銀行業經營形勢研判系列一：2023年地產信用展望困境邁向復蘇-230205（28頁）.pdf

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1、 1|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 行業專題報告行業專題報告|銀行銀行 2023 年地產信用展望：困境邁向復蘇 銀行經營形勢研判系列一 核心結論核心結論 行業評級行業評級 超配超配 前次評級 超配 評級變動 維持 近一年近一年行業行業走勢走勢 相對表現相對表現 1 個月個月 3 個月個月 12 個月個月 銀行-1.18 13.41-11.46 滬深 300 4.36 9.94-9.25 相關研究相關研究 銀 行：銀 行 業 周 度 高 頻 數 據 跟 蹤（01.30-02.03）2023-02-05 銀行：1 月新增人民幣貸款或達 4.3 萬億2023 年 1 月金融數據前瞻 2

2、023-02-02 銀行：新年首月，銀行理財破凈率呈邊際下降 銀 行 理 財 產 品 月 度 跟 蹤（2023.01）2023-02-02 新地產周期下的銀行經營：粗放擴張模式退出。新地產周期下的銀行經營：粗放擴張模式退出。自房地產市場化制度確立以來，我國房地產行業從擴張期、管控期發展到目前的去化期。2017 年以前，房地產企業快速發展，房企加杠桿下銀行信貸投放受益。地產信用的過快擴張使得金融政策的可控性較差，開始積聚金融風險，2017 年開始房地產市場進入到嚴格管控階段，房企融資能力開始下降。2020 年以來部分房企仍有擴張意愿，但在監管政策趨嚴下房企開始被動去杠桿；伴隨房企外部融資環境收緊

3、及行業違約風險發酵，房地產企業謀求轉型，進入主動去杠桿時期。從房企融資情況來看，地產去金融化的效應十分顯著。根據中指研究院統計，2022 年房企非銀類融資總額 8495 億元，同比下降 50.4%。銀行板塊表現與地產周期演變高度相關銀行板塊表現與地產周期演變高度相關。經濟預期改善驅動銀行股行情過程中，地產景氣的提升或修復在大部分時間段均起到重要的推動作用。我們通過擬合銀行指數（中信）與上證地產指數的相關性評估銀行股與地產股的市場表現，2022 年以來二者相關系數趨于提高，尤其是 7 月“停貸”事件以來相關系數由 0.58 提升至 12 月的 0.87。涉房業務占比較高的股份行估值受地產拖累程度

4、更高，2022.07.01-2022.10.31 期間招行、興業和平安股價漲跌幅分別為-36%、-25%和-31%，跌幅領跑上市銀行。房企融資三大渠道：信貸、債券及非標，房企融資三大渠道：信貸、債券及非標，2022 年均承受較大收縮壓力。貸年均承受較大收縮壓力。貸款：款：2022 年全年涉房貸款增加 7213 億元，較去年同期少增 1.87 萬億元，且多數銀行建立了與房企合作白名單，民營且規模比較小的房企較難獲取授信。債券：債券：融資成本分化較大且易受市場影響，2022 年房企信用債存量規模較去年末下降。非標：非標：融資難度大幅提升。2019 年 7 月以來監管要求地產信托余額不能新增，截至目

5、前信托規模壓降近 1.6 萬億。2023 年展望：“穩地產”的延續與“低估值”的修復年展望：“穩地產”的延續與“低估值”的修復。結合地產新周期的判斷，我們認為 2023 年經濟增長去地產化及地產去金融化的長期趨勢不會改變，房地產市場難以回歸金融屬性，但房企階段性的融資困境或有較大改觀。2022 年 11 月“金融 16 條”的出臺后，地產政策的超預期寬松催化了市場對地產信用風險改善的預期，11 月 17 日后銀行股迎來估值修復行情，銀行指數 PB_LF 觸底回升。預期伴隨地產政策驅動力度的不斷加大，銀行涉房風險有望迎來拐點，市場預期兌現過程中，銀行股估值修復可期。投資建議：投資建議：修復邏輯強

6、化，關注彈性標的。修復邏輯強化，關注彈性標的。主線一“搶抓修復”，受經濟預期悲觀和房地產風險沖擊比較大的優質股份行，向上修復彈性高，建議關注平安、招行、興業；主線二 高業績景氣度的區域性銀行，建議關注寧波、江蘇、成都、杭州、蘇州。風險提示：宏觀經濟增速下行，房地產行業政策落地不及預期等。-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%2022-022022-062022-10銀行滬深300證券研究報告證券研究報告 2023 年 02 月 05 日 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 2|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 索引 內容目錄

7、 一、新地產周期下的銀行經營：粗放擴張模式退出.4 1.1 新地產周期：擴張期-管控期-去化期.4 1.2 銀行板塊表現與地產周期演變高度相關.8 二、2022 年回顧：地產階段性“缺席”寬信用.10 2.1 社融增速緩慢下降，房企融資面臨階段性難題.10 2.2 2022 年銀行板塊市場表現回顧：地產風險的情緒沖擊與估值壓制.12 三、2023 年展望：“穩地產”的延續與“低估值”的修復.14 3.1“穩地產”之融資：困境邁向復蘇.14 3.2“穩地產”之風險：托而不舉，有效化險.21 3.3“低估值”的修復：地產視角看 2023 年銀行經營.23 四、投資建議：修復邏輯強化，關注彈性標的.

8、26 五、風險提示.26 圖表目錄 圖 1：個人住房貸款和開發貸快速增長.4 圖 2：房企杠桿率持續提升.4 圖 3：上市銀行貸款結構（22H1）.5 圖 4：上市銀行涉房貸款與基建貸款占比.5 圖 5：2017 年之前社融增速持續高于 M2 增速（%）.5 圖 6：委托貸款流程.6 圖 7：信托貸款流程.6 圖 8：房屋新開工面積和商品房銷售面積同比增速.6 圖 9：房地產貸款投放情況.6 圖 10：房企非銀類融資渠道對比（2021 vs 2022，億元）.7 圖 11：銀行股十年行情復盤（%）.8 圖 12：區域信貸增長情況熱力圖分布（2022 年 1-10 月新增貸款）.9 圖 13：房

9、企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標.10 圖 14：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標（億元）.10 圖 15：2019 年中以來房地產信托余額大幅壓降（億元）.11 圖 16：新增社會融資規模結構（億元）.11 圖 17：存量社融與人民幣貸款同比增速.11 圖 18：個人住房貸款增速延續下行態勢.12 圖 19：2022 年涉房貸款增量遠低于往年同期.12 ZVnUuZgUoZaXuMyQ6McM7NpNmMpNsRfQpPtRjMmMtN6MqRrRwMsPyQvPsQqN 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 3|請務必仔細閱讀報告尾部的

10、投資評級說明和聲明 圖 20：2022 年銀行股行情演變.13 圖 21：42 家 A 股上市銀行涉房貸款情況（22H1）.14 圖 22：個人住房貸款利率情況.15 圖 23：2022 年各陣營房企銷售額均有所下滑.15 圖 24：2022 年 TOPP100 房企銷售總額大幅下滑.16 圖 25：2022 年新增個人存款明顯高于往年.16 圖 26：居民定期存款占比提升.16 圖 27：居民資金配置結構.17 圖 28：房企獲得授信銀行家數.17 圖 29：2022 年 12 月房地產信用債凈融資額為正.18 圖 30：各類型房地產企業發債情況.18 圖 31：2022 年房企違約情況.2

11、2 圖 32：2022 年房企信用債違約比例.22 圖 33：興業銀行非擔險涉房資產結構.23 圖 34：平安銀行涉房非擔險資產中代銷信托及基金占比情況.23 圖 35：銀行估值底部回升.25 表 1：2020 年以來主要房地產融資收緊政策.7 表 2：2012-2022 年銀行股漲幅前五名個股統計.9 表 3：2022 年 11 月以來重要涉房政策梳理.15 表 4：11 月以來“第二支箭”意向發行額度.18 表 5：2022 年 12 月以來房企“第二支箭”落地情況.19 表 6：“第三支箭”部分房企股權融資進展情況.19 表 7：2023 年 1 月，首套房利率調整機制城市名單(70 城

12、中有 38 座城市符合條件）.20 表 8：2019-2022 部分出現債務違約/展期房企銀行授信情況統計.22 表 9：部分股份行涉房資產統計（億元）.24 表 10：22Q3 平安銀行對公房地產貸款不良率環比下降.24 表 11：上市銀行對公房地產不良率多有抬頭.24 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 4|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 一、一、新地產周期新地產周期下下的的銀行經營銀行經營：粗放擴張粗放擴張模式退出模式退出 1.1 新地產新地產周期周期：擴張期：擴張期-管控期管控期-去化期去化期 房地產行業是典型的資金密集型行業，對金

13、融具有很強的依賴性。房地產融資主要具有以下特點：1）涉及資金量大且集中，房地產的單體價值往往較大，一幢房屋售價幾十、幾百甚至上千萬元一套，在房地產商品的生產流通環節大多需要金融資源做配套支持。2）資金周轉周期長，房地產開發建設需要取得土地并進行開發，再進行建筑施工、竣工驗收、裝修等一系列復雜的過程，相比于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長。3）易受政策影響，房地產行業涉及社會民生等諸多領域，關聯的上下游行業眾多，可謂“牽一發而動全身”，因此更易受到高層關注和政策影響?；谝陨咸攸c，房地產行業的發展與金融周期密切相關，從銀行經營角度來說很多管理者的實踐思路依然是“要發展必須要靠房地產

14、”，依賴土地信用擴張實現自身盈利增長似乎是一種傳統的經營邏輯，但我們觀察到這樣的經營邏輯近年來出現了一些新變化。1）擴張期：擴張期：90 年代年代初至初至 2017 年年 2017 年年之前，房企加杠桿，銀行受益。之前，房企加杠桿，銀行受益。自上世紀 90 年代房地產市場化制度確立以來，我國房地產行業迎來飛速發展，房地產開發企業杠桿率快速上行，銀行信貸投放伴隨著房地產信用擴張（按揭、開發貸、地產配套融資、土地抵押融資等），在房價持續上漲的預期下，這種信用擴張似乎形成了一種“無風險擴張”，房地產的金融屬性也逐漸增強。圖 1：個人住房貸款和開發貸快速增長 圖 2：房企杠桿率持續提升 資料來源：Wi

15、nd，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 銀行銀行的信用投放非常依賴房地產的信用投放非常依賴房地產，上市銀行涉房貸款占比在上市銀行涉房貸款占比在 30%以上以上。房地產信用涉及的范圍比較廣，對房企貸款有對公開發貸、物業貸、并購貸等形式。同時由于房地產行業涉及的鏈條非常長，上下游企業眾多，比如建材、家電企業的融資需求也是銀行信貸投放的重要渠道。另外，其他一般企業可以用房地產抵押做融資，比如廠房、商鋪抵押的經營性貸款，而居民的個人住房按揭貸款則是銀行的優質資產。觀察上市銀行的貸款結構，直接與房地產相關的主要有兩部分，占比合計 30%以上。其中個人按揭貸款占比約 25%（國有大行

16、更高一些），房地產開發貸占比約 5%，如果把建筑業行業貸款+以房地產抵押的貸款都算到涉房貸款范圍的話，整體涉房貸款占比約 60%，部分銀行甚至達到 70%以上。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-12金融機構:各項貸款余額:同比個人住房貸款余額:同比增長社會融資規模存量:同比金融機構:人民幣:貸款余額:房產開發貸款:

17、同比68%70%72%74%76%78%80%82%1997199920012003200520072009201120132015201720192021房地產開發企業資產負債率 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 5|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 圖 3：上市銀行貸款結構（22H1）圖 4：上市銀行涉房貸款與基建貸款占比 資料來源：Wind，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 基于基于土地信用的擴張，銀行的盈利模式土地信用的擴張，銀行的盈利模式粗放粗放且且高效高效：五大：五大涉房渠道保障高收益涉房渠道保障高收益信用

18、投放信用投放。房地產企業：對公開發貸、并購貸、物業貸；房地產上下游企業：建材、家電等融資需求；其他企業：以房地產做抵押的貸款（廠房、商鋪抵押的經營性貸款等）；居民：個人按揭貸款等；土地財政：政府以土地抵押-融資-開發基建項目-城市發展-地價上漲-繼續用土地抵押融資。地產信用地產信用的過快擴張使得的過快擴張使得金融金融政策的可控性政策的可控性較差較差，開始，開始積聚積聚金融風險。金融風險。擴張期反映出來的特點是，在房地產融資的強力支撐下，銀行并不缺信貸項目，缺的是貨幣供應，似乎有多少貨幣供給就能投放多少信用，可以看到期間社融增速持續高于 M2 增速。然而這個階段的金融政策雖然很有效但可控性卻比較

19、差，往往是降息降準等政策一放松，基建、地產帶頭發力，經濟景氣度迅速提升，通脹、金融風險問題開始積累；政策一收緊，潛在問題暴露，經濟景氣度回落。圖 5：2017 年之前社融增速持續高于 M2 增速（%）資料來源：Wind，西部證券研發中心 擴張期擴張期中中調控調控的效果比較有限，無法實現嚴管。的效果比較有限，無法實現嚴管。為了抑制房地產市場的過熱狀態，國家從0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國有行股份行城商行農商行上市銀行其他非按揭個人貸款按揭建筑業基建房地產租賃和商務服務制造業10%15%20%25%30%35%40%20172018201920202021涉房

20、貸款占比基建貸款占比05101520253035402003-122006-122009-122012-122015-032015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-09社會融資規模存量:同比M2:同比 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年

21、 02 月月 05 日日 6|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 交易監管、購房政策、土地政策、外資管理等層面加強監管，打擊炒房行為。同時為控制房價，銀監會要求銀行對貸款進行評估，嚴控房地產風險敞口，采取措施提高首付比例、暫停第三套房貸、一線城市和部分二三線城市開始限購。但我們認為這個階段的調控效果比較有限，從銀行角度觀察，監管限制對房地產行業投放貸款，銀行可以通過委托貸款、同業投資信托計劃等形式繞過監管，除了銀行以外影子銀行實質上也能發揮銀行的功能繼續給房地產企業加杠桿。圖 6：委托貸款流程 圖 7：信托貸款流程 資料來源：西部證券研發中心 資料來源：西部證券研發中心 2）管控期：管

22、控期：2017 年年期期管控趨嚴管控趨嚴，“房住不炒”階段性“房住不炒”階段性遏制房價上漲遏制房價上漲 20172017年年開始房地產市場實質上進入到開始房地產市場實質上進入到嚴格嚴格管控的階段管控的階段，房住不炒的理念加上金融去杠桿、資管新規等政策影響，房企的融資能力開始出現下降，房地產業貸款和個人住房按揭貸款增速從 2017 年末的 20.9%和 22.2%降至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。房屋新開工面積和商品房銷售面積增速從 2017 年開始拐頭向下，房地產投資和銷售的熱度也有所降溫。這個階段我們認為應屬于房企主動加杠桿的末期，即企業仍有加杠桿意愿，但隨著房價持續上漲

23、的剛性信仰出現松動，這種意愿并沒有之前那么強，而且加杠桿的能力在金融政策邊際收緊的情況下有所下降。圖 8：房屋新開工面積和商品房銷售面積同比增速 圖 9：房地產貸款投放情況 資料來源：Wind，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 2）去化）去化期：期：2020 年起年起進入經濟去地產進入經濟去地產及地產及地產去金融化的去金融化的新周期新周期 階段一階段一：部分房企部分房企仍有擴張意愿仍有擴張意愿，但監管政策頻出，開始被動去杠桿。但監管政策頻出，開始被動去杠桿。2020 年以來，監管層面不斷加強對房地產市場資金面的管控，嚴格限制房企融資的體量及方式增強其融資-40.0%-30

24、.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%200020042008201220162020房屋新開工累積面積:同比增速商品房銷售累積面積:同比增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010000020000030000040000050000060000020092010201120122013201420152016201720182019202020212022H1房地產貸款（億元）個人購房貸款（億元）房地產貸款同比增速個人購房貸款同比增速 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日

25、7|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 的市場化、規則化、透明度。2020 年 8 月，央行、住建部出臺了重點房地產企業融資監測和融資管理的“三線四檔”規則；12 月，央行聯合銀保監會出臺關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理的通知，分檔設置了房地產余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制；2021 年 3月，央行和銀保監會又聯合開展經營貸違規流入房地產問題專項排查，防范經營性貸款違規流入房地產市場。表 1：2020 年以來主要房地產融資收緊政策 時間時間 部門部門 政策文件政策文件 具體內容具體內容 2020.08 央行、住

26、建部 重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則 三道紅線：剔除預收款后的資產負債率大于 70%、凈負債率大于 100%、現金短債小于 1 倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠四檔”，“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平，“橙檔”企業有息負債率年增速不得超過 5%，“黃檔”企業不得超過 10%，“綠檔”企業不得超過 15%。2020.12 央行、銀保監會 關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知 考核房地產貸款占比、個人住房貸款占比，對大型銀行到村鎮銀行設置 5 檔上限。2021.03 央行上?？偛?合理控制房地產貸款增速和占比，加強個人住房貸款管理，嚴格

27、審查個人信息的真實性，防范消費及經營性貸款違規流入房地產市場。2021.03 央行、銀保監會 關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知 聯合開展經營貸違規流入房地產問題專項排查，對經營貸需求進行穿透式、實質性審核，發現貸款被挪用于房地產立刻收回，壓降授信額度，并追究法律責任。資料來源：央行，銀保監會，西部證券研發中心 階段階段二：二：房企房企謀求轉型，放棄加杠桿甚至開始主動降杠桿。謀求轉型，放棄加杠桿甚至開始主動降杠桿。在“三道紅線”監管指標，以及外部融資環境不斷收緊的共同作用下，房企開始主動降杠桿階段，積極優化“三道紅線”指標或保持綠檔不觸紅線。1）經營上，多維度營銷促進回款加快銷售結轉

28、；2）投資上，減緩拿地節奏，尋求如合作開發、舊改等多元化的拿地方式，以減少拿地開支；3）融資上，以長期債券替換短期債券等方式優化債務結構。圖 10：房企非銀類融資渠道對比（2021 vs 2022，億元）資料來源：Wind，中指研究院，西部證券研發中心 從從房企融資情況來看，房企融資情況來看，地產地產去金融去金融化化的效應十分顯著的效應十分顯著。根據中指研究院統計，2022 年房2021年：17577億元2022年：8495億元信用債海外債信托融資ABS 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 8|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 企非銀類融資總

29、額 8495 億元，同比下降 50.4%。其中海外債占比僅為 2.1%，同比下降13.6pct；信托占比 11.1%，同比下降 17.7pct。1.2 銀行板塊銀行板塊表現與地產周期演變高度相關表現與地產周期演變高度相關 銀行作為典型的順周期行業，其行情演繹與宏觀經濟預期密切相關?；厮萁赉y行板塊行情表現，2012 年以來銀行股主要出現四次大漲行情，除 2014 年 10 月-2015 年 6 月主要由流動性驅動之外，其他三次均是貨幣政策寬松背景下，宏觀經濟預期逐漸改善，銀行股估值修復帶來的大漲行情，而經濟預期的改善過程中，地產景氣的提升或修復在大部分時間段均起到重要的推動作用。我們通過擬合

30、銀行指數（中信）與上證地產指數的相關性評估銀行股與地產股的市場表現，2022 年以來二者相關系數趨于提高，尤其是 7 月“停貸”事件以來相關系數由 0.58 提升至 12 月的 0.87。圖 11：銀行股十年行情復盤（%）資料來源：Wind，西部證券研發中心 注：絕對收益為區間銀行股漲幅，相對收益為區間銀行股漲跌幅幅-滬深 300 漲跌幅 總結總結兩輪典型兩輪典型“寬信用”下“寬信用”下的銀行行情：地產擴張期的銀行行情：地產擴張期 vs 地產地產去化期去化期 1 1）20122012-20132013 地產擴張期地產擴張期：非標業務迅猛發展，機制靈活股份行股價領漲。2012-2013 年期間，

31、在寬松貨幣政策的催化下，經濟復蘇預期顯著升溫，銀行股出現一輪大漲行情。彼時非標業務迅速發展，銀行通過表外非標融資（底層資產大部分為地產類項目）高效驅動規模擴張，股份行機制靈活同時涉房業務開展較多，充分享受非標業務擴張紅利，期間民-60-40-200204060802010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08

32、2020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12相對收益：銀行（申萬）-滬深300的差值絕對收益：銀行（申萬）絕對收益：滬深300-0.4-0.200.20.40.60.811.2銀行（中信）與上證地產指數相關系數2012.10-2013.02：寬貨幣經濟預期改善寬信用經濟好轉預期兌現，期間銀行股絕對收益為 58%，相對收益為 31%。2014.10-2015.06：寬貨幣釋放流動性，增量資金入市。期間銀行股絕對收益為 92%，相對收益為-23.93%。2016.02-2018.02：寬貨幣+地產回溫，經濟預期持續改善。期間銀行股

33、絕對收益為 48.1%，相對收益為 3.8%。2020.07-2021.02：疫后復蘇，經濟預期好轉。期間銀行股絕對收益為 28.3%，相對收益為 2.1%。行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 9|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 生銀行、興業銀行、平安銀行等股份行漲幅較高。表 2：2012-2022 年銀行股漲幅前五名個股統計 年份年份 漲幅前五上市銀行漲幅前五上市銀行 2012 民生銀行 興業銀行 北京銀行 浦發銀行 招商銀行 2013 平安銀行 華夏銀行 民生銀行 浦發銀行 興業銀行 2014 中信銀行 光大銀行 南京銀行 交通銀行 北

34、京銀行 2015 南京銀行 寧波銀行 浦發銀行 北京銀行 招商銀行 2016 南京銀行 北京銀行 寧波銀行 招商銀行 農業銀行 2017 招商銀行 平安銀行 工商銀行 建設銀行 寧波銀行 2018 上海銀行 農業銀行 交通銀行 中國銀行 光大銀行 2019 平安銀行 寧波銀行 招商銀行 常熟銀行 南京銀行 2020 杭州銀行 寧波銀行 成都銀行 平安銀行 招商銀行 2021 成都銀行 寧波銀行 南京銀行 招商銀行 郵儲銀行 2022 江蘇銀行 成都銀行 蘇州銀行 常熟銀行 南京銀行 資料來源：Wind，西部證券研發中心 2 2）20202020-20222022 地產去化期地產去化期：疫情影響

35、下的結構性寬信用，優質區域性銀行獲取資產能力強，股價領漲。2020 年后新冠疫情爆發以及后續兩年不間斷超預期反復，在經濟不確定因素增多的背景下，企業和居民加杠桿意愿疲弱，在資產端商業銀行面臨實體融資需求不足問題，而在負債端，伴隨居民風險偏好下行，銀行普遍攬儲壓力不大，銀行經營的核心矛盾為房地產去化期中的優質資產荒。因此，信貸需求景氣度較高“蘇浙成”的地區，由于當地部分優質區域性銀行資產投放維持強勢，業績確定性強，受到市場青睞。2020 年以來，杭州銀行、寧波銀行、成都銀行和江蘇銀行等優質區域性銀行領漲銀行板塊。圖 12：區域信貸增長情況熱力圖分布（2022 年 1-10 月新增貸款）資料來源：

36、Wind，西部證券研發中心 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 10|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 二、二、20222022年年回顧回顧：地產：地產階段性階段性“缺席缺席”寬信用寬信用 2.1 社融增速社融增速緩慢下降緩慢下降，房企房企融資面臨階段性難題融資面臨階段性難題 房企房企融資三大渠道融資三大渠道：信貸、債券及非標，信貸、債券及非標，2022 年年均承受較大收縮壓力均承受較大收縮壓力。圖 13：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標 資料來源：西部證券研發中心 圖 14：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標（億元）資料來源：

37、Wind，西部證券研發中心 民營民營小型房企較難從銀行獲取小型房企較難從銀行獲取授信。授信。貸款的特點是融資成本相對較低、期限長，能夠比較好的匹配到房地產開發的資金屬性。但貸款同時受到較嚴格的監管，比如房地產開發貸需要滿足“432 原則”，而銀行出于風險因素考慮會比較審慎介入房地產信貸所以審批流程比較復雜，尤其在 2017-2018 年金融嚴監管之后，很多銀行都建立了與房企合作的白名單，入選白名單的房企基本都是銷售規模居前的大型房企，因此民營且規模比較小的房企很難從銀行拿到授信額度。注：房企開發貸“432原則”：“4”是指該項目需要保證至少四證齊全，四證件是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、

38、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；“3”是指項目中開發商至少要有30%的自有資金；“2”是指開發商或者其融融資資渠渠道道銀行貸款銀行貸款發行債券發行債券ABS非標非標包括開發貸、并購貸、拆遷貸：融資成本相對較低、與房地產企業的開發周期更為匹配，不同房企獲得銀行信貸資源差異較大，銀行根據企業排名、規模等建立了授信“白名單”制度，中小型房企及投資激進的房企相對相對受限。發行節奏受監管層政策引導明顯，不同企業由于市場對其信用資質認可度不同融資成本差異較大，此外，債券二級市場流動性波動對一級發行影響較大。融資方式較為靈活，但與債券融資類似，容易受到監管的額度控制。房地產企業的非標融資以委托貸款和

39、信托貸款為主，優勢在于資金發放流程快且用途、期限、結構均較為靈活，缺點在于其發行成本較高。隨著銀行委貸業務被規范、通道業務被禁止，房企信托融資條件更加嚴格、信托發行實行余額管控，房企非標融資難度大幅超過標準化債權融資。01000002000003000004000005000006000007000002017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032

40、022-062022-092022-12MBS房企信用債余額房企海外債余額信托資金地產投資余額房地產開發貸款余額個人住房貸款余額 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 11|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 控股股東需要具備二級開發資質。發債融資發債融資成本分化較大且易受市場影響。成本分化較大且易受市場影響。除了申請銀行貸款之外，房企也可通過發債的形式融資，好處是不需要資產進行抵押，審批流程較銀行貸款更靈活。但發債主體一般也是大型房企而且很多地產公司沒有境內發債的資質，因此境外債也是房企融資的重要構成。另外發債融資成本分化較大，國企央企一般 3

41、%-5%，民企或達 7%-8%，而且容易受到市場影響。非標融資難度大非標融資難度大幅幅提升提升。2019 年 7 月以來監管要求地產信托余額不能新增，截至 2022年 9 月，整個行業信托規模壓降近 1.6 萬億。圖 15：2019 年中以來房地產信托余額大幅壓降（億元）資料來源：Wind，中國信托業協會，西部證券研發中心 社融社融增速處于緩慢下行通道當中。增速處于緩慢下行通道當中。2022 年 12 月社融同比增速為 9.6%，環比上月繼續下降 0.4 個百分點。分項來看，12 月新增社融約 1.31 萬億，其中人民幣貸款新增 1.44 萬億，同比多增 4004 億元；表外三項（銀行承兌匯票

42、、委托貸款、信托貸款）單月合計減少 1418億元，信托貸款繼續壓降。直接融資方面，受 11 月中下旬以來債券市場大幅調整影響，很多企業取消了原定的債券發行計劃。2022 年在“穩增長”導向下，金融支持實體的政策驅動力度較強，但受到疫情影響今年整體融資需求偏弱，居民信貸的增長尤其乏力，同時觀察到較多按揭貸款早償現象。圖 16：新增社會融資規模結構（億元）圖 17：存量社融與人民幣貸款同比增速 資料來源：Wind，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 29293 12807 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%0500010000150002

43、00002500030000350002010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09資金信托余額:按投向:房地產信托產品預期年收益率:房地產信托:1-2年(含)(10,000)010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002021-06202

44、1-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12RMB貸款表外直接融資政府債券其他6%8%10%12%14%16%18%2017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082

45、022-11社融人民幣貸款 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 12|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 20222022 年年涉房貸款增量遠低于往年同期。涉房貸款增量遠低于往年同期。2022 年以來涉房貸款延續下行態勢，2022 年全年涉房貸款增加 7213 億元，占新增貸款的 3.4%，較去年同期少增 1.87 萬億元。按揭貸款受居民加杠桿意愿減弱影響，2022 年全年僅新增 0.48 萬億元，同比少增 3.40 萬億元。與往年相比，2022 年涉房貸款增量不足上年同期的 1/3，不足 2015-2020 平均水平的 1/5。圖 18：個人

46、住房貸款增速延續下行態勢 圖 19：2022 年涉房貸款增量遠低于往年同期 資料來源：Wind，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 2.2 2022年年銀行板塊市場表現回顧銀行板塊市場表現回顧：地產風險地產風險的情緒沖擊的情緒沖擊與估值與估值壓制壓制 第一階段第一階段（1 1 月初月初-2 2 月底月底）：穩增長預期催化下穩增長預期催化下，寬貨幣向寬信用傳導寬貨幣向寬信用傳導，銀行股超額收益銀行股超額收益明顯。明顯。2022 年初貨幣政策延續寬松態勢，繼 2021 年 12 月降準之后，2022 年 1 月 LPR-1Y和 LPR-5Y 均下降 5BP。同時 1 月社融出現

47、超預期開門紅，市場對寬信用預期有所加強，疊加穩增長政策加碼，銀行股迎來一波上漲行情，期間（01.04-02.23）銀行指數漲幅 5.25%，跑贏滬深 300 指數 11.24 個百分點。第二階段（第二階段（2 2 月底月底-3 3 月底）：月底）：俄烏沖突升溫俄烏沖突升溫，銀行股，銀行股隨權益市場走弱隨權益市場走弱。2 月 24 日之后，受俄烏事件的地緣政治風險影響，全球風險資產波動加大，A 股投資者避險情緒蔓延，亦產生較大波動，期間（02.24-03.29）銀行板塊下跌 4.88%。第三階段（第三階段（3 3 月底月底-4 4 月月中中）：業績）：業績催化，估值企穩。催化，估值企穩。3 月底

48、上市銀行 2021 年報陸續披露，銀行業績穩健，部分優質區域性銀行實現營收增速10%的同時歸母凈利潤增速20%，靚麗業績對行情起到一定催化作用，銀行估值有所企穩，期間（03.30-04.15）銀行股漲幅4.21%，跑贏滬深 300 指數 5.75 個百分點。第四階段（第四階段（4 4 月月中中-6 6 月初）：上海月初）：上海疫情反復，銀行經營環境承壓。疫情反復，銀行經營環境承壓。3 月中下旬以來，上海疫情出現超預期反復，疫情影響下銀行業務拓展承壓，同時企業的經營壓力加劇，市場對銀行資產質量出現擔憂，銀行股估值走低，期間（04.16-06.01）銀行板塊下跌 6.95%，跑輸滬深 300 指數

49、 4.95 個百分點。第五階段（第五階段（6 6 月初月初-6 6 月月底底）：上海）：上海解除靜態管理解除靜態管理，經濟預期，經濟預期改善，銀行板塊回暖改善，銀行板塊回暖。6 月初，封城 2 個月之久的上海宣布解除靜態管理，經濟復蘇預期帶動權益市場邊際修復，期間銀行（06.02-06.30）板塊上漲 3.43%，跑輸滬深 300 指數 6.41 個百分點。第六第六階段（階段（7 7 月初月初-8 8 月月中旬）中旬）：房地產房地產“停貸停貸”事件事件發酵發酵，銀行板塊走低銀行板塊走低。7 月以來各地停貸事件頻出，地產風險再度引發市場對銀行資產質量的擔憂，銀行板塊走弱，期間（07.01-08.

50、10）銀行板塊下跌 10.21%，跑輸滬深 300 指數 4.09 個百分點。0%5%10%15%20%25%0500001000001500002000002500003000003500004000004500002018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-12個人購房貸款（億元）同比增速（右軸）012345672015201620172018201920202

51、0212022涉房貸款增量(萬億）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 13|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 第七階段第七階段（8 8 月月中旬中旬-9 9 月月中旬）中旬）：中報業績催化中報業績催化，銀行估值邊際修復。銀行估值邊際修復。8 月中旬以來，銀行中報陸續披露，業績表現好于市場預期，資產質量在疫情的擾動下仍然穩健，銀行估值邊際修復。期間（08.11-09.15）銀行板塊上漲 2.39%，跑贏滬深 300 指數 6.31 個百分點。圖 20：2022 年銀行股行情演變 資料來源：Wind，西部證券研發中心 第八階段（第八階段（9 9

52、月月中旬中旬-1111 月月中旬中旬）：經濟預期）：經濟預期走弱，銀行股下跌。走弱，銀行股下跌。9 月中旬央行披露 8 月金融數據，社融增速再次回落，同時房地產銷售數據尚未出現起色，經濟預期走弱。期間（09.16-11.10）銀行板塊下跌 8.71%，跑輸滬深 300 指數 2.43 個百分點。第九第九階段（階段（1111 月月中旬中旬-年底年底）：“穩地產”加碼，：“穩地產”加碼，銀行資產質量預期改善，銀行資產質量預期改善，銀行銀行股反彈。股反彈。11月 13 日，央行、銀保監會發布 關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展的通知，出臺16條措施在供需兩端同時發力維穩房地產市場，諸多政策首

53、次落實到文件制度層面。11 月 14 日，銀保監會、住建部、央行發布關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知，對房企短期流動性形成重大利好?！胺€地產”政策超預期加碼，銀行資產質量改善預期強化，銀行股股價回溫。地產風險釋放，股份行估值受到壓制。地產風險釋放，股份行估值受到壓制。自 2022 年 7 月停貸風波以來，由于商業銀行表內外業務與房地產行業存在較大的關聯度，伴隨地產風險逐漸傳導至按揭端，加劇了市場對銀行信用風險的擔憂，其中涉房業務占比較高的股份行估值壓制程度更高。2022.07.01-2022.10.31 期間招商銀行、興業銀行和平安銀行股價漲跌幅分別為-36.4%、-24.5

54、%和-31.0%，跌幅在上市銀行中排名靠前。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-11銀行（申萬）-滬深300相對收益銀行（申萬）：絕對收益滬深300：絕對收益階段一階段一（01.04-02.23）：寬貨幣催化寬信用預期，期間漲跌幅為5.25%階段二階段二（02.24-03.29）：俄烏沖突升溫，期間漲跌幅為-4.88%階 段 三階 段 三（03.30-04.15）：業績催化，期間漲跌幅 為 4.21%階段四階段四（04.16-0

55、6.01）：上海疫情超預期反撲，期間漲跌幅為-6.95%。階段五階段五（06.02-06.30）：上海解除靜態管理，期間漲跌幅為3.43%階段六階段六（07.01-08.10）：停貸風波擾動，期間漲跌幅為-10.21%階段七階段七（08.11-09.15）：銀行中報業績催化，估值得以邊際修復，期間漲跌幅為2.39%階段八階段八（09.16-11.10）：經濟預期走弱，期間漲跌幅為-8.71%階段九階段九（11.11-12.31）：“穩地產”加碼，銀行資產質量預期改善，板塊回暖。行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 14|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說

56、明和聲明 圖 21：42 家 A 股上市銀行涉房貸款情況（22H1）資料來源：Wind，西部證券研發中心 三、三、2023年展望：年展望：“穩穩地產地產”的的延續延續與與“低估值低估值”的的修復修復 3.1 “穩地產”“穩地產”之之融資融資：困境邁向復蘇：困境邁向復蘇“房住不炒”大方向“房住不炒”大方向不變，地產難回歸金融屬性，但融資不變，地產難回歸金融屬性，但融資端端或從困境走向復蘇?；驈睦Ь匙呦驈吞K。結合地產新周期的判斷，我們認為2023年經濟增長去地產化及地產去金融化的長期趨勢不會改變，房地產市場難以回歸金融屬性，但房企階段性的融資困境或有較大改觀。中央經濟工作會議定調擴內需、穩增長、防

57、風險，會議在“著力擴大國內需求”部分提到了“支持剛性和改善型住房需求”，2023 年或可期待更多的需求側政策落地生效。自 2022 年 11 月以來，包括“三支箭”政策組合、金融支持地產 16 條舉措、首套房貸利率動態調整機制等重要涉房政策密集出臺，地產融資持續下滑的悲觀預期有所改觀，尤其是民營房企融資的難題得到階段性緩解。占總貸款占總貸款比例比例1H22增量1H22增量(億元）(億元）同比增速同比增速占總貸款占總貸款比例比例1H22增量1H22增量(億元）(億元）同比增速同比增速不良率不良率工商銀行工商銀行29%8637%4%95-5%5.47%33.1%-2.2-13.0%建設銀行建設銀行

58、32%15906%4%-749-11%2.98%35.9%-2.6-11.9%農業銀行農業銀行28%10228%4%-335-7%3.97%33.0%-2.7-8.6%中國銀行中國銀行29%6786%8%8737%5.67%36.6%-1.9-7.7%郵儲銀行郵儲銀行32%6019%3%38936%1.01%34.4%-1.3-28.0%交通銀行交通銀行22%38910%7%74129%1.90%28.5%-0.6-10.6%招商銀行招商銀行23%1364%7%-45-2%2.82%30.1%-1.8-36.4%中信銀行中信銀行20%973%6%68-2%2.89%25.4%-0.5-8.8%

59、浦發銀行浦發銀行18%-1260%7%-64-6%3.83%25.0%-0.9-17.1%民生銀行民生銀行14%-127%9%-10-14%2.99%22.7%-1.0-11.3%興業銀行興業銀行23%-1461%7%-33-9%2.15%30.2%-2.8-24.5%平安銀行平安銀行21%28113%9%912%0.77%30.4%-0.4-31.0%光大銀行光大銀行17%2039%5%-97-17%2.56%22.0%-1.0-9.6%華夏銀行華夏銀行14%1425%5%-138-25%0.62%18.7%-0.7-8.1%浙商銀行浙商銀行7%578%12%943%0.90%18.7%-0

60、.6-16.9%北京銀行北京銀行19%-511%6%-146-29%-25.4%-2.8-11.0%上海銀行上海銀行13%4511%11%-201-21%2.89%23.2%-2.3-14.8%江蘇銀行江蘇銀行16%93%6%41-7%1.70%22.1%-1.8-2.8%寧波銀行寧波銀行5%7732%4%247%0.87%8.5%-0.1-34%南京銀行南京銀行9%176%4%4213%1.01%13.5%-1.2-1%杭州銀行杭州銀行13%3912%6%27-2%3.46%19.2%-1.3-19%長沙銀行長沙銀行15%247%3%2-10%-18.3%-1.0-19%貴陽銀行貴陽銀行7%

61、1212%8%2420%-15.1%0.5-10%成都銀行成都銀行19%212%7%7729%2.70%25.7%-2.4-18%鄭州銀行鄭州銀行13%-111%10%-12-4%-23.1%-3.0-15%重慶銀行重慶銀行13%-20%3%-6-15%-15.9%-1.3-17%青島銀行青島銀行18%96%9%328%-26.9%-0.7-15%蘭州銀行蘭州銀行15%128%9%-8-4%-23.2%-0.1-24%蘇州銀行蘇州銀行14%139%4%1628%5.58%18.0%-0.813%西安銀行西安銀行13%-40%5%-5-20%-18.3%-1.0-11%廈門銀行廈門銀行17%-1

62、32%4%2-23%-20.8%-1.7-14%齊魯銀行齊魯銀行18%2614%3%-14-15%1.71%21.3%-1.9-17%無錫銀行無錫銀行14%08%1%0-12%-14.7%-0.8-14%蘇農銀行蘇農銀行9%714%2%629%-11.1%0.4-12%滬農商行滬農商行18%-24-16%-66-34.3%-2.7-15%渝農商行渝農商行16%-160%1%-1-17%-16.8%-1.3-6%青農商行青農商行13%01%11%-29-17%1.80%24.6%-2.3-17%紫金銀行紫金銀行-5%48%-12%張家港行張家港行10%412%1%19%-10.5%-0.5-16

63、%常熟銀行常熟銀行8%110%1%453%-8.5%-0.9-9%瑞豐銀行瑞豐銀行18%-6-6%1%594%-18.6%-2.0-24%江陰銀行江陰銀行11%-17%0%142%-10.9%-1.0-18%涉房貸涉房貸款超標款超標按揭貸按揭貸款超標款超標區間漲跌幅區間漲跌幅（0701-（0701-1031）1031）股份行股份行城商行城商行農商行農商行銀行名稱銀行名稱按揭貸款按揭貸款對公房地產貸款對公房地產貸款銀行類型銀行類型國有行國有行涉房貸款涉房貸款占比占比較年初變較年初變（pct）（pct）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 15|請務必仔細閱

64、讀報告尾部的投資評級說明和聲明 表 3：2022 年 11 月以來重要涉房政策梳理 時間時間 部門部門 會議會議/政策文件政策文件 具體內容具體內容 2022/11/8 交易商協會“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業債券融資 在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約 2500 億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。2022/11

65、/14 央行、銀保監會、住建部 關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知 允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。2022/11/23 央行、銀保監會 關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展的通知（一）穩定房地產開發貸款投放；（二）支持個人住房貸款合理需求；（三）穩定建筑企業信貸投放；（四）支持開發貸款；（五）保持債券融資基本穩定；（六）保持信托等資管產品融資穩定；（七）支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；（八）鼓勵金融機構提供配套融資支持；（九）做好房地產項目

66、并購金融支持；（十）積極探索市場化支持方式；（十一）鼓勵依法自主協商延期還本付息；（十二）切實保護延期貸款的個人征信權益；（十三）延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；（十四）階段性優化房地產項目并購融資政策；（十五）優化住房租賃信貸服務；（十六）拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。2022/11/23 交易商協會“第二支箭”擴容首批民營房企落地 中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行 20 億元、15 億元、12 億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。2022/11/

67、28 證監會 股權融資方面調整優化 5 項措施 一、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資；三、調整完善房地產企業境外市場上市政策；四、進一步發揮 REITs 盤活房企存量資產作用；五、積極發揮私募股權投資基金作用。2023/1/5 央行、銀保監會 建立首套住房貸款利率政策動態調整機制 自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 3 個月均下降的城市個月均下降的城市，階

68、段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。資料來源：央行，銀保監會，證監會，銀行間交易商協會，西部證券研發中心 23 年年政策的重要發力點政策的重要發力點或或在需求側在需求側，改觀，改觀居民居民收入預期，收入預期，提高提高居民加杠桿意愿居民加杠桿意愿。2022 年居民房貸利率大幅下降，年初以來 5 年期 LPR 累計下調 3 次共調降 35BP，根據貝殼研究院的監測數據，2022 年 12 月（截至 20 日）全國首套房平均房貸利率為 4.09%，較年初下降約 130BP。但價格

69、政策對房地產銷售的改善卻收效甚微，根據中指研究院統計，2022 年TOP100 房企銷售額同比下降 41.3%，各陣營房企銷售額均有所下滑，其中，TOP10 房企銷售額均值為 3107.7 億元，較上年下降 33.1；TOP11-30 房企銷售額均值為 1035.0 億元，較上年下降 45.5；TOP31-50 房企及 TOP51-100 房企銷售額均值分別為 519.4 億元和276.1 億元，同比分別下降 50.2和 42.6。圖 22：個人住房貸款利率情況 圖 23：2022 年各陣營房企銷售額均有所下滑 資料來源：Wind，貝殼研究院，西部證券研發中心 注：2022 年 4 月-9 月

70、首套平均房貸利率和全國二套房貸平均利率口徑為“貝殼研究院監測的 103 個重點城市主流首套房貸利率、二套利率”，其他為融 360統計數據 資料來源：中指研究院，西部證券研發中心 4.094.914.30 3.54.04.55.05.56.02020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-12首套平均房貸利率（%）全國二套房貸平均利率（%）LPR:5年（%）-60%-50%-40%-30%-20%-

71、10%0%0500100015002000250030003500TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100銷售額均值（億元）同比增長率 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 16|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 圖 24：2022 年 TOPP100 房企銷售總額大幅下滑 資料來源：中指研究院，西部證券研發中心 超額儲蓄超額儲蓄現象現象值得值得關注，關注，2022 年年居民更愿意存錢了。居民更愿意存錢了。2022 年在居民收入預期悲觀，消費場景缺位，地產銷售低迷，債券市場調整等諸多因素影響下，住戶部門風險偏好明顯收斂，資產

72、負債表收縮，資金以存款形式回流銀行表內，居民超額儲蓄現象突出，且存在明顯的存款定期化趨勢。2022 年居民存款新增 20.34 萬億，較 2021 年多增 5.06 萬億，其中新增定期存款 10.33 萬億，2022 年末個人定期存款占比提升至 29.83%。圖 25：2022 年新增個人存款明顯高于往年 圖 26：居民定期存款占比提升 資料來源：人民銀行，西部證券研發中心 資料來源：人民銀行，西部證券研發中心 政策提振樓市信心，政策提振樓市信心，2023 年居民超儲或向房地產釋放。年居民超儲或向房地產釋放。伴隨疫情對經濟的影響逐漸消退，經濟基本面的改善將帶動居民部分預防性儲蓄的釋放，而住房資

73、產一直以來都是居民資產配置的主要方向，近年來住房資產占居民資產的比例維持在 40%左右。目前制約購房需求的因素主要源于居民對于交付問題的擔憂及房價的悲觀預期，伴隨房地產銷售端刺激政策的出臺以及“保交樓”的穩妥推進，居民對于樓市悲觀預期有望得到修正，推動超額儲蓄部分流向房地產行業。-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000040000600008000010000012000014000020182019202020212022TOP100銷售總額（億元）增速（右軸）05000010000015000020000025000020162017201820192020202

74、12022新增個人存款（億元）20%22%24%26%28%30%32%0200004000060000800001000001200002016201720182019202020212022新增個人定期存款（億元）定期存款占比（余額口徑，右軸）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 17|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 圖 27：居民資金配置結構 資料來源：Wind，西部證券研發中心“三支箭三支箭”政策”政策組合組合落地效果落地效果跟蹤跟蹤：政策驅動銀行授信密集落地，政策驅動銀行授信密集落地，需關注實際需關注實際信貸信貸執行情況執行情況。據

75、中指研究院統計，自金融 16條發布以來，截至 1 月 9 日，至少已有 105 家銀行向 188 家房企提供授信，總額度約 5.5萬億。在政策推動下，銀行對房企授信范圍不斷擴大，一方面，授信銀行從國股行拓展至城農商行，另一方面，獲得銀行授信的民營房企數量不斷增多，2023 年銀行涉房信用有望迎來拐點，但授信額度為銀行對房企放貸的最高上限，仍需關注信貸實際執行情況，從獲得授信銀行數量來看，萬科、美的置業、碧桂園等頭部民營企業以及中海、綠城等央企授信銀行家數最多，反映目前商業銀行介入房地產行業仍持謹慎態度。圖 28：房企獲得授信銀行家數 資料來源：中指研究院，西部證券研發中心（數據截至 2022

76、年 12 月 13 日）“第二支箭”延期擴容支持下，地產信用債融資邊際修復?！暗诙Ъ毖悠跀U容支持下，地產信用債融資邊際修復。根據交易商協會和上市房企公司公告的不完全統計，截至 1 月 31 日，已有 7 家房企披露申請“第二支箭”儲架式注冊發行，合計額度達 1150 億元。2022 年 12 月以來，美的、金輝、碧桂園及新城加速推進中債增擔保下的中期票據發行，優質民企合理融資需求得到有序支持。伴隨交易商協會支持民營房企債券融資，在 12 月債券市場大幅調整的背景下，地產債發行規模仍實現明顯回溫，2022 年 12 月地產債的凈融資額已扭轉自 2022 年 7 月以來的負增趨勢，凈融資額達到

77、 201.58 億元，同時在“第二支箭”支持下，2022 年 12 月民營房企發債規模明顯回45.2%44.4%43.0%40.8%39.3%39.9%40.5%39.2%41.0%40.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013201420152016201720182019其他資產保險準備金股票及股權證券投資基金貸款債券存款汽車住房資產0246810121416萬科美的置業碧桂園龍湖華宇集團濱江金地海成集團建業集團旭輝大華新城控股新希望地產寶龍地產金輝仁恒置地香港置地合生創展綠城中國中國海外發展華潤置地招商蛇口保利發展大悅城中國金

78、茂華僑城越秀華發建發首開股份民企央企地方國企授信銀行數（家）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 18|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 升，12 月當月民營房企發行債券規模共 84.3 億元，為 2022 年以來單月發行規模最大值。表 4：11 月以來“第二支箭”意向發行額度 意向發行人意向發行人 時間時間 意向發行額度（億元）意向發行額度（億元）龍湖集團 2023-11-10 200 美的置業 2023-11-15 150 新城控股 2023-11-17 150 金地集團 2023-11-22 150 萬科 2023-11-22 150 旭

79、輝控股集團 2023-11-25 150 碧桂園 2023-01-31 200 資料來源：交易商協會，公司公告，西部證券研發中心 圖 29：2022 年 12 月房地產信用債凈融資額為正 資料來源：Wind，西部證券研發中心 圖 30：各類型房地產企業發債情況 資料來源：Wind，西部證券研發中心-1000-800-600-400-20002004006008002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-

80、052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12總發行量(億元)到期償還量(億元)凈融資額(億元)01002003004005006007002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12民企地方國企央企 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年

81、年 02 月月 05 日日 19|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 表 5：2022 年 12 月以來房企“第二支箭”落地情況 發行人發行人 證券簡稱證券簡稱 上市日期上市日期 發行額度發行額度（億元）（億元）票面利率（票面利率（%）美的置業 22 美的置業 MTN004 2022-12-06 15 2.99 金輝集團 22 金輝集團 MTN001 2022-12-06 12 4.00 龍湖集團 22 龍湖拓展 MTN002 2022-12-01 20 3.00 新城控股 22 新城控股 MTN003 2022-12-13 20 4.30 碧桂園 22 碧桂園 MTN002 2022

82、-12-27 10 4.30 五新實業 23 五新實業 MTN001 2023-01-16 10 4.20 中駿集團 23 中駿集團 MTN001 2023-01-20 15 4.10 雅樂居 23 雅居樂 MTN001 2023-01-20 12 4.70 廣州合景 23 廣州合景 MTN001 2023-01-31 7 4.50 資料來源：Wind，西部證券研發中心 第三支箭：第三支箭：A 股上市房企股上市房企重啟重啟再融資。再融資。2022 年 11 月 28 日，證監會新聞發言人透露在上市房企股權融資方面調整優化 5 項措施，“第三支箭”股權融資正式落地，明確恢復涉房上市公司并購重組及

83、配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。12 月，證監會指出“允許符合條件的房企借殼已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預計后續相關配套政策將持續推出和完善。表 6：“第三支箭”部分房企股權融資進展情況 房企房企 時間時間 融資額度融資額度 房企房企 時間時間 融資額度融資額度 碧桂園 2022/11/15 38.72 億港元 嘉凱城 2022/12/6 10.25 億元 2022/12/7 48.06 億港元 外高橋 2022/12/6 未確定 雅居樂 2022/11/16 7.8 億港元 華發 2022/12/6 不超過 60 億元 北新路橋 2022/11/30 未確定 綠

84、地控股 2022/12/7 未確定 福星股份 2022/11/30 未確定 迪馬股份 2022/12/8 未確定 2022/12/6 13.4 億元 格力地產 2022/12/8 超過 8 億元 世茂股份 2022/11/30 未確定 中華企業 2022/12/9 未確定 建發國際 2022/11/30 8 億港元 新城發展 2022/12/12 19.43 億港元 大名城 2022/11/30 未確定 西藏城投 2022/12/13 未確定 2022/12/9 不超過 30 億元 德信中國 2022/12/13 2.361 億港元 新湖中寶 2022/11/30 未確定 中原建業 2022/

85、12/16 2.75 億港元 天地源 2022/12/2 未確定 合景泰富 2022/12/18 4.67 億港元 陸家嘴 2022/12/2 未確定 旭輝 2022/12/20 9.46 億港元 2022/12/15 未確定 三湘印象 2022/12/20 不超過 16 億元 華夏幸福 2022/12/2 未確定 榮盛發展 2022/12/21 不超過 30 億元 金科 2022/12/5 未確定 新黃浦 2022/12/22 未確定 招商蛇口 2022/12/5 未確定 資料來源：Wind，中指研究院，西部證券研發中心 因城施策因城施策，首套首套房貸利率變房貸利率變階段性階段性政策為長期機

86、制。政策為長期機制。1 月 5 日，央行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。新政策實質上是將 2022 年 9 月階段性的政策變為長期機制，根據國家統計局公布的 70 個城市情況，目前已有 38 個城市符合條件。行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 20|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 表 7：2023 年 1 月，首套房利率調整機制城市名單(70 城中有 38 座城市符合條件）首套房利率調整機制城市名單首套房利率調

87、整機制城市名單(70(70 城中有城中有 3838 座城市符合條件）座城市符合條件）類型類型 城市城市 是否符合是否符合 新建商品房住宅價格指數：同比（新建商品房住宅價格指數：同比（%）新建商品房住宅價格指數：環比（新建商品房住宅價格指數：環比（%）20222022-1111 20222022-1010 20222022-0909 20222022-1111 20222022-1010 20222022-0909 一線一線 深圳深圳 不符合不符合 0.0 0.5 0.9 -0.5 -0.7 -0.5 廣州廣州 不符合不符合 0.2 0.2 0.1 -0.5 -0.3 -0.3 上海上海 不符合

88、不符合 4.0 4.0 3.8 0.3 0.3 0.2 北京北京 不符合不符合 5.7 5.9 6.1 0.1 0.4 0.2 新一線新一線 武漢武漢 符合符合 -5.8 -6.4 -6.1 -0.2 -0.6 -0.9 鄭州鄭州 符合符合 -3.6 -3.8 -3.8 -0.4 -0.5 -0.3 青島青島 不符合不符合 0.2 0.1 0.1 -0.2 -0.2 -0.1 南京南京 不符合不符合 0.6 -0.1 0.3 0.3 -0.5 -0.4 重慶重慶 不符合不符合 0.7 0.8 1.4 -0.3 -0.6 0.3 寧波寧波 不符合不符合 1.2 0.9 0.4 0.1 0.4 0

89、.2 西安西安 不符合不符合 1.4 1.8 2.5 -0.3 -0.3 -0.5 合肥合肥 不符合不符合 1.9 1.5 0.7 0.1 0.6 0.7 長沙長沙 不符合不符合 3.0 2.7 2.7 0.5 0.2 0.1 杭州杭州 不符合不符合 6.6 6.4 6.5 0.7 0.3 0.4 成都成都 不符合不符合 8.0 7.2 6.2 0.5 0.3 0.7 二線二線 哈爾濱哈爾濱 符合符合 -8.0 -7.8 -7.5 -0.9 -0.6 -0.8 蘭州蘭州 符合符合 -5.5 -5.8 -5.5 -0.1 -0.4 -0.9 沈陽沈陽 符合符合 -5.1 -4.8 -4.5 -0

90、.7 -0.6 -0.3 太原太原 符合符合 -4.9 -4.7 -4.5 -0.7 -0.4 -0.6 大連大連 符合符合 -4.9 -4.6 -3.7 -0.5 -1.2 -0.5 天津天津 符合符合 -4.0 -4.1 -4.3 -0.6 -0.3 -0.2 廈門廈門 符合符合 -3.6 -3.9 -3.0 -0.2 -0.7 -0.3 長春長春 符合符合 -3.5 -3.1 -2.3 -0.8 -0.7 -0.7 石家莊石家莊 符合符合 -3.2 -4.1 -4.4 -0.2 -0.7 -0.3 福州福州 符合符合 -2.0 -2.1 -1.8 -0.3 -0.5 -0.7 呼和浩特呼

91、和浩特 不符合不符合 -1.8 -2.3 -2.7 0.0 0.0 0.1 南昌南昌 不符合不符合 1.9 1.5 1.2 -0.1 -0.1 0.3 濟南濟南 不符合不符合 2.0 1.5 0.9 -0.1 0.1 0.3 三線三線 北海北海 符合符合 -10.6 -10.7 -10.3 -0.4 -0.7 -0.6 湛江湛江 符合符合 -8.8 -8.7 -8.8 -0.5 -0.6 -0.9 岳陽岳陽 符合符合 -8.0 -7.4 -7.3 -0.4 -0.8 -0.7 秦皇島秦皇島 符合符合 -6.3 -6.4 -6.5 -0.3 -0.7 -0.7 溫州溫州 符合符合 -5.8 -5

92、.1 -4.4 -0.8 -0.7 -0.9 常德常德 符合符合 -5.7 -5.6 -5.7 -0.3 -0.5 -0.4 襄陽襄陽 符合符合 -5.3 -5.4 -5.5 -0.5 -0.1 -0.2 宜昌宜昌 符合符合 -5.1 -5.1 -4.5 -0.2 -0.9 -0.7 洛陽洛陽 符合符合 -5.0 -4.8 -4.0 -0.4 -0.7 -0.4 丹東丹東 符合符合 -4.9 -5.0 -4.8 -0.1 -0.1 -0.5 濟寧濟寧 符合符合 -4.9 -4.2 -3.7 -1.1 -0.6 -0.1 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日

93、日 21|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 揚州揚州 符合符合 -3.9 -4.4 -4.4 -0.2 -0.4 -0.5 桂林桂林 符合符合 -3.8 -3.5 -3.9 -0.8 -0.3 -0.4 南寧南寧 符合符合 -3.5 -3.0 -2.5 -0.6 -1.0 -0.6 韶關韶關 符合符合 -3.5 -3.0 -3.7 -0.7 -0.3 -0.4 錦州錦州 符合符合 -3.3 -3.6 -2.4 -0.2 -0.9 -0.3 吉林吉林 符合符合 -3.3 -3.2 -3.2 -0.5 -0.3 -0.6 牡丹江牡丹江 符合符合 -3.3 -2.9 -2.3 -1.0 -

94、1.1 -0.1 九江九江 符合符合 -3.1 -3.2 -3.1 -0.3 -0.4 -0.1 平頂山平頂山 符合符合 -2.9 -3.0 -2.4 -0.2 -0.3 -0.2 蚌埠蚌埠 符合符合 -2.8 -2.5 -2.6 -0.6 -0.1 -0.2 惠州惠州 符合符合 -2.4 -2.1 -2.0 -0.2 -0.7 -0.3 金華金華 符合符合 -1.9 -1.7 -1.3 -0.5 -0.6 -0.6 唐山唐山 符合符合 -1.3 -0.8 -1.4 -0.7 -0.2 -0.4 無錫無錫 符合符合 -1.2 -1.2 -0.4 -0.3 -0.8 -0.4 徐州徐州 符合符合

95、 -1.1 -0.8 -0.5 -0.5 -0.5 -0.1 昆明昆明 不符合不符合 -2.5 -2.7 -2.7 0.2 -0.8 -0.6 包頭包頭 不符合不符合 -4.7 -4.8 -5.1 -0.3 0.0 -0.7 大理大理 不符合不符合 -4.7 -5.7 -6.0 0.1 -0.5 0.4 安慶安慶 不符合不符合 -4.6 -4.7 -4.9 -0.1 0.1 -0.5 泉州泉州 不符合不符合 -4.5 -5.4 -5.0 0.5 -0.6 -0.7 西寧西寧 不符合不符合 -4.3 -4.7 -4.5 0.0 -0.6 -0.3 瀘州瀘州 不符合不符合 -4.0 -5.1 -5

96、.7 0.4 -0.3 -0.1 南充南充 不符合不符合 -3.6 -4.7 -6.2 0.5 1.0 -0.5 煙臺煙臺 不符合不符合 -2.1 -2.7 -2.9 0.3 -0.2 -0.3 貴陽貴陽 不符合不符合 -1.6 -2.0 -2.0 -0.8 -0.4 0.0 遵義遵義 不符合不符合 -0.7 -1.5 -1.4 0.3 -0.6 0.2 三亞三亞 不符合不符合 -0.5 0.1 1.0 0.2 -0.1 -0.3 贛州贛州 不符合不符合 0.6 0.9 1.2 -0.4 -0.6 0.2 ?？诤？?不符合不符合 0.8 0.5 0.6 -0.2 -0.1 0.2 烏魯木齊烏魯

97、木齊 不符合不符合 1.7 1.2 1.1 0.0 -0.2 -0.3 銀川銀川 不符合不符合 1.8 2.7 3.5 -0.7 -0.2 -0.1 資料來源：Wind，西部證券研發中心 3.2“穩地產”之風險“穩地產”之風險：托托而不舉，有效化險而不舉，有效化險 222Q4 地產信用債違約規模和比例下行。地產信用債違約規模和比例下行。2022 年以來，受地產風險發酵影響，各類金融機構介入房地產行業融資均持謹慎態度，房地產行業信貸、債券、非標等融資渠道持續受限，高杠桿民營房企現金流承壓，疊加銷售端需求低迷造血能力不足，2022 年以來房企信用債違約事件頻出。伴隨 11 月中旬以來地產支持政策的

98、超預期寬松，尤其是房地產信貸、債券、股權融資政策的全面寬松，房企融資環境出現明顯回溫，22Q4 地產信用債違約規模和違約比例均出現了明顯的下行。行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 22|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 圖 31：2022 年房企違約情況 圖 32：2022 年房企信用債違約比例 資料來源：Wind，西部證券研發中心 資料來源：Wind，西部證券研發中心 表 8：2019-2022 部分出現債務違約/展期房企銀行授信情況統計 2019 2020 2021 2022H1 單位：億元單位：億元 授信額授信額度度 已使用已使用額度額

99、度 未使用未使用額度額度 授信額授信額度度 已使用已使用額度額度 未使用未使用額度額度 授信額授信額度度 已使用已使用額度額度 未使用未使用額度額度 授信額授信額度度 已使用已使用額度額度 未使用未使用額度額度 恒大集團恒大集團 5019 2405 2614 4829 1827 3002 綠地綠地控股控股 4135 1796 2339 4150 1872 2278 4191 1724 2467 華夏華夏幸福幸福 3354 677 2677 融創中國融創中國 3248 2091 1158 3305 1701 1603 正榮正榮地產地產 1392 506 886 2957 540 2417 107

100、5 526 549 金地集團金地集團 2028 643 1385 2373 749 1624 2467 878 1589 旭輝旭輝控股控股 2004 809 1195 2129 587 1541 2094 538 1556 2130 612 1518 金科地產金科地產 2022 721 1301 2073 615 1458 1214 451 763 中南中南建設建設 1564 387 1176 1725 413 1312 1880 489 1391 1925 330 1595 廣州富力廣州富力 1970 771 1200 2168 791 1377 1781 636 1145 福建福建陽光集團

101、陽光集團 1293 768 526 1497 854 644 1425 746 679 佳兆業集團佳兆業集團 1400 285 1115 融信融信中國中國 1330 301 1029 1328 375 953 1257 554 703 泰禾集團泰禾集團 1284 260 1025 陽光陽光城城 1078 604 475 1177 629 549 1153 624 530 奧園地產奧園地產 770 328 442 1163 274 889 寶龍地產寶龍地產 657 259 398 973 299 674 1075 389 685 融僑融僑集團集團 884 308 576 974 239 735

102、974 129 845 當代節能置業當代節能置業 1175 115 1060 962 130 832 榮盛榮盛地產地產 885 376 509 932 412 520 943 304 639 龍光控股龍光控股 697 279 418 803 333 471 903 424 480 俊發俊發集團集團 560 326 234 644 345 298 532 280 252 0501001502002503003504000510152025302022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112

103、022-12實質違約及展期數量（家）房企違約債券規模（億元）0.0%0.4%0.8%1.2%1.6%2.0%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12房企違約比例（%）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 23|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 重慶協信遠創重慶協信遠創 626 311 315 新力新力地產地產 369 159 210 556 165 391 586 189 397 世貿集團世貿集團 300 80 220

104、 540 224 306 廈門廈門禹洲鴻圖禹洲鴻圖 443 107 336 467 315 152 306 92 214 花樣年集團花樣年集團 404 64 340 420 195 224 佳源創盛控股佳源創盛控股 619 143 477 624 127 498 622 103 519 346 70 276 鑫鑫苑苑(中國中國)置業置業 366 183 183 263 99 164 314 123 191 大發地產大發地產 250 134 116 廣西廣西萬通地產萬通地產 168 44 124 188 57 131 188 55 133 北京鴻坤偉業北京鴻坤偉業 133 103 30 125

105、96 29 資料來源：Wind，公司債券募集說明書、跟蹤評級報告、財務報告，西部證券研發中心 3.3“低估值”“低估值”的的修復修復：地產視角地產視角看看2023年年銀行經營銀行經營 涉房敞口：涉房敞口：全口徑的涉房業務包括擔險與非擔險業務：1）對于表內授信，銀行需承擔信用風險（擔險），主要包括實有及或有信貸、自營債券投資、自營非標投資等；2）對于表外融資，銀行不承擔信用風險（非擔險），主要包括房地產相關凈值型理財、委托貸款、合作機構主動管理的代銷信托、主承銷債務融資工具等。表內外涉房敞口均持續壓降。表內外涉房敞口均持續壓降。42 家上市銀行當中，部分股份制銀行自 20 年起較為詳盡的披露了涉

106、房業務的規模與結構。從股份行披露數據來看，2020 年以來全口徑涉房業務/總資產比例整體壓降。其中擔險資產以對公房地產貸款為主，多聚焦名單內優質房企客戶，且抵押物充足；非擔險資產中主要為債券承銷、代銷信托等，其中平安銀行非擔險資產中代銷信托及基金占比維持在 40%以上，2022 年三季度末代銷信托及基金規模壓降至 452億元，較 2021 年初下降了 34.40%圖 33：興業銀行非擔險涉房資產結構 圖 34：平安銀行涉房非擔險資產中代銷信托及基金占比情況 資料來源：公司公告，西部證券研發中心 資料來源：公司公告，西部證券研發中心 557.55536.63471.85510.64271.111

107、64.240%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%202122H1理財代銷業務理財資金投資債券承銷0%10%20%30%40%50%60%0100200300400500600700800202122Q122H122Q3代銷信托及基金（億元）占非擔險資產比例（右軸）行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 24|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 表 9：部分股份行涉房資產統計（億元）年份年份 銀行銀行名稱名稱 承擔信用風險的對承擔信用風險的對公房地產余額公房地產余額 不承擔信用風險的不承擔信用風險的對公房地產余額對公房地產

108、余額 不承擔占比不承擔占比 全口徑合計全口徑合計 全口徑涉房資產全口徑涉房資產/資資產總額產總額 2020 招商 4943 5191 51.20%10133 12.12%中信 4347 1520 25.90%5867 7.81%民生 5904 1146 16.30%7050 15.78%2021 招商 5115 4121 44.60%9236 9.99%興業 5321 1301 19.60%6621 7.70%中信 3977 1211 23.30%5188 6.45%民生 4734 876 15.60%5610 8.07%平安 3411 1207 26.10%4618 9.38%2022 招商

109、 4937 3164 39.06%8101 8.33%興業 5278 1212 18.68%6490 7.22%中信 3987 553 12.18%4540 5.48%民生 4544 841 15.62%5385 7.36%平安 3414 1092 24.23%4506 8.82%資料來源：公司公告，西部證券研發中心 風險：風險：政策持續寬松政策持續寬松+涉房敞口壓降，銀行涉房風險緩釋涉房敞口壓降，銀行涉房風險緩釋。2022 年三季度以來，“保交樓”專項借款，重啟 PSL 工具，地產融資“三箭齊發”，以及保函置換預售監管資金等地產寬松政策頻出，多維度利好房企現金流改善，增強房地產企業償債能力。

110、一方面，伴隨商業銀行加大房企融資支持力度，疊加樓市銷售端政策加碼提振居民購房意愿，房地產企業現金流有望回暖，利好銀行風險緩釋；另一方面，上市銀行對公房地產風險敞口不斷收縮，涉房不良生成趨緩。三季度末平安銀行對公房地產貸款不良率已現明顯改觀，對公房地產不良率環比下降 5BP 至 0.72%。展望下階段，地產寬松政策的效果將逐漸體現，同時銀行自身嚴格地產項目準入，強化貸后管理跟蹤以及合理預判和處置涉房不良資產，預期涉房風險將持續緩釋。表 10：22Q3 平安銀行對公房地產貸款不良率環比下降 2021 22Q1 22H1 22Q3 環比環比 擔險房地產資產 3411 3455 3414 3,353-

111、1.78%占總資產比例 6.93%6.75%6.68%6.45%-0.23pct 房地產貸款 2889 2928 2980 2,940-1.36%占總貸款比例 9.40%9.28%9.24%8.90%-0.34pct 不良率 0.22%0.45%0.77%0.72%下降0.05pct 非擔險涉房資產 1207 1199 1092 1,054-3.52%占 AUM 比例 3.79%3.57%3.14%2.98%-0.16pct 代銷信托及基金 689 610 526 452-14.03%資料來源：公司公告，西部證券研發中心 表 11：上市銀行對公房地產不良率多有抬頭 銀行名稱 22H1 2021

112、 較 2021 年末變化（pct）是否上行 較 2020 年末變化（pct）是否上行 工商銀行 5.47%4.79%0.68 3.16 建設銀行 2.98%1.85%1.13 1.67 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 25|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 農業銀行 3.97%3.39%0.58 2.16 中國銀行 5.67%5.05%0.62 0.99 郵儲銀行 1.01%0.02%0.99 0.99 交通銀行 1.90%1.25%0.65 0.55 招商銀行 2.82%1.41%1.41 2.52 中信銀行 2.89%3.63%-0.

113、74 -0.46 浦發銀行 3.83%2.75%1.08 1.76 民生銀行 2.99%2.66%0.34 2.30 興業銀行 2.15%1.08%1.07 1.23 平安銀行 0.77%0.22%0.55 0.56 光大銀行 2.56%1.23%1.32 1.83 華夏銀行 0.62%0.66%-0.04 0.61 浙商銀行 0.90%0.62%0.28 0.82 上海銀行 2.89%3.05%-0.16 0.50 江蘇銀行 1.70%1.47%0.22 1.65 齊魯銀行 1.71%1.45%0.27 0.34 成都銀行 2.70%1.18%1.52 2.69 寧波銀行 0.87%0.93

114、%-0.06 -1.92 南京銀行 1.01%0.09%0.91 -0.35 杭州銀行 3.46%3.78%-0.32 1.12 蘇州銀行 5.58%6.65%-1.07 5.58 青農商行 1.80%3.44%-1.64 1.80 資料來源：Wind，西部證券研發中心 涉房風險拐點涉房風險拐點有望有望出現出現，銀行股估值，銀行股估值修復可期修復可期。伴隨房地產行業“金融 16 條”的出臺，地產政策的超預期寬松催化了市場對地產信用風險改善的預期，2022 年 11 月 17 日后銀行股迎來估值修復行情，銀行指數 PB_LF 觸底回升。預期伴隨地產政策驅動力度的不斷加大，銀行涉房風險有望迎來拐點

115、，市場預期兌現過程中，銀行股估值修復可期。圖 35：銀行估值底部回升 資料來源：Wind，西部證券研發中心 0.400.500.600.700.800.902023-02-032023-01-032022-12-072022-11-112022-10-182022-09-152022-08-192022-07-262022-06-302022-06-062022-05-102022-04-112022-03-142022-02-162022-01-142021-12-202021-11-242021-10-292021-09-282021-08-312021-08-052021-07-1220

116、21-06-162021-05-202021-04-212021-03-252021-03-012021-01-272020-12-312020-12-072020-11-112020-10-162020-09-142020-08-192020-07-242020-06-302020-06-022020-05-072020-04-082020-03-122020-02-17市凈率(LF)行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 26|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 四、四、投資建議投資建議：修復邏輯修復邏輯強化強化，關注彈性標的，關注彈性標的 中

117、央經濟工作會議定調擴內需、穩增長、防風險，22 年銀行業經營面臨的“三重壓力”：信貸需求不足、息差收窄、房地產風險釋放，有望在經營環境上得到全面改善，疫后復蘇+地產修復或將繼續助推銀行板塊估值修復。信貸：信貸：展望 2023 年，中央經濟工作會議強調“引導金融機構加大對小微企業、科技創新、綠色發展等領域支持力度”，我們認為普惠小微、科創金融、綠色信貸、高端制造業仍會是信貸重點發力方向。兩大穩增長的重要抓手：基建，仍然會承擔比較重的責任，預計23 年相關的政策性金融工具會進一步加碼；房地產，會議在“著力擴大國內需求部分”提到了“支持剛性和改善型住房需求”，明年可以期待更多的需求側政策落地生效。按

118、揭貸款的需求有望企穩，開發貸款也有望延續恢復性增長。息差：息差：總體判斷逐漸企穩，重定價壓力集中反映在 23 年上半年，資產收益率隨著需求回暖或企穩回升，存款掛牌利率改革的效果還會釋放，存款定期化現象有望緩解。風險：風險：重點關注房地產、地方政府融資平臺等風險?！坝行Х婪痘鈨炠|頭部房企風險，改善資產負債狀況”，房地產風險有望在明年得到緩釋，減輕銀行系統的資產質量壓力。投資建議：投資建議：主線一“搶抓修復”，受經濟預期悲觀和房地產風險沖擊比較大的優質股份行，向上修復彈性高，建議關注平安、平安、招行招行、興業興業；主線二 高業績景氣度的區域性銀行，建議關注寧波、江蘇、成都、杭州、蘇州寧波、江蘇、

119、成都、杭州、蘇州。寧波銀行：寧波銀行：堅守差異化定位，Q3 收息業務動能強勁，同比高增 17.09%、多元化利潤中心支撐非息收入占比同比上行 2.12pct，營收、凈利保持雙位數增長；單季息差環比上行0.4pct 至 2.21%，經營貸等個貸需求復蘇，量價雙優優勢彰顯；對公聚焦制造業與小微，嚴守審慎經營底線，規模擴增同時，資產質量仍為行業標桿。高 ROE 維持行業領先，有望持續支撐較高 PB。平安銀行：平安銀行：集團金融優勢突出，零售業務模式領先，財富管理進階國內第一梯隊，Q3 私行和財富客戶數增幅均15%。涉房風險邊際緩釋，表內外涉房敞口和對公房地產不良率均維持下降態勢。業績穩健增長，前三季

120、度歸母凈利潤增速環比提升至 25.82%。前期平安銀行估值受地產拖累影響大，目前僅 0.76x，伴隨“穩地產”政策成效逐漸顯現，其估值修復彈性最大。江蘇銀行：江蘇銀行：深耕金融沃土江蘇，重點聚焦高端制造小微優質客群，長期分享江蘇省經濟增長紅利；零售稟賦逐漸兌現，零售 AUM 達 1.08 萬億，為上市城商行第一；資產質量持續向優，不良率 7 年連降，Q3 已降至 0.96%。轉債轉股在即，補充資本助力高擴張。前三季度歸母凈利潤同比+31.3%，2021 年中報以來連續六個季度維持 25%以上高增速，靚麗業績可持續性強。目前江蘇銀行估值僅 0.66xPB，對標成都（1.02x）、杭州（0.96x

121、），在優質城商行中極具投資性價比。五、五、風險提示風險提示 市場風險：市場風險：經濟增速不及預期，企業和居民部門貸款需求疲弱，“寬信用”之路受阻，導致商業銀行信貸放量不及預期，凈利息收入增速下滑；銀行業信用風險，如不良生成率大 行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 27|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 幅上行，對不良貸款處置形成壓力，因此商業銀行加大撥備計提，對凈利潤增速形成拖累；資產端利率持續下滑，疊加存款端利率下降空間有限，商業銀行凈息差持續承壓；其他風險如流動性風險等。政策風險：政策風險：金融供給側結構性改革，銀行業監管政策趨嚴，比如對

122、于銀行理財產品的發行和代銷加以更多限制，未取得理財公司牌照的銀行將無法發行理財產品，非息收入來源將有所收窄；政策落地不及預期，如“穩地產”政策執行力度不及預期，不利于悲觀經濟預期修正，銀行股估值修復或受阻。其他風險：其他風險：不可抗力帶來的風險，例如疫情反復使得機構暫停營業，日常業務開展受到限制，增加商業銀行未來發展的不確定性等。行業專題報告|銀行 西部證券西部證券 2023 年年 02 月月 05 日日 28|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 西部證券西部證券投資評級說明投資評級說明 超配：超配：行業預期未來 6-12 個月內的漲幅超過市場基準指數 10%以上 行業評級行業評級 中

123、配：中配：行業預期未來 6-12 個月內的波動幅度介于市場基準指數-10%到 10%之間 低配：低配：行業預期未來 6-12 個月內的跌幅超過市場基準指數 10%以上 買入：買入：公司未來 6-12 個月的投資收益率領先市場基準指數 20%以上 公司評級公司評級 增持：增持：公司未來 6-12 個月的投資收益率領先市場基準指數 5%到 20%之間 中性：中性：公司未來 6-12 個月的投資收益率與市場基準指數變動幅度相差-5%到 5%賣出：賣出：公司未來 6-12 個月的投資收益率落后市場基準指數大于 5%報告中所涉及的投資評級采用相對評級體系，基于報告發布日后 6-12 個月內公司股價（或行

124、業指數）相對同期當地市場基準指數的市場表現預期。其中，A 股市場以滬深 300 指數為基準；香港市場以恒生指數為基準；美國市場以標普 500 指數為基準。分析師聲明分析師聲明 本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，以勤勉的職業態度、專業審慎的研究方法，使用合法合規的信息，獨立、客觀地出具本報告。本報告清晰準確地反映了本人的研究觀點。本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。聯系地址聯系地址 聯系地址：聯系地址：上海市浦東新區耀體路 276 號 12 層 北京市西城區月壇南街 59 號新華大廈 303 深圳市福田區深南大

125、道 6008 號深圳特區報業大廈 10C 聯系電話：聯系電話：021-38584209 免責聲明免責聲明 本報告由西部證券股份有限公司（已具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格）制作。本報告僅供西部證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）機構客戶使用。本報告在未經本公司公開披露或者同意披露前，系本公司機密材料，如非收件人（或收到的電子郵件含錯誤信息），請立即通知發件人，及時刪除該郵件及所附報告并予以保密。發送本報告的電子郵件可能含有保密信息、版權專有信息或私人信息，未經授權者請勿針對郵件內容進行任何更改或以任何方式傳播、復制、轉發或以其他任何形式使用，發件人保留與該郵件相關的一切權利。同時本公

126、司無法保證互聯網傳送本報告的及時、安全、無遺漏、無錯誤或無病毒，敬請諒解。本報告基于已公開的信息編制，但本公司對該等信息的真實性、準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷，該等意見、評估及預測在出具日外無需通知即可隨時更改。在不同時期，本公司可能會發出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。本公司不保證本報告所含信息保持在最新狀態。對于本公司其他專業人士（包括但不限于銷售人員、交易人員）根據不同假設、研究方法、即時動態信息及市場表現，發表的與本報告不一致的分析評論或交易觀點，本公

127、司沒有義務向本報告所有接收者進行更新。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本公司力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結論和建議僅供投資者參考之用，并非作為購買或出售證券或其他投資標的的邀請或保證?？蛻舨粦员緢蟾嫒〈洫毩⑴袛嗷蚋鶕緢蟾孀龀鰶Q策。該等觀點、建議并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素，必要時應就法律、商業、財務、稅收等方面咨詢專業財務顧問的意見。本公司以往相關研

128、究報告預測與分析的準確，不預示與擔保本報告及本公司今后相關研究報告的表現。對依據或者使用本報告及本公司其他相關研究報告所造成的一切后果，本公司及作者不承擔任何法律責任。在法律許可的情況下，本公司可能與本報告中提及公司正在建立或爭取建立業務關系或服務關系。因此，投資者應當考慮到本公司及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。對于本報告可能附帶的其它網站地址或超級鏈接，本公司不對其內容負責，鏈接內容不構成本報告的任何部分，僅為方便客戶查閱所用，瀏覽這些網站可能產生的費用和風險由使用者自行承擔。本公司關于本報告的提示（包括但不限于本公司工作人員通過電話、短信、郵件、微信、微博、博客

129、、QQ、視頻網站、百度官方貼吧、論壇、BBS）僅為研究觀點的簡要溝通，投資者對本報告的參考使用須以本報告的完整版本為準。本報告版權僅為本公司所有。未經本公司書面許可，任何機構或個人不得以翻版、復制、發表、引用或再次分發他人等任何形式侵犯本公司版權。如征得本公司同意進行引用、刊發的，需在允許的范圍內使用，并注明出處為“西部證券研究發展中心”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。如未經西部證券授權，私自轉載或者轉發本報告，所引起的一切后果及法律責任由私自轉載或轉發者承擔。本公司保留追究相關責任的權力。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。本公司具有中國證監會核準的“證券投資咨詢”業務資格，經營許可證編號為：91610000719782242D。