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1、2023 年第二季度，廣州錄得四個項目、26.4 萬平方米的新增供應交付使用，同比增加 87%，上半年供應量共計 38.6 萬平方米。2023 年全市主要經濟指標逐步恢復、逐月向好，寫字樓市場需求有所回暖。1-4 月，全市規模以上服務業實現營業收入同比增長 7.8%，增速比 1-3 月提高 2.0 個百分點。春節后，企業的問詢量和看樓量出現爆發性增長，第二季度雖有所平復，仍保持較為積極的態勢。第二季度錄得凈吸納量 6.6 萬平方米，環比增加 550%，成交活躍度有提升。新供應入市推升總體空置水平，季末報 17.5%，上半年空置率累計上升 2.5 個百分點。樓宇繼續通過提供租金優惠來促進去化，第

2、二季度租金面價同樣本比環比下調 0.6%，至每月每平方米 151.0 元，租金下調幅度與第一季度基本持平。上半年，租金水平較高的甲級樓宇租金累計下調1.4%，下行幅度比乙級樓宇大，后者為 0.5%。除推出租金優惠外，多個業主為租戶提供裝修補貼或定制裝修服務。第二季度成交數據顯示，TMT、消費品制造業、專業服務和金融業的需求位列前四，繼續和近年來主力需求的行業結構保持一致。TMT 的新成交以軟件開發和游戲類企業的擴張成交為主；大型快速消費品企業從同區搬遷到新落成的物業中，租用 2.8 萬平方米的辦公面積；專業服務業和金融業繼續在中央商務區拓展，廣告公關、企業咨詢以及律師事務所的搬遷推升了專業服務

3、業的占比，金融業的證券、基金等非銀金融的擴張和升級需求亮眼。廣州第二季度錄得黃埔大悅匯的交付，為市場帶來約六萬平方米的零售面積，這是上半年唯一的供應。該項目也是大悅城控股在廣州運營的首個項目，位于科學城核心區，是該商務園片區鮮有的優質商業物業供應。而吸納方面，零售市場的復蘇帶動了新租成交的增長，尤其在第二季度，空置去化顯著較第一季度加快，單季錄得約 8.3 萬平方米的凈吸納量，空置率較一季度下降了 1.8 個百分點。因此，在年內錄得幾宗百貨和超市關閉的情況下，凈吸納量仍在上半年錄得 2.4 萬平方米的去化，空置率半年下跌 1.5 個百分點至六月末的 9.7%。天河路表現更為亮眼，空置率低至 2

4、.0%，較 2022 年末下降2.3 個百分點。統計重點監測商場的新租店鋪數量，第二季度，餐飲、零售和服務類業態分別占比 50%、36%和 14%。其中，特色餐飲、輕食軟飲和時尚服裝零售占比排名前三。第二季度錄得呷哺旗下子品牌趁燒的首店，而珠江新城持續收獲國際服飾品牌擴張，錄得包括 Max Mara Weekend、Stella McCartney 和DIESEL 的進駐。特色餐飲中，呷哺旗下的趁燒、Shake Shack、慫和貢乃韓式炸雞都在本季錄得新開門店或圍板。而輕食軟飲中，茶飲咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和 store by.jpg 都錄得擴張。而新能源汽車方面，在優質零售物業中，本季共有

5、 13 宗的新入駐，包括特斯拉、廣汽埃安、一汽大眾和集度等。上半年共錄得 18 宗，同比減少 64%，顯示新能源汽車的拓展在放緩。零售市場的活躍，與業主積極調整租賃策略密切相關。事實上，零售商表現仍趨于謹慎。在 1-5 月期間，線上銷售的增長要快于線下：限額以上的批發零售業實物商品網上零售額的同比增長（11.2%），高于限額以上商超百貨類企業實現的零售額同比增長（4.8%）。有鑒于此，經過了一季度的觀察后，進入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商場業主愿意降低租金及降低品牌進入門檻的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年較 2022 年末下跌 2.0%，至季末的每天每平方米 25.6 元。但天

6、河路租金表現堅挺，在二季度內仍維持租金不變。展望未來半年，廣州將有四個項目，共 26 萬平方米的項目投入市場，其中三個項目分布于北京路、珠江新城和萬博等商圈。租金方面，當前市場仍有不少空置面積，租金上漲空間有限。但天河路的表現則持續優于其他商圈，最受品牌關注，有望在下半年實現租金的上漲。廣州上半年共錄得 78 宗，共 346 萬平方米的工業用地出讓成交。其中有 12 宗用地，共 104 萬平方米的地塊帶有物流用途，其中 89%的面積分布在增城和南沙兩區。另外，上半年還錄得 9 宗用地的土地使用年限不足 50 年，其中八宗位于南沙區。廣州第二季度沒有錄得新增供應，但在租賃活動漸趨活躍的表現下，空

7、置率有所下調。上半年的供應主要來自第一季度的 48.2 萬平方米的三個項目的落成。而需求則在第二季度得到改善，季度凈吸納量為 3.0 萬平方米，而上半年累計凈吸納量為 4.1 萬平方米，同比優于 2022 年上半年的負吸納水平。這或與零售及進出口的逐月向好相關：1-5 月，廣州外貿進出口總值同比增長 11.0%；一般貿易（含跨境電商）進出口明顯提速，同比增長 30.2%，占進出口總值的比重為 70.7%。第二季度錄得某跨境電商承租花都 15 萬平方米的倉儲面積。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好轉帶動第二季度空置率環比下降 0.9 個百分點至 21.1%，但仍較 2022 年年末上升了

8、11.2 個百分點。盡管如此，二季度空置率的下調，是近六個季度以來的首次。租金方面，部分業主采取積極的租金策略以加快去化，并應對新增供應帶來的競爭。第二季度全市租金環比下跌 1.8%，半年累計下跌 2.4%。佛山第二季度未錄得新增供應，因此上半年僅有第一季度在南海區落成的項目投入市場，共 13.5 萬平方米。除此以外，跨境電商首個季度在佛山的積極擴張，已經使佛山空置率降至近期低位。盡管第二季度凈吸納量放緩，但季度末佛山物流倉儲空置率僅為 6.3%，環比減少 0.1 個百分點，較 22 年年末快速下降了 8.9 個百分點。由于存量空置中缺少可滿足跨境電商面積需求的高標庫，而來自其他行業的需求仍在

9、逐步恢復中，因此二季度存量去化未如理想。業主為加快去化速度，調低租金報價。受此帶動，季內租金環比下跌 0.7%，上半年累計下跌 0.9%，至第二季度末的每月每平方米 38.6 元。展望未來半年，廣州將有 24 萬平方米的新增供應，全年供應量將達到 72.2 萬平方米，是 2022 年的3.3 倍。而跨境電商則保持擴張，并支撐租金回穩。2023 年第二季度，廣州投資市場錄得五宗成交，交易總額 26.7 億元人民幣，上半年累計交易總額106.3 億元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金額來自四宗寫字樓物業，分布在科學城、天河智谷、魚珠和廣州南站等主要商務片區。至此，2023 年上半年，寫字樓成為最主要的物業類型，按交易金額計算占比高達 91%。從買家構成來看，第二季度的寫字樓成交全部來自于企業，無論從成交數量還是交易金額來看，比例都遠高于 2023 年第一季度以及過往幾年的記錄，由此可見廣州企業投資者的活動趨于活躍。另外，2023 年上半年，廣州及周邊市場錄得多宗新經濟地產物業的成交：太平人壽保險收購番禺的木棉人家養老社區，廈門集美區和福州鼓樓區的園區物業被企業購得?？梢姳涣腥牍?REITs 底層資產范圍內的物業頗受關注。