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1、宏觀研究 國內經濟 證券研究報告 宏觀周聚焦 2024 年 09 月 09 日 房屋養老金，海外經驗有哪些？宏觀專題報告 證券分析師 侯倩楠 A0230524080006 賈東旭 A0230522100003 趙偉 A0230524070010 聯系人 侯倩楠(8621)23297818 近期，房屋養老金試點引起市場熱議，后續房屋養老金等房屋全生命周期管理機制或是我國地產新模式的重要探索領域。關于我國房屋養老金政策的和海外相關經驗的系統梳理，供參考。地產新模式下，如何理解房屋養老金？核心或在為各階段房屋提供安全保障和資金支持房屋養老金并非新概念，2022 年以來住建部即持續推進房屋全生命周期管

2、理機制研究。2023年起，住建部多次強調房地產發展新模式，一個是建立“人、房、地、錢”要素聯動；另一個是研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。與住宅維修基金類似，房屋養老金機制的核心，或在于確保房屋各個階段都能得到有效的管理和資金支持。2007 年，住宅專項維修資金管理辦法已明確了住宅專項維修基金的使用范圍、繳納標準、具體費用分攤等。當前，我國正在試點的房屋養老金，或在住宅維修基金制度基礎上，參考“養老金”的三支柱體系，重點建立政府主導的公共賬戶。房屋養老金的不同賬戶資金來源、使用范圍或有不同。房屋養老金的個人賬戶或主由已建立的住宅專項維修基金構成，包

3、括其增值保值部分；公共賬戶資金或主要來源于財政資金、土地出讓收入、專項債資金、專項補助資金等。個人賬戶或專項用于住宅共用部位、共用設施設備維修更新、改造等；公共賬戶或主要用于對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務。當前房屋養老金試點的最新進展？房屋養老金已在 22 個城市試點，上海進展較快隨著我國“存量房”時代漸行漸近，房屋全生命周期管理機制的籌集建立或加快落地。2020年我國已有約 35%的住宅房齡大于等于建筑設計最低年限 50 年的一半，而當前部分地區房屋定期體檢試點規定，當房屋超過設計使用年限 2/3 時，應至少每 5 年進行 1 次專業檢查。2024 年，房屋養老金已在 22 個城市開

4、展試點工作；“高齡”住宅占比最高的上海率先推出最新“房屋養老金”政策。2020 年各地住宅房齡大于 20 年的家庭住房戶數占比中，上海位列全國第一，超 50%家庭住宅房齡大于 20 年。近日，上海率先披露探索實施房屋定期體檢、安全保險、養老金制度試點，且進一步明確住宅維修基金的首次歸集和再次籌集等規定。老舊小區更新改造或是已有制度下房屋“養老”的具體實踐。從過往更新改造案例來看，涉及公共安全問題的老舊小區改造案例，財政補貼力度較大；如北京某小區危舊樓房更新改造，地方財政資金支持比例達 68%；而單個小區電梯安裝、外墻維修更新等主要按照“誰受益，誰承擔”原則，資金主要來源于自籌資金、公共收益、專

5、項更新補貼等。海外“房屋養老金”有何經驗？美、日住宅維修金機制，新加坡組屋翻新機制或可參考海外部分經濟體已進入存量住房時代，其住宅維修等相關制度或有一定參考性。2021 年美國自住住房中房齡為 42 年及以上占比達 49%；而日本部分地區住宅交易自 2014 年起以二手房為主，2023 年二手住宅成交占比達 64%，因此其類似“房屋養老金”經驗或具有一定參考性。美國住宅維修基金籌集管理、使用監管等制度較為完善。美國住宅維修資金來源包括，居民繳納，聯邦及州政府支持，社會資金參與三方面；資金管理中，絕大多數的維修資金在閑置期內通常會進行增值投資，以獲取穩定的收益；使用方面，物業保養費和維修準備金分

6、類管理，分別用于小區日常支出和日常運營之外的大型維修項目和緊急情況下的維修處理。新加坡等保障性住房制度較為完善的國家也有類似“房屋養老金”制度。新加坡組屋的日常維修主由物業管理公司承包；對于組屋翻新，則由 HDB（政府建屋發展局）統一組織物業公司管理。從資金來源看，組屋日常維修資金來源于業主或租戶；翻新有較大比例的財政資金支持。風險提示：房屋全生命周期管理機制落地超預期；經濟形勢，政策變化超預期等。請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第2頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 1.房屋養老金，海外經驗有哪些？.4 1.1 地產新模式下，如

7、何理解房屋養老金？.4 1.2 當前房屋養老金試點的最新進展？.7 1.3 海外“房屋養老金”有哪些經驗？.11 2.政策跟蹤：全面取消制造業領域外資準入限制.14 2.1 領導人調研聚焦養老民生、高新技術發展等.14 2.2 全面取消制造業領域外資準入限制.15 2.3 三部門聯合開展醫療領域擴大開放試點工作.16 2.4 地方消費品以舊換新政策加速落地.17 目錄 bUeZdXdXbU8XeUaYaQ8QbRmOpPoMrNfQmMwPjMrQrR6MnNzQxNsRxPMYrNpM 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第3頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 圖表目錄 圖

8、1：2023 年我國養老金三支柱體系示意圖.6 圖 2：我國房屋養老金可能的框架.6 圖 3：六普和七普數據我國住房建成年代分布.8 圖 4：2024 年我國二手房成交規模超過新房.8 圖 5：2020 年我國各地 2000 年前建成住房占比.8 圖 6：房屋養老金試點城市城區常住人口數.8 圖 7：廣東省城鎮老舊小區改造資金共擔機制.11 圖 8：2021 年美國自住房屋房齡分布.11 圖 9：日本部分地區新建公寓、二手公寓成交結構.11 圖 10：新加坡物業共用部位及設施更新頻率.14 圖 11：新加坡組屋及執行共管公寓翻新出資比例.14 表 1：2022 年以來，中央、部委多次提及研究建

9、立房屋養老金等制度.4 表 2：過往住宅維修基金相關規定.5 表 3：全生命周期房屋安全管理長效機制的三方面.7 表 4：2024 年上?！胺课蒺B老金”試點最新動態.9 表 5：過往部分老舊小區更新改造案例.10 表 6：美國住房維修資金來源及相關規定.12 表 7：日本住房維修資金相關規定.13 表 8：近期領導人調研聚焦民生問題、高新技術發展等.14 表 9：2024 年制造業領域外資準入限制全面取消.15 表 10：三部門聯合開展醫療領域擴大開放試點工作.17 表 11：上海發布關于進一步加大力度推進消費品以舊換新工作實施方案.18 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明

10、第4頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 近期，房屋養老金試點引起市場熱議，而以房屋養老金為代表的房屋全生命周期管理機制或是地產發展新模式的重要探索領域之一。關于我國房屋養老金的分析理解和海外相關經驗的系統梳理，供參考。1.房屋養老金，海外經驗有哪些？1.1 地產新模式下，如何理解房屋養老金？房屋養老金并非新概念，2022 年以來住建部即持續推進房屋全生命周期管理機制研究。2022 年，住建部在部署開展全國自建房安全專項整治會議中，首提強化房屋全生命周期安全保障，研究建立房屋“養老金”制度等。2023 年以來，房屋全生命周期保障成為房地產發展新模式的重要探索領域之一，住建部多次強調房地產發展新模式

11、，在體制機制上，一個是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制；另一個是研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。表 1：2022 年以來，中央、部委多次提及研究建立房屋養老金等制度 時間 相關部門 文件/會議/活動 主要內容 2022/5/1 住建部 住建部部署開展全國自建房安全專項整治 加快研究完善房屋建筑安全管理各項制度。要研究建立房屋體檢制度，強化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“養老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。要研究建立房屋質量保險制度，以市場化手段進一步完善工程質量安全監管機制 2022/5/27 國務院辦公廳 關于印發全

12、國自建房安全專項整治工作方案的通知 組織開展“百日行動”，力爭用 3 年左右時間完成全部自建房安全隱患整治。完善相關制度，嚴控增量，逐步建立城鄉房屋安全管理長效機制。完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度 2023/12/25 住建部 住建部部長倪虹在全國住房城鄉建設工作會議上明確2024年重點任務 強化工程質量和既有房屋安全監管：啟動住宅質量多發問題整治行動，抓好房屋體檢、養老金、保險制度試點，開展房屋市政工程等領域安全生產治本攻堅三年行動 2024/8/2 國務院新聞辦公室、住建部 國新辦舉行國務院政策例行吹風會介紹 深入實施以人為本的新型城鎮化戰

13、略五年行動計劃有關情況 需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。另外，建立房屋養老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障，將加快推進這三項制度的建設.2024/8/23 國務院新聞辦公室、住建部“推動高質量發展”系列主題新聞發布會 加快構建房地產發展新模式，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等 22 個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，

14、試點的重點是政府把公共賬戶建立起來 2024/8/26 住建部 住房城鄉建設部相關司局負責人 權威解讀房屋養老金 房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔 資料來源：中國政府網站，國新辦，住建部，申萬宏源研究 與住宅維修基金類似，房屋養老金機制的核心，或在于確保房屋各個階段都能得到有效的管理和資金支

15、持。早在 1998 年，我國就已發布住宅共用部位共用設施設備 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第5頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 維修基金管理辦法，明確規定新建商品住房和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的征集、管理、使用等；2007 年，住宅專項維修資金管理辦法發布，進一步更新明確了住宅專項維修基金的使用范圍、繳納標準、具體費用分攤等。當前，我國正在試點的房屋養老金，或在住宅維修基金制度基礎上，參考“養老金”的三支柱體系，除了已有類似個人賬戶的住宅維修基金外，建立政府主導的公共賬戶，以及相對市場化的補充賬戶。表 2：過往住宅維修基金相關規定 相關制度 住宅

16、共用部位共用設施設備維修基金管理辦法 住宅專項維修資金管理辦法 發布時間 1998 年 11 月 2007 年 12 月 簡介 在直轄市、市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，新建商品住房和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、公共設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。施行時間 1999 年 1 月 2008 年 2 月 使用范圍 共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、

17、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。繳納標準 商品住房：購

18、房者應當按購房款 2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。出售公有住房：（一）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的 20，高層住宅不低于售房款的 30。該部分基金屬售房單位所有。（二）購房者按購房款 2的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。商品住宅、非住宅的業主：按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%至8%，一次性繳納。出售公有住房：（一）業主按照所擁

19、有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的 2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。費用分攤/商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。所有權 售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有;售房單位按照一定比例從售房款中提取的部分基金屬售房單

20、位所有。業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有；房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于共有住房售房單位所有。資料來源：中國政府網，申萬宏源研究 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第6頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 圖 1：2023 年我國養老金三支柱體系示意圖 資料來源：人社部，新華網，申萬宏源研究 房屋養老金的不同賬戶，資金來源、使用范圍等或有不同。具體來看，房屋養老金的個人賬戶或主由已建立的住宅專項維修基金構成，包括其增值保值部分；公共賬戶資

21、金或主要來源于相關稅收資金、土地出讓收入、專項債資金、中央專項補助資金等。從投向來看，個人賬戶資金或主要按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的保養維修和更新改造等；公共賬戶資金或主要用于對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務。圖 2：我國房屋養老金可能的框架 資料來源：我國房屋養老金制度：背景與框架，申萬宏源研究 我國養老金體系第二支柱第三支柱第一支柱城鄉居民基本養老保險城鎮職工基本養老保險職業年金企業年金商業養老保險（2.8萬億元）個人儲蓄性養老保險(182億元，2023年3月數據)企事業單位發起個人主導強制、普惠政府主導自主、補充自愿、市場化7.8萬億

22、元5.8萬億元2.8萬億元 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第7頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 表 3：全生命周期房屋安全管理長效機制的三方面 全周期機制 類型 主要內容 房屋定期體檢 定期體檢制度試點工作 例如：青島市房屋定期體檢制度試點工作要點要求自查、巡檢雙到位，各區（市）每半年組織發動房屋安全責任人，重點對房屋專有部分進行安全自查，以老舊、危房為重點，要求專業人員定期查。當房屋超過設計使用年限 2/3 時，應至少每 5 年進行 1 次專業檢查。超過 30 年且無設計使用年限的經營性自住房、超過設計使用年限且經鑒定可繼續使用的房屋，應至少每 3 年進行 1 次專業

23、檢查。房屋養老金 資金來源 個人賬戶 即業主交存的住宅專項維修資金，主要按“業主交存、專戶管理、專項使用”的模式運行，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。公共賬戶 主要為土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金等應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等。按照“取之于房、用之于房”、“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。資金用途 個人賬戶 按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的保養

24、、維修和更新、改造。公共賬戶 在發生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身財產安全以及公共安全。房屋質量保險 第三方定期房屋安全動態巡查檢測服務 例如：青海省西寧市：中國大地財產保險股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區城鄉建設局、城中區飲馬街街道辦事處簽訂保險服務協議在保險期間，保險公司為被保險的小區提供第三方定期的房屋安全動態巡查檢測服務，為投保方提供防災防損、風險查勘服務，為投保小區提示暴風、暴雨等重大自然災害信息。資料來源：住建部，地方相關網站，申萬宏源研究 1.2 當前房屋養老金試點

25、的最新進展？隨著我國“存量房”時代漸行漸近，房屋全生命周期管理機制的籌集建立或加快落地。2020 年，我國已有約 35%的住宅房齡大于等于住宅設計一般使用年限 50 年的一半，而當前部分試點地區規定，當房屋超過設計使用年限 2/3 時，應至少每 5 年進行 1 次專業檢查，超過 30 年且無設計使用年限的經營性自住房、超過設計使用年限且經鑒定可繼續使用的房屋，應至少每 3 年進行 1 次專業檢查。后續隨著新房建設速度放緩，二手房交易占比持續提升，房屋全生命周期管理機制或亟待加快推進。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第8頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 圖 3：六普和七普數

26、據我國住房建成年代分布 圖 4：2024 年我國二手房成交規模超過新房 資料來源：統計局，申萬宏源研究 資料來源：Wind，申萬宏源研究 2024 年，房屋養老金已在 22 個城市開展試點工作；“高齡”住宅占比最高的上海率先推出最新“房屋養老金”政策。當前，房屋養老金試點已在上海、北京、廣州、深圳等 22 個城市1陸續開展試點。從 2020 年的七普數據看，各地住宅房齡大于 20 年的家庭住房戶數占比中，上海位列全國第一，超 50%住房房齡大于 20 年。近日，上海率先披露房屋全生命周期管理機制試點規劃及最新規定，對于房屋定期體檢、安全保險、養老金制度試點同時探索實施，且最新的住宅維修基金管理

27、規定進一步明確新建房首次歸集和存量房再次籌集的手續和方式等。圖 5：2020 年我國各地 2000 年前建成住房占比 圖 6：房屋養老金試點城市城區常住人口數 資料來源：統計局，申萬宏源研究 資料來源：統計局，地方統計局，申萬宏源研究（注：福州為城鎮常住人口）1 22 個試點城市為：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫。0%20%40%60%80%100%六普數據七普數據全國按住房建成年代分的家庭戶住房狀況2010年以后2000-2009年1980-1999年1949-1979年1949年以前25%3

28、5%45%55%65%75%2017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-07全國代表性城市新房、二手房成交占比二手房成交占比新房成交占比0%10%20%30%40%50%60%上海遼寧天津山西河北山東浙江北京江蘇黑龍江湖南廣東福建吉林湖北河南四川重慶陜西安徽內蒙古海南甘肅江西云南廣西貴州寧夏新疆青海西藏2000年及之前建成家庭戶住房占比(

29、七普數據)04008001,2001,6002,000上海北京深圳重慶廣州成都天津武漢西安杭州南京沈陽青島福州濟南長沙鄭州廈門合肥寧波無錫蘇州(萬人)22個房屋養老金試點城市2020年城區常住人口數 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第9頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 表 4：2024 年上?！胺课蒺B老金”試點最新動態 試點城市 試點對象 主要試點機制 上海 探索實施三項制度 一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。三是房屋養老金制度，

30、主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。實施步驟 上?？紤]分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。上海最新政策 類型 主要內容 2024 年 關于規范本市住宅維修資金管理的若干規定 明確各部門職責 上海市房屋管理局負責制定本市住宅維修資金和公共收益管理相關政策。上海市物業管理事務中心承擔全市住宅維修資金和公共收益使用的監督、協調等事務性工作。各區房屋行政管理部門負責本轄區住宅維修資金和公共收益的監督管理 明確商品住宅、公有住房售后、公共建筑設施、機動車停車庫以及非居住房屋的歸集標準 商品住宅房屋：按照每平方米建筑面積成本價計價。公有住

31、房售后房屋：按照本市公有住房出售政策中有關規定執行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金），三項資金合并使用.住宅維修資金的交納手續、續籌方式等 新建房屋首次歸集：區房屋行政管理部門依據建設單位提供的土地權屬證明、建設工程規劃許可證、房屋土地權屬調查報告書和維修資金產業分戶清冊等資料，出具交款通知書。維修資金再次籌集：小區維修資金余額不足首期籌集金額 30%的，業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約或者業主大會的決定，采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。賬戶管理 完善業主大會賬戶的開戶行選擇、賬戶的開立、賬戶的變更及賬戶的注銷等流程，新增商品住宅業

32、主大會賬戶資金管理模式。資金使用 規范授權物業服務企業、業主委員會使用維修資金的流程，完善維修資金實施方案的內容、業主大會成立前及成立后的維修資金使用程序、支取維修資金書面材料。賬戶查詢和公布 業主委員會和其委托的物業服務企業、第三方機構應當每月與開戶銀行核對業主大會維修資金子賬戶的賬目，并根據規定格式分別于 1 月、7 月在本小區物業管理區域內向業主公布半年的相關信息。并規范賬目查詢各方責任。其他 進一步明確因人民法院判決公有住房售后房屋恢復為租賃狀態、相關銀行預留印鑒缺失的處理、居委會代為履職的情形、歷史遺留問題處置等。資料來源：上海市房屋管理局，申萬宏源研究 老舊小區更新改造或是過往房屋

33、“養老”的具體實踐。從過往老舊小區更新改造案例來看，涉及公共安全的老舊小區改造、拆建案例，財政補貼力度較大；如北京某小區危舊樓房更新改造，地方財政資金支持比例達 68%；而小區電梯安裝、外墻維護等主要按照“誰受益，誰承擔”原則，資金來源于業主自籌資金、小區公共收益及部分領域（如電梯更換等）專項更新補貼等。從廣東省城鎮老舊小區改造方案，亦可了解老舊小區改造資金共擔機制，主由居民出資、財政補貼、金融機構支持以及社會資金參與等。眼下，房屋養老金試點的探索或主要在于建立財政資金為主的公共賬戶。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第10頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 表 5：過往部分

34、老舊小區更新改造案例 項目 改造時間 改造類型 出資機制 主要內容 南京某小區監控設施改造工程 2023 年 監控改造 小區累積的公共收益 該項目造價 50 多萬元，全部來自小區累積的公共收益。上海市某大廈電梯更新項目 2024 年 電梯更換 老舊電梯更新補貼，業主分攤 小區業委會及物業服務企業、居委會“三駕馬車”同向發力，完成維修資金續籌工作。一方面做好政府老舊電梯更新補貼政策的大力宣傳，另一方面通過將每戶業主的建筑面積及需要續籌的金額附在業主意見征詢表后的方式，讓每戶業主都能清楚、全面地了解專項維修資金續籌方式、分攤原則和分攤金額，順利完成續繳。北京市某小區電梯更換項目 2024 年 電梯

35、更換 公共維修資金、專項補助資金 籌措更新 8 部電梯的資金 380 萬元，小區申請老舊住宅電梯維修改造更新專項補助資金。在區房管局的指導下，物業單位又按照資金缺口情況申請公共維修資金。北京市某小區改造項目 2019 年 老舊小區綜合整治 引入社會資本對老舊小區進行改造，項目總投資約 2.9 億元，其中社會資本投資約 0.23 億元 社會資本主要投入小區立體停車項目，目標是解決小區停車難的問題。社會資本進入以后，小區社區食堂、老年會客廳可以微利地運營，確保社會資本微利可持續。杭州市某小區改造項目 2023 年“拆改結合”舊住宅區改造 居民自籌資金比例89%，政府專項資金占比 11%業主出資：原

36、有住房的面積部分按 1350 元/平方米出資；擴面部分按市場評估價出資；小區共 548 戶，按面積計算的出資額近 4.7 億元。政府支持：政府支付臨時租房補貼。北京市某小區改造項目 2023 年 危舊樓房更新改造 居民自籌出資比例32%；政府出資比例占比 68%業主出資：二居室每戶支付成本約 16.6-18.8 萬元，三居室每戶支付成本月 23.5 萬元。共涉及 20 戶居民，共自籌資金383.93 萬元。政府支持：樓本體及室外環境的投資市、區兩級政府補助約647.9 萬；分界點外地下專業管線投資暫估為 333.49 萬元，由區級財政代為承擔。廣州某小區改造項目 2023 年“自拆自建”危破房

37、改造 社會資金，業主籌集，政府適當補貼 引入市場主體開展前期工作推進及代建；協調銀行對資金困難戶提供低息貸款，進行適當資金激勵；出臺廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案，提供政策支持 資料來源：中國物業管理協會等，申萬宏源研究 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第11頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 圖 7：廣東省城鎮老舊小區改造資金共擔機制 資料來源：廣東省政府，申萬宏源研究 1.3 海外“房屋養老金”有哪些經驗？海外部分經濟體已進入存量住房時代，其住宅維修等相關制度或有一定參考性。與我國相比，部分海外經濟體早已進入“存量房”時代，高齡房屋占比亦

38、較高。新房建設放緩下，2021 年美國自住住房中房齡為 42 年及以上占比達 49%，較 2011 年 40%的占比明顯提升。類似的，日本部分地區住宅交易自2014年以來也以二手房為主，2023年日本首都圈、近畿圈二手公寓成交占比達 64%。在此背景下，美國、日本等海外經濟體也存在較為完善的、類似“房屋養老金”的制度機制，其經驗或具有一定參考性。圖 8：2021 年美國自住房屋房齡分布 圖 9：日本部分地區新建公寓、二手公寓成交結構 資料來源：Eye on Housing，申萬宏源研究 資料來源：Wind，申萬宏源研究 合理落實居民出資責任。各地級以上市人民政府要制定居民參與出資指引，按照“誰

39、受益、誰出資”原則，合理確定居民出資比例。居民可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式出資。加大資金支持力度。鼓勵各地積極爭取中央補助資金，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程。各地要對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；積極爭取通過發行地方政府專項債券籌措改造資金，嚴格落實資金投向和使用要求。加大金融稅收支持力度。鼓勵銀行業金融機構加強政銀企合作，針對性開發授信產品，優化授信審批和管理模式，在風險可控、商業可持續的前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持，重點支持完善類和提升類項目。推動社會力量參與。

40、鼓勵國有企事業單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；產權不屬于專業經營單位的，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位。建立改造資金合理共擔機制0%10%20%30%40%50%60%11年及以下12-21年22-31年32-41年42年及以上美國自住房屋房齡占比變化2011年2021年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

41、日本首都圈、近畿圈新房二手公寓成交結構新建二手 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第12頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 以美國經驗為例，美國住宅維修金在資金籌集、管理及使用等方面已相對成熟完善。資金籌集方面，住宅業主與物業管理公司或業主協會簽訂合同，明確資金的使用范圍和監管方式，每月繳納物業維修資金；聯邦政府和州政府對業主協會責任范圍內滿足一定條件的業主提供撥款項目；社會機構的捐助、資本磁力基金等也會對特定項目或居民群體提供資金支持。資金管理方面，美國公共維修資金管理采用市場化操作，業主繳納的住宅專項維修資金主由基金公司負責管理；在資金的閑置期，在留足 15%的資金后，可

42、以進行增值管理。政府主要對維修進行監管，制定相應的維修規范，并不直接參與維修。2 資金使用方面，美國房屋維護資金主要分為物業保養費和維修準備金，分別用于小區日常支出和日常運營之外的大型維修項目和緊急情況下的維修處理。表 6：美國住房維修資金來源及相關規定 美國住房維修資金來源 住房維修相關規定 業主及租戶 業主在繳納維修金時與物業管理公司或業主協會簽訂合同，明確資金的使用范圍和監管方式。在業主協會強制性措施下，每月繳納物業維修資金。全美 365,000 多個業主協會社區中，每個業主協會房主平均每月繳納 200-300 美元維修準備金。若房東和租戶的租賃協議中規定租戶承擔業主協會相關費用，則租戶

43、根據租約中規定的具體金額進行繳納，并按約承擔違約時的罰款或其他處罰措施。財政支持 對業主協會責任范圍內滿足一定條件的業主采取聯邦撥款或地方撥款 聯邦撥款 房屋援助基金（Homeowner Assistance Fund，HAF）：由聯邦政府發起，幫助因疫情而陷入財務困境的美國房主支付房產相關開支；在一些州，HAF 還可以用來支付房主協會會費。資金優先投向困難房主；分配由地方和國家收入相關指標決定。地方撥款 2022 年，科羅拉多州奧羅拉撥款 6 萬美元，用于扶持有助于改善社區物質條件，為居民帶來積極體驗的資產建設項目。住房信托基金 由住房和城市發展部管理，旨在為最低收入住戶和低收入住戶提供租賃

44、住房和自有住房的支持。提供低息貸款、補貼租金和房屋修繕費用 社會資金 社區基金會 為社區改善項目提供資金，如公園翻新或教育項目 慈善組織 支持社會事業，如改善住房或青年項目 企業社會責任自助 符合企業價值觀的項目，如環境可持續性或青年發展 當地企業補助金 由企業為社區項目或活動提供 資本磁力基金 吸引私人資本投資住房市場，特別是針對中低收入家庭的住房。通過提供貸款擔保、種子基金和風險投資等方式，鼓勵私營部門為住房建設、改造和維護提供資金支持。資料來源：Condocontrol，Vinteum，房屋養老金：境外經驗與中國思路對策，申萬宏源研究 日本經驗顯示，其共益費和修繕積立金共同承擔了住宅專項

45、維修資金的職能。其中，共益費主要用來維護或管理公寓大廈內的公共區域，如公共空間的水電、清潔、電梯維護、景觀美化和法定檢驗等實際開銷；繕積立金則是用于公共設施設備及共用部分的定期維修所征收的費用。社區管理組合（類似于我國的業主委員會）每月通過在征收物業管理費時附加修繕積立金進行征收。在業主購房時，開發商會交納部分資金作為修繕積立基金。除此之外，在業主有需要時還可征收臨時積立金。當業主違反 2沈可及.住宅維修改造的困境與出路J.城鄉建設,2011(10):2.國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第13頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 修繕積立金歸集義務時，社區管理組合可以根據法律

46、規定對責任主體采取相應措施，例如提請法院判賠損失，甚至強制拍賣住宅財產。表 7：日本住房維修資金相關規定 責任主體 主要責任 責任義務 業主 支付房屋維護資金 按照建筑物區分所有權法第十九條規定履行責任義務。每月向社區管理組合支付管理費（共益費），并按照社區管理組合制定的長期維修計劃支付修繕積立金。若堅持不配合繳納修繕積立金，管理公司可對業主提起法律訴訟。社區管理組合/建物管理委員會 收繳資金、管理資金賬戶 累存修繕積立金，每月連同物業費共同收取，并用于對住宅及住宅區共享部分的修繕工作。提前根據小區具體情況制定包含維修項目、維修周期及詳細預算在內的長期維修計劃，并嚴格按照維修計劃進行定期維修養

47、護。當業主違反修繕積立金歸集義務時，管理組合可以根據法律規定對責任主體采取相應措施，例如提請法院判賠損失，甚至強制拍賣住宅財產。房屋維護資金類別 平均每戶每月繳納規模（2018 年）資金用途 共益費 10862 日元（不含停車費等專用使用費）用來維護或管理公寓大廈內的公共區域，如公共空間的水電、清潔、電梯維護、景觀美化和法定檢驗等實際開銷。修繕積立金/公共資金 11243 日元 用于公寓大樓的修繕和維護，如外墻翻新、必要的建筑結構修理或老舊設備更換等。其中一項費用是業主購買新公寓時的一次性支付，其余為購買公寓后/購買中古公寓時按規定每月支付。資料來源：全生命周期“房屋養老”機制研究：境外經驗及

48、啟示等，Realestate.japan，申萬宏源研究 新加坡等具備完善保障性住房制度國家也具有類似“房屋養老金”基金。新加坡的組屋維護翻新中，日常維修養護由專業的物業管理公司承包；而大型的翻新維護，HDB（政府建屋發展局）會統一組織物業公司管理；翻新前，HDB 會組織所有具備投票資格的家庭參加公開的投票表決，只有 75%以上表決票通過，翻新工作才能開展。從維修資金來源看，組屋日常維修維護資金主要來源于業主或租戶；翻新有較大比例的財政資金支持。針對首次翻新，屋主有新加坡公民時，HDB 將對不同類型組屋提供 61%-93%的翻新資金補貼；但第二次翻新時，對不同類型組屋 HDB 提供 49%-59

49、%的資金補貼，屋主（有新加坡公民時）或相較首次翻新承擔更高比例的成本。3 3黃經南,楊石琳,周亞倫.新加坡組屋定期維修翻新機制對我國老舊社區改造的啟示J.上海城市規劃,2021(006):006.國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第14頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 圖 10：新加坡物業共用部位及設施更新頻率 圖 11：新加坡組屋及執行共管公寓翻新出資比例 資料來源：國外及港澳臺地區住宅專項維修資金續籌經驗與啟示，申萬宏源研究 資料來源：SD News，HDB，申萬宏源研究 2.政策跟蹤：全面取消制造業領域外資準入限制 2.1 領導人調研聚焦養老民生、高新技術發展等 近日

50、，領導人調研聚焦養老、民生保障、高新技術發展等領域。副總理劉國中在廣西調研，強調要壓緊壓實責任，完善覆蓋農村人口的常態化防止返貧致貧機制，及時精準落實幫扶措施，確保不發生規模性返貧致貧。同期，國務委員諶貽琴在湖南調研，提出更好履行基本民生保障、基層社會治理、基本社會服務職責，積極應對人口老齡化，健全養老服務體系等。副總理張國清在重慶調研，強調通過進一步全面深化改革，健全發展高新技術產業的體制機制和政策體系；落實好稅收優惠、研發費用加計扣除等支持政策，培育更多瞪羚企業、獨角獸企業、專精特新企業。表 8：近期領導人調研聚焦民生問題、高新技術發展等 時間 領導人 地點 關鍵詞 領導人表態 2024/

51、9/2 副總理劉國中 廣西“三農”防止返貧致貧 要壓緊壓實責任，完善覆蓋農村人口的常態化防止返貧致貧機制，及時精準落實幫扶措施，確保不發生規模性返貧致貧。要發揮優勢條件，大力發展現代特色農業，延伸產業鏈、提高附加值，更好帶動農民增收致富。要聚焦特色農業發展需要，加強優良品種、高效適用農機等研發和推廣應用，增強農業科技支撐作用。2024/9/2 國務委員 諶貽琴 湖南 養老 民生保障 要積極應對人口老齡化，健全養老服務體系，培育社區養老服務機構，加快補齊農村養老服務短板，因地制宜發展老年助餐，優化居家社區為基礎、機構為專業支撐的服務供給格局。要健全社會救助體系，實施分層分類救助幫扶，落實低保和特

52、困人員救助措施，加強孤殘兒童、流動和留守兒童關愛保障，織密兜牢民生保障安全網。頻率外墻修補、重新粉刷1次15年水泵、電梯電纜1次17年供水器1次/12年屋頂防水/隔熱層1次/1014年電線、水管1次/25年電梯1次/28年新加坡物業共用部位共用設施設備更新匯總維修翻新項目0%20%40%60%80%100%1/2/3居室4居室5居室執行共管公寓1/2/3居室4居室5居室執行共管公寓第一次翻新第二次翻新新加坡組屋及執行共管公寓翻新出資比例HDB(政府建屋發展局)屋主(有新加坡公民時)國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第15頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 2024/9/3 副

53、總理張國清 重慶 高新技術 發展高新技術產業，是推進新型工業化、構建現代化產業體系的必然要求。要順應新一輪科技革命和產業變革趨勢，聚焦重點領域，強化基礎研究和應用基礎研究，深入推進關鍵核心技術和原創性引領性科技攻關，持續增加高質量科技供給。要加強企業主導的產學研深度融合，鼓勵發展共性技術開發、中試驗證、檢驗檢測、孵化轉化等服務機構，支持產業鏈上下游互利合作、融通創新，加速科技成果轉化和產業化應用，提升產業鏈供應鏈韌性和安全水平。資料來源：中國政府網站，申萬宏源研究 2.2 全面取消制造業領域外資準入限制 9 月 8 日，國家發展改革委、商務部發布 外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2024

54、 年版），全面取消制造業領域外資準入限制。本次管理措施修訂后，全國外資準入負面清單的限制措施由 31 條壓減至 29 條，刪除了“出版物印刷須由中方控股”和“禁止投資中藥飲片的蒸、炒、炙、煅等炮制技術的應用及中成藥保密處方產品的生產”限制，制造業領域外資準入限制措施全面取消。本次管理措施發布后，外資企業在制造業領域的準入機制與內資企業相同。表 9：2024 年制造業領域外資準入限制全面取消 外商投資準入特別管理措施(負面清單)(2024 年版)領域 特別管理措施 一、農、林、牧、漁業 小麥新品種選育和種子生產的中方股比不低于 34%、玉米新品種選育和種子生產須由中方控股。禁止投資中國稀有和特有

55、的珍貴優良品種的研發、養殖、種植以及相關繁殖材料的生產(包括種植業、畜牧業、水產業的優良基因)。禁止投資農作物、種畜禽、水產苗種轉基因品種選育及其轉基因種子(苗)生產。禁止投資中國管轄海域及內陸水域水產品捕撈。二、采礦業 禁止投資稀土、放射性礦產、鎢勘查、開采及選礦。三、電力、熱力、燃氣及水生產和供應業 核電站的建設、經營須由中方控股。四、批發和零售業 禁止投資煙葉、卷煙、復烤煙葉及其他煙草制品的批發、零售。五、交通運輸、倉儲和郵政業 國內水上運輸公司須由中方控股。公共航空運輸公司須由中方控股，且一家外商及其關聯企業投資比例不得超過 25%,法定代表人須由中國籍公民擔任。通用航空公司的法定代表

56、人須由中國籍公民擔任，其中農、林、漁業通用航空公司限于合資，其他通用航空公司限于中方控股。民用機場的建設、經營須由中方相對控股。外方不得參與建設、運營機場塔臺。禁止投資郵政公司、信件的國內快遞業務 六、信息傳輸、軟件和信息技術服務業 電信公司：限于中國入世承諾開放的電信業務，增值電信業務的外資股比不超過 50%(電子商務、國內多方通信、存儲轉發類、呼叫中心除外),基礎電信業務須由中方控股。禁止投資互聯網新聞信息服務、網絡出版服務、網絡視聽節目服務、互聯網文化經營(音樂除外)、互聯網公眾發布信息服務(上述服務中，中國入世承諾中已開放的內容除外)。七、租賃和商務服務業 禁止投資中國法律事務(提供有

57、關中國法律環境影響的信息除外),不得成為國內律師事務所合伙人。市場調查限于合資，其中廣播電視收聽、收視調查須由中方控股。禁止投資社會調查。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第16頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 八、科學研究和技術服務業 禁止投資人體干細胞、基因診斷與治療技術開發和應用。禁止投資人文社會科學研究機構。禁止投資大地測量、海洋測繪、測繪航空攝影、地面移動測量、行政區域界線測繪，地形圖、世界政區地圖、全國政區地圖、省級及以下政區地圖、全國性教學地圖、地方性教學地圖、真三維地圖和導航電子地圖編制，區域性的地質填圖、礦產地質、地球物理、地球化學、水文地質、環境地質、地

58、質災害、遙感地質等調查(礦業權人在其礦業權范圍內開展工作不受此特別管理措施限制)。九、教育 學前、普通高中和高等教育機構限于中外合作辦學，須由中方主導(校長或者主要行政負責人應當具有中國國籍，理事會、董事會或者聯合管理委員會的中方組成人員不得少于 1/2)。禁止投資義務教育機構、宗教教育機構。十、衛生和社會工作 醫療機構限于合資。十一、文化、體育和娛樂業 禁止投資新聞機構(包括但不限于通訊社)。禁止投資圖書、報紙、期刊、音像制品和電子出版物的編輯、出版、制作業務。禁止投資各級廣播電臺(站)、電視臺(站)、廣播電視頻道(率)、廣播電視傳輸覆蓋網(發射臺、轉播臺、廣播電視衛星、衛星上行站、衛星收轉

59、站、微波站、監測臺及有線廣播電視傳輸覆蓋網等),禁止從事廣播電視視頻點播業務和衛星電視廣播地面接收設施安裝服務。禁止投資廣播電視節目制作經營(含引進業務)公司。禁止投資電影制作公司、發行公司、院線公司以及電影引進業務。禁止投資文物拍賣的拍賣公司、文物商店和國有文物博物館。資料來源：中國政府網站，申萬宏源研究 2.3 三部門聯合開展醫療領域擴大開放試點工作 9 月 8 日，商務部、國家衛生健康委、國家藥監局三部門發布關于在醫療領域開展擴大開放試點工作的通知，或指向醫療、醫藥領域持續深化改革，進一步擴大開放。通知 提出，生物技術領域，在北京自由貿易試驗區、上海自由貿易試驗區、廣東自由貿易試驗區和海

60、南自由貿易港允許外商投資企業從事人體干細胞、基因診斷與治療技術開發和技術應用，以用于產品注冊上市和生產；獨資醫院領域，擬允許在北京、天津、上海、南京、蘇州、福州、廣州、深圳和海南全島設立外商獨資醫院，(中醫類除外，不包括并購公立醫院)，具體條件、要求和程序等將另行通知。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第17頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 表 10：三部門聯合開展醫療領域擴大開放試點工作 時間 商務部 國家衛生健康委 國家藥監局關于在醫療領域開展擴大開放試點工作的通知 2024/9/7 一、生物技術領域 在中國（北京）自由貿易試驗區、中國（上海）自由貿易試驗區、中國（廣東

61、）自由貿易試驗區和海南自由貿易港允許外商投資企業從事人體干細胞、基因診斷與治療技術開發和技術應用，以用于產品注冊上市和生產。所有經過注冊上市和批準生產的產品，可在全國范圍使用。擬進行試點的外商投資企業應遵守我國相關法律、行政法規等規定，符合人類遺傳資源管理、藥品臨床試驗（含國際多中心臨床試驗）、藥品注冊上市、藥品生產、倫理審查等規定要求，并履行相關管理程序。二、獨資醫院領域 擬允許在北京、天津、上海、南京、蘇州、福州、廣州、深圳和海南全島設立外商獨資醫院（中醫類除外，不含并購公立醫院）。設立外商獨資醫院的具體條件、要求和程序等將另行通知。其他 試點地區商務、衛生健康、人類遺傳資源、藥品監督管理

62、主管部門要按照職責分工，加大政策宣傳力度，主動對接有意愿的外商投資企業并加強服務；同時，要加強部門間會商，并在各自職責范圍內依法對試點企業實施監督管理，及時識別、有效防范風險，扎實推進生物技術和獨資醫院領域擴大開放試點工作，確保試點工作取得實效。資料來源：中國政府網站、申萬宏源研究 2.4 地方消費品以舊換新政策加速落地 近日，上海等地消費品以舊換新方案持續落地。具體來看，上海本輪消費品以舊換新實施方案涉及領域廣泛，包括汽車報廢、以舊換新，老舊營運貨車報廢更新等；家電消費方面，除家電以舊換新外，還包括家裝、家居和適老化等產品換新以及電動自行車以舊換新。同時，方案指出，若消費品以舊換新政策的中央

63、下達資金使用完畢，超出部分將由市級財政原有資金渠道安排，或指向其以舊換新補貼總力度可能超過特別國債資金按一定比例支持的規模。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第18頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 表 11：上海發布關于進一步加大力度推進消費品以舊換新工作實施方案 時間 地點 領域 具體內容 2024/9/2 上海 汽車報廢 個人消費者報廢國三及以下排放標準燃油乘用車或 2018 年 4 月 30 日（含當日）前注冊登記的新能源乘用車，并購買納入減免車輛購置稅的新能源汽車車型目錄的新能源乘用車或 2.0 升及以下排量燃油乘用車，補貼標準提高至購買新能源乘用車補貼 2 萬元、

64、購買2.0 升及以下排量燃油乘用車補貼 1.5 萬元。汽車以舊換新 對符合條件的個人消費者以舊換新購買純電動小客車，補貼標準提高到 1.5 萬元；對符合條件的個人消費者以舊換新購買國六 b 燃油小客車，補貼標準提高到 1.2 萬元。家電以舊換新 對個人消費者購買冰箱、洗衣機、電視、空調、電腦、熱水器、家用灶具、吸油煙機 8 類 1級能效產品按照銷售價格 20%予以補貼，2 級能效產品按照銷售價格的 15%予以補貼。家電、家裝、家居和適老化等產品換新 相關產品按照銷售價格的 15%予以補貼，消費者可通過銀聯云閃付、支付寶、微信支付三種移動支付方式各補貼 1 次，每次補貼不超過 2000 元。電動

65、自行車以舊換新 符合條件的個人消費者，本市給予一次性 500 元購車立減補貼。老舊營運貨車報廢更新 支持報廢國三及以下排放標準營運類柴油貨車，加快更新一批高標準低排放貨車。對提前報廢國三及以下排放標準營運柴油貨車、提前報廢并新購國六排放標準貨車或新能源貨車、僅新購符合條件的新能源貨車，分檔予以補貼。國四柴油車提前報廢更新 對本市提前報廢中型貨車、重型貨車、中型客車、大型客車、中型專項作業車和重（大）型專項作業車等 6 類國四柴油車的車輛所有人，給予定額淘汰補貼；對本市提前報廢國四柴油車且購置新能源車輛的車輛所有人，按電池容量給予新能源化更新補貼。新能源公交車及動力電池更新 鼓勵結合客流變化、城

66、市公交行業發展等情況，合理選擇更換的新能源城市公交車輛車長類型。對更新新能源城市公交車的，每輛車平均補貼 8 萬元；對更換動力電池的，每輛車補貼4.2 萬元。農業機械報廢 本市對拖拉機、谷物聯合收割機、水稻插秧機、水稻直播機、農用北斗輔助駕駛系統、谷物（糧食）干燥機進行報廢更新補貼。在此基礎上，報廢 20 馬力以下的拖拉機，單臺最高報廢補貼額由 1000 元提高到 1500 元；報廢聯合收割機等并新購置同種類機具，在現行補貼標準基礎上，按不超過 50%提高報廢補貼標準。資金來源 上述支持內容涉及資金由國家超長期特別國債和市級財政按照 85%：15%比例共擔。若國家下達的中央資金使用完畢，則超出

67、部分將由市級財政原有資金渠道安排。資料來源：上海發改委，申萬宏源研究 風險提示：1）房屋全生命周期管理機制落地超預期。2）經濟形勢，政策變化超預期等。國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第19頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 信息披露 證券分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，以勤勉的職業態度、專業審慎的研究方法，使用合法合規的信息，獨立、客觀地出具本報告,并對本報告的內容和觀點負責。本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。與公司有關的信息披露 本公司隸屬于申萬宏源證券有限公

68、司。本公司經中國證券監督管理委員會核準，取得證券投資咨詢業務許可。本公司關聯機構在法律許可情況下可能持有或交易本報告提到的投資標的，還可能為或爭取為這些標的提供投資銀行服務。本公司在知曉范 圍 內 依 法 合 規 地 履 行 披 露 義 務?？?戶 可 通 過 網站索 取 有 關 披 露 資 料 或 登 錄 網站信息披露欄目查詢從業人員資質情況、靜默期安排及其他有關的信息披露。機構銷售團隊聯系人 華東組 茅炯 021-33388488 銀行團隊 李慶 021-33388245 華北組 肖霞 010-66500628 華南組 李昇 0755-82990609 華東創新團隊 朱曉藝 021-333

69、88860 華北創新團隊 潘燁明 15201910123 證券的投資評級 證券的投資評級：以報告日后的 6 個月內，證券相對于市場基準指數的漲跌幅為標準，定義如下：買入（Buy）：相對強于市場表現 20以上；增持（Outperform）：相對強于市場表現 520；中性（Neutral）：相對市場表現在55之間波動；減持（Underperform）：相對弱于市場表現 5以下。行業的投資評級：以報告日后的 6 個月內，行業相對于市場基準指數的漲跌幅為標準，定義如下：看好（Overweight）：行業超越整體市場表現；中性（Neutral）：行業與整體市場表現基本持平；看淡(Underweight）

70、：行業弱于整體市場表現。我們在此提醒您，不同證券研究機構采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重建議；投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結構以及其他需要考慮的因素。投資者應閱讀整篇報告，以獲取比較完整的觀點與信息，不應僅僅依靠投資評級來推斷結論。申銀萬國使用自己的行業分類體系，如果您對我們的行業分類有興趣，可以向我們的銷售員索取。本報告采用的基準指數：滬深 300 指數 法律聲明 本報告由上海申銀萬國證券研究所有限公司（隸屬于申萬宏源證券有限公司，以下簡稱“本公司”）在中華人民共和國內地（香港、澳門、臺灣除外）發布，僅供本公司的客

71、戶（包括合格的境外機構投資者等合法合規的客戶）使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶?？蛻魬斦J識到有關本報告的短信提示、電話推薦等只是研究觀點的簡要溝通，需以本公司 網站刊載的完整報告為準，本公司接受客戶的后續問詢。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的真實性、準確性或完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售或購買證券或其他投資標的的邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告

72、?？蛻魬斂紤]到本公司可能存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，不應視本報告為作出投資決策的惟一因素?？蛻魬灾髯鞒鐾顿Y決策并自行承擔投資風險。本公司特別提示，本公司不會與任何客戶以任何形式分享證券投資收益或分擔證券投資損失，任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。本公司未確保本報告充分考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。本公司強烈建議客戶應考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及（若有必要）咨詢獨立投資顧問。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議

73、。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。市場有風險，投資需謹慎。若本報告的接收人非本公司的客戶，應在基于本報告作出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前咨詢獨立投資顧問。本報告的版權歸本公司所有，屬于非公開資料。本公司對本報告保留一切權利。除非另有書面顯示，否則本報告中的所有材料的版權均屬本公司。未經本公司事先書面授權，本報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或復制品，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為 國內經濟 請務必仔細閱讀正文之后的各項信息披露與聲明 第20頁 共20頁 簡單金融 成就夢想 本公司的商標、服務標記及標記，未獲本公司同意，任何人均無權在任何情況下使用他們。