華發股份-珠海龍頭業績強勁產品賦能銷售穩健-220429（22頁）.pdf

1、 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 2022 年年 04 月月 29 日日 證券研究報告證券研究報告公司研究報告公司研究報告 買入買入 （維持）（維持） 當前價： 7.21 元 華發股份（華發股份（600325） 房地產房地產 目標價： 11.90 元（6 個月） 珠海龍頭珠海龍頭業績強勁業績強勁，產品賦能銷售穩健產品賦能銷售穩健 投資要點投資要點 西南證券研究發展中心西南證券研究發展中心 分析師：王穎婷 執業證號：S1250515090004 電話：023-67610701 郵箱： 聯系人：池天惠 電話：13003109597 郵箱： 聯系人：劉洋 電話：18019200867 郵箱： 相對指

2、數表現相對指數表現 數據來源：聚源數據 基礎數據基礎數據 總股本(億股) 21.17 流通 A 股(億股) 21.17 52 周內股價區間(元) 5.16-8.24 總市值(億元) 152.65 總資產(億元) 3,550.57 每股凈資產(元) 8.00 相關相關研究研究 1. 華發股份（600325） ： “一核兩翼”加速騰飛， 經營業績穩定增長 (2022-04-11) 2. 華發股份（600325） ：銷售呈現高增長，財務持續優化 (2021-08-21) 推薦邏輯：推薦邏輯：1）銷售規模穩中有進，21Q1排名逆勢提升至第 17位，優質產品提升溢價，銷售均價位于行業前列；2）財務持續優

3、化，三道紅線達標轉綠，融資成本持續降至 5.8%；3）兩翼業務加速拓展，涵蓋商業地產、品牌經營的產品生態體系愈加成熟，上下游產業鏈實現協同發展。 經營業績經營業績逆勢上揚逆勢上揚，財務持續優化財務持續優化。2021年公司營業收入 514億元，同比增長0.8%；歸母凈利潤 31.9 億元，同比增長 10.1%。2022Q1 營業收入 81 億元，同比增長 27.0%，歸母凈利潤 7.1%，同比高增 28.4%，表現亮眼。截至 2021年末， “三道紅線轉綠” ， 凈資產負債率降為 67.1%， 扣預資產負債率降為 80.3%，現金短債比提升至 1.84；有息債務總額 1368 億元，結構明顯優化

4、，短期負債275億， 大幅下降約40%。 2021公司全年回款金額為707億元， 同比增長32.3%；融資渠道不斷創新，2021 年融資成本降至 5.8%。 銷售穩健增長，土地儲備充足銷售穩健增長，土地儲備充足，優質產品提升溢價，優質產品提升溢價。2021年在市場下行的情況下，公司實現銷售總面積 469萬平，同比-7%；銷售金額 1219億元，同比增加1.2%，2022 年 Q1銷售金額 232億，排名逆勢提升至第 17位。公司優+產品體系迭代升級，提升品牌溢價，銷售均價 27000 元/平方米位于行業前列。2021年末土地儲備計容建筑面積 544萬平方米， 在建面積 1542萬平方米， 可滿

5、足中長期發展需要。目前公司已進駐全國 47個主要城市，一、二線城市土儲占比超90%，土儲資源優質。 多元業務協同發展，“一核兩翼”加速騰飛。多元業務協同發展，“一核兩翼”加速騰飛。公司以住宅業務為核心，持續拓展商業運營與上下游產業鏈兩翼業務。2021年珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的 6 個重點項目開業，商業地產加速布局；閱潮、華商百貨和華發奧特美康體中心三大自營業務線已逐步成型。在保持主業穩步增長的基礎上，上下游產業鏈與主業實現協同發展，旗下子公司不斷實現經營突破。 盈利預測與投資建議。盈利預測與投資建議。 預計公司 2022-2024年歸母凈利潤復合增速為 9.7%， 考慮到公司營業收

6、入穩健增長且財務穩健，給予公司 2022 年 7倍 PE，對應目標價 11.90 元，維持“買入”評級。 風險提示：風險提示：業績結算不及預期、政策調控風險等。 指標指標/年度年度 2021A 2022E 2023E 2024E 營業收入（百萬元） 51240.68 59544.83 66284.91 72398.88 增長率 0.46% 16.21% 11.32% 9.22% 歸屬母公司凈利潤（百萬元） 3194.75 3594.17 3922.06 4211.76 增長率 10.09% 12.50% 9.12% 7.39% 每股收益EPS（元） 1.51 1.70 1.85 1.99 凈資

7、產收益率 ROE 4.88% 5.32% 5.50% 5.65% PE 4.8 4.2 3.9 3.6 PB 0.16 0.15 0.14 0.14 數據來源：Wind，西南證券 -26%-14%-1%11%24%36%21/421/621/821/1021/1222/2華發股份 滬深300 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 目目 錄錄 1 珠海國企地產龍頭，業績逆勢增長珠海國企地產龍頭，業績逆勢增長 . 1 1.1 立足珠海放眼全國，母公司資源雄厚賦能發展. 1 1.2“三道紅線”轉綠，融資成本下降 . 3 1.3 管理優化提質

8、，盈利能力保持平穩 . 4 2 銷售排名逆勢提升，優質產品提升品牌溢價銷售排名逆勢提升，優質產品提升品牌溢價 . 6 2.1 銷售排名逆勢提升，五大區域實現全國拓展 . 6 2.2 產品體系迭代升級，提升品牌溢價 . 8 2.3 投資節奏穩健，土地儲備充足.10 3 多元業務協同發展，多元業務協同發展，“一核兩翼一核兩翼”加速布局加速布局 .12 4 盈利預測與估值盈利預測與估值 .14 4.1 盈利預測.14 4.2 相對估值.15 5 風險提示風險提示 .15 UWmVhWkZxPvMtR8O8Q9PtRrRtRmOeRrRnQlOpPrP8OpOnNxNoOoRwMpOtN 公司研究報告

9、公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 圖圖 目目 錄錄 圖 1：公司發展歷程. 1 圖 2：公司股權結構圖（截止 2022.04.27） . 2 圖 3：華發集團產業集群 . 2 圖 4：2017-2022Q1年公司營業收入. 3 圖 5：2017-2022Q1年公司歸母凈利潤 . 3 圖 6：2021年公司“三道紅線”指標達標 . 3 圖 7：2021年公司有息負債減少 13.7% . 3 圖 8：2021年回款總額高達 707 億元(+32%). 4 圖 9：公司經營活動現金流量凈額對比(億元). 4 圖 10：2021年融資成本降至 5.8

10、% . 4 圖 11：2021年公司毛利率逆勢提升至 25.8% . 5 圖 12：2021年公司凈利率逆勢提升至 9.1% . 5 圖 13：近兩年管理費用率有所下降，維持在 3%左右. 5 圖 14：近兩年銷售費用率有所下降，維持在 3%左右. 5 圖 15：2021年銷售面積. 6 圖 16：2021年銷售金額. 6 圖 17：近年來華發銷售排名穩步上升 . 6 圖 18：公司城市布局實現全國化拓展 . 8 圖 19：公司五大區域銷售金額占比. 8 圖 20：公司五大區域銷售金額（億元） . 8 圖 21：公司“6+1”產品體系 . 9 圖 22：華發府系中山華發首府效果圖 . 9 圖

11、23：華發四季系青島華發四季效果圖 . 9 圖 24：2021年公司銷售均價同比增長 8.7%至 2.6 萬元/平 .10 圖 25：2022Q1華發銷售均價排名行業前列 .10 圖 26：青島華發四季項目較所在地二手房均價溢價 16% .10 圖 27：珠海華發首府項目較所在地區二手房均價溢價 31% .10 圖 28：2021年拿地強度（金額口徑）減少為 11.6%.11 圖 29：2017-2021年百強房企拿地銷售比逐步降低 .11 圖 30：一二線城市新增土儲占比高.11 圖 31：昆明文旅城二期項目地塊示意圖 .12 圖 32：珠海聯安村舊改項目地塊示意圖 .12 圖 33：公司儲

12、備及在建建筑面積 .12 圖 34：公司土儲面積區域占比.12 圖 35：公司“一核兩翼”業務戰略 .13 圖 36：金灣華發商都示意圖 .13 圖 37：中山華發商都示意圖 .13 圖 38：珠海華發商都閱潮書店示意圖 .14 圖 39：珠海華發奧特美康體中心示意圖 .14 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 表表 目目 錄錄 表 1：2022 年 1-3月銷售金額前 20房企排名. 7 表 2：公司“優+”產品體系的升級歷程. 9 表 3：公司上下游產業鏈布局 .14 表 4：分業務收入及毛利率 .15 表 5：可比公司估值.1

13、5 附表：財務預測與估值 .16 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 1 1 珠海國企地產龍頭，業績珠海國企地產龍頭，業績逆勢增長逆勢增長 1.1 立足珠海放眼全國立足珠海放眼全國，母公司資源雄厚賦能發展母公司資源雄厚賦能發展 華發股份是華發集團旗下房地產開發平臺，成立于 1992 年。公司加快轉型升級，致力推動產業多元化，打通上下游產業鏈，已經形成以住宅為主業，商業運營與上下游產業鏈同步發展的“一核兩翼”業務新格局，實現了從區域性房地產企業到綜合性地產企業的跨越。公司發展歷程主要經歷了以下三個階段： 1）珠海起步，）珠海起步，蓬勃

14、發展蓬勃發展（1992 年年-2003 年） ：年） ：1980 年珠海經濟特區成立，同年華發集團順應改革潮流應運而生。1992 年公司成立，1994 年取得國家一級房地產開發資質。2002年，公司獲評為“廣東地產資信 20 強” ； 2）掛牌上市，注入資本（掛牌上市，注入資本（2004 年年-2011 年） ：年） ：2004 年公司正式在上交所掛牌上市，同年以突出業績榮膺“年度中國房地產上市公司 20 強”第五。2006 年公司發行 4.3 億元可轉債，是首個房地產上市公司公開再融資項目。在資本的加持之下，公司業務實現快速發展。 3）轉型升級、跨越發展（轉型升級、跨越發展（2012 年至今

15、） ：年至今） ：2012 年公司實行“扎根珠海，走向全國”戰略，加快全國布局。2015 年公司開創性地推出“優+生活”產品體系，此后產品不斷迭代升級。2020 年提出“一核兩翼”戰略，以住宅為主業，商業運營與上下游產業鏈同步發展。 圖圖 1：公司公司發展歷程發展歷程 數據來源：公司公告，西南證券整理 母公司華發集團是珠海最大的國企，母公司華發集團是珠海最大的國企，資源雄厚為公司發展賦能資源雄厚為公司發展賦能。母公司華發集團直接持有公司 24.2%股份，實際控制人為珠海市人民政府國有資產監督管理委員會。華發集團現控股“華發股份” “華金資本” “華發物業服務”等 8 家上市公司，以及“華冠科技

16、” “華冠電容”2 家新三板掛牌企業；擁有華發集團、華發股份、華發綜合發展、華發投控 4 家“3A 信用主體” 。華發集團已經從單一的區域型房地產企業發展成為以城市運營、房產開發、金融產、實業投資為四大核心業務，以商貿服務、現代服務為兩大配套業務（4+2）的新驅動型綜合性企業集團，為公司的發展提供了有力支持。 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 2 圖圖 2：公司公司股權結構圖股權結構圖（截止（截止 2022.04.27） 數據來源：公司公告，西南證券整理 圖圖 3：華發集團產業集群華發集團產業集群 數據來源：公司官網，西南證券整理

17、 經營經營業績逆勢業績逆勢增長增長， 綜合實力不斷， 綜合實力不斷增強增強。 2021年公司營業收入 512億元， 同比增長 0.5%，近 5 年 CAGR 增長率為 26.6%； 實現歸母凈利潤 31.9 億元， 同比增長 10.1%， 近 5 年 CAGR增長率為 18.5%。在 2021 年房地產行業整體業績承壓的情況下，業績表現穩健。2022Q1公司營業收入 81 億元，同比增長 27.0%，歸母凈利潤 7.1 億元，同比增長 28.4%，表現亮眼。2021 年公司在財富中國 500 強躍升至 228 位，創 10 年來新高，發展態勢強勁。 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發

18、股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 3 圖圖 4：2017-2022Q1 年公司營業收入年公司營業收入 圖圖 5：2017-2022Q1 年公司歸母凈利潤年公司歸母凈利潤 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 1.2“三道紅線”“三道紅線”轉綠，融資成本下降轉綠，融資成本下降 “三道紅線三道紅線”達標轉綠，達標轉綠，負債結構持續優化負債結構持續優化。公司全面梳理低速資產，加快低速資產盤活，資金精細化管控水平不斷增強。截至 2021 年末，公司 “三道紅線”轉“綠” ， 剔除預收款資產負債率下降到 67.1%，凈資產負債率下降到 80.3%，現金短

19、債比從 2020 年末 0.95提升到 2021 年末 1.84， “三道紅線”達標轉綠。公司控制有息負債規模增長，2021 年末有息負債共 1368 億元， 同比下降 13.7%；債務結構持續優化， 長期負債占比從 2020 年 71.2%提升至 2021 年 79.9%； 短期債務從 2020 年末的 456 億元降至 275 億元， 大幅下降 39.7%，新增負債多以長期低息負債為主。 圖圖 6：2021 年公司年公司“三道紅線”“三道紅線”指標指標達標達標 圖圖 7：2021 年公司年公司有息負債減少有息負債減少 13.7% 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證

20、券整理 銷售回款顯著提升，銷售回款顯著提升，經營活動現金流逐年增長經營活動現金流逐年增長。2021 年公司強化自身經營能力，多措并舉加速銷售回款，2021 年回款金額高達 707 億元，同比增長 32.1%，創歷史新高。2017年-2021 年公司經營活動現金流量凈額呈現上升趨勢， 2021 年為 361 億元， 同比增長 23.9%。 199 237 331 510 512 81 19.0% 39.9% 53.9% 0.5% 0%10%20%30%40%50%60%0100200300400500600201720182019202020212022Q1營業收入（億元) YOY16.2 22

21、.8 27.8 29.0 31.9 7.1 41.0% 21.9% 4.2% 10.1% 0%10%20%30%40%50%05101520253035201720182019202020212022Q1歸屬于母公司股東的凈利潤(億元) YOY77.5% 75.0% 76.5% 67.1% 233.5% 176.3% 158.8% 80.3% 0.43 0.59 0.95 1.84 0.00.51.01.52.00%50%100%150%200%250%2018201920202021扣預資產負債率 凈資產負債率 現金短債比 741 943 1057 1586 1368 27.3% 12.1%

22、 50.0% -13.7% -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%050010001500200020172018201920202021有息負債（億元） YOY 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 4 圖圖 8：2021 年回款總額高達年回款總額高達 707 億元億元(+32%) 圖圖 9：公司經營活動現金流量凈額對比公司經營活動現金流量凈額對比(億元億元) 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 融資成本穩步下降，持續融資模式創新。融資成本穩步下降，持續融資模式創新。背靠國企為公司帶

23、來了一定融資優勢，且自2019 年起平均融資成本逐步下降，2021 年公司期末融資總額為 1368 億元，平均融資成本為 5.8%。公司持續融資模式創新，新增 50 億元小公募租賃債額度，成功躋身百億規模住房租賃 REITs 產品發行行列，融資渠道穩步拓寬。 圖圖 10：2021年融資成本降至年融資成本降至 5.8% 數據來源：公司公告，西南證券整理 1.3 管理優化管理優化提質，盈利能力提質，盈利能力保持平穩保持平穩 行業利潤率下行壓力下公司行業利潤率下行壓力下公司盈利能力盈利能力仍保持平穩仍保持平穩。隨著 2021 年房地產行業監管趨嚴，銷售遇冷，房企整體毛利潤率與凈利潤率有所下降。公司

24、2021 年毛利潤率為 25.8%，凈利潤率為 9.1%， ，與同行相比，公司毛利潤率保持平穩。 236 347 531 535 707 47.0% 53.0% 0.8% 32.1% 0%10%20%30%40%50%60%010020030040050060070080020172018201920202021回款總額（億元） YOY113 160 280 291 361 -400-200020040060020172018201920202021華發股份 華僑城A 招商蛇口 保利發展 5.8% 5.9% 6.4% 6.2% 5.8% 5.0%5.5%6.0%6.5%201720182019

25、20202021平均融資成本 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 5 圖圖 11：2021 年年公司毛利率逆勢提升至公司毛利率逆勢提升至 25.8% 圖圖 12：2021年公司凈利率逆勢提升至年公司凈利率逆勢提升至 9.1% 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 持續推進精細化管理，費用率穩步下行。持續推進精細化管理，費用率穩步下行。公司通過內部挖潛、降費創效等方式，借助數字化、智能化加強精細化管理能力，近兩年費用率呈現下降。管理費用率從 2019 年 3.9%降到 3.0%，銷售費用率由 4.0%降到

26、 3.1%，管理優化成效顯著。 圖圖 13：近兩年管理費用率有所下降，維持在近兩年管理費用率有所下降，維持在 3%左右左右 圖圖 14：近兩年銷售費用率有所下降，維持在近兩年銷售費用率有所下降，維持在 3%左右左右 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 良好的激勵機制釋放管理層活力。良好的激勵機制釋放管理層活力。公司雖為國企背景，但積極利用市場化機制激發管理層積極性。2017 年公司實施股權激勵計劃，向董事、高級管理人員及中層管理人員共 181人合計授予 817 萬股股票，占總股本的 0.7%。公司以 2015 年為基準設置限制性股票解鎖條件， 2017-2020

27、 年凈利潤增長率分別不低于 20%、30%、40%、50%，凈資產收益率不低于 8.5%、8.8%、9%、9.5%，考核條件已全部超額完成。 28.2% 27.3% 29.6% 24.3% 25.8% 0%10%20%30%40%50%60%70%20172018201920202021華發股份 華僑城A 招商蛇口 保利發展 8.9% 10.1% 10.0% 8.9% 9.1% 0%5%10%15%20%25%30%20172018201920202021華發股份 華僑城A 招商蛇口 保利發展 5.9 8.7 12.9 14.5 15.3 3.0% 3.7% 3.9% 2.9% 3.0% 0%

28、1%2%3%4%5%0510152020172018201920202021管理費用(億元) 管理費用率 5.4 9.2 13.2 14.5 15.8 2.7% 3.9% 4.0% 2.8% 3.1% 0%1%2%3%4%5%0510152020172018201920202021銷售費用(億元) 銷售費用率 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 6 2 銷售銷售排名逆勢提升，排名逆勢提升，優質產品提升品牌溢價優質產品提升品牌溢價 2.1 銷售銷售排名逆勢提升，五大區域實現全國拓展排名逆勢提升，五大區域實現全國拓展 2022 年一季度

29、年一季度銷售實現“開門紅”銷售實現“開門紅” ，“中而美中而美”發展態勢持續保持發展態勢持續保持。2021 年在市場下行的情況下，公司實現銷售總面積 469 萬平方米，同比-7.0%；銷售總金額 1219 億元，同比增加 1.2%。2022Q1 公司累計銷售金額為 232 億元，同比-17%，為前 20 強房企中降幅最小。公司在克爾瑞房地產銷售排行榜中位于第 17 名，較 2021 年末上升 15 個名次，呈現逆勢提升。 圖圖 15：2021年銷售面積年銷售面積 圖圖 16：2021年銷售金額年銷售金額 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 圖圖 17：近年來華發

30、銷售排名穩步上升近年來華發銷售排名穩步上升 數據來源：克爾瑞，西南證券整理 134 195 396 504 469 74.8 45.5% 103.1% 27.3% -6.9% -20%0%20%40%60%80%100%120%0100200300400500600201720182019202020212022Q1銷售面積（萬平方米） YOY310 582 923 1205 1219 232 87.7% 58.6% 30.6% 1.2% 0%20%40%60%80%100%0200400600800100012001400201720182019202020212022Q1銷售金額（億元）

31、YOY58 47 39 34 32 17 010203040506070201720182019202020212022Q1全口徑銷售金額排名 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 7 表表 1：2022 年年 1-3 月銷售金額前月銷售金額前 20 房企房企排名排名 銷售排名銷售排名 企業簡稱企業簡稱 2022 年年 1-3月累計銷售金額月累計銷售金額（億元）（億元） 2022 年年 3月單月金額月單月金額（億元）（億元） 累計同比累計同比 單月同比單月同比 單月環比單月環比 1 碧桂園 1329 406 -33% -46% -5%

32、 2 萬科地產 1045 395 -42% -37% 34% 3 保利發展 907 384 -27% -22% 60% 4 融創中國 723 220 -38% -54% -2% 5 中海地產 480 224 -46% -42% 107% 6 招商蛇口 474 221 -35% -27% 120% 7 華潤置地 459 208 -32% -20% 112% 8 金地集團 455 209 -34% -23% 117% 9 綠城中國 373 162 -31% -21% 41% 10 龍湖集團 370 170 -39% -32% 82% 11 中國金茂 317 147 -50% -35% 102% 1

33、2 綠地控股 308 108 -56% -70% 34% 13 新城控股 308 117 -38% -43% 4% 14 建發地產 302 107 -27% -35% -4% 15 旭輝集團 287 120 -49% -54% 45% 16 濱江集團 250 77 -47% -24% 12% 17 華發股份 232 97 -17% -22% 199% 18 世茂集團 221 73 -67% -76% 1% 19 金科集團 217 69 -56% -65% 7% 20 中梁控股 216 68 -55% -60% 6% 數據來源：克爾瑞，西南證券整理 布局五大區域實現全國化拓展，華東布局五大區域實

34、現全國化拓展，華東領跑領跑，珠海，珠海穩居龍頭穩居龍頭。公司華東、珠海、華南銷售貢獻占比高， 其他區域表現穩定。 2021年， 珠海大區全年完成銷售 315億元， 銷售占比 25.9%，且自 2019 年來銷售金額仍保持高增長，穩居珠海龍頭地位；華東大區全年完成銷售 553 億元，銷售占比 45.4%，多年領跑各大區域，貢獻突出；華南大區近 3 年銷售占比逐步提高，2021 年銷售占比為 19.1%，全年完成銷售 233 億元；北方大區和北京區域 2021 年分別完成銷售 48 億元、70 億元，銷售占比 3.9%、 5.7%，表現相對穩定。近年來華發各區域銷售更加均衡，避免了局部區域銷售下滑

35、引起的風險。 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 8 圖圖 18：公司城市布局實現全國化拓展公司城市布局實現全國化拓展 數據來源：公司官網，西南證券整理 圖圖 19：公司五大區域銷售金額占比公司五大區域銷售金額占比 圖圖 20：公司五大區域銷售金額（億元）公司五大區域銷售金額（億元） 數據來源：公司公告，西南證券整理。注：因統計區域調整統一使用2020標準 數據來源：公司公告，西南證券整理 2.2 產品體系迭代升級，產品體系迭代升級，提升提升品牌溢價品牌溢價 產品體系迭代升級，打造品質有限核心競爭力。產品體系迭代升級，打造品質有限核

36、心競爭力。公司打造全新“6+1”優+產品體系， “規劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套”六位一體的產品理念，搭配優質服務，打造了精美住宅典范。公司已形成 TOP 系、府系、四季系、城市系、未來系等五大產品系，有 60 多個項目斬獲廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、亞洲不動產獎、德國設計獎、繆斯國際設計大獎等國內27.8% 23.9% 25.9% 11.2% 17.0% 19.1% 53.0% 49.0% 45.4% 5.9% 7.5% 3.9% 2.2% 2.6% 5.7% 0%20%40%60%80%100%201920202021珠海大區 華南大區 華東大區 北方大區 北京區域 256 288 31

37、5 103 205 233 489 591 553 54 90 48 20 31 70 0200400600800100012001400201920202021珠海大區 華南大區 華東大區 北方大區 北京區域 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 9 外重要獎項和認證。在規劃設計、園林景觀、室內設計、標準研發、工程質量等方面都備受各界贊譽，品牌影響力持續鞏固提高。 圖圖 21：公司公司“6+1”產品體系產品體系 數據來源：公司官網，西南證券整理 表表 2：公司公司“優“優+”產品體系的升級歷程產品體系的升級歷程 “優“優+”體系版本

38、”體系版本 發布時間發布時間 具體內容具體內容 1.0 2015 年 華發順應“互聯網+”和全球頂尖科技發展趨勢，在全國首次推出“優+生活”人居產品概念，包括智能家居、生態規劃互聯網社區等 6 大體系 2.0 2017 年 “優+產品”升級為8 大體系及52項細節標準，打造華發360度全優生活體系 3.0 2018 年 引入了互聯網社區、 “優生活 APP ” 、綠色建筑、智能控制、新風系統、抗霾檢測、凈水系統等智慧健康元素 4.0 2020 年 推出全新產品體系及價值觀“6+1”優+產品體系并在四大維度上增值賦能，在后疫情時代為客戶打造更美好的人居生活 數據來源：公司公告，西南證券整理 圖圖

39、 22：華發府系華發府系中山華發首府中山華發首府效果圖效果圖 圖圖 23：華發四季系華發四季系青島華發四季青島華發四季效果圖效果圖 數據來源：公開資料，西南證券整理 數據來源：公開資料，西南證券整理 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 10 匠心積累口碑， 品牌產生溢價。匠心積累口碑， 品牌產生溢價。 公司以優質產品積累良好口碑， 產品得到了消費者認可，品牌帶來了溢價。2021 年華發銷售均價為 25991 元/平方米，同比提升 8.7%，2022 年 3 月公司銷售均價為 27000 元/平方米，在頭部房企中排名第二，僅次于濱江集

40、團。公司項目較所在區域二手房銷售均價存在明顯溢價，品牌認可度高。 圖圖 24：2021年年公司公司銷售均價同比增長銷售均價同比增長 8.7%至至 2.6 萬元萬元/平平 圖圖 25：2022Q1 華發華發銷售均價排名銷售均價排名行業前列行業前列 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 圖圖 26：青島華發四季項目較所在地二手房均價溢價青島華發四季項目較所在地二手房均價溢價 16% 圖圖 27：珠海華發首府項目較所在地區二手房均價溢價珠海華發首府項目較所在地區二手房均價溢價 31% 數據來源：房天下，西南證券整理 數據來源：房天下，西南證券整理 2.3 投資投資節奏節

41、奏穩健穩健，土地儲備充足，土地儲備充足 公司公司投資節奏穩健投資節奏穩健，堅持戰略深耕堅持戰略深耕。公司在 2020 年迎來拿地高峰，拿地金額為 703 億元，拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）為 58.3%，積累了大量土地儲備。在行業去杠桿和銷售下滑等因素影響下，房地產土地投資在 2021 年下半年以來出現明顯下滑，2021 年百強房企拿地銷售比降低到 0.25，為 5 年來的新低。為優化財務結構，2021 年公司拿地金額降至142 億元，力度有所放緩，下行周期中保持穩健的投資節奏。公司堅持“戰略深耕、精準布局”的投資策略，聚焦一、二線核心重點城市，近年來新增土儲一二線城市占比均保持在較高水平

42、。 23134 29846 23308 23909 25991 29.0% -21.9% 2.6% 8.7% -30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000300003500020172018201920202021銷售均價（元/平方米） YOY27000 0100002000030000400005000060000濱江集團 華發股份 建發房產 華潤置地 中國金茂 金地集團 招商蛇口 綠城中國 中海地產 龍湖集團 世茂集團 萬科地產 旭輝集團 保利發展 融創中國 新城控股 綠地控股 碧桂園 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股

43、份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 11 圖圖 28：2021年拿地強度（金額口徑）減少為年拿地強度（金額口徑）減少為 11.6% 圖圖 29：2017-2021 年百強房企年百強房企拿地銷售比拿地銷售比逐步降低逐步降低 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：克而瑞，西南證券整理 圖圖 30：一二線城市新增土儲占比高一二線城市新增土儲占比高 數據來源：公司公告，西南證券整理 拿地方式多元化，舊改、拿地方式多元化，舊改、收并購收并購齊發力。齊發力。近年來積極探索多元化拿地渠道除傳統“招拍掛”的方式外，積極運用合作開發、收并購、城市更新等多元化項目拓展模式，加大對非公開市場項

44、目拓展力度。1）收并購：）收并購：2022 年公司以 14 億收購昆明文旅城二期項目的 40%股權，收購后華發對該項目權益占比達 80%。2）舊改：）舊改：2022 年 2 月公司正式接手了中國奧園位于珠海連安村的舊改項目，總用地面積約 6.27 萬平方米，總計容建筑面積約 26.81 萬平方米。 160 253 703 142 27.5% 27.4% 58.3% 11.6% 0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008002018201920202021拿地金額（億元） 拿地強度 58% 38% 34% 37% 25% 0%10%20%30%4

45、0%50%60%70%20172018201920202021百強整體 13% 19% 16% 37% 0% 70% 68% 41% 54% 67% 16% 13% 43% 9% 33% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20172018201920202021一線城市 二線城市 三四線城市 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 12 圖圖 31：昆明文旅城二期項目地塊示意圖昆明文旅城二期項目地塊示意圖 圖圖 32：珠海聯安村舊改項目地塊示意圖珠海聯安村舊改項目地塊示意圖 數據來源：公開資料，西南證券整

46、理 數據來源：公開資料，西南證券整理 “4+1”新管控格局成型，”新管控格局成型，土地儲備充足土地儲備充足。2021 年末公司土地儲備計容建筑面積 544萬平方米，在建面積 1542 萬平方米。雖然 2021 年拿地速度減緩，但目前公司土儲資源充足，可滿足中長期發展需要。公司持續優化在粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶等核心城市群的戰略布局，形成“4+1”的新管控格局，珠海大區、華東大區、華南大區、北方大區土儲占比分別為 30%、55%、9%、6%。土地儲備優質，一二線城市土儲占比超 90%。 圖圖 33：公司儲備及在建公司儲備及在建建筑面積建筑面積 圖圖 34：公司土

47、儲面積區域占比公司土儲面積區域占比 數據來源：公司公告，西南證券整理 數據來源：公司公告，西南證券整理 3 多元業務協同發展多元業務協同發展，“一核兩翼一核兩翼”加速布局加速布局 多元業務協同發展多元業務協同發展，積極踐行 “一核兩翼” 業務戰略。，積極踐行 “一核兩翼” 業務戰略。公司近年來積極實行 “一核兩翼”業務戰略，以住宅業務為“核” ，在保持主業穩步增長的基礎上，商業運營、上下游產業鏈成為“兩翼” ，與主業形成良性互動與互補。公司持續優化商業地產的核心競爭力，成為獨具競爭力的商業地產綜合運營商，并積極向城市更新、設計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業務領域延伸地產業務產業鏈，推動主業轉

48、型升級。 877 750 697 806 544 715 1004 1367 1777 1542 05001000150020002500300020172018201920202021儲備建筑面積（萬平方米） 在建建筑面積（萬平方米） 30% 9% 55% 6% 珠海大區 華南大區 華東大區 北方大區 公司研究報告公司研究報告 / 華發股份（華發股份（600325） 請務必閱讀正文后的重要聲明部分 13 圖圖 35：公司公司“一一核核兩翼兩翼”業務戰略業務戰略 數據來源：公司官網，西南證券整理 打造六大產品線打造六大產品線，生態體系逐漸成熟。，生態體系逐漸成熟。公司深入拓展旗下商業板塊，形成

49、華發商都、華發新天地、閱潮書店、華商百貨、5A 級寫字樓、奧特美康體中心六大產品線為主，形成以珠海為核心，輻射全國多城市、多區域的發展布局，涵蓋商業地產、品牌經營的產品生態體系愈加成熟。 主營商業地產項目加速拓展，經營質量高。主營商業地產項目加速拓展，經營質量高。公司打造了以華發商都為代表的集中式商業線，以華發新天地為代表的社區商業線，以珠海中心為代表的商務辦公線，旗下珠海華發商都為珠海至今規模最大、檔次最高、功能最齊的大型購物中心。2021 年華發商業地產提速發展，6 座新 MALL 接力開業，包括太倉華發廣場、威海華發新天地、中山華發商都、珠海金灣華發商都、珠海海韻城華發新天地、武漢華發中

50、城商都，全面打響華發商業品牌。其中太倉華發廣場、海韻城華發新天地、中山華發商都、金灣華發商都的開業率均超 90%，中山華發商都、金灣華發商都更是實現開業三天客流超 50 萬。 圖圖 36：金灣華發商都示意圖金灣華發商都示意圖 圖圖 37：中山華發商都示意圖中山華發商都示意圖 數據來源：公開資料，西南證券整理 數據來源：公開資料，西南證券整理 三大自營業務初步成型。三大自營業務初步成型。閱潮、華商百貨和華發奧特美康體中心三大自營業務線已逐步成型。1）閱潮：）閱潮：成立于 2014 年，打造以 “旗艦店+N 個社區店” 為模式的文化體驗式書店，截至 2022 年 3 月已布局 5 家旗艦店和 13