濱江集團-2021年拿地有多少潛在利潤？-220322（29頁）.pdf

1、請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 評級評級：買入（維持）：買入（維持） 市場價格：市場價格：6 6.84.84 元元 基本狀況基本狀況 總股本(百萬股) 3111.44 流通股本(百萬股) 2686.23 市價(元) 6.84 市值(百萬元) 21282 流通市值(百萬元) 18373 股價與行業股價與行業- -市場走勢對比市場走勢對比 相關報告相關報告 精耕細作，方得始終濱江集團首次覆蓋報告 公司盈利預測及估值公司盈利預測及估值 指標 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 銷售收入（百萬元） 24955 28597 37015 54177

2、 67205 增長率 yoy% 18.18 14.60 29.44 46.36 24.05 歸母凈利潤（百萬元） 1631 2328 2601 3335 4138 增長率 yoy% 34.03 42.69 11.71 28.26 24.07 每股收益（元） 0.52 0.75 0.84 1.07 1.33 P/E 13.05 9.14 8.18 6.38 5.14 P/B 1.28 1.16 1.04 0.92 0.81 備注：股價采用 2022 年 3 月 21 日收盤價 報告摘要報告摘要 2021 年新增貨值充足，凈利潤率約年新增貨值充足，凈利潤率約 10.04% 2021 年，公司合計獲

3、取土地 38 宗，合計拿地金額 741 億元；其中，杭州拿地金額為 298.86 億元，位居杭州拿地金額榜第一。 我們預計公司 2021 年拿地項目可售貨值為 1412 億元，可實現凈利潤 142 億元，歸母凈利潤 71 億元。由于項目售價及建安成本容易受各種因素影響產生波動從而影響利潤率，我們對其進行了敏感性測算：單方成本不變前提下，整體銷售均價每上漲 0.5%，凈利潤率約提高 0.3 個百分點，權益凈利潤率約提高 0.2 個百分點；銷售均價不變前提下，單方成本每下降 0.5%，凈利潤率約提高 0.3 個百分點，權益凈利潤率約提高0.2個百分點。 凈利潤率及權益凈利潤率中樞分別為10%及5%

4、。 省內全面布局、拿地權益提高，利潤率維持穩定省內全面布局、拿地權益提高，利潤率維持穩定 2018 年以來，公司積極擴張土儲，保持杭州龍頭地位的同時，向浙江省內其他城市拓展。2018 年-2021 年，公司新增計容建筑面積分別為 347、295、432 及 462萬方，其中杭州市拿地占比分別為 39%、54%、75%及 39%。 2021 年公司增加浙江省內杭州市外拿地占比。新房限價后，杭州房地價差縮窄，項目利潤率受到擠壓；省內其他城市受限價影響較小，增加其他城市拿地占比有利于提高毛利率。我們測算，2021 年杭州新增項目的整體毛利率比其他城市新增項目毛利率約低 7%。 此外，公司持續提高拿地

5、權益比，以平衡規模與利潤。2017 年到 2020 年公司商品房銷售中權益銷售比例由 2018 年的 44.1%提升至 2020 年的 51.3%， 2021 年公司新增項目權益占比持續提升至 52.6%。 區域深耕優勢盡顯，現金充足融資成本創新低區域深耕優勢盡顯，現金充足融資成本創新低 浙江省需求相對堅韌，深耕浙江有利于公司快速實現銷售回款。2021 年，公司實現銷售額 1691 億元，同比增長 24%，創歷史新高；實現銷售回款 683 億元，同比增長 30%。此外，小半徑管理使公司擁有顯著成本優勢，用期間費用與銷售商品、提供勞務收到的現金（代替銷售回款）之比來衡量費用率，管理費率始終維持在

6、 1%以下，且銷售費率低于行業平均水平。 2021 年，公司融資成本較上年下降 0.3 個百分點至 4.9%?；乜罴皶r疊加融資通暢體現了公司的穩健經營能力。 盈利預測及投資建議盈利預測及投資建議 根據項目結算情況，我們修正公司盈利預測。我們預計，公司 2021 年至 2023 年，實現營業收入 370.2 億、541.8 億、672.1 億（前值為 500.8 億、593.5 億、723.3 億） ，同比增長 29.4%、46.4%及 24.1%；實現歸屬母公司凈利潤 26.0 億、33.4億及 41.4 億（前值為 37.8 億、44.8 億及 49.4 億） ，同比增長 11.7%、28.

7、3%及 24.1%；攤薄后每股收益 0.84、1.07 及 1.33，對應 PE 為 8.2 倍、6.4 倍及 5.1 倍。 公司處于基本面不斷改善的過程中， 前期高周轉策略進入業績釋放期， 且持續積極擴張高質量土儲，未來利潤有保障，維持“買入”評級。 風險提示：融資環境收緊超預期、房地產調控政策收緊超預期、雙集中出讓規則進一風險提示：融資環境收緊超預期、房地產調控政策收緊超預期、雙集中出讓規則進一步變更、引用數據滯后或不及時。步變更、引用數據滯后或不及時。 2 202021 1 年拿地有多少潛在利潤？年拿地有多少潛在利潤？ 濱江集團（002244.SZ）/房地產 證券研究報告/公司研究簡報

8、2022 年 03 月 22 日 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 2 - 公司研究簡報公司研究簡報 內容目錄內容目錄 一、項目測算假設一、項目測算假設 . - 6 - 二、項目具體介紹二、項目具體介紹 . - 6 - 紅獅上品小區 . - 6 - 觀翠攬月軒 . - 7 - 棲江攬月軒 . - 7 - 濱江世紀國泰中心 . - 8 - 望濤月明 . - 9 - 濱濤映月 . - 9 - 寧望府 . - 10 - 濱望雅庭 . - 11 - 錢潮鳴翠云筑 . - 12 - 清來嘉座 . - 12 - 花棠映月公寓 . - 13 - 萃語華庭 . - 13 -

9、 棠前嘉座 . - 14 - 平湖尚品 . - 14 - 玖華府 . - 15 - 眾泰小鎮 4 號地塊 . - 15 - 濱江未來悅 . - 16 - 眾泰小鎮 6 號地塊 . - 16 - 萬家星悅 . - 17 - 星航 TOD . - 17 - 甬儲出 2021-125 號 . - 18 - 杭錢塘儲出202113 號 . - 18 - 杭政儲出202134 號 . - 18 - 杭政儲出202153 號 . - 19 - 蕭政儲出202154 號 . - 19 - 海潮望月府 . - 20 - 南太湖未來社區項目 . - 20 - 濱江潮聽映月 . - 21 - 翡翠上城 . - 2

10、1 - 上品家園 . - 21 - 君品家園 . - 22 - 嘉品家園 . - 22 - 福田里 . - 22 - 東廈濱江上品 . - 23 - 觀品軒 . - 23 - 臺州2021045 號. - 24 - 湖畔云邸 . - 24 - 湖濱印象 . - 24 - 鳴翠里 . - 25 - 三、項目利潤測算結果三、項目利潤測算結果 . - 25 - WWlWhWdUvZvYqRsQsR8ObPbRpNqQpNpNfQpPpMkPtRtQ7NqQwPwMrQtMxNsRsN 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 3 - 公司研究簡報公司研究簡報 四、盈利預測

11、與投資建議四、盈利預測與投資建議 . - 27 - 四、風險提示四、風險提示 . - 28 - 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表1：建安成本假設：元：建安成本假設：元/. - 6 - 圖表圖表2：紅獅上品小區（：紅獅上品小區（A/B區）項目介紹：區）項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 6 - 圖表圖表3：紅獅上品小區實景圖：紅獅上品小區實景圖. - 7 - 圖表圖表4：紅獅上品小區效果圖：紅獅上品小區效果圖. - 7 - 圖表圖表5：觀翠攬月軒項目介紹：觀翠攬月軒項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 7 - 圖表圖表6：棲江攬月軒項目介紹：棲江攬月軒項目介紹：m2、元、元/

12、m/m2 2、% . - 8 - 圖表圖表7：濱江：濱江世紀國泰中心項目介紹：世紀國泰中心項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 8 - 圖表圖表8：濱江世紀國泰實景圖：濱江世紀國泰實景圖. - 8 - 圖表圖表9：濱江世紀國泰效果圖：濱江世紀國泰效果圖. - 8 - 圖表圖表10：望濤月明項目介紹：望濤月明項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 9 - 圖表圖表11：望濤月明實景圖：望濤月明實景圖 . - 9 - 圖表圖表12：望濤月明效果圖：望濤月明效果圖 . - 9 - 圖表圖表13：濱濤映月項目介紹：濱濤映月項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 9 -

13、圖表圖表14：濱濤映月實景圖：濱濤映月實景圖 . - 10 - 圖表圖表15：濱濤映月效果圖：濱濤映月效果圖 . - 10 - 圖表圖表16：寧望府項目介紹：寧望府項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 10 - 圖表圖表17：寧望府實景圖：寧望府實景圖 . - 11 - 圖表圖表18：寧望府效果圖：寧望府效果圖 . - 11 - 圖表圖表19：濱望雅庭項目介紹：濱望雅庭項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 11 - 圖表圖表20：濱：濱望雅庭實景圖望雅庭實景圖 . - 11 - 圖表圖表21：濱望雅庭效果圖：濱望雅庭效果圖 . - 11 - 圖表圖表22：錢潮鳴翠云筑項

14、目介紹：錢潮鳴翠云筑項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 12 - 圖表圖表23：錢潮鳴翠云筑實景圖：錢潮鳴翠云筑實景圖 . - 12 - 圖表圖表24：錢潮鳴翠云筑效果圖：錢潮鳴翠云筑效果圖 . - 12 - 圖表圖表25：清來嘉座項目介紹：清來嘉座項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 13 - 圖表圖表26：花：花棠映月公寓項目介紹：棠映月公寓項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 13 - 圖表圖表27：萃語華庭項目介紹：萃語華庭項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 13 - 圖表圖表28：萃語華庭實景圖：萃語華庭實景圖 . - 14 - 圖

15、表圖表29：萃語華庭效果圖：萃語華庭效果圖 . - 14 - 圖表圖表30：棠前嘉座項目介紹：棠前嘉座項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 14 - 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 4 - 公司研究簡報公司研究簡報 圖表圖表31：平湖尚品項目介紹：平湖尚品項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 15 - 圖表圖表32：玖：玖華府項目介紹：華府項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 15 - 圖表圖表33：永康經濟開發區：永康經濟開發區S9-15-3地塊項目介紹：地塊項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 15 -

16、圖表圖表34：濱江未來悅項目介紹：濱江未來悅項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 16 - 圖表圖表35：濱江未來悅實景圖：濱江未來悅實景圖 . - 16 - 圖表圖表36：濱江未來悅效果圖：濱江未來悅效果圖 . - 16 - 圖表圖表37：永康經濟開發區：永康經濟開發區S10-7-1地塊項目介紹：地塊項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 16 - 圖表圖表38：萬家星悅項目介紹：萬家星悅項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 17 - 圖表圖表39：星航：星航TOD項目介紹：項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 17 - 圖表圖表40：星航：星航

17、TOD實景圖實景圖 . - 17 - 圖表圖表41：星航：星航TOD效果圖效果圖 . - 17 - 圖表圖表42：甬儲出：甬儲出2021-125號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 18 - 圖表圖表43：杭錢塘儲出：杭錢塘儲出202113號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 18 - 圖表圖表44：杭政儲出：杭政儲出202134號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 19 - 圖表圖表45：杭政儲出：杭政儲出202153號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 19 - 圖表圖表46：蕭政儲出：

18、蕭政儲出202154號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 19 - 圖表圖表47：海潮望月府項目介紹：海潮望月府項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 20 - 圖表圖表48：湖新區：湖新區2021-35號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 20 - 圖表圖表49：濱江潮聽映月項目介紹：濱江潮聽映月項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 21 - 圖表圖表50：翡翠上城項目介紹：翡翠上城項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 21 - 圖表圖表51：上品家園項目介紹：上品家園項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、

19、% . - 22 - 圖表圖表52：君：君品家園項目介紹：品家園項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 22 - 圖表圖表53：嘉品家園項目介紹：嘉品家園項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 22 - 圖表圖表54：福田里項目介紹：福田里項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 23 - 圖表圖表55：東：東廈濱江上品項目介紹：廈濱江上品項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 23 - 圖表圖表56：觀品軒項目介紹：觀品軒項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 23 - 圖表圖表57：臺：臺州州2021045號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元

20、/m/m2 2、% . - 24 - 圖表圖表58：湖畔云邸項目介紹：湖畔云邸項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 24 - 圖表圖表59：湖濱印象（鼓山：湖濱印象（鼓山C-04-02地塊）項目介紹：地塊）項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 25 - 圖表圖表60：湖濱印象（鼓山：湖濱印象（鼓山C-05-03地塊）項目介紹：地塊）項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 25 - 圖表圖表61：鳴翠里項目介紹：鳴翠里項目介紹：m2、元、元/m/m2 2、% . - 25 - 圖表圖表62：凈利潤率敏感性分析：凈利潤率敏感性分析 . - 26 - 圖表圖表63：

21、權益凈利潤率敏感性：權益凈利潤率敏感性分析分析 . - 26 - 圖表圖表64：項目整體盈利預測表：項目整體盈利預測表 . - 27 - 圖表圖表63：濱江集團：濱江集團2021年營收預測：萬方，元年營收預測：萬方，元/m2，億元，億元 . - 28 - 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 5 - 公司研究簡報公司研究簡報 圖表圖表64：濱江集團：濱江集團2021-2023營收預測：萬方，元營收預測：萬方，元/m2，億元，億元 . - 28 - 圖表圖表65：公司盈利預測表：公司盈利預測表 . - 30 - 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的

22、重要聲明部分 - 6 - 公司研究簡報公司研究簡報 一、項目測算假設一、項目測算假設 對濱江集團 2021 年拿地項目盈利能力進行測算時，我們做如下假設： 1、假設公租房、幼兒園等公建部分全部無償移交政府，所有公建面積按照規定的最低配建標準計算，所列計容建筑面積為扣除公建后的面積； 2、假設商業部分可以銷售；除海潮望月府項目，售價與住宅部分相同； 3、 假設未開盤項目的售價為該地塊的銷售最高限價、 無最高限價地塊項目的售價參考周邊平均水平； 4、根據 2018-2020 年有預計總投資項目的建安成本，對 2021 年部分項目的建安成本做如下假設： 圖表圖表1：建安成本假設：元：建安成本假設：元

23、/ 房地價差房地價差 省會城市省會城市 浙江省其他城市浙江省其他城市 20000 以上 17500 14500 12000-20000 9400 9000 10000-12000 6700 6500 6500-10000 5700 5500 6500 以下 4500 4300 來源： 、公司公告、中泰證券研究所 5、三費費率為項目口徑，即當年產生費用與當年銷售金額之比，與財務報表中利潤表數據存在差別，假設三費費率為 1.5%； 6、假設考慮車位，銷售均價比僅住宅部分提高 3%； 7、假設自持部分不能轉化為銷售； 8、 毛利率和凈利潤率為項目層面數據， 與財務報表中利潤表數據存在口徑上的差別。

24、二、項目具體介紹二、項目具體介紹 紅獅上品小區紅獅上品小區 紅獅上品小區是公司于 2021 年上半年通過收并購方式獲取的項目，分為 A 區和 B 區兩個部分?？紤]自持，預計項目可售貨值分別約為 7.41億元及 8.87 億元。 圖表圖表2：紅獅上品小區（：紅獅上品小區（A/B區）項目介紹：區）項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 紅獅上品小區（A/B 區） 計容建筑面積 85413+77468 首次取得預售許可證時間 2021.11.11 開盤時間 2021.11.16（B 區 15#、16#、17#） 預計交房時間 2024.07（毛坯）、2024.

25、09（精裝） 自持比例 34%（A 區）、28%（B 區） 主力面積 3 居(104 )、3 居(105 )、4 居(133 ) 拿地樓面價 3616（A 區）、4022（B 區） 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 7 - 公司研究簡報公司研究簡報 售價 14800 項目地址 金華市蘭溪市 交通 公交蘭八中站 區位 蘭溪老城區凱旋路與經八路交界處 來源：透明售房網、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表3：紅獅上品小區實景圖：紅獅上品小區實景圖 圖表圖表4：紅獅上品小區效果圖：紅獅上品小區效果圖 來源：房天下、中泰證券研究所 來源：房天下、中泰證券研究所 觀翠攬月軒

26、觀翠攬月軒 觀翠攬月軒是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，對應杭政儲出20217 號地塊，目前暫未開始銷售?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 88.57 億元。 圖表圖表5：觀翠攬月軒項目介紹：觀翠攬月軒項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 觀翠攬月軒 計容建筑面積 161924 銷售狀態 預計 2022 年上半年首開 自持比例 17% 主力面積 144m2、172m2、198m2、245 m2 拿地樓面價 49931 精裝限價 67500（裝修標準 6000） 項目地址 杭州市上城區 交通 機場快線和 9 號線御道站 區位 距離杭甬高速和

27、錢塘快速路入口約 300 米 來源：透明售房網、樂居、中泰證券研究所 棲江攬月軒棲江攬月軒 棲江攬月軒是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，對應杭政儲出20216 號地塊，目前在售，且需要搖號?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 52.49 億元。 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 8 - 公司研究簡報公司研究簡報 圖表圖表6：棲江攬月軒項目介紹：棲江攬月軒項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 棲江攬月軒 計容建筑面積 98148 銷售狀態 5-8 號樓已售空 自持比例 17% 主力面積 143m2、164m

28、2、196m2 拿地樓面價 49293 精裝限價 66000（裝修標準 6000） 搖號情況 中簽率 26.04% 項目地址 杭州市上城區 交通 公交五堡站 區位 直線距離杭甬高速和錢塘快速路入口約 400 米 來源：透明售房網、樂居、中泰證券研究所 濱江世紀國泰中心濱江世紀國泰中心 濱江世紀國泰中心是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目，目前待售。我們預計項目可售貨值約 46.98 億元。 圖表圖表7：濱江世紀國泰中心項目介紹：濱江世紀國泰中心項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 濱江世紀國泰中心 計容建筑面積 80196 首次取得預售許可證

29、時間 2021.09.06 銷售狀態 待售 主力面積 500m2 拿地樓面價 1908 參考售價 60000 項目地址 杭州市蕭山區 交通 地鐵 2、6 號線錢江世紀城站 區位 鴻寧路與平瀾路交叉口 來源：透明售房網、安居客、騰訊網、中泰證券研究所 圖表圖表8：濱江世紀國泰實景圖：濱江世紀國泰實景圖 圖表圖表9：濱江世紀國泰效果圖：濱江世紀國泰效果圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 9 - 公司研究簡報公司研究簡報 來源：世紀國泰中心微信公眾號、中泰證券研究所 來源：智房網、中泰證券研究所 望濤月明望濤月明 望濤月明是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取

30、的項目，目前在售，且需要搖號?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 47.02 億元。 圖表圖表10：望濤月明項目介紹：望濤月明項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 望濤月明 計容建筑面積 151085 首次取得預售許可證時間 2021.10.11 開盤時間 2021.10.21（1#、17#、18#、19#） 自持比例 15% 主力面積 108 m2、129 m2、139 m2 拿地樓面價 27928 售價 37500 搖號情況 中簽率 23.3% 項目地址 杭州市蕭山區 交通 2 號線建設三路站、7 號線建設三路站 區位 杭州市蕭山區建設二路與競學路交

31、叉口 來源：透明售房網、杭州看房網、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表11：望濤月明實景圖：望濤月明實景圖 圖表圖表12：望濤月明效果圖：望濤月明效果圖 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 濱濤映月濱濤映月 濱濤映月是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，目前在售，且需要搖號?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 58.48 億元。 圖表圖表13：濱濤映月項目介紹：濱濤映月項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 濱濤映月 計容建筑面積 179459 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 10

32、 - 公司研究簡報公司研究簡報 首次取得預售許可證時間 2021.09.08 開盤時間 2021.09.11 自持比例 11% 主力面積 3 居（108m2）、4 居（129m2）、4 居（137m2） 拿地樓面價 28178 售價 37500 搖號情況 中簽率 17.2% 項目地址 杭州市蕭山區 交通 2 號線建設三路站、7 號線建設三路站 區位 蕭山區建設二路與寧東路交叉口 來源：透明售房網、杭州看房網、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表14：濱濤映月實景圖：濱濤映月實景圖 圖表圖表15：濱濤映月效果圖：濱濤映月效果圖 來源：房天下、中泰證券研究所 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 寧望府寧望

33、府 寧望府是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，目前在售，且需要搖號?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 21.64 億元。 圖表圖表16：寧望府項目介紹：寧望府項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 寧望府 計容建筑面積 79700 首次取得預售許可證時間 2022.02.14 開盤時間 2022.02.25(1#、4#) 自持比例 17% 主力面積 3 居（108 m2）、4 居（128m2）、4 居（142 m2） 拿地樓面價 23311 售價 33500 搖號情況 中簽率 41.28% 項目地址 杭州市蕭山區 交通 地鐵 7 號線新興路站

34、、公交新世紀市場站 區位 東至規劃公園綠地，南至明華北路，西至規劃公園綠地，北至建設四路 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 11 - 公司研究簡報公司研究簡報 來源：透明售房網、杭州看房網、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表17：寧望府實景圖：寧望府實景圖 圖表圖表18：寧望府效果圖：寧望府效果圖 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 濱望雅庭濱望雅庭 濱望雅庭是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，目前在售，且需要搖號?？紤]自持，我們預計項目可售貨值約 29.67 億元。 圖表圖表19：濱望雅庭項目介紹：濱望雅庭項目介紹：

35、m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 濱望雅庭 計容建筑面積 114656 銷售狀態 2022.02.06-2022.02.08 報名登記 自持比例 7% 主力面積 3 居（106 m2）、4 居（117m2）、4 居（142 m2） 拿地樓面價 21931 精裝限價 28500（裝修標準 3000） 搖號情況 中簽率 47.58% 項目地址 杭州市蕭山區 交通 公交緯六路經五路口站 區位 蕭山旅學路與規劃縱六路交叉口 來源：透明售房網、安居客、房天下、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表20：濱望雅庭實景圖：濱望雅庭實景圖 圖表圖表21：濱望雅庭效果圖：濱望雅庭效果

36、圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 12 - 公司研究簡報公司研究簡報 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 來源：杭州看房網、中泰證券研究所 錢潮鳴翠云筑錢潮鳴翠云筑 錢潮鳴翠是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，目前在售，無需搖號。我們預計項目可售貨值約 46.44 億元。 圖表圖表22：錢潮鳴翠云筑項目介紹：錢潮鳴翠云筑項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 錢潮鳴翠云筑 計容建筑面積 70364 首次取得預售許可證時間 2021.10.12 主力面積 306m2、460m2 拿地樓面價 28935 售價

37、 67600 搖號情況 不搖號 項目地址 杭州市上城區 交通 地鐵 4 號線景芳站 區位 上城鳳起東路與順福路交匯處 來源：透明售房網、安居客、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表23：錢潮鳴翠云筑實景圖：錢潮鳴翠云筑實景圖 圖表圖表24：錢潮鳴翠云筑效果圖：錢潮鳴翠云筑效果圖 來源：樂居、中泰證券研究所 來源：樂居、中泰證券研究所 清來嘉座清來嘉座 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 13 - 公司研究簡報公司研究簡報 清來嘉座是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 47.98 億元。 圖表圖表25：清來嘉座項目介紹：清來嘉座項目介

38、紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 清來嘉座 計容建筑面積 122759 銷售狀態 預計 2022 年 3 月首開 拿地樓面價 7218 周邊參考售價 40000 項目地址 杭州市拱墅區 交通 地鐵 10 號線花園崗站 區位 學院北路和花園崗街交叉口 來源：透明售房網、杭州看房網、中泰證券研究所 花棠映月公寓花棠映月公寓 花棠映月公寓是公司2021年上半年通過招拍掛獲取的項目。 考慮自持，我們預計項目可售貨值約 11.08 億元。 圖表圖表26：花棠映月公寓項目介紹：花棠映月公寓項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱

39、 花棠映月公寓 計容建筑面積 47832 銷售狀態 待售 自持比例 27% 拿地樓面價 21784 精裝限價 32500（裝修標準 3500） 項目地址 杭州市蕭山區 交通 地鐵 2 號線杭發廠站 區位 東北至規劃五道路，西北至同和路，西南至規劃公園綠地，南至蕭紹路 來源：透明售房網、365 淘房、中泰證券研究所 萃語華庭萃語華庭 萃語華庭對應甬儲出 2021-029 號地塊， 是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目，目前在售。我們預計項目可售貨值約 22.77 億元。 圖表圖表27：萃語華庭項目介紹：萃語華庭項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名

40、稱 萃語華庭 計容建筑面積 92930 首次取得預售許可證時間 2021.12.29（10#、2#、9#） 主力面積 3 居（106 m2）、3 居（108m2） 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 14 - 公司研究簡報公司研究簡報 拿地樓面價 18783 備案均價 25098 項目地址 寧波市北侖區 交通 地鐵 1 號線霞浦站 區位 北侖鳳凰新城地鐵 1 號線霞浦站東南約 300 米 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、房天下、樂居、中泰證券研究所 圖表圖表28：萃語華庭實景圖：萃語華庭實景圖 圖表圖表29：萃語華庭效果圖：萃語華庭效果圖 來源：房天下、中

41、泰證券研究所 來源：房天下、中泰證券研究所 棠前嘉座棠前嘉座 棠前嘉座對應杭政儲出202118 號地塊，是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 17.64 億元。 圖表圖表30：棠前嘉座項目介紹：棠前嘉座項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 棠前嘉座 計容建筑面積 72253 銷售狀態 待售 拿地樓面價 12289 周邊參考售價 25000 項目地址 杭州市拱墅區 交通 公交紹興路香積寺路口站 區位 紹興路與香積寺路交叉口 來源：透明售房網、騰訊網、中泰證券研究所 平湖尚品平湖尚品 平湖尚品對應嘉興平湖 2021 平-2

42、4 號地塊，是公司 2021 年上半年通過招拍掛獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 7.43 億元。 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 15 - 公司研究簡報公司研究簡報 圖表圖表31：平湖尚品項目介紹：平湖尚品項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目/宗地名稱 平湖尚品 計容建筑面積 31714 銷售狀態 待售 主力面積 4 居（128 m2）、4 居（143m2）、4 居（167m2） 拿地樓面價 15411 周邊參考售價 24000 項目地址 嘉興市平湖市 交通 公交東湖中學站 區位 平湖市當湖街道南市路東側、毓秀路南

43、側 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、房產超市網、中泰證券研究所 玖華府玖華府 玖華府對應南京 NO.2021G44 江寧區正方大道地塊，是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 21.77 億元。 圖表圖表32：玖華府項目介紹：玖華府項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 玖華府 計容建筑面積 92150 銷售狀態 2022.01.15 公開售樓處 主力面積 3 居（89m2）、3 居（100m2）、4 居（118 m2） 拿地樓面價 13348 毛坯限價 24200 項目地址 南京市江寧區 交通 公交方前大道站 區位

44、正方中路與將軍大道交匯處向東約 100 米 來源：南京土地市場網、樂居、中泰證券研究所 眾泰小鎮眾泰小鎮 4 號地塊號地塊 眾泰小鎮 4 號地塊是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 38.92 億元。 圖表圖表33：永康經濟開發區：永康經濟開發區S9-15-3地塊項目介紹：地塊項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 宗地名稱 永康經濟開發區 S9-15-3 地塊 計容建筑面積 116524 銷售狀態 待售 拿地樓面價 11000 周邊參考售價 35000 項目地址 金華市永康市 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、中泰證券研究所

45、請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 16 - 公司研究簡報公司研究簡報 濱江未來悅濱江未來悅 濱江未來悅對應眾泰小鎮 5 號地塊，是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目，目前在售，無需搖號。我們預計項目可售貨值約 60.50 億元。 圖表圖表34：濱江未來悅項目介紹：濱江未來悅項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 濱江未來悅 計容建筑面積 147536 首次取得預售許可證時間 2022.01.11（1#、10#、2#、20#、23#、8#） 開盤時間 2022.01.22 主力面積 3 居（108 m2）、4

46、居（128m2）、4 居（139m2） 拿地樓面價 11000 售價 42000 首次取得預售許可證時間 2022.01.19 項目地址 金華市永康市 交通 公交永康五中站 區位 永康東城街道蘇溪東路與鐵嶺路交匯處 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、永康市住房和城鄉建設局、房天下、中泰證券研究所 圖表圖表35：濱江未來悅實景圖：濱江未來悅實景圖 圖表圖表36：濱江未來悅效果圖：濱江未來悅效果圖 來源：安居客、中泰證券研究所 來源：房天下、中泰證券研究所 眾泰小鎮眾泰小鎮 6 號地塊號地塊 眾泰小鎮 6 號地塊是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目。我們預計項目可售貨值約 36.90

47、億元。 圖表圖表37：永康經濟開發區：永康經濟開發區S10-7-1地塊項目介紹：地塊項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 宗地名稱 永康經濟開發區 S10-7-1 地塊 計容建筑面積 107981 銷售狀態 待售 拿地樓面價 11000 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 17 - 公司研究簡報公司研究簡報 周邊參考售價 35000 項目地址 金華市永康市 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、中泰證券研究所 萬家星悅萬家星悅 萬家星悅對應眾泰小鎮 7 號地塊，是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目。我們預計項目可售貨值約

48、 55.33 億元。 圖表圖表38：萬家星悅項目介紹：萬家星悅項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 萬家星悅 計容建筑面積 161918 銷售狀態 待售 主力面積 3 居(109 )、 4 居(130 ) 、4 居(143 ) 拿地樓面價 11000 周邊參考售價 35000 項目地址 金華市永康市 交通 公交蘇溪村口站 區位 永康鐵嶺路與花園大道交叉口以東 200 米 來源：浙江省土地使用權網上交易系統、房天下、中泰證券研究所 星航星航 TOD 星航 TOD 對應廣州黃埔區黃埔化工改造項目居住地塊， 是公司 2021 年上半年通過收并購獲取的項目，目

49、前在售，無需搖號。我們預計項目可售貨值約 56.41 億元。 圖表圖表39：星航：星航TOD項目介紹：項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 項目名稱 星航 TOD 計容建筑面積 122931 首次取得預售許可證時間 2021.10.29（5#、6#） 開盤時間 2021.10.30（5#、6#） 預計交房時間 2024.06.30（5#、6#） 主力面積 3 居(88 ) 、3 居(88 ) 、3 居(98 ) 拿地樓面價格 30799 售價 47000 項目地址 廣州市黃埔區 交通 地鐵 5 號線廟頭路站 區位 黃埔 5 號線廟頭路站上蓋 來源：廣州市規劃和自

50、然資源局、房天下、中泰證券研究所 圖表圖表40：星航：星航TOD實景圖實景圖 圖表圖表41：星航：星航TOD效果圖效果圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 18 - 公司研究簡報公司研究簡報 來源： 、中泰證券研究所 來源：房天下、中泰證券研究所 甬儲出甬儲出 2021-125 號號 甬儲出 2021-125 號是公司于寧波 2021 年第三次集中供地拿地的項目。我們預計項目可售貨值約 42.87 億元。 圖表圖表42：甬儲出：甬儲出2021-125號項目介紹：號項目介紹：m2、元、元/ /mm2 2、% 項目基本信息項目基本信息 宗地名稱 甬儲出 2021