物業服務行業優質物管公司案例研究：龍湖智創生活有生命的空間+有溫度的服務-220112（24頁）.pdf

1、2022年01月12日有生命的空間+有溫度的物業服務優質物管公司案例研究龍湖智創生活目錄C O N T E N T S龍湖智創生活業務概覽0102龍湖智創分項業務分析2龍湖智創財務分析03nMtNnPqOtPzRtRsRuNvNuN6MbPbRmOoOtRpNlOnNrQlOqRpM6MqQvMNZpPqMMYsOyR龍湖智創生活業務概覽01Partone3龍湖智創生活業務概覽01龍湖智創生活包括龍湖集團兩大核心業務賽道：物業管理和商業運營。1）物業管理：截止2021年12月在管項目1512個，在管面積2.54億平，合約面積3.59億平，合約面積和戰略合作面積4.40億平。2020年和2021

2、Q1-3收入占總收入分別為84%和77%。2）商業運營：截止2021年12月在管項目60個，儲備項目68個，在管面積5.8百萬平，合作品牌約5700個，年購物中心客流量6.59億人次。2020年和2021Q1-3收入占總收入比重分別為16%和23%。龍湖智創管理業態主要分為三類1）住宅；2）商業；3）辦公、產業、公共及其他設施管理4住宅商業80城835個住宅社區，在管面積1.75億平基礎服務增值服務社區生活服務空間運營社區媒體美居服務13城59個項目，在管面積5.7百萬平商業運營物業管理其他辦公產業公共及其他設施28.410.218.18.30102030405060708090住宅商業西部環

3、渤海長三角華中華南13.0 73.9 13.1 一線二線其他分業務營業收入占比 % 分業務各區收入占比%分線城市收入占比%資料來源：龍湖智創生活招股說明，浙商證券研究所1.1 龍湖智創生活主要業務84 77 010203040506070809010020202021Q1-3商業運營和物業管理服務住宅和非商業物業管理服務注：數據截至2021Q3物業和商業管理集團龍湖智創生活業務概覽1.2 龍湖智創生活商業模式5龍湖智創的商業模式可以總結為1）一個龍湖生態系統的會員計劃；2）兩個層面的協同效應；3）三種科技應用賦能龍湖智創商業模式的關鍵詞：協同、科技、差異化服務一個龍湖生態系統的會員計劃打通各業

4、態管理，服務住戶、租戶、消費者質量裝修租賃住房地產開發商業物業產城房屋租售住宅社區管理及服務辦公、產業、公共及其他設施商業物業運營和管理服務協同效應：1）住宅社區為附近在管購物中心提供穩定客戶群體，提升客流和租戶銷售額2）購物中心提升生活品質3）優選租戶產品和服務，推廣到社區協同效應：1）集團可以使龍湖智創進一步擴大客戶基礎和覆蓋領域2）拓展多樣化服務，加強一體化產品和服務的能力3）打造品牌影響力科技賦能完整+系統化1）AI2）AIoT3）智能應用作用：改善產品和服務為業務拓展賦能資料來源：龍湖智創生活招股說明，浙商證券研究所龍湖智創生活業務概覽1.3 龍湖智創生活的競爭優勢和發展戰略6競爭優

5、勢布局：聚焦一二線城市中高端項目住宅和非商：一二線城市占比77.6%；商業：90.2%規模效應：品牌、科技、服務種類領先的物業和商業運營能力降低平均成本更強容錯性豐富客戶服務和生態系統發展收入多元，穩定性和韌性更強母公司業務間協同性強客研&咨詢服務招商能力：5700個租戶資源運營能力：IT實時分析租戶品牌知名度高：吸引租戶和客流龍湖會員計劃精準客戶畫像提高客戶忠誠度科技賦能用戶體驗科技賦能業務發展優化業務流程，提升效率降低成本實時了解客戶需求，提高滿意度輔助分析，完善策略，反哺運營人才管理成熟人才管理體系長期導向企業文化完善培訓體系母公司主力規模增長新業務賦能（租售、醫養等）戰略發展方向 推動

6、規模增長，增加物業類型獲取新項目：龍湖集團、第三方拓展（包括住宅、購物中心、寫字樓及公建）、戰略性并購拓展服務范圍：圍繞“居住” 和“生活” 拓展服務加強集團協同效應，多元+一體服務強化“龍湖會員計劃”：吸引更多服務提供商參與，科技提升服務獲取便利程度，改善客戶體驗和福利，增加會員復購性和粘性加大科技投入，迭代業務流程：數據分析助力決策，提升管理效率、服務質量和客戶滿意度招募、保留和獎勵員工：培養+激勵，打造有凝聚力的企業文化資料來源：龍湖智創生活招股說明，浙商證券研究所龍湖智創生活業務概覽011.4 募集資金使用計劃7上市募集資金主要用于擴大公司競爭優勢除用于維持公司日常經營外，公司此次上市

7、募集所得資金將用于：1）物管和商管業務的投資和收購，擴大公司管理半徑；2）優化現有增值服務，拓寬公司收入來源；3）持續提升科技賦能實力，實現降本增效。上市募集資金使用計劃1. 用于擴大住宅和非商業物管+商管和商業物管業務的戰略投資和收購收購住宅、商業、其他非商業物業的物管服務商通過投資管理系統、培訓及激勵增強人力資源以提升商管能力2. 用于優化現有增值服務投資城市運營管理公司，切入城市服務賽道，加強政企合作3. 用于持續提升數字化運營和AIoT的核心競爭力支持現有增值服務，包括：到家保潔、美居服務、搬家服務等進行提供增值服務和行業上下游產業鏈的戰略性投資開發和推出新的增值服務購買和升級軟件及智

8、能硬件建立更有競爭力的數字化運營團隊和有效的團隊激勵機制龍湖智創分項業務分析02Partone8龍湖智創分項業務分析022.1 住宅及其他非商業的物業管理服務9住宅和非商物業管理：基礎物管+增值服務（社區增值和非業主增值）收入增長迅速：2019-2020年住宅及其他非商收入占總收入比重在80%以上；2021Q1-3小幅下降至77%。2020年，住宅及其他非商的收入達54.5億元，同比增長40%；2021Q1-3收入為60.1億元，同比增長幅度升至64%。增值服務份額擴大，社區增值服務2021Q1-3收入同比倍增：住宅及非商收入中，2021年Q1-3增值服務占比相較2020年同期有明顯增加，從3

9、9%擴至43%，同比增長達109%（關于增值服務分析詳見PPT12）。收入占比（2020年/2021Q1-3）住宅和非商物業管理服務（57.4%/57.0%）非業主增值服務（24.6%/21.1%）社區增值服務（18.0%/21.9%）住宅（50.2%/47.5%）非商（7.2%/9.5%）案場（12.0%/11.3%）交付前保養維修（4.1%/4.4%）其他（8.5%/5.4%）社區（4.6%/6.0%）空間（4.4%/4.8%）美居（1.6%/4.3%）其他（7.4%/6.8%）住宅及其他非商業的物業管理服務收益模式物業管理服務主要按包干制收取物業管理費住宅：按每月每平方米收取物業管理費非

10、商業：按項目以打包價收取物業管理費非業主增值服務按固定費用或固定費率收取增值服務費用社區增值服務按社區增值服務的性質收取增值費用：第三方商家：按固定費用或按相關服務收入特定百分比收取費用龍湖智創分項業務收入構成住宅和非商收入及增速（含增值服務）89%84%85%77%11%16%15%23%201920202020Q1-32021Q1-30%20%40%60%80%100%住宅和非商業物業管理服務商業運營和物業管理服務3954376040%64%0%10%20%30%40%50%60%70%201920202020Q1-3 2021Q1-3010203040506070住宅和非商業（億元，左軸

11、）YoY（%，右軸）龍湖智創分項業務分析022.1 住宅及其他非商業的物業管理服務10基礎物管：住宅物業貢獻主要收入，地理布局戰略穩定1）住宅和非商基礎物管中住宅為收入主要貢獻，其他非商業占比增加：2019和2020年住宅物業收入占比分別為94.6%和87.4%，貢獻了住宅和非商中物業管理的絕大部分收入。隨著龍湖智創不斷擴展不同的物業類型，2019年、2020年及截至2021年Q3 ，非商業收入占比逐漸提升，分別為5.4%、12.6%、17.9%。截至2021年Q3，龍湖智創共為中國93個城市的1189個住宅及非商物業項目提供物業管理服務，總在管建筑面積超過2.13億平方米。2）聚焦一二線高能

12、級地區：2019年至2021年Q1-3，西部為龍湖智創首要收入貢獻區域，環渤海區域、長三角區域收入貢獻相當；從不同等級城市來看， 2019年至2021年Q1-3，各等級城市收入貢獻占比維持穩定，二線城市收入占比在74%左右，一二線城市收入總計貢獻達到85%。10.6%10.6%74.4%74.4%15.0%15.0%一線城市二線城市其他住宅和非商在管建筑面積物業類型劃分2021Q1-3住宅和非商收入分布87181221317451106710673095309537993799201920202021Q1-305,00010,00015,00020,00025,000住宅物業（萬平方米）其他非

13、商業物業（萬平方米）36.7%36.7%26.4%26.4%23.4%23.4%西部區域環渤海區域長三角區域華中區域華南區域注：收入含增值服務收入龍湖智創分項業務分析022.1 住宅及其他非商業的物業管理服務11規模拓展路徑1.在管建筑面積及項目數增長顯著，在管項目留存率高：2019年及2020年住宅和非商合約留存率分別為98.1%、97%，2021Q1-3依舊高達92.9%。在管建筑面積方面，2020年相較2019年增長56.4%，截止到2021Q3在管建筑面積達到2.13億平方米，項目數量亦增至1189個。合約建筑面積方面，截止到2021Q3，合約建筑面積達到3.18億平方米，合約項目為1

14、630個，合約建筑面積為在管建筑面積的1.5倍。2.項目來源逐漸由集團轉向獨立第三方：2019年至2021Q1-3，在管建筑面積中來自獨立第三方的在管面積占比不斷擴大，從2019年占比38.2%到2021Q1-3升至59.8%。3.新業務委聘實現內生增長：根據龍湖智創招股說明書，公司積極在購買力強且人口密度大的一、二線城市尋求（有時通過合營企業）新的住宅及其他非商業物業管理服務的業務委聘機會，并主要在長三角區域及環渤海區域重點打造區域網絡效應。依托于母公司的影響力，龍湖智創可借以在新市場中立足，提升其業務密度，實現其擴展住宅及非商管理服務的目標。4.收并購實現外延增長：2019年，龍湖智創開始

15、以收購方式拓展住宅及其他非商業物業管理業務。2021年，龍湖智創加快其收購進程，收購了涵蓋新世界、億達服務、獅城怡安等公司，其收購的物業管理公司在管總建筑面積約為0.63億平方米，其中0.57億平方米為住宅及其他非商業物業。43%43%57%57%龍湖集團及其聯合營公司獨立第三方0500100015002000201920202021Q1-3010000200003000040000合約建筑面積（萬平方米）：左軸在管建筑面積（萬平方米）：左軸合約建筑面積項目數量（個）：右軸在管建筑面積項目數量（個）：右軸住宅和非商建筑面積及項目數量住宅和非商在管建筑面積項目來源構成住宅和非商儲備項目面積來源構

16、成*62%48%40%38%52%60%201920202021Q1-30%20%40%60%80%100%關聯房企獨立第三方*注：截至2021年12月28日龍湖智創分項業務分析0212社區增值服務發力，多角度發力增強業主服務能力1）增值服務整體增速可觀，社區增值服務2021Q1-3同比增長108.9% ：2020年公司整體增值服務（社區+非業主）同比增長32.6%，收入達到23.2億元；2021Q1-3增速提升到79.9%，實現25.8億元收入。 2021Q1-3，公司社區增值服務收入同比增長108.9%，遠高于非業主增值服務57.4%的增速。社區增值服務占住宅和非商板塊總收入比重2020、

17、2021Q3分別為18.0%和21.9%，非業主增值服務占比分別為24.6%和21.1%，社區增值服務比重逐步提高。2）多角度發力拓展社區增值服務，未來增長空間可觀：龍湖智創提供的社區增值服務種類眾多，包含生活、空間、家居等，在全方位滿足業主需求方向上不斷布局。我們認為，物業增值服務核心在于加強和業主的交互頻次，形成客戶粘性，進而帶動增值服務的收入增長。2.1 住宅及其他非商業的物業管理服務增值服務非業主增值服務社區增值服務案場管理服務 策劃及協調推廣活動、售樓處內部設計及裝修、案場維護等 協助物業開發商進行銷售文件的組織及歸檔、后勤協同、設施管理及監督分包商交付前及保養和維修服務 前介服務：

18、于初期及整個項目開發周期基于交付后物業管理計劃提供專業意見 分戶驗收服務：全面及精簡的檢查服務和協助項目移交程序 保養和維修服務：為開發商提供設備及基礎設施的管理、維護及維修其他服務及活動 以具體事件為導向的服務，如銷售啟動活動，惡劣天氣響應，以及其他特別活動其他社區增值服務 提供定制化團體旅游服務； 根據客戶需要提供其他社區增值服務社區生活服務 到家保潔和衛生、搬家、交付前及保養和維修服務在內的家居相關服務空間運營和社區媒體服務 與媒體公司及其他商業合作，開展活動場地租賃、會所運營、廣告發佈、促銷及其他服務美居服務 提供全方位的家裝解決方案，包括全套家具、局部改造、定制設計、室內裝飾、家電安

19、裝、智能家居系統、景觀美化等資料來源：龍湖智創招股說明書、浙商證券研究所推動項目建設+滿足物業開發商需求+提升住戶生活水平龍湖智創分項業務分析022.2 商業運營和管理購物中心為商業收入主力，區位聚焦一二線城市1）龍湖智創服務的商業板塊分為購物中心和寫字樓兩部分，業務分為基礎物管和商業運營（主要為購物中心）：截至2021年Q3，購物中心在管面積570萬平，寫字樓及其他商業在管面積1520萬平。2020年商業運營和管理分項業務收入達到10.23億元，相比2019年增幅高達112%，2021Q1-3，該分項業務同比大幅增長182%。收入的增長主要因為新增對購物中心提供物業管理服務（詳見下頁PPT）

20、2）聚焦一二線城市，長三角和西部為收入貢獻主力：從不同等級城市來看，2021Q1-3公司商業收入占比中一線城市21.4%，二線城市71.9%，合計占到90%以上。從地理區域來看，龍湖發家重慶，西部大本營和長三角區域是收入主要貢獻區位，收入貢獻分別為45.1%和36.6%。隨著公司規模全國化布局，公司全國五大區域收入貢獻度基本維持穩定。商業運營和管理購物中心（29.5%/72.9%）商業運營（29.5%/30.5%）物業管理（0%/42.4%）寫字樓及其他商業物業（70.5%/27.1%）物業管理（70.5%/27.1%）收入占比（2020年/2021Q1-3）13龍湖智創分項業務分析022.2

21、 商業運營和管理商業中購物中心主營兩大品牌，新增商業物業管理基礎服務1）兩種品牌定位大眾和社區商業，出租率、客流量和銷售額表現優異：龍湖智創主要以“天街”及“星悅薈”品牌向龍湖集團及其聯合營公司以及其他第三方開發商所開發的購物中心提供商業運營服務。截至2021年9月30日，龍湖智創共為59個購物中心項目提供商業運營服務，其中有49個天街、7個星悅薈，總建筑面積達到5.7百萬平方米。 2019年、2020年及2021Q1-3，購物中心的平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%，客流分別為4.7億、4.6億和5億人次，銷售額分別為267億元、305億元、338億元。2）2020年7月開始

22、提供的物業管理服務：龍湖智創自2020年7月起開始向購物中心提供物業管理服務，主要服務內容包括保安、保潔和綠化。截止2021Q3龍湖智創向其59個購物中心項目提供物業管理服務，總建筑面積為900萬平方米（包括室外公共區域及停車區域），物業管理服務的收入占商業板塊的比例已達到42.4%，為7.6億元。2020年及2021Q1-3，龍湖智創購物中心物業管理服務合約的留存率均為100%。14商業運營服務星悅薈天街 高端旗艦品牌，面向中等收入家庭 定位各自區域城市消費中心 “龍湖會員計劃”的一部分 旨在為具高度可擴展性的鄰近社區打造品質生活中心1）多元化租戶組合：約5,700個品牌的租戶資源；400余

23、個戰略合作品牌2）多元化業態組合：截至2021年Q3，零售業務、娛樂及服務、餐飲、超市及百貨商店分別占在管總建筑面積的33.3%、32.6%、21.1%及11.9%13.214.67.096.848.09201920202020Q1-32021Q1-30246810121416購物中心（元每平每月）寫字樓（元每平每月）不同服務類型平均物業管理費龍湖智創分項業務分析022.2 商業運營和管理商業運營和管理收入模式商業運營開業前管理服務定位及設計管理服務：固定費用（每平方米）招商服務固定費用為首兩月租金運營管理服務傭金：總物業收入（最高4%）及凈物業收入（最高8%）其他固定費用：主要為向獨立第三方

24、收取的品牌使用費物業管理主要按包干制收取物業管理費購物中心商業運營服務服務范圍開業前管理服務定位與設計咨詢服務：制定購物中心的整體設計及定位，包括平面圖、目標消費群體、租戶及品牌組合以及產品和服務。招商服務：租戶資源管理三層系統1）全國層面：與品牌總部建立戰略合作伙伴關系；2）區域層面：區域團隊管理一系列經戰略挑選的本地知名品牌，引入各區域的購物中心，通過區域網絡效應實現潛在協同效應;3) 項目層面：若干本地品牌關系直接由項目層面經理管理其他開業籌備服務：包括在開業時制定促銷策略、成本優化及預算；以及舉辦購物中心開業前的開業典禮及推廣活動。開業后運營管理服務運營管理服務：包括日常運營、業務計劃

25、實施、促銷活動策劃與協調及資產增值建議。租戶管理服務：包括定期審查租戶數據、續簽合同、租戶關系管理以及收取租金及物業管理費。品牌輸出服務：將龍湖智創的品牌授權予購物中心，并將其連接至品牌網絡。消費者服務：1）通過舉辦展覽、互動銷售活動及創意營銷活動等活動，并輔以智能停車系統、母嬰室、會員休息室等貼心的設施；2）向消費者提供網上購物及送貨服務；3）通過數字應用程序不斷與消費者互動。開業前管理服務+開業后運營管理服務多方位著力促進整體發展龍湖購物中心商業運營服務貫穿開業前及開業后，服務于購物中心、租戶、消費者，致力于實現購物中心的良好運營、促進租戶經營向好發展以及全方位提升消費者體驗15龍湖智創分

26、項業務分析022.2 商業運營和管理16購物中心商業運營服務、物業管理服務增長潛力充足1）商業運營服務的儲備項目豐富：截至2021年12月28日，龍湖智創就128個購物中心項目訂立商業運營服務合約，其中60個在管建筑面積共計580萬平方米的購物中心已開業，余下68個中絕大部分預計將于2022年至2025年期間開業。2）物業管理服務有一定可開拓空間：截至2021年12月28日，龍湖智創與68個購物中心項目訂立了物業管理服務合約，總合約建筑面積為1010萬平方米，其中61個在管建筑面積共計930萬平方米的購物中心正在營運中。已訂立戰略合作協議的購物中心項目方面，截至2021年12月28日，總合約建

27、筑面積為1550萬平方米。2022年及2023年，預計分別有6個、1個購物中心交付。3）積極向第三方拓展：截至2021年12月28日，龍湖智創與第三方訂立了159份租賃協議。訂立商業運營服務的購物中心儲備項目13.817716415113012316151305101520252021末2,022202320242025或之后050100150200預計開業購物中心儲備項目面積（萬平方米）：左軸購物中心儲備項目預計開業數量（個）：右軸20201010212110107 7西部區域環渤海區域長三角區域華中區域華南區域商業運營服務購物中心儲備項目數量各地理區域、各等級城市分布（個）5 552521

28、111一線城市二線城市其他龍湖智創分項業務分析022.3 信息數據管理超前，競爭實力強17服務對象業務系統能力平臺+數據平臺住宅和商業信息系統賦能科技基礎設施：AIoT/IoT、數據服務、算法等綜合信息與技術賦能運營，強化競爭優勢我們認為，信息技術的建立和各部門之間的拉通需要長時間磨合和持續資本投入，短期難以復制，一旦建立將會有較強的競爭壁壘。對于重服務的行業來說，科技賦能對于優化前期投資和規劃決策、提升日常經營管理效率、降低管理和維護成本長期具有指數性增益效果。龍湖集團每年拿出凈利潤10%投資科技，截止2021Q3龍湖集團共有142項專利技術、29項專利發明。2020年龍湖智創人均創收34.

29、66萬元，人均管理建筑面積9300平，管理效率行業領先。此外，公司在管項目客戶滿意度也較高，客戶滿意度保持在90%以上。能力平臺投資決策平臺產品平臺營銷平臺客戶運營平臺數據平臺客戶洞察及產品匹配平臺數據驅動平臺物業管理系統住宅服務商寫服務產業園服務其他服務商業運營業務流量在線資產在線籌備在線空間在線商戶在線投資在線業務在線設備在線增值服務到家服務煥代大師瓏龍點睛空間運營等客戶官網公眾號U享家小程序員工小當家云圖梭合作伙伴小行家小天龍湖智創財務分析03Partone18龍湖智創財務分析033.1 收入和成本19公司收入大幅增長，業務結構不斷優化，各項成本穩中有降1）收入實現快速增長：受益于管理業

30、務組合規模的不斷拓擴展，公司各項收入均有較高增速增長。截止2021Q3公司實現營收77.71億元，同比+81.2%，其中住宅和非商營收占比77%，商業運營和物管占比23%，較2020年占比提升7個百分點。從2019年以來公司收入結構變化來看，公司商管收入和住宅和非商中社區增值服務收入占比持續提升，收入結構不斷優化。2）成本得到有效控制：員工及分包成本是影響公司營業成本的兩大因素，截至2021Q3分別占營業成本比重38%和39%。從營業成本占收入比重來看，員工和分工成本占營收比重呈現下降趨勢，21Q1-3員工和分包成本分別占營收27.4%和28.3%，較2020年末下降2.3pct和2.5pct

31、。公司2019-2021Q1-3營業收入及增速資料來源：龍湖智創生活招股說明，浙商證券研究所公司分項業務收入占比情況員工成本, 38%分包成本, 39%公區運維成本, 11%辦公室及相關開支, 2%其他, 9%公司各項營業成本占營收比重（%）公司營業成本拆分：2021Q3累計55%57%57%26%25%21%19%18%22%0%20%40%60%80%100%120%社區增值服務非業主增值服務物業管理30%52%73%70%48%27%寫字樓及其他商業購物中心住宅和非商業物管商業運營和物管32.7%29.7%27.4%25.2%30.8%28.3%8.1%8.6%8.3%2.5%1.6%1

32、.6%2.3%3.5%6.8%0%10%20%30%40%201920202021Q1-Q3員工成本分包成本公區運維成本辦公室及相關開支其他*注：*其他成本主要包括折舊、攤銷及社區活動費用3886 5445 6012 482 1023 1759 48.1%81.2%0%20%40%60%80%100%0200040006000800010000201920202021Q1-Q3商業運營和商業物管（百萬元）：左軸住宅和非商業物業管理（百萬元）：左軸合計：營業收入：YOY(%)：右軸777164684369龍湖智創財務分析033.2 利潤率20公司利潤穩步增長，商管業務表現亮眼1）利潤穩增，利潤率

33、維持較高水平：截至2021Q3公司分別實現毛利潤和凈利潤21.45億元和11.30億元，同比+82.2%和+68.4%，毛利率和凈利率分別為27.6%和14.5%，較2020年末分別提升1.9pct和0.1pct。2）住宅和非商毛利率穩定，商管提價效果顯著：住宅和非商業物管截至2021Q3毛利率25.3%，和2020年毛利率持平。公司2021年由于三方外拓項目增加，而其毛利率低于母公司項目，因而導致住宅和非商毛利率略有下滑。但從公司第三方項目毛利率情況來看，外拓項目毛利率從2019年3.1%提升到2021Q3的11.2%，持續好轉。商管2021Q3毛利率35.3%，較2020年末大幅提升8.6

34、pct，主要受益于公司2021年上調商管服務定價。公司2019-2021Q1-3毛利潤和凈利潤1130 2145 68.4%82.2%0%20%40%60%80%100%05001000150020002500凈利潤（百萬元）：左軸毛利潤（百萬元）：左軸凈利潤：YOY：右軸毛利潤：YOY：右軸公司2019-2021Q1-3利潤率走勢15.6%14.4%14.5%29.2%25.8%27.6%0%5%10%15%20%25%30%35%201920202021Q1-Q3凈利潤率%毛利潤率%分項業務毛利率情況201920202020Q1-Q32021Q1-Q3住宅和非商業物管合計29.2%25.6

35、%27.2%25.3%物業管理服務14.9%15.0%18.0%17.2%非業主增值服務32.1%21.3%19.3%25.4%社區增值服務66.7%65.2%69.9%46.5%商業運營和物管合計29.6%26.7 %29.0%35.3%購物中心小計28.4%23.3%24.4%38.1%商業運營服務28.4%26.1%28.0%51.8%物業管理服務-22.3%22.4%28.3%寫字樓及其他商業物業小計30.2%30.2%32.4%27.9%物業管理服務30.2%30.2%32.4%27.9%龍湖智創財務分析033.3 應收和應付21應收和應付管理高效，物管費收繳率維持高位1）應收款管理

36、效率較高：公司貿易應收款主要來自應收客戶的物管和增值服務款項，其總量隨業務規模而增長，截至2021Q3共計25.6億元，較2020年末+296%。由于疫情影響及年末為物管費集中收繳期，貿易應收賬款周轉天數從2020年24天拉長至2021Q3的56天。但公司貿易應收賬款賬齡多集中在一年內，應收賬款減值較少，公司始終維持較高物管費收繳率，2019、2020、2021Q3分別為95.2%、95.4%、86.2%。2）應付賬款周轉天數較低：公司貿易應付款主要來自向供應商采購商品和服務的應付款項，截至2021Q3貿易應付款僅2.15億元，較2020年末+71%，占營收約2.8%，貿易應付款周轉天數穩定維

37、持在7天左右。公司貿易應收款及周轉天數資料來源：龍湖智創生活招股說明，浙商證券研究所189 646 2560 1224560102030405060050010001500200025003000201920202021Q3貿易應收款（百萬元）：左軸貿易應收款周轉天數（天）：右軸貿易應收款賬齡拆分（單位：百萬元）201920202021Q3一年內186.65641.352560.99占比*98.2%98.8%99.7%一至兩年3.486.573.91占比*1.8%1.0%0.2%兩年以上01.354.02占比*0%0.2%0.2%貿易應收款減值0.673.009.31占比*0.4%0.5%0.

38、4%公司貿易應付款及周轉天數59 125 215 6780246810050100150200250201920202021Q3貿易應付款（百萬元）：左軸貿易應付款周轉天數：右軸注：*占比基數為減值前的貿易應收款總額龍湖智創財務分析033.3 現金、負債率22在手現金充裕，財務維持穩健性1）負債結構合理，財務成本較低：公司償清少量銀行借款后，截至2021Q3有息負債僅余1433萬元租賃負債，一年內到期占比約76%。租賃負債主要由公司向關聯方租賃辦公室及員工宿舍產生，綜合利率約4.75%。公司無其他存量債務，實際債務風險較低。2）在手現金充裕，能有效覆蓋有息負債：截至2021Q3公司現金及現金等

39、價物共計12.20億元，同比+73.3%，現金短債比112X，流動比率0.79X。公司2019、2020、2021Q1-Q3現金流量凈額分別為-1.06億元、4.24億元、0.51億元，在公司管理規模和類型高速拓展下，依然維持現金流凈增加。3）股息派發不低于25%：根據公司招股說明，公司擬于截止2022年底派息率達25%。-106 424 51 745 1169 1220 56.8%73.3%0%20%40%60%80%-500050010001500201920202021Q1-Q3現金流量凈額（百萬元）：左軸年末現金及現金等價物（百萬元）：左軸年末現金及現金等價物：YOY：右軸1 0 0

40、26 18 14 051015202530201920202021Q3銀行借款（百萬元）租賃負債（百萬元）33%47%76%67%53%24%0%20%40%60%80%100%201920202021Q3短期負債：占比%長期負債：占比%1.310.880.79841321120204060801001201400.000.200.400.600.801.001.201.40201920202021Q3流動比率：左軸現金短債比：右軸公司現金流凈額及貨幣資金變動情況公司有息負債變動情況公司有息負債結構公司流動比率及現金短債比走勢小結23龍湖智創生活成立于2018年，公司業務最早可追溯至1998年

41、龍湖成立物管部門及2002年成立商管部門。經過多年深耕和業務擴張，公司不斷修煉、積累強大的物管和商管能力，逐漸從服務龍湖集團內部，發展成為國內領先的、提供物業管理和商業運營服務的智慧生活及空間服務提供商。我們認為，公司繼承龍湖集團物業管理和商業運營兩大核心業務賽道，具有天生的競爭優勢。綜上所述，我們認為公司的主要亮點為：1）聚焦高能級城市。公司在管和合約項目聚焦一二線高能級地區，截至21Q3公司一二線城市物管和商管收入貢獻分別達到85%和93%。我們認為物業公司聚焦高能級城市有利于公司后續實現物管和商管單價的提升，并且增值服務可挖掘的潛力相對較大。2）領先的商業運營能力。公司較早進入商業領域，

42、打造了具有市場影響力的“天街”品牌，積累了龐大且多元的租戶組合。公司在管商業項目出租率、客流量、銷售額表現優異。我們認為，豐富的管理經驗和穩定的運營表現是公司在商管領域維持較強品牌力的基礎，也是短期難以復制的核心競爭力。3）與母公司在多元業務方面協同效應強。公司作為“一個龍湖生態體系”的核心成員與母公司在開發、租售等業務版圖有相互協同。我們認為這對公司為住宅業務提供多元增值服務打下了較好的基礎。4）龍湖會員計劃提升客戶粘性。借助科技支持，公司的“龍湖會員計劃”有助于管理者精準定位客戶需求并提供相應服務，在客戶交互頻次的提升、客戶粘性的提升、進一步加強公司品牌影響力有較強的作用。5）科技賦能全鏈

43、條服務。公司長期持續性的在科技方面的投資獲得了較好的回饋，公司目前已經搭建的信息系統在提升管理效率和服務質量方面發揮了重要作用，我們認為是短期競對難以復制的重要競爭力。代碼公司簡稱市值（億港元）年初收盤價（港元）最新收盤價（港元）年內累計漲幅（%）每股收益（港元每股）PE（倍）2020A2021E2022E2020A2021E2022E1209.HK華潤萬象生活86136.3537.74%0.590.831.1363.9045.4233.366098.HK碧桂園服務153246.745.5-3%1.181.542.3538.5629.5519.366049.HK保利物業33161.359.85-2%1.491.932.5240.1731.0123.752669.HK中海物業2678.278.12-2%0.210.280.3738.6729.0021.951995.HK旭輝永升服務22312.0812.75%0.30.440.6542.3328.8619.54年初收盤價為2022年1月1日，最新收盤價為2022年1月11日。EPS采用Wind一致預測可比公司估值表風險提示241）外拓市場競爭加劇，導致收并購價格較高，商譽較高2）增值服務商業模式成熟帶來第二增長曲線時間長于預期