【公司研究】金地集團--公司首次覆蓋報告：銷售靚眼深耕核心城市持有物業蓄勢待發-20200709[19頁].pdf

1、房地產房地產/房地產開發房地產開發 1 / 19 金地集團金地集團（600383.SH） 2020 年 07 月 09 日 投資評級：投資評級：買入買入（首次首次） 日期 2020/7/8 當前股價(元) 16.60 一年最高最低(元) 17.77/11.14 總市值(億元) 749.42 流通市值(億元) 749.42 總股本(億股) 45.15 流通股本(億股) 45.15 近 3 個月換手率(%) 39.94 股價走勢圖股價走勢圖 數據來源：貝格數據 銷售靚眼，深耕核心城市，持有物業蓄勢待發銷售靚眼，深耕核心城市，持有物業蓄勢待發 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 齊東（分析師）齊東（分

2、析師） 陳鵬（聯系人）陳鵬（聯系人） 證書編號：S0790520060001 證書編號：S0790120060038 地產開發持續發力，兩翼錦上添花，給予“買入”評級地產開發持續發力，兩翼錦上添花，給予“買入”評級 金地集團銷售持續提速，品牌效應明顯；土儲總量豐富，同時戰略布局“一線+ 核心二線”城市，深耕能力突顯；公司融資杠桿水平持續低位，融資優勢較為明 顯。 此外， “商業+金融” 兩翼錦上添花， 內在價值大幅低估。 我們預計 2020-2022 年公司歸母凈利潤 115.89、 133.06、 152.84 億元， 同比增速分別為 15.0%、 14.8%、 14.9%，對應 EPS 為

3、 2.57、2.95、3.39 元，當前股價對應 PE 為 6.5、5.6、4.9 倍。 首次覆蓋給予“買入”評級。 銷售擴張，拿地積極，權益回升，堅持布局一二線重點城市銷售擴張，拿地積極，權益回升，堅持布局一二線重點城市 銷售持續擴張， 2019 年銷售金額達 2106 億元， 同比增長 30%， 跨越兩千億臺階。 投資端，公司 2017 年后拿地力度持續加大，土儲增長迅猛。從城市布局看，公 司深耕一二線城市的同時，適當布局強三線城市。截至 2019 年，公司已布局全 國 61 個城市，總土儲達 5233 萬平方米。 著力打造“一體兩翼”發展著力打造“一體兩翼”發展，積極布局，積極布局持續物

4、業運營、物管和房地產金融持續物業運營、物管和房地產金融 1) 持有物業運營：通過子公司金地商置運作，2019 年實現物業出租收入 9.69 億 元，毛利率高達 79%；2) 物業管理：金地物業 2019 年公司合同管理面積突破 2.1 億平米，客戶滿意度高達 99%；3) 房地產金融：穩盛投資是專注于國內外房 地產投資管理的私募股權投資基金管理人， 致力于為全球投資者打造穩健、 專業 的投資平臺。 盈利能力強，杠桿空間充裕，融資優勢明顯盈利能力強，杠桿空間充裕，融資優勢明顯 公司 2019 年銷售毛利率高達 40.5%，凈利率為 24.5%，盈利能力顯著高于行業 內其他龍頭公司；杠桿穩健，凈負

5、債率為 60.24%，處于行業低位。融資方面， 公司 2019 年債務融資加權平均成本僅為 4.99%，融資優勢明顯。 風險提示：風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險（調控、稅收政策等） ；融資 環境變動（按揭、利率調整等） ；企業運營風險（人員變動、施工、拿地等） 。 財務摘要和估值指標財務摘要和估值指標 指標指標 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 營業收入(百萬元) 50,699 63,420 73,449 84,974 98,524 YOY(%) 34.6 25.1 15.8 15.7 15.9 歸母凈利潤(百萬元) 8,098 10,075 11,58

6、9 13,306 15,284 YOY(%) 18.4 24.4 15.0 14.8 14.9 毛利率(%) 43.1 40.8 41.8 40.9 41.4 凈利率(%) 16.0 15.9 15.8 15.7 15.5 ROE(%) 18.2 18.8 18.3 17.8 17.3 EPS(攤薄/元) 1.79 2.23 2.57 2.95 3.39 P/E(倍) 9.3 7.4 6.5 5.6 4.9 P/B(倍) 1.6 1.4 1.2 1.0 0.9 數據來源：貝格數據、開源證券研究所 -16% 0% 16% 32% 48% 64% 2019-072019-112020-03 金地集

7、團滬深300 開 源 證 券 開 源 證 券 證 券 研 究 報 告 證 券 研 究 報 告 公 司 首 次 覆 蓋 報 告 公 司 首 次 覆 蓋 報 告 公 司 研 究 公 司 研 究 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 2 / 19 目目 錄錄 1、 三十余載蓬勃發展，“一主兩翼”穩健前行 . 4 2、 銷售擴張，拿地積極，未來可持續性強. 5 2.1、 住宅地產開發業務仍是公司主要收入來源 . 5 2.2、 銷售逆勢上漲，品牌效應明顯 . 5 2.3、 加倉拿地，權益比例持續回升，盈利高位企穩 . 6 2.4、 土儲充沛，以一二線城市為主，價值可觀 . 8 3、 深化“商業+金融”兩翼宏

8、圖，前瞻布局、多元成長 . 9 3.1、 物業出租發展迅猛，盈利能力強 . 9 3.2、 物業管理全方位、高品質 . 10 3.3、 房地產金融業務持續拓展 . 11 4、 盈利能力強，杠桿空間充裕 . 12 4.1、 高盈利、高分紅，業績確定性強 . 12 4.2、 杠桿水平持續低位，融資優勢明顯. 13 5、 盈利預測與投資建議 . 14 5.1、 盈利預測 . 14 5.2、 投資建議 . 15 6、 風險提示 . 16 附：財務預測摘要 . 17 圖表目錄圖表目錄 圖 1： 金地集團秉持“科學筑家”理念，三十余載穩健發展 . 4 圖 2： 金地集團無控股股東及實際控制人 . 4 圖 3

9、： 金地集團營收增長可觀 . 5 圖 4： 金地集團地產開發業務仍是主要收入來源 . 5 圖 5： 金地集團 2019 年銷售金額跨越兩千億新臺階 . 5 圖 6： 金地集團 2019 年銷售面積突破千萬平米 . 5 圖 7： 金地集團 2019 年銷售均價處于行業中高水平 . 6 圖 8： 金地集團 2019 年拿地面積同比增長 57% . 7 圖 9： 金地集團 2019 年拿地金額同比增長 20% . 7 圖 10： 金地集團 2017 年后積極補土儲 . 7 圖 11： 金地集團投資額主要集中在核心一二線區域 . 7 圖 12： 金地集團拿地均價/銷售均價比例略有回升. 8 圖 13：

10、 2019 年金地集團拿地權益比例穩步提升至 52% . 8 圖 14： 金地集團土地儲備增長迅猛 . 8 圖 15： 金地集團土儲權益比例穩定在 54% . 8 圖 16： 金地集團單城土儲充沛 . 9 圖 17： 金地集團 2019 年深耕全國 61 座城市. 9 圖 18： 金地集團一體兩翼發展戰略 . 9 圖 19： 金地集團物業出租收入高速增長 . 10 圖 20： 金地集團可供出租物業主要為商業、寫字樓 . 10 圖 21： 金地集團 2019 年物業出租毛利率維持 79%水平 . 10 mNpQsMzRrRtMoOpQtNoQsR8OcM8OpNpPtRnNfQmMsNeRmNn

11、NbRoOvMwMoMoOwMsRpR 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 3 / 19 圖 22： 金地集團 2019 年物業管理收入增長迅猛 . 11 圖 23： 2010 年以來金地物業客戶滿意度保持行業領先 . 11 圖 24： 金地集團物業管理毛利率底部持續回升中 . 11 圖 25： 金地集團盈利能力持續提升 . 12 圖 26： 金地集團業績增長靚眼 . 12 圖 27： 金地集團預收賬款規模擴張 . 12 圖 28： 金地集團分紅比例穩居 30%以上 . 12 圖 29： 金地集團 2019 年有息負債達 948 億元. 13 圖 30： 金地集團杠桿水平持續低位 . 13 圖

12、31： 金地集團平均融資成本不到 5% . 13 表 1： 金地集團八大產品系列覆蓋全客戶類型. 6 表 2： 穩盛投資部分已投案例展示 . 11 表 3： 2020 年以來金地集團發債情況 . 14 表 4： 可比主流房企 2020/2021 年 PE 估值均值在 5.7、4.8 倍 . 14 表 5： 可比主流房企 2020/2021 年 PB 估值均值在 1.19、0.99 倍 . 15 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 4 / 19 1、 三十余載三十余載蓬勃蓬勃發展，發展， “一主兩翼”穩健前行“一主兩翼”穩健前行 金地集團創立于 1988 年，總部位于深圳。1993 年公司開始切入

13、房地產行業，同 年設立子公司金地物業開展物業管理業務，2001 年在上交所上市，2011 年公司確立 “以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼”的發展戰略。目前公司業務 主要涵蓋住宅開發、商業地產開發與持有運營、房地產金融、物業服務與社區經營 等領域。2019 年公司實現銷售金額 2106 億元，同比增長 30%，位列 CRIC 發布的 2019 年度百強房企銷售排行榜第 14 位。 圖圖1：金地集團金地集團秉持“科學筑家”理念，三十秉持“科學筑家”理念，三十余載余載穩健發展穩健發展 資料來源：公司官網、公司公告、開源證券研究所 公司無控股股東及實際控制人公司無控股股東及實際控制人。截至

14、 2020 年一季度末，公司第一大股東為富德 生命人壽， 其持有公司 13.47 億股， 持股比例 29.84%。 此外大家保險集團持股 20.43%， 深圳福田投資持股 7.79%，其余股權為公眾持股。 圖圖2：金地集團無控股股東及實際控制人金地集團無控股股東及實際控制人 資料來源：公司公告、開源證券研究所 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 5 / 19 2、 銷售擴張，拿地積極，未來可持續性強銷售擴張，拿地積極，未來可持續性強 2.1、 住宅地產開發住宅地產開發業務仍是公司主要收入來源業務仍是公司主要收入來源 公司于2010年提出以住宅地產開發為主體， 商業地產和房地產金融為兩翼的 “一

15、體兩翼”發展戰略。2019 年，公司房地產開發業務收入 574 億元，同比增長 25%， 占公司總營收比重為 90.5%，目前地產開發業務目前仍是公司營收的主要來源。 圖圖3：金地集團金地集團營收增長可觀營收增長可觀 圖圖4：金地集團金地集團地產開發業務仍是主要收入來源地產開發業務仍是主要收入來源 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 2.2、 銷售銷售逆勢上漲逆勢上漲，品牌品牌效應效應明顯明顯 公司銷售規模實現逆勢擴張。 2019 年公司實現銷售面積 1079 萬平米， 同比增長 22.9%，銷售金額 2106 億元，成功跨越兩千億新臺階，同比增長 29.7

16、%。面對嚴峻 復雜的市場環境，公司制定合理的銷售策略，實現了規模的穩定增長。由于公司前 瞻的城市布局和積極推貨，2020H1 公司銷售規模逆勢上升，實現銷售金額 1016 億 元，同比增長 18.7%。 圖圖5：金地集團金地集團 2019 年銷售金額跨越兩千億新臺階年銷售金額跨越兩千億新臺階 圖圖6：金地集團金地集團 2019 年銷售面積突破千萬平米年銷售面積突破千萬平米 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 0 100 200 300 400 500 600 700 營業收入（億元）同比 84% 86%

17、 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 2010201120122013201420152016201720182019 房地產物業管理物業出租其他 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 500 1000 1500 2000 2500 銷售金額（億元）同比 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 200 400 600 800 1000 1200 銷售面積（萬平米）同比 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 6 / 19 在城市深耕戰略的指引下， 公司所在城市市場份額得到進一步穩固和提升， 2019 年公司在上海、杭州、天

18、津、南京、東莞、?？?、沈陽、昆明、嘉興等十幾個城市 的市場排名均位列前十。從銷售均價看，金地集團銷售均價處于行業中高水平，主 要源于公司定位城市以核心一二線城市為主，城市能級較高，且產品具備一定品牌 效應。 目前公司主要有八大產品系列，包括格林、褐石、名仕、天境、世家、風華、 未來、峯匯系列，覆蓋了首置、首改、二次改善等不同階段的客戶群體，滿足不同 消費價值觀、不同家庭生命周期的客戶需求。 圖圖7：金地集團金地集團 2019 年年銷售均價處于行業中高水平銷售均價處于行業中高水平 數據來源：公司公告、開源證券研究所 表表1：金地集團金地集團八大八大產品系列產品系列覆蓋全客戶類型覆蓋全客戶類型 系

19、列系列 產品特質產品特質 定位定位 格林系 自然、溫馨、舒適、活力 追尋舒適生活的城市大眾 褐石系 經典的立面、質樸典雅的景觀 追逐藏于光陰背后美好的中產 名仕系 注重精致細節，體現典雅格局的同時，締造舒適 空間 成功道路上一路向前的新富 天境系 享受、內斂、自在、創新 善于發現真我價值的智富精英 世家系 以人為主旨的創新，將時代的生命力注滿每個空 間和細節 志在傳承百年的中國世家 風華系 融入東方風格，糅合時尚現代感和中式傳統 高于褐石系列 未來系 注重年輕人的偏好和需求 用活力綻放青春夢想的青年 峯匯系 融合創新價值體驗的國際化豪宅 針對高凈值城市新貴的高端改善住宅 資料來源：公司公告、公

20、司官網、開源證券研究所 2.3、 加倉拿地，加倉拿地，權益比例持續回升，權益比例持續回升，盈利高位企穩盈利高位企穩 公司自 2017 年后拿地力度持續回升，拿地以一二線城市為主。2017-2019 年公 司投資強度有所回升， 拿地金額占同期銷售金額比例分別達到 71%、 62%、 57%； 2020 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 首 開 融 信 金 茂 遠 洋 金 地 招 蛇 中 海 外 華 潤 世 茂 龍 湖 旭 輝 萬 科 保 利 融 創 中 南 陽 光 城 綠 地 新 城 富 力 榮 盛 恒 大 藍 光 金 科 碧 桂 園 2019年銷售均價（

21、元/平米） 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 7 / 19 年上半年， 公司拿地金額427億元， 同比下降23%， 占銷售金額比例依然維持在42%； 公司處于積極補土儲過程中。從結構看，公司深耕一、二線城市的同時，適當下沉 部分強三線城市， 2019 年總投資額中， 一二線城市占比 65%， 三四線城市占比 35%。 圖圖8：金地集團金地集團 2019 年拿地面積同比增長年拿地面積同比增長 57% 圖圖9：金地集團金地集團 2019 年拿地金額同比增長年拿地金額同比增長 20% 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 圖圖10：金地集團金地集團 2017 年后積

22、極補土儲年后積極補土儲 圖圖11：金地集團金地集團投資額主要集中在核心一二線區域投資額主要集中在核心一二線區域 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 嚴控地價，拿地權益比例保持穩定。公司 2019 年拿地均價 7109 元/平米，占當 年銷售均價的 36%，2016-2018 年平均拿地均價占比銷售均價為 47%；2019 年地價 占銷售均價比例略有下降，一方面在布局上略有下沉，但拿地相對理性情況下，后 續利潤率水平更高，也更加穩定。從拿地面積權益比例來看，公司從 2015 年的 39% 的低位穩步提升至 2019 年的 52%，2016-2018 年穩定在

23、45%左右水平，公司仍然較 為注重合作方式開發，但也逐漸提升權益比例。 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2007 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20H1 拿地面積（萬平米）同比 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2007 2009 2010 2011

24、 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20H1 拿地金額（億元）同比 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20H1 拿地金額占銷售金額比例 0%20%40%60%80%100% 2015 2016 2017 2018 2019 20H1 一線二線三線 公司首次覆蓋報告公司首次覆蓋報告 8 / 19 圖圖12：金地集團拿地均價金地集團拿地均價/銷售均價比例略有銷售均價比例略有回升回升 圖圖13：2019 年金地集團拿地權益比例穩步

25、提升至年金地集團拿地權益比例穩步提升至 52% 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 2.4、 土儲充沛土儲充沛，以一二線城市為主，價值可觀，以一二線城市為主，價值可觀 公司土儲充沛， 權益比例保持穩定。 截至 2019 年， 公司已布局全國 61 個城市， 總土地儲備達 5233 萬平方米，經歷 2017-2018 年的加倉拿地，公司土地儲備增長較 為迅猛。從土儲權益比例看，公司 2010-2016 年權益比例下降較為明顯，公司持續注 重合作開發，2016 年后公司土儲權益比例緩慢提升，2019 年達 54%左右，目前公司 土地儲備可滿足公司 3 年左右開發

26、需求。 圖圖14：金地集團土地儲備金地集團土地儲備增長迅猛增長迅猛 圖圖15：金地集團土儲權益比例穩定在金地集團土儲權益比例穩定在 54% 數據來源：公司公告、開源證券研究所 數據來源：公司公告、開源證券研究所 公司重點布局一二線城市，深耕戰略凸顯。2019 年公司在一二線城市土儲占比 75%。目前，公司已形成華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南七大區域的全 國化布局，精耕全國 61 座城市，單城市土地儲備面積達 86 萬平米，若以 2019 年銷 售均價計算，公司單城市土儲貨值達 167 億元。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2013201420152016201720182019 20H1 拿