勢，得以在前置業主購房階段，通過舉行“百萬業主看工廠”等活動，有效轉化為銷售業績。旅居綜合服務：主要是通過“康程國旅”提供旅游產品、出行、酒店、景區、簽證中心等全鏈條旅行出行服務。2021 年上半年，公司利用全鏈條資源優勢，與千戶苗寨、百里杜鵑等全國知名景區達成合作，實現了業績的飛速增長。此外，通過旅游業務合作的入口，公司也借此成功獲取了部分景區項目的物業管理權。增值服務已然開始為市場外拓賦能，二者形成業務閉環。目前來看，公司是上市物管公司中唯一一家擁有旅游全牌照的公司。我們認為這將成為公司未來在旅游項目拓展上的重要抓手。