我們判斷倉儲物流園區的商業模式正在經歷從“物流設施”向“物流生態”的深層轉變。功能定位的細分化滿足了行業的多樣需求，開發模式的市場化和平衡性體現了政策引導與企業自發的互動，而基礎設施的升級則為園區注入了競爭活力。未來，具備多元功能、支持多式聯運的倉儲物流園區，將不再只是物流環節中的一個節點，而是成為區域供應鏈和價值鏈的核心平臺。對于 REITs 投資者而言，這種具有生態特征的園區將是一個高潛力的投資標的，不僅帶來穩定的租金回報，還將受益于物流產業升級所帶來的長期資本增值。