貝殼研究院：2022年一季度市場報告（9頁）.pdf

1、研究報告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 一季度完成筑底，預計二季度回升 核心結論：信貸寬松及地方調控政策放松下，一季度二手房成交量環比增長，價格基本止跌，市場完成筑底。市場呈現不均衡復蘇態勢，長三角區域恢復力度較強。預計二季度信貸環境保持寬松，地方支持性調控政策進一步加碼，帶動成交繼續恢復，市場預期較弱可能帶來短期內價格橫盤，未來市場走勢仍需要政策的精準呵護。 1. 一季度二手房市場完成筑底 一季度二手房成交量環比回升。貝殼研究院數據顯示，2022 年一季度貝殼 50 城1二手房成交量環比增長約 7%，其中 2、3 月連續環比回升，3 月環比增速超

2、過 40%，3 月成交量恢復至去年 7 月的水平。這驗證了我們去年年底做出的 “2022 年一季度二手房成交量筑底回升” 的預判。 同比來看， 2022 年一季度二手房成交量較去年同期高點下降約四成， 較 2020年同期增長約七成。 1 貝殼 50 城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。 2022 年一季度二手房市場報告

3、 研究報告 圖：貝殼 50 城二手房季度成交量走勢 數據來源：貝殼研究院 圖：貝殼 50 城二手房月度成交量走勢（2020 年 1 月為基期） 數據來源：貝殼研究院 價格整體止跌轉穩。貝殼研究院數據顯示，2022 年 2 月貝殼 50 城二手房價格指數與 1月持平，結束去年 8 月以來連續環比下跌的走勢；3 月環比微跌 0.1%。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%050100150200250300350Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1202020212022-100%-50%0%50%100%150%0501001502002503003504002020/012

4、020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03成交量指數（左軸）環比（右軸）2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 研究報告 圖：貝殼 50 城二手房價格指數2及環比走勢 數據來源：貝殼研究院 市場呈現不均衡復蘇的態勢。從季度成交量來看，50 城中

5、約七成的城市一季度二手房成交量環比增長，長三角城市群內除上海受疫情影響而下降外，多數城市普遍環比增長，其中紹興、寧波、合肥、南通等城市季度環比增速超過 40%。成都、重慶季度成交均環比增長20%左右?；浉郯拇鬄硡^城市群中，廣州、佛山環比增長，環深城市多環比下降，深圳受疫情影響降幅較大。城市價格方面，一季度北京、上海保持平穩上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價仍未走出下跌區間。 2 貝殼二手房房價指數是在城市選擇固定樣本小區，以貝殼真實的二手房成交數據為基礎，利用重復交易法，反映城市房地產市場價格走勢。 -2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0

6、%9095100105110115120貝殼50城二手房價格指數環比變化（右）2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 研究報告 圖：重點城市一季度二手房成交量環比變化 數據來源：貝殼研究院 住房信貸大幅降息疊加地方支持性政策增多是支持市場復蘇的關鍵因素。 一方面，央行降準、降息，房貸利率持續下降。3 月貝殼研究院監測的 103 個重點城市主流首套房貸利率為 5.34%，二套利率為 5.60%，分別較去年 12 月累計回調 30 個、31 個基點，其中 3 月環比回落 13 個、15 個基點，為 2019 年以來月度最大降幅；銀行放款持續提速，3 月 103

7、城平均放款周期在 1 個月左右，接近 2020 年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19 城放款周期低于 20 天，其中長三角城市占 13 城。 圖：貝殼 103 城市二手房主流首、二套房貸利率3走勢 3 主流房貸利率指統計期內房貸成交最集中的利率點位。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%紹興市寧波市合肥市南通市無錫市嘉興市蕪湖市南京市杭州市常州市蘇州市上海市重慶市成都市佛山市廣州市東莞市惠州市中山市珠海市深圳市北京市廊坊市天津市長三角成渝粵港澳京津冀4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2019-012019-032019-052019-072

8、019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-03首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 研究報告 數據來源：貝殼研究院 圖：貝殼 103 城市二手房房貸平均放款周期4（天） 數據來源：貝殼研究院 另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能級城市向高能級城市傳導。一季度地方政策側重對需求端的支持，由降低房貸利率、提供購房補貼、降低落戶門檻、

9、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例到取消“認房認貸”支持改善性購房、降低交易稅費、 取消限售； 調控政策放松的城市由三四線城市向鄭州、 哈爾濱等二線省會城市傳導。調控政策放松對促進市場成交發揮積極作用，以鄭州為例，3 月 1 日“鄭十九條”出臺后，市場成交明顯回升，貝殼研究院數據顯示，3 月鄭州二手房成交量超過 2 月的 2 倍。 4 放款周期指簽訂二手房貸款合同到最終放款的自然日數。 010203040506070802019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-11

10、2021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 研究報告 圖：鄭州二手房月度成交量走勢（2020 年 1 月為基期） 數據來源：貝殼研究院 2.預計二季度成交量繼續回升，價格震蕩橫盤 信貸環境及調控政策將進一步寬松。3 月 16 日金融委會議提出“關于宏觀經濟運行，一定要落實黨中央決策部署，切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。 ” 同

11、日，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等部委也相繼積極表態維穩。 預計年內貨幣政策保持穩健寬松， 住房信貸仍有降息空間且額度有保障，針對企業融資的支持性政策進一步細化， 針對需求的支持性政策進一步加碼且城市能級逐步提高。 表：金融委及相關部委針對房地產發言內容 部門 主要內容 金融委 關于宏觀經濟運行，一定要落實黨中央決策部署，切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。 央行 貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險。進一步加強部門間

12、政策協調，及時回應市場關注的熱點問題，穩定預期，提振信心，保持中國經濟平穩健康發展，共同維護資本市場的穩定發展。 0501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RES

13、ERVED 6 研究報告 銀保監會 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。 證監會 繼續支持實體經濟合理融資，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險，促進平臺經濟規范健康發展、提高國際競爭力。 財政部 今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。 外匯局 配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。及時回應市場關注的熱點問題，穩定市場預期，共同維護資本市場平穩運行。 資料來源：公開資料，貝殼研究院整

14、理 供需活躍度提高帶動后期成交量增長。貝殼研究院數據顯示，2022 年 3 月貝殼 50 城帶看客戶量、新增掛牌房源量環比增長均超三成。預計二季度二手房成交量繼續恢復性增長，月度同比有望年中轉正。 圖：貝殼 50 城二手房帶看客戶量與新增房源量（2020 年 1 月為基期） 數據來源：貝殼研究院 值得關注的是，當前市場面臨預期較弱的問題，市場修復過程將被延長，未來市場修復需要更精準的政策呵護。雖然二手房成交量保持回復，但絕對水平仍處于相對低位。當前二手業主預期較弱， 貝殼研究院數據顯示， 貝殼 50 城二手房景氣指數在 2 月恢復至 20 以上，050100150200250300350400

15、2020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03帶看客戶量新增房源量2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 研究報告 3 月回調至 18，超七成的城市景氣指數在 20 以內，特別是長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數

16、持續低于 15，市場預期低迷。此外新房市場銷售沒有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復。3 月新一輪的疫情帶來局部地區管控也給市場帶來更多不確定性。這將延長市場修復過程，短期內價格可能呈現波動性橫盤狀態。未來市場預期的修復需要更精準的政策呵護。 圖：貝殼 50 城二手房景氣指數5走勢 數據來源：貝殼研究院 5 貝殼二手房市場景氣指數是基于貝殼平臺上業主掛牌和調價行為數據，計算掛牌房源調價中調升的次數比例來反映當前市場預期，能夠預測未來短期房價走勢，景氣指數=調漲次數/調價次數*100。景氣指數在 40 以上為市場預期景氣，漲價預期強，20 至 40 之間預期相對平穩，20 以下為市場預期低迷。 05101520253035404540以上：市場景氣20-40：市場平穩20以下：市場較冷2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 研究報告 免責聲明：本文所載信息為研究院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。本文版權為貝殼研究院所有，對本文保留一切權利，未經事先許可，任何機構和個人不得翻版、復印、發表或引用本文的任何部分。 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 9