受益于穩定的租金現金流，為 REITs 的推出與快速發展創造了條件。從國際經驗看，日本泡沫經濟破滅后，租金水平保持相對穩定，為后期 REITs 的推出與快速發展創造了條件；同時，地產金融化也解套了不少日本房企，房企通過引進第三方資金進行私募信托基金管理。90 年代初日本房地產泡沫破滅，房價、地價持續下跌，房企資產縮水、負債增加，資產負債表持續惡化。除了出售資產與土地，房地產證券化也成為了房企的一個解決方案。通過投資信托形式，能實現房地產所有權和管理權的分離，房地產開發商可以依靠自有資金的重資產運作轉向輕資產。1998 年日本政府制定了《關于通過特定目的公司來進行特定資產流動化法律》，目的是通過資產證券化的方法來處置抵押資產或擔保債券，幫助企業盤活資產，增強其流動性，其中規定了特殊目的公司 (SPV)可以對不動產進行證券化，為日本房地產證券化奠定了法律基礎。2000 年投資信托法和投資公司法修訂以后，日本房地產投資信托（J-REIT）開始發展，2001 年 9 月日本三菱地所和三井不動產兩大地產巨頭作為首批發行人，成功發行 JRE、NBF 兩只 REITs。