世聯行：2020年上半年房地產行業回顧與后市展望[29頁].pdf

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1、? ? ? ? 年上 半年 房地產行業回顧與 后市展望 世聯研究 目錄 1、海外疫情失控，全球經濟供需同遭沖擊 . 3 2、全球寬松陷入“囚徒困境”,無風險收益率屢創新低 . 4 3、三駕馬車觸底反彈，貨幣與財政齊發力 . 5 房地產壓艙石作用無法替代，樓市調控呈現分化趨勢 . 6 1、長三角與西北表現亮眼，珠三角、東北與中部受沖擊 . 7 2、長三角復蘇一騎絕塵，城市之間上演冰與火 . 8 1、市場流動性充裕，主動融資與銷售回款修復強勁 . 9 2、境內外發債環比大漲，海外發債環境變化劇烈 . 10 3、境內發債成本下降顯著，境外發債成本分化加劇 . 11 4、境內外發債環比大漲，海外發債環

2、境變化劇烈 . 12 1、土地成交結構性分化，一線與強三線成交火熱 . 13 2、溢價率持續上行，三線城市流拍分化 . 14 1、疫情撕裂全球化，經濟內循環需要房地產穩定 . 15 2、疫情之下地產投資韌性十足，房地產仍是中國經濟壓艙石 . 16 1、住宅庫存再上臺階，商辦庫存持續惡化 . 17 2、停工導致主要城市庫存下降，下半年推盤將加速 . 18 1、下半年還債規模再上臺階，房企資金鏈進一步趨緊 . 19 2、央企逆勢加杠桿，地方國企與民企保持平穩 . 20 1、民營頭部房企二季度積極補倉，輕量重質提升拿地標準 . 21 2、加倉一二線及強三線，減倉非核心城市群三四線 . 22 1、馬太

3、效應加劇，行業集中度向倒金字塔演變 . 24 qRpQmMtMtMpNuMtMsOrOoN6McM7NoMrRpNqQlOmMuMfQoOqNaQnNzQwMoOmPxNtOsP 2、房貸利率雖持續下行，市場情緒高點已過 . 25 3、上門指數緩慢回落，市場熱度逐漸下降 . 26 一、一、宏觀篇宏觀篇 圖表 1 全球新冠病例確診單日新增(人,2020-07-25) 數據來源：WHO,Wind,世聯研究 圖表 2 全球 GDP 當季同比(不變價，2020E 為 IMF 預測值) 數據來源：BIS,Wind,世聯研究 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000

4、 300,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 中國美國印度巴西全球(不含中國,右軸) -8.00 -5.75 -10.20 0.96 -4.55 -11.00 -7.00 -3.00 1.00 5.00 9.00 美國:折年數歐元區19國日本(2011價)英國中國印度 圖表 3 全球主要經濟體 M2 同比增速飆升(%) 數據來源：BIS,Wind,世聯研究 圖表 4 各國 10 年期國債收益率持續下行(%) 數據來源：Wind,世聯研究 7.20 9.30 10.41 23.10 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00

5、 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 中國日本歐元區英國美國 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03

6、2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 中國美國歐元區韓國英國 圖表 5 投資-消費-出口 受沖擊顯著 圖表 6 社融規模與 M2 同比創階段新高(%) -3.10 -11.40 -6.20 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-03 2016-05 2016-0

7、7 2016-09 2016-11 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 固定資產投資完成額:累計同比社會消費品零售總額:累計同比出口金額:累計同比 11.10 12.80 7.00 9.00 11.00 13.00 15.00 17.00 19.00 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10

8、2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 M2:同比社會融資規模存量:同比 二、二、政策篇政策篇 圖表 7 房地產相關政策放寬一覽 優惠措施 施策省/市(2019Q1-2020Q2) 三、三、銷售銷售篇篇 圖表 8 全國七大片區 商品住宅 銷售額與銷售面積累計同比(億元,%) 圖表 9 4

9、7 個世聯監測城市 商品住宅銷售額 及 同比情況(2020H1) 圖 10 監測城市商品住宅銷售增速(2020H1) -15.2% -14.3% -11.3% -9.6% -7.9% -7.3% -20.0% -10.0% 0.0% 一線(4城)二線(27城)三線(16城) 銷售面積同比銷售金額同比 四、融資篇四、融資篇 圖表 11 房地產開發資金來源與累計同比 圖表 12 房地產開發資金 主要構成部分 累計同比走勢(%,2017.02-2020.06) 83,344 -17.5 -1.9 -20.0 -16.0 -12.0 -8.0 -4.0 0.0 4.0 8.0 0 30,000 60,

10、000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 房地產開發資金來源:按月累計值(億元)累計同比(%) 3.5 0.8 -7.0 3.1 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 國內貸款(占比16.5%)自籌資金(占比32.3%)定金及預收款(占比31.8%)個人按揭貸款(占比15.8%) 圖表 13 內地房地產行業 境內外合計發債情況(億元，2014Q1-2020Q2) 圖表 14 內地民營房企 境內外合計發債情況(億元，2014Q1-2020Q2) 圖表 15 內地民營房企 境內外合計發債情況(億元，2014Q1-202

11、0Q2) 全行業 發行規模(億元) 環比 同比 民營房企 發行規模(億元) 環比 同比 境內 3783 42% 14% 境內 1428 27% -7% 海外 2347 9% -28% 海外 2090 58% 9% 2085 504 -0.7 -0.4 -0.1 0.2 0.5 0.8 1.1 0 2000 4000境內發行規模境外發行規模合計發債規模同比 769 391 -70% -30% 10% 50% 90% 130% 0 1000 2000 3000境內發行規模境外發行規模合計發債規模同比 圖表 16 房地產開發資金來源與累計同比 圖表 17 房地產開發資金 主要構成部分 累計同比走勢(

12、%,2017.02-2020.06) 3.29% 3.44% 5.29% 3.0% 5.0% 7.0% 9.0% 央企地方國企民企 2.27 2.78 12.41 5.05 18.33 8.58 31.60 0 20 40 60 80 0 5 10 15 20 A+至A-BBB+至BBB-BB+至BB-B+至B-CCC+至CCC-(右軸) 圖表 18 投向房地產新增信托項目金額 圖表 19 投向房地產的資金信托余額及占比情況 2851 -28.1% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 新增信托項目規

13、模（億元）同比（%） 2.93 2.58 8.11% 6% 7% 8% 9% 1 1.4 1.8 2.2 2.6 3 投向房地產資金信托余額(萬億元）平均收益率(%) 五、五、土地篇土地篇 圖表 20 2017.01M-2020.06M 全國土地供應情況(所有用地類型) 圖表 21 投向房地產的資金信托余額及占比情況 34.34 42.71 41.79 17.10 5.20 5.92 6.70 3.20 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2017-01M 2017-02M 2017-03M 2017-04

14、M 2017-05M 2017-06M 2017-07M 2017-08M 2017-09M 2017-10M 2017-11M 2017-12M 2018-01M 2018-02M 2018-03M 2018-04M 2018-05M 2018-06M 2018-07M 2018-08M 2018-09M 2018-10M 2018-11M 2018-12M 2019-01M 2019-02M 2019-03M 2019-04M 2019-05M 2019-06M 2019-07M 2019-08M 2019-09M 2019-10M 2019-11M 2019-12M 2020-01M 2

15、020-02M 2020-03M 2020-04M 2020-05M 2020-06M 規劃建筑面積(億，左軸)土地出讓金(萬億，左軸)規劃建筑面積同比(%，右軸)土地出讓金同比(%，右軸) 圖表 22 各線城市土地招拍掛溢價率(涉宅用地) 圖表 23 各線城市土地招拍掛流拍率(涉宅用地) 12.0% 15.1% 23.9% 15.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 一線二線核心城市群三線非核心城市群三線 4.0% 3.4% 7.3% 11.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0%

16、 一線二線核心城市群三線非核心城市群三線 一、一、 宏觀與政策宏觀與政策 圖表 24 制造業 PMI 分類表現 圖表 25 貸款市場報價利率(LPR) 42.60 25.00 35.00 45.00 55.00 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 20

17、19-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 PMI PMI:生產PMI:新訂單PMI:新出口訂單 4.25 4.204.20 4.154.154.15 4.054.05 3.853.853.853.85 4.85 4.85 4.85 4.80 4.80 4.80 4.75 4.75 4.654.654.654.65 3.70 3.90 4.10 4.30 4.50 4.70 4.90 貸款市場報價利率(LPR):1年貸款市場報價利率(LPR):5年 圖表 26 房地產投資、房屋新開工 與 竣工面積累

18、計同比增速(%) 圖表 27 2020 年 1-6 月各地區 投資開發完成額 與 房屋新開工面積 累計同比(%) -7.6% -10.5% 1.9% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019

19、-12 2020-03 2020-06 房屋新開工面積(左軸)房屋竣工面積(左軸)房地產投資完成額(右軸) 二二、庫存庫存篇篇 圖表 28 房地產投資、房屋新開工 與 竣工面積累計同比增速(%) 圖表 29 優質寫字樓空置率(2014-2019Q4) 45.81 20.40 -1.6% 11.6% -10.3% 11.7% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 201

20、3-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 商品房可售面積:累計值(億,左軸)商品住宅可售面積:累計值(億,左軸) 商品房累計同比(%,右軸)商品住宅累計同比(%,右軸)

21、 14.50 20.00 6.80 21.20 17.4017.60 18.6018.40 21.90 29.70 28.00 30.60 37.70 44.30 0.0 50.0 北京上海廣州深圳青島杭州大連南京成都沈陽寧波重慶武漢天津 2016-122017-122018-122019-032019-062019-092019-122020-03 圖表 30 世聯行重點跟蹤城市 可售面積 及 去化周期 圖表 31 2020 年 1-6 月累計供應面積同比 27.1 6.9 26.9 3.8 2.1 18 0 6 12 18 24 30 0 500 1000 1500 2000 2500 北

22、 京 廣 州 上 海 深 圳 廈 門 大 連 * 合 肥 天 津 蘭 州 青 島 * 貴 陽 * 長 沙 * 哈 爾 濱 * 沈 陽 * 南 京 成 都 長 春 * 鄭 州 * 石 家 莊 武 漢 * 蘇 州 昆 明 * 南 昌 * 西 安 * 南 寧 * 太 原 寧 波 銀 川 杭 州 * 濟 南 * 重 慶 舟 山 江 門 * 泰 安 惠 州 肇 慶 * 無 錫 佛 山 汕 頭 東 莞 * 包 頭 * 廊 坊 珠 海 中 山 徐 州 南 通 * 臨 沂 2019年6月可售面積(萬,左軸)2020年6月可售面積(萬,左軸)去化周期(月,右軸) -70.0% -50.0% -30.0% -10

23、.0% 10.0% 30.0% 50.0% 北京 廣州 上海 深圳 *蘇州 杭州 大連 銀川 *鄭州 *太原 *南京 昆明 蘭州 *南寧 *貴陽 長春 青島 寧波 *合肥 成都 *哈爾濱 *長沙 *沈陽 *西安 *濟南 *石家莊 天津 廈門 武漢 *重慶 *南昌 *廊坊 *臨沂 肇慶 泰安 汕頭 江門 *包頭 徐州 舟山 東莞 南通 珠海 惠州 佛山 *無錫 中山 三、三、債務篇債務篇 圖表 32 內地房地產行業 境內外合計債券到期情況(億元，2017Q1-2023Q4) 圖表 33 內地民營房企 境內外合計債券到期情況(億元，2017Q1-2023Q4) 圖表 34 2020 年 H2 內地

24、房企境內外債券到期規模 全行業 到期規模(億元) 環比 同比 民營房企 到期規模(億元) 環比 同比 2020H2 5295 54.80% 46.40% 2020H2 2983 33.90% 47.20% 2162 2032 517 584 0 1000 2000 3000 4000境內債券到期規模境外債券到期規模 1134 950 447 450 0 500 1000 1500 2000 境內債券到期規模境外債券到期規模 圖表 35 內地上市房企凈負債率 圖表 36 內地上市房企現金短債比 52% 66% 101% 100% 111% 111% 30% 60% 90% 120% 150% 2

25、014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 央企地方國企民企 1.62 1.49 1.02 1.21 0.93 0.93 0.40 0.90 1.40 1.90 2.40 2.90 3.40 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 央企地方國企民企 四、四、應對篇應對篇 圖表 37 2020 年 1-6 月拿地金額 TOP20 內地房企 圖表 38

26、 土地招拍掛成交金額占比(涉宅用地) 圖表 25 內地上市房企現金短債比 10.7% 8.3% 8.8% 12.2% 44.0% 39.3% 43.6% 41.5% 27.3% 25.1% 24.5% 27.7% 18.1% 27.3% 23.1% 18.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 2017年2018年2019年 2020H1 一線二線核心城市群三線非核心城市群三線 圖表 39 2019 年末常住人口新增數(萬人) 五五、市場篇、市場篇 圖表 40 Top50 房企累計銷售額及集中度走勢(萬億元,2017-2020H1) 圖表 41 各梯隊累計銷售額累計同比(%) 7.

27、31 10.01 11.81 5.12 24.0% 21.8% 28.5% 31.0% 45.2% 44.5% 60.6% 63.8% 54.7% 66.7% 74.0% 76.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2017201820192020Q1 TOP10銷售TOP50銷售TOP100銷售CR10CR50CR100 圖表 42 全國住房貸款平均利率(%) 圖表 43 70 個大中城市新建商品住宅價格同比增速情況 5.32 5.28 5.26 5.63 5.60

28、5.58 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 首套平均房貸利率全國二套房貸平均利

29、率 圖表 44 世聯客戶上門指數 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 201707W(0206-0212) 201712W(0313-0319) 201717W(0417-0423) 201722W(0522-0528) 201727W(0626-0702) 201732W(0731-0806) 201737W(0904-0910) 201742W(1009-1015) 201747W(1113-1119) 201752W(1218-1224) 201804W(0122-0128) 201809W(0226-0304) 201814W(0402-0

30、408) 201819W(0507-0513) 201824W(0611-0617) 201829W(0716-0722) 201834W(0820-0826) 201839W(0924-0930) 201844W(1029-1104) 201849W(1203-1209) 201902W(0107-0113) 201907W(0211-0217) 201912W(0318-0324) 201917W(0422-0428) 201922W(0527-0602) 201927W(0701-0707) 201932W(0805-0811) 201937W(0909-0915) 201942W(1014-1020) 201947W(1118-1124) 201952W(1223-1229) 202005W(0127-0202) 202010W(0302-0308) 202015W(0406-0412) 202020W(0511-0517) 202025W(0615-0621) 202030W(0720-0726) 一線城市二線城市核心城市群三線非核心城市群三線 世聯行官方公眾號