中國金融四十人論壇：如何防范房地產市場硬著陸風險（26頁）.pdf

1、房地產行業對民營部門的開放，再加上長期的旺盛市場需求，房地產行業從業者眾多，競爭激烈。激烈的房地產從業者競爭中，好的一面的是房地產市場整體快速發展，房屋供給的數量和質量總體明顯提升;不好的一面是部分企業的激進擴張，資金使用不規范等等。2016年，房地產行業的游戲規則發生了明顯變化，全面進入以“高周轉模式”為特征的新時代?！案咧苻D模式”指的是房地產開發商通過加快前期的開工進度，快速獲取預售資格，然后用購房者提供的預付款支撐下一階段的購地支出和新開工。高周轉模式可以追溯到2010年，萬科等房企率先運用高周轉模式創造了前所未有的銷售額，這一年也被稱為高業績和高周轉的“元年”?！案咧苻D模式”在業內并沒

2、有立刻流行起來。直到2016年，房地產行業重新開啟“高周轉模式”，碧桂園將這種模式發揮到了極致。隨后，全國范圍內的各類房地產企業逐步接受這種房地產經營模式。至此，速度成為房企之間相互競爭的關鍵拿地的速度、新開工到拿預售證的速度、賣房回款的速度。一旦開啟高周轉模式，房地產企業最重要的任務就變成了兩點。一是要保證有足夠的土地儲備用來承接新開工的房地產項目。房地產的購地熱情空前高漲，購地支出占房地產投資總額的比重顯著增加。特別是2018年之后，房地產投資中的土地購置費占比從過去15%左右的水平，快速上升到了30%以上。同時，地方政府的土地出讓金收入也逐年創新高，在一定程度上緩解了基層財力下降的壓力。

3、二是要保證通過預售獲得的現金流足夠穩定。這就要求房地產企業在銷售端持續發力，導致近年來饑餓營銷、捆綁銷售、預購打折等各類銷售手段層出不窮。一個直接的后果是，房地產開發投資的資金來源中，居民部門扮演了越來越重要的角色。個人定金和按揭貸款占房地產資金來源的比例在2011-2015年穩定在38%左右，此后快速增加，目前接近50%的水平。換言之，房地產開發投資的資金來源中有一半來自居民部門。也正因如此，過去各種限制銀行向房地產企業直接提供開發貸款的監管規則越來越不起作用，因為房地產企業實際上通過居民部門向銀行申請按揭貸款的方式來“間接”獲得銀行融資。確有必要的情況下，房地產企業還可以通過信托、私募、發

4、債等方式從銀行體系外獲得融資支持。2017年，中央大力推行金融去杠桿的政策后，房地產企業通過表外獲取融資的難度在增加，成本也在上升，進一步凸顯了居民部門對房地產融資的重要性。幾乎是同一時期，中央對房地產調控政策發生了重大調整。如前所述，過去幾輪房地產調控政策，更多強調的是房地產的逆周期屬性，十六個字概括就是:“好了就緊，差了就松，管住需求，少談供給?！痹?016年年底的中央經濟工作會議上，中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的調控基調，這標志著中央對房地產的定位顯著改變。新的房地產調控思路有三個核心內容:“房住不炒”、建立房地產調控長效機制和因城施策。此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面?！胺孔〔怀础币馕吨鴾p少房地產的金融屬性，堅決遏制房價上漲，嚴控房地產市場風險成為針對房地產市場調控最重要的目標?！胺孔〔怀础比趸朔康禺a的逆周期調節的職能。2020年疫情之后，中央明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，進一步彰顯了中央調控房地產市場的持續性和堅決性。建立房地產調控的長效機制包含了多方面內容，包括但不限于遏制房價上漲的長效機制、對中低收入群體的住房保障政策、住宅土地供給制度改革等等。相關的政策包括開征房地產稅、增加公租房建設、試點共有產權房、大力發展房地產租賃市場等等。這些措施著眼長遠，落實起來需要眾多政策的配合。