濱江集團-秉浙系品質擁天時地利-220414（23頁）.pdf

1、 Table_Stock 濱江集團（濱江集團（002244） 證券研究報告證券研究報告 公司深度公司深度 秉浙系品質，擁天時地利秉浙系品質，擁天時地利 Table_Rating 增持（首次）增持（首次） Table_Summary 投資摘要投資摘要 深耕浙江，立足全國深耕浙江，立足全國。公司作為長三角房地產領軍企業，深耕浙江，品牌優質顯著，2021年前三季度，公司業績增幅更加顯著，實現營業收入244.36億元，同比增長89.43%，實現歸母凈利潤13.25億元，同比增長49.08%。 積極積極拿地，拿地，夯實“三省一市”戰略布局夯實“三省一市”戰略布局。近年來公司持續保持積極的拿地態勢，截至2

2、021H1，公司新增土地面積94萬平方米，新增土地貨值權益比例55%，新增土地計容建筑面積234萬平方米，土地儲備豐厚。公司聚焦杭州，深耕浙江，2021H1公司土地儲備可售貨值在杭州的占比達到67%，浙江省內非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、溫州等經濟基礎扎實的二三線城市占比16%，浙江省外占比17%。 銷售業績向好，產品力認可度高。銷售業績向好，產品力認可度高。2021年公司在杭州的流量銷售額、權益銷售額和全口徑銷售額分別 為737.37億元 ，594.73億元 ，1048.73億元，銷售位居杭州區域前列，區域深耕優勢顯著。同時，公司建立五大產品類型，打造標準化產品體系，產品力得到社會高度認

3、可。 信用資質良好，融資通暢。信用資質良好，融資通暢。2021H1公司扣除預收款后的資產負債率為69.13%，凈負債率為91.24%，現金短債比為1.62， “三道紅線”穩居“綠檔” 。2021H1公司融資成本為4.9%，2020年6月，聯合信用評級有限公司將公司主體信用評級由 AA+提升至AAA。 投資建議投資建議 公司深耕浙江，立足全國，銷售業務持續向好，信用資質良好，融資暢通，我們預計2021-2023年公司營業收入將分別變動42.1%、28.2%、21.5%至406.38、520.81、632.99億元，歸母凈利潤將分別變動16.7%、24.4%、22.8%至27.15、33.79、4

4、1.49億元，EPS分別為0.87、1.09、1.33元，對應4月13日股價，PE分別為8/7/5倍，首次覆蓋，給予“增持”評級。 風險提示風險提示 利潤率下跌風險；區域集中風險；房地產政策調控超預期風險。 數據預測與估值數據預測與估值 Table_Finance 單位單位：百萬元百萬元 2020A 2021E 2022E 2023E 營業收入 28597 40638 52081 63299 年增長率 14.6% 42.1% 28.2% 21.5% 歸母凈利潤 2328 2715 3379 4149 年增長率 42.7% 16.7% 24.4% 22.8% 每股收益（元） 0.75 0.87

5、1.09 1.33 市盈率（X） 6.12 8.28 6.66 5.42 市凈率（X） 0.78 1.07 0.92 0.79 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所（，上海證券研究所（2022年年04月月13日日收盤價）收盤價） Table_Industry 行業行業: 房地產房地產 日期日期: 2022 年年 04 月月 14 日日 Table_Author 分析師分析師: 金文曦金文曦 Tel: 021-53686143 E-mail: SAC 編號編號: S0870521100003 聯系人聯系人: 蔡萌萌蔡萌萌 Tel: 021-53686184 E-mail: SAC 編號編

6、號: S0870121110010 Table_BaseInfo 基本數據基本數據 最新收盤價（元） 7.23 12mth A 股價格區間（元） 3.84-7.54 總股本（百萬股） 3,111.44 無限售 A 股/總股本 86.33% 流通市值（億元） 194.21 Table_QuotePic 最最近近一年股票一年股票與滬深與滬深 300 比較比較 Table_ReportInfo 相關報告：相關報告： -20%-9%2%14%25%36%47%58%69%04/2106/2109/2111/2101/2204/22濱江集團滬深300公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁

7、重要聲明2 目錄目錄 1 濱江集團：深耕浙江，逆勢增長濱江集團：深耕浙江，逆勢增長 . 4 1.1 深耕浙江，立足全國 . 4 1.2 業績增幅顯著，成本管控效率高 . 5 2 積極投資增厚土儲積極投資增厚土儲，夯實夯實“三省一市三省一市”布局布局 . 7 2.1 積極拿地，土地儲備豐厚積極拿地，土地儲備豐厚 . 7 2.2 杭州區域優勢盡顯，成長空間廣闊杭州區域優勢盡顯，成長空間廣闊 . 8 2.3 深耕浙江，逐步擴張提升市場占有率 . 10 3 銷售持續向好，產品力認可度高銷售持續向好，產品力認可度高 . 12 3.1 銷售額與完成度齊漲，坐穩區域龍頭 . 12 3.2 標準化構筑穩健底盤

8、，產品力賦能長期發展 . 14 4 堅守堅守“綠檔綠檔”，融資通暢融資通暢 . 16 4.1 牢守“綠檔”，優化融資結構 . 16 4.2 信用資質拔萃，融資成本下行 . 17 5 盈利預測與估值盈利預測與估值 . 19 6 風險提示：風險提示： . 21 圖圖 圖圖 1 公司發展歷程公司發展歷程 . 4 圖圖 2 公司股權結構公司股權結構 . 5 圖圖 3 近年公司營業收入及增速近年公司營業收入及增速 . 5 圖圖 4 近年公司歸母凈利潤及增速近年公司歸母凈利潤及增速 . 5 圖圖 5 公司營收結構公司營收結構 . 6 圖圖 6 公司分業務毛利率公司分業務毛利率 . 6 圖圖 7 近年公司費

9、用率近年公司費用率 . 6 圖圖 8 近年公司毛利率及凈利率近年公司毛利率及凈利率 . 6 圖圖 9 近年公司土地拿地數量近年公司土地拿地數量 . 7 圖圖 10 近年公司新增土地面積近年公司新增土地面積 . 7 圖圖 11 近年公司拿地金額占銷售金額比重近年公司拿地金額占銷售金額比重 . 7 圖圖 12 近年公司新增土儲權益比例近年公司新增土儲權益比例 . 7 圖圖 13 公司土地儲備可售貨值公司土地儲備可售貨值 . 8 圖圖 14 公司總土儲占地面積及建筑面積公司總土儲占地面積及建筑面積 . 8 圖圖 15 近年杭州城鎮居民人均可支配收入近年杭州城鎮居民人均可支配收入 . 8 圖圖 16

10、近年杭州常住人口近年杭州常住人口 . 8 圖圖 17 近年杭州市近年杭州市 GDP 及同比及同比 . 9 圖圖 18 2021 年部分城市宅地出讓金年部分城市宅地出讓金 . 9 圖圖 19 2013-2021 年杭州土地出讓金年杭州土地出讓金 . 9 圖圖 20 杭州成交土地建設用地面積杭州成交土地建設用地面積 . 9 圖圖 21 杭州規劃土地建筑面積杭州規劃土地建筑面積 . 9 圖圖 22 近年杭州商品房銷售面積近年杭州商品房銷售面積 . 10 圖圖 23 近年杭州商品房銷售均價近年杭州商品房銷售均價 . 10 圖圖 24 近年杭州近年杭州商品房可售面積商品房可售面積 . 10 圖圖 25

11、杭州商品房出清周期杭州商品房出清周期 . 10 VVjYrVeVlYtXdU1UfWbRaO6MsQpPsQsQjMrRmQlOnMtO9PmMuNuOoOoNxNtPmM公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明3 圖圖 26 近年公司土地儲備可售貨值在各地區比重近年公司土地儲備可售貨值在各地區比重 . 11 圖圖 27 近年公司在杭州拿地情況近年公司在杭州拿地情況 . 11 圖圖 28 公司杭州市項目分布圖公司杭州市項目分布圖 . 11 圖圖 29 公司公司“三省一市三省一市”布局圖布局圖 . 12 圖圖 30 全國商品住宅銷售面積及增速全國商品住宅銷售面積及增速 .

12、13 圖圖 31 全國商品住宅銷售金額及增速全國商品住宅銷售金額及增速 . 13 圖圖 32 近年公司銷售額及同比近年公司銷售額及同比 . 13 圖圖 33 近年公司權益銷售金額及增速近年公司權益銷售金額及增速 . 13 圖圖 34 近年公司全口徑銷售額克而瑞排名近年公司全口徑銷售額克而瑞排名 . 13 圖圖 35 2021 年部分房企銷售目標完成度年部分房企銷售目標完成度 . 13 圖圖 36 2021 年杭州主要房企銷售額年杭州主要房企銷售額 . 14 圖圖 37 2021 年上半年公司分產品收入年上半年公司分產品收入 . 14 圖圖 38 公司五大產品類型公司五大產品類型 . 15 圖圖

13、 39 近年公司預收賬款和合同負債近年公司預收賬款和合同負債 . 17 圖圖 40 近年公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債率及現金近年公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債率及現金短債比短債比 . 17 圖圖 41 近年公司融資途徑近年公司融資途徑 . 17 圖圖 42 近年公司融資期限近年公司融資期限 . 17 圖圖 43 近年公司融資近年公司融資成本成本 . 18 表表 表表 1 2021 年度中國房地產企業人力資本價值年度中國房地產企業人力資本價值 Top10 . 16 表表 2 2021 年度浙江及杭州房企產品力年度浙江及杭州房企產品力 Top10 . 16 公司深度公司深度 請務必閱

14、讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明4 1 濱江集團：深耕浙江濱江集團：深耕浙江，逆勢增長，逆勢增長 1.1 深耕浙江深耕浙江，立足全國，立足全國 濱江集團作為長三角房地產領軍企業，秉承“創造生活，建筑家”的專業理念，形成了“團隊、管理、品牌、金融、合作、服務”六大核心競爭優勢。1996 年，杭州濱江房產集團有限公司成立。1997 年，公司取得國家一級開發資質。1999 年，公司完成轉制，成為杭州首家成功轉制的房地產企業。2008年 5 月 29 日，公司在深圳成功上市，成為該年度唯一一家國內 A 股 IPO 上市的房地產企業。2020 年公司全年銷售額 1363.6 億元，同比增長21.7%

15、，根據 CRIC 統計數據，公司位列行業銷售排名第 27 位，行業影響力、市場帶動力不斷提高。2021 年濱江集團全年銷售額為 1691 億元，位列中指院房地產銷售金額排行榜第 21 名。 圖圖 1 公司發展歷程公司發展歷程 資料來源：公司公告，資料來源：公司公告，公司官網，公司官網，房天下，房天下，上海證券研究所上海證券研究所 股權結構穩定。股權結構穩定。公司第一大股東為杭州濱江投資控股有限公司，持有公司 45.41%股份，實際控制人為戚金興，直接持股11.94%。杭州濱江投資控股有限公司與戚金興、戚加奇存在一致行動關系，股權結構穩定集中。 公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀

16、尾頁重要聲明5 圖圖 2 公司股權結構公司股權結構 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 1.2 業績增幅顯著業績增幅顯著，成本管控效率高，成本管控效率高 營收利潤營收利潤整體上升整體上升，經營業績，經營業績良好良好。2020 年，公司實現營業收入 285.97 億元，同比增長 14.6%，實現歸母凈利潤 23.28 億元，同比增長42.69%；2021年前三季度，公司交付樓盤收入較去年同期增長，營業收入快速增長，實現營業收入 244.36 億元，同比增長 89.43%，實現歸母凈利潤 13.25 億元，同比增長 49.08%。 圖圖 3 近年公司營業近年公司營

17、業收入收入及增速及增速 圖圖 4 近年公司歸母凈利潤及增速近年公司歸母凈利潤及增速 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 房產銷售毛利率在房產銷售毛利率在 2020 年下滑。年下滑。公司作為深耕浙江的房地產開發商，主營業務涵蓋房產銷售、房產項目管理服務、房產租賃、酒店服務、物業服務等板塊。其中房產銷售作為公司的主要收入來源，2020年實現營業收入 278.5億元，占公司總營收的 97.39%。但從毛利率來看，房產銷售毛利率在 2020 年出現下滑，從 2019年的 35.36%下降至 2020

18、 年的 26.45%。酒店服務業務毛利率自2018 年開始持續下滑，2020 年該業務毛利率下降至 42.28%，房產租賃業務毛利率從2019年的10.45%微升至2020年的11.30%，-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150200250300350營業收入（億元）同比（右軸）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0510152025歸母凈利潤（億元）同比（右軸）公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明6 房產項目管理服務業務毛利率變動較大，從 2019 年的 19.33%提升至 2020 年的 72.0

19、9%。 圖圖 5 公司營收結構公司營收結構 圖圖 6 公司分業務毛利率公司分業務毛利率 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 受整體市場環境影響，毛利率、凈利率有所下降。受整體市場環境影響，毛利率、凈利率有所下降。2021 年前三季度，公司銷售費用率、管理費用率和財務費用率分別為2.09%、1.91%和 2.22%，與 2020 年底相比，銷售費用率、管理費用率分別增長0.60pct和0.48pct，銷售費用率較2020年底下滑0.88pct。從利潤率方面看，受新房限價、高成本土地進入結轉周期，房地產行業整體

20、毛利率進入下行通道，尤其是 2021 年，部分房企出現信用風險事件，下半年房地產行業整體銷售承壓。在此背景之下，公司毛利率、凈利率也有所下降，2021 年前三季度，公司毛利率、凈利率分別為 22.91%和 9.29%，與 2020 年底相比，分別下降4.13pct 和 3.12pct。 圖圖 7 近年公司費用率近年公司費用率 圖圖 8 近年公司毛利率及凈利率近年公司毛利率及凈利率 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 050100150200250300350201520162017201820192020房

21、產銷售（億元）房產項目管理服務（億元）房產租賃（億元）酒店服務（億元）物業服務（億元）其他業務（億元）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020房產銷售房產項目管理服務房產租賃酒店服務0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%銷售費用率管理費用率財務費用率0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%銷售毛利率銷售凈利率公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明7 2 積極投資增厚土儲，夯實“三省一市”布局積極投資增厚土儲，夯實“三省

22、一市”布局 2.1 積極積極拿地拿地，土地儲備，土地儲備豐厚豐厚 拿地態勢積極，拿地態勢積極，土地儲備土地儲備優質。優質。近年來公司持續保持積極的拿地態勢，2018 年在土地市場上收獲 26 宗土地，2020 年收獲 30個項目，其中南京和蘇州共計新增 4 個項目。截至 2021 上半年，公司新增土地面積 94 萬平方米，新增土地貨值權益比例 55%，新增土地計容建筑面積 234 萬平方米，土地儲備豐厚。2020 年，公司拿地總額達到 781.9 億元，占銷售金額的比例為 57.34%，較2019 年提升 12.39pct。 圖圖 9 近年公司土地拿地數量近年公司土地拿地數量 圖圖 10 近年

23、公司新增土地面積近年公司新增土地面積 資料資料來源：來源：公司公告公司公告，上海證券研究所，上海證券研究所 資料資料來源：來源：公司公告公司公告，上海證券研究所，上海證券研究所 圖圖 11 近年公司近年公司拿地金額拿地金額占銷售金額比重占銷售金額比重 圖圖 12 近年公司近年公司新增土儲權益比例新增土儲權益比例 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 可售貨值近可售貨值近 3000 億，億，保障公司可持續發展保障公司可持續發展。截至 2021H1，公司土地儲備可售貨值2780億元，總占地面積61

24、6.61萬平方米，總建筑面積1426.08萬平方米。充足的土地儲備可為公司未來發展提供良好保障。 2425262728293031201820192020土地拿地數（宗）0%10%20%30%40%50%60%0204060801001201401601802002018201920202021H1新增土地面積（萬）新增土儲貨值權益比例0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800900201820192020拿地金額（億元）拿地金額/銷售金額（右軸）0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.005010015020025

25、03003504004505002018201920202021H1新增土地計容建筑面積（萬）新增土地樓面均價（萬/，右軸）公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明8 圖圖 13 公司土地儲備可售貨值公司土地儲備可售貨值 圖圖 14 公司總土儲占地面積及建筑面積公司總土儲占地面積及建筑面積 資料資料來源：來源：公司公告公司公告，上海證券研究所，上海證券研究所 資料資料來源：來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 2.2 杭州區域優勢盡顯，杭州區域優勢盡顯，成長成長空間廣闊空間廣闊 杭州經濟增長迅速，人口吸附杭州經濟增長迅速，人口吸附力力強。強。2021 年，杭州城

26、鎮居民人均可支配收入達到 7.47萬元，同比增長 8.79%；杭州 GDP達到1.81 萬億元，同比增長 12.44%，經濟實力雄厚。2021 年，杭州常住人口達到 1220 萬人，杭州經濟發展迅速，擁有較多優質企業，較強的人口吸附力能提供持續穩定的購房需求。 圖圖 15 近年杭州近年杭州城鎮城鎮居民人均可支配收入居民人均可支配收入 圖圖 16 近年杭州近年杭州常常住住人口人口 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 23502400245025002550260026502700275028002850201

27、920202021H1土地儲備可售貨值（億元）02004006008001000120014001600201920202021H1土儲總占地面積（萬）土儲總建筑面積（萬）0%2%4%6%8%10%0123456782015201620172018201920202021杭州城鎮居民人均可支配收入（萬元）同比（右軸）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02004006008001000120014002015201620172018201920202021杭州常住人口（萬人）同比（右軸）公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明9 圖圖 17 近年杭州近

28、年杭州市市 GDP 及同比及同比 資料來源：資料來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 市場市場熱度較高熱度較高，土地出讓金再創新高，土地出讓金再創新高。2021 年杭州共成交土地 162 宗，建設面積 783.59 萬平方米，同比增長 7%。宅地成交金額達到2703億元，僅次于上海。2021年杭州成交土地規劃建筑面積 1839.59 萬平方米，成交土地均價為 15200.7 元/平方米。 圖圖 18 2021 年部分城市宅地出讓金年部分城市宅地出讓金 圖圖 19 2013-2021 年杭州土地出讓金年杭州土地出讓金 資料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 資

29、料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 圖圖 20 杭州成交土地建設用地面積杭州成交土地建設用地面積 圖圖 21 杭州規劃土地建筑面積杭州規劃土地建筑面積 資料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 資料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 0%2%4%6%8%10%12%14%16%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02015201620172018201920202021杭州GDP（萬億）同比（右軸）050010001500200025003000上海 杭州 北京 南京 廣州 武漢 成都 蘇

30、州 重慶 天津2021年宅地出讓金（億元）0501001502002500500100015002000250030002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021土地出讓金（億元）土地宗數(宗，右軸)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01002003004005006007008009002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021建設用地面積(萬)同比（右軸）02000400060008000100001200014000160001800005001000150020

31、002500201320142015201620172018201920202021規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/，右軸)公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明10 21 年年杭州杭州市場商品房市場商品房銷售面積銷售面積大幅增長。大幅增長。2021 年杭州商品房出清周期自年初的 21.07 下降至 10 月份的 4.31，自 2021 年 10 月開始，商品房出清周期有所拉長，但整體仍低于 2019 和 2020 年水平；2021 年，杭州商品房銷售面積 1038.75 萬平方米，同比增長 154.96%，銷售金額 3595.4 億元，同比增長 138.26%，銷

32、售均價 34612.84 元/平方米。 圖圖 22 近年杭州商品近年杭州商品房銷售面積房銷售面積 圖圖 23 近年杭州商品房近年杭州商品房銷售均價銷售均價 資料來源：中指院，上海證券研究所資料來源：中指院，上海證券研究所 資料來源：中指院，上海證券研究所資料來源：中指院，上海證券研究所 圖圖 24 近年杭州商品房可售面積近年杭州商品房可售面積 圖圖 25 杭州商品房出清周期杭州商品房出清周期 資料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 資料資料來源：來源：中指院中指院，上海證券研究所，上海證券研究所 2.3 深耕浙江，逐步擴張提升市場占有率深耕浙江，逐步擴張提升市場占有率

33、 持續耕耘持續耕耘杭州杭州市場市場，集中供地積極落子。，集中供地積極落子。2021H1 公司土地儲備可售貨值在杭州的占比達到 67%，呈逐年增長趨勢；浙江省內非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比 16%，浙江省外占比 17%。2017-2020 年，公司在杭州的土地數從 8 宗增長至 18 宗。 -50%0%50%100%150%200%0200400600800100012002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品房銷售面積(萬平方米)同比（右軸）-10%-5%0%5%10%15%20%25%3

34、0%35%0500010000150002000025000300003500040000201320142015201620172018201920202021商品房銷售價格(元/平方米)同比（右軸）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%010020030040050060070080090010002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品房可售面積(萬平方米)同比（右軸）0510152025Jan-16Jun-16Nov-16Apr-17Sep-17Feb-18Jul-18Dec-18May-19Oct-19Mar-20A

35、ug-20Jan-21Jun-21Nov-21杭州商品房出清周期(月)公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明11 圖圖 26 近年公司土地儲備可售貨值在各地區比重近年公司土地儲備可售貨值在各地區比重 圖圖 27 近年公司在杭州近年公司在杭州拿地情況拿地情況 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 資料來源：中指院，上海證券研究所資料來源：中指院，上海證券研究所 推進推進“三省一市”戰略“三省一市”戰略，完善區域布局，完善區域布局。在區域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市”的發展戰略。公司

36、以浙江省、江蘇省、廣東省和上海市為戰略發展要地，并在三省一市范圍內新的城市或者三省一市之外的城市采用“游擊戰”的方針。2015 年 9 月，競得上海寶山大場地塊，土地投資金額達 34.65 億，開發項目第一次落地上海。 圖圖 28 公司杭州市項目分布圖公司杭州市項目分布圖 資料來源：資料來源：2021年度第四期短期融資券募集說明書年度第四期短期融資券募集說明書，上海證券研究所，上海證券研究所 0%20%40%60%80%100%201920202021H1杭州浙江省內（除杭州）浙江省外051015200501001502002503003502017201820192020建設用地面積（萬/）

37、規劃建筑面積（萬/）土地數（宗）（右軸）公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明12 圖圖 29 公司“三省一市”布局公司“三省一市”布局圖圖 資料來源：資料來源：2021年度第四期短期融資券募集說明書年度第四期短期融資券募集說明書，上海證券研究所，上海證券研究所 3 銷售銷售持續持續向好，產品力認可度高向好，產品力認可度高 3.1 銷售額與完成度齊漲，坐穩區域龍頭銷售額與完成度齊漲，坐穩區域龍頭 2021 年下半年年下半年銷售銷售市場市場轉冷，全年銷售規模微增。轉冷，全年銷售規模微增。21 年上半年全國商品房銷售市場整體向好，2021H1 全國實現商品住宅銷售面積 7.

38、91 億平方米，同比增長 29.4%，實現銷售金額 8.46 萬億，同比增長 41.90%，進入下半年，隨著部分房企出現信用風險事件，信用環境收緊，市場觀望情緒提升，銷售市場轉冷，2021 年全年商品住宅實現銷售面積 15.65億平方米，同比增長 1.10%，實現銷售金額 16.27 萬億，同比增長 5.30%。 公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明13 圖圖 30 全國商品住宅銷售面積及增速全國商品住宅銷售面積及增速 圖圖 31 全國商品住宅銷售金額及增速全國商品住宅銷售金額及增速 資料資料來源：來源：Wind，上海證券研究所，上海證券研究所 資料資料來源：來源：W

39、ind，上海證券研究所，上海證券研究所 銷售額逆勢增長，超額完成業績目標。銷售額逆勢增長，超額完成業績目標。2021 年下半年商品房銷售市場轉冷，部分房企尚未完成全年銷售目標。公司在整體市場環境競爭激烈，銷售承壓的情況下，以近 1700 億的銷售規模超額完成全年銷售目標，根據克而瑞數據，2021 年全年銷售金額達到 1691.3億元，同比增長 24.03%；權益銷售額達到 871.5億元，同比增長 24.50%。 圖圖 32 近年公司銷售額及同比近年公司銷售額及同比 圖圖 33 近年公司權益銷售金額及增速近年公司權益銷售金額及增速 資料來源：公司公告，資料來源：公司公告，克而瑞克而瑞，上海證券

40、研究所，上海證券研究所 資料來源：資料來源：克而瑞克而瑞，上海證券研究所，上海證券研究所 圖圖 34 近年公司全口徑銷售額克而瑞排名近年公司全口徑銷售額克而瑞排名 圖圖 35 2021 年部分房企銷售目標完成度年部分房企銷售目標完成度 資料來源：資料來源：克而瑞克而瑞，上海證券研究所，上海證券研究所 資料來源：中指院，上海證券研究所資料來源：中指院，上海證券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0.00.51.01.52.02.52020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062

41、021-082021-102021-12商品住宅銷售面積（億平方米）累計同比（右軸）-50%0%50%100%150%200%0.00.51.01.52.02.5商品住宅銷售金額（萬億）累計同比（右軸）0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008001000120014001600180020172018201920202021銷售額（億元）同比（右軸）0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008009001000201620172018201920202021權益銷售金額（億元）同比（右軸）051015202530

42、35402018201920202021克而瑞排名（按全口徑銷售金額）90%95%100%105%110%115%21年銷售目標完成度公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明14 夯實夯實大本營，大本營，成就杭州市場銷售冠軍成就杭州市場銷售冠軍。2021 年公司在杭州的流量銷售額、權益銷售額和全口徑銷售額分別為 737.37 億元，594.73億元，1048.73億元，均位居杭州地區銷售前列，區域深耕優勢顯著，銷售規模超過綠城中國、萬科、融創中國、保利發展等全國化布局的品牌房企。 圖圖 36 2021 年杭州主要房企銷售額年杭州主要房企銷售額 資料來源：克資料來源：克而而

43、瑞，上海證券研究所瑞，上海證券研究所 3.2 標準化構筑穩健底盤，產品力賦能長期發展標準化構筑穩健底盤，產品力賦能長期發展 推行“推行“1+5”發展戰略，探索多元產業新模式?！卑l展戰略，探索多元產業新模式。公司主營房地產業務，保持千億以上銷售規模，并搭建“服務+租賃+酒店+養老+產業投資”的企業多元發展新藍圖。2021年上半年，公司房產銷售、房產項目管理服務、房產租賃、酒店管理服務占營業收入的比重分別為 97.8%、1.16%、0.66%和 0.36%。 圖圖 37 2021 年上半年公司分產品收入年上半年公司分產品收入 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 0

44、20040060080010001200濱江集團綠城中國萬科融創中國保利發展流量金額（億元）權益銷售額（億元）全口徑銷售額（億元）房產銷售房產項目管理服務房產租賃酒店管理服務其他公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明15 打造標準化產品體系，滿足差異化需求。打造標準化產品體系，滿足差異化需求。在產品研發方面，公司已建立“A+、A、B+、B、C”等五大產品類型，并將標準化體系進一步延伸到物業服務、小區配套及專業服務等房產各相關行業。公司致力于開發出滿足消費者差異化需求的各類住宅產品，覆蓋各層次消費者，為未來的產品復制和異地拓展奠基。 圖圖 38 公司五大產品類型公司五大產

45、品類型 資料來源：公司官網，上海證券研究所資料來源：公司官網，上海證券研究所 團隊團隊精干高效精干高效，品質品質化控制化控制成本。成本。團隊能力方面，截至 2020年末，公司房地產板塊員工 1053 人，管理項目 100 余個，平均每個項目 10 人，按 2020 年全年 1363.6 億元銷售額計算，人均銷售額 1.29億，位列克而瑞2020年度中國房企人力資本價值排行前三甲。在成本控制方面，公司建立了全項目全周期的成本控制體系，在保證產品品質的基礎上，從分部到分項對工程成本控制進行精細化管理。 公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明16 產品力社會認可度高，堅守品質

46、輸出。產品力社會認可度高，堅守品質輸出。在交付節點的收房率上，公司交付的樓盤維持超 99%的收房率?？硕饠祿@示，2021年，公司位列“2021年浙江房企產品力Top10”和“2021年杭州房企產品力 Top10”榜首。 4 堅守“綠檔”，堅守“綠檔”，融資通暢融資通暢 4.1 牢守“綠檔” ，優化融資結構牢守“綠檔” ，優化融資結構 財務穩健財務穩健，保持保持“三三道道綠線綠線”。截至 2021H1，公司扣除預收款后的資產負債率為 69.13%，凈負債率為 91.24%，現金短債比為1.62， “三道紅線”保持在“綠檔”水平。 表表 1 2021 年度中國房地產企業人力資本價值年度中國房地

47、產企業人力資本價值 Top10 排名排名 公司簡稱公司簡稱 1 中海地產 2 保利發展 3 濱江集團 4 萬科地產 5 融創中國 6 招商蛇口 7 金地集團 8 世茂集團 9 華潤置地 10 龍湖集團 資料來源：資料來源：克而瑞克而瑞，上海證券研究所，上海證券研究所 表表 2 2021 年度浙江及杭州房企產品力年度浙江及杭州房企產品力 Top10 浙江排名浙江排名 杭州排名杭州排名 濱江集團 濱江集團 大家房產 華潤置地 德信地產 建發房產 海寧鴻翔 龍湖集團 江山萬里置業 綠城中國 龍湖集團 仁恒置地 綠城中國 融創中國 融創中國 萬科地產 萬科地產 興耀房產集團 中國金茂 中天美好集團 資

48、料來源：資料來源：克而瑞克而瑞，上海證券研究所，上海證券研究所 公司深度公司深度 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明17 圖圖 39 近年公司近年公司預收賬款和合同負債預收賬款和合同負債 圖圖 40 近年公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債近年公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債率及現金短債比率及現金短債比 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 債務結構債務結構優良，融資期限合理優良，融資期限合理。融資途徑方面，截至 2021H1，公司銀行貸款占比達到 72.83%，票據與債券占比分

49、別為 12.07%和15.11%。債務期限構成方面，截至2021H1，公司2-3年到期融資占比最大，達到41.26%；1年之內的到期融資占比從 2019年的33.03%下降至 2021 年上半年的 24.13%，長短債結構不斷優化。 圖圖 41 近年公司近年公司融資融資途徑途徑 圖圖 42 近年公司近年公司融資融資期限期限 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 資料來源：公司公告，上海證券研究所資料來源：公司公告，上海證券研究所 4.2 信用資質信用資質拔萃拔萃，融資成本下行，融資成本下行 在債務結構不斷優化的過程中，公司的良好資信受到了一定的認可。2020 年

50、 6 月，聯合信用評級有限公司將公司主體信用評級由 AA+提升至 AAA，成為浙江省內第一家獲得 AAA 評級的房地產上市公司。2017年至2021H1，公司融資成本從6%下降至4.9%。2022 年 1 月，公司發行的“22 濱江房產 SCP001”超短期融資債券，票面利率低至 3.66%。 -20%0%20%40%60%80%100%120%140%0100200300400500600700800900預收賬款+合同負債（億元）同比（右軸）0.00.51.01.52.00%20%40%60%80%100%120%2018201920202021H1剔除預收款項后的資產負債率凈負債率現金短