月醞知風之地產行業：房企融資年末翹尾資產負債表改善提速-230116（21頁）.pdf

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1、月醞知風之地產行業月醞知風之地產行業房企融資年末翹尾，資產負債表改善提速房企融資年末翹尾，資產負債表改善提速平安證券研究所地產研究團隊2023年年1月月16日日證券研究報告證券研究報告行業評級：行業評級：強于大市強于大市（維持（維持）請務必閱讀正文后免責條款2核心摘要核心摘要本月觀點：本月觀點：中央政治局會議將支持住房改善放在擴內需消費最首要位置，重申支持剛性和改善性住房需求，央行、銀保監建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，核心城市需求端頻頻發力；此外證監會擴大REITs試點范圍、允許房企借殼上市、實施涉房重組；央行及銀保監開展“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，

2、完善“三線四檔”部分參數設置等，積極改善房企資產負債狀況，房企融資年末翹尾。當前行業政策風向加速轉變，短期政策博弈及股權融資主題機會仍存，中期行業筑底企穩、基本面修復將推動行情延續。短期建議關注政策彈性大的超跌房企如金地集團、新城控股等；持續關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、萬科A等。同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會等。政策：住房改善為擴內需重要抓手政策：住房改善為擴內需重要抓手，首套房貸款利率動態調整首套房貸款利率動態調整。12月涉房類政策共35項，其中出臺偏松類政策34項，延續偏松基調。中央政治局會議定調行業平穩發展，將支持

3、住房改善放在擴內需最首要位置，央行、銀保監決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，央行及銀保監開展改善優質房企資產負債表計劃。同時核心城市需求端加大發力，政策風向正加速轉變。資金：房企融資年末翹尾資金：房企融資年末翹尾，資產負債表加速優化資產負債表加速優化。12月M2同比增速環比降0.6pct；社融存量增速環比降0.4pct。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.65%、4.3%，較上月持平。居民中長期新增貸款縮量至2021年的52%。2022年全年房企融資整體低迷，但年末融資翹尾，隨著改善優質房企資產負債表行動開啟，預計資產資質較好的優質房企有望獲得更多政策支持。樓市：樓

4、市：1212月推盤成交遭疫情擾動月推盤成交遭疫情擾動，成交持續疲弱成交持續疲弱。年終沖刺業績，12月房企推盤力度加大，35城商品房平均批準上市面積環比增23.1%；短期防疫政策優化影響房企推盤進度，推盤力度較上年仍顯不足，同比降24.7%?？幢P人數亦有所影響，重點50城新房月日均成交同比降26.2%，降幅較11月擴大0.1pct；重點20城二手房月日均成交同比降9.5%，降幅較11月擴大34pct。地市：成交達年內高峰地市：成交達年內高峰，溢價率回落至年內低點溢價率回落至年內低點。年末土地供應周期性回落，12月百城土地供應建面環比降56.7%；多城完成第四、五輪土拍，百城土地成交建面環比增90

5、.7%，達年內高峰。僅少數城市土拍熱度較上輪小幅上漲，多數城市仍以底價成交為主，百城土地溢價率環比下滑0.8pct。房企：房企：20222022年銷售普降年銷售普降，優質房企為拿地主力優質房企為拿地主力。12月百強房企全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計同比降42.3%、46.7%；單月同比降31.5%、34.9%，降幅較上月擴大3.9pct、1.1pct。2022年多數規模房企銷售業績普降；僅20家房企全口徑銷售規模超過千億，遠低于2021年（43家），規模房企僅有濱江、越秀兩家房企完成全年業績目標。2022年全年50強房企中拿地力度TOP10中僅濱江一家民企，其余均為財務穩健、信用資質較好的

6、央國企，企業間投資態度明顯分化。板塊板塊表現表現：12月申萬地產板塊下跌9.07%，跑輸滬深300（0.48%）；截至2022年1月13日地產板塊PE（TTM）13.3倍，估值處于近五年91.1%分位。12月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為融信中國、中駿集團控股、建業地產。風險提示：風險提示：1）若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。3WuY9XjWfUmNvNmO9P8QaQsQrRoMsRf

7、QnNoPfQqRrO6MmMxOwMmRpOwMmNpO本月報告精選之一：家電行業之成長因子綜述本月報告精選之一：家電行業之成長因子綜述3報告主要觀點：報告主要觀點：行業品類繁多行業品類繁多&產業鏈長產業鏈長，近年行業增長陷入瓶頸近年行業增長陷入瓶頸。家電主要分為黑電、白電、廚電、小家電；其中白電體量最大，龍頭格局固化；廚電與白電同屬地產竣工鏈；小家電市場則為近年蓬勃興起的新興賽道。從產業鏈看，家電行業受上游原材料價格波動及下游渠道銷售、需求等影響，兼具制造業與消費屬性。盡管行業階段性受地產、消費政策波動，但受益于上游地產興起與家電保有量提升，近二十年行業整體呈現單邊上漲，但近年增長陷入瓶頸

8、，同時短期需求走弱亦引發資本市場信心缺失及中長期天花板擔憂，但我們認為行業驅動與制約并存，中長期仍存發展機遇。中長期不乏增長動能中長期不乏增長動能，細分賽道長坡厚雪細分賽道長坡厚雪。從各品類看，白電中的冰箱&洗衣機需求更多來自存量更新，而空調&油煙機/集成灶保有量尚有提升空間，后續均有望受益于地產托市迎來邊際改善；黑電中的智能微投因其大屏與便攜逐漸成為重要視覺終端之一；在“單身經濟”、“宅經濟”等催化下，小家電市場中諸如替代家務勞動的掃地機器人，主打健康飲食的空氣炸鍋等細分賽道快速崛起，目前仍處于滲透率快速提升階段。同時直播、短視頻等線上渠道帶動單價低、免安裝、更具爆款屬性的小家電實現突圍，其

9、產品的快速迭代，疊加頗具吸引力的“以舊換新”方案等，促使客戶高頻消費升級；此外智能家居還將單品家電鏈接形成智能生態，覆蓋多場景應用，已成為行業新增長點。企業蛻變：自主品牌華麗轉身，蛟龍出海風生水起。企業蛻變：自主品牌華麗轉身，蛟龍出海風生水起。從企業經營模式角度，此前以代工廠模式為主的家電企業主動向附加值/利潤率更高的“微笑曲線”兩端延申選擇產業鏈，實現“OEM-ODM-OBM（自主品牌）”的升級轉變：而產業鏈較為完整的自主品牌，如美的集團選擇革新供應鏈模式，搭建以銷定產的“T+3”產銷模式，從根本解決此前大規模壓貨、大規模分銷的粗放低效、高庫存低周轉、高渠道費用、反應時滯等弊端。從拓展市場角

10、度，一是品類拓展&場景延申，如蘇泊爾從炊具起家，在原有品類穩定增長的基礎上，圍繞廚房場景擴充集成灶、廚衛小電器等新品類，搭建一站式多品類套購，直接提升客單價水平。同時將場景延申至客廳,涉獵凈水、熱水器環境家居電器領域，在細分賽道上迎合市場趨勢，實現多品類協同發展；二是搶占海外市場份額，如海爾、美的等均設有海外研發中心、生產基地等，搭建配套產業鏈及營銷體系，已通過收購國外品牌或建立新品牌進入海外本土化市場，并在疫情推動下充分把握海外線上消費與跨境電商作為家電出海的新路徑，目前我國家電生產制造已憑借突出的供應鏈優勢，在全球供應鏈中占據重要位置。更多報告內容參見：更多報告內容參見：家電行業之成長因子

11、綜述家電行業之成長因子綜述地產產業鏈系列報告之二地產產業鏈系列報告之二本月報告精選之二：筑底改善可期，精選優質標的本月報告精選之二：筑底改善可期，精選優質標的4報告主要觀點：報告主要觀點：回顧：地產及疫情擾動致行業承壓?；仡櫍旱禺a及疫情擾動致行業承壓。2022年受地產困局及疫情反復影響，物管行業經營業績承壓，疊加獨立性喪失擔憂，板塊延續調整。2022年全年恒生物業服務及管理指數累計下跌38.4%，跑輸恒生指數（-15.5%）23.0pct；成分股PE（TTM）均值降至7.0倍，處2016年以來1.4%分位，央國企及民營物企估值持續分化。短期不利因素減退，中長期回歸高質量發展。短期不利因素減退，

12、中長期回歸高質量發展。隨著政策發力下房地產逐步修復、疫情防控優化調整后經營活動回歸正軌，物管短期負面影響緩解，發展有望逐步改善。中長期新房交付、存量房滲透及非住宅拓展仍可推動行業規模正向增長，主流參與者發展機遇仍存。成本壓力下增速預期需適度降低，行業由快速上規模向追求有質量的增長轉變，包括鞏固基礎物管基本盤，樹立市場化拓展核心競爭力，社區增值服務注精不注多，以及多維度提質降本增效等等。物企加速分化，央國企及優質民企更具潛力。物企加速分化，央國企及優質民企更具潛力。房地產格局重構之下物企亦受到影響，央國企及關聯房企風險可控的優質民營物企受房地產調整波及較小，管理面積拓展、業績表現更佳；后續有望持

13、續分享地產供給側改革紅利，并憑借較強市場化競爭能力，實現穩中向好發展。其中央國企由于關聯方支持更為確定、成本端壓力更小，增長確定性、業績穩定性相比優質民營物企更高。投資建議：投資建議：展望2023年，隨著不利因素逐漸解除，物管發展持續改善，板塊估值有望修復?？紤]參與者分化加劇，標的選擇將更為聚焦。其中，綜合實力突出、增長確定性更高的央國企將持續享受估值溢價；同時基本面筑底修復、獨立性擔憂解除過程中，前期超跌的優質民營物企有望呈現更高估值彈性。更多報告內容參見：更多報告內容參見：物管行業物管行業20232023年策略報告：筑底改善可期年策略報告：筑底改善可期，精選優質標的精選優質標的本月報告精選

14、之三：會議定調平穩發展，政策有望加大發力本月報告精選之三：會議定調平穩發展，政策有望加大發力5報告主要觀點：報告主要觀點：以支持住房改善作為擴內需重要抓手以支持住房改善作為擴內需重要抓手，穩定房地產市場意義仍舊重大穩定房地產市場意義仍舊重大。在著力擴大國內需求方面，中央經濟工作會議指出要把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費，將支持住房改善放在最首要位置。此前國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上重申房地產是國民經濟支柱產業，綜合來看，房地產對于經濟發展意義仍舊重大，引導市場預期和信心回暖、確保房地產市場平穩發展仍十分重

15、要。扎實做好扎實做好“保交樓保交樓”各項工作各項工作，優質頭部房企有望獲進一步支持優質頭部房企有望獲進一步支持。2021H2以來，多家房企陸續出險，行業風險逐步暴露，本次會議將確保房地產市場平穩發展作為有效防范化解重大經濟金融風險的首要任務，強調扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，滿足行業合理融資需求。隨著政策行專項借款、央行免息再貸款等支持落地執行，“保交樓”有望有序推進。同時信貸、債券、股權融資支持政策出臺，房企合理融資需求正逐步得到滿足。會議強調有效防范化解優質頭部房企風險，預計部分短期流動性承壓，但資產資質較好的優質房企有望獲得更多政策支持。在改善資產負債狀況方面，除再融資放開

16、、公募REITs試點擴大、債轉股外，穩定房價亦是穩定及改善行業資產負債表的重要方向。重申支持剛性和改善性住房需求重申支持剛性和改善性住房需求，需求端需求端（尤其是針對改善尤其是針對改善）政策寬松值得期待政策寬松值得期待。當前融資端支持政策已較為全面，但需求端收入、房價下行預期疊加交付擔憂，11月單月全國商品房銷售面積、銷售額同比下降33.3%、32.2%，降幅較10月擴大10.0pct、8.5pct。近期杭州、成都、南京、武漢、佛山等地相繼優化限貸限購政策，對比2014-2015年放松周期，當前核心城市在限購、限貸等方面仍有放松空間。無論是從優化房企資產負債表、穩定居民資產負債表出發，還是從會

17、議強調改善社會心理預期、提振發展信心入手，均需要樓市量價的穩定，預計后續需求端（尤其是是針對改善）將有更多支持政策出臺。更多報告內容參見：更多報告內容參見：行業點評：會議定調平穩發展行業點評：會議定調平穩發展，政策有望加大發力政策有望加大發力本月報告精選之四：首套房貸款利率動態調整，因城施策穩定樓市本月報告精選之四：首套房貸款利率動態調整，因城施策穩定樓市6報告主要觀點：報告主要觀點：延續延續20222022年年9 9月央行月央行、銀保監階段性調整差別化住房信貸政策銀保監階段性調整差別化住房信貸政策。2022年央行、銀保監曾聯合發布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均

18、連續下降的城市，在2022年底前，可階段性自主決定階段性維持，下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，因而此次政策為2022年9月政策的時限延續。根據統計局數據，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比自2022年4月以來持續為負，9-11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%；環比自2022年2月以來持續為負，9-11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%，環同比分別連續8個月、10個月下降，樓市壓力猶存。根據貝殼研究院的統計，2022年12月，103個重點城市主流首套房貸利率為4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01個百分點，截至2022年12月18日已

19、有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下，其中二線城市有6個，三四線城市13個，倘若LPR不再調整，多數城市房貸下行空間已經不大。符合符合“因城施策因城施策”導向導向，利于壓力較大城市樓市穩定利于壓力較大城市樓市穩定。2022年12月劉鶴副總理講話重提“房地產是國民經濟支柱產業”，表示正在考慮新的舉措，引導市場預期和信心回暖。本次央行、銀保監決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，且后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限，將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當

20、地商品住宅銷售價格變化情況，體現因城施策的政策導向，降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。盡管11月以來三支箭齊發，需求端政策持續寬松，但防疫政策調整短期對外出看房有所沖擊，12月單月百強房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴大3.9個、1.1個百分點。2022年末中央經濟工作會議明確以支持住房改善作為擴內需重要抓手，重申支持剛性和改善性住房需求，定調行業平穩發展，預計2023年疫情平穩轉段有望與更多寬松政策形成合力，助力各方信心修復，化解行業風險。更多報告內容參見：更多報告內容參見：行業點評：首套房貸款利率動態調整行業點評：首套房貸款利率動態調整，因城施策穩

21、定樓市因城施策穩定樓市政策：住房改善為擴內需重要抓手，首套房貸款利率動態調整政策：住房改善為擴內需重要抓手，首套房貸款利率動態調整7資料來源：各政府網站，平安證券研究所 據不完全統計，12月涉房類政策（含中央及地方）共35項，環比升6.1%，出臺偏松類政策34項，政策延續偏松基調。以住房改善作為擴內需重要抓手，建立首套房貸款利率動態調整機制。以住房改善作為擴內需重要抓手，建立首套房貸款利率動態調整機制。中央政治局會議定調行業平穩發展，將支持住房改善放在擴內需消費最首要位置，重申支持剛性和改善性住房需求，需求端政策寬松值得期待；在改善房企資產負債狀況方面，證監會擴大REITs試點范圍、允許房企借

22、殼上市、實施涉房重組，央行及銀保監開展“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，改善優質房企資產負債表；此外央行、銀保監決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，符合“因城施策”導向，利于壓力較大城市樓市穩定。1212月以來中央層面主要政策、會議月以來中央層面主要政策、會議時間時間文件文件/會議名稱會議名稱主要內容主要內容12月8日證監會加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域12月15日國務院副總理劉鶴在第五輪中國歐盟工商領袖和前高官對話上書面致辭房地產是國民經濟的支柱產業，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負

23、債狀況，引導市場預期和信心回暖。12月15日 中央經濟工作會議扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足合理融資需求，推動重組并購，防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況;支持剛性和改善性住房需求12月21日證監會允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組1月5日證監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制:新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限1月5日住建部對于購買第一套住房的要大力支持，對于購買第二套住房的，要合理支持，對于購買三套以上住房的，原則上不支持1月10日央行、銀

24、保監會實施改善優質房企資產負債表計劃，開展“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動1212月涉房類政策以偏松政策為主月涉房類政策以偏松政策為主521010313001972635483728313819313401020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月項中性偏松偏緊8資料來源：各政府網站，平安證券研究所近期地方樓市調控政策匯總近期地方樓市調控政策匯總政策：核心城市需求端發力，政策風向加速轉變政策：核心城市需求端發力，政策風向加速轉變 12月以來，青島、廣州等針對多子女家庭出臺貸款額度傾向性政策，廈門、南京、成都、

25、東莞等放寬限購要求或區域；此外蘭州取消限售，杭州商貸、公積金貸款均“認房不認貸”，廣深推廣二手房“帶押過戶”模式等。需求端政策已開啟漸進式調整模式，未來同級別城市有望跟進，政策風向加速轉變。時間時間城市城市主要內容主要內容12月2日青島在我市繳存住房公積金的多子女家庭購買我市首套自住住房申請住房公積金貸款的，貸款額度滿足首付款比例要求的前提下，可按家庭申請貸款時計算的可貸額度上浮20%確定。12月7日廈門在廈門實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外購買1套住房12月12日廣州二孩以上家庭購買首套住房，公積金貸款額度可適當提高12月13日杭州職工家庭名下擁有1套住房，或無住房但有住房

26、公積金貸款記錄且相應貸款已結清，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執行二套房政策，貸款首付款比例不低于40%。(此前為60%）12月15日蘭州5年期以上首套住房商業性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至4.0%；取消現行限售政策12月21日南京居民家庭購買二套住房的商業貸款最低首付比例調整為不低于40%；對玄武區紅山新城等城市外圍人才集聚板塊可在現行購房政策基礎上增購1套；對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，對長期工作在南京但社?；騻€稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房12月26日東莞全面取消限購12月28日廣州推廣二手房“帶押過戶”模式12月30

27、日成都父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨家庭在戶籍對應的限購區域購買一套住房1月5日深圳推廣二手房“帶押過戶”模式資金：資金：M2M2、社融增速環比下降，居民中長期貸款疲弱、社融增速環比下降，居民中長期貸款疲弱9資料來源：Wind，平安證券研究所1212月月M2M2同比增速下行同比增速下行1212月月5 5年期年期LPRLPR報價較上月持平報價較上月持平1212月社融存量同比增速下行月社融存量同比增速下行 12月M2同比增長11.8%，增速環比降0.6個百分點；社融存量同比增長9.6%，增速環比降0.4個百分點。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.65%、4.3%，較上月

28、持平。根據平安宏觀組觀點，12月居民中長期貸款新增1865億元，同比少增1693億元，相比19-21年同期均值少增2393億元，縮量至2021年同期的52%，2022年12月全國疫情擴散，對居民信貸產生負面沖擊。3.70 3.70 3.70 3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 4.45 4.45 4.45 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 3.03.23.43.63.84.04.24.44.62022-052022-072022-092022-11%貸款市場報價利率(LPR):1年貸款市場報價利率(LPR):5年8%9%10%11%12%13%14%2002202

29、402602803003203403602021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09萬億元社會融資規模存量同比6789101112132019-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12%M2:同比M2:同比資金：境內債發行利率延續低位，重點城市房貸利率環比持平資金：境內債發行利率延續低位，重點城市房貸利率環比持平10資料來源：Wind，用益信托網，貝殼研究院，平安證券研究所 12月單月境內債、境外債平均發行利率分別為3.43%、8%，環比降0.1pct、2.61pct。境內發債主要集中

30、于信用資質較好的央國企，發行利率延續低位。12月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.09%，二套房房貸利率4.91%，環比均較上月持平。隨著首套房貸款利率動態調整機制建立，部分城市首套房貸款利率下限或迎來調整。房企境內債、境外債與信托發行成本房企境內債、境外債與信托發行成本重點城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）重點城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）4.09%4.91%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022-012022-032022-052022-072022-092022-11首套房房貸利率二套房房貸利率6.66.87.07.27.47.67.

31、88.08.28.435791113152021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10%境內債平均發行利率境外債平均發行利率集合信托平均年收益率（右軸）資金：房企年末融資翹尾，行業資產負債表仍需改善資金：房企年末融資翹尾，行業資產負債表仍需改善11資料來源：Wind，用益信托網，平安證券研究所 12月房企境內債、境外債、集合信托融資規模分別為384億元、0.3億美元、86億元，環比分別增長64.2%、下滑96%、增長32.2%，單月總計融資額環比增長35.6%。2022年全年房企融資整體低迷，上述三項渠道融資總額同比下滑41.6

32、%。隨著信貸、債券、股權融資支持政策出臺，證監會放開房企再融資、擴大公募REITs試點范圍，央行及銀保監開展改善優質房企資產負債表行動，房企合理融資需求正逐步得到滿足。中央經濟工作會議強調有效防范化解優質頭部房企風險，預計部分短期流動性承壓，資產資質較好的優質房企有望獲得更多政策支持。房地產債券及信托發行規模走勢（月）房地產債券及信托發行規模走勢（月）2023Q12023Q1房企信用債迎來到期高峰房企信用債迎來到期高峰435 279 543 245 697 587 514 422 582 552 454 220 265 297 0100200300400500600700800億元到期規模02

33、040608010012014016018020002004006008001000120014002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09境內債發行金額（億元）集合信托發行金額（億元）海外債發行金額（億美元，右軸）樓市：樓市：1212月成交持續疲弱，新房二手房存在分化月成交持續疲弱，新房二手房存在分化12注：2023年1月日均成交統計為1月3-15日的日均成交數據資料來源：各地房管局，國家統計局，平安證券研究所；受近期防疫政策調整、看盤人數減少等影響，12月重點50城新房月日均成交4699套，同比降26.2

34、%，降幅較11月擴大0.1pct；重點20城二手房月日均成交1766套，同比降9.5%，降幅較11月擴大34pct。1月成交略有起色，1月3-15日（除去1-2日元旦假期影響擾動）重點50城新房月日均成交僅4582套，同比降5.9%；重點20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%，交付擔憂下二手房表現明顯更優。5050城商品房月日均成交套數同比城商品房月日均成交套數同比2020城二手房月日均成交套數同比城二手房月日均成交套數同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%050010001500200025002022/012022/032022/052022/072022/0

35、92022/112023/01二手房月日均成交（套數）二手房月日均成交套數同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022.42022.62022.82022.102022.12新房月日均成交同比一線同比二線三線樓市：推盤節奏遭疫情擾動，出清周期環比上升樓市：推盤節奏遭疫情擾動，出清周期環比上升13資料來源：中指院，平安證券研究所 注：35城中一線城市4個、二線10個、三四線21個；商品房銷供比=當月商品房備案面積/當月批準預售面積 年終沖刺業績，疊加多重政策利好出臺，12月房企推盤力度有所加大，35城商品房平均批準上市面積61.7萬平米，環比增23.1%；短期防疫

36、政策優化影響房企推盤進度，推盤力度較上年仍顯不足，同比降24.7%。銷售端沖擊更為明顯，銷供比85.1%，環比降5.1個百分點。35城商品房平均出清周期34.5個月，環比升1.4個月，其中一線城市僅為21.7個月，遠低于二線城市（33.9個月）、三線城市（37.1個月），去庫存仍是市場主旋律。3535城商品房平均批準上市面積城商品房平均批準上市面積3535城商品房平均銷供比城商品房平均銷供比3535城商品房平均出清周期城商品房平均出清周期0501001502002502021-012021-052021-092022-012022-052022-09萬平一線平均二線平均三四線平均35城平均10

37、152025303540月一線平均二線平均三四線平均整體平均40%60%80%100%120%140%160%180%200%2022-032022-052022-072022-092022-11一線平均二線平均三四線平均35城平均樓市：百城住宅價格連續樓市：百城住宅價格連續6 6個月下跌，下跌城市數量至年內高峰個月下跌，下跌城市數量至年內高峰14資料來源：Wind，平安證券研究所 12月百城住宅平均價格16177元/平米，環比降0.08%，連續6個月下跌；環比下跌城市數量共68個，創近一年新高。分城市能級看，12月一、二、三線城市住宅平均價格，環比分別降0.11%、0.1%、0.1%，房價下

38、行從三四線城市蔓延至一二線，9月以來一線城市住宅價格環比持續為負。百城住宅平均價格走勢百城住宅平均價格走勢百城住宅價格上漲、持平與下跌城市數量百城住宅價格上漲、持平與下跌城市數量百城中一二三線城市住宅價格環比變化百城中一二三線城市住宅價格環比變化-0.1%0.0%0.1%16,16016,16516,17016,17516,18016,18516,19016,19516,20016,20516,2102021/122022/032022/062022/092022/12百城住宅平均價格（元/平方米）環比-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%2022/052022/072022/09202

39、2/11一線價格環比二線價格環比三線價格環比01020304050607080901002022/012022/032022/052022/072022/092022/11個環比下跌環比持平環比上漲15土地：成交達年內高峰，溢價率回落至年內低點土地：成交達年內高峰，溢價率回落至年內低點資料來源：Wind，平安證券研究所百城土地供應與成交情況百城土地供應與成交情況百城土地成交均價走勢百城土地成交均價走勢 年末土地供應周期性回落，12月百城土地供應建面1.6億平米，環比降56.7%；上海、廣州、青島、廈門、天津、福州、成都等城市完成第四輪集中土拍，南京和蘇州開啟第五輪集中土拍，百城土地成交建面3.

40、4億平米，環比增90.7%，成交達年內高峰。土拍熱度方面，僅有上海、廈門、蘇州等少數城市土拍熱度較上輪小幅上漲，多數城市土拍仍以底價成交為主，12月百城土地溢價率僅為2.14%，環比下滑0.8pct。百城土地成交溢價率百城土地成交溢價率0.00.51.01.52.02.505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002021-122022-032022-062022-092022-12百城供應土地建面（萬平米）百城成交土地建面（萬平米）供銷比（右軸）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,

41、0002021-122022-032022-062022-092022-12百城成交均價（元/平米）一線成交均價（元/平米）二線成交均價（元/平米）三線成交均價（元/平米）024681012142021-122022-032022-062022-092022-12百城土地成交溢價率（%）一線成交溢價率（%）二線成交溢價率（%）三線成交溢價率（%）16房企：房企：20222022年銷售普降，強信用房企表現更優年銷售普降，強信用房企表現更優 百強房企2022年全年全口徑銷售金額、全口徑銷售面積同比降42.3%、46.7%，降幅較上年收窄1pct、1.1pct；12月單月同比降31.5%、34.9%

42、，降幅較上月擴大3.9pct、1.1pct。受房價下行、新房交付與收入預期等擔憂，2022年樓市成交大幅承壓，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降；僅20家房企全口徑銷售規模超過千億，遠低于2021年（43家）。分房企看，規模房企中僅有濱江、越秀兩家房企完成全年業績目標，華潤置地、華發股份、建發股份等穩健運營房企全口徑銷售額同比個位數下滑?？硕鸢購姺科髥卧落N售增速克而瑞百強房企單月銷售增速資料來源：克而瑞，平安證券研究所克而瑞百強房企累計銷售增速克而瑞百強房企累計銷售增速-42.3%-46.7%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年1月2022年1-4月2022年

43、1-7月2022年1-10月克而瑞百強銷售額累計增速克而瑞百強銷售面積累計增速-31.5%-34.9%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月克而瑞百強銷售額單月同比克而瑞百強銷售面積單月同比17房企：拿地力度延續低位，企業間投資態度分化房企：拿地力度延續低位，企業間投資態度分化資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數據來自中指院，銷售數據來自克而瑞 2022年全年50強房企整體拿地銷售金額比29%、拿地銷售面積比32%，較上年增長1pct、下滑16pct；其中12月50強房企

44、整體拿地銷售金額比11%、拿地銷售面積比13%，環比回落1.1pct、持平。2022年全年50強房企中拿地力度TOP10，僅濱江一家民企，其余均為財務穩健、信用資質較好的央國企，其中12月50強房企中僅越秀、中交地產等9家房企參與拿地。盡管行業融資收緊周期已過，但房企銷售回款壓力仍大，預計短期拿地房企仍將主要以穩健型央國企、優質民企以及城投平臺公司為主，企業間投資態度明顯分化。5050強房企拿地銷售比強房企拿地銷售比20222022年年5050強房企拿地銷售金額比強房企拿地銷售金額比TOP10TOP105%15%25%35%45%55%65%75%85%拿地銷售金額比拿地銷售面積比37.9%0

45、%20%40%60%80%100%120%濱江集團建發國際集團華潤置地越秀地產招商蛇口中國海外發展保利地產綠城中國華發股份大悅城拿地銷售金額比拿地銷售面積比18股市：單月下跌股市：單月下跌9.07%9.07%，估值處于近五年，估值處于近五年91.191.1%分位分位資料來源：Wind，平安證券研究所 12月申萬地產板塊下跌9.07%，跑輸滬深300（0.48%）；截至2022年1月13日，當前地產板塊PE（TTM）13.3倍，高于滬深300的11.2倍，估值處于近五年91.1%分位。12月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為融信中國、中駿集團控股、建業地產，排名后三房企為中南建設、金科股份、

46、濱江集團。1212月行業漲跌幅情況月行業漲跌幅情況房地產房地產PEPE（TTMTTM）處于近五年）處于近五年91.1%91.1%分位分位1212月上市月上市5050強漲跌幅排名前三及后三房企強漲跌幅排名前三及后三房企0.48-9.07-10-8-6-4-2024681012食品飲料休閑服務商業貿易傳媒綜合紡織服裝農林牧漁銀行家用電器輕工制造滬深300采掘交通運輸非銀金融計算機醫藥生物建筑材料電氣設備通信化工電子鋼鐵國防軍工公用事業機械設備有色金屬汽車建筑裝飾房地產月漲跌幅（%）57911131517192017/11/152019/11/152021/11/15房地產(申萬):PE(TTM)滬

47、深300:PE(TTM)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%融信中國 中駿集團控股建業地產中南建設金科股份濱江集團19重點覆蓋標的及估值重點覆蓋標的及估值股票名稱股票名稱股票代碼股票代碼股票價格股票價格（元）（元）EPSP/E評級評級2023-1-132021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E萬科萬科A A000002.SZ18.78 1.94 2.03 2.15 2.33 9.7 9.3 8.7 8.1 推薦保利發展保利發展600048.SH15.83 2.29 2.40 2.48 2.56 6.9 6.6 6.4 6.2 推

48、薦金地集團金地集團600383.SH9.85 2.08 2.21 2.32 2.40 4.7 4.5 4.2 4.1 推薦招商蛇口招商蛇口001979.SZ14.21 1.34 1.21 1.35 1.46 10.6 11.7 10.5 9.7 推薦新城控股新城控股601155.SH21.95 5.57 3.91 4.22 4.49 3.9 5.6 5.2 4.9 推薦濱江集團濱江集團002244.SZ10.69 0.97 1.14 1.29 1.42 11.0 9.4 8.3 7.5 推薦天健集團天健集團000090.SZ5.46 1.03 1.26 1.45 1.63 5.3 4.3 3.

49、8 3.3 推薦中國海外發展中國海外發展0688.HK18.57 3.67 3.76 3.85 3.92 5.1 5.0 4.8 4.7 推薦越秀地產越秀地產0123.HK9.44 1.16 1.25 1.41 1.62 8.2 7.6 6.7 5.8 推薦綠城中國綠城中國3900.HK10.35 1.78 2.00 2.23 2.42 5.8 5.2 4.7 4.3 推薦碧桂園服務碧桂園服務6098.HK17.62 1.20 1.44 1.69 1.95 14.7 12.3 10.5 9.1 推薦保利物業保利物業6049.HK48.09 1.53 1.90 2.35 2.89 31.5 25

50、.4 20.5 16.7 推薦招商積余招商積余001914.SZ16.64 0.48 0.62 0.79 1.00 34.7 26.8 21.1 16.6 推薦新城悅服務新城悅服務1755.HK7.13 0.60 0.79 1.22 1.57 11.9 9.1 5.9 4.6 推薦星盛商業星盛商業6668.HK1.82 0.18 0.22 0.28 0.37 10.1 8.3 6.5 4.9 推薦資料來源：Wind，平安證券研究所20風險提示風險提示1 1）供給充足性降低風險：供給充足性降低風險：若地市持續遇冷，各房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、開工、投資

51、、竣工等。2 2）房企大規模減值風險：房企大規模減值風險：若樓市去化壓力超出預期，銷售大幅以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險。3 3）政策呵護不及預期風險：政策呵護不及預期風險：若政策有效性不足，樓市調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。地產團隊地產團隊分析師郵箱資格類型資格編號楊侃YANGKAN034PINGAN.COM.CN證券投資咨詢S1060514080002鄭茜文ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN證券投資咨詢S1060520090003鄭南宏ZHENGNANHONG873PINGAN.COM.CN證券投資咨詢S1060521120001王懂揚WANG

52、DONGYANG339PINGAN.COM.CN證券投資咨詢S1060522070003平安證券綜合研究所投資評級：平安證券綜合研究所投資評級：股票投資評級股票投資評級:強烈推薦（預計6個月內，股價表現強于市場表現20%以上）推薦（預計6個月內，股價表現強于市場表現10%至20%之間）中性（預計6個月內，股價表現相對市場表現在10%之間）回避（預計6個月內，股價表現弱于市場表現10%以上）行業投資評級行業投資評級:強于大市（預計6個月內，行業指數表現強于市場表現5%以上）中性（預計6個月內，行業指數表現相對市場表現在5%之間）弱于大市（預計6個月內，行業指數表現弱于市場表現5%以上）公司聲明及

53、風險提示：公司聲明及風險提示：負責撰寫此報告的分析師（一人或多人）就本研究報告確認：本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格。平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業務資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務協議的簽約客戶的專屬研究產品，為該類客戶進行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權利與義務均有嚴格約定。本公司研究報告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發布。未經書面授權刊載或者轉發的，本公司將采取維權措施追究其侵權責任。證券市場是一個風險無時不在的市場。您在進行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風險。請您務必對此有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。免責條

54、款：免責條款：此報告旨為發給平安證券股份有限公司（以下簡稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業人士。未經平安證券事先書面明文批準，不得更改或以任何方式傳送、復印或派發此報告的材料、內容及其復印本予任何其他人。此報告所載資料的來源及觀點的出處皆被平安證券認為可靠，但平安證券不能擔保其準確性或完整性，報告中的信息或所表達觀點不構成所述證券買賣的出價或詢價，報告內容僅供參考。平安證券不對因使用此報告的材料而引致的損失而負上任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨⒉荒軆H依靠此報告而取代行使獨立判斷。平安證券可發出其它與本報告所載資料不一致及有不同結論的報告。本報告及該等報告反映編寫分析員的不同設想、見解及分析方法。報告所載資料、意見及推測僅反映分析員于發出此報告日期當日的判斷，可隨時更改。此報告所指的證券價格、價值及收入可跌可升。為免生疑問，此報告所載觀點并不代表平安證券的立場。平安證券在法律許可的情況下可能參與此報告所提及的發行商的投資銀行業務或投資其發行的證券。平安證券股份有限公司2023版權所有。保留一切權利。