房地產服務行業：成長日行千里整合大幕開啟-210910（25頁）.pdf

1、21H1 總體物管公司實現營收 814 億元，同比增長 55%，較 2020 年+14pct。其中，大型、中型、小型物管公司分別同比增長 63%、50%、51%，較 2020 年+12、+11、+19pct?？傮w物管公司實現歸母凈利潤 128 億元，同比增長 64%，較 2020 年-6pct。其中，大型、中型、小型物管公司分別同比增長 60%、70%、64%，較 2020 年-21、+5、+5pct。30 家樣本公司中，所有公司均實現營收和歸母凈利潤的同比增長。21H1 碧桂園服務營收達到 116 億元，超過還未上市的萬物云(根據萬科 A 半年報，21H1 萬物云實現營收 104億元)，成為

2、國內營收規模最大的物管公司，且顯著領先于其他樣本公司。世茂服務營收同比增長 171%，暨 2020 年之后，再次成為唯一實現營收翻倍增長的樣本公司。21H1 碧桂園服務、恒大物業歸母凈利潤分別為 21、19 億元，相對其它樣本公司領先優勢較大。融創服務、合景悠活歸母凈利潤同比均增長 154%，在樣本公司中增速最快，此外華潤萬象生活、世茂服務、榮萬家亦實現翻倍以上增長。21H1 物管行業依舊延續量質齊升的高成長表現，營收同比增速較 2020 年進一步提升，與規模擴張提速的趨勢相匹配。歸母凈利潤同比增速雖較 2020 年有所放緩，但依然快于營收增速，盈利能力繼續提升。重點物管公司基本都完成了 20

3、20 年報提出的增長指引。分梯隊來看：大型物管公司營收增速繼續領跑，歸母凈利潤增速下行主要受恒大物業擾動(恒大物業 2020 年歸母凈利潤大幅增長，剔除后 2020、21H1 分別同比增長 52%、55%)，以及基數擴大后的自然回落;中小型物管公司營收和歸母凈利潤增速均較 2020 年提升，其中中型物管公司盈利能力改善幅度更大，推動歸母凈利潤增速首次實現領跑。21H1 總體物管公司毛利率為 28.6%，同比+0.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛利率分別為 31.3%、24.7%、30.5%，同比分別-1.2、+1.7、+1.3pct。分業務來看，總體物管公司基礎物管服務、社區增值服務

4、、非業主增值服務的毛利率分別為 23.4%、46.3%、 31.5%，同比分別-0.2、-1.2、-0.7pct。30 家樣本公司中，13 家公司毛利率同比上升，17 家同比下降。合景悠活毛利率為 44.2%排名第一，恒大物業、榮萬家、正榮服務、奧園健康毛利率亦超過 34%。華潤萬象生活毛利率同比+8.1pct，改善幅度最大，主要源自住宅物管分部提質增效及商管分部購物中心收費方式由包干制轉為酬金制。盡管總體物管公司毛利率延續提升趨勢(不管采用整體法還是算術平均法計算，趨勢是一致的)，但我們注意到：1、分化更加顯著，樣本公司中毛利率同比下降的公司占據多數，主要因為疫情補貼退坡，以及第三方項目在拓

5、展初期毛利率較關聯房企項目有所降低，但仍有 13 家公司毛利率同比提升，說明規模效應、組織和管理模式優化、科技賦能對毛利率的正向貢獻仍然較大;2、三大主要業務毛利率均同比下降，因此高毛利率業務的收入結構占比擴大也是整體毛利率仍然能夠提升的重要原因。分梯隊來看，大型物管公司毛利率同比下滑，但絕對值仍然領跑;中小型物管公司毛利率同比繼續提升。21H1 總體物管公司銷售管理費用率為 8.7%，同比-0.1pct。其中，大型、中型、小型物管公司銷售管理費用率分別為 8.8%、8.3%、9.3%，同比分別+0.5、-0.2、-1.0pct?？傮w物管公司歸母凈利率為 15.8%，同比+0.9pct。其中，

6、大型、中型、小型物管公司歸母凈利率分別為 18.3%、13.3%、15.5%，同比分別-0.4、+1.6、+1.3pct?？傮w物管公司加權平均 ROE (非年化)為 9.5%，同比-5.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司加權平均 ROE 分別為 11.9%、6.9%、11.0%，同比-6.9、-3.0、-4.2pct。30 家樣本公司中，14 家公司歸母凈利率同比上升，16 家同比下降。合景悠活歸母凈利率為 25.7%排名第一，此外恒大物業、金科服務、華潤萬象生活歸母凈利率超過 20%。招商積余、特發服務、中奧到家、新大正、中海物業、保利物業、綠城服務歸母凈利率低于 10%。從總體物管公

7、司層面來看，規模效應、組織和管理模式優化、科技賦能同樣幫助物管公司降低了銷售管理費用率，并與毛利率改善一起，推動盈利能力的再次提升。但歸母凈利率與毛利率呈現出相似的趨勢：總體上升、分化顯著。由于 IPO、增發配股融資帶來的資產周轉率和權益乘數下降，總體物管公司加權平均 ROE 繼續下行。規模效應、組織架構優化、科技賦能等因素同樣幫助物管公司降低了銷售管理費用率，中型物管公司改善程度稍大。最終反映至歸母凈利率，總體物管公司盈利能力再次提升。但由于 IPO、增發配股融資帶來的資產周轉率和權益乘數下降，總體物管公司加權平均 ROE繼續下行。大型物管公司歸母凈利率和 ROE 絕對值依然優于其它梯隊。2

8、1H1 總體物管公司基礎物管營收占比為 58%，同比-6pct。其中，大型、中型、小型物管公司基礎物管營收占比分別為 56%、62%、56%，同比-9、-3、-3pct?？傮w物管公司社區增值服務營收占比為 17%，同比+4pct。其中，大型、中型、小型物管公司社區增值服務營收占比分別為 14%、18%、19%，同比+2、+6、+4pct?？傮w物管公司非業主增值服務營收占比為 17%，同比-1pct。其中，大型、中型、小型物管公司非業主增值服務營收占比分別為 16%、16%、23%，同比-2、-1、+1pct?？傮w物管公司基礎物管營收占比持續降低，除了社區增值服務營收占比提升之外，城市服務、商管等新興業務嶄露頭角也是重要因素。1、城市服務方面，目前已有 3 家樣本公司(碧桂園服務、雅生活服務、世茂服務)將城市服務作為單獨分部披露數據，均是通過收購環衛公司，快速形成全國化或重點區域的服務能力，其中碧桂園服務預計 2025 年千億營收中城市服務貢獻 200 億元。此外，保利物業、招商積余、時代鄰里主要通過獨立培育，均已在城市服務領域形成一定業務規模;還未上市的萬物云計劃 2023 年之前落地 100 個城市服務項目。