地產行業雜談系列之十八：困局之下地產政策及行業走向思考-210922（17頁）.pdf

1、“房住不炒”定位下，政策大幅松動可能性不大。從 2014年首次提出構建房地產市場調控長效機制、2016年及 2018年先后明確“房住不炒”、以“三穩”為發展目標，再到房企融資“三條紅線”、房地產貸款“兩條紅線”、土地供應“兩集中”、二手房成交參考價等多維度調控手段建立，房地產調控趨于常態化，長效機制建設逐步成型。盡管當前房地產行業發展及經濟下行壓力逐步顯現，但面對長遠發展目標，政府或具備較高短期波動容忍度。2020年疫情期間，政策亦保持定力。以 2020年上半年為例，盡管遭受新冠疫情沖擊，但房地產行業“房住不炒”、“三穩” 調控底線明確。邊際改善僅存在于供給端，本質屬于疫情影響下的紓困行為，包

2、括延緩土地出讓金繳納、調整預售條件、預售金監管額度等。而降低首付比例、放松限購等需求端刺激則基本面臨“一日游”。盡管當前樓市持續承壓，行業信用風險有所加大，但需求端政策放開可能性不大。從近期各地城市政策來看，部分城市仍在收緊調控。如 9 月 18 日廈門發布關于進一步加強房地產市場調控的通知，內容涉及深化房價地價聯動機制、加強商品住房價格管理、加強住房限購限售管理、加強住房金融管理、加強市場秩序整治等，意味著政策風向并未發生大的變化。流動性吃緊為行業當前困境癥結所在。無論投資、銷售下行，還是開工及拿地放緩，核心在過往一年“三條紅線”、“房貸集中度管理”政策下，融資端收緊給整個行業帶來的壓力。2

3、021年上半年，主要金融機構新增房地產貸款 2.42萬億元，同比降 19.1%，占新增總貸款比重降至 19.0%。2021Q2金融機構個人住房貸款加權平均利率為 5.42%，連續兩個季度回升，房貸額度的收緊及按揭回款速度下降亦將通過影響現金流制約房企投資。行業風險逐步加大，政策微調或有一定必要性。房企主要資金來源為銷售回款和外部融資，當前行業面臨的困境在于，銷售端面臨增速下行及回款速度放緩;融資端面臨金融機構投放“厭惡”。若短期無明顯外力，一方面按揭放緩疊加部分房企信用風險將持續影響購房信心、銷售回款;另一方面，行業整體評級下調、部分房企流動性問題發酵可能引發資金端對房地產行業整體的融資“厭惡

4、”，帶來融資難度進一步提升，由此導致的連鎖反應可能引發行業更大的流動性風險。關注融資端可能的政策微調，按揭貸款為關鍵。9月 10日，經濟參考報刊發文章強化房地產金融監管促樓市平穩健康發展，表示“貨幣信貸政策要繼續堅持穩健的基調，在支持增長與防范風險之間尋求平衡;特別是要加強預期管理和引導，不向房地產市場發出錯誤信號;此外，也要防止政策調整誤傷合理的市場需求”。同時參考 2020 年疫情思路，未來政策若有調整，可能方向或仍在資金層面。2021H1末 37家上市銀行中，26家房地產貸款占比、個人住房貸款占比已壓降至監管要求上限及以內，整體存在一定調節空間。對比來看，通過放寬按揭助力銷售回款，作用或相對更大，如放寬按揭貸款審批條件、縮短按揭貸款放款周期等(目前新房放款周期普遍 3-6 個月，二手房更長)，將帶來行業整體銷售回款端資金改善。放寬房企融資雖有望緩和行業流動性，但出于資金安全考量，金融機構或更傾向與資金本就相對充裕的國企、財務優質民企合作，而具有真實紓困需求民企則較難受益。