世邦魏理仕：2022年各城市房地產市場回顧與展望報告合集.rar

1、2022 年上半年，向榮中心及高新創合中心交付為成都優質寫字樓市場帶來 11.7 萬平方米的新增供應。受春節后疫情零星反復、宏觀環境不明確及持續性行業調整的影響，上半年凈吸納量僅錄得約 4.7 萬平方米，較 2021 下半年顯著下降 64.6%。分季度看，一季度受影響最大，科技、房地產等行業調整所帶來的大面積退租風波過后，凈吸納量僅錄得 1.1 萬平方米；二季度，新增供應的良好預租以及退租接近尾聲共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約 3.6 萬平方米，甲級樓吸納量由負轉正。因此，寫字樓市場整體空置率較去年底上升 0.6 個百分點至 18.2%。租金方面，金融城及大源的區域價值及持續的低空置率使

2、得租金在市場波動中保持韌性；但著眼市中心，由于商貿業、餐飲等受疫情影響較為嚴重的行業多聚集于此，且區域持續高空置率，部分業主以價換量，帶動全市優質寫字樓平均賬面租金較去年底下跌 0.3%至人民幣 83.8 元每平方米每月。著眼新增租賃需求，TMTTMT、專業服務、金融業為上半年前三大需求來源，分別占、專業服務、金融業為上半年前三大需求來源，分別占比比24.8%24.8%、18.9%18.9%、11.3%11.3%；TMT 占比進一步收縮，金融業增長顯著，同比上升 9.1 個百分點。具體而言，科技行業中，工業互聯網的租賃需求跨越式增長工業互聯網的租賃需求跨越式增長，較去年同期顯著增長較去年同期顯

3、著增長 16.16.8 8個百分點個百分點；其中大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網的辦公需求均實現快速增長；按需求來源看，良好的營商環境培育更多本土企業入局工業互聯網賽道，需求占比近 2/3；此外，更多內資優質工業制造業入蓉發展，需求占比內資優質工業制造業入蓉發展，需求占比 42.6%42.6%，如精密儀器、化工及自，如精密儀器、化工及自動化等；產業集聚和成本控制動化等；產業集聚和成本控制是區域選址的重要考量，引導上半年企業選址集中在大源、金融城和傳統 CBD。金融業方面，產業集聚力吸引外省優質企業積極進駐，上半年約 70%70%的傳統金融需求的傳統金融需求為內資

4、為內資，其中銀行其中銀行、證券證券、保險尤為活躍保險尤為活躍；而非傳統金融多為本土企業，如股權投資、融資租賃等；金融行業整體承租能力較強，超過超過 50%50%的企業選擇的企業選擇 1,0001,000 平方米以上的平方米以上的大面積段大面積段；按區域看，金融城板塊的產業集聚最強金融城板塊的產業集聚最強，吸引超 60%的非傳統金融業和超40%的傳統金融業企業落戶于此。2022 年 5 月，成都建設踐行新發展理念的公園城市示范區行動計劃（2021-2025 年）發布，明確成都將著力打造城市人民宜業的示范區，并提出八大重點任務，為“數字數字智智造、數字文創、特色金融、消費中心造、數字文創、特色金融

5、、消費中心”等領域帶來發展新機遇，從而激活城市等領域帶來發展新機遇，從而激活城市經濟新活力經濟新活力。展望 2022 年下半年，市場預計迎來約 26 萬平方米的新增供應，成都再添招商引資的重要載體，進而有望吸引更多優質企業來蓉發展。新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應?！俺啥冀ㄔO公園城市示范區，將落實開展建圈強鏈行動、建設西部金融中心、建設國際消費中心城市等八個重點任務，塑造塑造成都成都+品牌品牌，為城市產業發展續以動能為城市產業發展續以動能；其中，數字智造、數字文創、特色金融及消費相關產業將迎來發展契機，繼而在未來中長期衍生辦

6、公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結構重塑?！?022 年上半年，攀成鋼區域首個購物中心環貿 ICD 開業，為成都零售物業市場帶來約12 萬平方米的新增供應。著眼需求端，宏觀環境不明確導致消費走低，以及疫情零星反復障礙跨城市旅游，品牌的擴張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌，市場整體空置率較去年底上升 0.9 個百分點至 8%。分區域看，次級、近郊商圈此番受影響較大，空置率較去年底分別上升 1.4、0.4 個百分點；而核心商圈的空置率微漲 0.2 個百分點則主要是因為業主主動性的大規模調整所致。相應地，全市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌 0.4%；其中次級、近郊商圈的均下跌 0.7

7、%；以春鹽為代表的核心商圈強者恒強，租金逆勢中微漲 0.2%。盡管如此，投資者對成都市場的信心在挑戰下仍然積極投資者對成都市場的信心在挑戰下仍然積極，頭部運營商持續加碼頭部運營商持續加碼，或輕、重資產落地新項目，或項目開工建設，且物業形態亦不斷多元，如西南首個萬象天地、成都第三座大悅城（金牛）等。按品牌新增店鋪數量看，零售業態占比零售業態占比 42.1%42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業態，沙龍香氛成繼美妝護膚后又一新寵品類，運動戶外品牌愈發聚焦如滑雪、跑步等細分專業領域，本土潮牌崛起等；餐飲業態占比餐飲業態占比 37.1%37.1%，新一輪外來餐飲入蓉擴張，咖啡茶飲多點多店布局，中

8、式國潮點心孵化創意門店等；體驗業態占比體驗業態占比 15.9%15.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業態的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細分場景；主力店占比主力店占比 4.9%4.9%，新能源汽車品牌擴張最為活躍，上半年錄得新設門店逾20 家。展望 2022 年下半年，成都零售物業市場將迎來約 64.3 萬平方米的新增供應，屆時市場總存量將突破 1,000 萬平方米；其中，71.5%的新增供應將落于城南，包括備受矚目包括備受矚目的成都的成都 SKPSKP、大魔方等優質項目，繼而有望推動交子公園商圈實現跨越式發展。、大魔方等優質項目，繼而有望推動交子公園商圈實現跨越式發展。此輪疫情

9、后，消費者訴求再次演變，消費愈發回歸街頭、走向社區，零售物業或將從消費者訴求再次演變，消費愈發回歸街頭、走向社區，零售物業或將從“渠道渠道”進階成進階成“社交休閑場社交休閑場”；同時，眾多消費新趨勢已站上風口，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進一步玩轉跨界、融合，以及吸納更多生活新理念此輪新品類孵化進一步玩轉跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。運營商方面，自持型“盒子盒子+街區街區”和大型公共區域和大型公共區域成為物業開發或改造的新趨勢，旨在從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面實現增值效應，從而提高區域及物業整體的提高區域及物業整體的休閑、社交屬性休閑、社交屬性，借此也或將引導業主在業態

10、及品牌組合上探索新的排布規律引導業主在業態及品牌組合上探索新的排布規律，深度銜接空間與品牌以打造全新生態。品牌方面，零售和餐飲休閑品類互補，增強消費者到訪及駐足，這也衍生零售業態更零售業態更大的店鋪面積需求大的店鋪面積需求；餐飲品牌對店鋪的休閑區域也愈發看重，特別是外擺或公區的戶外空間，“不止于鋪不止于鋪”的趨勢對店鋪規劃提出新要求，且對物業運營時間亦可能有延的趨勢對店鋪規劃提出新要求，且對物業運營時間亦可能有延長的要求長的要求。最后，從品牌孵化的角度看，構建無數個生活方式及消費群體的構建無數個生活方式及消費群體的“社群導社群導向向”趨勢愈發明顯趨勢愈發明顯?！拔阌怪靡?，上半年頭部運營商攜優質

11、零售項目持續加碼成都的舉動折射出市場各參折射出市場各參與者對本地消費市場的積極信心與者對本地消費市場的積極信心。依托成都發展公園城市示范區，零售物業市場的地地理和物業空間迎變革理和物業空間迎變革；同期，存量物業存量物業緊追時代風潮作改造升級，重新定位及重構空間，創休閑、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消費等將不斷引領趨勢?！?022 年上半年，成都倉儲物流市場迎來四個新項目交付，新增供應約 16 萬平方米，主要集中在青白江、龍泉園區。著眼需求端，年初季節性波動引發的退租，及消費因宏觀環境不明確而走低，使得上半年凈吸納量僅錄得負值，但二季度市場初現回暖跡象，需求轉正。因此，全市高標庫整

12、體空置率較去年底上升 3.5 個百分點至 9.9%；但但核心園區雙流、新都仍維持低空置率，分別為核心園區雙流、新都仍維持低空置率，分別為 3.6%3.6%、2.7%2.7%，愈發緊俏的可租賃面積，愈發緊俏的可租賃面積帶動租金穩中有升，較去年底分別上漲帶動租金穩中有升，較去年底分別上漲 0.7%0.7%、0.8%0.8%，繼而帶動全市平均租金較去年底上漲 0.6%，至人民幣 22.5 元每平方米每月。展望 2022 年下半年，市場還將迎來約30 萬平方米的新增供應，特別是天府機場空港園區將拉開序幕特別是天府機場空港園區將拉開序幕。值得注意的是，本季度錄的一筆里程碑性的中西部物流資產包大宗交易，折

13、射出投資者對市場的持續信心。著眼需求端，電商需求仍為主導，占比電商需求仍為主導，占比 37.8%37.8%；制造業占比較去年增長；制造業占比較去年增長 5.65.6 個百分點個百分點至至 17.6%17.6%。結合倉儲需求的四大核心驅動力，全渠道零售、高效率運營、供應鏈韌性和上下鏈增長，未來供應鏈韌性及電商消費供應鏈韌性及電商消費或將是成都本地倉儲需求增長的重要驅動因素。首先，不斷完善的基礎設施和首先，不斷完善的基礎設施和“雙循環雙循環”的推進共同增強西部供應鏈的韌性。的推進共同增強西部供應鏈的韌性。目前，中歐班列（成渝）開行量突破 2 萬列，占全國中歐班列累計開行量約 40%，成為全國成為全

14、國開行量最多開行量最多、開行最均衡開行最均衡、運輸貨值最高運輸貨值最高、貨源結構最優的中歐班列貨源結構最優的中歐班列，在“一帶一路”建設中發揮關鍵作用。加之“雙循環雙循環”的積極推進的積極推進，成渝兩地將更加緊密合作，保持保持班列多路徑班列多路徑、多通道安全穩定運行多通道安全穩定運行，持續打造外向型產業集聚地。特別值得注意的是，貨品結構也不斷升級，班列貨物類型已逐步升級到如今的汽車、家電、新能源產品等升級到如今的汽車、家電、新能源產品等高附加值貨物高附加值貨物。其次，疫情零星反復及消費創新模式激發電商需求疫情零星反復及消費創新模式激發電商需求。一方面，疫情催生的新一輪在線消費需求推動相關交易活

15、動在上半年增長，特別是生鮮電商衍生更多的冷庫需求冷庫需求；另一方面，2022 年首要的需求驅動力之一可能是租戶將會保持較高的庫存水平租戶將會保持較高的庫存水平，而臨近交通樞紐及人口稠密區域的零售商及第三方物流商將會持有這一部分庫存。與此同時，此輪疫情推動零售商全渠道戰略創新此輪疫情推動零售商全渠道戰略創新，線上消費普及率或將進一步攀升。如零售商加大全渠道科技的投資，為不斷增長的在線購買和可能出現的需求高峰做準備等?！拔磥?，產業鏈資源重塑，先進制造業、生物醫藥、新經濟將積極發展；依托中歐班列（成渝）、西部陸海新通道、雙機場等基礎設施，供應鏈韌性不斷增強；得益于全渠道發展、消費規模及新型創意模式，

16、電商需求將穩定增長，中西部產業地產迎來新機遇?！?022 年上半年，成都投資市場錄得六筆大宗投資交易，成交量創近三年同期新高。按標的物看，50%為寫字樓。5 月，國務院辦公廳發布關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，就盤活存量重點領域、盤活方式、政策支持、資金保障、風險防控舉措、組織保障等提出具體意見。歷經數年發展，目前成都優質寫字樓規模已居全國第五位，僅次于一線城市。然而，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力。目前樓齡十年以上的樓宇數量達到 36 棟，成都已逐步邁入存量時代。另一方面，隨著成都的城鎮化建設不斷提速，到 2022 年末，預計成都的城鎮化率將突破 80%。

17、城鎮化及工業化城鎮化及工業化進程將極大地推動城市產業能級提升，繼而衍生對產業載體更為迫切的需求進程將極大地推動城市產業能級提升，繼而衍生對產業載體更為迫切的需求，尤其是“十四五”期間，發展高能級總部經濟是成都現代服務業的重點工作之一。因此，不斷增長的產業落地需求與存量物業老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經不斷增長的產業落地需求與存量物業老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經濟下一階段的重點工作濟下一階段的重點工作。老舊物業亟待重塑二次生命以繼續承載產業發展需求，其面面臨的硬件老舊、運營不應時及業態錯位等問題制約其吸引企業落地臨的硬件老舊、運營不應時及業態錯位等問題制約其吸引企業落地，繼而抬升城

18、市產城分離及中心城區產業空心化風險。比如，部分物業早期定位與當下市場需求錯位，亟待重新改造及規劃定位，如老舊商業、廠房改造成辦公空間等，以重塑載體的經濟效應。有鑒于此，中、輕資產投資、硬件升級、完善商務及商業配套及多樣化辦公產中、輕資產投資、硬件升級、完善商務及商業配套及多樣化辦公產品組合品組合均是盤活存量資產的重點方向?！俺捎咫p城經濟圈建設下，成都城鎮化率將持續上升，隨著時間推移與空間擴容，更多存量樓宇將產生。同時，產城人融合發展的迫切需求也推動煥活存量成為樓宇經濟下階段的重點工作，存量物業有望通過中、輕資產投資或硬件升級等措施置換承載新存量物業有望通過中、輕資產投資或硬件升級等措施置換承載

19、新能能?！鄙习肽陮懽謽鞘袌鰞H錄得一個 5.7 萬平方米體量的新增供應，為二季度交付位于錢江世紀城的萬象世界中心。受到 TMT、房地產為主行業調整更迭的持續發酵，加之上海封控對整體華東經濟動能的影響，凈吸納量僅錄有 6.0 萬平方米，較去年同期明顯下調 80.2%，其中二季度市場活躍度繼續走低，凈吸納量環比再跌 19%至 2.7 萬平方米，且主要受新項目良好預租的驅動?？罩寐瘦^去年底上調 0.2 個百分點至 17.9%，以以 TMTMT T集聚的城西新興商務區如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務區武集聚的城西新興商務區如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務區武林及錢江新

20、城受板塊內高品質樓宇去化帶動相較穩定林及錢江新城受板塊內高品質樓宇去化帶動相較穩定。行業新租需求方面，上半年 TMT 擴張態勢回歸理性，但仍為需求來源首位。細分產業總體向產業互聯網傾斜，以場景內容類軟件開發、生活文娛、物聯網最為活躍，其中蔣村內部搬遷成交凸顯；其次，專業服務類以會計、律所為主升級釋放，集中錢江世紀城和錢江新城新項目；房地產建筑位居第三，建筑設計及智能化工程類積極于蔣村、城北等板塊升級擴租。此外，以證券為主的金融布局錢江新城，而大面積聯合辦公和3C 電子產品需求驅動武林成為主要熱點板塊?？v觀全市縱觀全市 2,0002,000 平方米以下中小面積成平方米以下中小面積成交數占據交數占

21、據 87.8%87.8%，現有內資租戶為主搬遷擴租則將近七成。，現有內資租戶為主搬遷擴租則將近七成。行業退租區位來看，TMT調整主要集中城西，黃龍、濱江等其他子市場影響有限；房地產及地產基金則分布城北、錢江新城多板塊；此外，教育為主消費服務需求在黃龍和錢江新城也出現部分縮減撤遷。租金方面，上半年下行趨勢逐步擴大。分區域，未來科技城租金下跌從一季度伊始，后繼城北以及部分核心區域小業主房源議價空間增大，二季度逐次出現租金下調的情況。至此，全市租金環比下調 0.6%至每月每平方米 117.5 元，上半年累計跌幅達 0.7%，核心商務區整體出租率韌性持穩之下，租金走勢基本趨平。除此之外，因短期不同市場

22、空置面積激增，開發商與轉租公司之間亦面臨價格競爭加深的情形?！吧习肽旰贾輰懽謽鞘袌鍪艿蕉嗟匾咔榉磸秃椭髁π袠I調整更迭加速影響，整體需求不及預期，小面積作為當前主力面積段需求短期無法快速填補空缺。租戶對價格敏感度升高，樓宇間價格競爭愈加白熱化。展望未來六個月，隨著亞運會的推遲，約有 57萬左右新增供應有望如期投放市場，大部分集中于擁江發展帶等新興區域，能較好承接核心區騰退搬遷或蕭山區等老舊物業中現代服務和制造業等多元升級需求，同時隨同時隨著互聯網下半場向人工智能、著互聯網下半場向人工智能、XRXR 數字內容等新技術轉變，新數字內容等新技術轉變，新 TMTTMT 細分類別將成為辦細分類別將成為辦公

23、空間擴張的新生力量公空間擴張的新生力量。在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色智能樓宇、物業靈活性和辦公場所使用率業已逐步獲取更多新項目開放商的關注，杭州市場未來將給出更多積極回應?！鄙习肽旰贾萘闶畚飿I市場共錄得 2 個優質項目入市，分別是位于下沙板塊的龍湖吾角天街和濱江板塊的濱江銀泰，共計 18.6 萬平方米。其中，龍湖吾角天街是龍湖在浙江開業的第一個輕資產天街項目，聚焦年輕消費力，以運動、潮玩和設計師品牌等多元主題打造 Z 世代潮流集散地。濱江銀泰是濱江區的首家銀泰百貨，有近 350 家品牌門店相繼入駐，其中包括浙江首家盒馬鮮生 PLUS 店在內的多家首店，打造濱江消費新地標。上半年優質新項

24、目的入市拉動全市凈吸納量錄得上半年優質新項目的入市拉動全市凈吸納量錄得 15.815.8 萬平方米萬平方米，空置率較去年空置率較去年年底上調年底上調 0.40.4 百分點至百分點至 2.7%2.7%。餐飲依舊主導上半年市場需求餐飲依舊主導上半年市場需求，占比占比 52%52%，包括傳統中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內的多樣品類布點積極。其中，新中式國風茶飲品牌霸王茶姬線下積極布點，浙江首家 CHIC1699 遠洋私廚亮相萬象城，國潮糕點品牌虎頭局渣打餅行萬象城和湖濱銀泰in77 雙店齊開，而韓國超人氣面包店 B&C 杭州首店于杭州嘉里中心開業。時尚服飾業時尚服飾業態需求占比態需求占比 21%21

25、%，潮流女裝需求亮眼。其中，韓國潮流女裝 NO ONE ELSE 杭州首店以及 KIRSH 浙江首店亮相湖濱銀泰 in77。杭州零售市場面向杭州零售市場面向 Z Z 世代年輕消費力再次加碼，以藝術、電競、社交以及環保等元素世代年輕消費力再次加碼，以藝術、電競、社交以及環保等元素為主題的品牌線下擴張提速，消費產品和場景再升級。為主題的品牌線下擴張提速，消費產品和場景再升級。全國首家 HelloArt 版畫商店入駐西溪銀泰城；電競衍生國潮品牌 LNG 以及 The Island 集島浙江首店入駐湖濱銀泰in77。此外，主張可持續發展的時尚品牌 Allbirds 浙江首店也于近日亮相萬象城，新銳極簡

26、品牌 RESIMPLE 全國首店于杭州嘉里中心開業。上半年疫情的零星散發為杭州零售市場增添了不確定性，導致消費者線下消費欲望降低，購物中心客流量以及多類業態運營均受疫情影響而不達預期。期間網紅書店言幾又退出杭州市場，其最后一家位于大悅城的直營店于二季度關閉。全市購物中心首層租金較去年年底穩中微全市購物中心首層租金較去年年底穩中微升升0.1%0.1%，報每天每平方米，報每天每平方米 21.321.3 元。元?！?022 年，優質項目集中于年中入市，對因疫情反復而整體低迷的零售市場注入強心劑，多樣首店的引入以及貼合 Z 世代的主題設計為新項目帶來更多可能性。長期來看，如何應對疫情所催化的消費習慣和

27、偏好的改變是開發商和品牌方共同的課題，而年輕消費力將支撐杭州市場多元發展。未來六個月，杭州零售物業市場預計迎來 5.5 萬平方米的新增供應，聚焦未來科技城板塊，有望持續完善板塊商業布局。與此同時，近日連續發布四個促消費實施細則，繼續發展首店經濟與區域資源實現最優耦合，有望推動消費市場加速回暖?！?022 年上半年，武漢優質寫字樓市場共迎來 56.6 萬平方米新增供應，其中 80%在一季度交付。上半年新增供應總量創下近十年新高。受全國疫情影響，武漢上半年租賃需求較去年同期回落 10.6%，凈吸納量共錄得 19.8萬平方米。其中，甲、乙級寫字樓凈吸納量同比分別下降 7.1%和 12.7%。面對市場

28、不確定性，甲級樓宇租賃需求更具韌性。供應放量加上租賃需求回落，推動空置率同比上升 1.5 個百分點至 41.1%。隨著全國疫情趨于穩定、武漢疫情管控常態化，預計下半年有望迎來租賃市場小幅回暖。新增租賃行業占比前三位依次是傳統金融、房地產建筑、TMT，貢獻超過半數新租成交。傳統金融尤其是保險公司在上半年表現亮眼。十四五期間，武漢將加快推進區域金融中心建設，以金融的高質量發展服務“國家中心城市”、“長江經濟帶核心城市”的建設目標。同時，武漢將建設成為科技創新中心，也是國家繼北京、上海、粵港澳大灣區國際科創中心和成渝區域科創中心之后又一重大戰略布局。隨著金融與科技類政策落地，兩大行業預計將在下半年穩

29、定輸出，釋放租賃需求。受宏觀經濟環境影響，自 2021 年下半年起，內資企業租賃占比持續超過本土企業。2022年上半年，內資公司在新增租賃中的占比繼續上升至 53%，其中，二季度占比超過六成，成為新增租賃需求中的主力資本來源。供應高峰與市場不確定性雙重壓力下，全市租金仍處于下行通道，同比下跌 1.6%至每月每平方米 88.2 元。其中，甲、乙級寫字樓租金指數同比分別下跌 1.4%和 1.9%，甲級樓宇租金展現出更強韌性。2022 年上半年，武漢零售物業市場迎來武漢大悅城和武漢萬象城開業，分別位于光谷中心城和建設大道商圈，均為所在區域近年來首個大型商業綜合體項目，為市場帶來共計 33 萬平方米新

30、增供應。需求方面，首店經濟持續發力。武漢首家 Apple Store 落戶武商 MALL 國廣；美妝集合店 HARMAY 武漢首店在武漢天地開業，并帶來旗下檸檬茶品牌 introlemons。新開業項目帶來大批零售及餐飲首店，OBT 集團旗下 Maison Margiela、JIL SANDER、MARNI 在武漢萬象城圍擋；新中式茶飲品牌 teastone 也在武漢萬象城開設深圳外首店，同時，該品牌還在武漢恒隆廣場圍擋。冬奧會帶來的運動風潮，以及疫情后消費者的社交體驗需求反彈，使得戶外運動元素蔚然成風。零售項目利用街區、天臺及下沉廣場等空間，打造露營、飛盤運動場景，滿足消費者社交需求。戶外運

31、動元素與零售項目的結合，或將成為客流與銷售額新的增長點。超市主力店調整頻繁，上半年錄得 G-Super、中百生活劇場、七鮮超市、沃爾瑪等退租案例。主力店退租疊加疫情后部分品牌戰略調整，推升全市空置率至 9.3%，環比上升 0.3 個百分點，同比上升 0.1 個百分點。消費力支撐購物中心首層平均租金平穩上漲，全市租金指數環比上漲 0.4%，同比上漲1.0%。其中，核心商圈租金保持堅挺，同比上升 1.7%，在所有區域市場中表現亮眼?！拔錆h寫字樓及零售市場年內均將迎來大量優質項目供應，其中寫字樓市場全年新增供應預計將超過百萬平方米，有望創下近十年來年度供應量新高。零售市場同樣將迎來武商夢時代、龍湖武

32、漢白沙天街、洪山萬科廣場等項目開業，新興區域的商業氛圍將得到提升。2022 年 6 月至 10 月，武漢市政府將發放多輪消費券，涵蓋商場、超市、餐飲等多種消費場景，預計將有效提振線下消費，激發零售市場活力?！?022 年上半年，武漢物流倉儲市場共迎來四個項目交付，分別位于孝感、蔡甸和黃陂，新增供應 22.5 萬平方米，與去年同期供應水平相當。在新冠疫情影響下，業主采取以價換量的租賃策略，推動需求端錄得凈吸納量 15.4 萬平方米，同比上升 44.3%。上半年錄得某電商平臺在孝感擴租 9 萬平方米，第三方物流在蔡甸新租 2 萬平方米，直播電商在葛店新租 2 萬平方米。盡管需求端提升，但在存量去化

33、壓力下，全市空置率仍處于 28.5%的高位。截至第二季度末，全市平均租金同比下跌 3.9%至每月每平方米 24.3 元?！邦A計未來六個月，武漢物流倉儲市場將迎來 38 萬高標倉交付使用，其中超過六成位于核心區域。武漢市政府近期發布了武漢市現代物流業發展“十四五”規劃，努力創建國家物流樞紐經濟示范區，到 2025 年建設高標倉面積總量達到 700 萬平方米、公共服務型冷庫容量達到 400 萬立方米，推動武漢現代物流業提質增效和跨越發展?！?022 年上半年武漢大宗交易市場共錄得 5 筆交易，交易總額達 11.4 億元，同比上漲75.5%。得益于疫情防控常態化，武漢在此輪奧密克戎疫情中受影響較小，

34、投資者信心增強。從上半年成交類型來看，寫字樓和工業物業占據主流，60%為企業自用類型交易。從投資者類型來看，開發商與企業交易活躍，60%來自內資買家。從區域來看，新興區域受到的關注度日益提升，上半年 80%成交位于新興商務區?！邦A計 2022 年下半年，投資者投資意向與業主出售意向均將有所提升。優質寫字樓物業仍將是投資者關注的重點，同時，隨著新經濟的騰飛以及公募 REITs 進一步成熟，產業園區、物流倉儲等物業類型，在后房地產時代將進一步吸引投資者的關注和加碼?！?022 年上半年，西安優質寫字樓市場僅錄得兩個乙級寫字樓項目：中鐵立豐國際廣場及天倫泛太國際入市，為市場帶來 5.4 萬平方米新增

35、供應，推動市場總體量上升至687.4 萬平方米，其中甲級寫字樓體量仍保持在 169.1 萬平方米。受全國疫情不穩定的大環境及年初疫情封控等因素影響，上半年西安寫字樓市場凈吸納量錄得約 7.4 萬平方米，較去年同期下降了 68%。故在供應相對短缺的情況下，整體市場空置率僅下降1.3 個百分點至 32.6%。租金方面，整體市場租金仍處在下行階段，隨著吸納的走低，更多業主開始降低租金預期或延長免租期，致使上半年度寫字樓市場的可比租金較去年同期下降 0.7%。按租戶行業看，TMTTMT、第三方辦公服務運營商及服務業、第三方辦公服務運營商及服務業為上半年需求前三大來源，分別占比 22.3%、20.1%、

36、15.2%。上半年，TMT 仍為西安甲級寫字樓市場主要新租需求來源。其中人工智能、芯片、云計算等細分行業需求進一步釋放，推動行業需求持續增長。在二季度發布的陜西省“十四五”數字經濟發展規劃中將西安作為數字經濟發展核心動力源，再次強調西安發展數字經濟的核心地位，疊加西安市“十四五”產業發展規劃中強調著力培育人工智能、增材制造、大數據等新興產業，相關細分領域的需求也將在未來持續成為需求持續增長的動能。同時，隨著租戶對物業組合靈活性的重視程度的提升，推動共享辦公在租戶資產組合中的重要性持續提升，行業震蕩釋放的大量優質面積為第三方辦公運營商提供擴張的機會窗口，上半年第三方辦公運營商新租需求再次成為市場

37、需求主要來源。此外，上半年來自律所及人力資源等專業服務業企業的跨區域升級需求較為突出，向經濟活動更為活躍的核心片區聚集趨勢明顯。宏觀利好驅動辦公新勢能。宏觀利好驅動辦公新勢能。上半年，來自煤炭、石油等能源類企業的升級需求表現搶眼。受后疫情時代、碳中和元年、全球能源短缺等多重因素影響，能源類商品價格持續維持高位，得益于此，2021 年，能源行業整體營業收入和凈利潤增速分別達到 31%和 111%。2022 年一季度營業收入和凈利潤增速分別為 35%和 55%。整體盈利水平的明顯改善，推動能源行業在今年上半年持續升級辦公環境，來自能源行業的升級需求較去年同期增加了 31.8%。西安作為西北龍頭城市

38、匯聚了多家石油，煤炭等能源類企業總部，在宏觀利好因素的影響下，未來來自能源類企業的升級需求或將成為西安優質辦公樓的需求新勢能。升級趨勢推動優質樓宇韌性提升升級趨勢推動優質樓宇韌性提升。自 2021 年上半年在線教育及房地產行業波動釋放大量優質租賃面積后，仍能實現租金增長的樓宇抓住租戶對核心商務區的升級需求，優化自身租戶組合，持續減少小面積租戶，將 600 平方米以上租戶占比由 2021 年一季度的 53%拉升至近 60%，同時著重引入保險、律所、增長強勁的人工智能、芯片、云計算等需求面積較大、抗風險能力較強，租期穩定的韌性行業需求。通過持續的改善租戶結構提升自身抗風險能力。展望未來，隨著財政和

39、金融政策超預期的寬松，金融、基建及其上游行業都將重啟發展，加之疫情的常態化防范將降低疫情對市場的擾動因素，目前在疫情影響下被壓抑的升級擴租需求將迎來反彈，疊加 2022 年下半年西安將迎來核心片區 30.3 萬平方米的新增供應，如金融，專業服務及建筑業的升級擴組需求或將得到進一步釋放?！跋掳肽晡靼不驅⑷胧袃蓷澕准墝懽謽?，為西安招商引資再添重要載體，進而吸引更多優質企業落戶西安。同時，基于西安快速有效的疫情控制經驗，市場對于城市未來疫情防控情況持較樂觀預期，疫情影響將逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，上半年壓抑的升級及擴租需求有望進一步釋放。此外，隨著西安作為數字經濟的核心城市地位的提出，經濟人

40、口資源的進一步聚集將激發科技新興產業鏈的完善，衍生更多 TMT細分行業對寫字樓的租賃需求?！?022 年上半年，西安優質零售物業市場未錄得新增供應。同時，銀泰百貨鐘樓店于二季度閉店，整體市場體量有所下降。受年初疫情影響，實體店的暫停營業和地區旅游業停滯等因素讓城市消費活力有所下降。部分高空置率項目雪上加霜，空置率持續走高。同時，在品牌策略及業主調改等因素影響下，上半年持續錄得如超市、影院、KTV等生活和體驗類業態的大面積租戶退租案例，致使市場空置率環比上漲 0.7 個百分點至 8.8%；全市購物中心首層平均租金環比下跌 0.8%，至每月每平方米 267.3 元。消費賽道迭代激發新需求。消費賽道

41、迭代激發新需求。此輪疫情后，消費者訴求再次演變，眾多消費新趨勢已站上“風口”，品牌方迎來迭代新周期。前兩年在西安零售市場極速擴張的茶飲賽道，在上半年開始有所放緩。疲軟的消費環境、日益增加的成本壓力使得如奈雪、喜茶等頭部茶飲品牌暫緩擴張，收縮店鋪。上半年，喜茶已率先開始縮鋪，位于鐘樓的西北首家喜茶 LAB 暫停營業，同時永寧里門店也于二季度閉店。而與此形成鮮明對比的是咖啡品牌的集中入駐。上半年網紅咖啡品牌%Arabica、M Stand 及 MANNER 均開始布局西安，錨定城市或區域首店。在資本推動下，此類品牌將接力茶飲，加速擴張市場，成為西安零售需求的又一增長極。此外，疫情的反復及全運會的余

42、熱推動“全民健身”、“健康生活”等理念根植在年輕消費者的消費習慣中，推動“體育+”的新消費潮流。如籃球、滑板、滑雪、棒球等更加注重社交與健康的生活方式正在成為主流，同時相關的體育體驗類業態持續進駐購物中心，成為體驗業態中快速崛起的新興需求。新零售空間釋放消費新活力。新零售空間釋放消費新活力。消費者的生活模式在疫情常態化時代迎來轉變，購物中心作為生活方式主要載體的第三空間，同樣更趨多元化。如上半年入市的未央 168 街區打造的夜生活場；曼蒂廣場打造的長安十二時辰主題街區及下半年將入市的體育主題零售項目體育之窗、生態主題購物中心南飛鴻樂薈中心、公園商業集樂里等項目，均打破傳統商業空間，通過打造“文

43、旅”，“生態”，“公園”，“社交”等復合型零售空間，迎合時下流行的“微度假”、“夜生活”、“體育社交”等新興生活方式。以場景營造使商業形態進一步從物理層面融入周邊場景，為線下商業注入新活力的同時更有效地為消費者生成自然、社交、生活之地，充分釋放消費者的購物熱情和消費欲望。2022 年下半年西安零售市場或將迎來供應小高峰，預計近 38.7 萬平方米的零售項目將集中入市。其中不乏如 DCC 原力場、正唐廣場等改造項目。未來，開發商將繼續通過拿地自建、輕資產、存量改造等多種方式加碼西安，進一步推動供應端的多元化呈現，逐漸成為長期趨勢?！敖?，西安出臺多項措施支持夜間經濟、戶外經濟的發展，通過適當延長

44、夜間營業時間、創新夜間消費業態和模式、依托特色商業街區舉辦文創市集等活動為商業市場發展注入新的活力。同時在各項措施的刺激下，西安零售市場將持續回暖，層出不窮的新零售模式也將孕育新的商業生態、商業結構?！?022 年上半年西安市場未錄得大宗物業成交。上半年，在物業收購類型層面，寫字樓類項目仍是西安投資交易的重點，客戶關注度最高且可選擇空間大，目前全市超過 77%待售項目為寫字樓項目。然而，受疫情和房地產行業宏觀調控雙重因素的影響，開發商對于現金流的追求令大宗交易的供應端將持續增加，除寫字樓外，產業物業及零售物業的可出售項目也有所增加，為大宗物業交易市場活躍度提升打下基礎。此外，全國來看，隨著資本

45、持續聚焦新經濟地產，西安產業地產體量的增加及成熟度的提升或將迎來更多投資關注?！澳壳?，具有融資成本優勢的大型國內險資仍是市場上最活躍的買家之一，同時，在整體市場環境持續走低的情況下，部分外資開發商也開始入場尋求抄底機會。隨著西安城市空間擴容，綜合承載能力和輻射帶動能力也在持續增強，將有更多的機構和資本會從關注轉為實際投資?！?022 年上半年，鄭州優質寫字樓市場僅錄得 1 棟優質寫字樓高鐵東廣場正商國際中心入市，為市場帶來約 8 萬平方米新增供應，推動鄭州優質甲級寫字樓市場存量上升至443.6 萬平方米。受宏觀經濟及全國疫情不穩定等影響，上半年鄭州優質寫字樓凈吸納量僅錄得 2.3 萬平方米，且

46、主要成交集中在二季度，吸納量明顯，較一季度上升近兩倍?？罩寐时３址€定，收得 19.66%。受市場活躍度欠佳影響，整體市場空置率較去年下半年僅回落 0.84 個百分點至 19.66%。市場租金較去年下半年保持平穩，隨著客戶選擇周期的拉長及吸納量的減少，業主延續靈活租賃策略，以延長免租期及持續降低租金等策略吸引新租戶。從客戶成交類別看，上半年，來自 TMT 及金融類行業的新租需求主導市場吸納，分別占比 24%、16%。此外，上半年本地內資客戶占據市場成交主導地位，細分類別涵蓋了醫藥、房地產相關、新能源等行業，但租賃面積區間跨度大，承租能力偏弱。金融行業中以保險公司的新租需求為主導，且承租面積以 3

47、00 平方米到 800 平方米的較大面積區間為主，承租能力較強。未來市場供應仍集中于龍湖金融島片區及高鐵站東廣場，預計在 2023 年-2025 年將對市場需求形成較強的虹吸效應。優質寫字樓市場將持續面臨更多的機遇與挑戰，甲級寫字樓租金穩中有升，靈活多元化的租賃策略常態化，優質樓宇出租率回暖明顯。主力客戶仍將集中在金融、科技研發及基建相關行業?！吧习肽觏频Z前行，下半年踵事增華。隨著政府對招商引資力度的逐漸增強，越來越多的產業類客戶布局鄭州，相信將為未來鄭州的產業動能開辟新的篇章。疫情檢測常態化將削弱疫情對市場的影響，之前受疫情影響而壓抑的升級擴租需求將有所反彈，市場對于未來疫情影響的忐忑情緒將

48、有所下調，活躍度有望提升。隨著金融島片區主力客戶的進駐及片區的成熟度提升，其有望成為未來租賃市場的又一核心區域?！笔芤咔榧笆袌霾▌拥纫蛩氐挠绊?，2022 上半年鄭州零售物業市場未錄得新增優質商業供應，市場空置率進一步推升，次級、近郊商圈錄得不同程度的退租潮，空置率環比上升至近五年新高，市場進入新一輪“洗牌期”。全市優質購物中心首層平均租金下滑至每月每平方米 498 元，其中以非核心商圈為主，預計未來 6-12 個月仍會呈現下降趨勢。但核心商圈優質商業項目仍穩中有升，并圍繞中長期發展目標進一步夯實此前制定的招商運營調整策略。其中，經過長期持續的溝通洽商，并基于自身精細化運營沉淀下的丹尼斯大衛城，

49、在今年上半年迎來了全面升級，法國奢侈品牌愛馬仕于第一季度在此開出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont 三大國際奢侈品集團與丹尼斯大衛城也進一步展開深度合作，旗下多個品牌首店于二季度末圍擋。與此同時，上半年華潤萬象生活進一步加大在鄭投資，與中原區人民政府、豫能控股就“鄭州熱電廠“城市更新項目簽訂合作協議，展現出其對鄭州商業市場未來發展的信心；在國內有著眾多成功項目投資、開發及招商運營管理經驗的龍湖商業、銀泰集團也紛紛落子鄭州，以輕資產輸出或物業整租的形式布局。需求方面，雖然受疫情影響，全國性連鎖餐飲品牌上半年在鄭州的拓店速度有所放緩，趨于觀望態勢，但本地品牌仍選擇積極拓展，包括

50、白石的深夜食堂、辣物燒烤酒場、虎丫炒雞、姐弟倆土豆粉等本地原創品牌仍在積極滲透各個商圈。與此同時，包括日料、咖啡、輕餐、烘焙等品類也成為上半年積極選址和開店的餐飲品類。一直以來都表現搶眼的新能源汽車，在今年上半年繼續加大在鄭州市場的拓展開店。包括智己、自游家、路特斯、阿維塔、沙龍、SMART 等在內的多家造車新勢力品牌啟動了在鄭州的首輪布局。同時包括特斯拉、蔚來、理想、嵐圖、比亞迪等品牌也持續擴大在鄭州的市場布局。展望未來，雖然 2022 年上半年鄭州未錄得新增優質商業供應，但隨著疫情逐步穩定、多個重點商業項目的開工及籌備啟動、消費市場有序恢復，自 2022 年下半年至 2024年市場供應將實

51、現較大改善，未來 18-24 個月市場預計將迎來逾百萬平方米新增優質供應。其中，高新區作為以產促城的典范，也將在今年下半年迎來區域內首個單體超10 萬平方米的大型購物中心。而鄭東新區高鐵站及北龍湖板塊也將陸續迎來新增優質商業?！胺叛畚磥?，得益于鄭州十四五規劃和 2035 年遠景目標綱要及建設國際消費中心城市等政策的持續發布，包括華潤萬象生活、萬科印力、銀泰集團、龍湖創智生活、萬達集團在內的多家全國性商業運營商積極謀劃和布局鄭州市場，為市場轉型和高質量發展奠定堅實基礎。同時，圍繞國際消費中心城市建設，鄭州核心商圈的優質商業也將開啟存量改造與品質提升雙驅動?！?022 年上半年，重慶優質寫字樓市場

52、無新增供應。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得負值，主要是因為以房地產建筑和 TMT 為代表的行業整合及調整持續，疊加傳統春節后疫情零星反復給商務活動帶來的一定阻礙；分季度看，由于上述原因所引發的大面積退租更集中在二季度，故一、二季度租賃活躍度呈降溫趨勢，凈吸納量也相應地隨季度由正轉負。因此，全市優質寫字樓整體空置率較去年底上升 0.1 個百分點至 25.9%；平均租金較去年底下跌 0.6%，而甲級寫字樓租金較去年底則下跌 0.9%。分區域看，由于多重影響引發的退租集中在大化楊、江北嘴及解放碑，故前兩個區域市場空置率較去年底分別上升 3.6、0.6 個百分點至 25.5%、24.9%，而解放碑空置

53、率因良好去化較去年底微幅下調，但截至二季度末空置率仍居全市最高水平的 36.5%。新增需求方面，TMTTMT、金融業及工業品制造業主導去化金融業及工業品制造業主導去化，分別占比為分別占比為 19.8%19.8%、14.0%14.0%、13.6%13.6%。首先，TMT 繼續居首位需求，但占比進一步收縮，活躍的細分領域主要是專專業服務類及制造業相關的工業互聯網企業業服務類及制造業相關的工業互聯網企業；此外，成渝共建西部金融中心鞏固兩地的金融集聚力，上半年如保險、證券、融資、普惠金融等企業表現活躍保險、證券、融資、普惠金融等企業表現活躍，且超 70%落于江北嘴和解放碑；最后，以工業品制造為主，兼有

54、能源、物流、生物醫藥等細分領域工業品制造為主，兼有能源、物流、生物醫藥等細分領域的企業也積極擴張的企業也積極擴張，聚焦照母山和江北嘴區域。另一方面，隨著重慶區域樞紐建設的成效不斷顯現，上半年也吸引諸多頭部內外資交運運輸類企業進駐，推升需求占比至11.5%。值得注意的是，宏觀環境不明確也促使更多租戶青睞可拎包入駐、小面積的房源宏觀環境不明確也促使更多租戶青睞可拎包入駐、小面積的房源。因此，上半年部分業主積極改造個別樓層，推出小面積精裝房源，旨在通過更為靈活的租賃產品及策略有效吸附關注成本及性價比的小微企業；同期，二房東亦開啟新一輪的擴張。展望 2022 年下半年，重慶優質寫字樓市場將迎來約 39

55、 萬平方米的新增供應，故市場供需壓力或將持續。宏觀層面，五月印發的重慶市促進工業經濟平穩增長若干政策措施在高度強調“工業立市”背景之下，出臺涵蓋財政稅費、金融信貸、保供穩價、投資和外貿外資、用地及用能和環境等五方面的 39 條工業經濟維穩紓困措施，系列政系列政策也有望進一步刺激重慶制造業發展，進而帶動如工業互聯網、金融等相關領域的辦策也有望進一步刺激重慶制造業發展，進而帶動如工業互聯網、金融等相關領域的辦公需求增長。公需求增長?！氨M管重慶優質寫字樓市場仍面臨挑戰，但城市產業結構的優化升級給辦公需求帶來但城市產業結構的優化升級給辦公需求帶來新的動能新的動能。據官方發布，2022 年度重慶市招商引

56、資的總體目標為 1.85 萬億元人民幣，并將聚焦智能新能源汽車、電子、軟件、生物醫藥、消費品工業等領域。有鑒于此，隨著重慶在工業、物流等領域強者恒強，未來或將激活產業鏈上下游及相關服務配套未來或將激活產業鏈上下游及相關服務配套的辦公需求的辦公需求?！?022 年上半年，重慶零售物業市場主城區范圍內無新增供應。值得注意的是，汽博區域迎來社區商業項目龍湖愛加兩江星悅薈的開業，其以低零售、重餐飲和體驗的差異化定位推動重慶多元消費體驗的發展推動重慶多元消費體驗的發展。著眼需求端，宏觀環境不明確令消費走低、疫情零星反復使跨城市旅游受阻，以及多個購物中心年內開啟大規模的調整共同導致上半年吸納量錄得負值。因

57、此，全市購物中心整體空置率較去年底上升 1.0 個百分點至10.8%；首層平均租金增長承壓，較去年底下跌 0.6%。按品牌新增店鋪數量看，零售業態占比零售業態占比 55.6%55.6%，其中奢侈品、美妝及基礎款服飾尤為活躍，如 BVLGARI、Saint Laurent、GUCCI Flora、Charlotte Tilbury 及優衣庫等；餐飲業態占比餐飲業態占比 27.8%27.8%，外來餐飲持續布局，咖啡餐飲積極擴張，如點都德、Wagas、茶顏悅色、M Stand 等；體驗業態占比體驗業態占比 7.8%7.8%，主要是健康護理品牌的擴張，如錦艾等；而受電動新能源汽車的需求活躍度攀升，推動

58、主力店占比升至主力店占比升至 8.9%8.9%，如 SMART、凱迪拉克、零跑等。城市更新和建設國際消費中心城市的大背景之下，疊加消費端的進遷、更多外來運營城市更新和建設國際消費中心城市的大背景之下，疊加消費端的進遷、更多外來運營商的進駐、新增供應的多點布局，老牌商圈的擴容升級和存量物業的迭代調整的進程商的進駐、新增供應的多點布局，老牌商圈的擴容升級和存量物業的迭代調整的進程不斷提速。不斷提速。首先，上半年老牌核心商圈解放碑、觀音橋持續擴容升級，其中解放碑進一步騰挪部分老舊小區置換更多核心地段土地資源，為后期整個商圈的改頭換面提供基礎；就觀音橋而言，長安三工廠片區城市更新項目落定鯉魚池區域，未

59、來將打造成具有山城特色的商業步行空間，并將觀音橋、九街、鎏嘉碼頭、江北嘴等核心地標和商圈連成一線，擴容升級整個江北商業空間。另一方面，上半年存量物業也開啟大規模迭代調整，部分項目甚至是自開業以來歷史上半年存量物業也開啟大規模迭代調整，部分項目甚至是自開業以來歷史性的最大改造動作性的最大改造動作。矚目案例包括，位于解放碑的大都會東方廣場在開業 25 年之際開啟史上最大規模的升級改造，包括項目建筑外立面、內部空間及動線、定位及業態等；悅薈購物中心計劃啟動百貨區域調改，對數萬方商業空間進行整體升級打造，這也將是項目開業以來最大一次的空間調改；重慶新光天地將負一樓進行大規模改造，調整原有業態、硬裝、品

60、牌等；龍湖時代天街則將 A 館打造出一美式復古街區“壹洲 ONESTATE”，引入眾多新零售與體驗性業態品牌等。展望 2022 年下半年，重慶零售物業市場主城區范圍內的新增供應將回升，5 個購物中心合計 47.2 萬平方米的商業面積預計開業，其中包括備受矚目的龍湖時代天街 E 館、合景悠方等。作為全國率先培育建設的五大國際消費中心城市之一，重慶在政策利好的加持下，伴隨著主城區城市更新和新商圈加快建設，以及更多外來運營商攜新穎的伴隨著主城區城市更新和新商圈加快建設，以及更多外來運營商攜新穎的開發、運營思路入渝，未來消費引領及帶動作用有望隨消費資源的加速聚集而顯著提開發、運營思路入渝，未來消費引領

61、及帶動作用有望隨消費資源的加速聚集而顯著提高高?！澳壳爸貞c零售物業市場正處于煥新突破期。其一，城市更新下，老牌核心商圈和存量物業積極探尋升級調整，期盼持續引領市場；其二，需求端多元發展，積極塑造旅游城市的名片；其三，本土文化及資源逐步被喚醒，為消費體驗注入新動能。因此，此輪變革在推動市場質變的同時，也增強消費市場的包容性及靈活性此輪變革在推動市場質變的同時，也增強消費市場的包容性及靈活性?！?022 年上半年，由于個別項目延遲交付，重慶倉儲物流市場僅迎來一個新增項目，推升高標庫總存量至 463 萬平方米。著眼需求端，上半年倉儲凈吸納量錄得約 18 萬平方米，盡管居全國第五位，但同比下降 41.

62、2%。這主要是因為傳統春節后部分臨租租戶到期引發的退租；如大型家電、社區團購等租戶因業績縮減帶來的退租；以及宏觀環境不明朗所導致的整體需求疲軟。因此，全市高標庫空置率較去年底僅下修 3 個百分點至 21.1%；市場壓力猶存，平均租金較去年底下跌 0.5%。按新增需求看，三方物流三方物流、制造業及電商主導去化制造業及電商主導去化，分別占比 54.3%、26.4%及 14.9%，而三方物流中又有約三方物流中又有約 42.3%42.3%的為制造業相關物流需求的為制造業相關物流需求。值得注意的是，上半年汽車制造相關需求增長最為顯著，占比制造業需求的占比制造業需求的 74.1%74.1%，且合計需求絕對

63、值已達 2022021 1全年汽車相關倉儲需求的約七成全年汽車相關倉儲需求的約七成。目前，在“工業立市”宏觀大背景之下，重慶正積極推動新能源汽車產業向研發、制造、市場、運營等全產業鏈的提速，上半年吸引包括理想、長安、比亞迪等頭部企業在重慶新建基地、研發電池等一系列的投資加碼。統計層面，2022 上半年重慶汽車產業增加值同比增長 9.1%，對規上工業增長的貢獻率為 20.8%；新能源汽車零售額同比增長 1.6 倍，占全市限上汽車類商品的比重為 14.3%。未來，在愈發成熟的“9+3+5+30”新能源汽車產業體系基礎上，重慶將打造中國智能網聯新能源汽車生態城，繼而在中重慶將打造中國智能網聯新能源汽

64、車生態城，繼而在中長期持續衍生相關倉儲需求長期持續衍生相關倉儲需求。展望 2022 年下半年，重慶倉儲物流市場供應回升，將迎來 4 個新增項目合計約 33 萬平方米的倉儲面積，且約七成集中在空港園區。持續的供應或將令市場壓力猶存，租金回調面臨挑戰?！氨M管重慶倉儲物流市場的供需矛盾猶存，但倉儲需求增長仍具活力倉儲需求增長仍具活力。這是因為，一方面重慶作為消費消費+制造業制造業雙驅動雙驅動的市場，隨著先進制造業提速發展，需求活躍度有望攀升；另一方面，重慶進出口企業的供應鏈、物流鏈穩定運行，加速形成極具國供應鏈、物流鏈穩定運行，加速形成極具國際競爭力的物流樞紐際競爭力的物流樞紐，繼而衍生相關倉儲需求。據統計數據，2022 年上半年重慶市外貿總值在全國排名第 9 位，較去年同期增長 12.5%，高于全國整體增幅 3.1 個百分點；其中重慶筆記本電腦出口量保持全國第一，手機、汽車、摩托車出口量均在全國前三?！?/p>