《房地產行業德國、新加坡保障房體系研究：房價長期穩定的德國、新加坡有何特殊之處？-240311（33頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業德國、新加坡保障房體系研究：房價長期穩定的德國、新加坡有何特殊之處？-240311（33頁）.pdf（33頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 、房價長期穩定的德國、新加坡有何特殊之處？房價長期穩定的德國、新加坡有何特殊之處？-德國德國、新加坡、新加坡保障房保障房體系研究體系研究 房地產 證券研究報告證券研究報告/專題研究報告專題研究報告 20242024 年年 3 3 月月 1111 日日 評級：評級：增持增持（維持維持）分析師：由子沛分析師：由子沛 執業證書編號：執業證書編號：S0740523020005 Email： 分析師：李分析師：李垚垚 執業證書編號：執業證書編號：S0740520110003 Email： 分析師：侯希得分析師：侯希得 執業證書編號：執業

2、證書編號：S0740523080001 Email： Table_Profit 基本狀況基本狀況 上市公司數 107 行業總市值(億元)10513.85 行業流通市值(億元)4870.64 Table_QuotePic 行業行業-市場走勢對比市場走勢對比 Table_Report 相關報告相關報告 Table_Finance 重點摘要重點摘要 核心觀點：核心觀點：德國和新加坡被公認為全球住房問題解決的較好的兩個國家。新加坡有著超過 90%的住房擁有率，大多數居民住在政府建設的組屋中；不同于新加坡，德國僅有 45%左右的房屋擁有率，通過完善制度讓過半居民安心租在市場化建設的住房里。新加坡和德國分

3、別是政府主導模式和市場主導模式新加坡和德國分別是政府主導模式和市場主導模式的的成功成功代表代表，不同的地方不同的地方僅僅在于政府參與在于政府參與市場的深度市場的深度，相同之處，相同之處有有很多，比如對征地很多，比如對征地的立法與修正案來控制土地成本、的立法與修正案來控制土地成本、在交易環節設置較多稅賦與限制來壓制住房在交易環節設置較多稅賦與限制來壓制住房金融屬性、供給端根據申請數量來制定建房計劃、需求端針對不同階層給予相金融屬性、供給端根據申請數量來制定建房計劃、需求端針對不同階層給予相應的住房補貼應的住房補貼、政策端面對市場的突然變化快速制定政策調整、政策端面對市場的突然變化快速制定政策調整

4、等。等。德國：德國：租賃市場成熟，目前超過一半人選擇租房。租賃市場成熟，目前超過一半人選擇租房。2005-2023 年間，德國人均可支配收入增幅達 56%，同期租金指數漲幅僅為 27%。德國政府在住房供給不足的時候動用財政補貼、稅收減免、低息無息貸款等政策鼓勵私人和機構建房，在住房短缺極端時期政府出資建社一部分剛需保障房應急，需求端采取租金補貼、按揭利率優惠等方式減輕居民的購房、租房壓力，同時，在房產交易環節設置多重稅收及繁瑣流程來壓制其金融屬性。德國住房制度真正值得借鑒的地方在其政府面對市場變化時能夠快速做出正德國住房制度真正值得借鑒的地方在其政府面對市場變化時能夠快速做出正確應對的能力與魄

5、力。確應對的能力與魄力。德國政府在二戰后住房短缺時期頒布較多住房建設及租金管控法律措施，但隨著供給提升及房屋保有量提升，政府便推動住房市場化，提升保障房流通性，優化資源配置效率，然而面對 20 世紀 90 年代的東西德合并，及 2015 年以后歐洲難民進入德國兩次重大事件對房地產市場帶來的沖擊，德國政府快速相應：提高住房補貼覆蓋人群與補貼力度，重啟保障房建設，頒布新的租金管控條例等，有效的控制住租金及房價的快速上漲。新加坡：新加坡：住房擁有率超住房擁有率超 9 成，且其中成，且其中 9 成居民住在政府組建的組屋中。成居民住在政府組建的組屋中。與德國政府通過市場調控為主不同，新加坡以政府管控為主

6、，市場為輔。政府成立建屋發展局（HDB），立法授予其征地的權力，負責組屋的規劃、金融、建設、運營。HDB 根據居民申請數量來匹配制定組屋的建造數量，組屋價格參考居民收入中位數進行發布，同時再輔佐財政補貼，住房價格長期穩定。新加坡住房制度有其特殊性新加坡住房制度有其特殊性。我國曾參考新加坡中央公積金制度（CPF）建立了公積金體系，但新加坡政府在保障房（組屋）建設中持續赤字補貼，同時在建設初期通過了強制非市場化征地的法案，且后續修訂案讓政府征地能力進一步增強，土地成本長期低于市場成本。此外，新加坡租屋建設規劃也值得借鑒，HDB 會接受居民的購房申請，只有在申請達到必須數量時才會考慮建房，一定程度上

7、避免了區域供過于求的情況。風險提示：風險提示：研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時風險；全球地緣政治風險；宏觀調控及經濟形式不確定性。-50.00-40.00-30.00-20.00-10.00-10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-12滬深300申萬房地產 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -2-專題研究報告專題研究報告 內容目錄內容目錄 德國住房體系簡述德國住房體系

8、簡述.-6-1.1 德國住房現狀：價格較為穩定，租房比例較高.-6-1.1.1 房價合理穩定，居民住房負擔小.-6-1.1.2 房屋自有率低，租房為主.-7-1.2 德國住房政策演變歷史.-9-1.3 住房供給端：政府少量直接參與，以政策扶持為主.-11-1.3.1 多次立法支持，對保障房建設給予全方位補貼.-11-1.3.2 住房模式創新：自愿互助的住房合作社模式.-12-1.3.3 參與住房建設可以獲得穩定、低風險的投資回報.-14-1.4.住房需求端：支持剛需和改善，打擊投機交易.-15-1.4.1 提供多樣化的住房補貼.-15-1.4.2 抑制住房投機，控制杠桿率.-17-1.4.3

9、多重課稅，打壓炒房投機.-18-新加坡住房體系簡述新加坡住房體系簡述.-19-2.1 新加坡住房現狀：組屋為主，商品房為輔.-19-2.2 新加坡保障性住房體系核心組屋.-20-2.2.1 組屋的土地與資金來源.-21-2.2.2 組屋的建設、申請方式、類型與補貼.-23-2.3 組屋的管理政策.-30-OXYZYYEUPY5XOY9PaObRsQpPmOmQlOoOsRlOpOnP7NqRnMvPpPxOuOqQsR 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -3-專題研究報告專題研究報告 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表 1：德國住房擁有率情況：德國住房擁有率情況.-5-

10、圖表圖表 2：德國房價指數情況：德國房價指數情況.-5-圖表圖表 3：新加坡住房擁有率情況：新加坡住房擁有率情況.-5-圖表圖表 4：新加坡組屋價格指數情況：新加坡組屋價格指數情況.-5-圖表圖表 5：部分發達國家房價指數情況：部分發達國家房價指數情況.-6-圖表圖表 6：德國人均可支配收入（歐元）：德國人均可支配收入（歐元）.-7-圖表圖表 7：德國住房實際租金指數：德國住房實際租金指數.-7-圖表圖表 8：2021年部分歐盟國家住房擁有率情況年部分歐盟國家住房擁有率情況.-7-圖表圖表 9：2022年德國各州住房擁有率情況（年德國各州住房擁有率情況（%）.-8-圖表圖表 10：德國人居住情

11、況按年齡劃分：德國人居住情況按年齡劃分.-8-圖表圖表 11：意大利人居住情況按年齡劃分：意大利人居住情況按年齡劃分.-8-圖表圖表 12：2022年歐洲各國年歐洲各國25-34歲青年與父母同住比例（歲青年與父母同住比例（%）.-9-圖表圖表 13：二戰后至今德國保障房制度變化過程：二戰后至今德國保障房制度變化過程.-10-圖表圖表 14：德國保障房金融模式（：德國保障房金融模式（1945-1960）.-11-圖表圖表 15：德國新建住房在低息貸款：德國新建住房在低息貸款/無息貸款方面的支持情況無息貸款方面的支持情況.-11-圖表圖表 16：德國保障房建設階段稅收方面優惠：德國保障房建設階段稅

12、收方面優惠.-12-圖表圖表 17：德國住房合作社運作模式簡圖：德國住房合作社運作模式簡圖.-13-圖表圖表 18：德國：德國10年期國債收益率與居民存款利率情況年期國債收益率與居民存款利率情況.-14-圖表圖表 19：德國政府的租房補貼：德國政府的租房補貼.-15-圖表圖表 20：德國的購房補貼：德國的購房補貼.-15-圖表圖表 21：住房全額補貼和住房部分補貼的區別：住房全額補貼和住房部分補貼的區別.-16-圖表圖表 22：德國獲?。旱聡@取“住房福利證住房福利證”家庭的最高稅后凈收入表（歐元家庭的最高稅后凈收入表（歐元/年）年）.-16-圖表圖表 23：2018年德國魏瑪部分區域年德國魏

13、瑪部分區域“簡易租金明鏡簡易租金明鏡”（依據住房區位劃分）（依據住房區位劃分）.-17-圖表圖表 24：德國政府對住房儲蓄的獎勵：德國政府對住房儲蓄的獎勵.-18-圖表圖表 25：新加坡房屋自有率及組屋持有率情況（：新加坡房屋自有率及組屋持有率情況（%）.-19-圖表圖表 26：新加坡住房體系框架圖：新加坡住房體系框架圖.-20-圖表圖表 27：新加坡組屋政策發展歷史：新加坡組屋政策發展歷史.-20-圖表圖表 28：新加坡主要頒布的住房保證法規：新加坡主要頒布的住房保證法規.-21-圖表圖表 29：新加坡建屋發展局（：新加坡建屋發展局（HDB）建設計劃及公共組屋人口比例）建設計劃及公共組屋人口

14、比例.-21-圖表圖表 30：新加坡住房中央公積金制度運轉模式：新加坡住房中央公積金制度運轉模式.-22-圖表圖表 31：HDB組織架構圖組織架構圖.-23-圖表圖表 32：組屋周邊配套生活設施：組屋周邊配套生活設施.-24-圖表圖表 33：組屋周邊配套生活設施：組屋周邊配套生活設施.-24-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -4-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 34：組屋周邊配套鄰里中心：組屋周邊配套鄰里中心.-24-圖表圖表 35：組屋周邊配套鄰里中心：組屋周邊配套鄰里中心.-24-圖表圖表 36：新加坡組屋分布圖：新加坡組屋分布圖.-25-圖表圖表 3

15、7：新加坡組屋新房購買條件摘要：新加坡組屋新房購買條件摘要.-25-圖表圖表 38：2022年新加坡組屋價格情況（與年新加坡組屋價格情況（與CPF補貼后售價對比）補貼后售價對比）.-26-圖表圖表 39：新加坡：新加坡HDB對于新加坡公民和永居居民的購房津貼支持內容對于新加坡公民和永居居民的購房津貼支持內容.-27-圖表圖表 40：新加坡貸款利率與住房市場利率情況：新加坡貸款利率與住房市場利率情況.-27-圖表圖表 41：2房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖.-28-圖表圖表 42：3房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖.-28-圖表圖表 43：4房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖.-28

16、-圖表圖表 44：5房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖.-28-圖表圖表 45：2房型組屋樣板房房型組屋樣板房.-29-圖表圖表 46：3房型組屋樣板房房型組屋樣板房.-29-圖表圖表 47：4房型組屋樣板房房型組屋樣板房.-29-圖表圖表 48：5房型組屋樣板房房型組屋樣板房.-29-圖表圖表 49：新加坡組屋類型：新加坡組屋類型.-29-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -5-專題研究報告專題研究報告 他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉 十八大以來，黨和國家不斷進行住房模式的探索改革，多次在報告中指出，“堅持住房是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主

17、體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保障全體人民住有所居”。在 2015 年中央工作會議上首次提出發展住房租賃市場，強調“租賃并舉”，此后，關于建設“租賃并舉”房地產市場的力度不斷加大，隨著 2023 年 8 月中央第 14 號文件的出臺，進房地產領域的改革有望進一步推進。14 號文系統地提出了我國未來建設保障性住房的指導意見，通過從供給端進行改革調整，推動房地產市場的良性發展，讓住房真正回歸住的屬性。2023 年 8 月，國務院常務會議審議通過了 關于規劃建設保障性住房的指導意見，明確我國將構建政府保障基本住房需求，市場滿足多層次住房需求，租購并舉的住房制度：一方面，加大保障性住房的供給

18、，加快建設配給制的保障性住房，保障居民的基本住房需求，另一方面，推動房地產市場進行產業轉型，建立行業發展新模式，讓住房回歸住的屬性，滿足居民多層次的居住需求。德國和新加坡被公認為全球住房問題解決的較好的兩個國家，擁有長期穩定的房價。新加坡有著超過 90%的住房擁有率，絕大多數居民居住在政府建設的組屋當中；不同于新加坡的高住房擁有率，德國僅有 45%左右的房屋擁有率但通過完善的房屋租賃制度解決了居民住房問題。本文通過對德國、新加坡住房體系的追溯，探索新一輪住房改革下我國保障房的可參考機制。圖表圖表 1：德國住房擁有率情況德國住房擁有率情況 圖表圖表 2：德國房價指數情況德國房價指數情況 來源：W

19、ind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 注：以 2010 年房價為基數 圖表圖表 3：新加坡住房擁有率情況新加坡住房擁有率情況 圖表圖表 4：新加坡新加坡組屋組屋價格指數情況價格指數情況 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 注：以 2009 年房價為基數 38394041424344454647199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018德國:住房自有率（%）02040608010012014019901991199219931

20、99419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014德國:房地產價格指數（新房）8485868788899091929394200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023新加坡:家庭住房自有率（%）02040608010012014016018020020002001200220032004200520062007200820092010

21、2011201220132014201520162017201820192020202120222023新加坡:組屋轉售價格指數 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -6-專題研究報告專題研究報告 德國住房體系德國住房體系簡述簡述 德國的住房體系以租賃為導向，租房比率高。德國住房自有率雖然低，但住房供給渠道多樣，主要包括政府、私人、住房合作社等多元主體。同時，德國房地產行業擁有完善的法律政策，不僅有保障居民住房權利的條例，也在金融、稅收等領域對中低收入人群的居住需求給予充分保障。此外，為了抑制房地產金融屬性，在稅收及交易環節設置較高的門檻，嚴控市場投機行為。1.1

22、 德國住房現狀：價格較為穩定，租房比例較高德國住房現狀：價格較為穩定，租房比例較高 1.1.1 房價合理穩定，居民住房負擔小房價合理穩定，居民住房負擔小 德國政府在二戰后高度重視住房體系建設，通過福利性公共住宅制度、住房補貼制度、住房儲蓄制度、購建房稅收減免等一系列制度政策，在解決二戰之后出現的房屋短缺的同時也合理地控制了房價。根據OECD數據顯示，德國實際房價指數從1986年到 2023 年漲幅較少，房價基本保持平穩。其余發達國家，如英國，美國等，在同樣時間段內房價出現了大幅度上漲。圖表圖表 5：部分發達國家房價指數情況部分發達國家房價指數情況 來源：OECD、wind、中泰證券研究所 02

23、04060801001201401601801986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022OECD實際房價指數:日本OECD實際房價指數:美國OECD實際房價指數:德國OECD實際房價指數:英國 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -7-專題研究報告專題研究報告 人均可支配收入增速快過租金漲幅。人均可支配收入增速快過租金漲幅。根據世界銀行數據，德國居民人均收入增長速度超過了房價的增長速度，2005 年至 2023 年間，德國人均可支配收入增幅達到56%，從 1

24、7418 歐元/年增至 27102 歐元/年，同期租金指數漲幅為 27%。圖表圖表 6：德國人均可支配收入（歐元）德國人均可支配收入（歐元）圖表圖表 7：德國住房實際租金指數德國住房實際租金指數 來源：世界銀行、Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 租金租金有管控有管控因素。因素。租房方面，德國聯邦政府在管制時期推出租金限制政策，限制租金的年漲幅；在租金市場化時期，推出房租剎車政策，冷凍租金政策，來壓制租金的快速上漲。由于供給充足、對需求端差異化補貼再疊加抑制投機行為，讓德國住房租金長期維持穩定。1.1.2 房屋自有率低房屋自有率低，租房為主，租房為主 和其他發達國家相比，

25、德國的住房擁有率明顯低于其余的發達國家，大部分居民通過租房來解決住房問題。從 2021 年歐盟統計局公布的數據看，德國房屋自有率不到 50%，歐盟平均住房擁有率在 7 成左右。某種程度上，德國的住房制度設計讓居民認為租房的安全性和性價比與自有住房相差無幾，從而呈現出租房家庭為多數的結果。圖表圖表 8：2021年部分歐盟國家住房擁有率情況年部分歐盟國家住房擁有率情況 來源：歐盟統計局、中泰證券研究所 -1%0%1%2%3%4%5%6%0500010000150002000025000300002005200620072008200920102011201220132014201520162017

26、201820192020202120222023德國:居民人均可支配收入德國:居民人均可支配收入:同比(%)0204060801001202005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023德國:HICP(調和CPI):住房實際租金69.90%64.70%49.10%54.20%59.20%70.10%73.37%70%70.10%78.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%歐盟法國德國奧地利丹麥荷蘭意大利愛爾

27、蘭芬蘭挪威歐盟法國德國奧地利丹麥荷蘭意大利愛爾蘭芬蘭挪威租房比例30.10%35.30%50.10%45.80%40.80%29.90%26.30%30%29.90%21.70%住房自有率69.90%64.70%49.10%54.20%59.20%70.10%73.37%70%70.10%78.30%租房比例住房自有率 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -8-專題研究報告專題研究報告 結構上看，德國不同地區之間的租房比例也有差異，根據德國聯邦統計局數據顯示，2022 年柏林市居民房屋擁有率僅 16%、漢堡為 20%，作為德國最大的兩個個城市住房擁有率較低；而像萊

28、茵、薩爾州等地住房擁有率在 5 成以上。圖表圖表 9：2022年年德國各州住房擁有率情況（德國各州住房擁有率情況（%）來源：德國聯邦統計局、中泰證券研究所 當然，社會層面上的發展水平與文化差異也不容忽視，歐盟國家內部因為收入及子女脫離家庭時間的不同，也會導致統計學上住房擁有率的錯配。比如假如我們把房屋屬性分成與父母合住，則會發現德國人在年輕的時候更愛搬出去租房，或者說德國年輕人人選擇獨立的時間更早。在 17-24 歲這個年齡段的德國人已經有接近 4 成離開父母選擇獨居，而這一數據在意大利僅 1 成左右，25-32 歲的德國人超過 8 成的選擇搬離父母，意大利這邊則有 6 成的同年齡段青年人與父

29、母住在一起，然而在統計學上，因為他們并未選擇租房，所以住房擁有率上依然是有的一方。圖表圖表 10：德國人德國人居住居住情況按年齡劃分情況按年齡劃分 圖表圖表 11：意大利人意大利人居住居住情況按年齡劃分情況按年齡劃分 來源：Homeownership Rates，Housing Policies，and Co-Residence Decisions、中泰證券研究所 來源：Homeownership Rates，Housing Policies，and Co-Residence Decisions、中泰證券研究所 與意大利類似，其他的一些歐洲國家如克羅地亞、西班牙、希臘等青年平均離家年齡也在30

30、歲以上，這也導致了統計學上呈現出其住房擁有率較高，租房占比較低的情況。此外，我們觀察發現似乎經濟更為發達的地區青年會在更早的年齡段脫離家庭獨立生活。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -9-專題研究報告專題研究報告 比如北歐和西歐青年在 25-34 歲年齡段與父母同住的比例在歐洲占比最低。這些青年步入社會后大多不會第一時間買房，因此住房擁有率這個指標需要從更多的維度解讀。圖表圖表 12：2022年歐洲各國年歐洲各國25-34歲青年與父母同住比例歲青年與父母同住比例（%）來源：歐盟統計局、中泰證券研究所 1.2 德國德國住房政策演變歷史住房政策演變歷史 二戰后二戰后

31、至至 20 世紀世紀 60 年代，年代，德國德國住房住房嚴重嚴重短缺，短缺，政府主導政府主導建設大量保障性住房建設大量保障性住房。二戰后德國僅剩有 40%的住房沒有被戰火摧毀，面對嚴重的住房短缺問題，德國政府通過修建大量實體保障性住房來解決民眾住房的問題，由于戰后民眾普遍貧困，住房貸款市場尚未形成。1950 年，西德頒布第一部住房建設法，規劃在隨后六年內建設保障性住房180 萬套，政府建設的保障性住房運轉方式主要通過補貼建設者，讓產權房以較低的租金向普通家庭出租，至 1959 年西德保障性住房在戰后新建住房中的占比達到 55%。1956 年西德頒布第二部住房建設法，試圖采取類似保障性住房供給補

32、貼的方式促進私人購買住房，但由于戰后貧困，大多數居民買不起住房，因此 20 世紀 50 年代，西德新建住房大部分為公共租賃用途的保障性住房，居住人口接近總人口 3/4。20 世紀世紀 60-80 年代，年代，住房短缺初步緩解，開啟住房短缺初步緩解，開啟市場化市場化探索探索。隨著保障性住房建設持續推進，住房緊缺的缺口開始減少，但由于保障性住房面積普遍偏小，政府開始推行市場化住房政策優化市場供應給人們更多的選擇。1961 年，西德開始開發部分市場化住房政策，在住房供需相對平衡的地區放寬租金管制。同時，針對建設方的補貼開始減少，同步轉為面向租戶的補貼，且不斷增加，需求端補貼的對象從全體租戶轉為低收入

33、人群和特殊家庭。此外，從 1971 年開始，出臺一些列保障租賃的法規，如租金漲幅限制、驅離租戶限制等來保護租房者權益。20 世紀世紀 70 年代年代-21 世紀初世紀初，保障房市場化程度快速提升。保障房市場化程度快速提升。在民眾住房短缺問題得到解決之后，原有的實物住房配給制制度阻礙了市場化的流通。在 70 年代石油危機沖擊下，德國政府為了減少政府財政負擔，開始大力推行住房市場化政策。一方面，政府終止了住房公司等市場主體的稅收優惠政策，減少住房供給的補貼；另一方面政府大力推行自用住房減少和購買的補貼。1990 年非營利性住房法出臺，規定國01020304050607080黑山克羅地亞塞爾維亞希臘

34、斯洛伐克葡萄牙意大利波蘭保加利亞馬耳他西班牙愛爾蘭斯洛文尼亞羅馬尼亞塞浦路斯匈牙利拉托維亞盧森堡捷克立陶宛比利時奧地利法國愛沙尼亞瑞士德國荷蘭挪威瑞典丹麥芬蘭25-34歲青年人與父母同住比例 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -10-專題研究報告專題研究報告 有市政住房公司和住房合作社轉歸私人運營，部分保障性住房到限定租期后即被出售。2002 年新住房供給補貼法實施，規定德國聯邦政府不再投資建設保障性住房，住房保障責任下放至各州，聯邦層面的住房供給補貼逐步終止。2005 年，保障房體系開展了“哈爾茨改革”，租房補貼對象范圍緊縮。2006 年，德國各州開始全面運行

35、地方性住房保障政策，原國有保障性住房被大量出售，貨幣補貼逐步取代保障性住房成為住房福利的主體。住房市場進一步市場化。圖表圖表 13：二戰后至今二戰后至今德國保障房德國保障房制度制度變化過程變化過程 來源：德國住房保障制度的演進、形式、特征與啟示、中泰證券研究所 21 世紀初至今，世紀初至今，2008 年金融危機對住房市場帶來沖擊，重啟保障房年金融危機對住房市場帶來沖擊，重啟保障房實物建設及實物建設及普惠補貼普惠補貼。2008 年金融危機背景下，德國彼時的住房制度基本實現市場化，2015 年底歐盟口徑下德國保障房占比為 4.2%（其中包含了 3%左右血親關系等的免租金租房），同期歐洲難民開始進入

36、德國，此時政府手中已無可控制的用于低收入人群的保障房房源，在供需矛盾下，德國房價及租金漲幅較快。為了應對日漸凸顯的住房供需矛盾及快速上漲的租金價格，德國政府重啟保障房建設與補貼，計劃在 2018-2022 年建造 150 萬套享受住房補貼的保障性住房，同時，加大住房補貼力度，2020 年出臺的新住房貨幣補貼改革法，為更多家庭提供額外的貨幣補貼，考慮到德國講 90%補貼用于租賃租房，選擇租賃的家庭更容易獲得該補貼。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -11-專題研究報告專題研究報告 1.3 住房供給端住房供給端：政府少量直接參與，：政府少量直接參與，以以政策扶持為主

37、政策扶持為主 1.3.1 多次立法多次立法支持支持，對保障房，對保障房建設建設給予給予全方位全方位補貼補貼 二戰之后，西德面臨著嚴重的住房短缺問題，政府通過大量建設實體保障性住房的方式來快速滿足民眾的住房需求。1950 年，西德頒布第一部住房建設法，規劃在隨后六年當中建設保障性住房 180 萬套。該法案明確規定政府可以采取優惠供地，補貼投資，減免稅收等措施支持建設戶型面積，配套設施，租金水平和維護成本等符合一定條件的保障性住房。圖表圖表 14：德國保障房金融模式（德國保障房金融模式（1945-1960）來源：主要發達國家住房保障制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 這些保障性住房主要用于公共租

38、賃的供給補貼住房，通過政府提供資金補貼和低息貸款建設。建設方和產權所有者不受限制，有政府、非營利性組織或私人開發商等。政府通過無息貸款支持私人機構大量建設只租不售，低租金的社會保障房。此后德國在 1956 年推出第二部住房建設法，在 1965 年推出住房補貼法等法律政策。政府給予房屋建設方在稅收和貸款上的優惠，鼓勵市場主體參與到保障性住房建設當中來。圖表圖表 15：德國德國新建住房在新建住房在低息貸款低息貸款/無息貸款無息貸款方面的方面的支持情況支持情況 序號序號 貸款對象貸款對象 說明說明 1 非營利性建房企業興建的福利性社會住宅 由政府向土地所有者征購土地，租給建房企業建住宅；政府提供建筑

39、費用 50%的無息貸款，償還期為 25 年。2 大型廠礦企業興建職工福利性住宅 企業籌集 25%的建房資金；政府提供 75%的優惠貸款；享受減免土地稅、所得稅等優惠政策。3 房屋投資商或私人投資興建保障房 自有資金達到項日投資的 15%以上；政府提供免息或低息貸款(利率僅為 0.5%)4 私人按市價購房/新建住房 購新房的年度貸款額度為 5000 馬克；購舊房的年度貸款額度為 2500 馬克。來源：主要發達國家住房保障制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 從保障房建設維度看，相比于歐洲其他國家政府大量主導保障房自建，德國政府直接參與建設占比并不高，而是將工作重心放在直接或間接住房建設方面。德國

40、政府德國政府私人開發商金融機構稅收減免利息補貼低息或免息貸款 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -12-專題研究報告專題研究報告 于 1950 年推出的第一部住房建設法主要靠政企合作，政府為企業提供 50%建設成本的長期無息貸款，作為回報企業需要以低廉的租金租給需要的居民，房屋的所有權歸企業所有，但所有權轉讓需要政府許可。圖表圖表 16：德國保障房德國保障房建設階段稅收方面優惠建設階段稅收方面優惠 序號序號 稅收項目稅收項目 說明說明 1 私人建房稅收優惠 建房費用可在最初使用住宅 8 年內折舊 40%，從而降低房主應納稅的收入；申請建房的貸款可從應納稅的收入中

41、扣除；免征 10 年地產稅，并在購買房地產時免征地產轉移稅等。2 免征土地稅和所得稅 私人建房予以減免土地稅、所得稅的優惠；對大型廠礦企業建造企業職工福利性住宅予以減免土地稅、所得稅的優惠。來源：主要發達國家住房保障制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 1956 年推出第二部住房建設法的出臺背景是政府意識到住房是私有財產的一部分，于是轉向開始對私人建房做出扶持，主要措施包括：提供建筑用地；提供貸款擔保和利息補貼，給予稅收和其它收費減免優惠；為住房建設儲蓄提供補貼。70 年代中期開始實施促進二手房私有化的措施，80 年代開始對參加住房儲蓄計劃的居民和信貸機構進行補貼，鼓勵住房基金的積累和有效使用

42、。1996 年，聯邦政府開始實行自有住房補貼（Eigenheimzulage），2003 年政府用于這項補貼的支出超過了 110 億歐元，自有住房補貼由此成為了德國最大的一個補貼項目。1.3.2 住房模式創新：住房模式創新：自自愿互助的住房合作愿互助的住房合作社模式社模式 在政府建保障住房，個人/企業建房外，德國還有另一種獲取住房的方式住房合作社。德國的住房合作社歷史悠久，自 1847 年初具雛形至今發展成一個完善而龐大的機構。住房合作社是一種介于企業和民間組織之間的民間自愿互助組織，合作社不以盈利作為主要目的，其宗旨是在合作原則的基礎上，居民通過自主入股的方式成為住房合作社社員，同時出于鼓勵

43、，德國政府會出臺相應的政策支持合作社成員的購房/租房行為（針對市場開發的合作社不享受土地和資金優惠）。在二戰后的住房短缺期，合作社模式為房屋的供給提供較大幫助。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -13-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 17：德國德國住房合作社住房合作社運作模式運作模式簡圖簡圖 來源：借鑒德國經驗加快建設以公租房為主的住房保障體系、中泰證券研究所 德國住房合作社，以集體的名義提供住房服務，社員自愿入社，繳納入社費后可以根據規定并結合自身需求申請房屋，成功分配之后，每月支付固定的房租，終生使用合作社住房，租金受到法律限制保護。住房合作社的租金低于

44、市場租金，住房的產權歸合作社集體所有，后續依據法律限制其商品化或私有化；社員擁有使用權并可以繼承，但不能出售或轉讓。抑制住房合作社住房投機的行為，真正使住房合作社住房保持居住的原則和初衷。住房合作社類型有社區住房合作社，公司員工住房合作社，還有以人才保障住房合作社等多種形式。由于居民是以入股的方式參與到住房合作社當中，也算是住房合作社的投資者之一，因此住房合作社收到了租金，在支付完合作社日常運作管理的費用后，租金會按照入股的份額返還給居民。這樣住房合作社對于居民而言就兼具了住房和投資的雙重屬性。德國政府與銀行為住房合作社提供許多支持性措施。土地方面，政府為土地出入提供支持，平價出租土地，通過指

45、導文件等方式，保障合作社通過低成本來獲取土地建設房屋。稅收方面，政府為住房合作社提供公司所得稅，交易稅等稅收的減免。合作社建房也通常能夠申請到低息貸款，用于建造住房，貸款期限一般為個人首次進行合作社入股的時候也可以低息貸款。社員住房合作社土地/房屋政府/所有者繳納會員費（股金）、房屋使用費提供住房購買建設出讓 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -14-專題研究報告專題研究報告 1.3.3 參與住房建設可以獲得參與住房建設可以獲得穩定穩定、低風險的投資回報低風險的投資回報 德國主導下的保障房建設主要有三個渠道，一、是政府直接財政出資自建或委托房地產企業建設保障性住

46、房，二、從儲蓄入手，用低息或無息方式支持社會購房團體（比如住房合作社等）參與住房建設，三、以財稅優惠政策支持社會各方面力量來支持保障房建設。前文兩部分（1.3.1、1.3.2）分別介紹德國在立法層面對于保障房直接建設支持以及住房合作社的運轉模式，這部分主要介紹德國政府圍繞住房市場化建設做的政策支持。對于市場主體而言，參與建設保障性住房，最關心的便是投資回報率。德國政府在住房短缺的時期，尤其是戰后及當下會加大對私人機構建房的支持，包括：1.向存量房改造項目提供無息或低息貸款；2.對私人建房提供無息貸款或建房資金、互助保險基金；3.向建造或購買自住房者給予稅收減免或債務補貼。在政策的支持下，私人機

47、構的住房建設成本有明顯降低，反應在市場端則可以體現為租金收益率較無風險收益率的溢價。圖表圖表 18：德國德國10年年期期國債收益率與居民存款利率情況國債收益率與居民存款利率情況 來源：Wind、中泰證券研究所 從具體回報率角度看，德國十年期國債利率與定期存款利率在 2008 年全球金融危機后持續走低，在 2019-2020 年的低點降至 0-1%左右，在德國長期國債收益率和定期存款利率逐年下降的背景趨勢下，投資建設住房是一個低風險、收益穩定的投資項目。根據globalpropertyguide數據顯示，2024年Q1德國平均租金收益率為3.74%，考慮到德國房租常年穩定增長，租戶需求旺盛，租客

48、穩定，風險較小，投資租房市場相較于定期存和十年期國債收益率而言較為可觀。對于偏好低風險的投資者，如保險公司，養老基金等市場主體有較強吸引力。-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023德國:國債收益率:10年期德國:居民存款:2年以內德國:居民存款:2年以上 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -15-專題研究報告專題研究報告 1.

49、4.住房需求端：住房需求端：支持剛需支持剛需和和改善改善，打擊，打擊投機交易投機交易 1.4.1 提供提供多樣化多樣化的住房的住房補貼補貼 住房短缺期控制租金。住房短缺期控制租金。德國在二戰之后面臨較大的住房短缺問題，政府通過修建保障性住房同時大量補貼私人機構/企業參與建設來解決。在 20 世紀 50 年代戰后住房最短缺的時候，政府對住房租金有嚴格限制，由聯邦政府規定租金上漲限度來穩定房屋租賃市場。目前，德國政府規定，租金增長上限在四年內不得超過 15%，若超過則會視為違法行為。住房逐漸市場化后住房逐漸市場化后補貼對象從建房者到補貼對象從建房者到租戶租戶與買家與買家。在進入20世紀60年代后，

50、德國住房短缺問題得到緩解，政府放開了租金的限制。與此同時，在 1965 年，德國頒布住房補貼法德國開始了面對租戶的住房貨幣補貼，受補貼對象主要為中低收入家庭和特殊家庭，租金補貼按照家庭人口，稅后收入以及租金水平計算發放。住房補貼政策對解決中低收入群體的住房需求起到了重要的支撐作用，被認為是一項準確而又切合市場需求的住房調控手段。圖表圖表 19：德國政府的德國政府的租租房補貼房補貼 房租補貼對象房租補貼對象 說明說明 租房家庭 向房租支付能力不足的家庭提供住房補貼；房租補貼按照差額制進行，具體的參考指標是家庭的人口組成，以及支付住房的能力；實際交納租金要由廉租家庭的住房偏好來決定，但其上限為家庭

51、收入的四分之一；補貼期限為 15 年，在這個較長的補貼時間段內，補貼的額度是一個變量，它會隨著家庭條件的改善，支付能力的加強，逐年下調補貼標準。補貼資金的來源主要分為兩個方向，即國家和地方政府，且兩者承擔的比重相同。來源：主要發達國家住房保障制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 圖表圖表 20：德國的德國的購房購房補貼補貼 購房補貼對象購房補貼對象 說明說明 對私人購房者的購房補貼 全體德國公民都可享受不同程度的住房補貼；年度額度最高為 2500 歐元，連續支付 8 年；有子女的家庭買房還可獲得兒童購房補貼。對住房儲蓄戶的購房補貼 政府給予貸款總額 14%的貸款補助。來源：主要發達國家住房保障

52、制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 從政策執行上看，德國住房補貼法規定:居民可支付租金一般按家庭收入的25%，低收入居民實際交納租金與差額可向地區政府申請房租補貼。地區政府負責房租補貼資格審核，只審核申請人的收入不審核資產，居民領取房租補貼后，可以申請社會住房，也可以在市場上租房，但只能選擇符合標準的房屋（政府根據房屋質量、區位、配套等因素將房屋分成六個等級，一級為最差，六級為最好。領取房租補貼的家庭只能租住一至二級類別的住宅，最高不能超過三級）。德國聯邦政府保障性住房的貨幣補貼分為住房全額補貼和住房部分補貼。德國聯邦政府保障性住房的貨幣補貼分為住房全額補貼和住房部分補貼。其中，住房全額補貼

53、是對無收入居民提供維持基本生活所需的全部生活補助，住房部分補貼則是對低收入居民提供部分住房租金來維持適宜的生活。在德國，當居民凈收入低于全民凈收入中位數的 60%時，可向社會救助機構申請各類住房貨幣補貼。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -16-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 21：住房全額補貼和住房部分補貼的區別住房全額補貼和住房部分補貼的區別 項目項目 全額補貼全額補貼 部分補貼部分補貼 補貼目標 負擔基本生活所需住房話費 負擔適宜生活所需住房花費 目標群體 無收入居民 低收入居民 支付住房花費類型 暖租 冷租 補貼金額 全額暖租 部分冷租 補貼限額 最

54、高補貼租金由地方政府確定 補貼限額根據家庭人口分為六類，具體補貼金額由地方政府確定 來源：德國住房保障制度的演進、形式、特征與啟示、中泰證券研究所 注：“冷租”（Kaltmieten）是不包括水費、電費、燃氣費、暖氣費、網費、電視費、垃圾處理費、物業費等“額外費用”（Nebenkosten）的凈租金；“暖租”（Warmmiete）是“冷租”和“額外費用”之和。住房全額補貼：住房全額補貼：主要針對無收入或失業 12 個月后失業救助金與之前工作收入脫鉤后，長期失業者在沒有存款、汽車和房產等固定資產，才能獲得社會基本保險資格，得到住房全額補貼。住房部分補貼：住房部分補貼：分為租房補貼和購房補貼。目前

55、德國購房補貼已經較少，主要為租房補貼。租房補貼目標希望將家庭租房成本控制在可支配收入的 15-30%之間，不舍具體的收入和補貼限額，通常租金越高補貼越高，當然也有補貼上限，具體補貼額度可以根據 2020 年出臺的住房貨幣補貼改革法自行測算。德國政府提供補貼住房供給低收入家庭、特殊人群。德國政府提供補貼住房供給低收入家庭、特殊人群。除了大范圍的住房貨幣補貼外，德國政府及國企以及一些福利機構、教堂、工會持有一定數量供給補貼住房。供給補貼住房租金較低，一般僅為同地段 5-6 成，主要針對低收入人群及特殊工作者。圖表圖表 22：德德國獲取“住房福利證”家庭的最高稅后凈收入表（歐元國獲取“住房福利證”家

56、庭的最高稅后凈收入表（歐元/年）年）聯邦聯邦/州州/市市 單身單身 兩人家庭兩人家庭 家庭中增加一個成人家庭中增加一個成人 家庭中增加一個孩子家庭中增加一個孩子 聯邦 12000 18000 4100 500 柏林 16800 25200 5740 700 漢堡 12000 18000 4100 1000 斯圖加特 21600 25200 5740 700 波茨坦 12000 18000 4100 500 來源：德國住房保障制度的演進、形式、特征與啟示、中泰證券研究所 根據住房福利法第 5 條和住房供給補貼法第 27 條規定補貼住房申請人需持有政府福利機構頒發的“住房福利證”（根據個人/家庭稅

57、后凈收入情況頒發），一般要求申請人無房，并在申請城市工作/居住一定年限。當在供給補貼住房居住的居民收入超過補貼標準時，一般不會強制要求搬出，而是收取市場化的租金。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -17-專題研究報告專題研究報告 1.4.2 抑制住房投機，控制杠桿率抑制住房投機，控制杠桿率 租金控制嚴格租金控制嚴格。在二戰后德國一段時間執行租金管制的措施?，F階段，德國執行的租金控制機制為“租金明鏡”，這是一項最早在 2015 年由柏林推出，后其他城市跟進的租金調控機制?！白饨鹈麋R”機制的主要意思是是在一定時間內，房屋租金的設計不能超過區域內同類房屋租金的平均水平

58、，指定高于指導價租金的房東將會受到罰款處罰?！白饨鹈麋R”包括“簡易租金明鏡”和“合格租金明鏡”兩種類型?！昂细褡饨鹈麋R”和“簡易租金明鏡”的區別主要體現在編制過程上?！昂喴鬃饨鹈麋R”主要調查統計的是依據住房類型、區位、建筑面積等分類的租賃合同中的租金；“合格租金明鏡”則調查的是住房類型、區位、建筑面積、房間個數、設施狀況等住房的真實指標，然后將這些指標量化為后續計算的數據。其中“合作租金明鏡”一般運用在租金變化較快的城市，“簡易租金明鏡”主要運用在小城鎮。圖表圖表 23：2018年年德國德國魏瑪部分區域“簡易租金明鏡”（依據住房區位劃分）魏瑪部分區域“簡易租金明鏡”（依據住房區位劃分）住房區位

59、住房區位(魏瑪行政區劃劃分）魏瑪行政區劃劃分）每平方米月租金每平方米月租金(歐元）歐元）住房區位住房區位(魏瑪行政區劃劃分）魏瑪行政區劃劃分）每平方米月租金每平方米月租金(歐元）歐元）老城區 7.27 舍內布里克區 6.59 勒格菲爾德地區 6.88 舍內菲爾德區 5.54 北城區 6.29 南城區 8.79 北關城區 7.44 西城區 6.1 上魏瑪區 8 西關城區 8.72 公園前城區 8.17 南關城區 5.54 來源：德國住房租賃制度及其對我國住房租賃市場培育的啟示、中泰證券研究所 對于租金明鏡制度下，租金變化有著嚴格的法律限制。德國租賃合同期限一般為1 年，1 年之后自動轉成無限期限

60、合同，在房東過世后，其法定繼承人應該繼續履行租房合約，同理對于租客而言，過世后其繼承人仍然可以繼續履行合同。房屋租金在5 年之內上漲不允許超過該地租金明鏡價格的 15%，如果房東上漲租金高達 50%，會被視為暴利，將面臨嚴峻的刑罰和巨額罰款。同理，當租金明鏡制度下的租金價格下降到合同規定租金的 20%時，租客可以要求房東退還這一時期超過租金明鏡租金價格的全部超額租金。獨特的住房儲蓄金融體系獨特的住房儲蓄金融體系與低杠桿與低杠桿。德國住房儲蓄制度是為實現構建房籌資而成立的互助合作融資體系，同時也是對購房杠桿的限制。在德國首付比例較高，且有以下特點：先儲蓄后貸款先儲蓄后貸款：先有儲戶根據自己住房的

61、需求以及儲蓄能力，與住房儲蓄銀行簽訂儲蓄貸款合同，儲戶每月按照合同進行儲蓄，當儲蓄金融達到一定金額之后，一般為合同存款總額 40%-50%，同時規定有最低的存款年限。滿足標準之后，便可以獲取貸款權。貸款用于居民租房，購房，建房，用途專一在解決住房問題上。利率固定，低息互助：利率固定，低息互助：住房儲蓄制度是一種相對封閉運轉的融資系統，獨立于整個德國的資本市場，存貸款利率不受市場供需的影響。住宅儲蓄利率常年保持在 5%（一般為 1.5%-3.5%）以下，存貸利差保持在 2%以內，實 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -18-專題研究報告專題研究報告 行固定利率制度

62、。因此德國住宅儲蓄制度，對于居民解決自身住房問題和市場主體參與住房建設都提供了一個穩定且安全的融資渠道。圖表圖表 24：德國政府對住房儲蓄的獎勵德國政府對住房儲蓄的獎勵 儲蓄獎勵項目儲蓄獎勵項目 說明說明 儲蓄獎勵 對住房儲蓄儲戶給予每月儲蓄金額的 10%的儲蓄獎勵；對符合條件的單身家庭(16 周歲以下，年收入 5 萬馬克以下、每月住房儲蓄額度在 1000 馬克以內)給予每月 100馬克的儲蓄獎勵。購房獎勵 政府給予貸款總額 14%的貸款補助。來源：主要發達國家住房保障制度及中國的實踐研究、中泰證券研究所 自愿儲蓄，政府獎勵：自愿儲蓄，政府獎勵：住房儲蓄是一種自愿契約，任何客戶都可以通過這一互

63、助形式來達到自助目的，同時儲戶參與門檻較低，僅有較少數量的最低合同金額和最低存款年限要求。同時，政府獎勵補貼是住房儲蓄銀行制度的重要組成部分，一般根據儲戶的存款金額和參與年限來提供相應獎勵，這無疑會增加儲蓄吸引力，進而引導儲戶自有資金進入住宅儲蓄體系，為中低收入群體的住房需求提供一定保障。1.4.3 多重課稅，打壓炒房投機多重課稅，打壓炒房投機 德國房地產稅種設置比較完備，涉及房地產建設，流通，持有等各個環節，包括土地稅，不動產稅，資本利得稅等，對于抑制炒房行為具有重要意義。持有環節需要繳納土地稅，德國自有自用的住房可以不繳納不動產稅，但是需要繳納土地稅，屬于市鎮收入。一般來說，住宅用地的土地

64、稅率約為 0.26%-0.35%，商業用地為 0.35%，政府對于私人住宅建設、合作社住宅建設等提供了稅收上的優惠，在私人建房的前 10 年可以免除土地稅的征收。流通環節，對于出租、出售的住宅收取不動產稅，按照評估的資產價值收取1%-1.5%的稅收；同時還需繳納土地購置稅，在交易環節征收，從 2007 年開始變成了地方稅，一般征收購置價格的 3.5%作為土地購置稅；此外，贈予稅和遺產稅在房屋繼承環節征收，7-50%不等；最后還需繳納資本利得稅，對于買賣房屋盈利者繳納15%的資本利得稅，對于 10 年之內出售的房屋收取 25%的資本利得稅。對于租房房東而言，租金收入同樣納入所得稅征稅范圍，租金扣

65、除房屋折舊，房屋修繕費之后納入應稅金額中。德國部分總結：德國部分總結：德國房地產市場的穩定得益于政府在供需兩端在不同時間段采取了較為符合自身國情的調控政策，我們看到的結果是居民的人均住房面積在提升、居住條件在改善，同時房價和租金保持穩定。這些調控政策并非難以模仿，難得的地方在于德國政府根據市場快速的應變，比如在住房短缺問題得到初步解決之后便考慮逐漸市場化，而在接近完全市場化后，面對金融危機及難民潮涌入帶來的樓市沖擊，迅速調整轉向重啟保障房建設及更大規模的住房補貼來穩定房地產市場，這種政策的靈活性及針對性是國際社會值得借鑒之處。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -

66、19-專題研究報告專題研究報告 新加坡住房體系新加坡住房體系簡述簡述 新加坡常住人口 500 多萬，國土面積 700 多平方公里，1965 年脫離馬來西亞獨立建國。在 1959 年成為自治邦時就開始面臨嚴重短缺的住房問題，85%以上家庭居住困難，新加坡政府為此 1960 年成立了建屋發展局（HDB），主要任務就是為新加坡人提供能負擔得起的住房，隨后在不到 3 年的時間里 HDB 負責組建了 21000 套公寓，2 年后這個數字是 54000 套，在 10 年左右的時間維度下，HDB 基本解決了新加坡的住房危機，背后的核心是政府主導下覆蓋大多數國民以組屋為載體的保障房制度。如今 60 多年過去，

67、新加坡住房擁有率高，房價穩定，成為世界上公認的住房問題處理的比較好的國家。2.1 新加坡新加坡住房現狀：住房現狀：組屋組屋為主，商品房為輔為主，商品房為輔 高住房高住房擁有率，政府建造為主導。擁有率，政府建造為主導。新加坡前李光耀總理建國時提出“居者有其屋”以來，新加坡 HDB 圍繞組屋制度打造以保障房為核心，商品房為補充的住房體系。在該體系指導下，新加坡大量居民搬入組屋，住房擁有率持續上升。圖表圖表 25：新加坡房屋自有率及組屋持有率情況（新加坡房屋自有率及組屋持有率情況（%）來源：新加坡統計局、wind、中泰證券研究所 從新加坡統計局數據看，1980 年新加坡住房擁有率就達到約 60%，隨

68、后持續提升，至 20 世紀 90 年代便達到近 9 成的住房擁有率。從住房結構看，住房擁有率波動和政府提供的組屋持有率保持同步，在持有住房的家庭中，近 9 成居住在政府提供的組屋里。01020304050607080901001980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022新加坡:家庭住房自有率新加坡:家庭住房自有率:政府組屋 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -20-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 26：新加坡住房體系框架圖新加坡

69、住房體系框架圖 來源：新加坡保障性住房政策研究及借鑒、中泰證券研究所 雙軌制住房供應雙軌制住房供應體系體系，保障房保障房為核心。為核心。新加坡土地實行私有制，但政府立法可從私人手中以某種價格收回土地用作公共房屋的建設，而在此基礎上新加坡的住房體系得以建立。以政府主導的低成本組屋供中低收入群體，這部分人群約 8 成，公共組屋可租可售，另外同時允許商品房市場的自由交易，土地私有，開發商可自行建設。2.2 新加坡新加坡保障性保障性住房體系核心住房體系核心組屋組屋 新加坡圍繞組屋制度打造以保障房為核心，商品房為補充的住房體系。在該體系指導下，大量新加坡居民搬入組屋。到 1970 年有超過 1/3 的人

70、口入住了 HDB 的組屋，隨后又持續完善，建造更高標準滿足居民改善需求的組屋，同時對組屋的交易和經營做出嚴格限制，打擊投機行為。圖表圖表 27：新加坡新加坡組屋組屋政策政策發展歷史發展歷史 時間時間 組屋政策主要內容組屋政策主要內容 1960 年 正式成立建屋局，全面啟動組屋政策 1961 年 制定第一個“五年建屋計劃”以組屋的形式向居民提供大量公共住房 1964 年“居者有其屋”政策推行，鼓勵居民從組住組屋向購買組屋過渡 1966 年 土地征用發法實施，保障 HDB 建設組屋的土地來源 1971 年 允許組屋所有者在居住滿一定年限并滿足一定條件之后可以在二手市場上進行出售 1974 年 專門

71、建設大面積的五居室的組屋，向中等收入家庭提供公共住房 來源：新加坡保障性住房模式及對我國的啟示、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -21-專題研究報告專題研究報告 2.2.1 組屋組屋的的土地與土地與資金來源資金來源 立法先行。立法先行。新加坡保障性住房建設能夠實施的前提是政府能夠將土地和資金問題妥善解決，首先在立法層面掃清障礙，為了給保障房建設創造條件。新加坡政府針對組屋的建設構想，土地層面主要依靠立法來從私人手中夠得土地，資金層面建立中央公積金制度新加坡中央公積金（CPF），用來彌補財政補貼上的不足。圖表圖表 28：新加坡新加坡主要主要頒布的

72、住房保證法規頒布的住房保證法規 頒布時間頒布時間 法規名稱法規名稱 主要內容主要內容 1955 年 中央公積金法 實施強制性儲蓄計劃，制定初期為解決退休后的生活費用問題，后期是公共住房建設和住房消費信貸的主要資金來源。1960 年 住房發展法 成立建屋發展局(HDB)，負責組屋的開發、運營、分配管理。1967 年 土地征用法 授予建屋發展局強制征地的權利，以保證組屋建設、土地開發等相關計劃能夠以遠低于私人開發商購地的價格獲取土地。一般約為土地市場價格的 70%。1968 年 中央公積金修改法令 拓展公積金的應用范圍，規定公積金用于醫療、養老范圍以外，可用于組屋建設投資和住房信貸。1973 年

73、修訂土地征用法 規范土地重用的補償標準，制定了詳細的土地征用標準細則。1981 年 中央公積金修正案 在全國實行強制性住房保險計劃，組屋在喪失償還抵押貸款能力的情況下，由中央公積金局負責清償尚欠的余款。具體操作方式為對公積金儲蓄進行一次性折減。來源：新加坡住房保障制度對我國的啟示研究、中泰證券研究所 土地土地端，端，立法立法授予授予政府政府征地權利征地權利。HDB 建設組屋的土地兩個來源，一是來自政府的直接授予，二是來自私人土地征收。新加坡土地分國有和私人兩種，HDB 作為國有機構可使用低成本國有土地用作保障房建設。同時，而根據土地征收法規定，政府可以強制性以一定的價格來征收私人土地用作公共住

74、房建設。圖表圖表 29：新加坡建屋發展局（新加坡建屋發展局（HDB）建設計劃及公共組屋人口比例）建設計劃及公共組屋人口比例 年份年份 國有土地面積比例國有土地面積比例%住房住房建設量（套）建設量（套）居住組屋居住組屋人口比例人口比例%1960-1965 44(1960 年)53777 23.2 1966-1970 60(1970 年)63488 38 1971-1975 76.2(1985 年)110362 45 1976-1980 130981 70 1981-1985 189299 78 1986-1990 80(1990 年)119，708 85 1991-1995 80(1999 年)

75、98，994 86 1996-2000 157，919 86 2001-2005 87(2007 年)55，135 83 2006-2010 29，935 82 2011-2013(3)90(2013 年)32，689 82 來源：新加坡住房保障制度對我國的啟示研究、中泰證券研究所 縱觀 1960-2013 年新加坡國有土地面積占比與組屋建設情況，政府在立法后獲得了直接向私人強行征地的權利，在這一時間段內，國有土地面積比例快速提升，而這也與新加坡組屋建設相對應，公共組屋的快速發展離不開政府高效的征地行動。在1970 年和 1973 年，土地征用法經歷了 2 次修正，“公共利益”不斷擴大，同時，

76、土地征用法的補償是“就低不就高”原則，法定以市場價做評估標準，但又 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -22-專題研究報告專題研究報告 規定必須按征地公告時間和“法定日期”時間兩者取其低來計算，往往補償金不是當下的市場價。誠然，新加坡的立國立法理念就是“國家利益優于個人利益，經濟發展先于人權保障”，加上建國初期對于住房的迫切需求，當局政府認為社會發展不能讓少數人獨享，征地成本不能讓政府獨自負擔?？陀^上，在建國初期大規模的公共住房建設，考慮到售價要讓中低收入人群接受，政府無力負擔高昂的土地成本，新加坡國土面積較小，人口密度高，土地更需要良好的規劃使用。資金端，資金

77、端，政府政府貸款為主，赤字津貼為輔貸款為主，赤字津貼為輔。建屋發展局（HDB）是新加坡組屋的主要供應者，其作為政府部門建設組屋資金主要來自政府財政。具體看，主要分為政府貸款和政府補貼，政府貸款一般用于組屋建設和組屋更新，出資方一般是是新加坡中央公積金（CPF），待組屋建成出售后償還；政府補貼主要用作建屋局的經營赤字，建屋局的組屋售價及租金不根據成本，而按居民購買力和收入中位數定價，因此常年虧損。中央公積金制度中央公積金制度（CPF）：為組屋的為組屋的購買和建設購買和建設提供提供良性良性的的資金循環。資金循環。1955 年新加坡頒布中央公積金法，建立了中央公積金制度，強制要求雇員和雇主每月按照收

78、入一定比例繳納公積金。中央公積金（CPF）由政府運作。會員繳納的公積金主要按比例分布在三個不同的賬戶中：普通賬戶、特別賬戶和醫療賬戶。其中，普通賬戶主要用于政府組屋購置、親屬教育支出、以及中央公積金局投資計劃下的個人投資等；醫療賬戶主要用于支付本人及親屬和配偶的醫療費用、繳納疾病保險費等；特殊賬戶用于為公積金成員積累退休金，提供養老保障。公積金的 80%用于購買住房和支付保險費，12%作為醫療費用，8%作為特別費用。圖表圖表 30：新加坡住房中央公積金制度新加坡住房中央公積金制度運轉模式運轉模式 來源：我國保障性住房公積金擴充融資模式新探索 以新加坡組屋融資經驗為鑒、中泰證券研究所 請務必閱讀

79、正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -23-專題研究報告專題研究報告 中央中央公積金除了方便居民提取購買公積金除了方便居民提取購買組屋組屋，同時也起到政府融資功能。同時也起到政府融資功能。中央公積金局通過購買政府債券的方式將八成的公積金（其余二成將留存中央公積金局，以備公民提款）轉移給中央政府，中央政府以撥款（用于租房補貼）和貸款（貸款資金分建房貸款和購房貸款）兩種形式將資金轉移給建屋局，建屋局把建房貸款用于組屋的建設，并通過出售組屋來償還貸款，購房貸款則由建屋局重新分配，按照每個公民的不同需求將購房貸款貸給組屋買主，從而實現了“公積金池”的循環運轉，保證了新加坡組屋建設、

80、分配的持續發展。2.2.2 組屋組屋的的建設、建設、申請申請方式方式、類型類型與補貼與補貼 建屋發展局（建屋發展局（HDB）是）是組屋及配套設施的組屋及配套設施的主要主要提供者提供者。HDB 成立于 1960 年，是負責新加坡公共住房管理的法定機構，代表政府行使權力，負責住宅發展規劃，標準以及政策的實施，以實現居者有其屋的戰略發展目標。新加坡政府成立建屋發展局，制定有關投資建設保障性住房的長遠規劃。圖表圖表 31：HDB組織架構圖組織架構圖 來源：HDB 官網.中泰證券研究所 建屋局建屋局擁有較多職能角色擁有較多職能角色。首先，建屋局具有政府機構的職能，通過正規的招投標方式對保障性住房項目進行

81、投標，組屋的施工建設由中標的建筑公司進行，規范了組屋建設工程質量。其次，建屋局具有銀行信貸功能，政府通過低息貸款方式向建屋局提供資金，建屋局又將部分資金貸款給中標的建筑公司，保證了組屋建設資金的低成本運轉。再次，建屋局還具有開發商的性質，組屋的建設用地由政府負責劃撥和征用。建屋局負責舊房拆遷改造和城市規劃的工作。最后，建屋局還具有物業管理部門的性質，負責小區的綠化建設，并逐步完善安居配套工程。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -24-專題研究報告專題研究報告 新加坡的組屋由新加坡的組屋由 HDB 統一規劃、建設統一規劃、建設、運營、運營。組屋發展計劃建立在綜合研

82、究與分析的基礎上，HDB 詳細分析歷年住宅建設的數量和銷售情況，核實申請購買組屋的家庭數量及其對戶型、地點的要求，以及不同地區城市基礎設施狀況、社會服務設施狀況和就業機會，并預測今后 5 年的需求量，選擇最佳開發地點。圖表圖表 32：組屋周邊配套生活設施組屋周邊配套生活設施 圖表圖表 33：組屋周邊配套生活設施組屋周邊配套生活設施 來源：HDB、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 圖表圖表 34：組屋周邊配套鄰里中心組屋周邊配套鄰里中心 圖表圖表 35：組屋周邊配套鄰里中心組屋周邊配套鄰里中心 來源：HDB、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 根據預購組屋制度，HDB 只有

83、在認購率達到 70%才會興建有關組屋。政府組屋是按衛星鎮方式分布的，以市區新加坡河河口為中心，以地鐵為主要交通工具。為了確保新加坡不會出現平民窟，政府組屋的各種房式在各組屋區都有。住在組屋區的居民只需到鄰里商業中心，就能轉搭地鐵或公交到新加坡的任何一個角落。人們呆在一個組屋區衛星鎮，基本上和住在市區沒什么太大差別。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -25-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 36：新加坡組屋分布圖新加坡組屋分布圖 來源：HDB.中泰證券研究所 組屋組屋申請申請：針對中低收入人群，針對中低收入人群，保障剛需保障剛需，有一定門檻，有一定門檻。新加坡政

84、府會對組屋購買者進行嚴格的審核，要求組屋的購買者必須是新加坡國民并按公民家庭的月收入來對住房面積做出限制：低于 7000 新加坡元公民，可以申請購買兩房式組屋，兩房是單身居民能夠申請的最大戶型；申請購買三房式組屋，需要是家庭（可以是未婚夫妻、夫婦、多代同堂、多人居住等），其收入要求基本按人均月收入 7000 新加坡元為線。圖表圖表 37：新加坡組屋新加坡組屋新房購買條件新房購買條件摘要摘要 房型房型 公民身份公民身份 私人房產情況私人房產情況 月收入月收入（新加坡元）（新加坡元）家庭結構家庭結構 兩房式 新加坡公民 無私人本地/海外房產，未購買過組屋 7000 單身或家庭、多人 三房式 新加坡

85、公民且家庭中至少有一個永居 無私人本地/海外房產，未購買過組屋 14000 家庭或多人 四房式或者更大的戶型 新加坡公民且家庭中至少有一個是永居 無私人本地/海外房產，未購買過組屋 21000 家庭或多人 來源：HDB.中泰證券研究所 對戶籍及收入的限制可以看出主要針對中低收入的本地人群做覆蓋，同時要求申請者家庭未持有組屋，且在本地與海外均未有房產。對于其他單身永居人群、外國人群及高收入者，則有二手組屋或商品房市場來滿足需求。組屋的銷售模式分為 3 種，分別為 BTO（Build-To-Order）、SBF（Sale of Balance Flats）、OBF（Open booking of

86、flats）。三種模式的區別在于 BTO 采用“先預定后建設”方式，而 SBF 和 OBF 模式預約的房屋為“已經建成或者是正在建造中”的組屋（OBF 模式與 SBF 模式類似，主要是集中前次 SBF 未售出房源再次出售）。BTO 模式購買組屋的占比最高，為購買組屋的主流方式。BTO 流程下夠買組屋，HDB 提供的公寓類型通常是 2 居室，3 居室，4 居室，5居室這幾種類型的住房。公民可以在 HDB 官網進行申請，選擇自己喜歡的住房類型和城鎮，隨后 HDB 將進行抽簽，來決定最終的購買名單。但是 HDB 在抽簽的時候，會更關注到初次購買住房的家庭，以照顧他們迫切的住房需求。請務必閱讀正文之后

87、的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -26-專題研究報告專題研究報告 SBF 模式下，除了提供夠組屋之外，還提供有公寓。因此人們通常對 SBF 公寓有著濃厚的興趣，同樣首次入住的家庭有更高的新單位優先權。OBF 模式提供過去SBF 模式下未被選擇的公寓，公民可以在網上進行申請，采取先到先得的方式獲取套樓號碼，從而確定公寓的購買名單。組屋定價組屋定價：由由 HDB 根據居民綜合收入情況制定根據居民綜合收入情況制定。新加坡組屋主要承擔政府保障性住房功能，其定價并非由市場或房屋建造成本決定，而取決于大多數居民的購房壓力。新加坡政府會統計與評估各類型組屋申請人的年收入中位數、還貸能力，最終

88、制定出組屋的銷售價格。HDB 針對不同面積戶型給予針對不同面積戶型給予補貼補貼折扣。折扣。組屋在定價后，HDB 會根據不同類型的組屋發放相應補貼，如下圖所示，2022 年新加坡組屋出售與政府補貼后的售價對比，面積戶型越小，越偏剛需的組屋獲得的補貼力度越大，比如 Bukit Batok 地區的 2 居室組屋原價最低 105000 新元，減去補貼后僅售 25000 新元，補貼力度高達 76%。圖表圖表 38：2022年年新加坡組屋新加坡組屋價格價格情況（情況（與與CPF補貼補貼后后售價售價對比）對比）城鎮城鎮 2 居居室室 3 居居室室 售價 減去住房補助金后的售價 售價 減去住房補助金后的售價

89、Bukit Batok$105，000-$169，000$25，000-$89，000$206，000-$269，000$131，000-$194，000 Choa Chu Kang$102，000-$160，000$22，000-$80，000$194，000-$243，000$119，000-$168，000 Jurong East$97，000-$170，000$17，000-$90，000$194，000-$245，000$119，000-$170，000 Jurong West$107，000-$180，000$27，000-$100，000$187，000-$265，000$112

90、，000-$190，000 Tengah$97，000-$174，000$17，000-$94，000 S190.000-$262.000$115，000-$187，000 Woodlands$98，000-$154，000$18，000-$74，000 S188.000-$228.000$113，000-$153，000 Yishun$84，000-$184，000$5，000-$104，000$175，000-$229，000$100，000-$154，000 城鎮城鎮 4 居居室室 5 居居室室 售價 減去住房補助金后的售價 售價 減去住房補助金后的售價 Bukit Batok$309，

91、000-$392，000$249，000-$332，000$405，000-$522，000$360，000-$477，000 Choa Chu Kang$277，000-$363，000$217，000-$303，000$390，000-$508，000$345，000-$463，000 Jurong East$283，000-$388，000$223，000-$328，000-Jurong West$288，000-$393，000$228，000-$333，000$412，000-$526，000$367，000-$481，000 Tengah$291，000-$397，000$231，

92、000-$337，000$401，000-$536，000$356，000-$491，000 Woodlands$303，000-$363，000$243，000-$303，000-Yishun$248，000-$418，000$188，000-$358，000$366，000-$595，000$321，000-$550，000 來源：HDB2022 年報、中泰證券研究所 注：貨幣單位為新加坡元 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -27-專題研究報告專題研究報告 申購申購 HDB 組屋組屋時能夠時能夠獲得獲得額外的額外的補貼支持。補貼支持。為了進一步保障居民購買

93、住房的能力，新加坡 HDB 對公民和永居居民購買新建組屋和二手組屋，以及執行公寓等進一步給出了購房補貼，該補貼由中央公積金（CPF）提供。圖表圖表 39：新加坡新加坡HDB對于新加坡公民和永居居民的購房津貼支持內容對于新加坡公民和永居居民的購房津貼支持內容 類別類別 內容內容 家庭 補貼援助發放給：1.家庭購買 HDB 提供的組屋可獲 10000 新元補助；2.購買更高級的產品時家庭獲得補貼會少于 10000 新元，如：二手組屋；DBSS；EC 公寓 公民身份 SC/SPR 家庭在以下情況下有資格獲得公民補貼:1.SPR 的配偶/父母/子女/兄弟姐妹在最初提交公寓或 EC 申請時，就可獲得新加

94、坡公民身份；2.SC 申請人和配偶所生的 SC 子女，他們都是最初在單位或 EC 單位申請中列出的人將 SPR 兄弟姐妹轉換為 SC 以獲得公民充值資格僅適用于作為孤兒兄弟姐妹或有非居民配偶的家庭購買的公寓。申請公民補貼和排隊時間 必須在符合入籍標準后的 6 個月內通過“公民補貼申請電子服務”提交申請。公民補貼的發放 如果您的家庭有資格獲得公民補貼，所有符合條件的 SC 和 SPR 核心家庭成員將獲得同等份額的充值補助金，這筆款項將全部記入中央儲蓄基金的特別保障方案和特別方案的普通帳戶。來源：HDB.中泰證券研究所 購房貸款：購房貸款：HDB 房貸房貸提供提供貼近公積金貸款的優惠利率貼近公積金

95、貸款的優惠利率。新加坡公民購買組屋可以選擇兩種類型的貸款，一種是 HDB 提供的住房貸款，一種就是商業銀行的住房貸款。HDB 提供的住房貸款，作為對居民購房的支持補貼，居民從 HDB 貸款時可獲得一個優惠利率，優惠利率一般是在公積金賬戶利率上浮動，一般會在 1、4、7、10月根據 CPF 利率進行調整。數據上看，2023 年 Q4 和 2024 年 Q1 連續 2 個季度優惠利率均為 2.6%，相比于市場貸款利率有明顯的優惠。圖表圖表 40：新加坡新加坡貸款利率與住房市場利率情況貸款利率與住房市場利率情況 來源：Wind.中泰證券研究所 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.0

96、0%6.00%7.00%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021新加坡:貸款利率新加坡:銀行優惠貸款利率新加坡:金融機構住房貸款利率:15年 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -28-專題研究報告專題研究報告 新加坡組屋新加坡組屋經歷過經歷過 4 個時期迭代，個時期迭代，如今如今類型多樣，類型多樣，可可滿足不同家庭的需求滿足不同家庭的需求。新加坡組屋建設的類型大致分為 4 個時期：第一期（19601965 年）主要目標是解決房荒

97、的問題，戶型以一房式和二房式的小房型為主；第二期（1966-1975 年），隨著房荒 問題的緩解，住房政策的重點向改善轉變，由過去的一房式、二房式轉向發展三房式、四房式；到第三期（1976-1990 年）已基本解決住房短缺問題。此時組屋主要在市郊新鎮發展，更加強調組屋的設施、質量，不再建造一房式和二房式，目前新加坡組屋主要以四房式和五房式為主，設施齊全。隨后在第四期（1990 年至今）時，提出了“優質組屋”，私人建筑師、承包商參與的“設計與建造組屋”的概念以來，組屋規劃設計質量大幅提高。圖表圖表 41：2房型房型組屋組屋戶型結構圖戶型結構圖 圖表圖表 42：3房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構

98、圖 來源：HDB、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 圖表圖表 43：4房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖 圖表圖表 44：5房型組屋戶型結構圖房型組屋戶型結構圖 來源：HDB、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -29-專題研究報告專題研究報告 圖表圖表 45：2房型組屋樣板房房型組屋樣板房 圖表圖表 46：3房型組屋樣板房房型組屋樣板房 來源：HDB、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 圖表圖表 47：4房型組屋樣板房房型組屋樣板房 圖表圖表 48：5房型組屋樣板房房型組屋樣板房 來源：HDB

99、、中泰證券研究所 來源：HDB、中泰證券研究所 圖表圖表 49：新加坡新加坡組屋類型組屋類型 組屋類型組屋類型 來自建屋發展局來自建屋發展局/公開市場公開市場 描述描述 戶型特點戶型特點 Community Care Apartment(社區 關愛公寓)僅來自建屋發展局 社區護理公寓將長者友好型住房與護理 服務相結合，護理服務可以根據護理需 求和社交活動進行擴展，以支持老年人 在社區的白銀歲月中獨立養老。1 間臥室 1 間浴室 客廳/餐廳/廚房 2 房 2 室靈活房 短期租賃 2 室 Flexi 僅從公開市場 組屋或公開市場 僅來自建屋發展局 這是低收入家庭、老年人和單身人士的 經濟適用房選擇

100、。老年人可以選擇較短的租約，以進一步 降低統一價格。1 間臥室 1 間浴室 客廳/餐廳 廚房 家庭庇護所 三房 組屋或公開市場 對于能夠很好地滿足生活需求的緊湊生 活空間，三居室公寓將是理想的選擇。2 間臥室 兩浴室 客廳/餐廳 廚房/公用設施 家庭庇護所 4 房 組屋或公開市場 四居室公寓是年輕夫婦或父母的理想選擇。3 間臥室 兩浴室 客廳/餐廳 廚房 服務場 家庭庇護所 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -30-專題研究報告專題研究報告 5 房 組屋或公開市場 5 室公寓非常適合 5 人或以上的大家庭。3 間臥室 兩浴室 客廳/餐廳 廚房 服務場 家庭庇護所

101、 書房 3 代同堂型 組屋或公開市場 合資格的多代同堂家庭住在一個屋檐 下，住在一個屋檐下，擁有更緊密的家 庭關系。3Gen 公寓設有 2 間帶連接浴室 的臥室和 2 間其他臥室，可滿足大家庭 的需求。4 間臥室 三浴室 客廳/餐廳 廚房 服務場 家庭庇護所 EC 公寓 僅從公開市場 行政公寓設有額外的書房空間，可輕松 轉換為舒適的客廳。一些行政 公寓還設有陽臺，以增加戶外享受。1 間帶連接浴室的主臥室 2 間額外的臥室 公共浴室 客廳/餐廳 廚房 來源：HDB 官網、中泰證券研究所 2.3 組屋組屋的的管理管理政策政策 組屋組屋退出嚴格，退出嚴格，嚴厲打擊炒房嚴厲打擊炒房。新加坡政府規范組屋

102、市場交易行為，嚴格限制炒賣組屋。組屋的定位是“自住為主”，若購買新組屋，舊組屋須出售，且有限售年限。作為組屋的建設和供給方，HDB 有一套相對完整的體系來調控組屋的直接出售和市場轉銷。在購買階段，規定任何人購買組屋都需要提供詳細準確的資料，一旦發現弄虛作假，當事人將面臨 5000 元新幣的罰款和 6 個月的監禁。當購買到組屋后，在購買的 5 年之內不能轉售，也不允許任何商業用途。如果 5 年之后要出售，需要向 HDB 遞交交易雙方的詳細資料，于此同時政府需要向組屋的轉售實行抽潤制度。轉售過組屋的居民，之后再次向 HDB 購買組屋時，需要支付一定比例的溢價（大概為 15%-20%稅費）。在嚴格的

103、退出機制下，政府控制下以組屋為主的房地產市場長期保持較為穩定的房價。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -31-專題研究報告專題研究報告 新加坡部分總結：新加坡部分總結：與德國的調控市場為主，政府參與為輔的模式不同，新加坡的住房體系是典型的強政府模式，政府專門成立建屋發展局（HDB），立法授予強行低價征地的權力，建立中央公積金制度為建房和購房融資，8 成以上新加坡公民居住在政府建的組屋里。組屋的建造與售價完全由 HDB 負責，政府對房地產市場的調控可以說達到了相當高的水平，因此國民的居住條件能得到充分保障，住房價格長期穩定。同時，由于缺乏市場的參與，但又需常年低于

104、成本價出售房屋給中低收入民眾，政府每年拿出較大部分財政補貼 HDB。這種模式下需要政府具備相當的財力才可長期維持住房地產市場的穩定運行，同時也需要穩定的政權來保證征地與財政補貼的持續性。風險提示：研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風險研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風險：研報中采用的海外或論文數據無法保證時效性，存在信息滯后可能，請酌情參考。全球地緣政治風險：全球地緣政治風險：新加坡作為貿易與金融港，在當今全球局勢動蕩背景下，容易受到外部影響，近期也因人口輸入帶來房價快速上漲；宏觀調控及經濟形式不確定性：宏觀調控及經濟形式不確定性：海外國家與我國國情差

105、距較大，無法直接參考對比，相關經驗更不能復制。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -32-專題研究報告專題研究報告 投資評級說明：投資評級說明：評級評級 說明說明 股票評級股票評級 買入 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 15%以上 增持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 5%15%之間 持有 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在-10%+5%之間 減持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數跌幅在 10%以上 行業評級行業評級 增持 預期未來 612 個月內對同期基準指數漲幅在 10%以上 中性 預期未來 612 個月內對

106、同期基準指數漲幅在-10%+10%之間 減持 預期未來 612 個月內對同期基準指數跌幅在 10%以上 備注：評級標準為報告發布日后的 612 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中 A 股市場以滬深 300 指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以標普 500 指數或納斯達克綜合指數為基準（另有說明的除外）。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -33-專題研究報告專題研究報告 重要聲明：重要聲明：中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）

107、具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，可能會隨時調整。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本報告所載的資料、

108、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者應注意，在法律允許的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本公司及其本公司的關聯機構或個人可能在本報告公開發布之前已經使用或了解其中的信息。本報告版權歸“中泰證券股份有限公司”所有。事先未經本公司書面授權，任何機構和個人，不得對本報告進行任何形式的翻版、發布、復制、轉載、刊登、篡改，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。