1、夕陽十里，朝陽在前養老地產深度解析報告經濟養老地產政策關聯度高，2017 多地政策有望落地地產進入轉型期，從增量市場進入存量時代醫療投資逐年增加，民營醫院復合增長率達 13.4%傳統養老觀念亟待改變，建議政府加大宣傳，引導養老消費市場社會技術總水平難以支持養老產業融合，制約著養老地產的模式創新社會科技文化政策市場環境需求供給 / 需求相對不平衡，進入養老地產企業已經超過 100 家養老市場規模將在 2025 年達 5 萬億，其中持續照護養老市場將突破萬億發展初級階段，民眾對于養老地產還處觀望，即將進入快速發展期政策壁壘較強，當前規模難以形成成本優勢，轉換成本不高四種分類方式 - 養老方式、開發

2、模式、居住模式、產權模式階段分類壁壘供給市場結構分布來自傳統地產行業、醫療健康和保險行業等的開發商為主京津冀、長三角、珠三角和成渝布局為主自持經營類養老地產空置率普遍在35%-45% 之間，銷售類養老地產去化率達 80%經營開發發展現狀概述養老市場深入解析 | 高力國際1破局政策、觀念、技術、成本、盈利創新、融合、歸回困境困境未來市場環境第一部分養老地產既有地產的商品屬性，同樣具有養老服務的準公共產品屬性，在市場發展前期階段，受政府法規和政策環境的導向影響較強。截至 2017 年，涉及養老產業發展的政策法規超過 100 項。近年來隨著我國逐漸進入老齡化社會和養老產業地產的興起，國家和各省市先后

3、出臺養老產業相關政策，僅 2016 年就在 20 項以上。各省市還相繼頒布了政策的落實細則，不斷完善我國養老產業的投資環境和產業扶持政策，以適應老年群體持續增長的養老需求。高力國際認為，政策的密集落地，無疑將對養老地產發展起到積極的推動作用，迎來發展良機，從政策環境上看整體利好。國家通過關于加快發展養老服務業的若干意見來動員社會力量參與養老產業，鼓勵養老行業的產業化、創新化發展，鼓勵養老地產的開發模式和運營模式的創新，無疑是加快養老地產發展的一劑催化劑。但是在各項政策落地之前，實際操作中仍存在一定的政策風險。首先，各地的土地供應、資金補助、稅收減免、配套機制等政策落地困難。其次，目前引導和扶持

4、社會力量和市場參與養老服務的力度不夠，社會資源配置需要有更強的政策性指導。同時，民間資本進入養老服務領域與公辦養老服務機構在用地、融資、用人、政府補貼等方面缺乏統一、公正、公平政策和平等競爭的社會環境。最后，當前政府在監管體系方面并未有統一的法律規定和行業標準，無論從養老服務管理體制，還是監管治理機制方面，對于進入養老地產市場領域的民間資本，都將是一定的政策未知風險。高力國際認為 2017 年將是養老政策的集中落地年。2017 年是實施“十三五”規劃的重要一年，當前公立養老院整體床位缺口較大與養老地產市場床位空置，存在供給側結構性失衡，故養老領域的供給側改革深化將是2017 年養老事業發展的重

5、要方向。預計各省市將陸續以國家出臺的各項養老產業相關政策的要求為基礎，根據本地養老的實際需求、市場特點等情況，制定出相應的實施落地文件，推動養老地產產業的進一步發展，從而滿足快速擴大的養老市場需求。政策養老市場深入解析 | 高力國際32013 年 1 月2014 年 4 月2013 年 9 月2016 年 3 月2017 年 2 月2016 年 12 月2013 年 7 月2017 年 3 月國務院關于加快發展養老服務業的若干意見 ，指導今后一個時期我國養老服務業發展的綱領性文件。工信部、民政部和國家衛生計生委今天發布智 慧 健 康 養 老 產 業 發 展 行 動 計 劃（2017-2020

6、年） ，提出到 2020 年，基本形成覆蓋全生命周期的智慧健康養老產業體系。關于金融支持 養老服務 業加快發展的指導意見 ，為養老服務企業及項目提供中長期、低成本資金支持。北京正式對外發布了養老綜合用地的供應計劃，由此北京也將成為第一個把養老用地納入到年度國有建設用地供應計劃的城市。共 23 項重要文件出臺，養老地產元年。國土資源部辦公廳關于印發養老服務設施用地指導意見的通知，養老用地納入國有建設用地供應計劃。國務院辦公廳 對促進養老服務業更好更快發展作出部署。民政部養老機構設立許可辦法 明確養老機構準入門檻。國務院辦公廳印發關于進一步激發社會領域投資活力的意見 ，旨在進一步激發醫療、養老、教

7、育、文化、體育等社會領域投資活力。 從歷史數據來看，對于美國日本以及歐洲多個國家來說，養老行業從發展初期到快速發展的人均 GDP 分界線是10,000 美元，而我國的人均 GDP2016年為 8865 美元左右。我國人均 GDP 的水平目前可以支撐養老市場的初期發展，同時意味著我國養老市場進入快速發展時期應該不會太長。 從 2010 年到 2015 年，中國居民的人均可支配收入一直保持著平穩增長，可以預期，中國居民的人均收入也會在未來的幾年內一直增長，同時也意味著居民對養老房地產的消費能力也隨之增長。 在 2015 年城鎮居民消費構成中，居住消費占 22%，醫療保健消費占 7%，這兩項共占 2

8、9%，是除了食品煙酒消費外最大的消費支出。養老市場既包含居住又包含醫療保健，可見如果能轉變居民消費觀，提供更優質的服務，養老市場潛力非常大。7%22%2015 年城鎮居民消費構成居住消費醫療保健消費從經濟大環境來說， 隨著中國經濟發展進入新常態，房地產行業也進入轉型期，從增量市場進入“存量時代” 。2016 年整個房地產行業的任務是去庫存，推進供給側結構性改革，防止房地產泡沫增長。在這個大環境下，房地產行業無法維持過去的高增長高利潤，因此需要依靠細化市場，提供更好的服務來實現利潤增長。養老地產就是中國經濟進入新常態后被市場追逐的房地產細分市場。而同時中國養老市場處于初期發展階段，未來五年將進入

9、快速發展期，潛力巨大。隨著市場增長，有些項目已經開始進入盈利期。發達地區養老行業由發展初期到快速發展的人均 GDP 分界線發展初期快速發展期中國養老行業當前人均 GDP$10,000$8,865未來居民對養老房地產的消費能力2010-201120122013201420162015經濟5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000養老市場深入解析 | 高力國際4人口老齡化預測30%20%10%0%40%35302502045201510520402035203020252020201520102005200019951990205065 歲以上人

10、口單位：千萬人020,00010,000201620152014201320122011201020092008200720062005民營醫院數量單位：個00%5%20162015201420132012201120102009民營醫院數量公立醫院數量醫院總數增長率醫院總數量中國已成為世界第一個老年人口超過1 億的國家。據人社部統計，2015 年65 歲以上老年人口達 1.44 億，占人口的比例為 10.5%。60 歲以上更是超過 2 億，占比超過 15%。根據2013年中國人類發展報告的預測 ，到2050 年，我國 65 歲以上人口占全國總人口比率將提高到 18.2%。由于中國之前實施的計

11、劃生育政策，多數年輕夫妻肩負 4 個老人的養老，同時卻沒有精力和時間照料。養老已經成為重要社會問題，也預示著巨大的市場。同樣受老齡化社會影響，社會資本進入民營醫院的熱情日益高漲，民營醫院的數量和總診療人次數都得到了快速發展，增速已經超過公立醫院。2006-2016 年，我國的民營醫院數量從 4150 家增加到 15,090 家，總數超過公立醫院總數 12,982 家，年均復合增長率達 13.4%，占比全國醫院總數53.8%，全國醫院總數年均復合增長率為 4.1%，至 2016 年達 28,072 家。作為養老地產的重要配套，醫療機構的快速市場化和加速布局也為養老地產的快速發展奠定基礎。據高力國

12、際不完全統計，投資醫療醫院的地產商已經超過 20 家。2016 年萬達宣布投資 150 億人民幣，引入英國國際醫院集團 (IHG) 在上海、成都及青島修建三座綜合性醫院 ; 珠江投資建立“珠江國際生命健康城”; 上海萬科擬建復旦萬科國際兒童醫院；富力地產攜手加州大學洛杉磯分析醫療中心創辦新型國際醫院；養老地產“太陽城”集團建立太陽城醫院；泰康對傳統養老院模式升級打造泰康之家社區，引進了“三甲醫院臨床診療 + 社區配建二級康復醫院 +CCRC 持續關愛養老社區”的三層次醫養服務體系，并對居住、理療、娛樂、看護等軟硬件設施進行了升級。醫療產業或將成為養老產業市場中的產業核心價值點，特別是對于“候鳥

13、”式養老地產，周邊醫院配套正逐漸成為產權型養老地產項目的核心競爭優勢之一。社會65 歲以上人口占比C A G R =1 3 . 4 %20,00010,000單位：個養老市場深入解析 | 高力國際5傳統養老觀念亟待改變。儒家思想是中國傳統文化的主流，我國幾千年來，儒家思想一直倡導“養兒防老，積谷防饑” 、 “孝道治天下”等。在這些思想意識的引導下，子女親養老人、侍奉老人還是充斥在很多人心中。受傳統思想影響，家庭式養老還是目前大部分人的選擇。此外， 傳統風俗習慣也是養老地產消費能力因素之一。比如在我國，父母往往傾力替子女購置婚房，對于一般家庭來說，子女的教育和婚房是家庭最大的開銷。對這樣的家庭單

14、位，在老年獨自支付養老就存在很大的困難。 隨著社會分工的進一步細化、家庭結構的變小、子女工作和 學習壓力的增大，客觀上已形成養老必須社會化的趨勢。雖然我國的養老以傳統家庭式為基礎，機構養老只作 為支撐。但是，政府應該大力宣傳在養老機構養老的好處和必然性，引導和培育養老消費市場的發展，落實機構養老在整個養老機制中的支撐作用。文化養老市場深入解析 | 高力國際6科技我國養老產業還處于發展初期階段，從社會技術總水平 * 來看還不成熟，存在多種問題：建設初期的高成本投入， 適老化產品開發不足，養老產業鏈整體技術創新欠缺，社會技術發展對產業融合的發展不足，智慧養老軟硬件有待提高等，這些方面都制約著養老地

15、產商業模式的創新發展。在消費領域，大數據雖然已經逐步開展應用，但是由于是商業地產領域的不透明性，大數據在地產領域的應用非常有限，對當前養老地產市場而言更是如此。 在養老地產有效商業模式并不明晰的早期發展階段，有效地獲取潛在消費客群的消費習慣，開發獲取消費能力與高收費相當的客戶至關重要。當前，技術遠未成為養老地產項目的核心競爭力和進入壁壘。普通住宅正在逐步推進建筑工業化進程中，依然未能有效形成成本優勢，裝配式建筑包括 BIM 仍存在很大的技術瓶頸。對于養老地產這種非標準化項目的建造成本 , 當前技術水平任重道遠。許多養老運營商選擇存量改造，但在改造技術和成本控制方面難覓成功案例。我國養老地產發展

16、起步比較晚，但也有一定的后發優勢，有前路可循。所以養老地產的相關技術在發展初期可以通過學習模仿或者合作的方式達到較高的水平，如養老地產的運營模式，管理模式，適老房型的設計，適老部件的應用等。同樣進入老齡化社會的日本在適老化產品設計上已經非常成熟，日本養老地產對消費者需求的精細捕捉，讓養老地產項目在許多細節比如老人個人衛生清潔等方面已經讓人贊嘆。中國養老地產的發展，也有待技術的進步使得企業可以擴大經營范圍、開辟新市場、創新新模式和突破當前技術瓶頸對養老產業融合的不利影響。* 社會技術總水平： 社會技術總水平及變化趨勢，技術變遷，技術突破對企業影響，以及技術對政治、經濟社會環境之間的相互作用的表現

17、等?？萍疾粌H是全球化的驅動力，也是企業的競爭優勢所在。養老市場深入解析 | 高力國際7市場結構第二部分全國各類養老服務機構和設施 11.6 萬個比上年增長 23.4%注冊登記的養老服務機構社區養老服務機構和設施互助型養老設施供給各類養老床位 672.7 萬張比上年增長 16.4%其中社區留宿和日間照料床位298.1萬張30.2張 / 1,000位2.8萬個2.6萬個6.2萬個根據民政部 2015 年社會服務發展統計公報 ， 全國各類養老服務機構和設施 11.6 萬個， 比上年增長 23.4%， 其中 :注冊登記的養老服務機構 2.8 萬個，社區養老服務機構和設施 2.6 萬個，互助型養老設施

18、6.2 萬個。我國養老地產的供給缺乏準確的經濟數據，但是可以以床位數量衡量。2016 年 2 月 23 日召開的全國老齡工作委員會全體會議透露， “十二五”時期老齡事業取得顯著成績，養老服務業加快發展，全國養老機構床位數已達到 669.8 萬張，每千名老人擁有養老床位數達到 30.2 張，居家養老服務設施已基本覆蓋城鎮社區和 50% 以上的農村社區?！笆逡巹潯贝_定的養老目標是“城市日間照料社區全覆蓋，農村覆蓋率超過 50%，每千名老人擁有養老床位35 張到 45 張” ，即到 2020 年我國養老床位數量應在 800 萬張以上。當前，城市日間照料社區覆蓋率 70%，農村覆蓋率為 37%，整

19、體床位缺口高于 200 萬張。按照國外成熟階段的養老行業需求來看，每千名老人需要 50 個床位，可見養老地產的發展存在巨大的供給空間。在市場供給方面，據高力國際不完全統計，目前進入品牌養老房地產行業的上市公司已超過 35 家，非上市房地產公司超過 80 家，非上市保險公司超過 20 家。城鎮社區農村社區居家養老設施覆蓋率養老市場深入解析 | 高力國際930.2個/千人40個/千人50個/千人目前國內養老行業床位需求2020年目標養老行業床位需求國外成熟階段養老行業床位需求需求我國從 2000 年開始已經進入老齡化社會，且其社會老齡化速度正在逐漸加快。從國務院印發的社會養老服務體系建設規劃 （2

20、0112015年） （以下簡稱 規劃 ） 中可以看到， 我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，且正在以每年 3% 以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到 2020 年，老年人口將達到 2.43 億，約占總人口的 18%。未來 10 年至 2025 年，中國老齡化人口將接近 3 億。中國的人口紅利正在向養老產業轉移。在擁有特殊國情的中國，養老地產對于很多人或許不再是一個選擇而是一個必須。首先，中國失能老人數量龐大；其次，由于以前的計劃生育政策，當前年輕家庭結構多數為4 +2 +1 ，且緊張的工作節奏使他們很難分身時間來承擔對 4 位老人和一個子女的照顧，負擔較重；再次，隨著城市

21、化進程發展，很多子女和老人并不在一個城市居??；最后，當前普通住宅并無配備適老設施，無法滿足老人的便利需要。養老產業將是非常有潛力的產業，高力國際對未來養老市場這種“銀發經濟”也是非常樂觀。高力國際認為 2 0 2 5年，中國養老市場可達 5萬億規模，其中，CLRC 也就是持續照護養老社區市場也將突破萬億規模。 但是中國仍是發展中國家，中國的老齡化結構和發達國家還是有很大區別，據經濟合作與發展組織 (OECD) 的統計，大多數國家在進入老齡化社會時，人均 GDP 約為 10,000 美元，而中國在2000年進入老齡社會時人均GPD為1,000美元， 雖然當前已達到8,865美元， 但仍存在較大差

22、距。在中國老齡人口的資產結構中，財產性收入僅占 0.3%， 更多是依靠子女供養，而發達國家這一數字普遍超過 25%。除經濟發展階段因素外，這還和中國的傳統文化有很大的關系，比如很多父母會考慮把房產過戶給子女，或者給子女購買婚房。這些消費結構和中國特色的文化傳統在一定程度上會對養老產業的消費市場產生影響。按匯豐銀行的數據來看， 我國最富有的人群平均年齡是 37 歲， 也就是說這些人將在 10 年后步入老年，很有可能成為養老地產最具潛力的消費者。而現在即將步入老齡階段的人群多是 50 年代 60 年代出生的人， 這群人是改革開放最先富起來的一代人， 而他們大多數有多個兄弟姐妹， 贍養父母的負擔很輕

23、，同時因為計劃生育只有一個子女，他們也是 10 年內養老地產的主要消費人群。2010320122014201620182102020單位：億人+養老市場深入解析 | 高力國際10階段民眾對于養老地產還處于觀望態度：當前養老地產產品，多數名為養老實為地產，配套資源和適老產品與服務缺乏，這讓一些具有養老需求的中老年人對“養老房產”仍持觀望態度。在當前發展階段，養老地產需要開發一批龍頭和品牌養老企業， 開發一批老年人買賬的產品， 最終實現市場投資主體多元化、 服務形式多樣化、服務對象社會化、 服務隊伍專業化。只有在消費理念、 支付能力、 社會保障和服務品質等方面真正打動消費者，養老地產市場才能迎來真

24、正的春天。發達國家養老產業從初期進入成熟期時65 歲以上老人占比13%10%中國養老產業從初期進入成熟期時65 歲以上老人占比中國處于養老產業發展初期階段，不久的將來隨著養老政策的落地、社會觀念的改變、市場化程度的推進，養老產業將會進入快速發展期。 和國外發達國家對比： 發達國家進入老齡化比中國早 30 年，養老產業已經成熟，有借鑒價值。通過比較，發達國家養老產業從初期進入成熟期時 65 歲以上老人占比為13% 以上，我國目前的 65 歲以上老人占比是 10%。老齡化程度代表需求，人均GDP 支撐供給，我國目前無論從需求還是供給都還沒有到達快速發展階段。目前養老地產行業還不夠成熟，沒有找到適合

25、中國國情的運營方式和盈利模式。養老地產的投資回報周期普遍被認為比較長（8-10 年） ，即使在發達國家產業已經成熟的情況下，也需要 5-7 年。國內目前大部分養老地產還處在基本沒有盈利甚至虧損的狀態。但是好消息是，一些經營比較久的養老地產今年已經開始盈利，如遠洋的青塔老年公寓等。養老市場深入解析 | 高力國際11壁壘當前行業最大的壁壘更多還是來自政策因素，并不是來自先行進入養老地產行業的企業。但是由于當前市場總體盈利模式不清晰，受前期進入資本的影響，不少資本都在觀望，給養老地產融資帶來一定的壓力。而且對于相對保守的中老年群體，也會傾向于把知名開發商當成一種保證。因此知名品牌更容易形成品牌優勢。

26、 然后，由于各地養老產業政策有待落地且不同，市場參與者基本都處于摸索階段，基本上不存在大規?？鐓^域擴張，現階段難以形成規模經濟，都無法形成很強的成本優勢。我們有注意到一些養老地產的品牌，如萬科在全國布局已經初具規模，在 8 大城市近 30 個運營籌備項目。這個階段利于先進入企業培養品牌和客群粘性，由此來提高未來轉換成本。政府通常為土地資源和核心運營資源等要素的持有者。能否和政府合作實現資源要素的有效流動，是養老市場最大的壁壘之一。當前，PPP 備受推崇的原因就是可以在一定程度上解決土地成本高這個養老地產面臨的關鍵市場壁壘。就拿最近剛落地的中南建設在濟寧的養老地產 PPP 項目來說，落地投資規模

27、達 6.66 億元。其中醫療區建設項目總投資 5.49 億元，老年護養區總投資 1.17 億元。 土地采取劃撥方式給政府代表方濟寧中西醫結合醫院。在合作周期 22 年內，該項目采取 BOT 形式。濟寧市中西醫結合醫院任城區老年護養院 PPP 項目位于濟寧市任城區荷花路 127 號，其中醫療區總占地 2.75萬平方米，總建筑面積 10.71 萬平方米。項目竣工后可容納標準病房床位 800 張。同時，老年護養區總占地面積 1.55 萬平方米，總建筑面積 3.18 萬平方米。項目竣工后老年護養床位 340 張。SPV 項目公司負責項目的投融資、建設、老年護養區和醫療區非核心業務的運營維護及醫療區法定

28、保修期內的維護等工作。項目建成后，醫療區核心醫療業務部分（不含停車場、超市、餐廳等附屬經營性設施）由政府方指定機構中西醫醫院獨立進行運營管理，項目公司自行負責老年護養區的運營管理、醫療區附屬經營性設施（停車場、超市、餐廳等）和醫療區的物業管理等工作，并于合作期滿后由項目公司將項目資產及權益無償移交給政府方或政府方指定機構?；貓髾C制擬采用“可行性缺口補助”的形式，合作期內項目公司通過醫療區附屬經營性設施（停車場、超市、餐廳等）和老年護養區的運營、醫療區物業管理（若有）和政府可行性缺口補助獲得合理收益。 項目進入運營期后，政府方開始支付可行性缺口補助 , 用來保證中南建設的合理回報。這種形式中，政

29、府扮演土地資源和核心運營資源等要素持有者。企業扮演融資渠道、建設者和運營者的角色實現收益。政府和社會企業實現資源互補，解決市場要素流動的壁壘?，F在我國養老地產還處于初步發展階段，市面上的養老機構以高端養老機構為主，建設和經營成本都很高。這對開發資金投入和經營管理水平的要求較高。 并且當前養老地產盈利實現的周期相對較長，普遍在 8-10 年。如何提供優質的差異化服務，如何成功地實現養老產業的盈利，都對養老地產的建設、定位、標準化服務和風險管控提出了更高的要求。缺乏運營能力的投資商，將無法在養老產業中實現盈利，最終將退出養老市場。養老市場深入解析 | 高力國際2發展現狀第三部分分類按養老方式分類居

30、家養老、社區養老、機構養老居家養老 是指以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。社區養老 是以家庭養老為主，社區機構養老為輔，在為居家老人照料服務方面，又以上門服務為主，托老所服務為輔的整合社會各方力量的養老模式。機構養老 是指為老年人提供飲食起居、 清潔衛生、 生活護理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務的機構。它可以是獨立的法人機構，也可以是附屬于醫療機構、企事業單位、社會團體或組織、綜合性社會福利機構的一個部門或者分支機構。按開發模式分類與社區共同建設 、 與相關設施并設、 與旅游或商業地產結合、引入國際品牌合作開發

31、 與社區共同建設開發模式 是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。 與相關設施并設開發模式 與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。 與旅游、商業地產共同開發模式 也是較為常見的一種形式。引入國際品牌合作開發模式 引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。 按居住方式分類純老年養老社區、嵌入式養老、混合居住純老年養老社區 由于社區目標住戶都是老年人，多數產品在設計上容易產生社會隔離感。但是這類老齡公寓的優點是

32、便于管理。由于老年人的集中，成本也會得到控制。嵌入式養老機構 將養老機構設置在正常社區內，但是和普通住戶分開居住，這樣老人既可以得到單獨的照料，又不會離家太遠?；旌暇幼⌒蜕鐓^ 不單獨設置養老機構，而是和普通住戶住在一起，但是老年公寓的設施設計和普通戶型不同，讓老人被普通住戶包圍，讓老人不會感到被社會孤立，但是這類養老地產在管理和成本控制上面臨較大挑戰。按產權模式分類銷售 + 自持、全自持、全銷售銷售 + 持有模式 的項目通常包括住宅、老年公寓、養護院 （護理院） 三部分。 住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成了支持；自持的比例需要根據項目實際開發運營方，資金

33、供應量以及財務成本等多方面設定。老年公寓嵌入普通適老化社區里，可租可售，養護院主要接收不能自理老人，持有經營的物業，同時對住宅的銷售起到促進作用，增加了產品的豐富性。全自持模式 中養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。持有型養老地產目前常見模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。這類養老地產更受不能自理類老人和能夠接受單獨養老的老人歡迎。全銷售模式 是建設并銷售適老公寓，這類養老地產和普通住宅的區別一是房型設計上是適合老人居住的，二是周邊設有醫院，老年大學等養老設施。這類養老公寓很受家里有老人但是不愿意單獨養老的家庭的歡迎，升值空間也是家庭購買這類老齡公寓的考慮因素。養老市場深入解

34、析 | 高力國際14進入養老地產的代表性企業包括開發傳統房企之所以進入養老地產行業，是由于房地產行業進入下行周期，房地產行業利潤下滑，尋找新的增長點成為房企能否戰略性持續發展的關鍵。商業地產基本結束了維持 20 年的粗放式增長，步入精耕細作時代。單純土地溢價的空間已經很小，房企不得不進行戰略審視，尋求競爭差異化和通過提高產品附加值獲益。隨著中國進入老齡化社會， 養老產業存在巨大的機遇。而作為產業載體的土地，可以實現通過發展產業，把產業增益回導附加到土地上， 實現產業和土地的融合，通過產業附加值形成進一步的土地溢價和收益。這也是房企從戰略上，從商業住宅這一相對充分競爭的大眾消費市場，進入養老這一

35、相對小眾的細分市場的重要考量之一。相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動養老地產發展和體現吸引力的重要因素之一。由此，眾多來自傳統地產行業、醫療健康和保險行業等的開發商已開始布局和試水養老地產市場。各路資本介入養老地產市場，或許已經彰顯這一細分領域的未來價值。眾多養老地產開發項目中，多數以持有經營性的持續照護社區和出售型的醫養社區為主，帶來市場大量供給。比如萬科（怡園、隨園、嘉園）和保利（和熹會）總床數分別都超過 2,000 個，遠洋（椿萱茂）也超過3,000 個。其中泰康之家的醫養社區、度假特色社區更是將近一萬個床位。房企醫療健康企業保險公司其他養老市場深入解析 | 高力國際15案例

36、分析-遠洋地產遠洋 2012 年成立養老公司，戰略目標是獨立運營養老，作為房地產開發公司。初期由于缺乏養老運營經驗，在第一個亦莊項目上與 Emer-itusCorp 合作，學習美國先進的養老運營體系。目前遠洋在北京的 4 家養老項目均是自己培養的運營團隊。三大產品線北京已開業 4 家老年公寓 ，已確定擬開業 2 家。2016 年全國新簽 11 個項目，約 1,700 個房間 ，3,000 個床位 。計劃 2020 年全國 2 萬張床位 。未來發展方向未 來 可 能 會 發 展 小 型 嵌 入 式 照 護 中 心 CC（Care Centre）的項目。北京現在已經獲取了 3 個 CLRC 的項目

37、（2 塊土地，一個資產收購） ，但開業時間待定，全國最早開業的 CLRC 的項目將是在上海虹灣和北京順義后沙峪。戰略布局“立足北京、全國布局” ，將以一線城市、重點二線城市和優質旅游資源城市為空間 , 以北上廣深為核心 , 輻射環渤海、長三角、珠三角三個中國經濟最具活力的區域。選址及物業主要考慮因素項目投資回收率及回收期作為純盈利性品牌，椿萱茂沒有非盈利機構的床位補貼，能夠享受建設補貼，但額度有限。重資產和輕資產模式的投資回收期不同，從目前租賃物業項目來看，投資回收期在 12 年左右。項目改造成本約為 30 萬 / 間，3,000-4,000 元 / 平方米；CB 現在改造施工時間約為 7 個

38、月。從運營成本來看，人員成本是占比最高的，約為 60%。服務協助老人和失智老人作為協助型照護公寓，面向活力老人以外的各類老人。中型照護型老年公寓 CBCare Building聚焦活力老人、獨立老人。CLRC 是在美國 CCRC（Continuing Care Retirement Community）的基礎上進行了理念調整，尊重的老年人的生活方式，提倡的生活（Living）的理念而不是照護（Care） 。大型持續生活社區 CLRC Continuing Living Retirement Community小型嵌入式照護中心 CCCare CentreCCCBCLRCCLRC：CB：CC：2

39、0,000 平方米以上8,000-20,000 平方米幾百平方米到幾千平方米區位：城市偏核心區位置，交通便利，與子女 1 小時通行距離內。周邊配套：醫療機構3-5 公里范圍內。面積需求輕重并舉的商業模式從項目獲取方式來看，租賃物業、物業收購及購地自建等重資產與輕資產的模式并行。長者社區（C L R C ） 物業全部自己持有， 屬于重模式。老年公寓 ( C B ) 和照料中心（C C ） 采取租賃方式，可以長短租，比較偏輕資產。養老市場深入解析 | 高力國際16遠洋椿萱茂項目遠洋集團養老品牌椿萱茂打造的高品質老年公寓，接收包括獨立生活、生活照料、失智照護類型的長輩，向客戶提供全方位、全鏈條的養老

40、服務，是北京市北部地區首屈一指的高端養老機構。運營信息項目類型：協助型養老公寓面對人群：自理型 協助型 護理型 失智公共配套 ：康復室，護士站，醫務室，美發室，宴會廳，花園，沐浴室，停車場服務：生活服務，生活照料，失智照顧服務特色：全方位活力老人、獨立老人、協助老人、護理老人和失智老人可全部接收照護全鏈條提供包括生活服務、生活照料、失智照護、康復服務、日間照料和居家服務源自美國的養老理念引入美國 MERIDIAN 失智照護運營商遠洋 +MERIDIAN= 椿萱茂國際標準的失智照護，國際授權，國內領先引入美國的失智照護第三大運營商 MERIDIAN 的失智照護項目，深入研究并本地化，形成中國首個

41、具有國際水準的、根植于中國文化的失智照護項目。專業的運營團隊椿萱茂始終致力于引入先進國家的成熟經驗，聘請美國、日本等多個國家專家團隊，對椿萱茂進行指導及戰略定制。優勢 背靠大地產公司，物業及后續服務有保障 對養老地產的緩慢盈利有充分準備，全集團的成熟的決定 和美國先進的養老地產運營商合作 地理位置核心位置，交通便利建筑面積總建筑面積 16,000 平方米（地上 8,000，地下 8,000）層數地上 4 層，地下 2 層房間數102床位數204入住老人數量約 95 位， 自理老人、 非自理老人、阿爾茨海默癥老人各約 1/3入住率90%標準間面積30 平方米 /2 張床位收費方式押金80,000

42、 元月費基礎月費：7,000 元 / 月 / 床 包含基礎護理、餐飲、活動等全部費用護理費用：護理費用根據評估情況收取每個等級差價 2,000 元 / 月，最高四級 8000 元 / 月亦莊椿萱茂基本情況養老市場深入解析 | 高力國際17分布高力國際通過對近 40 家國內領先的養老地產開發商的全國近 150 個項目的調研，繪制了優質養老地產項目的全國布局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養老地產主要分布在四個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成 4 個重要的養老地產集群，其他風景優美的宜老城市也有少量分布。就服務而言，京津冀、長三角區域項目更為豐富，服務也更為多元化

43、。就優質養老項目分布統計而言，京津冀以自持經營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，成渝為旅游養老項目為主。9.90%31.68%50.50%7.92%5.14%22.03%22.60%50.24%建筑面積大于 150 萬平方米的項目建筑面積 50 到 150 萬平方米的項目建筑面積 10 到 50 萬平方米的項目建筑面積小于 10 萬平方米的項目而在這些優質養老項目中， 約 50.5% 為體量小于 10 萬平方米的項目， 可見市場中仍是以中型養老地產項目為主，但也不乏建筑面積超過 150 平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬平方米；長三角的綠地孝賢島 300 萬平方

44、米；孝賢坊 200 萬平方米；廣西北海的世紀愛項目為 261 萬平方米。雖然養老地產市場多數為小體量項目，但是在市場總供應體量中，50.24% 的來自于大體量項目（建筑面積大于150 萬平方米的項目）的供應。小體量項目（建筑面積小于 10 萬平方米的項目）雖然數量上占多數，但是整體只供應了市場總體量的 5.14%?？傮w量占比項目數量占比川渝長三角京津冀珠三角海南陽江深圳北海西雙版納昆明大理麗江峨眉山成都重慶長沙武漢西安洛陽青島大連沈陽營口北京天津廊坊石家莊惠州河源贛州杭州嘉興寧波上海蘇州合肥南通拉薩南寧養老市場深入解析 | 高力國際18經營通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，高力國際了

45、解到京津冀區域養老地產項目提供更為多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣從 2,850 元到 30,750 元。整體京津冀市場月平均收費為 8,000 元。相比于京津冀和其他區域，長三角區域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達 8,300 元。川渝區域由于優質項目較少，市場產品較為單一且多數集中于旅游類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集群偏低。整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45% 之間。養老產業屬于非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過度建設或者

46、供給過剩。因為整個養老產業還處于早期階段，從消費市場來說，中國養老市場還未培養成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業，比如照護式養老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導到養老市場。從供給的角度，當前運營商和養老地產開發商，針對中國市場都還在摸索階段，通過借鑒國外成熟養老產業經驗，希望可以落地中國。但是中國無論在經濟、文化還是消費結構以及社會支付能力方面都和發達國家的養老市場有很大不同。因此在一定程度上，在對中國養老產業消費習慣的判斷以及養老地產的開發運營模式上，很多項目并未能有很好的把控，這也是一些項目出現入住率不高和后續服務無法實施等情況出現的原因之一。但是就目前而言，我們

47、很難就由此認為存在過度建設現象，我們更傾向于認為是早期市場階段的規律，即很多產業的發展都會經歷這樣的生命周期階段，是在早期興起階段的摸索和試錯中逐漸成長發展起來的。 5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00030,7502,850014,6008,0003,10016,5001,7507,1503,0008,3007,1004,800京津冀珠三角長三角川渝月平均收費 單位：元自持經營類養老地產月收費區間50%100%0%京津冀珠三角長三角川渝40.55%43.10%36.87%47.50%自持經營類養老地產平均空置率月收費區間月平均收費養老市場深入解析

48、| 高力國際19經營我們也看到很多項目做的非常的不錯，高端項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都是在 95% 以上。遠洋的椿萱茂項目，據高力國際了解，從2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016年的青塔項目，老年人對于入住養老公寓的接受度明顯提高。整體優質銷售類養老地產項目去化率普遍較高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝區域，其次是珠三角區域。因為川渝區域和珠三角區域以高端旅游養老地產居多，這些高端地產去化率基本都非常高，也使得川渝區域養老房產去化率很高。平均售價方面，銷售類養老地產多處于城市周邊郊區非中心區

49、域，所以售價相對較低。而其中京津冀區域明顯高于其他區域，其次是長三角，珠三角和川渝區域則相對較低。銷售類養老地產售價區間50%100%0%單位：元 / 平米10,00020,00030,0000珠三角長三角京津冀23,20085%12,10090.90%16,00084%川渝11,10096.25%去化率平均售價* 川渝的去化率之所以很高，主要是因為該區域出售型項目很少， 且為高端旅游養老項目，銷售較快區域京津冀長三角珠三角川渝平均入住率59.45%56.9%63.13%52.5%平均去化率85%84%90.9%96.25%平均費用（ 人/月 ）8,0008,3007,1004,800平均房價

50、(元/平方米)23,20016,00012,10011,000服務多元化養老市場深入解析 | 高力國際20困境和未來第四部分困境政策落地困難盡管利好政策出臺密度加大，但關鍵問題尚未破解，實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題，比如融資支持、養老用地供應、營利性養老機構稅費、津補貼、監管等問題，尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。觀念差異較大盡管中國正在邁入深度老齡化社會，但是受儒家思想影響的傳統孝道仍根深蒂固，養老地產的發展勢必會迎來一輪社會文化觀念的改變和沖擊。中國居家和社區養老的觀念是對新型養老項目最大的沖擊。社會技術發展水平較低社會技術發展對產業融合的影響，仍制約著養老地產商業模式的創新