世聯行：中國房地產市場2019年回顧與2020年展望：致虛守靜復歸其根[89頁].pdf

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1、世聯研究 2019年，房地產在踟躕前行中，銷售額再度創出新高。 2020年，在“房住不炒”與“三穩”之下，房地產行業 終將褪去浮躁與虛火，回歸其根本。 中國房地產市場2019年回顧與2020年展望 2020.02 深圳世聯行集團股份有限公司 根 致虛守靜 復歸其 (1)全年商品房銷售額 16 萬億，增速降至 6.5%. 4 (2)量穩價增拉動銷售額增長，商業辦公呈現結構性惡化 . 5 (3)一二線熱度回升，三四線轉冷明顯 . 6 (1)情緒跌宕起伏，成交量跌價升 . 10 (2)核心城市樓面價總體趨穩，長三角與大灣區最受青睞 . 14 (1)到位資金緩增，回款占比提升 . 16 (2)貨幣寬松

2、不改融資收緊，發債規模年內逐季回落 . 17 (3)融資成本震蕩下行，融資能力分化明顯 . 19 (4)地產信托余額管控，前端拿地已受影響 . 20 (1)“金九銀十”成色不足，市場情緒回歸理性. 22 (2)購房成本先降后升，房價漲幅明顯回落 . 24 (3)居民杠桿率快速上行，投機性購房將受抑制 . 25 (1)全球經濟萎靡，寬松力度加大 . 29 (2)三駕馬車顯疲態，貨幣寬松亦有限 . 31 (3)政府部門加杠桿，地產政策更友好 . 33 (4)“新冠”疫情沖擊明顯，樓市需求不必過度悲觀 . 35 (5)商品房市場中長期需求有支撐，房地產仍是中國經濟的壓艙石 . 36 (1)巨量待償債

3、務來臨，資金鏈承受考驗 . 38 (2)杠桿易上難下，主動收縮為佳 . 39 (3)頭部房企杠桿率分化，背后映射經營策略迥異 . 40 (4)短期償債能力減弱，頭部房企分化巨大 . 41 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 (1)待售面積止跌回升，商業辦公去化為艱 . 44 (2)主要城市庫存健康，區域之間仍有分化 . 47 (3)竣工持續改善，房企資金趨緊 . 48 (1)一二線城市仍是核心，深耕助力溢價提升 . 52 (2)把握城市輪動、抱團合作，優選并購機會、適度擴張 . 53 (3)深挖市場，發揮本地資源優勢，積極擁抱品牌房企 . 53 (4)擁抱變革，結構效率優于運營效率 . 53

4、 (5)對于疫情嚴重區域，拿地標準、產品規劃、物業管理需重新思考 . 54 (6)商辦庫存惡化，應積極尋求合作并把握棚改收官之年的機會積極去庫 . 54 (7)頭部房企最新戰略要覽 . 54 (1)基建帶來區域分化，極化效應是必然 . 56 (2)產業格局決定城市命運，五大城市群引領中國經濟 . 57 (3)央行擴表推升的普漲格局結束，結構性行情與分化將是常態. 60 （1）關鍵詞：渠道、觀望情緒、價格戰 . 63 （2）地政策邊際松動明顯，局部調控仍有升級 . 64 （3）購房者年齡后移，改善型成交占比提升 . 64 （4）對于開發商降價，4 成地方有限制 . 65 （5）中小開發商資金緊張

5、，存在拖竣工的現象 . 65 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 年，房地產銷售額以 16 萬億收官，再創新高。 全年商品房銷售額 16.0 萬億，同比增長 6.5%，其中銷售面積 17.2 億、同比微 降 0.1%，全年銷售均價 9,310 元/、同比增長 6.6%。待售面積 5.0 億，同比下 降 4.9%，新開工面積 22.7 億、竣工面積 9.6 億，分別同比增長 8.5%、2.6%， 從數據上看仍是穩中向好。 2019 年，“房住不炒”、“三穩”仍是國策，中央政治局會

6、議上更是首次提出“不 將房地產作為短期刺激經濟的手段”。但在由于區域庫存與供給存在差異，故“全 面落實因城施策”有其必要性，在此之下，城市邊際松動頻繁。 年初 1%全面降準以及 2 月的社融數據的超預期寬松， 助力形成了春節之后樓市 “小 陽春”。市場的火熱局面也使得房企拿地信心大增，各地土拍市場高溢價率地塊頻 現，蘇州更是地王頻出，引致政府調控升級。隨著住建部連續點名多城，密集的調 控之聲使得市場熱度迅速回落。 全年貨幣政策環境寬松， 但針對房地產融資卻是收緊。 5 月銀保監會的 “23 號文” 、 7 月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發債用途限定于只能借新償舊等一 系列針對房企融資

7、全渠道的監管組合拳， 使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈 加趨緊。在此情況之下，下半年房企紛紛加大促銷力度以回籠資金，民營房企拿地 力度大減。 市場轉冷之下， 庫存再次抬頭， 商辦庫存更是去化維艱。 在減稅降費下的地方財政、 資金趨緊的房企、再次抬升的庫存等多重因素作用下，“因城施策”給與地方政府 更大的自主權以及時調整樓市政策， 并最終體現為多個城市出現調控政策的邊際放 松，“一城一策”甚至“一區一策”屢見不鮮。顯然，整體樓市政策的調控已經見 頂，邊際改善的局面只會更加明朗。 盡管 2019 年經濟增速繼續放緩，全球寬松仍是主流，但中央抑制投機、“房住不 炒”的決心不變。在不平靜的 201

8、9 年，商品房銷售額仍創新高，這背后有著一些 值得關注的事實： 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Rese

9、rved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 201

10、9 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copy

11、right 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 20.7 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-0

12、6 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright

13、2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights

14、Reserved 宏觀經濟指標（部分） 2020 年影響 表述 GDP 增速 短期沖擊大， 全年影響相 對有限。 1 季度 GDP 增速影響大， 全年影響相對 有限 （假設 2 月全國疫情得到控制， 湖北疫情發展局限于區域內） 初步估計今年 1 季度 GDP 增速有可能因為疫情的爆發而降低約 1 個百分點，但全年 GDP 增速受影響的幅度則相對有限，大概在 0.2 個百分點。（20200201- 中銀國際-中銀國際宏觀策略評論：疫情經濟影響的兩條分析原則） 中性假設下， 2020Q1 經濟增速可能 在 4.5%附近 從對生產法 GDP 的影響看，非典造成的經濟增長減速只出現在 2003Q2，

15、期間三大產業的生產都相比 Q1 有所回調。根據三大產業增加值，按比例 情景測算了疫情沖擊下 2020Q1 可能達到的經濟增速。還根據各行業增加 值在非典期間的表現，來情景測算 2020Q1 可能達到的經濟增速。在中性 假設下， 2020Q1 經濟增速可能在 4.5%附近。（20200203-中信建投-中信 建投新冠疫情的經濟影響及 2020 年 2 月宏觀經濟月報：以史為鑒的春天） 1 季度 GDP 同比增速將顯 著下滑至 5% 左右 假設 2020 年 1 季度其他行業 GDP 保持穩定，交運倉儲郵政業、住宿和 餐飲業以及其他服務業 GDP 增速回落幅度與非典疫情一致， 那么這將拖累 今年

16、1 季度 GDP 增速 0.9 個百分點，及 1 季度 GDP 同比增速將顯著 下滑至 5%左右。（20200201-招商證券-新冠肺炎疫情沖下的經濟與政策展 望） 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與

17、 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 公司簡稱 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 中報 2019 年 三季 中國恒大 0.37 0.65 0.98 0.43 0.40 0.55 - 中梁控股 - - 0.50 1.42 1.01 0.70 - 綠地控股 0.16 0.60 0.60 0.70 0.74 0.79 0.75 融創中國 1.49 1.56 1.60 0.87 0.83 0.82 - 中國金茂 3.03 1.52 1.39

18、0.70 0.63 0.87 - 中南建設 0.29 0.45 1.00 0.81 0.74 0.98 1.08 金科股份 0.53 0.40 2.54 1.02 1.07 1.05 1.03 華夏幸福 0.67 1.83 2.47 2.44 1.88 1.09 0.75 融信中國 0.11 0.29 1.49 0.85 0.88 1.10 - 陽光城 0.27 0.64 0.88 0.68 0.68 1.16 1.23 內地所有上市房企 0.82 1.03 1.52 1.13 1.15 1.19 1.09 世茂房地產 1.09 1.32 1.08 1.56 1.40 1.44 - 招商蛇口

19、2.27 5.02 3.37 1.39 1.50 1.49 1.27 碧桂園 1.26 1.59 1.85 1.96 1.80 1.82 - 萬科 A 2.70 1.94 1.83 2.64 1.89 1.94 1.59 新城控股 1.39 6.94 1.58 1.57 3.07 2.03 1.51 華潤置地 1.98 3.16 3.77 2.04 3.13 2.18 - 金地集團 1.10 0.97 2.61 2.03 3.82 2.26 2.04 保利地產 1.37 1.05 3.53 2.30 2.32 2.62 2.42 龍湖集團 2.36 2.90 3.24 4.77 3.84 4.

20、21 - 中國海外發展 2.23 13.83 4.50 7.46 6.57 5.07 - 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深

21、圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 圖表 84 全國各省市竣工面積同比及貢獻率 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集

22、團股份有限公司 版權所有 企業名稱 碧桂園* 更審慎補充優質土地，優化區域布局，對中國城鎮化的不同階段制定不同的投資組合。加強不同地區市 場滲透，減少對特定市場的依賴；關注“城鎮市場、舊改市場的潛力”。 中國恒大 繼續堅定不移實施“規模+效益型”發展模式，繼續堅定不移實施“三高一低”經營模式，夯實房地產基礎， 加快拓展旅游集團、監控集團業務規模，加快推進新能源汽車、新能源科技等重大項目產業化。 2019 年繼續保持擴大優質土地儲備，實現高質量發展?！安⒕同F有 14 個項目繼續購買周邊土地”。（2018 年新增土地減少，“并就現有 22 個項目進一步購買周邊土地”） 萬科 戰略定位：堅持“城鄉建

23、設與生活服務商” 戰略定位，在鞏固住宅開發優勢的同時， 圍繞人民日益增長的 美好生活需要， 積極發展物業服務、租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、 冰雪度假等業務。 2019 年經營方針：圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持以“客戶為中心， 以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本 盤。 （截止 2019 年三季度，累計新增 116 個開發項目，按權益投資金額計算，81%位于一二線城市） 融創中國 嚴控非地產業務投資，重點提升資產運營和盈利能力，培育成新增長點。堅持產品領先戰略，持續創新 并完

24、成產品體系，高效高品質交付項目，打造更多的融創“歸心社區”。 在保證現金流充裕不影響杠桿率長期下降的趨勢前提下，持續關注和盤點土地市場機會，繼續堅持高標 準土地獲取之類，更加聚焦核心一二線城市的土地市場，謹慎精選優質土地。 保利發展 居住及改善需求隨著城市群聚集發展將持續補充，市場競爭趨于專業化、品牌化。將繼續專注剛性及改 善性需求，聚焦一二線城市及核心城市群，把握市場調整中的結構性機會，優化資源儲備，提升產品及 配套服務，發揮融資能力優勢，保持持續穩健增長。 （2018 年以并購方式加快拓展， 公司通過收并購、 合作開發、 舊城改造、 產業拓展等方式獲取項目 75 個， 占全年拓展金額及拓展

25、面積的 54%、 58%。2019 年聚焦一二線，前三季度，累計新拓展項目 84 個，總 拓展成本 996 億元，其中一二線城市拓展金額占比 76%。） 綠地控股 企業格局：以房地產開發為主業、“大基建、大金融、大消費”等多元產業并舉。 地產行業景氣度回落，市場預期嚴峻。公司上下圍繞“狠抓成績單、狠抓增長點、努力出亮點、努力練內 功” 的工作要求， 專題研究部署房地產、 大基建兩大核心產業的策略與措施， 并全力推進各項重點難 點任務。2019 年前三季度地產銷售同比下降，大基建快速發展。 （2019 年上半年以城市群、都市圈的理念， 聚焦一線城市溢出地區、二線省會城市、高鐵沿線重點地級 市，大

26、力推進項目拓展。下半年來放緩拿地，聚焦重點城市重點區域。） 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 新城控股 發展戰略：區域聚焦、快速周轉、產品多元化。經營策略：區域深耕+高周轉+大運營。 （判斷各地區土地市場情況，積極研究不同城市間的供求關系，通過招拍掛、收購合并獲取土地資源） 中海地產 戰略：確立立足今天、明天、后天的三層次業務。今天：投入約 90%的資源用于住宅開發，堅持主流城市、 主流地段、主流產品的發展定位，聚焦經濟與人口發展潛力更大的一二線城市，實現規模與利潤持續增 長；明天：配

27、置 7-8%的資源用于寫字樓、購物中心及酒店業務，階段目標為 5 年內持有商業物業總營業 收入過百億，抵御周期波動；后天：配置 1-2%資源，聚焦美好生活，戰略性探索，布局教育、養老、物 流、公用事業等，培育新的利潤增長點。 金科地產 戰略：“四位一體”（民生地產開發、科技產業投資運營、社區綜合服務、文化旅游康養）總體發展，以“四 大攻堅戰”為經營重點，以提升“核心能力建設”為長期抓手，扎實推進各項工作，經營質效持續提升，不 斷取得高質量發展新成果。城市布局：堅持圍繞“三圈一帶、八大城市群、核心 25 城”深耕發展，大幅提 升投拓能力。在持續鞏固成渝地區市場優勢地位的同時，加大其他區域投資，實

28、現全國均衡布局。（截 止 2019.11 項目布局重慶占比 47%。2018 年新增土地儲備中一二線城市貨值占比超過 75%。） 陽光城 堅定實施“三全”發展（全地域發展、全方式拿地、全業態發展）的投資戰略，以“高周轉”為原則，“規模上 臺階、品質樹標桿”；堅持“五圓”快速發展模型（項目設計、成本控制、產品質量、工程進度、市場營銷）， 以三升一降（提升規模、速度、品質，降低成本）為核心；重點關注剛性需求和首次改善需求人群。 （2019 年上半年以并購及合作新增土儲占比總補充土地儲備計容面積的 30.16%） 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展

29、望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION

30、 ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集

31、團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回

32、顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright

33、2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世聯行集團股份有限公司 版權所有 2019 年中國房地產市場回顧與 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 貴州大學區域經濟學碩士 4年行業及市場研究工作經驗 戴 毅 中南大學工學碩士 6年咨詢及房地產行業分析經驗 周漢陵 報 告 出 品: 總 指 導: 總 協 調: 執

34、行總指導: 版 式 設 計: 研 究 團 隊: 世聯行集團戰略投資中心 陳勁松 朱 敏 劉唯唯 蔡俊波 董事長 總經理 集團副總經理 集團首席平面設計師 推廣：世聯行集團戰略投資中心 電話：0755-2216 2600 地址：深圳市羅湖區深南東路2028號羅湖商務中心大廈15樓 E-mail: 本報告僅作提供資料之用，屬于非盈利性的市場信息交流行為。如需引用，請增加“由于統計時間和口徑的差異，可能出現 與相關政府部門最終公布數據不一致的情形，最終以政府部門權威數據為準”的提示。本公司力求報告內容準確完整，但不 對因使用本報告而產生的任何后果承擔法律責任。本報告的版權歸深圳世聯行集團股份有限公司所有，如需引用和轉載，需 征得版權所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上申明。 免責聲明： 英國斯特靈大學理學碩士 投資分析專業 2年行業及市場研究工作經驗 王家隆