【研報】房地產行業例評：內房優等生交卷政治局會議定調積極-20200329[23頁].pdf

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1、 Table_IndustryInfo 2020 年年 03 月月 29 日日 跟隨大市跟隨大市(維持維持) 證券研究報告證券研究報告行業研究行業研究房地產房地產 房地產行業例評房地產行業例評 內房優等生交卷內房優等生交卷，政治局會議定調積極政治局會議定調積極 投資要點投資要點 西南證券研究發展中心西南證券研究發展中心 分析師：胡華如 執業證號：S1250517060001 電話：0755-23900571 郵箱： 行業行業相對指數表現相對指數表現 數據來源：聚源數據 基礎基礎數據數據 股票家數 132 行業總市值（億元） 20,828.45 流通市值（億元） 20,111.21 行業市盈率

2、TTM 8.3 滬深 300 市盈率 TTM 11.2 相關相關研究研究 Table_Report 1. 房地產行業例評：內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股 (2020-03-23) 2. 房地產行業疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資 (2020-03-22) 3. 房地產行業例評：外圍沖擊難言結束，國務院下放用地審批權 (2020-03-15) 4. 房地產行業例評： 海南地產新政有前瞻性但無代表性 (2020-03-08) 5. 房地產行業專題報告： 兩輪疫情沖擊下地產的表現及展望 (2020-03-03) 6. 房地產行業例評：外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯 (2020-03-

3、01) 地產上周縮量反彈地產上周縮量反彈，明顯跑贏大市明顯跑贏大市：上周上證指數上漲 0.97%、滬深 300 上漲1.56%、 創業板指下跌 0.58%， 萬得全 A 交易額 3.41 萬億， 環比減少 17.75%，交易持續縮量。上周地產板塊上漲 2.20%，年初以來累計下跌 12.18%，在所有申萬一級行業中排名 22/28，地產板塊估值水平 PE（TTM 整體法并剔除負值影響）為 7.98 倍，橫向比較估值水平僅高于銀行，港股通內房股 6.14 倍。 全球疫情確診病例突破全球疫情確診病例突破 65 萬萬，美國成為疫情蔓延中心美國成為疫情蔓延中心：新冠疫情 COVID-19防控形勢嚴峻，

4、值得注意的三點：1）湖北區域的新增病例已基本清零，但湖北以外區域新增案例仍在反彈，境外輸入病例持續增加；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診已逾 65 萬例；3）境外疫情在美國全面爆發，美國新增病例上升到 2 萬例每天，累計確診病例已超過 12 萬例。國內目前對外防輸入、對內防反彈，同時加快復工復產，對出口依存度高的企業經營風險逐步呈現。 政治局會議首次提出發行特別國債政治局會議首次提出發行特別國債，意在，意在進一步進一步刺激基建刺激基建投資投資：3 月 27 日政治局會議新提到“提高財政赤字率、發行特別國債、增加地方專項債券規?！钡葍热?，與此前類似并未提到房地產。預計 2020 年地方專項

5、債規?？赡芑驈?.35 萬億進一步提升至 5 萬億體量。刺激基建投資效果尚待觀察。 房企優等生陸續發布業績會房企優等生陸續發布業績會，總體，總體符合預期符合預期：近期寶龍、萬科、龍湖、融創、旭輝、金茂、碧桂園、龍光等房企在線發布業績會，總體上表達了對市場謹慎樂觀的態度、對完成年度經營目標的信心，疫情可能會導致工期有 2 個月不到的延后， 另外可能導致區域上出現新的結構性特征， 看好一二線和強三線銷售。 投資策略與重點關注個股：投資策略與重點關注個股：政治局會議未提及房地產，地產金融政策基調維持不變。3 月房企銷售有明顯恢復，地產股短期反彈趨勢有望延續，但仍以震蕩為主，后續密切關注疫情演變態勢及

6、政策轉向信號，建議積極調倉到后續表現占優的個股。A 股推薦萬科 A（000002） 、保利地產（600048） 、金地集團（600383） 、招商蛇口（001979） 、新城控股（601155） 、榮盛發展（002146） 、華發股份 （600325） 等， H 股推薦融創中國 （1918.HK） 、 旭輝控股 （0884.HK） 、寶龍地產（1238.HK） 、中國金茂（0817.HK） 、保利物業（6049.HK）等。 風險提示：風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。 重點公司盈利預測與評級重點公司盈利預測與評級 代碼代碼 名稱名稱 當前當前 價格價格 投資投資 評級

7、評級 EPS（元）（元） PE 2019A/E 2020E 2021E 2019A/E 2020E 2021E 000002 萬 科 26.57 買入 3.47 4.12 4.81 7.66 6.45 5.52 600383 金地集團 13.94 買入 2.13 2.65 3.05 6.54 5.26 4.57 001979 招商蛇口 16.84 持有 2.35 2.80 3.08 7.17 6.01 5.47 600048 保利地產 15.25 買入 2.23 2.76 3.17 9.59 6.84 4.81 600325 華發股份 6.64 買入 1.56 2.19 2.63 4.26 3

8、.03 2.52 數據來源：聚源數據，西南證券 -21%-14%-8%-1%6%12%19/319/519/719/919/1120/120/3房地產 滬深300 房地產行業例評房地產行業例評 目目 錄錄 1 市場回顧市場回顧 . 1 2 行業點評行業點評 . 3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟蹤 . 3 2.2 行業政策動態跟蹤 . 5 3 企業動態企業動態 . 8 4 數據參考數據參考 . 12 5 投資建議投資建議 . 17 6 風險提示風險提示 . 18 nMtMrRnRsPpRsQoPpQyRmP6MaO9PtRpPmOpPlOrRnOjMpMqRbRqQuMwMqNrOvP

9、qNqM 房地產行業例評房地產行業例評 圖圖 目目 錄錄 圖 1：上周申萬地產板塊走勢強于滬深 300 . 1 圖 2：年初以來申萬地產板塊相對滬深 300 表現（pp.） . 1 圖 3：上周萬通地產、順發恒業等個股漲幅顯著 . 1 圖 4：上周京漢股份、中房股份等個股跌幅顯著 . 1 圖 5：上周申萬地產板塊中個股交易額靠前個股 . 2 圖 6：年初以來申萬地產上漲個股占比下降至 14.40% . 2 圖 7：上周表現強勢的港股通內房 . 2 圖 8：年初以來表現強勢的港股通內房 . 2 圖 9：全國新增境外輸入病例仍處上升趨勢 . 3 圖 10：全國現存確診已降至 5000 以下 . 3

10、 圖 11：海外每日新增確診首次超過 60000 例 . 4 圖 12：新冠肺炎新增病例在美國全面爆發 . 4 圖 13：意大利每日新增確診病例保持穩定（例） . 4 圖 14：美國每日新增確診病例迅速上升（例） . 4 圖 15：德國每日新增確診病例邊際回落（例） . 4 圖 16：西班牙每日新增確診病例保持穩定（例） . 4 圖 17：考慮疫情沖擊后的單季度商品房投資完成額與增速（億元） . 13 圖 18：全國六大發電集團日均耗煤量已恢復至 2019 年日均的 90%（萬噸） . 15 圖 19：30 大中城市商品房交易高頻數據跟蹤（套） . 15 圖 20：申萬地產板塊最新估值水平橫向

11、對比 . 17 表表 目目 錄錄 表 1：近一年中央政治局會議的提法和要求 . 5 表 2：2020 年 3 月開始到期的美元債情況（融創、碧桂園和恒大） . 13 表 3：2020 年 3 月以來 100 城市土地成交情況 . 16 表 4：重點關注公司盈利預測與評級 . 18 房地產行業例評房地產行業例評 1 1 市場市場回顧回顧 上周 A 股市場整體有所回暖，主要指數均有反彈，上證指數上漲 0.97%、滬深 300 指數上漲 1.56%，創業板指下跌 0.58%，萬得全 A 上周交易額 3.41 萬億，環比減少 17.75%，交易繼續保持縮量。 申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上周

12、上漲 2.20%，在所有申萬一級行業中相對排名 4/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產下跌 12.18%，在所有申萬一級行業中相對排名22/28。上周申萬地產交易額 774.45 億，環比減少 20.48%。 圖圖 1：上周上周申萬地產申萬地產板塊板塊走勢走勢強強于于滬深滬深 300 圖圖 2：年初以來申萬地產板塊年初以來申萬地產板塊相對滬深相對滬深 300 表現表現（pp.） 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從個股漲跌幅來看，上周萬通地產、順發恒業、國創高新和金科股份等個股漲幅居前。京漢股份、中房股份、萬業企業和綠景控股等個股跌幅居前。 圖圖 3：上周上周萬

13、通地產、順發恒業萬通地產、順發恒業等等個股個股漲幅顯著漲幅顯著 圖圖 4：上周上周京漢股份、中房股份京漢股份、中房股份等個股跌幅顯著等個股跌幅顯著 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從板塊交易額來看，上周萬科、保利、新城、萬業企業、金地、華僑城、大名城、金科、中房和中南等排在行業前列，其中，萬科和保利周交易額合計 165.81 億，占板塊交易額比重為 21.41%。從年初累計漲幅來看，海航基礎、中房股份、萬通地產、中交地產和黑牡丹等漲幅居前，上漲個股個數占比 14.40%。年初以來，新華聯、ST 銀億和中南建設等跌幅居前。 -25%-20%-15%-10%-5

14、%0%5%10%15%房地產房地產比較指數比較指數-2.74 -10-5051015202516.4%13.7%11.6%11.2%9.4%8.7%7.3%6.9%6.8%6.8%萬通地產 順發恒業 國創高新 金科股份 華僑城A 金地集團 中南建設 新城控股 世茂股份 中潤資源-19.8%-19.6%-15.0%-14.0%-10.6%-10.1%-5.6%-5.6%-5.3%-4.9%京漢股份 中房股份 萬業企業 綠景控股 亞通股份 大連友誼 京投發展黑牡丹數源科技 蘇州高新 房地產行業例評房地產行業例評 2 圖圖 5：上周申萬地產板塊中上周申萬地產板塊中個股個股交易交易額額靠前個股靠前個股

15、 圖圖 6：年初以來年初以來申萬地產申萬地產上漲個股上漲個股占比占比下降下降至至 14.40% 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 從港股通內房（根據 Wind-港股概念類-內房股，且符合港股通標的范圍，共計 66 只地產股）表現來看，上周整體表現較好，弘陽地產、合景泰富和旭輝表現搶眼，合生創展、保利置業和新城發展等漲幅明顯，而綠城中國、遠洋、雅居樂和太陽城等位居跌幅前列。年初以來，中海物業、雅生活、SOHO 中國和碧桂園服務等個股表現強勢。上周從成交金額來看融創、恒大、長實、潤地、中海和碧桂園等均超過 17 億。 圖圖 7：上周上周表現強勢的表現強勢的港股通內

16、房港股通內房 圖圖 8：年初以來表現強勢的年初以來表現強勢的港股通內房港股通內房 數據來源：Wind，西南證券整理 數據來源：Wind，西南證券整理 116.9 48.9 30.3 22.2 20.1 20.0 19.4 17.8 15.9 15.2 萬科A保利地產 新城控股 萬業企業 金地集團 華僑城A大名城 金科股份 中房股份 中南建設24.7%20.1%19.0%17.6%16.4%14.3%13.9%13.9%13.7%13.2%海航基礎 中房股份 萬通地產 中交地產 黑牡丹*ST津濱 招商積余 數源科技 長春經開 大名城25.9%20.7%18.7%16.5%15.4%14.6%14

17、.1%13.6%13.1%13.0%43%33%30%15%14%13%8%2%1%0%中海物業中海物業雅生活服務雅生活服務SOHO中國中國碧桂園服務碧桂園服務金地商置金地商置建發國際集團建發國際集團綠城服務綠城服務佳源國際控股佳源國際控股龍湖集團龍湖集團合景泰富集團合景泰富集團 房地產行業例評房地產行業例評 3 2 行業點評行業點評 2.1 新冠肺炎新冠肺炎 COVID-19 跟蹤跟蹤 2019 年 12 月 5 日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019 年 12 月 30 日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人， 均來自于華南海鮮市場， 癥狀疑似 SARS， 但還未引起重視。2020 年

18、 2 月 13 日在日內瓦的國際會議上，WHO 世界衛生組織宣布將目前爆發的新冠病毒正式命名為 COVID-19（替代之前的名字 2019-nCoV） 。2020 年 2 月 21 日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎” （Novel coronavirus pneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前 2 月 8 日的英文名稱 NCP。 截止 2020 年 3 月 28 日 17:00，國內累計確診病例 82,236 例，較昨日增加 158 例，增加病例數保持穩定；現存確診病例 3,812 例（-231 例） 、現存重癥病例 921 例（-113 例） 、境外輸入病

19、例 649 例 （+54 例） 、 累計死亡例 3,301 例 （+3 例） 、 累計治愈病例 75,123 例 （+386例） 。國內疫情保持穩定增長，境外輸入仍是主要增量來源，同時疫情在國外已經擴大到 200個國家，累計確診 519,015 人。本周值得關注的主要有三點，1）湖北區域的新增病例已基本清零，但湖北以外區域新增案例仍在反彈，境外輸入病例持續增加；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診已逾 65 萬例；3）境外疫情在美國全面爆發，美國新增病例上升到20000 人每天，累計確診病例已超過 12 萬例。 圖圖 9：全國新增境外輸入全國新增境外輸入病例病例仍處上升趨勢仍處上升趨勢 圖圖

20、 10：全國現存確診已降至全國現存確診已降至 5000 以下以下 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 房地產行業例評房地產行業例評 4 圖圖 11：海外海外每日每日新增確診新增確診首次首次超過超過 60000 例例 圖圖 12：新冠肺炎新冠肺炎新增病例新增病例在在美國全面爆發美國全面爆發 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 境外主要國家新增病例如下圖所示。 圖圖 13：意大利意大利每日新增每日新增確診病例確診病例保持穩定保持穩定（例）（例） 圖圖 14：美美國每日新增國每日新增確診病例確診病例迅速上升迅速上

21、升（例）（例） 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 圖圖 15：德國德國每日新增每日新增確診病例確診病例邊際回落（例）邊際回落（例） 圖圖 16：西班牙西班牙每日新增每日新增確診病例確診病例保持穩定保持穩定（例）（例） 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 數據來源：衛健委，丁香園，西南證券整理 房地產行業例評房地產行業例評 5 2.2 行業行業政策政策動態動態跟蹤跟蹤 3 月 27 日中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠疫情防控和經濟運行形勢會議，研究部署了進一步統籌推進疫情防控和經濟社會發展的工作。這次特別提到“提高財政赤字率、 發行特別國債

22、、 增加地方專項債券規模、 引導貸款市場利率下行、 保持流動性合理充裕、落實減稅降費政策” 等， 與此前類似并未提到房地產， 暗示著房地產金融政策可能延續不變。從“新基建”到“專項債”到“特別國債” ，中央的擔憂程度在變大，積極政策在陸續加碼。地產本身因為積累了較高的杠桿和風險，可能處于積極政策的最后一環。但新基建本身的體量難以與傳統的基建、地產相比，而持續的外需萎縮對內需的負面傳導，以及可能出現的就業和房貸斷供問題依然值得關注，隨著后續進展，在 5-7 月地產金融政策發生轉變的可能性在變大。 表表 1：近：近一年一年中央政治局會議的提法和要求中央政治局會議的提法和要求 時間時間 形勢判斷形勢

23、判斷 主要主要提法提法及及要求要求 金融金融/房地產政策房地產政策 2020.3.27 國內外疫情防控和經濟形勢正在發生新的重大變化， 境外疫情呈加速擴散蔓延態勢，世界經濟貿易增長受到嚴重沖擊，我國疫情輸入壓力持續加大，經濟發展特別是產業鏈恢復面臨新的挑戰 加大宏觀政策對沖力度，有效擴大內需，全面做好“六穩”工作，努力完成全年經濟社會發展目標任務，確保實現決勝全面建成小康社會、決戰脫貧攻堅目標任務 適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府專項債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕，落實好各項減稅降費政策，加快地方政府專項債發行和使用，未提及地產。 2020.2.21 全國新增

24、確診病例數和疑似病例數總體呈下降趨勢，治愈出院人數較快增長，尤其是湖北以外省份新增病例大幅減少，但全國疫情發展拐點尚未到來，湖北省和武漢市防控形勢依然嚴峻復雜 有序推動復工復產，使人流、物流、資金流有序轉動起來，暢通經濟社會循環。要制定明確的疫情分區分級標準。積極擴大有效需求，促進消費回補和潛力釋放，發揮好有效投資關鍵作用，加大新投資項目開工力度，加快在建項目建設進度。加大試劑、藥品、疫苗研發支持力度，推動生物醫藥、醫療設備、5G 網絡、工業互聯網等加快發展 打好防范化解重大風險攻堅戰，堅決守住不發生系統性金融風險的底線，未提及地產。 2019.12.6 國內外風險挑戰明顯上升，但經濟穩中向好

25、、長期向好的基本趨勢沒有變 堅決打贏三大攻堅戰，全面做好“六穩”工作，統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定，保持經濟運行在合理區間， 確保全面建成小康社會和 “十三五”規劃圓滿收官 提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性，運用好逆周期調節工具，未提及地產 2019.7.30 上半年經濟運行延續了總體平穩、穩中有進的發展態勢，主要宏觀經濟指標保持在合理區間，經濟發展面臨新的風險挑戰，國內經濟下行壓力加大，必須增強憂患意識 深挖國內需求潛力，拓展擴大最終需求，有效啟動農村市場，多用改革辦法擴大消費。穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，

26、加快推進信息網絡等新型基礎設施建設 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段 2019.4.19 一季度經濟運行總體平穩、好于預期，開局良好，但經濟運行仍然存在不少困難和問題，外部經濟環境總體趨緊，國內經濟宏觀政策要立足于推動高質量發展，更加注重質的提升，更加注重激發市場活力，積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制 房地產行業例評房地產行業例評 6 時間時間 形勢判斷形勢判斷 主要主要提法提法及及要求要求 金融金融/房地產政策房地產政策 存在下行壓力

27、，這其中既有周期性因素，但更多是結構性、體制性的 政策要松緊適度，支持民營經濟和中小企業發展，加快金融供給側結構性改革，著力解決融資難、融資貴問題 數據來源：西南證券整理 3 月 26 日，住房和城鄉建設部辦公廳官網發布關于印發房屋市政工程復工復產指南的通知 ，指導各地建筑業企業穩步有序推動工程項目復工復產。 通知在復工復產保障方面提出若干具體指示，對因疫情不可抗力導致工期延誤，施工單位可根據實際情況依法與建設單位協商，合理順延合同工期。 3 月 24 日，重慶市規劃和自然資源局官方網站發布重慶市國有建設用地使用權出讓預公告實施細則的通知，涉及預公告地塊范圍、內容、推介、出讓等多個方面，預公告

28、地塊應為本年度土地供應計劃范圍內，且權屬清晰，征收補償工作基本完成，不涉法律糾紛，用地性質、 容積率、 綠地率、 建筑密度、 建筑限高等建設用地規劃條件確定的國有建設用地。 3 月 26 日，中國房地產業協會發布了房地產企業疫情應對及糾紛處理法律指引, 幫助企業公平地處理可能產生的法律糾紛，及時化解矛盾，推進合約的正常履行，盡快恢復經濟運行。 “指引”從“疫情對行業的整體影響及法律應對” 、 “疫情對投融資與合作開發的影響及法律應對” 、 “疫情對施工與采購的影響及法律應對” 、 “疫情對銷售的影響及法律應對” 、“疫情對商業地產的影響及法律應對” 、 “疫情對勞動人事的影響及法律應當”六個方

29、面詳細闡述了可能發生的糾紛點以及具體的處理措施。 3 月 26 日，財政部公布 2019 年立法工作情況，未提及房地產稅法。 3 月 25 日， 廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法 （簡稱“辦法” ）已經市委、市政府同意，即將正式印發。辦法適用于經市人民政府確定、公布的歷史建筑。辦法為解決近年來歷史建筑活化利用的痛點難點提出創新政策措施，其中提出，國有歷史建筑租賃期限可放寬至 20 年；為保障房屋消防、結構安全需求等，允許歷史建筑適度增加使用面積，不辦理產權登記，無需補繳土地出讓金。 3 月 24 日，湖南益陽政府網站發布關于促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的政策措施 （以下簡稱措施 ）

30、。 措施圍繞加大銀行信貸支持、降低土地資金使用成本、優化預售許可辦理流程、加強預售價格管理、鼓勵市民合理住房消費等方面提出 12 項具體舉措。 措施自 2020 年 1 月 1 日起執行，至 2020 年 12 月 31 日止。 3 月 24 日，浙江海寧首屆云上房博會將于 3 月 25 日至 4 月 24 日舉行。云上房博會期間， “非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。也就是說，非海寧戶籍在海寧可以買多套房。房博會之后，非海寧戶籍購房者繼續限購。另外，云上房博會期間，各大銀行將會對購房者適當降低貸款利息。 3 月 23 日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發布關于支持房地產開發企

31、業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施 （簡稱“措施” ） ，全力支持房地產開發企業開工復產。這六項舉措包括：分批有序開工復工、加強安全管理、優化審批服務、調整預售許可形象進度要求、提高預售監管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準。措施中提到，2020 年 10 月 1 日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到 25%以上，且高層建筑形象進度達到 1/4 以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進 房地產行業例評房地產行業例評 7 度達到正負零，即可申請辦理預售許可。在提高預售監管資金使用效率方面，2020 年 10 月1 日之前，在重點監管資金增加“項目主體結

32、構達到三分之二進度”撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資金標準的 55%。另外，非武漢市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續繳納，補繳時限不超過 6 個月。針對目前房地產開發企業是否可以開放售樓處一事，武漢市房管局表示，繼續暫停商品房線下銷售活動，暫停開放項目售樓部。 3 月 22 日，江蘇省蘇州市政府出臺人才落戶新政，提出 2020 年 5 月 1 日起，有來蘇州就業意愿并具有全日制本科學歷及學士學位以上人員，在人事檔案轉入后即可申請落戶。 3 月 22 日，銀保監會副主席周亮在答記者問中表示，堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場的平穩健康發展。同

33、時還會積極配合地方政府穩妥處置好地方隱性債務問題。 3 月 22 日，海南省發展和改革委員會公布，2020 年海南省重點項目共安排 105 個，總投資 3772 億元，年度計劃投資 677 億元。項目類別涵蓋三大主導產業（旅游業、現代服務業、高新技術產業）等五大類，其中， “五網”基礎設施和三大主導產業項目年度投資體量最大。同時，海南省明確嚴格落實海南省房地產調控政策，嚴禁將純商業住宅房地產項目納入省重點項目。 房地產行業例評房地產行業例評 8 3 企業動態企業動態 融創中國：3 月 26 日，融創中國控股有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額 5562.1億元，

34、 同比增長 20.7%； 營業收入 1693.2億元， 同比增長 35.7%；歸母凈利潤 260.3 億元，同比增加 57.1%，凈資產收益率為 37.2%，較去年增長 4.3 個百分點。 龍光地產：3 月 26 日，龍光地產控股有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額915.24億元， 同比增長31%； 歸母凈利潤100.20億元， 同比增長42.7%；現金余額 407.05 億元，凈債務權益比維持在 67.4%的穩健水平。 旭輝控股：3 月 26 日，旭輝控股有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額 2006 億元，同比增加 32%；

35、核心凈利潤 69.03 億元，同比增長 24.7%；毛利率及核心凈利潤率分別為 30%和 12.6%。 碧桂園：3 月 26 日，碧桂園控股有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額 5522 億元，合同銷售面積 6327 萬平方米，分別同比增長 10%和 15.2%；營業收入 4859.1 億元，同比增長 28.2%；歸母凈利潤 395.5 億元，同比增長 14.2%。 寧波富達：3 月 26 日，寧波富達股份有限公司發布 2019 年年度報告，2019 年度公司共完成營業收入 31.45 億元,同比下降 39.10%，利潤總額 8.39 億元，同比下降 26.35%

36、，歸屬于母公司所有者的凈利潤 4.87 億元，同比下降 34.80%。實現每股收益 0.3371 元，加權平均凈資產收益率 18.1127%。 時代控股：3 月 26 日，廣州市時代控股集團有限公司 2020 年面向合格投資者公開發行公司債券 （第二期） 確認票面利率， 其中品種一票面利率為 6.3%， 品種二票面利率為 5.1%，總規模不超過（含）人民幣 79.16 億元，采取分期發行的方式，本期債券為第二期，發行規模不超過 25 億元。 綠城集團：3 月 26 日，綠城集團擬公開發行 2020 年公司債券（第二期） ，發行總規模為不超過 15 億元（含 15 億元） ，票面利率未定，債券分

37、為兩個品種，品種一期限為 5 年，品種二期限為 7 年，擬用于償還公司到期、行權的公司債券的本金部分。 越秀集團：3 月 26 日，越秀集團已與中國人保簽約設立人保越秀粵港澳大灣區產業投資基金（一期） ，基金規模 30 億元人民幣，由越秀集團旗下越秀產業基金作為基金管理人，后續雙方還將共同發起設立主要投向于粵港澳大灣區戰略性新興產業的人民幣母基金和美元母基金。 保利置業：3 月 26 日，保利置業集團有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額 432 億元， 順利完成銷售目標， 同比增加 6%， 歸母凈利潤 38.33 億港元，同比上升 71%，主要由于結轉收入增加。

38、華潤置地：3 月 26 日，華潤置地有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入 1477.4 億元，同比增長 21.9%，毛利率 37.9%，較 18 年有所下滑，扣除投資物業評估增值后的核心凈利潤同比增長 12.2%至 216.5 億元。 房地產行業例評房地產行業例評 9 中國海外發展： 3 月 26 日， 中國海外發展有限公司發布 2019 年度業績報告， 報告期內，公司實現合同銷售額 3771.7 億元，同比增長 25.2%，營業收入同比增加 13.6%至 1636.5 億元，歸母凈利潤 416.2 億元，同比增長 10.3%。 富力地產： 3 月 26 日， 廣州

39、富力地產股份有限公司發布 2019 年度業績報告， 報告期內，公司實現營業收入 908.1 億元，同比增加 18%，凈利潤 100.9 億元，同比增加 16%，毛利率略微下降至 32.8%。 合景泰富： 3 月 25 日， 合景泰富集團控股有限公司發布 2019 年度業績報告， 報告期內，公司實現合同銷售額861.07億元， 同比增加31.5%， 歸母凈利潤98.06億元， 同比增加143%，營業收入 389.54 億元，同比增加 72.4%。 中南建設：3 月 25 日，據深交所披露，中南建設擬發行的一筆 20 億元公司債項目狀態更新為“已受理” ，該筆債券名稱為“江蘇中南建設集團股份有限公

40、司 2020 年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期） ” ，債券類別為小公募，首期發行規模不超過 5 億元，債券期限不超過 7 年（含 7 年） 。 綠地：3 月 25 日，綠地控股官方消息稱，公司于 3 月 24、25 日先后與江蘇銀行簽約全面戰略合作，以及南京溧水中國中醫健康養生產業園簽約落地，綠地將獲得江蘇銀行 200 億元授信額度， 主要用于大基建及金融產業的發展， 雙方將進一步擴大合作范圍， 在金融結算、代理服務、現金管理、理財服務、表內外授信、供應鏈金融、投資銀行、個人金融、產業落地等領域展開全面合作，另一方面，綠地將重點聚焦產業園投資開發、重大基礎設施建設等領域在江蘇布局重大

41、項目。 越秀集團：3 月 25 日，據上清所消息，廣州越秀集團股份有限公司擬發行 2020 年度第三期超短期融資券，擬發行金額 15 億元，發行期限 120 天，本期債券募集資金全部用于償還（非房地產板塊、非金融板塊）的存量金融機構借款。 中國奧園： 3 月 25 日， 中國奧園集團股份有限公司發布 2019 年度業績報告， 報告期內，公司實現合同銷售金額 1180.6 億元， 同比增加 29%， 營業收入 505.3 億元， 同比增加 63%，凈利潤 52.2 億元，同比增加 78%。 SOHO 中國：3 月 25 日，SOHO 中國有限公司發布 2019 年度業績報告，報告期內，公司實現營

42、業收入 18.47 億元，同比增加 11%，毛利率 82%，同比增加 7%，歸母凈利潤13.31 億元，同比增加 8%。 中國金茂： 3 月 25 日， 中國金茂控股集團有限公司發布 2019 年度業績報告， 報告期內，公司實現營業收入 433.56 億元，同比增長 12%，歸母凈利潤 64.52 億元，同比增長 24%。毛利 127.65 億元，同比下降 12%。 世茂股份：3 月 25 日，上海世茂股份有限公司發布 2019 年度報告，報告期內，公司實現營業收入 214.49 億元，同比增長 3.75%；實現凈利潤 38.41 億元，同比下降 18.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤 24

43、.30 億元，同比增長 1.07%。公司實現物業銷售收入 199.94億元；實現非物業銷售收入 14.55 億元，非物業銷售收入在公司整體營業收入的占比達到6.78%。 房地產行業例評房地產行業例評 10 富力地產：3 月 24 日，廣州富力地產股份有限公司非公開發行 2020 年公司債券獲上交所受理，該債券擬發行金額 40 億元，發行人為廣州富力地產股份有限公司，承銷商、管理人為招商證券、中信證券、中信建投證券、華泰聯合證券。 時代中國：3 月 24 日，廣州市時代控股集團有限公司計劃發行 2020 年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期） ，本期債券發行總規模不超過（含）人民幣 25 億

44、元，債券分為兩個品種，品種一票面利率詢價區間為 5.5%-7%，發行期限為 7 年期，品種二票面利率詢價區間為 4.7%-6.2%，發行期限為 5 年期，全部用于償還到期/回售的公司債券。 華夏幸福：3 月 23 日，華夏幸福發布公告稱，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行定向債務融資工具，定向債務融資工具注冊規模不超過人民幣 30 億元（含 30 億元） ，可分期發行，期限不超過 5 年，可為單一期限品種，也可為多種期限的混合品種，募集資金擬用于償還借款及補充流動資金等符合中國銀行間市場交易商協會要求的用途。 華發股份：3 月 23 日，珠海華發實業股份有限公司發布公告稱，經公司第九

45、屆董事局提名委員會 2020 年第一次會議審查通過，同意聘任劉穎喆先生為公司執行副總裁，任期自董事局審議通過之日起至本屆董事局任期結束之日止。 世茂房地產：3 月 23 日，世茂房地產全資境內子公司上海世茂建設有限公司披露 2020年公開發行公司債券 （第一期） 票面利率， 本期債券公開發行金額不超過 45.00 億元(含 45.00億元)，僅發行品種二和品種三，其中品種二最終票面利率為 3.23%，品種三最終票面利率為 3.90%，品種二為 5 年期（3+2） ，金額 17 億元；品種三為 7 年期（5+2） ，金額 28 億元。 龍湖集團：3 月 24 日，龍湖集團控股有限公司發布 201

46、9 年度業績報告稱，年內公司實現營業收入 1510.3 億元，同比增長 30.4%，其中物業投資業務收入同比增長 41.5%，歸母凈利潤 155.5 億元，同比增長 21%。毛利率為 33.6%，核心稅后利潤率為 15.5%。 融信中國：3 月 24 日，融信中國控股有限公司發布 2019 年業績報告稱，2019 年公司實現營業收入 514.63 億元，同比增長 49.75%，凈利潤 58.94 億元，同比增加 69.78%，負債比率由 2018 年的 1.05 下降到 0.7。 金科股份：3 月 23 日，金科地產集團股份有限公司發布 2019 年度報告稱，2019 年公司實現營業收入 67

47、8 億元，同比增長 64%，連續 9 年保持增長；實現凈利潤 63.57 億元，同比增長 58%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤 56.76 億元，同比增長 46%；每股收益1.05 元，同比增長 46%；加權平均凈資產收益率 23.63%，同比增長 4.18 個百分點；毛利率達到 28.84%，盈利能力持續保持較高水平。 首創集團：3 月 23 日，據上交所消息，北京首都創業集團有限公司 2020 年公開發行公司債券（第一期）票面利率為 3.45%，本期債券擬發行金額 10 億元，發行期限為 5 年，起息日為 2020 年 3 月 24 日，發行首日為 2020 年 3 月 23 日，擬全部

48、用于京津合作示范區起步區基礎設施建設項目。 國瑞置業：3 月 23 日，國瑞置業發布關于悉數贖回于 2020 年到期 3 億美元的 7.00%優先票據的公告，公司完成以現金悉數贖回 2020 年票據，總贖回價相當于發行在外的未償還2020 年票據本金總額另加至到期日的應計利息合共 3124.665 萬美元， 于完成贖回后， 2020年票據被悉數注銷，且概無任何已發行而尚未償還的 2020 年票據。 房地產行業例評房地產行業例評 11 華夏幸福：近日，華夏幸?；鶚I股份有限公司發布 2020 年度第一期中期票據發行金額的公告， 發行金額為 10 億元， 期限為 3+2 年， 全部用于償還華夏幸?；?/p>

49、業股份有限公司 2019年度第一期超短期融資券。 萬科： 近日， 萬科企業發布公告稱，公司 2020 年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）于 2020 年 3 月 23 日在深交所上市，本期債券實際發行金額 25 億元，債券分為兩個品種，品種一發行金額 15 億元，票面利率 3.02%，發行期限 5 年，債券簡稱 20 萬科 01，債券代碼 149056，品種二發行金額 10 億元，票面利率 3.42%，發行期限 7 年，債券簡稱為20 萬科 02，債券代碼 149057，擬全部用于償還即將到期或回售的公司債券。 綠城中國：3 月 23 日，綠城中國控股有限公司發布 2019 年度業績報

50、告稱，2019 年公司實現合同銷售額 2018 億元，同比增長 29%，營業收入 615.93 億元，同比增長 2.1%，歸母凈利潤 24.8 億元，同比增長 147.3%。 天譽置業：3 月 23 日，天譽置業有限公司發布 2019 年度業績報告稱，2019 年公司實現營業收入 65.91 億元，同比增加 6.4%，歸母凈利潤 7.92 億元，同比增加 5.4%。年內物業銷售額為 65.03 億元，同比增加 6.2%。 雅居樂：3 月 23 日，雅居樂集團控股有限公司發布 2019 年度業績報告稱，2019 年公司實現合同銷售金額 1179.7 億元， 同比增加 14.9%， 營業收入 60

51、2.39 億元， 同比增加 7.3%，毛利率及凈利潤率分別為 30.5%和 15.3%，較去年分別下降 13.4 個百分點和增加 0.4 個百分點，歸母凈利潤同比增加 5.4%。 禹洲地產：3 月 20 日，據上交所披露，廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司 2020 年非公開發行公司債券已獲上交所受理，債券品種為私募，擬發行金額為 130 億元，發行人為廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司，承銷商/管理人為中國國際金融股份有限公司，財達證券股份有限公司，中山證券有限責任公司。 中房股份：3 月 20 日，中房置業股份有限公司披露了一則關于披露重大資產重組草案股票復牌公告，中房股份擬以其持有的新疆中房 100

52、%股權作為置出資產，與忠旺精制所持有忠旺集團股權中的等值部分進行置換。本次交易中擬置入資產忠旺集團 100%股權作價305.29 億元， 由中房股份以資產置換及發行股份的方式向忠旺精制、 國家軍民融合基金購買。 綠城：3 月 20 日，綠城中國控股有限公司披露公告稱，公司全資附屬公司北京博意房地產開發有限公司于公告日與天津世茂新里程置業有限公司、中交房地產及項目公司北京致平房地產開發有限公司就（其中包括）北京博意向天津世茂及中交房地產各自出售項目公司股權的部分權益以及開發該項目訂立合作協議，該項目為位于北京市昌平區且地上規劃建筑面積約為 17 萬平方米的住宅物業，綠城中國預計所有土地款項總額約

53、為 65.54 億元，并將由項目公司悉數承擔，北京博意同意將項目公司 42.5%的股本權益轉讓予天津世茂、項目公司 15%的股本中的權益轉讓予中交房地產。 華僑城：3 月 20 日，華僑城公告，擬回購公司股份，擬回購數量不超過 2.46 億股且不低于 1.23 億股；回購價格不超過 8 元/股；按照回購數量上限 2.46 億股和回購價格上限 8 元/股的條件下測算，預計回購金額不超過 19.69 億元。 金地集團:3 月 20 日，金地集團發布公告稱，公司成功發行 2020 年度第四期超短期融資券，本期債券實際發行金額 10 億元，票面利率 2.60%，發行期限 270 天。債券簡稱 20金地

54、 SCP004，債券代碼 012000948，將全部用于償還到期債券。 房地產行業例評房地產行業例評 12 4 數據參考數據參考 近期不少房企召開了在線業績交流會，以下幾個核心點值得關注： 1） 普遍地對今年行業數據較為謹慎，銷售額預計會下滑 5-10%，量價表現預計是量跌價穩，但依然需要地產政策更為積極、更為寬松合理； 2） 從結構性變化來看，比較一致的預期是純三四線（項目位于三四線城市而且目標客戶群體為三四線城市）可能面臨基本面高位回落的風險，市場可能需要更長的修復周期，相比較而言，一二線和強三線城市恢復的較快，需求被延后，但需求確定性很強； 3） 疫情對行業的影響在 2 個月，但考慮到政

55、策的對沖，預計還是有 1 個半月的影響，這個是工期的影響，所以對年底竣工交樓還是有一定的不確定性； 4） 很多主流房企儲備貨值十分充裕，按照合理的去化率推測能完成預定目標（比如旭輝 15%的增速目標、金茂 25%的增速目標、寶龍 24%的增速目標、碧桂園 10%的增速目標等） ； 5） 一致認為今年可能會有很多橫向并購的機會，中小房企難度更大，對于龍頭房企和收并購能力強的房企而言意味著機會； 6） 對土地市場判斷不一，有的房企今年沒怎么拿，有的也開始搶地了，大部分房企今年拿地不會太激進，主要關注土地項目本身的性價比； 7） 可能風險點，純三四線需求的放緩、一二線地價過高、部分區域依賴外貿和出口

56、較多導致購買力明顯下滑、商辦租金下滑、文旅消費下降等。 3 月 16 日， 國家統計局發布了 2020 年 1-2 月份全國房地產開發投資和銷售情況。 2020年 1-2 月份全國房地產開發投資 10115 億元， 同比下降 16.3%。 其中， 住宅投資 7318 億元，下降 16.0%。1-2 月份全國商品房銷售面積下降 39.9%，商品房銷售額下降 35.9%。國家統計局新聞發言人在新聞發布會上說，房地產“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責任，房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面初步形成。至于房地產發展政策，要按照推動高質量發展的要求，不把

57、房地產作為短期刺激政策。 我們預計 1-3 月的投資數據還將進一步下滑，之后開始逐步回升。我們在最新專題報告疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工和投資中詳細分析了疫情及對策政策對行業數據的影響。疫情對湖北區域、供需格局較差的三四線城市和部分貨值供應有不利影響，但同時一二線和周邊三四線城市需求在下半年或受益于逆周期調節政策，整體呈現此消彼長、先抑后揚的態勢。我們通過合理假設，預計 2020 年商品住宅銷量下滑 8.44%，商品房銷售額下滑 5.49%。 此外，我們還預計 2020 年一季度行業投資增速或下滑 20.41%，四月開始逐步回升，全年投資增速或為1.74%。 預計2020年商品房竣工面積

58、下滑8.4%、 房屋新開工面積下滑11.8%、土地購置費增長 5.0%（詳情請參考上述報告）。 房地產行業例評房地產行業例評 13 圖圖 17：考慮疫情沖擊后的考慮疫情沖擊后的單季度商品房投資完成額單季度商品房投資完成額與增速與增速（億元）（億元） 數據來源：Wind、西南證券整理（2020年為預測值） 3 月中旬內房股遭遇股債雙殺，信用風險升溫。我們摘入部分內房龍頭房企（融創、碧桂園和恒大）的美元債發行情況如下表所示。 表表 2：2020 年年 3 月月開始到期的美元債情況開始到期的美元債情況（融創、碧桂園和恒大）（融創、碧桂園和恒大） 債券簡稱債券簡稱 發行總額發行總額 起息日期起息日期

59、到期日期到期日期 債務主體債務主體 發行票面利率（發行票面利率（%） 融創中國 8.625% N2020 7.5000 2018-07-27 2020-07-27 融創中國控股有限公司 8.6250 融創中國 6.875% N2020 4.0000 2017-08-08 2020-08-08 融創中國控股有限公司 6.8750 融創中國 8.375% N2021 6.0000 2019-01-15 2021-01-15 融創中國控股有限公司 8.3750 融創中國 7.35% N2021 6.5000 2018-04-19 2021-07-19 融創中國控股有限公司 7.3500 融創中國 7

60、.875% N2022 8.0000 2019-02-15 2022-02-15 融創中國控股有限公司 7.8750 融創中國 7.25% N2022 6.0000 2019-06-14 2022-06-14 融創中國控股有限公司 7.2500 融創中國 7.950% N2022 6.0000 2017-08-08 2022-08-08 融創中國控股有限公司 7.9500 融創中國 8.35% N2023 4.5000 2018-04-19 2023-04-19 融創中國控股有限公司 8.3500 融創中國 7.95% N2023 7.5000 2019-04-11 2023-10-11 融創

61、中國控股有限公司 7.9500 融創中國 7.5% N2024 6.5000 2019-11-01 2024-02-01 融創中國控股有限公司 7.5000 融創中國 6.5% N2025 5.4000 2020-01-10 2025-01-10 融創中國控股有限公司 6.5000 中國恒大 7.0% N2020(重開) 11.0000 2017-03-23 2020-03-23 中國恒大集團 7.0000 中國恒大 7.0% N2020 16.0000 2017-03-23 2020-03-23 中國恒大集團 7.0000 中國恒大 8% N2020(重開) 1.0000 2018-12-2

62、7 2020-06-27 中國恒大集團 8.0000 中國恒大 8% N2020 2.0000 2018-12-27 2020-06-27 中國恒大集團 8.0000 中國恒大 8.9% N2021 2.0000 2019-05-24 2021-05-24 中國恒大集團 8.9000 中國恒大 6.25% N2021(重開) 8.7500 2017-06-28 2021-06-28 中國恒大集團 6.2500 中國恒大 6.25% N2021 14.7318 2017-06-28 2021-06-28 中國恒大集團 6.2500 05,00010,00015,00020,00025,00030

63、,00035,00040,00045,000-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q4單季度投資完成額單季度投資完成額/億元億元增速增速 房地產行業例評房地產行業例評 14 債券簡稱債券簡稱 發行總額發行總額 起息日期起息日期 到期日期到期日期 債務主體債務主體 發行票面利率（發行票面利率（%） 中國恒大 8.25% N2022(重開)

64、 10.2500 2017-03-23 2022-03-23 中國恒大集團 8.2500 中國恒大 8.25% N2022 20.2500 2017-03-23 2022-03-23 中國恒大集團 8.2500 中國恒大 9.5% N2022(重開) 2.0000 2019-04-11 2022-04-11 中國恒大集團 9.5000 中國恒大 9.5% N2022 14.5000 2019-04-11 2022-04-11 中國恒大集團 9.5000 中國恒大 11.5% N2023 10.0000 2020-01-22 2023-01-22 中國恒大集團 11.5000 中國恒大 4.25

65、% CB2023 180.0000 2018-02-14 2023-02-14 中國恒大集團 4.2500 中國恒大 10% N2023(重開) 4.0000 2019-04-11 2023-04-11 中國恒大集團 10.0000 中國恒大 10% N2023 8.5000 2019-04-11 2023-04-11 中國恒大集團 10.0000 中國恒大 7.5% N2023 13.4492 2017-06-28 2023-06-28 中國恒大集團 7.5000 中國恒大 12.0% N2024 10.0000 2020-01-22 2024-01-22 中國恒大集團 12.0000 中國

66、恒大 9.5% N2024 10.0000 2017-03-29 2024-03-29 中國恒大集團 9.5000 中國恒大 10.5% N2024(重開) 4.0000 2019-04-11 2024-04-11 中國恒大集團 10.5000 中國恒大 10.5% N2024 7.0000 2019-04-11 2024-04-11 中國恒大集團 10.5000 中國恒大 8.75% N2025 46.8048 2017-06-28 2025-06-28 中國恒大集團 8.7500 碧桂園地產 6.4% N2022 0.7000 2019-05-08 2022-05-06 碧桂園地產集團有限

67、公司 6.4000 卓見國際 4.5% CB2023 78.3000 2018-12-05 2023-12-05 碧桂園控股集團有限公司 4.5000 碧桂園 5.8% N2021 9.5000 2018-03-12 2021-03-12 碧桂園控股有限公司 5.8000 碧桂園 7.125% N2022 4.2500 2018-09-27 2022-01-27 碧桂園控股有限公司 7.1250 碧桂園 7.125% N2022 5.5000 2019-01-25 2022-04-25 碧桂園控股有限公司 7.1250 碧桂園 4.75% N2022 7.0000 2017-07-25 202

68、2-07-25 碧桂園控股有限公司 4.7500 CGarden n7.5%230110R 7.5000 2013-01-10 2023-01-10 碧桂園控股有限公司 7.5000 碧桂園 4.750% N2023 6.2500 2018-01-17 2023-01-17 碧桂園控股有限公司 4.7500 碧桂園地產 6.6% N2023 0.5106 2018-02-23 2023-02-23 碧桂園控股有限公司 6.6000 碧桂園 4.75% 2023 6.5000 2016-09-28 2023-09-28 碧桂園控股有限公司 4.7500 碧桂園 8% N2024 10.0000

69、2018-09-27 2024-01-27 碧桂園控股有限公司 8.0000 碧桂園 6.5% N2024 5.5000 2019-04-08 2024-04-08 碧桂園控股有限公司 6.5000 碧桂園 5.125% N2025 6.0000 2018-01-17 2025-01-17 碧桂園控股有限公司 5.1250 碧桂園 6.15% N2025 5.0000 2019-09-17 2025-09-17 碧桂園控股有限公司 6.1500 碧桂園 7.25% N2026 13.5000 2019-04-08 2026-04-08 碧桂園控股有限公司 7.2500 碧桂園 5.625% N

70、2026 3.5000 2016-12-15 2026-12-15 碧桂園控股有限公司 5.6250 碧桂園 5.125% N2027 5.5000 2020-01-14 2027-01-14 碧桂園控股有限公司 5.1250 碧桂園 5.625% N2030 4.5000 2020-01-14 2030-01-14 碧桂園控股有限公司 5.6250 數據來源：Wind、西南證券整理 2 月 17 日，國務院聯防聯控機制印發意見指出，各地要制定差異化的縣域防控和恢復經濟社會秩序的措施，對于低風險地區要實施“外防輸入”策略，全面恢復正常生產生活秩序。2 月 18 日開始隨著疫情數據的邊際變化，部

71、分區域隨后開始調低疫情防控等級，人口返工和復工比例持續提升。3 月 14 日以來，隨著湖北區域的解封，返工復工人流進一步加快。 春節以來， 六大集團日均煤耗量自 2 月 10 日的低位 36.92 萬噸緩步回升至 3 月 27 日的59.94 萬噸（最高是 3 月 25 日的 61.67 萬噸） ，相當于 2019 年均值 64.76 萬噸的 92.6%。 房地產行業例評房地產行業例評 15 圖圖 18：全國全國六大發電集團日均耗煤量六大發電集團日均耗煤量已恢復至已恢復至 2019 年日均的年日均的 90%（萬噸）（萬噸） 數據來源：Wind、西南證券整理 根據 30 大中城市新房交易高頻數據

72、， 2020 年 1 月 20 日， 商品房成交套數為 3662 套，環比下滑 31.5%，之后 5 個自然日的交易套數分別為 2349 套、1499 套、523 套、59 套和21 套，之后交易量開始持續恢復。上周（2020 年 3 月 21 日-27 日）30 大中城市新房日均交易套數達到 3405 套，相當于 2019 年日均 4693 套的 72.6%，單日最高成交套數已接近去年同期平均水平。 圖圖 19：30 大中城市商品房交易高頻數據大中城市商品房交易高頻數據跟蹤跟蹤（套）（套） 數據來源：Wind，西南證券整理（30大中城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、江陰

73、、廈門、大連、武漢、南昌、佛山、無錫、福州、東莞、惠州、包頭、長春、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、成都、長沙、哈爾濱、昆明、石家莊、蘭州、天津。其中杭州、南昌、武漢、哈爾濱、昆明、揚州、安慶、南寧、蘭州、江陰、佛山11個城市為商品房數據，其它城市為商品住宅數據） 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.006大發電集團日均耗煤量/萬噸01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00030大中城市商品房銷售套數2019年年2020年年 房地產行業例評房地產行業例評 16 表表

74、3：2020 年年 3 月月以來以來 100 城市土地成交情況城市土地成交情況 土地用途土地用途 2019 年年 1-12 月月 2020 年年 1 月月 2020 年年 3 月月 1-29 日日 成交建面成交建面/萬方萬方 成交總價成交總價/億元億元 平均溢價率平均溢價率 成交建面成交建面/萬方萬方 成交總價成交總價/億元億元 平均溢價率平均溢價率 成交建面成交建面/萬方萬方 成交總價成交總價/億元億元 平均溢價率平均溢價率 住宅用地 62,772 33,717 14.03% 1,930 1,288 14.46% 1452 881 17.96% 商服用地 14,769 4,368 8.57%

75、 596 219 18.95% 391 84 1.17% 工業用地 48,691 1,597 1.26% 1,223 39 1.82% 1549 40 0.04% 總計 130,322 40,232 12.78% 3,929 1,610 13.99% 3502 1013 15.43% 數據來源：Wind、西南證券整理 從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到 100 城市，根據 Wind 統計數據（含非房企購買土地） ，2020 年 2 月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。3 月份以來，隨著土地成交溢價率的走高，成交土地面積增長放緩。我們統計的 3月 1-29 日

76、住宅用地成交 1452 萬方 （上周增加明顯） ， 成交總價 881 億 （僅上周增加 410 億） ，平均土地成交溢價率為 17.96%（明顯超過 1 月的成交溢價率） 。 房地產行業例評房地產行業例評 17 5 投資建議投資建議 從估值水平來看，目前申萬地產板塊橫向比較來看估值依然具有吸引力，板塊的平均估值水平 PE（TTM，整體法，剔除負值影響）為 7.98 倍，在 28 個申萬一級行業里面排名倒數第二（僅次于銀行） ，港股通內房股的估值水平從前周的 7.20 倍下跌至 6.14 倍。 圖圖 20：申萬地產板塊最新估值水平橫向對比申萬地產板塊最新估值水平橫向對比 數據來源：Wind、西南

77、證券整理 從地產股投資的邊際變化來看， 政策面中央反復強調 “房住不炒” 的定位和 “房短不刺”的要求，地方上一旦觸發關鍵的寬松政策比如降低首付款比例、放松限售對象等即被叫停，房地產金融政策整體的基調并未改變。在這種情況下，因城施策的寬松政策難以在市場中形成“一致預期” 。而隨著萬科業績的低于預期、恒大信用風險的擔憂蔓延，累計漲幅較多的內房股持續下跌，帶動板塊的整體估值下挫。上周隨著境外流動性風險的大幅緩解，以及部分內房優等生發布成績單，上周地產股迎來顯著的反彈。周末中央政治局會議未提房地產。從行業基本面來看，3 月銷售恢復情況良好，本周可能還會進一步反彈，但短期的上行空間也不宜過于樂觀。中央

78、對地產金融政策的基調要發生逆轉，還需要更多條件的滿足（比如全球經濟衰退、出現金融危機征兆，國內出現核心城市租金下滑、月供斷供等） 。中期來看，隨著地產股估值水平的回落和風險的釋放，獲得確定性收益的可能性在明顯變大。我們建議按表現占優的房企思路去擇股。A 股推薦萬科 A、金地集團、招商蛇口、保利地產、新城控股、中南建設、榮盛發展、陽光城、華發股份，建議關注新大正、天健集團、南國置業等；H 股推薦融創中國、旭輝控股、中國金茂、寶龍地產、龍光地產、碧桂園、保利物業等。 7.98490102030405060SW計算機SW國防軍工SW通信SW醫藥生物SW電子SW傳媒SW食品飲料SW有色金屬SW電氣設備

79、SW休閑服務SW機械設備SW綜合SW農林牧漁SW輕工制造SW紡織服裝SW化工SW公用事業SW交通運輸SW汽車SW商業貿易SW家用電器SW非銀金融SW采掘SW建筑材料SW鋼鐵SW建筑裝飾SW房地產SW銀行市盈率（TTM，整體法，剔除負值） 房地產行業例評房地產行業例評 18 表表 4：重點關注公司盈利預測重點關注公司盈利預測與評級與評級 股票代碼股票代碼 股票名稱股票名稱 當前價格當前價格 （元）（元） 投資評級投資評級 EPS（元）（元） PE（倍）（倍） 2018A 2019A/E 2020E 2018A 2019A/E 2020E 000002 萬科 A 26.57 買入 3.06 3.4

80、7 4.12 8.7 7.7 6.4 600048 保利地產 15.25 買入 1.59 2.23 2.76 9.6 6.8 5.5 000961 中南建設 7.90 買入 0.59 1.15 1.86 13.4 6.9 4.2 600383 金地集團 13.94 買入 1.79 2.13 2.65 7.8 6.5 5.3 601155 新城控股 30.99 暫無 4.65 5.62 7.54 6.7 5.5 4.1 000671 陽光城 7.05 買入 0.75 1.02 1.28 9.4 6.9 5.5 600466 藍光發展 6.28 買入 0.75 1.16 1.80 8.4 5.4

81、3.5 600340 華夏幸福 21.78 買入 3.91 4.98 6.73 8.9 4.4 3.2 001979 招商蛇口 16.84 持有 1.93 2.35 2.81 8.7 7.2 6.0 002146 榮盛發展 7.90 買入 1.74 2.17 2.63 4.5 3.6 3.0 600325 華發股份 6.64 買入 1.08 1.56 2.19 6.1 4.3 3.0 6049.HK 保利物業 57.60 持有 0.84 1.21 1.48 68.6 47.6 38.9 1918.HK 融創中國 34.38 買入 3.75 5.85 6.98 9.2 5.9 4.9 0884.

82、HK 旭輝控股 4.94 買入 0.68 0.81 0.97 7.3 6.1 5.1 2007.HK 碧桂園 8.31 買入 1.60 1.81 2.11 5.2 4.6 3.9 1638.HK 佳兆業 2.47 買入 0.45 0.56 0.65 5.5 4.4 3.8 3333.HK 中國恒大 11.79 買入 2.85 4.46 6.01 4.1 2.6 2.0 0817.HK 中國金茂 4.65 買入 0.45 0.56 0.68 10.3 8.3 6.8 3380.HK 龍光地產 10.59 買入 1.46 1.99 2.59 7.3 5.3 4.1 3301.HK 融信中國 6.9

83、0 買入 1.37 1.85 2.18 5.0 3.7 3.2 1238.HK 寶龍地產 4.16 買入 0.71 0.98 1.27 5.9 4.2 3.3 數據來源：聚源數據，西南證券 6 風險提示風險提示 新冠肺炎 NCP 疫情防控風險、政策寬松低于預期、房企復工進度或低于預期、重點房企回款及融資或低于預期等。 房地產行業例評房地產行業例評 分析師承諾分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，報告所采用的數據均來自合法合規渠道，分析邏輯基于分析師的職業理解，通過合理判斷得出結論，獨立、客觀地出具本報告。分析師承諾不曾因，不因，也將不會因本

84、報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接獲取任何形式的補償。 投資評級說明投資評級說明 公司評級公司評級 買入：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅在 20%以上 持有：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅介于 10%與 20%之間 中性：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅介于-10%與 10%之間 回避：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅在-20%與-10%之間 賣出：未來 6 個月內，個股相對滬深 300 指數漲幅在-20%以下 行業評級行業評級 強于大市：未來 6 個月內，行業整體回報高于滬深 300 指數 5%以上 跟隨大市：未來 6

85、個月內，行業整體回報介于滬深 300 指數-5%與 5%之間 弱于大市：未來 6 個月內，行業整體回報低于滬深 300 指數-5%以下 重要聲明重要聲明 西南證券股份有限公司（以下簡稱“本公司” ）具有中國證券監督管理委員會核準的證券投資咨詢業務資格。 本公司與作者在自身所知情范圍內，與本報告中所評價或推薦的證券不存在法律法規要求披露或采取限制、靜默措施的利益沖突。 證券期貨投資者適當性管理辦法于 2017 年 7 月 1 日起正式實施，本報告僅供本公司客戶中的專業投資者使用，若您并非本公司客戶中的專業投資者，為控制投資風險，請取消接收、訂閱或使用本報告中的任何信息。本公司也不會因接收人收到、

86、閱讀或關注自媒體推送本報告中的內容而視其為客戶。本公司或關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行或財務顧問服務。 本報告中的信息均來源于公開資料，本公司對這些信息的準確性、完整性或可靠性不作任何保證。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可升可跌，過往表現不應作為日后的表現依據。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告，本公司不保證本報告所含信息保持在最新狀態。同時，本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應

87、的更新或修改。 本報告僅供參考之用，不構成出售或購買證券或其他投資標的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和意見均不構成對任何個人的投資建議。投資者應結合自己的投資目標和財務狀況自行判斷是否采用本報告所載內容和信息并自行承擔風險，本公司及雇員對投資者使用本報告及其內容而造成的一切后果不承擔任何法律責任。 本報告及附錄版權為西南證券所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。如引用須注明出處為“西南證券” ，且不得對本報告及附錄進行有悖原意的引用、刪節和修改。未經授權刊載或者轉發本報告及附錄的，本公司將保留向其追究法律責任的權利。 房地產行業例評房地產行業例評 西南證券

88、研究發展中心西南證券研究發展中心 上海上海 地址：上海市浦東新區陸家嘴東路 166 號中國保險大廈 20 樓 郵編：200120 北京北京 地址：北京市西城區南禮士路 66 號建威大廈 1501-1502 郵編：100045 重慶重慶 地址：重慶市江北區橋北苑 8 號西南證券大廈 3 樓 郵編：400023 深圳深圳 地址：深圳市福田區深南大道 6023 號創建大廈 4 樓 郵編：518040 西南證券機構銷售團隊西南證券機構銷售團隊 區域區域 姓名姓名 職務職務 座機座機 手機手機 郵箱郵箱 上海上海 蔣詩烽 地區銷售總監 021-68415309 18621310081 黃麗娟 地區銷售

89、副總監 021-68411030 15900516330 張方毅 高級銷售經理 021-68413959 15821376156 王慧芳 高級銷售經理 021-68415861 17321300873 楊博睿 銷售經理 021-68415861 13166156063 吳菲陽 銷售經理 021-68415020 16621045018 付禹 銷售經理 021-68415523 13761585788 北京北京 張嵐 高級銷售經理 18601241803 18601241803 王梓喬 銷售經理 13488656012 13488656012 高妍琳 銷售經理 15810809511 15810809511 廣深廣深 王湘杰 銷售經理 0755-26671517 13480920685 余燕伶 銷售經理 0755-26820395 13510223581 譚凌嵐 銷售經理 13642362601 13642362601 陳霄（廣州） 銷售經理 15521010968 15521010968