中原地產研究院：房地產行業2021年度報告：強管控下的樓市再平衡（31頁）.pdf

1、 2021 年度報告 |強管控下的樓市再平衡| 目錄目錄 強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 目目 錄錄 1.1. 宏觀判斷宏觀判斷：強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 預期變化，主導 2021 樓市起伏 政策收緊，維穩樓市宗旨不變 強控之下，樓市再度修復回穩 2.2. 20212021 年中國房地產市場年中國房地產市場 1010 大關鍵詞大關鍵詞 3.3. 市場監測市場監測 新房市場：分化顯著，非熱點城市快速降溫 桿房房企：業績下滑，拿地謹慎大幅縮減 土地市場：集中供地，各線城市冷暖不均 二手房市場：價量齊跌，政策重創影響更甚 作者： 程澐、劉淵、張大偉、肖亦宗 電話: (021

2、)51116287 郵件: 2021 版權聲明：本報告由中原地產研究院編寫，所有提供的信息均通過本公司可靠的途徑獲得，其準確性、有關觀點及預測均以此為基礎推斷所得，僅供讀者參考。本報告版權歸中原地產研究院所有。未經本公司正式書面許可與授權，任何個人和組織均不得以任何手段與形式對本報告進行發布或復制。如引用、刊發，須注明出處為“中原地產研究院” ，且不得對本報告進行有悖原意的刪節和修改。本報告中的信息或所表達的意見并不構成對房地產市場投資咨詢建議。本公司不就報告中的任何內容對任何投資做出任何形式的擔保。任何人因使用本報告或其內容而導致的直接損失或間接損失，本公司不承擔任何責任。iWxVvXnOp

3、PoOnN8O9R7NsQrRsQsQlOoOnMkPsQmQaQqQyRvPqMtONZtRoN 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 在 2021 上半年全國樓市強勁增長的背景下，我們在 7 月初發布的半年度報告中，準確地預測了下半年樓市的下跌，驗證了我們對樓市運行內在邏輯的認知符合當前市場實際。據此，我們對 2021 全年樓市進行回顧總結，并在此基礎上展望未來。 2021 樓市上下半年變化懸殊，背后是市場預期與政策調控的復合作用。同時，一二線發達城市與三四線發展中城市變化的原因也不盡相同，因此不能用簡單的某一個原因來解釋。從全國樓市整體

4、而言，預期變化對樓市的影響更為重要?？v觀全年，盡管樓市劇烈震蕩，但政策目標仍然是維持市場穩定不變。在行業降杠桿與城市分化的大背景下，展望 2022，為實現維穩目標，政策將進一步趨向強管控，房地產行業與市場將在新環境下尋找新的平衡。 一、一、 預期變化預期變化，主導主導 20212021 樓市起伏樓市起伏 2021 上半年全國新建住宅銷售面積同比增長 29%， 增幅遠超過去三年年均 2%的水平。 即使剔除去年上半年疫情導致的低基數因素，與正常年份 2019 上半年相比，增幅也高達 20%。 在疫情疊加人口增長放緩的大背景下，全國樓市需求的反常增長來自于對房價上漲的預期，導致投資(包括短線與長線)

5、需求增加。 看漲預期主要來自兩個方面： (1)疫情后全球政府放松信貸以穩定經濟，導致民眾對信貸放水導致房價上漲的擔憂； (2)深圳、上海等熱點城市房價及土地價格大漲，進一步強化了上述預期。 內地樓市在過去 20 多年持續房價上漲，人們普遍簡單地認為是貨幣超發的結果。而 2015-2018 年間全國大多數城市房價一年內翻倍的大牛市，強化了民眾對放水導致房價普漲的擔憂。因此，當疫情后信貸寬松再啟時，樓市看漲預期快速抬升。 其實在房地產市場，所謂放水放水(按揭貸款增長)，如果沒有降息、降首付或放寬二套房貸標準等降低貸款門檻的情況下，只是購購房需求增加的結果而不是原因房需求增加的結果而不是原因。疫情后

6、國內房貸標準沒有松動，但民眾購房需求卻在 2021 上半年大漲。 熱點城市房價上漲是多重因素綜合作用的結果熱點城市房價上漲是多重因素綜合作用的結果 疫情后深圳、上海等熱點城市房價快速上漲，其實也是多種因素的復合作用。 深圳本輪房價上漲起步于 2019 年 8 月社會主義先行示范區宣布，中原深圳二手住宅報價指數1即開始一路上行，隨后港人置業增加、豪宅稅(普通住宅標準)調整等利好進一步推高了市場預期，而以深房理為代表的炒房集團借助經營貸加杠桿，制造市場焦慮，進一步推高了房價。至 2020 年 1 月，中原深圳二手住宅報價指數達到階段性高位 70%。 上海的二手住宅市場價格上漲起步于 2020 年三

7、季度，也是眾多因素的綜合結果。當年本地大規模的舊改拆遷、四大高校畢業生落戶門檻降低、信貸條件小幅放松以及疫情后選擇國內讀書就業的學生增加等多種因素的共同作用下，二手市場報價短期內出現大幅跳升，上海二手住宅報價指數在 2021 年 1 月達到歷史高位 80%。與之相對應的是上海中環以內的房價(報價)在短短的一個季度內從 8 萬元大漲到 12 萬。隨后在 2021 年 1 月底即引發政策的大幅收緊。政策中對市場影響最大的是二手按揭貸款放款時間的大幅延長，上海也因此成為本輪調控中最早收緊按揭貸款的城市。 表表 1 1- -1 1：深圳上海房價領漲原因對比：深圳上海房價領漲原因對比 城市 共性原因 特

8、殊原因 上漲走勢 深圳 1. 人口增長多，新房供應有限； 2. 20017 年以來積壓改善需求釋放； 3. 疫情后選擇國內讀書/就業學生增加； 2019.8 社會主義先行示范區； 2019.10 月起港人置業增加； 2019.11 豪宅稅(非普住宅)下調； 深房理炒房組織及經營貸； 多個熱點事件依次推高房價走勢 上海 本地大規模拆遷舊改； 四大高校畢業生落戶門檻降低； 信貸條件小幅放松； 眾多因素綜合作用，市場突然跳升 1 全稱為：中原領先指數，深圳二手住宅報價指數，為中原地產基于掛牌房源報價變化情況編制的周度指數，是二手房價變化的先行指標。 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 圖

9、圖 1 1- -1 1：中原二手住宅報價指數：中原二手住宅報價指數( (20192019 年第年第 1 1 周周- -2022021 1 年年 4949 周周) ) 數據來源：中原地產研究院 三四線城市成交量大漲主要受預期影響三四線城市成交量大漲主要受預期影響 相比之下，沒有上述利好因素的三四線城市成交量上升，則主要是受到預期影響。購房者預期熱點城市房價、地價的上漲會逐步蔓延到本地市場，因此在經濟及人口沒有增長的情況下，選擇購房作為儲藏財富、防止貶值的投資手段，推高了樓市需求。 事實上，信貸放水并不會導致全國房價普漲，城市基本面對房價上漲的影響更大城市基本面對房價上漲的影響更大。2015-20

10、18 年間三四線城市房價普遍大漲主要是貨幣化棚改政策的結果。而房地產市場的基本面，主要指的是住房的供應量和人口的增長之間的關系。我們用歷年累計新建住宅銷售面積表示住房供應量，常住人口增長表示人口增量。如圖 1-3 可見，深圳是全國人房矛盾最突出的城市，人均新房面積最低，因此全國多輪房價上漲過程中，深圳通常扮演領頭羊角色?？傮w而言，一線城市人多地少矛盾最明顯，二線城市次之，三四線城市則人少房多，房價上漲動力最弱。 圖圖 1 1- -2 2：各類投資品價格漲幅對比：各類投資品價格漲幅對比( (2004.052004.05- -2021.042021.04) ) 數據來源：Wind，中原地產研究院

11、0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%19011909191719251933194119492005201320212029203720452101210921172125213321412149北京 上海 廣州 深圳 天津 上海房價指數 深圳房價指數 豬肉 黃金 滬牌 石油 上證綜指 納斯達克綜合指數 02004006008001000120014002004.052004.102005.032005.082006.012006.062006.112007.042007.092008.022008.072008.122009.052009.102010.032010.0

12、82011.012011.062011.112012.042012.092013.022013.072013.122014.052014.102015.032015.082016.012016.062016.112017.042017.092018.022018.072018.122019.052019.102020.032020.082021.01上海房價指數 深圳房價指數 農產品集貿市場豬肉價格指數 上海金交所黃金現貨收盤價 上海私車牌照拍賣平均中標價 OPEC一攬子石油價格 上證綜指 納斯達克綜合指數 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 圖圖 1 1- -3 3：各城市新房累

13、計銷售面積與常住人口增長對比：各城市新房累計銷售面積與常住人口增長對比 數據來源：各地統計局，中原地產研究院 二、二、 政策收緊政策收緊，維穩樓市維穩樓市宗旨不變宗旨不變 預期下滑導致全國樓市下半年成交回落預期下滑導致全國樓市下半年成交回落 2021 下半年樓市急轉直下， 月度新房銷售面積從上半年的同比 30%以上的增長大跌至超過 20%的下跌。 導火索是房企融資 “三條紅線”政策導致房企資金鏈壓力爆發，不得已減價促銷求生存。同時，銀行貸款集中度管理政策導致按揭貸款額度不足，購房者無法獲得按揭貸款使得銷售市場低迷，又加劇了房企資金鏈壓力。隨之，房地產稅、恒大爆雷等負面消息接踵傳來。 圖圖 1

14、1- -4 4：全國新建住宅銷售面積月度值與同比漲跌幅：全國新建住宅銷售面積月度值與同比漲跌幅 數據來源：國家統計局 020406080100120140160深圳 廣州 成都 廈門 杭州 北京 上海 合肥 天津 福州 溫州 寧波 蘇州 濟南 大連 東莞 ?？?唐山 南昌 佛山 洛陽 南京 重慶 長沙 西安 武漢 貴陽 中山 惠州 襄樊 昆明 無錫 南寧 瀘州 2004年以來各城市累計新房銷售面積/累計新增人口（平方米/人，2004-2019） -50%-25%0%25%50%75%100%125%-10,000-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002月 3月

15、 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月E 20202021同比漲幅 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 圖圖 1 1- -5 5：4 40 0 城新建住宅銷售面積城新建住宅銷售面積 數據來源：中原地產研究院 在此情況下，市場疑慮情緒彌漫：是否政府對房地產的態度發生了轉變，從以往的支持轉向打壓？支撐上半年樓市增長的看漲預期消失，樓市成交快速下滑。 按揭收緊并非全國樓市下跌的主要原因按揭收緊并非全國樓市下跌的主要原因 我們追蹤對比了 30 個主要一二線城市的調控政策、按揭貸款發放與樓市成交量變化之間的關系。結果顯示，按揭緊張的情況僅在部分一線和強二線城市存在，弱二

16、線城市按揭放款總體并不緊張。同時，僅少數城市樓市成交量下調與調控政策或按揭收緊同步，其余多數城市在市場環境沒有顯著變化的情況下，同樣出現成交下滑。相比新房市場，二手房市場受按揭收緊影響更直接明顯。 由此可循，市場下跌的變化路徑是：一線及部分熱點二線城市二手房受調控、按揭影響，成交量率先下跌，同時影響到新房市場，房價上漲趨勢也被遏制，代表城市為上海。隨后，二線及以下城市受心理預期影響，需求萎縮，成交量隨之下滑。從全國來看，三四線城市占全國新房銷售面積的七成以上。因此，全國新房銷售面積下滑，主要原因不是按揭收緊，而是預期回落。 圖圖 1 1- -6 6：各城市調控政策出臺及按揭收緊時間與成交量關系

17、：各城市調控政策出臺及按揭收緊時間與成交量關系 注：每個城市圖表分為兩行，上行是政策內容，下行是市場指標(限于篇幅，此處僅列出與新建住宅成交量的對比)。成交量格越紅代表成交量越高，有紅框的單元格表示本月有調控政策出臺。 0500100015002000250030003500400045000901090409070910100110041007101011011104110711101201120412071210130113041307131014011404140714101501150415071510160116041607161017011704170717101801180418

18、071810190119041907191020012004200720102101210421072110一線城市 二線城市 三四線城市 202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109放款周期情況政策首付升成交量68.0467.4388.4292.6393.69116.2873.5572.3463.5259.1124.3057.2062.5346.2159.4150.43政策首付升，增值稅升，禁首付分期成交量125.9314

19、8.11157.51147.96137.9267.0478.1273.2776.2073.0390.7274.5287.4065.00162.78123.68政策限售成交量49.1842.9038.9053.8842.6045.0049.4653.9360.4520.9225.4251.2755.7452.0462.3271.75政策成交量38.2438.5041.7050.8050.8061.4746.6043.8045.3620.0010.7341.4331.7435.7438.6636.50政策成交量109.38118.28133.60106.55110.57121.38107.1912

20、2.89135.6099.7857.3697.71126.00128.53121.39121.39政策成交量75.0576.5482.6963.0063.3058.8570.9573.8185.4153.4854.2892.8278.1189.4976.3376.33政策成交量76.09106.62101.93104.61106.7586.24101.41120.12201.7613.7845.5388.89141.82121.97114.7887.10政策離異成交量47.6949.3154.9660.5887.7187.0856.1372.2392.9692.2437.5376.1879.3

21、358.9999.5592.3165政策成交量40.0052.9743.0036.0027.0034.7128.0046.0047.0041.0030.0039.0032.0055.0030.0032.00政策打新60天內一個樓盤成交量74.19135.83150.69246.62205.45209.27247.25249.09295.79201.7699.77212.19246.94242.90213.68184.05政策法拍限購成交量104.34141.61142.28137.44138.47134.96148.49150.75199.62114.9076.45149.99139.4216

22、2.48178.06117.88政策成交量75.9693.54104.1479.7895.0598.1389.9092.62111.4257.8937.5483.1964.5467.6774.7651.44政策全面放開落戶成交量13.6219.5913.6619.8115.5921.9019.1321.7822.3421.5320.4637.9933.0332.7233.0732.03政策人才吸引人才吸引成交量12.3018.9025.0028.0419.2719.6027.5024.7032.8030.6422.6141.5032.6550.1841.8126.23政策公積金額度減少成交量1

23、16.18119.58144.38117.98111.16132.06143.65131.42148.79114.4663.11141.43111.19119.7296.05112.88政策成交量84.5088.7092.60122.1085.2077.4083.7070.3081.1065.0043.4063.8351.6068.5647.4048.06政策成交量6.6518.0015.0025.0042.0040.0023.0028.0028.0028.2331.6225.4919.2217.9743.6430.01政策成交量43.1046.8049.1054.4055.6057.7056

24、.9081.9047.6097.7725.0061.2058.3053.3055.2042.44政策人才吸引人才吸引成交量22.1627.5131.2343.1344.5438.6743.8949.0056.0050.8930.2653.9364.8450.0046.0048.00政策限購成交量101.86139.61165.89180.46235.18175.96182.20164.60162.13136.2057.68122.53122.13101.55110.2776.69政策成交量42.1058.8352.2257.1043.1866.3175.8157.0076.6853.1743.

25、3554.8039.0336.2825.7240.280.513-42.5-4.52-21.5-31-3放款時間不確定0.511-21-個別銀行要排隊1.5-2.521-1.50.5-122-放款時間不確定0.5-230.2惠州肇慶南寧?？谥猩街楹＠ッ鞲Ｖ輳B門佛山南昌武漢長沙天津濟南鄭州長春沈陽大連哈爾濱北京 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 圖圖 1 1- -7 7：各城市按揭貸款放款時間變化對比：各城市按揭貸款放款時間變化對比 3434 城新房放款周期變化城新房放款周期變化 二手房放款周期變化二手房放款周期變化 數據來源：中原地產研究院；數據截止 2021 年 10 月 9

26、日。 維持穩定的房地產市場，是政策的最優選擇維持穩定的房地產市場，是政策的最優選擇 事實上，對 2021 年樓市影響最大的兩大政策“三條紅線”及“貸款集中度管理”均為去年制定。從政策內容來看，均為限定房企和購房者維持此前的杠桿水平，不能繼續加杠桿。政策目的維持房地產市場穩定的意味明顯。 但上半年樓市在看漲情緒的驅動下，以遠超正常水平的幅度增長。為實現原定的維持全年市場平穩目標，更嚴格地執行杠桿率控制政策，使得市場失去了繼續增長的動力，出現快速下跌。然而，即使四季度房地產市場成交快速下跌，從全年來看，仍然維持了穩定增長的目標。 之所以維持穩定的房地產市場是最佳的政策選擇，這是由房地產行業的規模巨

27、大這一客觀事實決定的。房地產不僅規模遠超其他行業，且上下游關聯產業眾多。一旦發生巨大下滑，對經濟增長造成的缺口暫時沒有其他行業可以彌補。房地產對整體經濟的貢獻，不僅在于房地產行業及上下游相關行業，也是國內金融市場的主要信用載體和城市建設的資金來源。 12 月中央經濟工作會議對房地產于國民經濟的重要性給予了充分肯定，在 2022 年經濟工作穩字當頭的目標之下，穩定的房地產市場更是重中之重。此次會議同時釋放兩個重要的信息，在“房住不炒”的大原則下，一方面引導市場負面預期回歸穩定，支持商品房市場的合理住房需求；另一方面持續推進市場的制度性建設，如租住結構的優化(長租房市場)、住房供應體系的完善(保障

28、性住房建設)等。這為未來的政策環境確定了方向。 因此，我們仍然維持在過去兩年的年度報告中對政策方向的判斷，即： 在當前復雜的國內外環境下，維持一個穩定的房地產市場，恐怕是最佳的選擇。 “穩市場”不僅是 2020 年政策的目標，也可能是未來相當長一段時間內政策的目標。對于“穩”的含義，一二線城市主要是控房價，既要防止價格上漲激化泡沫，也要防止價格下跌導致市場信心崩盤。對于三四線城市，“穩”的主要是成交量。 房地產稅房地產稅，現階段主要是預期調節工具，現階段主要是預期調節工具 近期，關于房地產稅的討論再次熱烈。房地產稅試點，并不意味著中央對房地產政策方向的改變。在現階段，我們認為房地產稅主要還是預

29、期調節工具。 預期是影響樓市的重要因素。 經過 20 多年長期上漲， 看漲房價已成為國內樓市的主流預期。 因此，穩預期成為穩樓市的重要前提。不應讓市場形成房價必然上漲的一致性預期，否則既無法實現樓市的平穩發展，也蘊含巨大的 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 泡沫風險。 另一方面，房地產稅的預期調節也能起到對沖救市政策，防止房價反彈的作用。為了維持樓市平穩發展的大方向，在樓市低迷期，政策放松托市是自然的選擇。但這種穩市場政策，不應被視作房價即將反彈的信號。去年疫情后到 2021 上半年的樓市波動即為反面案例。當前樓市急剎車，市場大幅冷凍。為穩定市場，放松房企融資，放松按揭額度限制等

30、穩市場政策出臺之時，不應引起市場預期的波動，此時房地產稅預期可起到對沖的作用。 從補充政府收入的角度來看，房地產稅并不是最佳選擇，也很難成為實現共同富裕的主要手段?，F有的高房價模式，本身就是一種稅。如果把收稅比作拔鵝毛，已經達到了“既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚”的效果。 綜上，現階段房地產稅仍將服務于維持房地產市場平穩發展大方向，不會成為顛覆市場的工具。 三、三、 強控之下，樓市再度修復回穩強控之下，樓市再度修復回穩 2021 年末，隨著中央表態仍然支持合理住房需求，樓市調控政策出現松動，按揭貸款放款速度加快。但房企資金鏈困局仍未解決，決定購房需求的市場預期仍未恢復，全國新房銷售面積同比繼續以

31、兩位數下滑。 雖然樓市面臨困難局面，但我們認為 2022 年房地產市場仍可維持穩定目標，整體市場風險仍在可控范圍內。 政策目標依然是維持市場穩定，備用政策工具更多政策目標依然是維持市場穩定，備用政策工具更多 如上文所述，2022 年以及在未來一段時間內，房地產政策目標仍然是維持市場穩定。市場所擔心的是四季度的快速下滑，會不會延續到新年以后，導致 2022 年無法完成市場穩定的目標。 其實， 當前樓市面臨的困境與歷史上任何一次市場低谷都不相同， 主要原因是政策主動收緊導致。 如果政策轉向支持購房需求，那么市場預期修復，成交回升是可以期待的。之所以救市政策遲遲未出，主要是決策層擔心市場反彈，房價再

32、次大漲，浪費前期調控的努力。 所以未來政策方向將是既要繼續堅持房住不炒目標，防止房價反彈；同時又要維持樓市穩定。為實現這個目標，需要多種政策工具的聯合使用，除了原有的限制性措施外，還包括房地產稅試點以抑制投資需求；按揭額度按季度甚至月度審核，防止市場大起大落等。如果需求下滑太快，棚改作為最有效的需求刺激工具，也是可以考慮的備選方案。 房價強管控，長期車牌化房價強管控，長期車牌化 繼續堅持房住不炒的政策目標，控制房價是關鍵。相對于甄別自住與投資需求，控制房價對抑制投資炒作的作用更明顯。從房價調控政策演化過程來看，未來房價強管控，長期車牌化將是未來的趨勢。 圖圖 1 1- -8 8：上海二手住宅價

33、格與汽車牌照價格：上海二手住宅價格與汽車牌照價格漲幅漲幅對比對比( (2004.052004.05- -2022021.041.04) ) 數據來源：Wind，中原地產研究院 上海房價指數 滬牌 01002003004005006007002004.052004.092005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.012010.052010.092011.012011.052011.092012.012012.052012.

34、092013.012013.052013.092014.012014.052014.092015.012015.052015.092016.012016.052016.092017.012017.052017.092018.012018.052018.092019.012019.052019.092020.012020.052020.092021.01上海房價指數 上海私車牌照拍賣平均中標價 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 同樣作為城市稀缺土地資源的使用費，車牌價格與房價具有相似性。以上海為例，兩者供求關系數量級也很接近。2015 年以前，上海車牌價格漲幅和房價基本同步。201

35、5 年后，上海市通過對車牌拍賣采取了價格限制、搖號、取消二手交易等措施，成功的把車牌價格走勢控制成一條年漲幅為 5%的直線。 真正實現了 “車牌是拿來用的， 不是拿來炒的” ， 完全消除了投資需求。近年來房價的調控手段發展，也遵循了同樣的限價、搖號、限制二手交易的路徑。未來房價車牌化的趨勢將更加明顯。 投資需求減少，全國新房成交量逐步回落投資需求減少，全國新房成交量逐步回落 堅持房住不炒以及房地產稅試點的推進，必然導致投資需求下降。我們曾根據全國住房交付面積與裝修建材銷量的關系，推算出全國新建住宅銷售面積中，約有 15%左右的需求是非自住的投資需求。其他研究機構通過不同的研究方法，也得到相似的

36、結論。 另一方面，全國房地產在經過持續多年高增長后，人均居住面積已有顯著提高，未來增長空間有限。加上人口自然增長放緩，也會導致未來全國新房需求下降。 當然，投資需求并不會突然完全消失，在維穩的政策大方向下，也很難接受全國新房銷量出現兩位數以上的年度下跌。理想的結果是全國新房成交量逐步回落。 城市分化加大，三四線或有穩需求政策城市分化加大，三四線或有穩需求政策 除去既有的城市基本面因素外， 人口增長放緩， 投資需求減少， 房地產稅加快這些新趨勢同樣將強化房地產市場城市間的分化，落后城市趕超的難度加大。人口自然增長放緩，城市新增人口主要來自遷徙，繼續利好一二線熱點城市；投資購房需求減少，不利于基本

37、面處劣勢的三四線，也減少了三四線城市的樓市彎道超車的機會；參考境外市場房地產稅征收的結果，房地產稅越高的城市配套資源越好，而收不到房地產稅的城市只能走向衰落。 開發行業降杠桿，房企利潤下降，開發周期延長開發行業降杠桿，房企利潤下降，開發周期延長 為實現房地產行業長期穩定發展目標， “房企融資三條紅線”和“貸款集中度管理”政策很可能成為長期方向。受此影響，開發行業降杠桿、房企利潤率下降趨勢不可避免。施工建設周期延長，房企通過杠桿實現規模彎道超車也不再可能。 二手住宅市場規范化二手住宅市場規范化 二手房市場也有變化的跡象。從深圳試點來看，二手房單邊代理取代現有的雙邊代理模式，官方線上交易平臺實現信

38、息共享有可能成為未來行業管理的趨勢。改革的目標是使中介行業更加規范，客戶滿意度提高。新模式最終能否被買賣雙方客戶接受，需要行業和監管部門的配合，以及時間的檢驗。 基于前文對政策方向與市場基本面分析，基于前文對政策方向與市場基本面分析，我們認為，樓市將在強管控之下再度趨于平衡，修復回穩。我們認為，樓市將在強管控之下再度趨于平衡，修復回穩。我們預測我們預測，20222022 年各主年各主要城市及全國新建住宅銷售面積小幅回落。由于一二線熱點要城市及全國新建住宅銷售面積小幅回落。由于一二線熱點城市城市 20212021 年基數較高，而弱二線城市市場整體下行，因此預計一年基數較高，而弱二線城市市場整體下

39、行，因此預計一二線城市總體將回歸正常年份水平，成交量預計總體下跌二線城市總體將回歸正常年份水平，成交量預計總體下跌 10%10%。 三四線城市基本面弱于一二線，如無政策支持，可能出現較大跌幅，并拖累全國總量下跌。為實現穩市場目標，我們預計將有三四線城市基本面弱于一二線，如無政策支持，可能出現較大跌幅，并拖累全國總量下跌。為實現穩市場目標，我們預計將有針對三四線城市穩需求政策出臺，最終使全國新房市場銷量穩定在下跌針對三四線城市穩需求政策出臺，最終使全國新房市場銷量穩定在下跌 5%5%以內。以內。 1 1強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡 圖圖 1 1- -9 9： 4040 城新建住宅市場

40、銷售面積預測城新建住宅市場銷售面積預測( (萬平方米萬平方米 下軸下軸 ，20222022 同比漲幅同比漲幅 上軸上軸 ) ) 數據來源：中原地產研究院 表 1-2：全國新建住宅銷售面積預測 萬平方米 2017 2018 2019 2020 2021E 2022E 全國 144,789 147,929 150,144 154,878 157,156 149,300 一線城市 2,301 2,342 2,805 3,220 3,642 3,300 36 個重點城市 24,954 26,580 26,830 26,510 26,633 24,000 其他地區 117,535 119,007 120

41、,509 125,148 126,881 122,000 年度漲幅 2017 2018 2019 2020 2021E 2021 全國 5.3% 2.2% 1.5% 3.2% 1.5% -5.0% 一線城市 -43.6% 1.8% 19.8% 14.8% 13.1% -9.4% 36 個重點城市 -27.0% 6.5% 0.9% -1.2% 0.5% -9.9% 其他地區 18.4% 1.3% 1.3% 3.8% 1.4% -3.8% 數據來源：中原地產研究院 -100%-80%-60%-40%-20%0%05001000150020002500廈門 福州 ?？?哈爾濱 南昌 珠海 肇慶 深圳

42、 東莞 大連 中山 合肥 長春 南寧 寧波 北京 濟南 昆明 鄭州 上海 惠州 南京 沈陽 廣州 佛山 杭州 天津 長沙 西安 重慶 武漢 成都 2 2 202202 年中國房地產市場年中國房地產市場 1010 大關鍵詞大關鍵詞 20212021 年中國房地產市場年中國房地產市場 1010 大關鍵詞大關鍵詞 2021 年是中國房地產市場一個不同尋常的年份。對中國數以萬計的開發商和數百萬房地產從業人來說，可謂是冰火兩重天的一年。 這一年基本上呈現“前高后低”的態勢。上半年，大部分城市一房難求。房地產業內還在集體暢想著今年公司和個人的業績再創歷史新高，排行榜上再前進幾十名，年底拿多少年終獎。而到下

43、半年，絕大部分房企只剩下一個想法如何活下去。 回顧過去，是為了展望未來。展望 2022 年房地產市場趨勢之前，必須對 2021 年的市場有最基本的認識。如果梳理一下 2021年房地產市場的關鍵詞，其中最關鍵的肯定是這 10 個詞語： 暴雷違約暴雷違約 集中供地集中供地 房地產稅房地產稅 降準降準 房貸排隊房貸排隊 1818 萬億萬億 二手房指導價二手房指導價 官辦中介官辦中介 學區房學區房 600+600+調控調控 關鍵詞一：暴雷違約關鍵詞一：暴雷違約 泰禾、蘇寧、華夏幸福、藍光、恒大、寶能、花樣年、新力、榮盛、陽光城、隆基泰和、當代、實地、協信、鑫苑、建業、綠地、中南、祥生、奧園、佳兆業暴雷

44、或有傳聞暴雷的公司越來越多。 從 2021 下半年開始，房地產行業吃瓜群眾最為關心的問題之一，就是接下來哪家房企會暴雷，或者哪些房企已經有爆雷的跡象了。 這是在 2020 年疫情期間都沒有出現過的慘淡行情。 整個房地產行業風聲鶴唳， 由某大財富投資產品兌付引發的“暴雷”事件在行業內持續發酵。 債務違約事件頻發，房企爆發債務危機就像多米諾骨牌，債券違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業頭部房企。 10 月后，房地產美元債全面出現危機。 10 月 11 日，當代置業發布公告，公司尋求將 2021 年到期票息 12.85% 優先票據到期日延長三個月。 10 月 11 日晚，新力控股集團發布公告稱，即將于

45、10 月 18 日到期的 2.5 億美元債及最后一期利息可能會違約。 進入 10 月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近 20%的跌幅。其中，2021 年到期的債券受到沖擊最大，其次是 2022 年到期債券，2023、2024、2025 年到期債券跌幅較為平緩。 危機背后的核心原因還是房地產調控，特別是“三條紅線”抑制了房企融資渠道，而銷售下滑又導致企業回款困難。開發貸、按揭貸款雙收緊，使得房企償債能力銳減。用“人人自?！眮硇稳萑缃竦姆科?，一點也不為過。 在過去 20 年內地房地產行業高速發

46、展的歷程中，所有人和企業幾乎沒遭遇過重大挫折。而目前看來，原有的激進擴張之路似乎真的“到此為止”了。 從短期市場趨勢看，在政策與市場的多重壓力下，企業銷售增速下滑，投資增速下滑，短期償債壓力倍增。近期市場對于地產風險的擔憂明顯加大，甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現，房企頻頻被機構下調評級似乎也已屢見不鮮。 為應對市場低谷，頭部房企萬科表示，除了開源節流，保持流動性，安心賺小錢之外，房地產商更要轉變思路，著眼于打磨產品品質。 接下來是房企大洗牌的時刻， 誰的品質更好， 才能吸引用戶， 在收縮的房地產市場中分一杯羹。 認清形勢， 加速轉變，才能有機會熬過行業冬天，贏得下半場競爭的門票。 面對不斷

47、出現的房企暴雷現象，10 月開始從中央到地方采取了一些松動措施。但跟以往的大水漫灌不同，這次是精準滴灌。對困難房企而言，只有負債率相對穩定的優等生才能最大程度受益?？梢?，國家對“房住不炒”的定位和推動經濟穩定發展和產業升級的態度十分堅定。 雖然在四季度調控政策的底部似乎已經出現，但本輪民企、私企的暴雷潮，很可能還沒有結束。2022 年 1-2 月償債高峰期將至，不排除還有企業繼續出現危機的可能性。 關鍵詞二：集中供地關鍵詞二：集中供地 集中供地政策始于 2021 年初，政策要求重點城市住宅用地實現“兩集中”：(1)集中發布出讓公告，且 2021 年發布住宅用地公告不能超過 3 次；(2)集中組

48、織出讓活動。這些重點城市包括 4 個一線城市，18 個二線城市，共計 22 個城市。 集中供地成為了 2021 年房地產市場最大的變化。全年看，三輪集中供地成交數據差異巨大。上半年的第一輪集中供地，參與 2 2 202202 年中國房地產市場年中國房地產市場 1010 大關鍵詞大關鍵詞 房企井噴，成交額與成交價都與當時市場情況吻合，紛紛創出歷史新高。但隨著下半年樓市退燒，第二輪集中供地開始出現流標爆發。12 月第三輪集中出讓，多個城市土拍門檻開始放松，但在市場下行的背景下，房企拿地積極性遠不如上半年。集中供地改變了房企原有的拿地節奏，加之下半年房企現金流緊張，為了降低自身風險，參與土拍的熱情持

49、續降低。 第三批次集中供地部分城市土地成交數據 排名 城市 土地宗數(宗) 溢價率(%) 規劃建筑面積() 土地出讓金(萬元) 1 上海市 55 2.52 5530288 5569339 2 蘇州市 24 0.6 3669894 4018320.25 3 深圳市 11 4.65 1870014 3683725 4 成都市 33 4.61 2872971 3287148.07 5 南京市 45 3.39 3856450 3253100 6 廣州市 13 0 2259965 3026341 7 重慶市 23 0.48 4044577 2757435 8 無錫市 20 0.05 2076774 2738450 9 廈門市 7 2.71 959590 2597500 10 濟南市 67 0.2 4546316 2290862.59 11 福州市 29 3.33 1466927 1546770 12 合肥市 17 4.63 2196613 1404434.46 13 青島市 41 0.72 2244071 1332617.66 整體看，2021 年土地市場在上半年高位運行后，下半年顯著回落。截至 11 月，2021 年年內全國熱點的 100 個城市賣地金額為 4.05 萬億，比 2020 年同期下調 7.4%。 從城市層面看，2021 年多個城市增加了土地供應量。蘇州、合肥、上海、北京、長