深圳世聯行集團股份有限公司2021年年度報告（314頁）.PDF

1、深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 1 深圳世聯行集團股份有限公司深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告年年度報告 2022 年年 04 月月 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 2 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責帶的法律責任。任。 公司負責人胡嘉、主管

2、會計工作負責人薛文及會計機構負責人公司負責人胡嘉、主管會計工作負責人薛文及會計機構負責人(會計主管人會計主管人員員)童朝軍聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。童朝軍聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。 除下列董事外，其他董事親自出席了審議本次年報的董事會會議除下列董事外，其他董事親自出席了審議本次年報的董事會會議 未親自出席董事姓名 未親自出席董事職務 未親自出席會議原因 被委托人姓名 田偉 董事 個人身體原因 胡嘉 本報告中涉及的未來計劃等前瞻性陳述，屬于計劃性事項，不構成公司對本報告中涉及的未來計劃等前瞻性陳述，屬于計劃性事項，不構成公司對投資者的實質性承諾，敬

3、請投資者注意投資風險。投資者的實質性承諾，敬請投資者注意投資風險。 公司已在本報告中詳細描述未來將面臨的主要風險及應對措施，詳情請查公司已在本報告中詳細描述未來將面臨的主要風險及應對措施，詳情請查閱本報告閱本報告“第三節第三節 經營情況討論與分析經營情況討論與分析”之之“十一、公司未來發展的展望十一、公司未來發展的展望”部分，部分，請投資者注意投資風險。請投資者注意投資風險。 公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 3 迎接新常態迎接新常態，回歸，回歸專業專業價值價值 2

4、0222022 年致股東的信年致股東的信 尊敬的世聯行投資人： 當我們提筆寫下這封信時，疫情正肆虐上海，多地區亦有上升趨勢；政策的“向好”和市場的不確定性依然共存這些事件是“黑天鵝”還是“灰犀?！?？不得而知。在過去一年，房地產行業處于急速向下的“風險、出清”階段，這是過去很多年都沒有出現過的。 2021 年一季度，大部分城市的銷售開始逐月萎縮，以北方城市為開端，逐步向南漫延，直至進入全局性的銷量下滑。若說 2020 年只是疫情影響一個季度，那 2021 年則是真正的轉折年。上游開發商面臨的流動性和債務問題，對下游企業產生巨大風險。大家開始直面現實，希望“挺”過去。 只是面對和忍受市場的下滑是完

5、全不夠的。我們必須正確地理解和接受這樣一個降檔的市場。在世聯行成立之初，我們提出了立足基礎“挖掘物業價值，降低交易成本” 。但過去幾年的經驗告訴我們，當核心市場萬人搖號抽簽時、在市場普遍上漲時、當開發商將標準化模式復制到全國時，世聯行的專業能力失去了應有價值，高昂的渠道費更是阻礙了行業的數字化進程和精細化效率?，F在，一個既不瘋狂也不單邊上揚，具有地域性、有漲有跌、供大于求、需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資產價值的“新常態”市場，正向我們走來。世聯行所做的一切將變得更有價值：營銷策劃終于管用了，城市資產運營創造價值了，精細化管理效率更高了。房地產專業服務的時代到來了！我們不應該張開雙臂

6、去擁抱這個“新常態”嗎？ 認清現實，接受“新常態” ，使我們走得更穩。2021 年，在世聯行全國地區公司和同事的理解支持下，我們迅速開展了“顆粒歸倉”行動，有效保證了公司現金流的穩定。在北方嚴峻的市場環境下，山東公司深耕在地市場，積極探索和逐步實施數字化轉型，將“智慧案場”全面融入運營過程和績效管理，系統性提升經營效率，降低交易成本，以優異的成績證明了服務商的價值。以深圳為首的大灣區團隊，充分發揮灣區一體化、團隊協同的精神，在淡市中實現了逆勢增長。2021 年是大資管落地轉型組織調整年，我們完成了大資管團隊的頂層設計，在橫琴設立了大資管業務總部，并在全國建立了九大地區，全面推進大資管業務的發展

7、。從組織到流程，大資管開始以全新的視野和平臺構建“價值運營”的核心能力，建立價值運營新模式，以全價值鏈服務為城市資產提質增效。 無論什么時代，城市的變化從未停止過，房地產業是城市的最基本要素，也是支柱產業，中國房地產的增量仍是非常大的，存量則是巨大的。2022 年是中國房地產的“著陸”年，因城施策將加大城市的分化，不確定性仍將是市場最大的特征。面對不確定性，我們“落地深耕，一城一策”的戰略將更為重要。我們要把之前所走的每一步變成未來前進的底層邏輯，堅持常識、價值觀和方法論，堅持長期主義，凝聚共識，深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 4 培養以身作則的領導力，重回世聯專業能力！

8、在國家的十四五規劃指引下，在最新的中央經濟工作會議精神指引下，我們面對問題、接受新常態的挑戰，聚焦區域、聚集能力，輕裝前行，就一定能實現時代賦予我們的使命。 胡嘉、陳勁松 2022 年 4 月 3 日深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 5 目錄目錄 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 . 2 2 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 9 9 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 . 1414 第四節第四節 公司治理公司治理 . 5151 第五節第五節 環境和社會責任環境和社會責任 . 7070 第六節第六節 重要事項重要

9、事項 . 7171 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況 . 123123 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況 . 129129 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況 . 130130 第十節第十節 財務報告財務報告 . 131131 第十一節第十一節 備查文件目錄備查文件目錄 . 314314 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 6 釋義釋義 釋義項 指 釋義內容 世聯、世聯行或公司、本公司 指 深圳世聯行集團股份有限公司 大橫琴 指 珠海大橫琴集團有限公司，世聯行之控股股東 世聯中國 指 世聯地產顧問（中國）有限公司，世聯行之股東之一 FH 指 F

10、ortune Hill Asia Limited,世聯中國之控股子公司 北京世聯 指 北京世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 東莞世聯 指 東莞世聯地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 上海世聯 指 上海世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 深圳世聯行 指 深圳世聯行顧問服務有限公司，世聯行之全資子公司 惠州世聯 指 世聯房地產咨詢（惠州）有限公司，世聯行之全資子公司 廣州世聯 指 廣州市世聯房地產咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 天津世聯 指 天津世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 山東世聯 指 山東世聯怡高物業顧問有限公司，世聯行之控股子公司 四川嘉聯 指 四川世

11、聯行興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資控股子公司 重慶世聯 指 重慶世聯行房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 世聯投資 指 深圳世聯投資有限公司，世聯行之全資子公司 世聯小貸 指 深圳市世聯小額貸款有限公司，世聯行之全資子公司 盛澤擔保 指 深圳市盛澤融資擔保有限責任公司，世聯行之全資子公司 北京安信行 指 北京安信行物業管理有限公司，世聯行之控股子公司 珠海世聯 指 珠海世聯房地產咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 廈門世聯 指 廈門世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 世聯先鋒 指 深圳世聯先鋒投資有限公司，世聯行之全資子公司 長沙世聯 指 長沙世聯興業房地產顧問有限公司，世

12、聯行之全資子公司 沈陽世聯 指 沈陽世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 大連世聯 指 大連世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 成都世聯 指 成都世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 蘇州世聯 指 蘇州世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 常州世聯 指 常州世聯房地產代理有限公司，世聯行之全資子公司 西安世聯 指 西安世聯投資咨詢有限公司，由世聯行和世聯先鋒共同投資設立 青島世聯 指 青島世聯興業房地產顧問有限公司，由世聯行和世聯先鋒共同投資設立 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 7 武漢世聯 指 武漢世聯興業房地產顧問有限公司，由

13、世聯行和世聯先鋒共同投資設立 三亞世聯 指 三亞世聯房地產顧問有限公司，由世聯行和世聯先鋒共同投資設立 安徽世聯 指 安徽世聯行房地產咨詢有限公司，由世聯行和世聯先鋒共同投資設立 無錫世聯 指 無錫世聯行房地產營銷有限公司，世聯行之全資子公司 福州世聯 指 福州世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 佛山世聯 指 佛山世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 南昌世聯 指 南昌世聯置業有限公司，世聯行之全資子公司 南京世聯 指 南京世聯興業房地產投資咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 長春世聯 指 長春世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 南通世聯 指 南通世聯興業房地產顧問有限

14、公司，世聯行之全資子公司 昆明世聯 指 昆明世聯卓群房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 寧波世聯 指 寧波世聯房地產咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 廣西世聯 指 廣西世聯行房地產代理有限公司，世聯行之全資子公司 蘇州居善 指 蘇州居善網絡技術服務有限公司，先鋒投資之全資子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技術有限公司，先鋒投資之全資子公司 天津居善 指 天津居善電子商務有限公司，先鋒投資之全資子公司 鄭州世聯 指 鄭州世聯興業房地產咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 漳州世聯 指 漳州世聯房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 徐州世聯 指 徐州世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司

15、 杭州世聯卓群 指 杭州世聯卓群房地產咨詢有限公司，世聯行之全資子公司 合肥世聯先鋒 指 合肥世聯先鋒房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 北京世聯興業 指 北京世聯興業房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 貴陽世聯 指 貴陽世聯房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 武漢世聯先鋒 指 武漢世聯先鋒房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 惠州世聯先鋒 指 惠州市世聯先鋒房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 太原世聯 指 太原世聯卓群房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 石家莊世聯 指 石家莊世聯卓群房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 世聯君匯 指 深圳世聯君匯不動產運營管理股份有限

16、公司，世聯行之控股子公司 固安世聯 指 固安世聯房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 廊坊世聯 指 廊坊市世聯房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 香港世聯 指 世聯咨詢(香港)有限公司，世聯行之全資子公司 蘭州世聯 指 蘭州世聯行房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 包頭世聯 指 包頭市世聯行房地產顧問有限公司，世聯行之全資子公司 唐山世聯 指 唐山世聯行房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 8 前海資管 指 深圳前海世聯資產管理有限公司，世聯行之全資子公司 廈門立丹行 指 廈門市立丹行置業有限公司，世聯行之控股子公司 先鋒居善

17、指 深圳先鋒居善科技有限公司，世聯行之全資子公司 世聯科創 指 深圳市世聯科創科技服務有限公司，世聯行之控股子公司 青島榮置地 指 青島榮置地顧問有限公司，世聯行之控股子公司 世聯集金 指 深圳世聯集金財富管理有限公司，世聯行之全資子公司 深圳賦能創新 指 深圳市賦能創新投資有限公司，世聯行之全資子公司 哈爾濱世聯 指 哈爾濱卓群房地產經紀有限公司，世聯行之全資子公司 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 9 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、公司信息一、公司信息 股票簡稱 世聯行 股票代碼 002285 變更后的股票簡稱（如有） 無 股票上市證券

18、交易所 深圳證券交易所 公司的中文名稱 深圳世聯行集團股份有限公司 公司的中文簡稱 世聯行 公司的外文名稱（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED 公司的外文名稱縮寫（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 注冊地址 深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 注冊地址的郵政編碼 518001 公司注冊地址歷史變更情況 2013 年由深圳市羅湖區深南東路 5047 號深圳發展銀行大廈 13 樓變更為深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 辦公地址 深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓

19、 辦公地址的郵政編碼 518001 公司網址 http:/ 電子信箱 二、聯系人和聯系方式二、聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表 姓名 吳惠明 胡遷 聯系地址 深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 電話 0755-22162824 0755-22162824 傳真 0755-22162231 0755-22162231 電子信箱 三、信息披露及備置地點三、信息披露及備置地點 公司披露年度報告的證券交易所網站 http:/ 公司披露年度報告的媒體名稱及網址 證券時報、巨潮資訊網 http:/ 公司年度報告備置地

20、點 深圳市羅湖區深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓、 深圳證券交易所 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 10 四、注冊變更情況四、注冊變更情況 組織機構代碼 61886755-4 公司上市以來主營業務的變化情況（如有） 2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主營業務：從事投資可行性研究、項目策劃、房地產信息、房地產交易代理、企業形象設計、科研經濟技術管理咨詢、物業管理業務（以上不含限制項目） 。在本市設立 1 家非法人分支機構，經營范圍與總公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主營業務：房地產咨詢、房地產代理、房地產經紀、物業管理

21、。 歷次控股股東的變更情況 （如有） 2020 年 8 月 28 日， 公司控制權發生變更， 珠海大橫琴集團有限公司成為公司單一擁有表決權比例最高的股東，為公司控股股東。 五、其他有關資料五、其他有關資料 公司聘請的會計師事務所 會計師事務所名稱 信永中和會計師事務所（特殊普通合伙） 會計師事務所辦公地址 北京市東城區朝陽門北大街 8 號富華大廈 A 座 8 層 簽字會計師姓名 郭晉龍、吳益羽 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的保薦機構 適用 不適用 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的財務顧問 適用 不適用 六、主要會計數據和財務指標六、主要會計數據和財務指標 公司是否需追溯調整或重述以前

22、年度會計數據 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增減 2019 年 營業收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 -9.52% 6,649,851,992.27 歸屬于上市公司股東的凈利潤（元） -1,129,022,859.33 110,895,980.31 -1,118.09% 81,942,292.20 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤（元） -1,381,201,479.40 25,210,398.27 -5,578.70% 37,414,580.41 經營活動產生的現金流量凈額（元） 1,051,069,515.57 75

23、8,395,038.15 38.59% 1,574,430,963.17 基本每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04 稀釋每股收益（元/股） -0.57 0.05 -1,240.00% 0.04 加權平均凈資產收益率 -26.12% 2.08% -28.20% 1.55% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增減 2019 年末 總資產（元） 8,960,035,275.14 10,891,132,382.59 -17.73% 11,666,786,817.53 歸屬于上市公司股東的凈資產（元） 3,703,083,304.58 5,160,275,

24、780.63 -28.24% 5,315,129,783.11 公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值， 且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 11 定性 是 否 扣除非經常損益前后的凈利潤孰低者為負值 是 否 項目 2021 年 2020 年 備注 營業收入（元） 6,082,507,921.06 6,722,698,397.89 營業全部收入 營業收入扣除金額（元） 78,479,021.36 80,629,956.30 房屋出租收入、出售投資性房地產收入等 營業收入扣除后金額（元） 6,004,028,8

25、99.70 6,642,068,441.59 交易服務收入、資產運營管理收入等 七、境內外會計七、境內外會計準則下會計數據差異準則下會計數據差異 1、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存在按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。 2、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存

26、在按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。 八、分季度主要財務指標八、分季度主要財務指標 單位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 營業收入 1,249,795,688.03 1,641,087,747.68 1,584,261,817.12 1,607,362,668.23 歸屬于上市公司股東的凈利潤 17,504,574.18 53,505,450.87 42,078,984.58 -1,242,111,868.96 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 -74,820,714.61 45,125,498.85 32,845,309.95

27、-1,384,351,573.59 經營活動產生的現金流量凈額 -58,699,061.73 317,947,737.91 274,273,572.33 517,547,267.06 上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異 是 否 九、非經常性損益項目及金額九、非經常性損益項目及金額 適用 不適用 單位：元 項目 2021 年金額 2020 年金額 2019 年金額 說明 非流動資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分） 58,609,400.91 557,914.68 469,153.05 主要是執行新租賃準則確認的租賃終止處深圳世聯行集團股

28、份有限公司 2021 年年度報告全文 12 置收益 計入當期損益的政府補助（與公司正常經營業務密切相關，符合國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外） 47,358,597.07 84,069,171.25 68,501,754.99 企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值產生的收益 1,645,111.22 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資產、交易性金融負債產生的公允價值變動損益，以及處置交易性金融資產交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益 -85,000,000.00 60,78

29、5,285.78 -3,000,000.00 涉及恒大集團的權益性投資價值變動 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 9,535,731.67 4,959,941.26 13,882,023.35 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 -26,388,936.49 -23,580,525.15 -7,951,603.31 其他符合非經常性損益定義的損益項目 237,624,693.01 主要轉讓子公司股權確認收益 減：所得稅影響額 -19,444,894.53 25,155,704.66 9,781,013.74 少數股東權益影響額（稅后） 10,650,871.85 15,950,501.

30、12 17,592,602.55 合計 252,178,620.07 85,685,582.04 44,527,711.79 - 其他符合非經常性損益定義的損益項目的具體情況： 適用 不適用 1）轉讓合并內子公司股權確認收益 子公司名稱 股權處置價款 股權處置比例 股權處置方式 處置價款與處置投資對應的合并財務報表層面享有該子公司凈資產份額的差額 西安世禾商業運營有限責任公司 0.00 55.00% 轉讓 -435,874.96 深圳世聯集房資產管理有限公司 530,000,000.00 100.00% 轉讓 234,710,077.26 北京世聯明德商業管理有限公司 1,500,000.00

31、 51.00% 轉讓 2,002,339.81 山東紅璞公寓管理有限公司 650,000.00 100.00% 轉讓 1,841,684.27 合計 238,118,226.38 2）購買日之前持有的股權按照公允價值重新計量產生的利得或損失 被購買方名稱 購買日之前原持有股權在購買日的賬面價值 購買日之前原持有股權在購買日的公允價值 購買日之前原持有股權按照公允價值重新計量產生的利得或損失 購買日之前原持有股權在購買日的公允價值的確定方法及主要假設 世聯惠普 4,264,961.95 3,771,428.58 -493,533.37 購買方支付對價 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度

32、報告全文 13 將 公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益 中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益項目的情況說明 適用 不適用 公司不存在將 公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益 中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目的情形。 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 14 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、報告期內公司所處的行業情況一、報告期內公司所處的行業情況 回顧2021年，這一年是我國“十四五”的開端之年，“新冠”疫情仍在海外肆虐，反復變異的病毒不斷突破防線，國內外環境復雜嚴峻。在中央堅強領導下，我國經濟

33、發展和疫情防控保持全球領先地位，疫情全局可控，局部雖有反復，但各行各業的生產經營活動基本恢復正常。 2021年，我國房地產市場前高后低，經歷了從上半年熱度較高到下半年快速轉冷的轉變。上半年信貸環境相對寬松，加之去年低基數效應，全國商品房銷售規模增幅顯著，在長三角、大灣區、西部核心城市、福建等帶領下商品房銷售量價齊升，土地市場保持較高熱度。下半年，隨著熱點城市調控加碼以及房地產貸款收緊政策效應的逐漸顯現，房地產市場從銷售到開工到房地產開發投資，均出現了快速的回落，其中銷售下行的幅度更為明顯。商品房銷售面積自7月以來快速回落，單月銷售面積同比降幅最高達22%，7月以后銷售規模甚至低于2019年同期

34、水平。多數地區價格戰激烈，二線城市郊縣和非核心城市群的三四線城市尤甚，分化進一步加劇。四季度后行業信貸環境改善，預期持續增強，但需求端仍然疲弱，不同城市市場分化格局仍較為突出。 全年全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增長1.9%；銷售額18.19萬億元，同比增長4.8%。全國房地產開發投資14.76萬億元，同比增長4.4%；其中，住宅開發投資同比增長6.4%，占房地產開發投資的比重為75.3%。 全國房屋新開工面積19.89億平方米， 同比減少11.4%； 竣工10.14億平方米， 同比增長11.2%。截止年底，全國商品房待售面積5.10億平方米，同比增長2.4%。 政策方面，中央延續

35、“房住不炒”總基調，全面落實行業長效機制：從房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩集中”到預售資金監管等，房地產金融審慎監管持續完善；房地產融資持續下降，其中房地產貸款增速創8年新低，房企降杠桿成效逐漸顯現；核心城市“集中供地”全面落地，集中供地首批火熱，二批次明顯降溫，規則不斷調整；住房保障體系加快完善，保障性租賃住房建設加速。地方全面落實因城施策，熱點城市持續高頻加碼調控。 伴隨市場下行，在融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的背景下，開發商流動性持續惡化，部分房企信用風險加大。下半年以來，境內外市場信用債出現了大規模的違約，離岸美元債市場凈融資額創歷史新低，行業整體流動性壓力陡增。 展望展望20

36、222022年，我國經濟發展的內外環境依然嚴峻復雜，我國房地產市場預計將迎來政策持續回暖、市年，我國經濟發展的內外環境依然嚴峻復雜，我國房地產市場預計將迎來政策持續回暖、市深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 15 場逐步修復、增速前低后高的發展態勢，同時市場整合與分化將加速演變。場逐步修復、增速前低后高的發展態勢，同時市場整合與分化將加速演變。 第一，疫情、通脹、發達經濟體貨幣政策調整以及俄烏沖突構成當前全球經濟發展的重大不確定性因素。受疫情反彈擾動，2021年下半年以來全球經濟復蘇放緩，同時近兩年海外寬松的貨幣政策和積極的財政政策導致海外主要經濟體CPI與PPI飆升，通脹壓

37、力巨大。為應對通脹壓力、資本外流等風險挑戰，11月以來美英歐日等主要發達經濟體貨幣政策轉向加快，流動性呈現收緊態勢，財政政策邊際收斂也成趨勢。此外，巴西、俄羅斯、墨西哥、韓國、新西蘭、挪威等部分新興經濟體全年已多次加息。 第二，我國經濟面臨下行壓力，疫情反復仍對消費需求形成抑制，穩地產意義重大。12月中央經濟工作會議中指出“當前我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。世紀疫情沖擊下，百年變局加速演進，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定性?！?強調“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前?！?從房地

38、產市場角度看，“三重壓力”主要體現為：從房企拿地到消費者購房的需求持續收縮，從拿地不足到市場供應減少的供給下行沖擊，持續緊縮的房地產政策和行業景氣度下行抑制居民和房企預期。在當前經濟工作“穩”字當頭的背景下， 房地產業作為我國經濟的壓艙石， 穩地產對于穩宏觀經濟意義重大。 針對2022年的房地產工作，中央經濟工作會議在重申“房住不炒”調控總基調不變的同時，強調“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設；支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。 值得樂觀的是，2021年9月底以來，中央及各部委首提“兩個維護”并連續釋放維

39、穩信號。特別是，12月份銀保監會表示會重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產貸款、并購貸款；證監會表示后續會支持房地產企業合理正常融資；2022年2月起，保障性租賃住房貸款不再計入“兩條紅線”。同時，自2021年12月起央行連續降息、降準，房貸利率有所下調，放貸速度有所加快，預示房地產信貸政策開始邊際松動。各地方政府也積極響應，高頻、精準出臺穩樓市新政。后續在“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的政策導向下， 預計“兩會”后各地因城施策節奏或將加快， 促進需求端信心恢復。 第三，我國人口增長停滯、城鎮化進程放緩、房企資金面的分化，將深刻影響房企城市布局。2021年我國人口增長

40、和城鎮化進程顯著放緩，全年人口凈增長僅48萬，年末常住人口城鎮化率達64.72%,比上年同期增0.83個百分點，增速顯著回落。未來，隨著我國人口增量趨于減少、城市化整體進程持續放緩，各城市之間的相對地位將趨于穩固，對于人口的吸引與留存將繼續分化，人口將持續流入一二線及長三角、珠三角等核心城市群城市。人口聚集效應和城市化進展的分化必然導致各城市間樓市分化，從而影響房企的投資決策。 2021年下半年， 隨著商品房市場急速冰凍以及百強房企頻頻暴雷， 房企尤其是民營房企拿地極為謹慎，深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 16 多家百強房企甚至全面停止拿地，國央平成為拿地的絕對主力。20

41、22年房企整體仍處于償債高峰期，政策暖風傳導至銷售端恢復仍需時日， 部分民營房企資金鏈仍承壓， 特別是部分“紅色檔”與“橙色檔”房企，其資金鏈風險較大、經營決策的容錯空間驟降。新形勢下，預計房企將加速銷售回款，并緊盯融資窗口期，確?，F金流安全；同時將量入為出，城市布局更加聚焦在主流城市。 第四，客戶購房更加理性，品牌背景重要性上升。2021年部分品牌民營房企頻頻暴雷，一大批樓盤停工，嚴重打擊購房者的信心，未來客戶購房將更加關注房企的品牌和背景，央國企、財務穩健的優質民企受青睞。同時需求端疲弱背景下，現樓與準現樓交房成為吸引購房者眼球的一大利器，未來或成為一大趨勢。 從長期來看，房地產在長期仍是

42、十萬億級數的巨型產業。且作為關聯上下游數十個產業的房地產業，在很長一段時間都將是中國經濟的壓艙石。 改革開放四十多年來城市化水平快速提升，城市規模不斷擴張，新城新區涌現，誕生了大量的城市資產。隨著城市化從高速發展轉向高質量發展，城市建設從“粗放式擴張”進入“精細化運營”時代，城市資產的盤活和經營，考驗著政府、企業等資產持有者的“智慧”。各地方政府陸續發布城市精細化管理的實施意見，鼓勵社會資本和政府合作，積極參與投資和運營城市資產和服務。此外，政府“放管服”改革的縱深發展，推動政府不斷優化政務服務，城市綜合服務需求不斷增加。 中國商企和城市空間綜合服務市場空間巨大，行業集中度低，整體競爭格局較為

43、分散。根據弗若斯特沙利文的預測，2020-2025年，中國商企和城市空間綜合服務市場將保持年約20%的復合增長率增長。 二、報告期內公司從事的主要業務二、報告期內公司從事的主要業務 （一）公司主要業務情況（一）公司主要業務情況 公司1993年成立于深圳，是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商，業務遍及中國200多個城市。作為中國城市空間集成服務商，公司以“提升不動產交易效率和體驗，賦能資產價值持續提升”為使命，堅持以客戶為中心，致力于“讓更多人享受真正的資產服務”，為創造城市美好生活不懈努力。 2020年，大橫琴成為公司單一擁有表決權比例最高的股東，公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區國有資產

44、監督管理委員會。 2021年， 公司實際控制人由珠海市橫琴新區國有資產監督管理委員會變更為珠海市人民政府國有資產監督管理委員會，公司充分發揮“上市公司國有平臺”優勢，全面推進“大交易+大資管”業務的協同發展。 報告期內，公司從事的主營業務包括： 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 17 1.1.大交易業務大交易業務 公司大交易業務以“專業服務”為理念，主要為開發商在房地產銷售環節提供營銷相關服務，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易業務主要包括代理銷售業務、互聯網+業務和金融業務。 代理銷售業務為開發商提供專業的營銷策劃和銷售代理服務，公司按照代理銷售額的一定比例向開發商收

45、取傭金?；ヂ摼W+業務順應開發商整合線上、線下全渠道營銷的需求，打造行業獨有的開發商、渠道、公司三方管理平臺，匯集代理項目資源，整合分銷渠道，提升銷售效率。金融業務定位為“大交易”和“大資管”的增值業務，支持兩大業務規?；l展，形成業務、融資閉環增長。 2.2.大資管業務大資管業務 公司大資管業務以“價值運營”為理念，以構成城市價值的核心資產：城市綜合體、公共空間（公園、政府公建）、產業園、企業總部等為服務對象提供全價值鏈運營服務，旨在挖掘城市資產價值，為城市資產提質增效。大資管業務主要包括城市資產管理業務、空間運營業務、顧問業務和招商租賃業務。 城市資產管理業務是圍繞各類產業物業、公建設施和城

46、市空間，為政府端和企業端客戶提供物業管理、城市公共設施管理、 企業綜合設施管理等基礎運營服務和一系列疊加的高附加值服務。 空間運營業務為物業所有者或持有者提供商辦樓宇、公寓、酒店等運營及裝修服務。咨詢顧問業務為地方政府、開發商、產業企業、資產持有機構/金融機構等客戶提供政策建議、土地規劃建議、項目開發策略、產業綜合服務、資產打理咨詢等服務，貫穿從土地到資產退出的各階段。招商租賃業務為物業所有者或持有者提供新城新區、產業園、商辦樓宇等各類業態的招商租賃服務。 （二）公司經營情況（二）公司經營情況 報告期內，公司發揮上市平臺優勢、借力橫琴資源，協同發展“大交易+大資管”業務，實現營業收入60.82

47、億元，同比下降9.52%； 實現營業毛利9.17億， 同比上升14.34%； 歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損11.29億元， 同比下降1,118.09%，主要因本年度計提各項資產減值準備16.6億元，對公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響是-14.36億元。 1.1.大交易業務大交易業務 2021年上半年，“大交易”業務持續推進案場數字化，整合營銷渠道資源，收入恢復增長。下半年，房地產市場基本面急轉直下，公司迅速調整經營及拓展策略，一方面積極催收，化解應收款項風險，確?，F金流穩定；另一方面調整客戶結構，加大央國企客戶拓展，防止收入因市場和個別流動性危機客戶影響大幅下滑。報告期內，

48、“大交易”實現營業收入451,767.69萬元，同比下降6.81%。 深圳世聯行集團股份有限公司 2021 年年度報告全文 18 （1 1）代理銷售業務）代理銷售業務 鞏固“優勢”，打造“勝勢”。報告期內，公司加大對發展前景好、人口凈流入等優勢市場的布局和投入，穩住發展的基本盤。在大灣區，公司發揮“主場”優勢，深挖客戶需求，通過綜合營銷代理服務為客戶創造多元化價值，實現業績同比增長；在山東，公司全面推進數字化升級，通過案場服務全流程數字化，對項目進行精細化運營，有效識別和管控項目風險，提升交易效率，降低客戶營銷成本，實現業績同比增長。 牽手“央國企”，構筑新優勢。隨著央國企逐漸成為房地產市場的

49、主導者，公司結合大客戶戰略，設立萬保事業部，積極探索與地方平臺公司合作的新模式，擴大代理銷售規模。公司在華北、西南、南方區域與萬科建立了戰略合作關系，截至報告期末，萬科已成為公司代理銷售額第一大客戶。繼萬科后，公司把保利也作為重點突破客戶，目前已成為保利的重要合作商?！把雵蟆贝罂蛻舻陌l展，一定程度上對沖了部分流動性危機客戶給公司帶來的不利影響。 調整經營策略，抓應收確?，F金流穩定。針對個別大客戶流動性危機，公司快速反應，與其積極協商，尋求多元化解決方案，同時提起法律訴訟維護公司合法權益。面對市場流動性風險加大，公司主動調整組織和區域布局，搭建應收款項催收體系，主動回款催收效果顯著，確保了公司

50、現金流的穩定。 數字化賦能中臺，提升運營效率。標準化業務流程、崗位規范和人才培養體系等，建設客戶發展、業務運營和結算三大數字化中臺，打造從線索到現金的閉環運營管理系統，強化目標運營管理，助力服務型中臺向賦能型中臺轉變，提升服務品質和運營效率，降低營銷成本。 報告期內，公司代理銷售業務實現營業收入240,141.50萬元，同比下降19.81%。 （2 2）互聯網）互聯網+ +業務業務 2021年，互聯網+業務聚焦大灣區城市，整合營銷渠道資源，通過精細化運營強化“連接”能力，打造渠道“鐵粉”，提升成交效率。截至報告期末，互聯網+業務進駐全國200多個城市，為1,853個案場提供服務，鏈接超過9萬個