中國連鎖經營協會：中國購物中心對經濟社會發展貢獻力報告（2021年）（31頁）.pdf

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1、中國購物中心對經濟社會發展貢獻力報告中國購物中心對經濟社會發展貢獻力報告（2 2021021 年）年）中國連鎖經營協會中國連鎖經營協會中商數據中商數據二零二二年十一月二零二二年十一月1目錄目錄前言.2第一部分中國購物中心對消費及經濟社會貢獻力.4第二部分購物中心經濟社會貢獻力解讀.8一、城市經濟發展晴雨表.8二、城市服務水平最佳實踐場.12三、城市營商環境提升高速路.15四、城市現代商業文明貢獻者.17五、城市美好生活創建者.21六、城市更新先鋒試驗基地.22第三部分 中國購物中心經濟社會貢獻力指數研究.24一、購物中心經濟社會貢獻力指數化分析.24二、五大國際消費中心城市購物中心貢獻力指數研

2、究.24第四部分 中國購物中心市場高質量發展的政策提議.28一、確定購物中心的商業屬性和城市基礎設施屬性.28二、區別購物中心行業與即售地產（住宅地產）的調控政策.29三、建立健全商業地產 REITs 政策法規和體制機制.302前言前言20 多年來，購物中心在我國從一、二線到三、四、五線市場持續下沉深入發展，是各等級市場最大的線下商業服務綜合型平臺；是集合了零售、餐飲、服務、體驗、場景、文化、娛樂等多種業態和服務于一體的綜合商業消費目的地；是實體商業大中小商戶共同生存發展生態圈和航母。購物中心不僅是滿足消費、穩定市場、助推經濟發展的“穩壓器”，也是為社會提供就業崗位、營造良好營商環境，加速城市

3、更新等方面的“助推器”；不僅是各種業態各種品類商業企業的經營場所，也是促進本土消費業態和品牌從小到大、從大到強的“孵化器”。近三年的疫情反復對消費、經濟的影響巨大，這期間作為購物中心的經營方，一方面積極通過各類營銷來促活消費市場，激發消費；另一方面積極幫扶商家維持經營，保障商品和服務提供。購物中心在保民生、促消費、穩就業等方面發揮著重要作用。長期以來，國民經濟行業分類中將購物中心等同住宅等即售地產 7040類別管理（房地產租賃經營，屬于房地產業大類）。但從本質上講，購物中心是通過商業運營與服務、資產管理和增值而生存發展的；而住宅地產等即售型地產產品是一次性的投入和產出，售賣即獲利，不需要長期持

4、有和運營。從實際運營角度分析，購物中心與百貨業租賃加聯營模式很相像，自建或受委托經營物業，為眾多商戶提供場地租賃、營銷宣傳、運營管理等服務，更適合調整至 7222（商業綜合體管理服務，屬于商務服務業大類）。為疫情后消費市場的恢復，為促進以國內大循環為主的新發展格局的形成；為促進以消費驅動國民經濟發展的新動能，中國連鎖經營協會根據訪談具有代表性購物中心企業的資料，并結合中商數據數據庫關于購物中心行業發展的歷史性數據，共同起草了購物中心對經濟社會發展貢獻力報告，希望能勾勒出購物中心發展的整體圖景，以全面、客觀反映我國購物中心市場現狀及其對我國經濟社會發展的貢獻。更為重要的是，希冀能讓社會對購物中心

5、對經濟社會發展的積極作用有新的了解，并促進消費市場和經濟社會的長期、穩定、高質量發展；促進更有利于投3資者、經營者、消費者各相關利益方的權益及獲得感，建立健全中國商業地產REITs 政策法規的出臺，有利于投融管退更健康發展的體制機制的形成。4第一部分第一部分中國購物中心對消費及經濟社會貢獻力中國購物中心對消費及經濟社會貢獻力中國國內消費市場龐大，蘊含強大的消費潛力；隨著中國經濟實力的不斷壯大，居民的生活水平日益提升，對美好生活向往的訴求在質與量的維度上不斷發生改變。據國家統計局核算，2021 年，全年國內生產總值(GDP)實現 1,143,670億元，按不變價格計算，比上年增長 8.1%，兩年

6、平均增長 5.1%。中國國內市場銷售規模擴大，基本生活類和升級類商品銷售增長較快，全年社會消費品零售總額 440,823 億元，較 2020 年增長 12.5%，兩年平均增長 3.9%。與此同時，居民消費價格（CPI）溫和上漲，全年 CPI 較上一年上漲 0.9%。（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）5中國購物中心銷售額占社會零售總額超中國購物中心銷售額占社會零售總額超 1 10 0%2020 年中國購物中心銷售額占社會零售總額的比例達到約 8.9%。2021 年，全國購物中心總銷售額達38860億元，同比增長4%，占全國社會零售總額的10.7%；其

7、中，上海 3 萬平方米以上的存量購物中心共 343 家，營業總額占上海社零12.96%，比上年增加了 1.56 個百分點。中國購物中心客流數量近中國購物中心客流數量近 2 29090 億人次億人次2021 年全國購物中心總客流近 290 億人次，場日均客流超 18500 人次，同比 2020 年增長 10%，但相較于 2019 年同比有一定幅度下降。中國購物中心人均享有面積約達中國購物中心人均享有面積約達 0.350.35 2021年，中國購物中心人均享有面積約達0.35，較2020年同比增加8.6%；據相關統計研究，全美人均享有面積超過 2，日本和歐洲等國家則達 0.4-0.5，中國購物中心

8、人均享有面積已接近日、歐等發達國家水平。中國購物中心提供就業崗位數量超中國購物中心提供就業崗位數量超 1 1070070 萬個萬個據協會相關統計，2021 年全國 6300 個 3 萬平方米以上的購物中心提供就業崗位 1071 萬個；相較美國，全美 11.5 萬個購物中心提供 2450 萬個工作崗位。中國購物中心規模增速放緩，市場存量規模仍處高位中國購物中心規模增速放緩，市場存量規模仍處高位隨著城鎮化快速推進，商業存量市場規模迅速增長，整體商業市場市場競爭加劇。過去 10 多年里，國內每年新開的購物中心數量仍在增加，截止 2021 年底，全國購物中心總數量已達到 6300 座（3 萬）。自 2

9、018 年，購物中心開業數量（3 萬以上）連續下降，隨之疫情影響減弱，2020 年和 2021 年兩年平均開業 446 個，預計至 2025 年全國新開購物中心數量將有 1920 個。整體來看，購物中心規模增速放緩，市場發展進入平穩期，存量規模仍處高位。6（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）7（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）8第二部分第二部分購物中心經濟社會貢獻力解讀購物中心經濟社會貢獻力解讀隨著中國現代化、城鎮化的快速推進發展，商業存量市場規模持續擴大，購物中心作為城市功能的重要構成部分，不僅提供了具

10、備服務民生消費功能的空間場所，而且對城市經濟發展、文化孵化以及商業文明塑造等方面都產生了巨大的貢獻力。一、城市經濟發展晴雨表一、城市經濟發展晴雨表購物中心與國民經濟及消費增長購物中心與國民經濟及消費增長通過解讀相關經濟數據可知，疫情期間，線上實物消費占比增加；隨著相關政府部門采取有效防控措施，疫情發展態勢得到進一步控制，線上實物消費占比下降，增速呈放緩趨勢。2021 年全年社會消費品零售總額 44.1 萬億元，同比增長 12.5%，線上消費總量增長，但實物商品網上消費占比，較 2020 年下降 0.4%，從分析數據走勢可發現，線上消費遇到拐點。對比數據發現，2021 年線上平臺和線下消費市場的

11、競爭力度已經呈現乏力態勢；在線上、線下消費市場競爭的過程中，雙方占市場份額的比例已趨于穩定，線下消費市場在經濟社會中占據重要位置。（數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）9（公開數據整理，來源：中國連鎖經營協會，中商數據）2020 年受疫情影響，大量實體商業無法正常營業經營受阻，2021 年雖疫情有所反復，但并未出現集中爆發的情況，受此影響分布在全國城市中 300 個具有代表性的購物中心，業績平均增長率 29%，直觀反映了城市經濟發展中消費端的需求水平，是城市具備經濟發展活力的最好的表達。（數據模型來源：中國連鎖經營協會，中商數據）10購物中心對拉動內需消費、穩定經濟發展有重要貢獻作用，根據中

12、商數據庫2021 年“40 強城市”的經濟、人口和消費等數據的統計與計算，并結合 300 個代表性項目經營數據，通過模型推演方法，測算出全國購物中心營業總額約占社會消費品零售總額的 10.7%。11（數據及統計模型來源：中國連鎖經營協會，中商數據）12二、城市服務水平最佳實踐場二、城市服務水平最佳實踐場購物中心與穩定就業購物中心與穩定就業購物中心具備一個較為完整的“生態系統”，而購物中心全生命周期則是一個內容、結構龐大的產業鏈，以購物中心為中心形成的產業鏈是一個城市產業的生產水平、消費水平、服務水平的直觀體現。以管理結構視角分析，購物中心“生態系統”形成立體、縱向的結構模型，而購物中心全生命周

13、期的“產業鏈”則形成橫向的結構模型。在縱向、橫向結構中，分布著不同類型、職責的崗位，為購物中心整體結構良好協調運行提供保障。結構中每一個崗位的設置直接推動和促進了社會層面的就業，在一定程度上緩解就業矛盾，為經濟社會的發展做出相應的貢獻。（一）一個建筑面積一個建筑面積 1 10 0 萬平方米的購物中心可直接提供就業崗位萬平方米的購物中心可直接提供就業崗位 1721720 0 個個根據已有訪談對象和現有樣本數據和項目架構體系進行估計，假設以一個10 萬平方米體量的購物中心為樣本單量估計。以購物中心運營管理端統計，提供運營管理（含項目招商）崗位約 40 個，物業管理崗位約 80 個。如果該項目非三級

14、架構、或有歸屬的區域公司、或有總部公司提供人員支持，購物中心所提供的就業崗位數量將會更多。以購物中心中營業的各業態的品牌經營端統計，一個 10 萬平方米的購物中心約有 300 個品牌（含主力店），可提供零售、餐飲、娛樂和服務等相關職能服務崗位約 1600 個，進一步推估購物中心可直接提供就業崗位密度數約為 172 個/萬平方米。購物中心在中國快速發展二十余年，現階段進入到存量時代，從依靠品牌更替更重視招商工作的階段進入到深度運營、精細化運營階段，與購物中心相關的工種和崗位也在不斷發生變化。在訪談和數據收集過程中發現，更多頭部的購物中心圍繞著自身優勢、特色，在職能部門加大人員配備，例如在高端購物

15、中心，服務人員和物業人員數量達行業均值的 1.3-1.5 倍；在數字化創新領先的購物中心加設“大數據創新部”、“會員資產部”等部門，為運營私域流量提供更完備的數據支持，帶動了更多專門性、技術性的就業崗位。13某購物中心團隊架構圖（來源：中國連鎖經營協會，中商數據）（二）在營購物中心外延服務、活動，提供大量服務型就業崗位（二）在營購物中心外延服務、活動，提供大量服務型就業崗位與購物中心日常與購物中心日常經營活動經營活動相關的相關的產業產業：圍繞購物中心日常經營形成的相關產業也為社會提供了就業崗位，吸納了大量的外延服務型人員。以購物中心商品供應鏈為例，從品牌商的貨物運輸物流、倉儲管理，到貨物配送、

16、快遞、外賣等管理服務工作，提供了大量就業崗位；在購物中心日常經營、營銷活動組織實施的“鏈條”中，物料制作、場地搭建、演藝表演等對服務型勞動力需求較大，相應的為社會人員提供就業崗位。14購物中心相關服務人員活動邊界圖（來源：中國連鎖經營協會，中商數據）（三）購物中心產業（三）購物中心產業鏈條鏈條衍生大量高端人才崗位衍生大量高端人才崗位“投融投融管退管退”金融行業金融行業鏈條鏈條：購物中心的全生命周期涉及“投融管退”各個環節，從金融行業，到后期開發、運營維護，以及改造升級等，涉及上下游眾多行業產業鏈，衍生各類就業崗位，為社會提供就業機會?？萍技盎ヂ摼W：科技及互聯網：互聯網時代的到來，促使各類網絡應

17、用技術不斷發生變革，推動先進網絡應用技術深入各行各業，并在各行業中發揮重要作用，與之相關的應用技術類崗位需求旺盛。數字化在購物中心市場的廣泛應用體現了科技與商業、線上與線下的互通與互動。數字化應用于購物中心日常經營相關數據的收集、存儲、分析，為購物中心智慧化運營提供服務。數字化網絡技術的應用在購物中心的不斷變化和更新，使得購物中心成為了數字化網絡技術應用的實踐場?？萍?、互聯網在為各方帶來便利的同時，需要大量線上技術、營銷、策劃類人才提供技術型服務支持，這給15數字化網絡應用技術類人才的能力兌現提供機會，也助推網絡應用技術型人才就業。三、城市營商環境提升高速路三、城市營商環境提升高速路購物中心與

18、品牌發展購物中心與品牌發展城市消費生活中的購物中心為消費者提供舒適、便捷的消費環境，為品牌方提供了開展經營活動的基本場所和基礎設施。根據調查研究與行業經驗，高端品質型購物中心提供了優質的物業管理、服務支持，以及穩定的運營基礎，這是國際化品牌入駐某一城市的首要條件。根據中國連鎖經營協會與中商數據統計，2021 年購物中心市場成功為“五大國際消費中心城市”承接首店品牌 2637 家。在一線、新一線和部分二線城市，購物中心市場吸引了大量優質新品牌進駐，掀起了“首店經濟”的熱潮，提升城市商業消費品牌豐富度，創造了大量自帶流量的網紅新店，快速助推城市商業消費活力。消費為經濟社會發展提供了新的動能，而層出

19、不窮的消費文化又為消費動能提供燃料。消費者代際、消費心理以及消費文化的不斷變化，形成了多元、不斷迭代的新生業態和品牌，并不斷為消費市場注入新活力。消費品牌的持續壯大發展離不開豐富渠道經營和市場培育。線下商業市場中百貨林立、購物中心云集，線上零售電商搭建了便利的渠道，上海、深圳、杭州、廣州、北京等城市已成為新消費品牌競相挑選的試驗場。對于新消費品牌，這些城市有著足夠多元且便捷的零售渠道，新消費品牌也有機會以各種方式和渠道觸達消費者。在線下市場，形成以城市購物中心為代表的零售形態，不斷通過自我革新為品牌提供新的“戰場”。成都 2019-2021 年首店圖鑒16（圖片數據來源：中國連鎖經營協會，中商

20、數據）借助流量紅利和資本紅利，近年來新消費品牌在線上渠道強勢崛起，為商業消費市場帶來年輕化、國潮化的風潮。當線上產品渠道發展到一定階段，最受關注的是新消費品牌的門店建設。購物中心一直以來是線下商品、渠道、供應鏈、消費者的交匯之處，加之新消費催生更多新品類、新商品，出現更多的新渠道與供應鏈選擇，因而購物中心市場需要高效整合新消費所帶來的各類衍生品，通過整合來滿足隨消費分級細分的新消費者的新生活方式。一線城市的購物中心已經成為了新消費品牌走出辦公根據地，競相開店的目的地，成為新消費品牌的孵化器和試驗場。線下門店的拓展就像品牌的“軍備競賽”，每一個品牌寄希望盡力將產品、內容不著痕跡地附著在門店建設上

21、，讓品牌的性格、形象以自然的方式流露，全面完成品牌建設。從咖啡品牌在上海開設線下門店比例來看，購物中心開店布局數量比例占總線下門店數量比例近 75%，是其他類型線下門店的 3 倍。（圖片數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）近年來更多的汽車品牌，優先選擇在購物中心開設門店，不僅是新勢力品牌，傳統品牌中帶有品牌形象宣傳的門店陸續入駐購物中心。特斯拉、蔚來、小鵬、比亞迪、廣汽埃安、極星、天際等一系列新能源車品牌已經占據了各大熱門購物中心一樓展廳，部分購物中心甚至開發了新能源汽車品牌專門街，以北京首鋼園六工匯為例，項目致力于打造京西唯一的汽車展廳集群，開業初購物中心就開始17運營 5 個汽車展廳，預

22、計項目未來將管理運營約 10 個新能源汽車門店。近期還有一批新能源汽車品牌首店陸續開始營業，如理想汽車旗艦店北京市首店，蔚來中心 Nio House 旗艦店京西首店，以及 SMART、ARCFOX 極狐，廣汽埃安等廠商都選擇在購物中心開業營業品牌首店。（圖片數據來源：中國連鎖經營協會，中商數據）四、城市現代商業文明貢獻者四、城市現代商業文明貢獻者購物中心與文化購物中心與文化購物中心與在地文化購物中心與在地文化購物中心提供了商品交易的場所，同時提供消費者社交互動的空間。后疫情時代，消費者更傾向于放松身心的精神消費，而非滿足單純的物質消費需求。在線下市場中消費者不再單純的消費商品實物商品，而是更隨

23、意的感受某個公共實體空間中的精神文化。購物中心既是商業空間也是城市新公共空間，在一些購物中心設計過程中，更注重地區文化、復古文化和民族文化等亞文化的表達，在有限的商業空間內傳遞更為精煉的文化內涵，在當下形式統一的城市商業空間中另辟蹊徑的構建出更便利于消費者學習文化、消費文化和享受文化的城市新公共空間，進而帶動購物中心客流增長，促進業績提升，同時也為拉動社會消費做貢獻。18（圖片來源：網絡公開）購物中心與文化藝術購物中心與文化藝術購物中心作為人們生活第三空間，除了滿足物質需求外，它是人們精神消費的最主要空間之一。因此，書店、不同主題的藝術中心和博物館成為購物中心的主力店鋪，藝術展覽、公共互動節日

24、成為購物中心營銷活動的重要組成部分。購物中心不斷轉變，發展成為城市能夠識別時代精神符號，傳播時代先鋒理念的重要陣地之一。（圖片來源：網絡公開）19購物中心與商業藝術購物中心與商業藝術 IPIP 形象形象消費者對實體場景中 IP 形象的認知和了解，更多是通過 IP 主題樂園。近年購物中心依托大規模消費者流量，打造孵化出具有地標性質影響力的 IP 形象藝術裝置，如深圳萬象天地的“抱抱象”、成都 IFS 的“I am HERE”大熊貓等。（圖片來源：網絡公開）另外，品牌類 IP 活動在購物中心 IP 市場中占據 10%的份額，成為繼卡通動漫及文創藝術之后份額最大的 IP 活動類型，以泡泡瑪特為代表的

25、潮流玩具系列IP、大白免等展覽的火爆，顯示了品牌強大內容力對購物中心的促進作用。購物中心提供位于核心商業區的場地，品牌商提供 IP 及策展，實現了資源的高效置換及整合，品牌商借助成熟商業運營商的品牌影響力及穩定客流實現了自我品牌的推廣，也為購物中心提供了新穎獨特的 IP 資源。助力購物中心 IP 形象藝術成為具有代表性的城市地理符號標志，使其成為城市必選的網紅打卡勝地，通過不同方式，展示城市時尚風向，帶動城市消費活躍度。20購物中心與綠色低碳購物中心與綠色低碳可持續發展既是全人類的共同課題，也是商業發展中必不可少的一個議題。太古地產、華潤萬象生活等商業地產商已領先、持續多年投入商業可持續發展建

26、設，從綠色建筑商場、社區營造、人文運營等多方面入手，推動當代購物中心可持續發展。（圖片來源：網絡公開）在綠色建筑商場和社區營造方面，北京僑福芳草地購物中心項目，率先獲得LEED 認證商業項目綠色建筑；上海 K11 購物中心在新風系統、中水處理系統和雨水收集等環保技術融入建筑設計方面進行綜合考慮，目的是為了減少城市建筑及社區發展所帶來的基礎能源和資源耗費等問題的擴大，在符合國家標準的同時，獲得 LEED 綠色建筑認證標準；其中雨水收集系統通過收集屋頂、平坦和建筑地區的雨水用于水池景觀、綠化灌溉等中水需求環節，顯著提高水循環使用率。經不完全計算統計，K11 購物中心每年在水電能耗方面可以節約 20

27、%左右的費用，每年最多可以節約 75 元/平方米，假設一個 50000 平方米的綜合體，一年則可節約近 375 萬元。在人文運營方面，成都遠洋太古里商業項目獲得綠色建筑認證LEED 評級 LEED EBOM v4.1 鉑金級認證，同時，項目協助 5 個國際零售品牌的店鋪成功獲得 LEED 綠色環保認證。購物中心與科技購物中心與科技當下數字化建設成為了各項目管理運營、消費者導流引流和項目之間競爭的最重要工具之一。數字化運營管理，使得購物中心逐漸成為線上線下的連接點，通過外賣、直播等，真正意義上實現 O2O 落地。數字化提供了線上線下融合的渠21道，消費者在任何場所都可以通過線上和線下渠道購買商品

28、，消費端不在受實體空間限制；品牌經營端則不受客觀條件和自然因素影響，按需供給，經營方式更趨于無邊化。進入 2020 年后，元宇宙概念的創新提出，迅速在行業內爆火討論、爭相開發，給線下購物中心、零售行業帶來前所未有的影響。元宇宙概念在購物中心深化、拓展和普遍落地將會進一步推動實體經濟和數字經濟加速融合，帶來新的商業模式和產業關系。元宇宙帶來的技術賦能，讓空間的意義不再局限在物理空間，而是物理空間和虛擬空間結合，為商業地產場景創新帶來了無限的延展性，為商業破局存量時代提供全新的思路，為購物中心深度運營、新業態開發有效賦能。2021 年 9 月萬達廣場首個第四代項目深圳龍崗萬達廣場正式開業，開啟元宇

29、宙世界，其圍繞場景、內容、科技三大維度進行創新，致力于打造體驗互動式生活中心；2022 年 4 月，TX 淮海年輕力中心在 Decentraland 平臺上推出“TX 年輕力元宇宙（TX Metaverse）”，成為國內首個開啟元宇宙空間的線下實體商業綜合體。（圖片來源：網絡公開）五、城市美好生活創建者五、城市美好生活創建者購物中心與民生購物中心與民生福祉福祉美好生活是人民在物質、精神和生態等多方面需要得到滿足所呈現出來的總體生存狀態?！叭嗣駥γ篮蒙畹南蛲?，就是我們的奮斗目標”，是十四五規劃和實現 2035 年遠景目標的重要內容。促進經濟發展、大力扶貧、提升城市品質等重要舉措，是為了更好滿足

30、人民群眾對美好生活的向往。在當下購物中心市場更重視空間場景與體驗感的營造，購物中心作為生活空間的延伸，在滿足消費者基本商業需求的同時，以更合理、更人性化的空間設計，22更精致、更趣味的商業場景打造，為消費者帶來更舒適、更美好的商業體驗，逐漸成為更具吸引力的“第三空間”，進而實現與消費者真正建立生活和工作以外的聯結關系。未來的購物中心不僅是一個購物場所，更是反映城市“美好生活”的窗口，這要求購物中心深挖居民消費需求，與消費者建立起淺層物質和深層精神鏈接，真正做到為“美好生活”代言。以此目標，開發商和經營者集合物質、精神、文化和藝術等要素設計和打造復合型的購物中心，目的是引領地區和區域消費升級，為

31、城市美好生活提供更多可能性。（圖片來源：網絡公開）六、城市更新先鋒試驗基地六、城市更新先鋒試驗基地購物中心與城市更新購物中心與城市更新中國城市化進程起步晚、發展快，城市擴張與發展速度迅猛，在城市化過程中，一些地區已不再適應現代化城市社會生活，城市更新是將不再適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。2021 年，全國兩會將城市更新首次寫入政府工作報告，在“十四五”發展規劃及 2035 年愿景目標綱要中也明確提出，將實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新已升級為國家戰略。深圳、廣州、上海等一線城市先后就城市更新制定相關23政策；上海市成立全國落地規模最大的城市更

32、新基金，總規模約 800 億元；北京市城市更新條例也進入到公開征求意見階段。城市更新將會成為未來商業地產的重點“耕耘”的領域之一。部分城市、地區政府提出城市更新項目中的商業規劃面積的占比比重需增加，在整個城市更新項目面積占比中商業規劃面積占比最高到達了 50%，這意味著一半以上的城市更新面積用于商業經營，而商業經營成為了影響更新地塊發展的重要要素。具備相關能力和資質的開發商進入到城市更新模塊，為不適應現代化城市社會生活的地塊項目賦予全新的生命、煥發獨有商業價值，使其更具活力、更具韌性和可持續性；同時與人文、時尚和年輕等設計要素相結合，極大的推動現代化城市商業生態圈的蓬勃發展。購物中心正在成為城

33、市更新的先鋒實驗基地和客流引擎。全國一線城市，特別是核心一線城市的部分城市區域，現已經進入城市更新階段。2021 年全國購物中心開業項目中，商業重鎮上海全年總計開業 100 多個不同類型的商業綜合體，其中包括 66 個全新增量項目，以及 40 個存量改造商業項目，迎來了北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里、大洋晶典天安千樹等標桿性項目，以及涌現出現所、武夷MIX320、今潮 8 弄等網紅城市更新項目。在北京，網紅改造項目西單更新場既豐富了北京的品牌組成，又喚醒了北京文化底蘊與商業的有機結合。2022年1月，119歲的東安市場化身潮奢買手制百貨東安Luxemporium重裝亮相；首鋼基金和鐵

34、獅門在首鋼園內，聯手打造的城市更新項目六工匯與冬奧會地標交相輝映；成都 regular 源野、廣州 YCC!天宜等城市更新項目成為城市新晉網紅聚集地。（圖片來源：網絡公開）24第三部分第三部分 購物中心經濟社會貢獻力指數購物中心經濟社會貢獻力指數研究研究一、購物中心經濟社會貢獻力指數化分析一、購物中心經濟社會貢獻力指數化分析根據購物中心對經濟社會貢獻力維度的定義和劃分，在不同維度方向上，可利用數據指標進行計算，形成指數化模型。二、五大二、五大國際消費中心城市國際消費中心城市購物中心貢獻力指數研究購物中心貢獻力指數研究五大國際消費中心城市 GDP 與貢獻力平均指數（圖片數據來源：公開數據整理）2

35、5為了進一步拉動國內經濟增長，擴大消費成為推動經濟增長的新動力。2021年在國家政策助力下，開展國內“五大國際消費中心城市”的培育和建設工作?！皣H消費中心城市”定位于匯聚全球優勢消費品牌資源，聚集本土特色品牌，服務全球消費人群；同時，“國際消費中心城市”將提供消費者多樣性、多元性、和融合性的消費環境。然而，在城市經濟社會中購物中心成為了既能夠匯聚國際品牌、聚集本土品牌，還能服務于各類消費人群的最佳場所。根據指數化模型分析維度，分別對五大國際消費中心城市購物中心貢獻力指數進行分析研究。數據顯示，購物中心發展的活躍度是城市經濟繁榮的直觀表現，每個城市的購物中心貢獻力均值和城市 GDP 成正相關關

36、系，即經濟越發達的城市和地區，購物中心對于經濟社會的貢獻力越大。五大國際消費中心城市購物中心貢獻力指數26（模型來源：中國連鎖經營協會、中商數據）27五大國際消費中心城市的購物中心經濟社會貢獻力指數數據顯示，上海各個維度、各項指標，表現出較高首位度，商業消費市場活躍，購物中心，購物中心對上海經濟社會生活產生較大影響；北京購物中心貢獻力在經營貢獻、首店貢獻方面指數數值較高，但商業規模及美好生活提供指數還有待提升；重慶地域面積、人口規模較大，盡管重慶市核心區有較多的商業購物中心，但購物中心對城市經濟社會的貢獻力仍有較大的提升空間；廣州和天津，首店貢獻指數較低，首店經濟貢獻力較弱，需進一步擴充首店經

37、濟比重和影響力，通過首店的引進、首店經濟的刺激，增強城市商業經濟活力。28第四部分第四部分 購物中心市場高質量發展的政策提議購物中心市場高質量發展的政策提議購物中心作為最直接提供居民實現和滿足需求的重要場所，在為社會提供就業崗位、吸納勞動力，拉動消費、助推經濟發展的同時，營造良好營商環境，加速城市更新進程等方面做出貢獻，持續對經濟社會發展產生積極影響。為了更有利于企業、消費市場和經濟社會的長期、穩定、高質量發展，更有利于投資者、經營者、消費者各相關利益方的權益及獲得感，創新投融資方式、暢通投融資渠道迫在眉睫。一、確定購物中心的商業屬性和城市基礎設施屬性一、確定購物中心的商業屬性和城市基礎設施屬

38、性購物中心一頭連著各業態商戶（to B）,包括超市、服裝服飾、珠寶首飾、家居家紡、書店等多種零售業態；大中小微各種餐飲品類和業態；電影院、劇場、運動健身、KTV、教育培訓、美容美發、旅游、銀行網點、劇本殺、密室逃脫等生活服務、體驗業態；近年來還包括特斯拉、蔚來、小鵬、理想、比亞迪等新能源汽車和部分老牌汽車的零售網點全部開在購物中心。購物中心是多業態、多品牌的商業集合體和線下渠道，購物中心是各級城市、縣域最大的綜合性商業中心，購物中心是城市和縣域重要的商業基礎設施。購物中心的另一頭連著千家萬戶（to C）。據監測，2021 年全國購物中心累積總客流 287 億人次，2022 年第一季度全國購物中

39、心累計客流 72.8 億人次。購物中心已成為消費者，特別是年輕族群、家庭群組的重要的消費場所。購物中心是國際消費中心城市的重要標志和載體。4 月 25 日，國務院辦公廳發布關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見，其中提出，加快推進國際消費中心城市培育建設，積極建設一批區域消費中心，改善基礎設施和服務環境，提升流通循環效率和消費承載力。29二、區別購物中心行業與即售地產（住宅地產）的調控政策二、區別購物中心行業與即售地產（住宅地產）的調控政策在國民經濟行業分類中將購物中心從適用 7040（房地產租賃經營，屬于房地產業大類）類別管理，調整為適用 7222（商業綜合體管理服務，屬于商務服務業大

40、類）。1.1.細分行業細分行業。行業分類中房地產業只有 1 個大類、5 個中類和小類，明顯與行業經濟活動豐富度不相符，也不符合房地產業的支柱地位，需要細化分類管理；2 2.糾偏分類糾偏分類。房地產業分類是將與不動產這個商品相關的行業歸入此類，與國民經濟行業分類“圍繞主要經濟活動”進行分類的原則不相符；3 3.修正主體修正主體。以前的政策把購物中心作為住宅的配套，但現在國內專業的購物中心運營商和獨立的購物中心物業越來越多，從國際視角看一些著名的購物中心運營企業，如美國西蒙 Simon 集團，澳大利亞西田 Westfield 集團都是專業的購物中心運營商；4 4.精準施政精準施政。長期以來，住宅是

41、房地產的主要組成部分，甚至是房地產業代名詞。對住宅以調控為主基調，但調控政策通常會影響到整個房地產行業，購物中心等商業地產受到的影響，包括限制投資（很多險資因為房地產行業配比問題不能加大購物中心投資）、信貸規模限制、利率水平較高，以及得不到經營支持，不利于商業、商業地產的長期健康經營發展。5 5.回歸原本回歸原本。圍繞住宅的主要經濟活動是銷售，而商業的實質是長期的持有經營，包括向商戶提供場地出租服務，運營服務、營銷推廣服務、物業管理服務、數字化運維服務等。在兩年多疫情期間，協助提供人力共享服務、金融支持服務等等，同時購物中心的運營者不斷研究消費者，根據消費者的需求組織購物中心的商品和服務等經營

42、內容，直接服務于人們對美好生活的追求，具有很強的服務屬性。購物中心的價值不在于房產本身，而是最終取決于服務商戶、服務消費者的能力，取決于這種能力所能產生的經營所得。6 6.創新脫困創新脫困。在我國，長期以來對住宅地產與商業地產在政策制定上未做明確區分，但二者在產品性質、投資邏輯、用途、服務對象、投資回報等方面有著本質不同，應做區別對待。商業地產是以長期持有為目的的實體空間載體，為大30眾服務，需要持續運營提高資產回報率，前期投入大，資金回收慢，做的是商業管理。疫情之下，商業地產企業現金流吃緊，受調控影響貸款、政策申請也遇到一定困難。建議相關調控上對商業地產與住宅地產做明確區分，商業地產優質資產

43、如能開發成 REITs 產品，勢必會大大提升金融投資的質量，為所在地帶來持續發展動力，提升國民經濟的安全性。另，開展商業地產公募 REITs，將大量民間資本住宅領域引入商業地產持有環節，對住宅價格的穩定也將起到積極意義，對中央提倡的“租售并舉”、“房住不炒”等政策都將是很大的支持。由于三年疫情疊加“三道紅線”的制約，對于手握大量商業地產項目的企業而言，承擔著較大壓力。將以購物中心為主要業態的商業地產項目入池基礎設施公募 REITs，是拓展融資渠道的關鍵契機，對于線下實體經濟的發展有著至關重要的作用，能夠引領企業走出危機、擺脫低迷，去住宅地產化提供新血液和長期動能。三、建立健全三、建立健全商業商業地產地產 REITsREITs 政策法規和體制機制政策法規和體制機制國外公募 REITs 起于商業地產，借鑒中國香港、新加坡、美國等海外成熟REITs 市場在建立和管理商業地產 REITs 的先進經驗，助力我國商業地產市場的健康有序發展。結合我國首批基礎設施 REITs 試點經驗，出臺商業地產 REITs的配套政策法規和體制機制，以優質購物中心等收益穩定性較高的底層資產作為試點，逐步推進商業地產公募 REITs 入池落地。