中洲控股：2022年年度報告.PDF

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1、深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 1 深圳市中洲投資控股股份有限公司深圳市中洲投資控股股份有限公司 20222022 年年度報告年年度報告 2 2023023 年年 4 4 月月 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 2 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。

2、帶的法律責任。公司負責人賈帥、主管會計工作負責人葉曉東及會計機構負責人公司負責人賈帥、主管會計工作負責人葉曉東及會計機構負責人(會計主會計主管人員管人員)黃薇聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。黃薇聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。公司已在本報告中描述存在的市場風險、融資風險及公共衛生風險等，公司已在本報告中描述存在的市場風險、融資風險及公共衛生風險等，敬請查閱經營層討論與分析中關于公司未來發展中可能面對的風險的內容。敬請查閱經營層討論與分析中關于公司未來發展中可能面對的風險的內容

3、。公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以 664,831,139664,831,139 為基數，為基數，向全體股東每向全體股東每 1010 股派發現金紅利股派發現金紅利 0.120.12 元（含稅），送紅股元（含稅），送紅股 0 0 股（含稅），不以股（含稅），不以公積金轉增股本。公積金轉增股本。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 3 目錄目錄 第一節 重要提示、目錄和釋義.2 第二節 公司簡介和主要財務指標.6 第三節 管理層討論與分析.10 第四節 公司治理.33 第五節 環境和社會責任.46 第六節 重要事項.47

4、第七節 股份變動及股東情況.58 第八節 優先股相關情況.64 第九節 債券相關情況.65 第十節 財務報告.66 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 4 備查文件目錄備查文件目錄 1、載有法定代表人、主管會計工作負責人、財務總監、會計機構負責人簽名并蓋章的會計報表。2、載有會計師事務所蓋章、注冊會計師簽名并蓋章的審計報告原件。3、報告期內在中國證監會指定報刊和網站上公開披露的所有公司文件的正本及公告原件。深圳市中洲投資控股股份有限公司 董事長：賈帥 2023 年 4 月 12 日 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 5 釋義釋義 釋義項 指 釋義內

5、容 公司、本公司、本集團 指 深圳市中洲投資控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集團 指 深圳中洲集團有限公司 深交所 指 深圳證券交易所 中國證監會 指 中國證券監督管理委員會 元 指 除特別說明外，金額單位為人民幣元 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 6 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、公司信息一、公司信息 股票簡稱 中洲控股 股票代碼 000042 股票上市證券交易所 深圳證券交易所 公司的中文名稱 深圳市中洲投資控股股份有限公司 公司的中文簡稱 中洲控股 公司的外文名稱（如有）SHENZHEN CENTRA

6、LCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 賈帥 注冊地址 深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路 3088 號中洲大廈 3802 注冊地址的郵政編碼 518028 公司注冊地址歷史變更情況 1、1990.2.19 從深圳市紅嶺路 16 號二樓變更至深圳市上步區白沙嶺大廈 B 座首層；2、1990.4.20 從深圳市上步區白沙嶺大廈 B 座首層變更至深圳市上步區白沙嶺長城大廈3 號 B 座首層；3、1991.8.12 從深圳市上步區白沙嶺長城大廈 3 號 B 座首層變更至深圳市福田區白沙嶺長城大廈 3 號 B 座首層；4、1992.2.14 從深圳市福田區白沙

7、嶺長城大廈 3 號 B 座首層變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路豐源樓；5、1992.10.10 從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路豐源樓變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓；6、2000.3.3 從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓變更至深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓；7、2006.4.7 從深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓變更至深圳市福田區百花五路長源樓；8、2020.11.10 從深圳市福田區百花五路長源樓變更至深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路 3088 號中洲大廈 3802。辦公地址 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 辦公地址的郵政編

8、碼 518028 公司網址 http:/ 電子信箱 二、聯系人和聯系方式二、聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表 姓名 葉曉東 黃光立 聯系地址 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 電話 0755-88393609 0755-88393609 傳真 0755-88393677 0755-88393677 電子信箱 三、信息披露及備置地點三、信息披露及備置地點 公司披露年度報告的證券交易所網站 深圳證券交易所：http:/ 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 7 公司披露年度報告的媒體名稱

9、及網址 中國證券報、證券時報、上海證券報、證券日報、巨潮資訊網（http:/）公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 四、注冊變更情況四、注冊變更情況 統一社會信用代碼 91440300192190768P 公司上市以來主營業務的變化情況（如有）報告期內無變更 歷次控股股東的變更情況（如有）報告期內無變更 五、其他有關資料五、其他有關資料 公司聘請的會計師事務所 會計師事務所名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）會計師事務所辦公地址 上海市黃浦區延安東路 222 號 30 樓 簽字會計師姓名 楊譽民、田芬 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的保薦機構 適用 不適用 公司聘請的報告期內履行持

10、續督導職責的財務顧問 適用 不適用 六、主要會計數據和財務指標六、主要會計數據和財務指標 公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增減 2020 年 營業收入（元）7,083,041,153.52 8,676,138,938.35-18.36%10,697,019,545.17 歸屬于上市公司股東的凈利潤（元）79,662,991.66 205,929,030.96-61.32%281,350,353.66 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤（元）28,730,669.37 182,106,770.13-84.22%275,834,14

11、7.20 經營活動產生的現金流量凈額（元）978,788,918.66 143,889,921.31 580.23%1,227,711,579.30 基本每股收益（元/股）0.1198 0.3097-61.32%0.4232 稀釋每股收益（元/股）0.1198 0.3097-61.32%0.4232 加權平均凈資產收益率 0.99%2.59%-1.60%0.00%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增減 2020 年末 總資產（元）36,687,104,318.00 41,438,074,441.46-11.47%44,443,757,648.47 歸屬于上市公司股東的凈資產（元）8

12、,104,737,614.08 8,046,349,218.87 0.73%7,873,661,744.86 公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 8 確定性 是 否 扣除非經常損益前后的凈利潤孰低者為負值 是 否 七、境內外會計準則下會計數據差異七、境內外會計準則下會計數據差異 1 1、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存

13、在按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。2 2、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存在按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。八、分季度主要財務指標八、分季度主要財務指標 單位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 營業收入 1,159,739,521.97 3,515,624,265.56 1,385,126,792.46 1,022,550,573.53 歸屬于上市公司

14、股東的凈利潤 36,325,367.51 222,064,180.91 30,772,758.26-209,499,315.02 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 16,770,100.48 218,071,255.01 28,334,381.86-234,445,067.98 經營活動產生的現金流量凈額-1,210,418,724.67 600,118,020.31 1,094,950,523.74 494,139,099.28 上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異 是 否 九、非經常性損益項目及金額九、非經常性損益項目及金額 適用

15、不適用 單位：元 項目 2022 年金額 2021 年金額 2020 年金額 說明 非流動資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分）458,646.11 1,335,954.12-301,125.55 計入當期損益的政府補助（與公司正常經營業務密切相關，符合國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外）4,561,364.24 3,197,243.76 6,937,520.69 委托他人投資或管理資產的損益 2,287,035.19 4,492,478.78 19,508,106.74 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資284,979.17 96

16、,870.82 774,089.67 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 9 產、交易性金融負債產生的公允價值變動損益，以及處置交易性金融資產、交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 10,200.30 3,746,222.92 3,288,384.72 受托經營取得的托管費收入 13,881,476.00 7,102,197.03 1,686,305.05 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 43,850,323.03 8,846,668.03-17,049,958.76 其他符合非經常性損益定義的損益項目 2,150,

17、799.32 2,911,053.84 1,753,930.32 減：所得稅影響額 18,025,736.23 7,861,216.61 10,797,056.25 少數股東權益影響額（稅后）-1,473,235.16 45,211.86 283,990.17 合計 50,932,322.29 23,822,260.83 5,516,206.46-其他符合非經常性損益定義的損益項目的具體情況：適用 不適用 公司不存在其他符合非經常性損益定義的損益項目的具體情況。將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益項目的情況說明 適用 不適用 公司

18、不存在將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目的情形。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 10 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、報告期內公司所處行業情況一、報告期內公司所處行業情況 2022 年是中國房地產企業砥礪前行的一年，企業承受著行業周期調整和內外部環境帶來的前所未有的經營壓力，最終等到一次行業政策層面的觸底反彈。上半年，受宏觀經濟、融資環境和經濟下行疊加影響，土拍市場持續低迷，市場數據全面下滑，百強房企業績承壓，融資情況持續惡化。行業供需兩端均趨于風險敏感趨勢，需求端觀望，供給端

19、保守，地方政府在實際執行層面加強了預售資金監管的力度，加劇企業資金回流難度，房企舉步維艱。2022 年 11 月起，關于房地產行業的支持性政策開始暖風頻吹，監管部門先后向房地產業發出“三支箭”，分別從信貸、債券、股權三個融資主渠道給予支持，2022 年 11 月 28 日，以股權融資放開為標志，金融紓困房地產的“三支箭”全面射出，各項融資渠道重新開閘，行業風險有望進一步緩釋。增量資金對于項目端的支持和“保交樓”的落實，將有助于穩定購房者預期。但不可否認的是，從政策層面的支持，到市場信心的真正恢復，中間還需要一定的過程；金融紓困房地產的資源何時能從行業龍頭流向中小型民營房地產企業，也需要銷售端的

20、真正回暖和投資人對企業的認可。國家統計局數據顯示，2022 年全國商品房銷售面積 135,837 萬平方米，比上年下降 24.3%；房企全年融資總量為8,240 億元，同比減少 38%，2016 年以來首次低于 1 萬億元?？v觀全年銷售情況，當前市場規模筑底、整體止跌在即。展望 2023 年，克而瑞研究中心認為，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企更將顯著受益。二、報告期內公司從事的主要業務二、報告期內公司從事的主要業務 （一）公司的經營業態及區域競爭優勢 公司致力于成為國內一流城市綜合運營商，業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域。

21、公司聚焦粵港澳大灣區、輻射成渝經濟圈、上海大都市圈、環渤海經濟區，實施“專注區域、深耕城市、多盤聯動”的戰略布局。公司開發建設多個品質住宅項目，擁有優質的土地儲備，自持并經營五星級酒店、甲級寫字樓、商業綜合體，擁有專業的物業服務公司。公司在各區域布局及主要競爭優勢如下：1、以深圳總部為核心，集中資源布局粵港澳大灣區。公司總部位于深圳，在深圳核心區域開發了多個高品質項目，包括高端住宅項目、商辦項目、酒店項目、產業項目等。其中中洲濱海商業中心、中洲濱海華府項目位于福田中心區，由公司受托經營管理，規劃設計“以人為核心”，創造寬松的“生態型”宜人城市環境，構建一個以靈感激發與精神滿足為內容輸出的新一代

22、城市公共空間，打造成集辦公、居住、購物、休閑、娛樂為一體的大型“都市綜合體”；中洲坊創意中心項目位于羅湖區筍崗清水河片區門戶地段，集商務辦公、創意辦公、公寓及商業于一體，致力于成為粵港澳大灣區具示范效應的，以創意、設計為驅動的產業升級示范區，深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 11 現已逐批入市銷售；中洲控股金融中心位于南山中心區，是集甲級寫字樓和五星級酒店為一體的城市地標綜合體，現已有多家世界知名企業入駐；黃金臺項目位于龍華區深圳北站核心商務區內，區位優勢明顯，擬打造龍華區核心地段的高端住宅產品；寶安 26 區項目位于寶安區新安商圈核心區域，規劃功能主要為商業、辦公和酒

23、店，是“商貿居住綜合區”的重要組成部分。公司深耕惠州區域多年，開發的項目已遍布惠城、惠陽、仲愷、博羅等區域，擁有多個建面超百萬方的大型項目?；葜葜醒牍珗@項目、惠州天御項目、惠州南麓院項目、博羅半島城邦項目、惠陽河谷花園等多個項目在市場積累了良好的企業聲譽及深遠的品牌影響力。在市場銷售持續低迷的 2022 年，惠州公司仍躋身惠州房企銷售排行榜第六位，其已成為中洲控股在粵港澳大灣區的核心區域公司。公司積極布局東莞、佛山、廣州等區域。主要有東莞大嶺山項目、東莞中央城邦花園、東莞里程花園、佛山璞悅花園、廣州南沙國際風險投資中心等項目。其中東莞大嶺山項目是位于松山湖片區的舊改項目，已完成單一主體確認，是

24、公司在東莞區域的重要布局；東莞中央城邦花園項目是位于東莞的村企合作項目，已經實現銷售，獲得了當地消費者的認可；廣州南沙國際風險投資中心項目位于南沙自貿區明珠灣起步區，該區域將重點發展高端總部經濟基地，未來區位價值凸顯。2、深耕城市，輻射其他現有區域布局 成渝區域公司已深耕多年，在成都、重慶開發多個項目，成都中央公園、成都錦城湖岸、成都中洲里程等項目獲得市場廣泛認可，在成渝區域的市場擁有較高的認可度。長三角多個城市也有公司戰略布局，目前已進入上海、無錫、嘉興等核心城市，開發的項目主要有上海瓏灣、瓏悅，無錫崇悅府、花溪樾院，嘉興花溪地、花溪源著等。公司青島半島城邦項目位于青島膠州少海新城片區，靠近

25、青島膠東國際機場，生態環境優越。多年的開發建設已將項目打造為膠州湖區品質生態大城，同步帶動了少海片區整體置業熱度，為中洲品牌在青島贏得良好的市場口碑。（二）報告期內公司主要經營管理工作回顧 2022 年，公司上下共同努力、團結奮進，克服了外部經營環境的重重困難，實現房地產銷售面積 28 萬平方米，銷售金額 43.6 億元，營業收入 70.83 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 7,966.30 萬元。全年現金流安全平穩、資產運營能力穩步提升、保交付工作順利完成，全年主要經營及管理工作如下：1、多措并舉，促進營銷回款。公司及時根據市場變化情況，積極開展目標沖刺專項行動和組織專項措施。采取“一城一

26、策”、“一盤一策”營銷原則，全力推行全民營銷；同時高度重視回款工作，積極引導早回款快回款，確保實現有質量的銷售。2、嚴管運營，保證交付節點。公司上下齊心排除萬難，順利完成10個應交付項目的交付工作，兌現對客戶的承諾，樹立中洲的品牌形象。3、嚴控資金，保障公司現金流平穩。2022 年，公司堅持“以收定支，先收后支，確保剛付”的資金管理原則，保障公司整體現金流平穩。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 12 4、存量盤活，助力公司發展。2022 年，在地產行情下行的情況下，存量物業出租作為公司日常穩定的收入來源，出租業績完成突出，出租率及租金收入均超額完成任務。5、規范運作，防

27、控經營風險。2022 年，公司立足行業新形勢，充分發揮審計監督職能，促進公司制度建立健全，提升管理效益；內部監察取得有效成果，進一步營造公司廉潔從業氛圍；有效推進法務工作，最大限度為公司爭取合法利益；開展內控自評價，進一步規范公司制度流程的設計和執行管理。6、資產板塊，開源節流穩經營。2022 年，外部經營環境復雜，對資產板塊的經營活動影響明顯，公司采取靈活措施積極應對，基本達成全年目標。物業公司營收同比增長 10%，順利拓展 6 個項目。中洲灣商業克服不利因素，在 12 月 15日實現開業。酒管公司受需求萎縮影響，整體經營未及預期，但客房入住率位于片區前列，客戶滿意度達到公司要求，開源節流取

28、得一定成效。（三）累計土地儲備情況 項目/區域名稱 總占地面積（萬）總建筑面積（萬）剩余可開發建筑面積（萬）成都三岔湖項目 54.75 84.43 84.43 惠州仲愷科研樓項目 3.79 12.56 12.56 深圳寶安 26 區項目 10.22 29.33 29.33 惠州迪亞項目 5.22 19.04 19.04 東莞大嶺山項目 2.94 14.85 14.85 總計 76.92 160.21 160.21（四）主要項目開發情況 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 開工時間 開發進度 完工進度 土地面積（）規劃計容建筑面積（）本期竣工面積（）累計竣工面積（）預計總投資金額

29、（萬元）累計投資總金額（萬元）成都 錦城湖岸 武侯區 住宅 100.00%2015年 07月 竣工 100.00%133,000 399,001 272,828 572,827 495,047 484,497 成都 中央公園 新都區 住宅 60.00%2014年 07月 竣工 100.00%283,459 409,787 151,882 574,420 357,011 341,930 上海 瓏灣/瓏悅 浦東新區 商住 100.00%2013年 03月 住宅竣工 商業未動工 住宅竣工 商業未動工 115,369 226,124 0 239,429 205,425 177,144 惠州 央筑花園

30、惠城區 商住 100.00%2012年 02月 一期、二期一期、二期249,705 589,140 0 549,282 534,448 349,205 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 13 竣工，三期未動工 100%三期未動工 惠州 半島城邦 博羅縣 商住 90.00%2017年 11月 在建 三期B100%四期100%五期A100%五期B50%、六期 3%323,494 915,078 238,850 596,989 749,151 516,895 惠州 河谷花園 惠陽區 商住 100.00%2017年 11月 在建 一期100%、二期98%、三期24%、四期未動工

31、 211,656 648,157 0 186,995 651,436 446,613 惠州 圣廷峰匯 惠城區 商住 100.00%2018年 05月 在建 11.00%52,297 130,750 0 0 96,974 23,765 惠州 南麓院 惠城區 商住 83.15%2018年 04月 在建 一期65%、二期5%91,221 273,663 0 0 318,885 212,291 惠州 云睿府 惠城區 商住 100.00%2020年 01月 竣工 100.00%25,397 88,747 124,447 124,447 54,261 54,261 惠州 云悅府 惠城區 商住 100.00

32、%2020年 04月 在建 85.00%41,870 146,516 0 0 160,334 140,673 青島 半島城邦（南區）膠州少海 住宅 100.00%2016年 03月 竣工 100.00%309,936 371,923 138,280 431,378 213,884 213,884 青島 半島城邦（北區）膠州少海 住宅 100.00%2017年 11月 在建 4.1期100%4.2期100%5 期未動工 275,801 330,947 0 304,801 198,817 149,322 廣州 國際風險投資中心 南沙區 寫字樓 51.00%2021年 01月 在建 10.00%18

33、,531 156,166 0 0 292,935 118,103 東莞 中央城邦石碣鎮 商住 40.00%2021年 03在建 一期、68,920 150,218 0 0 183,000 88,956 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 14 花園 月 二期70%，剩余未動工 深圳 中洲坊創意中心 羅湖區 物流商業 100.00%2014年 11月 在建 40.00%56,486 391,000 0 0 931,424 600,401 深圳 黃金臺項目 龍華區 商住、商辦 100.00%2022年 09月 在建 3.00%89,670 453,710 621,281 50

34、,807（五）主要項目銷售情況 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 計容建筑面積 可售面積（）累計預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）金額（萬元）累計結算面積（）本期結算面積（）本期結算金額（萬元）成都 中央城邦 錦江區 住宅、商業、車位 100.00%112,431 164,001 144,297 526.54 150.89 136,210 527 151 成都 錦城湖岸 武侯區 住宅、商業、車位 100.00%398,221 517,782 335,504 35,802 101,883 301,579 61,898 168,053 成都 中央公園 新

35、都區 住宅、商業、車位 60.00%367,329 505,635 400,390 19,830 31,055 373,200 63,679 80,983 成都 天府瓏悅 新津縣 住宅、商業、車位 100.00%59,463 80,494 54,751 2,537 2,455 54,751 6,132 5,845 重慶 半島城邦 大渡口區 住宅、商業、車位 100.00%180,692 240,676 156,153 1,148 1,196 156,012 2,276 2,314 東莞 城邦花園 石碣鎮 住宅、車位 40.00%150,218 132,678 11,173 11,173 27,

36、316 0 0 0 佛山 璞悅花園 順德區 住宅、商業、車位 100.00%146,682 165,008 124,258 18,292 12,120 117,011 22,402 20,275 惠州 央筑花園 惠城區 住宅、100.00%201,772 662,627 460,401 5,575 1,655 459,712 11,102 6,538 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 15 商業、車位 惠州 灣上花園 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%172,751 222,829 202,227 1,612 281 199,995 2,562 481 惠州 天御

37、花園 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%584,469 712,004 657,420 5,598 4,382 657,013 8,124 4,880 惠州 御郡華府 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%96,688 123,266 108,431 1406.42 264 108,280 1,514 294 惠州 云悅府 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%146,516 178,829 148,208 23,496 32,776 0 0 0 惠州 云睿府 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%88,747 68,497 47,952 69 109 46,272 46,272

38、70,767 惠州 華昕家園 惠城區 住宅、商業、車位 51.00%70,168 95,500 88,455 3,020 4,832 76,161 3,505 5,552 惠州 半島城邦 博羅縣 住宅、商業、車位 90.00%770,155 970,940 539,344 39,236 33,484 510,241 166,767 165,482 惠州 河谷花園 惠陽區 住宅、商業、車位 100.00%122,885 707,167 209,129 26,840 31,930 129,217 1,180 977 惠州 同創公寓 仲愷新區 住宅、商業、車位 100.00%46,836 56,65

39、5 46,227 452.46 590.93 45,801 53 47 惠州 南麓院 惠城區 住宅、商業、車位 83.15%273,663 266,366 39,984 30,170 39,660 0 0 0 惠州 云麓花園 仲愷區 住宅、商業、40.00%200,347 143,601 143,115 28,854 30,380 0 0 0 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 16 車位 青島 半島城邦南區 膠州少海 住宅、商業、車位 100.00%358,112 386,884 339,981 23,256 16,307 334,278 63,862 48,455 青

40、島 半島城邦北區 膠州少海 住宅、商業、車位 100.00%315,127 349,304 242,675 7,154 6,699 241,098 22,866 20,515 無錫 崇悅府 梁溪區 住宅、商業、車位 100.00%75,934 83,854 76,436 1,248 1,580 76,329 1,745 2,750 無錫 花溪樾院 錫山區 住宅、商業、車位 100.00%98,137 105,679 97,359 451 336 97,359 3,040 4,340 上海 瀾溪岸城 浦東新區 多業態 100.00%186,061 228,613 181,920 501 718

41、176,267 31,243 45,378 深圳 中洲坊創意中心 羅湖區 公寓、辦公 100.00%391,000 147,133 13,985 3,743 18,704 0 0 0（六）主要項目出租情況 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 可出租面積（）累計已出租面積（）平均出租率 中洲控股中心 深圳 商業 100.00%4,527 4,307 95.14%中洲控股中心 深圳 寫字樓 100.00%70,173 55,088 78.50%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00%40,631 40,631 100.00%長盛大廈、長興大廈 深圳 酒店 100.00%46,482 46,48

42、2 100.00%長盛大廈、長興大廈 深圳 寫字樓 100.00%61,459 50,135 81.57%永勤社區 深圳 產業 100.00%56,590 56,590 100.00%社區物業 深圳、成都、惠州、上海 商業 100.00%105,849 98,769 93.31%（七）土地一級開發情況 適用 不適用（八）融資途徑 融資途徑 期末融資余額 融資成本區間/平均融資成本 期限結構 1 年之內 1-2 年 2-3 年 3 年以上 銀行貸款 973,357.00 4.5%-7.6%154,967.00 135,140.00 0.00 683,250.00 信托融資 200,000.00

43、12.80%0.00 200,000.00 0.00 0.00 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 17 其他 124,957.02 8.11%-10.5%124,957.02 0.00 0.00 0.00 合計 1,298,314.02 4.5%-12.8%279,924.02 335,140.00 0.00 683,250.00（九）發展戰略和未來一年經營計劃 詳見本報告本節十一、公司未來發展的展望（十）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保 適用 不適用 本公司及本公司之子公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截止 2022 年 12 月 31 日尚未結清的擔

44、保金額計人民幣 80.19 億元。房地產公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保屬于行業內的常規做法。（十一）董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）適用 不適用 三、核心競爭力分析三、核心競爭力分析 公司在房地產業務領域歷經 30 多年的不懈努力，形成了自身綜合競爭優勢。通過市場化運作，逐步提升企業核心競爭力，有效地支撐了公司業績的快速增長，為企業可持續發展提供堅實的保障。1、戰略發展規劃 公司明確戰略發展規劃，完善組織管控體系、職位和薪酬體系、業務流程體系和業務管控體系，強化戰略拓展能力、規劃設計能力、運營管理能力、營銷策劃能力、成本管控能力和資本運作能力，形成“穩中

45、求進、高質發展”的發展模式，為公司實現高度市場化運作、進一步擴大經營規模、增強可持續發展力提供了有力支撐。2、運營管理團隊 公司通過調整組織架構，開展人才盤點分析，并通過外部人才引進和內部培養等方式，合理配置人力資源，促進公司人力資源更加年輕化，專業化，人才結構不斷完善，打造了一支專業的運營管理團隊和高效率的業務隊伍。公司根據發展戰略構建適合的員工培養體系，構建多層次的激勵體系。結合內外部資源，組織內部賦能培訓學習和外部專業提升培訓，助力員工成長成才。此外，公司對標市場，對薪酬激勵體系進行了積極地優化，形成“共創、共擔、共享”的激勵文化，有效地調動了員工的積極性和創造性。3、品牌實力支撐 作為

46、國家房地產開發一級資質企業，公司憑借城市綜合開發與運營等方面的核心競爭力和良好的企業文化，在行業獲得頗多榮譽。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 18 公司在 2018 年榮膺中國房地產百強企業；在 2019-2020 年連續兩年榮獲中國藍籌地產年會“藍籌地產企業”獎；在2021 年復查中繼續被評為深圳市 27 個文明單位之一并獲頒榮譽證書；在 2021 年榮獲“福田慈善企業社會責任楷模獎”榮譽稱號；連續多年在聯合深圳市血液中心、深圳獅子會舉辦愛心獻血公益活動中被授予愛心貢獻企業獎。公司旗下酒店在多個渠道獲得榮譽。中洲圣廷苑酒店榮獲中外酒店論壇頒發的“第十七屆中外酒店白金

47、獎十大白金商務酒店”、攜程旅行網“2021 年度最受歡迎酒店獎”、同程旅行網“年度人氣熱賣酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美團酒店“2021 年度卓越商務酒店”。深圳中洲萬豪酒店榮獲 2022 年目標之選年度甄選藝術設計酒店、第六屆 HOTEL 探索之旅酒店大賞“臻選婚宴酒店”、深圳市飯店業協會 2022 年度卓越運營企業、攜程旅行網“年度美景酒店”等榮譽。公司旗下中洲物業連續多年獲深圳市物業管理行業協會頒發“深圳市物業管理服務企業綜合實力百強”，獲廣東省物業管理行業協會頒發“廣東省物業管理服務企業綜合實力測評 TOP100”，獲中國物業管理協會頒發“物業服務企業綜合實力 500 強”。獲廣東省

48、物業管理行業發展 40 周年“品牌企業”，獲中物研協及易居房地產研究院聯合頒發“2022 年度粵港澳大灣區物業服務力百強”“2021 物業服務力大灣區 TOP100 企業”等榮譽。四、主營業務分析四、主營業務分析 1 1、概述、概述 參見“管理層討論與分析”中的“二、報告期內公司從事的主要業務”相關內容。2 2、收入與成本、收入與成本 （1 1）營業收入構成營業收入構成 單位：元 2022 年 2021 年 同比增減 金額 占營業收入比重 金額 占營業收入比重 營業收入合計 7,083,041,153.52 100%8,676,138,938.35 100%-18.36%分行業 房地產 6,6

49、40,800,476.78 93.76%8,184,370,955.33 94.33%-18.86%服務 377,518,305.36 5.33%343,512,771.63 3.96%9.90%酒店 192,245,562.78 2.71%274,946,789.50 3.17%-30.08%施工 223,813,059.91 3.16%465,472,468.95 5.36%-51.92%內部抵消-351,336,251.31-4.96%-592,164,047.06-6.83%40.67%分產品 房地產 6,640,800,476.78 93.76%8,184,370,955.33 94

50、.33%-18.86%服務 377,518,305.36 5.33%343,512,771.63 3.96%9.90%酒店 192,245,562.78 2.71%274,946,789.50 3.17%-30.08%施工 223,813,059.91 3.16%465,472,468.95 5.36%-51.92%內部抵消-351,336,251.31-4.96%-592,164,047.06-6.83%40.67%分地區 廣東地區 3,925,151,678.05 55.42%6,385,330,098.42 73.60%-38.53%四川地區 2,372,266,142.31 33.49

51、%639,312,522.77 7.37%271.07%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 19 山東地區 632,879,353.33 8.94%1,265,635,586.33 14.59%-50.00%上海地區 504,080,231.14 7.12%978,024,777.89 11.27%-48.46%內部抵消-351,336,251.31-4.96%-592,164,047.06-6.83%40.67%分銷售模式（2 2）占公司營業收入或營業利潤占公司營業收入或營業利潤 10%10%以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況

52、適用 不適用 單位：元 營業收入 營業成本 毛利率 營業收入比上年同期增減 營業成本比上年同期增減 毛利率比上年同期增減 分行業 房地產 6,640,800,476.78 4,146,212,955.02 37.56%-18.86%-27.73%7.66%分產品 房地產 6,640,800,476.78 4,146,212,955.02 37.56%-18.86%-27.73%7.66%分地區 廣東地區 3,925,151,678.05 2,818,318,605.75 28.20%-38.53%-37.20%-1.51%四川地區 2,372,266,142.31 1,278,307,175.

53、04 46.11%271.07%151.09%25.74%山東地區 632,879,353.33 418,921,605.98 33.81%-50.00%-39.85%-11.16%上海地區 504,080,231.14 261,630,752.08 48.10%-48.46%-70.05%37.40%分銷售模式 公司主營業務數據統計口徑在報告期發生調整的情況下，公司最近 1 年按報告期末口徑調整后的主營業務數據 適用 不適用（3 3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入公司實物銷售收入是否大于勞務收入 是 否 行業分類 項目 單位 2022 年 2021 年 同比增減 房地產 銷售金額 億元 4

54、3.60 79.48-45.14%新開工面積 萬平方米 23.21 68.74-66.23%房地產存貨 億元 260.21 284.31-8.48%相關數據同比發生變動 30%以上的原因說明 適用 不適用 銷售金額降幅較大主要是受房地產調控政策從嚴、市場需求低迷及房企不斷暴雷等因素影響，新開工面積下降較大主要是公司根據形勢，以銷定產、保障公司現金流安全為前提，控制新項目開發節奏，集中精力打造高質量項目。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 20（4 4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況

55、適用 不適用（5 5）營業成本構成營業成本構成 單位：元 行業分類 2022 年 2021 年 同比增減 金額 占營業成本比重 金額 占營業成本比重 房地產 4,146,212,955.02 91.18%5,736,871,173.97 93.85%-27.73%服務 257,829,978.68 5.67%225,100,160.69 3.68%14.54%酒店 184,288,138.18 4.05%210,713,141.67 3.45%-12.54%施工 188,847,066.97 4.15%394,383,684.72 6.45%-52.12%內部抵消-229,952,797.85

56、-5.06%-454,034,402.43-7.43%49.35%（6 6）報告期內合并范圍是否發生變動報告期內合并范圍是否發生變動 是 否 本公司 2022 年度納入合并財務報表合并范圍的子公司共 82 戶，比上年度增加 1 戶，減少 3 戶，詳細情況參見 2022 年度審計報告中的財務報表附注“（六）合并范圍的變更”。（7 7）公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況 適用 不適用（8 8）主要銷售客戶和主要供應商情況主要銷售客戶和主要供應商情況 公司主要銷售客戶情況 前五名客戶合計銷售金額（元）212,409,554.9

57、3 前五名客戶合計銷售金額占年度銷售總額比例 3.00%前五名客戶銷售額中關聯方銷售額占年度銷售總額比例 1.30%公司前 5 大客戶資料 序號 客戶名稱 銷售額（元）占年度銷售總額比例 1 客戶一 91,887,826.38 1.30%2 客戶二 38,201,000.95 0.54%3 客戶三 36,076,190.46 0.51%4 客戶四 24,393,296.19 0.34%5 客戶五 21,851,240.95 0.31%合計-212,409,554.93 3.00%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 21 主要客戶其他情況說明 適用 不適用 公司主要供應商情

58、況 前五名供應商合計采購金額（元）528,539,488.60 前五名供應商合計采購金額占年度采購總額比例 42.62%前五名供應商采購額中關聯方采購額占年度采購總額比例 0.00%公司前 5 名供應商資料 序號 供應商名稱 采購額（元）占年度采購總額比例 1 供應商一 327,542,990.86 26.41%2 供應商二 77,619,679.57 6.26%3 供應商三 70,258,605.37 5.67%4 供應商四 27,706,422.02 2.23%5 供應商五 25,411,790.78 2.05%合計-528,539,488.60 42.62%主要供應商其他情況說明 適用

59、不適用 3 3、費用、費用 單位：元 2022 年 2021 年 同比增減 重大變動說明 銷售費用 258,539,727.84 263,913,837.55-2.04%管理費用 270,320,327.83 350,999,294.05-22.99%財務費用 439,174,448.90 365,708,025.12 20.09%研發費用 9,440,594.95 14,689,122.07-35.73%主要是研發材料支出減少 4 4、研發投入、研發投入 適用 不適用 主要研發項目名稱 項目目的 項目進展 擬達到的目標 預計對公司未來發展的影響 快接型室內裝飾輕質幕墻單元式保溫技術的研發 通

60、過自主研發快接型室內裝飾輕質幕墻單元式保溫技術，相鄰幕墻板塊之間的縫隙通過板塊拼縫填充保溫材料，創新研發快接型幕墻安裝工藝，不僅可以快速完成幕墻本體的安裝還使得幕墻具有單元式保溫的功能。研發項目已完成，相關技術申請了 1 項實用新型專利：一種改進快接型室內輕質裝飾幕墻結構。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過輕質幕墻單元式保溫技術，實現相鄰的幕墻板塊之間的縫隙通過板塊拼縫填充保溫材料，創新研發快接型幕墻安裝工藝，不僅可以快速完成幕墻本體的安裝還使得幕墻具有單元式保溫的功能。本項目為企業自研課題，項目成果為輕質幕墻單元式保溫技術，不僅可以快速完成幕墻本體的安裝還使得幕墻具有單元式保溫的功能

61、，獲得眾多客戶對我司優質工程服務的口碑，有利于公司業務的拓展，為公司帶來可觀的經濟效益?；?PWM 調控系統的室內天花板隱藏燈帶基于室內天花板燈帶PWM 調控系統，實現研發項目已完成，相關技術申請了 1 項實通過室內燈光明暗調控設計，實現通過燈本項目為企業自研課題，項目成果為車庫深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 22 裝飾技術的研發 室內燈光明暗效果調控的研發，合理設計室內燈光布局，使燈光明暗錯落分布，提高室內環境的舒適程度，降低用電能耗。用新型專利：一種室內設計用天花板裝飾隱藏燈帶結構。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。光明暗調控系統設計軟件系統建立室內燈光布局

62、設計模型，導入仿真亮度傳感器檢測室內環境亮度信息，結合 PWM 調控系統改變流過 LED 燈的平均電流信號占空比，控制燈光燈光明暗錯落分布，使室內燈光保持在合適的亮度范圍內，提高環境舒適程度，改變室內光環境，實現節能減耗；通過 DNN 燈光布局設計，實現通過建立用于室內的燈光布局設計的 DNN 神經網絡模型，對燈光布局設計的神經網絡進行訓練和參數調節，并對功率矩陣組成的集合進行智能篩選，得到高覆蓋光照率的最佳的燈光布局方案。燈光明暗調控和 DNN燈光布局裝飾設計，降低用電能耗，具有良好的社會、經濟效益。5A 級辦公樓天花吊頂簡式精裝結構的研發 在家裝或辦公樓吊頂中，常用跌級吊頂來展現空間的開闊

63、感，跌級燈槽是跌級吊頂系統中不可或缺的裝飾手法，現有的吊頂在安裝時，多使用收口線條制作燈槽，此種方式難以控制質量，制作繁瑣，難以運用到實際裝修中；部分明裝的照明裝置，裝飾效果差，室內難以實現簡潔大氣的辦公環境。因此，我司研發部門自主研發 5A 級辦公樓天花吊頂簡式精裝結構和施工方法，燈帶部位與吊頂結構一體成型，便于燈帶的隱藏，保證良好的健康照明效果，并簡化天花，優化辦公環境。研發項目已完成，相關技術申請了 1 項實用新型專利：一種室內綠色裝飾吊頂。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過暗藏燈帶跌級吊頂設計，實現通過集成的燈帶連接梁，設計燈帶連接部位、吊頂支撐部位和燈帶安裝部位，減少吊頂零件

64、的數量，簡化天花結構，既能夠起到吊掛連接的作用，又能夠起到裝飾作用；通過設計使用高折射的透明燈罩，燈體發射的光線照射到反光層上時，光線經反光層折射，部分折回的光線繼續從燈罩底部的漸變式開口射出，燈體的照射亮度增加，實現小功率的燈體，低功耗，達到高亮、防眩暈的健康燈飾照明效果。本項目為企業自研課題，項目成果為天花吊頂簡式精裝結構，保證良好的健康照明效果，并簡化天花，優化辦公環境，獲得眾多客戶對我司優質工程服務的口碑，有利于公司業務的拓展，為公司帶來可觀的經濟效益。住宅樓室內裝飾多功能隔斷墻低噪隔音技術的研發 隨著建筑業的高速發展，越來越多住戶追求室內高品質的隔音功能，需要建筑設計、室內設計與裝飾

65、施工多方面相輔相成。目前，一般的室內隔音僅通過在瓷磚研發項目已完成，相關技術申請了 1 項實用新型專利：一種用于室內裝飾的多功能隔斷墻。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過室內設計軟件，將空間進行功能性劃分，臥室遠離開放式公共空間，并通過可伸展的吸音墻板設計，吸收睡眠區域環境噪音，并具有飾面裝飾的功能，增加了本項目為企業自研課題，項目成果為低噪隔音室內隔斷墻，通過多功能隔斷墻實現室內空間格局規劃和設計，將室內空間布局進行功能性劃分，實現綜合住宅樓室內深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 23 墻內部注入隔音材料，從而實現隔音的效果，并不能很好的阻隔外界大多數噪音，還缺

66、乏美觀的裝飾效果。因此，我司研發部門自主研發室內低噪隔音的空間隔斷墻及施工方法，通過輕質的隔音結構劃分功能性空間，實現室內裝飾美觀、降噪的效果。睡眠區域布局的靈活性，裝飾效果好；瓷磚墻通過并列式組合設計，在波浪式結構設計的隔音、吸音開口瓷磚殼體內填充吸音材料，配合立柱銜接建成高度及形態可以任意改變的立體組合瓷磚墻結構，形成低風阻墻面，進一步的提升墻體和室內整體的隔音性能。低噪隔音，提升住戶居住體驗感和舒適度，具有良好的社會、經濟效益。園林景觀工程生態綠化墻體隔音緩震技術的研發 通過自主研發園林景觀工程生態綠化墻體隔音緩震技術，藤蔓型植物的自生長和攀附，構成生態綠化墻體，到降低噪音，美化環境，凈

67、化空氣，提高城市環境質量增加綠化覆蓋率，改善城市生態環境的作用。研發項目已完成，相關技術申請了 1 項實用新型專利：一種園林專用景觀工程生態綠化墻體。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過生態綠化墻體隔音緩震技術，實現藤蔓型植物的自生長和攀附，構成生態綠化墻體，到降低噪音，美化環境，凈化空氣，提高城市環境質量增加綠化覆蓋率，改善城市生態環境。通過霧化灌溉技術的研發，減少綠植養護成本和用水成本。本項目為企業自研課題，項目成果為生態綠化墻體隔音園林系統,到降低噪音，美化環境，凈化空氣的效果，獲得眾多客戶對我司優質工程服務的口碑，有利于公司業務的拓展，為公司帶來可觀的經濟效益。園林景觀生態綠化養

68、護節水節能系統的研發 通過自主研發園林景觀生態綠化養護節水節能系統，打造立體生態景觀，以科學搭配的復層混交的穩定植物群落，降低養護管理費用；獨創微噴、滴灌、滲水混合型灌溉方式，實現節水節能。研發項目已進入最后的優化改進階段，相關技術計劃申請 1 項實用新型專利：一種園林景觀綠化生態養護裝置。相關技術正在進行驗收前期的試驗、驗證、優化。通過立體生態景觀設計，打造立體生態景觀，以科學搭配的復層混交的穩定植物群落，降低養護管理費用；通過園林混合型灌溉技術，獨創微噴、滴灌、滲水混合型灌溉方式，實現節水節能。本項目為企業自研課題，項目成果為生態綠化養護節水節能系統，通過園林混合型灌溉技術，降低園林景觀養

69、護管理費用，提高實際應用價值，有利于公司業務的拓展。生態園林景觀透水性道路鋪裝技術的研發 現代城市的地表不斷被鋼筋混凝土的房屋建筑和不透水的路面所覆蓋，普通水泥混凝土鋪裝的道路給人們的出行以及商品的流通帶來了極大的方便，雖提高了生產效率和生活質量，但是與自然的土壤相比，普通水泥混凝土路面缺乏吸收熱量和滲透雨水的能力，隨之帶來了一系列問題。因此，我公司立項研發大孔隙透水性混凝土、植草磚及施工技術等作為一種新的環保型、生態型的道路鋪裝建材，施工方便且使用效果好、具有滲透水功能。研發項目已進入最后的試推廣階段，相關技術計劃申請 1 項發明專利、1 項實用新型專利：一種景觀園林植草磚及鋪裝施工方法、一

70、種園林生態用景觀花盆。相關技術已完成驗收前期的試驗、驗證，將于不久實現推廣應用。通過蓄水植草磚鋪設技術，在城市綠化園林中起到透水種植的作用，符合海綿城市的要求。本項目為企業自研課題，項目成果為透水性道路，具有透水性能、防音性能、通風性能，適用于人行道、公園道、車道以及建筑物周圍的景觀鋪裝以及產業廢棄物的再利用，具有良好的社會、經濟效益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 24 低能耗建筑室內組合式環保裝飾墻板保溫技術的研發 國家要求新建居住建筑要嚴格執行節能65%的標準，隨著標準不斷提高，超低能耗被動式建筑的理念開始推廣。墻體保溫多采用石墨聚苯板薄抹灰的保溫技術，有機保溫

71、材料厚度300mm，大大降低室內的使用面積，并無法解決防火安全問題，尚未達到節能 65%的要求。因此，我司研發部門通過自主研發低能耗組合式環保裝飾墻板及施工方法，將有機結合兩種保溫材料，降低板材厚度，實現保溫、防火的同時提高室內氣密性。研發項目已進入最后的優化改進階段，相關技術計劃申請 1 項發明專利、1 項實用新型專利：一種室內設計用的組合式環保裝飾墻板、一種基于室內設計的輔助綠色裝飾墻板。相關技術正在進行驗收前期的試驗、驗證、優化。通過對真空保溫板進行排版設計，根據排版設計將保溫板膠粘與墻面，板縫處用聚氨酯發泡填縫劑填塞，再將巖棉板填塞在真空保溫板的外側，有機結合兩種不燃保溫材料的復合，降

72、低復合墻體保溫層的厚度，提高防火系數等級達 A 級；借助 BIM 技術建構綠色建筑可視化三維模型，引入裝飾裝修耗能分析程序，通過量化計算耗材使用量，參照建筑節能 65%的標準，達到綠色建筑的設計準則，降低材料使用量。本項目為企業自研課題，項目成果為室內組合式環保裝飾墻板，通過采用真空保溫板與巖棉板有機結合的方式，解決現有保溫墻體的防火效果不佳、厚度過大的問題，減少室內空間使用面積以及提升室內裝飾的美觀度，實現超低能耗的綠色建筑室內裝飾，提高實際應用價值，有利于公司業務的拓展。公司研發人員情況 2022 年 2021 年 變動比例 研發人員數量（人）20 20 0.00%研發人員數量占比 0.7

73、4%0.77%-0.03%研發人員學歷結構 本科 17 19-10.53%碩士 2 0 0.00%大專 1 1 0.00%研發人員年齡構成 30 歲以下 6-100.00%3040 歲 12 8 50.00%4160 歲 8 6 33.33%公司研發投入情況 2022 年 2021 年 變動比例 研發投入金額（元）9,440,594.95 14,689,122.07-35.73%研發投入占營業收入比例 0.13%0.17%-0.04%研發投入資本化的金額（元）0.00 0.00 0.00%資本化研發投入占研發投入的比例 0.00%0.00%0.00%公司研發人員構成發生重大變化的原因及影響 適

74、用 不適用 研發投入總額占營業收入的比重較上年發生顯著變化的原因 適用 不適用 研發投入資本化率大幅變動的原因及其合理性說明 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 25 5 5、現金流、現金流 單位：元 項目 2022 年 2021 年 同比增減 經營活動現金流入小計 5,177,328,971.30 8,724,157,281.50-40.66%經營活動現金流出小計 4,198,540,052.64 8,580,267,360.19-51.07%經營活動產生的現金流量凈額 978,788,918.66 143,889,921.31 580.23%投資活動現金

75、流入小計 2,442,049,380.59 5,313,276,452.42-54.04%投資活動現金流出小計 2,513,333,300.18 5,336,745,622.42-52.91%投資活動產生的現金流量凈額-71,283,919.59-23,469,170.00-203.73%籌資活動現金流入小計 1,597,188,160.37 3,558,666,145.36-55.12%籌資活動現金流出小計 4,050,423,464.79 5,171,001,011.12-21.67%籌資活動產生的現金流量凈額-2,453,235,304.42-1,612,334,865.76-52.15

76、%現金及現金等價物凈增加額-1,545,558,689.10-1,491,965,499.11-3.59%相關數據同比發生重大變動的主要影響因素說明 適用 不適用(1)2022 年度經營活動產生的現金流量凈額為 97,878.89 萬元，較上年同期增加 83,489.90 萬元，增幅 580.23%。主要原因是銷售回款下降的同時，各項支出亦大幅下降，尤其是稅費支出；(2)2022 年度投資活動產生的現金流量凈額為-7,128.39 萬元，較上年同期減少 4,781.47 萬元，減幅 203.73%。主要原因是本期購置長期資產及支付股權款較上年同期增加所致；(3)2022 年度籌資活動產生的現金

77、流量凈額為-245,323.53 萬元，較上年同期減少 84,090.04 萬元，減幅 52.15%。主要原因是本期公司取得融資凈額較上年同期減少所致；上述原因導致公司 2022 年度現金及現金等價物的凈增加額-154,555.87 萬元,較上年同期減少 5,359.32 萬元，減幅3.59%。報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明 適用 不適用 五、非主營業務分析五、非主營業務分析 適用 不適用 單位：元 金額 占利潤總額比例 形成原因說明 是否具有可持續性 投資收益 45,576,158.20 9.26%對聯合營單位權益法核算的投資收益及理財產品收益 否

78、公允價值變動損益 0.00 0.00%否 資產減值-161,866,167.81-32.89%計提存貨跌價準備、合同取得成本減值準備 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 26 營業外收入 53,868,514.05 10.95%本期確認違約金收入及核銷無法支付的應付款項 否 營業外支出 10,018,191.02 2.04%滯納金、違約金支出 否 其他收益 7,352,192.67 1.49%政府補助、增值稅加計扣除以及個稅手續費返還 否 六、資產及負債狀況分析六、資產及負債狀況分析 1 1、資產構成重大變動情況、資產構成重大變動情況 單位：元 2022 年末 202

79、2 年初 比重增減 重大變動說明 金額 占總資產比例 金額 占總資產比例 貨幣資金 960,238,389.32 2.62%3,607,930,215.59 8.71%-6.09%主要是本期歸還借款所致 應收賬款 172,902,711.62 0.47%183,828,329.59 0.44%0.03%無重大變化 合同資產 1,304,510.71 0.00%1,304,510.71 0.00%0.00%無重大變化 存貨 26,085,162,569.55 71.10%28,487,433,732.93 68.75%2.35%無重大變化 投資性房地產 2,054,390,923.55 5.60

80、%1,927,316,648.15 4.65%0.95%無重大變化 長期股權投資 462,154,546.98 1.26%463,009,429.10 1.12%0.14%無重大變化 固定資產 969,417,522.92 2.64%1,044,076,129.36 2.52%0.12%無重大變化 在建工程 0.00%1,719,210.57 0.00%0.00%無重大變化 使用權資產 40,639,621.18 0.11%32,641,190.06 0.08%0.03%無重大變化 短期借款 0.00%100,142,083.34 0.24%-0.24%無重大變化 合同負債 5,824,547

81、,603.52 15.88%8,395,237,661.69 20.26%-4.38%主要是本期房地產項目交付結轉收入所致 長期借款 9,404,524,469.98 25.63%13,608,005,968.80 32.84%-7.21%主要是本期歸還借款所致 租賃負債 24,680,830.70 0.07%16,049,568.55 0.04%0.03%無重大變化 一年內到期的非流動負債 3,676,873,162.15 10.02%1,785,858,908.32 4.31%5.71%主要是一年內到期的長期借款重分類至本科目所致 境外資產占比較高 適用 不適用 2 2、以公允價值計量的資

82、產和負債、以公允價值計量的資產和負債 適用 不適用 單位：元 項目 期初數 本期公允價值變動損益 計入權益的累計公允價值變動 本期計提的減值 本期購買金額 本期出售金額 其他變動 期末數 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 27 金融資產 4.其他權益工具投資 933,500.00 933,500.00 金融資產小計 933,500.00 933,500.00 上述合計 933,500.00 933,500.00 金融負債 0.00 0.00 報告期內公司主要資產計量屬性是否發生重大變化 是 否 3 3、截至報告期末的資產權利受限情況、截至報告期末的資產權利受限情況 本公

83、司受限資產主要為債務融資設立的抵押資產。截至 2022 年 12 月 31 日，公司所有權受限制的資產賬面價值合計97.85 億元，詳細情況如下：項目 本年年末賬面價值 受限原因 貨幣資金 57,565,973.28 借款保證金及保函保證金 存貨 6,474,674,792.68 用于借款抵押 投資性房地產 1,069,306,830.94 用于借款抵押 固定資產 887,942,343.38 用于借款抵押 長期股權投資(注)1,295,472,999.81 用于借款質押及擔保 合計 9,784,962,940.09 注：系本公司以子公司股權作為借款質押物。七、投資狀況分析七、投資狀況分析 1

84、 1、總體情況、總體情況 適用 不適用 報告期投資額（元）上年同期投資額（元）變動幅度 505,000,000.00 29,550,000.00 1,608.97%2 2、報告期內獲取的重大的股權投資情況、報告期內獲取的重大的股權投資情況 適用 不適用 單位：元 被投資公司名稱 主要業務 投資方式 投資金額 持股比例 資金來源 合作方 投資期限 產品類型 截至資產負債表日的進展情況 預計收益 本期投資盈虧 是否涉訴 披露日期（如有）披露索引（如有）上海房地新設 5,00100.自有無 永久 住宅 已完0.00-否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 28 星創實業發展有限

85、公司 產開發 0,000.00 00%資金 成 2,572.60 深圳龍柏文化創意有限公司 房地產開發 增資 500,000,000.00 100.00%自有資金 無 永久 住宅 已完成 0.00-560,224.31 否 合計-505,000,000.00-0.00-562,796.91-3 3、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況 適用 不適用 4 4、金融資產投資、金融資產投資 （1 1）證券投資情況證券投資情況 適用 不適用 公司報告期不存在證券投資。（2 2）衍生品投資情況衍生品投資情況 適用 不適用 公司報告期不存在衍生品投資。5 5、募集

86、資金使用情況、募集資金使用情況 適用 不適用 公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產和股權出售八、重大資產和股權出售 1 1、出售重大資產情況、出售重大資產情況 適用 不適用 公司報告期未出售重大資產。2 2、出售重大股權情況、出售重大股權情況 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 29 九、主要控股參股公司分析九、主要控股參股公司分析 適用 不適用 主要子公司及對公司凈利潤影響達 10%以上的參股公司情況 單位：元 公司名稱 公司類型 主要業務 注冊資本 總資產 凈資產 營業收入 營業利潤 凈利潤 成都市銀河灣房地產開發有限公司 子公司 房地產開發 30

87、,000 萬元 4,460,311,202.36 1,534,249,754.55 1,541,926,343.44 262,442,533.86 152,560,608.81 成都文旅熊貓小鎮投資有限公司 子公司 房地產開發 10,000 萬元 1,276,128,815.07 53,342,748.25 743,227,964.83 215,765,998.93 87,782,397.08 青島市旺洲置業有限公司 子公司 房地產開發 1,000 萬元 586,076,905.00 100,629,765.88 188,211,382.66 58,377,847.23 44,558,783.

88、42 青島市聯順地產有限公司 子公司 房地產開發 1,000 萬元 555,582,064.97 130,117,285.41 444,667,970.67 68,332,731.40 54,131,387.13 惠州中洲置業有限公司 子公司 房地產開發 100 萬元 6,629,588,843.01-51,436,107.74 14,945,329.67-50,734,612.45-37,994,792.05 惠州市昊恒房地產開發有限公司 子公司 房地產開發 10,200 萬元 1,887,565,315.02 362,119,255.67 52,899,405.66-44,503,035.

89、30-35,059,857.30 惠州方聯房地產有限公司 子公司 房地產開發 3,000 萬元 1,106,622,181.41-52,381,214.66 42,885,941.80-7,596,893.67-54,483,814.11 惠州市綠洲投資發展有限公司 子公司 房地產開發 6,000 萬元 3,344,728,215.57 735,470,364.76 744,813,028.03 144,564,065.18 87,192,670.00 惠州市銀泰達實業有限公司 子公司 房地產開發 5,000 萬元 4,061,792,668.85 526,683,722.26 1,519,1

90、89,951.22-60,505,371.68-136,542,203.60 惠州創佳房地產有限公司 子公司 房地產開發 1,000 萬元 3,503,257,764.02 440,239,526.41 279,433.69-56,902,477.75-42,432,043.78 佛山洲立置業有限公司 子公司 房地產開發 5,000 萬元 204,192,236.12-459,408,188.50 186,007,078.62-43,050,728.59-42,773,176.98 深圳市香江置業有限公司 子公司 房地產開發 1,000 萬元 4,585,282,302.25 748,285,

91、319.51 298,799,906.65-76,512,752.43-66,568,443.91 報告期內取得和處置子公司的情況 適用 不適用 公司名稱 報告期內取得和處置子公司方式 對整體生產經營和業績的影響 上海星創實業發展有限公司 新設 無重大影響 珠海市洲立置業有限公司 注銷 無重大影響 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 30 中保盈科(深圳)股權投資合伙企業(有限合伙)注銷 無重大影響 西藏卓軒企業管理合伙企業(有限合伙)注銷 無重大影響 主要控股參股公司情況說明 對公司凈利潤影響達到 10%以上的子公司和參股公司的情況說明如下：公司名稱 公司類型 凈利潤

92、占歸屬母公司凈利潤的比例 主要原因 成都市銀河灣房地產開發有限公司 子公司 152,560,608.81 191.51%成都錦城湖岸二期項目結轉收入 成都文旅熊貓小鎮投資有限公司 子公司 87,782,397.08 110.19%成都白鷺郡五期（A 地塊）項目結轉收入 惠州市綠洲投資發展有限公司 子公司 87,192,670.00 109.45%惠州中洲天御花園七期項目（云睿府）結轉收入 青島市聯順地產有限公司 子公司 54,131,387.13 67.95%青島中洲半島城邦北區 3.2 期項目結轉收入 青島市旺洲置業有限公司 子公司 44,558,783.42 55.93%青島中洲半島城邦北

93、區 4.1 期、4.2 期項目結轉收入 惠州市昊恒房地產開發有限公司 子公司 -35,059,857.30-44.01%計提存貨跌價準備 惠州中洲置業有限公司 子公司 -37,994,792.05-47.69%計提貸款利息支出 惠州創佳房地產有限公司 子公司 -42,432,043.78-53.26%計提存貨跌價準備 佛山洲立置業有限公司 子公司 -42,773,176.98-53.69%計提存貨跌價準備 惠州方聯房地產有限公司 子公司 -54,483,814.11-68.39%未確認遞延所得稅資產 深圳市香江置業有限公司 子公司 -66,568,443.91-83.56%計提貸款利息支出 惠

94、州市銀泰達實業有限公司 子公司 -136,542,203.60-171.40%計提貸款利息支出、資金占用費支出 十、公司控制的結構化主體情況十、公司控制的結構化主體情況 適用 不適用 1、本公司本年無新增控制的結構化主體。2、本公司本年減少控制的結構化主體為西藏卓軒企業管理合伙企業(有限合伙)、中保盈科(深圳)股權投資合伙企業(有限合伙)，西藏卓軒企業管理合伙企業(有限合伙)于 2022 年 2 月注銷、中保盈科(深圳)股權投資合伙企業(有限合伙)于2022 年 5 月注銷。十一、公司未來發展的展望十一、公司未來發展的展望 （一）行業格局與趨勢 2023 年，中央將繼續堅持房住不炒總基調，保持

95、調控政策連續性穩定性，延續已出臺的支持房企融資政策，改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間，繼續穩妥實施房地產長效機制。行業或將出現以下發展趨勢：深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 31 1、政策調控整體以“穩”為主。2023 年，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。2、政策將繼續改善房企資產負債情況。短期行業供給側政策以“三支箭”為抓手

96、迅速發力，在資產、負債、權益等方面多管齊下，有助于改善優質企業資產負債表、化解受困房企風險，將帶動企業和居民預期扭轉與修復。長期來看，伴隨行業政策支持和資源分配新局面，房企無論在傳統開發業務或是多元業務賽道上均要做好準備面對整體的變革。3、房地產企業將持續強分化。2022 年以來在行業基本面整體承壓的背景下，供給側劇烈出清階段基本完成，格局優化日益清晰。分化已經體現在當前的土儲和銷售中，預計未來將進一步凸顯。（二）2023 年重點工作 2023 年，控股公司仍繼續秉持“規模穩健、資產增值、品牌優良，有所突破”的整體策略開展工作。為此，公司將重點做好以下工作：1、聚力攻堅搶抓銷售 2023 年，

97、公司將繼續全力營銷，以銷售業績為導向，繼續堅持“一城一策”、“一盤一策”，全力推行全民營銷；線上線下有效結合，提升項目流量，提高成交轉化率；加快重點項目及長期庫存的銷售去化。2、穩中求進平衡現金流 2023 年，公司將繼續加強現金儲備和應對風險能力，保障現金流安全。地產板塊要重視投資性現金流的回流，將沉淀的歷史資產現金回流。資產板塊要勇挑重擔，迎難而上，為控股公司現金流做出積極貢獻。融資工作是今年重中之重，要做好現有項目的貸款重組、成本降低工作，同時努力探索拓展多種融資渠道。3、齊心協力保障交付 2023 年，公司有多個重大項目需要交付，公司將全力確保運營節點如期達成，堅守品質質量關，力爭完美

98、交付，用優質的產品和服務，全力打造中洲品牌。4、精細管理嚴抓內控 2023 年，公司將堅持效益改進這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細化管理水平，堅決向管理要紅利。經營管理要減少跑冒滴漏，逐漸形成精細管理的定勢思維，減少不必要的支出浪費，給現金流做出貢獻。進一步完善公司制度類文件管理，嚴抓內部管控和風險防控工作，避免因內部管理出現漏洞而給公司帶來損失。5、長期資產價值提升 存量物業作為公司穿越周期的堅實基礎，2023 年，公司將加強資產板塊經營性物業的管理和運營工作，為公司帶來持續穩定的收入和現金流。6、資產板塊提質增效 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 32 隨著房地

99、產行業新形勢下的轉變，資產板塊在公司資產增值、品牌樹立、貢獻現金流方面發揮的作用越來越重要。2023 年，資產板塊要繼續發揮優勢，開源節流，服務提升。要多措并舉創收入開源，狠抓回款，加速資金回籠；優化運營成本、節約支出；提升服務質量維持客戶滿意度，提升客戶對中洲品牌的認可；加強人力資源管理，夯實人力資源基礎。（三）可能面對的風險與對策 1、市場風險 受外部環境的影響，2022 年房地產行業仍受重挫，盡管政策已基本筑底，市場在逐步恢復，但當前市場端的轉暖以及政策端利好傳導到末端的中小型民營企業仍有待時間去驗證，且公司重點項目布局區域粵港澳大灣區銷售端政策即使放開也大概率是小范圍和局部性。2023

100、 年仍然面臨著國際、國內復雜的政治經濟環境，政策也可能會隨外部環境變化發生一些適當性的調整，公司要立足主動應變、積極應變，加強對政策及市場研判，及時調整、迅速應變，降低公司經營風險。2、融資風險 盡管房地產行業“三支箭”已射出，但房地產行業融資環境仍然嚴峻，資源仍向頭部企業傾斜，公司能否抓住市場機會成功再融資，仍存在不確定性，公司將繼續拓寬融資渠道、優化融資結構，抓住市場及政策窗口期，確保公司現金流安全。十二、十二、報告期內接待調研、溝通、采訪等活動報告期內接待調研、溝通、采訪等活動 適用 不適用 接待時間 接待地點 接待方式 接待對象類型 接待對象 談論的主要內容及提供的資料 調研的基本情況

101、索引 2022 年 1-12 月 深圳 電話溝通 個人 個人投資者 公司經營情況 個人 2022 年 1-12 月 深圳 其他 個人 個人投資者 公司經營情況 深交所互動易平臺 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 33 第四節第四節 公司治理公司治理 一、公司治理的基本狀況一、公司治理的基本狀況 公司一直嚴格按照公司法、證券法、股票上市規則等法律法規和本公司章程的相關規定，結合公司實際情況，持續完善法人治理結構，強化規范運作意識，提高公司治理水平。公司治理的實際狀況與法律、行政法規和中國證監會發布的關于上市公司治理的規定是否存在重大差異 是 否 公司治理的實際狀況與法律、

102、行政法規和中國證監會發布的關于上市公司治理的規定不存在重大差異。二、公司相對于控股股東、實際控制人在保證公司資產、人員、財務、機構、業務等方面二、公司相對于控股股東、實際控制人在保證公司資產、人員、財務、機構、業務等方面的獨立情況的獨立情況 公司相對于控股股東在業務、人員、機構、財務等方面完全獨立。三、同業競爭情況三、同業競爭情況 適用 不適用 問題類型 與上市公司的關聯關系類型 公司名稱 公司性質 問題成因 解決措施 工作進度及后續計劃 同業競爭 控股股東 深圳中洲集團有限公司 其他 股權收購 出具承諾 相關承諾正在履行中 四、報告期內召開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況四、報告期內召

103、開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況 1 1、本報告期股東大會情況、本報告期股東大會情況 會議屆次 會議類型 投資者參與比例 召開日期 披露日期 會議決議 2021 年度股東大會 年度股東大會 70.17%2022 年 05 月 18 日 2022 年 05 月 19 日 2021 年度股東大會決議 2 2、表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會、表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會 適用 不適用 五、董事、監事和高級管理人員情況五、董事、監事和高級管理人員情況 1 1、基本情況、基本情況 姓名 職務 任職狀態 性別 年齡 任期起始日期 任期終止日期 期初持股數（股）本期增持股份

104、數量（股）本期減持股份數量（股）其他增減變動（股）期末持股數（股）股份增減變動的原因 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 34 賈帥 董事長 現任 男 48 2020 年10 月 28日 159,000 0 0 159,000 譚華森 副董事長 現任 男 60 2013 年10 月 25日 556,400 0 0 556,400 申成文 董事 現任 男 60 2013 年10 月 25日 169,500 0 0 169,500 吳天洲 董事 現任 男 50 2013 年10 月 25日 159,000 0 0 159,000 王道海 董事 離任 男 57 2013 年10

105、 月 25日 2022年 04月 22日 徐臘平 董事 現任 男 45 2022 年04 月 27日 彭偉東 董事、總裁 離任 男 49 2020 年10 月 28日 2022年 11月 01日 鐘鵬翼 獨立董事 現任 男 67 2017 年07 月 04日 張英 獨立董事 現任 男 48 2017 年07 月 04日 葉萍 獨立董事 現任 女 59 2020 年10 月 28日 陳玲 監事會主席 現任 女 49 2018 年10 月 11日 趙春揚 監事 現任 男 42 2013 年10 月 25日 陳星 監事 現任 女 42 2017 年07 月 04日 104,600 0 26,150

106、78,450 葉曉東 副總裁、財務總監、董事會秘書 現任 男 49 2017 年06 月 01日 吳艷萍 副總裁 現任 女 47 2018 年01 月 12日 王玉林 副總裁 現任 男 52 2018 年03 月 05日 合計-1,148,500 0 26,150 1,122,350-報告期是否存在任期內董事、監事離任和高級管理人員解聘的情況 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 35 是 否 2022 年 11 月，彭偉東先生因個人原因，辭去公司董事及總裁職務。2022 年 4 月，王道海先生因工作原因辭去公司董事職務。公司董事、監事、高級管理人員變動情況 適用 不適用

107、姓名 擔任的職務 類型 日期 原因 彭偉東 董事 離任 2022 年 11 月 01 日 個人原因 彭偉東 總裁 解聘 2022 年 11 月 01 日 個人原因 王道海 董事 離任 2022 年 04 月 22 日 2 2、任職情況、任職情況 公司現任董事、監事、高級管理人員專業背景、主要工作經歷以及目前在公司的主要職責 賈帥：2009 年 1 月至 2016 年 12 月，任中洲集團財務總監；2016 年 12 月至今，任中洲集團總裁；2014 年 4 月起兼任本公司董事；2020 年 10 月起任本公司董事長。譚華森：2007 年 4 月起任中信(深圳)惠州控股公司董事長、中信惠州城建總

108、經理等職務；2009 年 10 月至 2011 年 3 月任本公司常務副總經理；2011 年 4 月至 2012 年 5 月任本公司總經理；2011 年 4 月起任本公司董事，2014 年 1 月起任本公司副董事長。申成文：2011 年 7 月至 2022 年 1 月，曾任中洲集團副總裁，現已退休；2013 年 10 月起兼任本公司董事。吳天洲：2006 年 6 月起任廣東省聯泰集團有限公司董事長助理；2013 年 10 月起兼任本公司董事。徐臘平：曾任深圳市寶安區發展研究中心研究員，深圳市資本運營集團有限公司高級經理、副部長、部長、董事會秘書等職務?，F任深圳市資本運營集團有限公司投資總監、深

109、圳市柳鑫實業股份有限公司董事長、深圳市兆馳股份有限公司副董事長。2022 年 4 月起兼任本公司董事。鐘鵬翼：2006 年至今，任深圳市友誼貿易中心有限公司董事長；2007 年至今，兼深圳市友誼城房地產有限公司董事長；2008 年 2 月至 2013 年 10 月，兼任本公司獨立董事；2008 年至今，兼任香港茂業國際控股有限公司副董事長；2017年 7 月起兼任本公司獨立董事。張英：2009 年 7 月至今任北京市君澤君（深圳）律師事務所律師、合伙人；2017 年 7 月起兼任本公司獨立董事。葉萍：2013 年 11 月至 2018 年 9 月，任國信證券股份有限公司資產托管部總經理；201

110、9 年 1 月至今，任深圳前海華英財富管理股份有限公司董事、董事長；2020 年 10 月起兼任本公司獨立董事。趙春揚：2007 年 6 月至今在廣東省聯泰集團有限公司財務管理中心工作，現任聯泰集團財務管理中心總監職位；2013年 7 月起任聯泰集團監事；2013 年 10 月起兼任本公司監事。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 36 陳玲：2000 年 7 月至 2003 年 4 月，在深圳市婦女聯合會任會計師；2003 年 5 月至 2016 年 6 月，在深圳市南山區審計局，從科員經逐級提拔為副局長；2016 年 6 月至今，任本公司審計與風險管理中心總經理；201

111、7 年 7 月起任本公司職工代表監事；2018 年 10 月起任本公司監事會主席。陳星：2015 年 6 月至 2017 年 12 月，任本公司全資子公司深圳中洲圣廷苑酒店有限公司副總經理；2017 年 12 月至2020 年 4 月，任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司總經理；2020 年 4 月起任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司董事長兼總經理、深圳市中洲酒店管理有限公司董事長兼總經理、深圳圣廷苑酒店管理有限公司董事長兼總經理；現任公司總裁助理兼任前述職務；2017 年 7 月起任本公司職工代表監事。葉曉東：2006 年 5 月至 2009 年 6 月任中國銀行深圳市分行上步管轄支行行長；2009 年

112、6 月至 2015 年 10 月任中國銀行深圳市分行個人金融部總經理，其中 2015 年 1 月至 8 月兼任中國銀行深圳市分行私人銀行部總經理；2015 年 8 月至2017 年 5 月任中國銀行深圳市分行公司金融部總經理；2017 年 6 月起任本公司副總裁、財務總監，2021 年 1 月起兼任本公司董事會秘書。吳艷萍：2007 年 3 月至 2015 年 6 月任中航地產股份有限公司設計總經理、總建筑師；2015 年 9 月至 2015 年 12 月任金地（集團）股份有限公司（華南）商業設計中心負責人；2015 年 12 月至 2017 年 5 月任廣田控股集團有限公司副總裁；2017

113、年 6 月起任本公司設計總監，分管產品設計中心。2018 年 1 月起任本公司副總裁。王玉林：2010 年 6 月至 2012 年 4 月在成都中洲投資有限公司工作，任副總經理，兼任四川中洲三岔湖投資有限公司、四川中洲文旅投資有限公司總經理；2012 年 4 月至 2016 年 2 月在青島市源洲投資有限公司工作，任董事長兼總經理；2016 年 2 月起在青島市中洲地產有限公司工作，任總經理；2018 年 3 月起任本公司副總裁，兼任本公司成都及青島子公司董事長。在股東單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 股東單位名稱 在股東單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 在股東單位是否領取報

114、酬津貼 賈帥 深圳中洲集團有限公司 總裁 2016 年 12 月 29 日 是 吳天洲 廣東省聯泰集團有限公司 董事長助理 2006 年 06 月 01 日 是 趙春揚 廣東省聯泰集團有限公司 財務中心總監 2007 年 06 月 01 日 是 徐臘平 深圳市資本運營集團有限公司 投資總監 2022 年 04 月 11 日 是 在其他單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 其他單位名稱 在其他單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 在其他單位是否領取報酬津貼 鐘鵬翼 深圳市友誼貿易中心有限公司、深圳市友誼城房董事長、董事長、副董事長 2009 年 05 月 01 日 是 深圳市中洲投資控

115、股股份有限公司 2022 年年度報告全文 37 地產有限公司、香港茂業國際控股有限公司 張英 北京市君澤君（深圳）律師事務所 律師、合伙人 2009 年 07 月 01 日 是 葉萍 深圳前海華英財富管理股份有限公司 董事、董事長 2019 年 01 月 01 日 是 公司現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員近三年證券監管機構處罰的情況 適用 不適用 3 3、董事、監事、高級管理人員報酬情況、董事、監事、高級管理人員報酬情況 董事、監事、高級管理人員報酬的決策程序、確定依據、實際支付情況 公司董事、監事津貼的發放標準由股東大會審議決定，在公司任職的董事、監事根據其任職崗位領取相應的薪酬。

116、根據公司獨立董事工作細則，獨立董事不適用公司薪酬制度，領取獨立董事津貼，獨立董事因參加董事會或其它因公司業務所發生的交通、住宿、辦公等正常費用支出，由公司按實際發生金額予以報銷。高級管理人員薪酬按公司第七屆董事會第七次會議審議通過的公司組織管控及薪酬體系執行。公司報告期內董事、監事和高級管理人員報酬情況 單位：萬元 姓名 職務 性別 年齡 任職狀態 從公司獲得的稅前報酬總額 是否在公司關聯方獲取報酬 賈帥 董事長 男 48 現任 8.16 是 譚華森 副董事長 男 60 現任 184.47 否 申成文 董事 男 60 現任 4.38 是 吳天洲 董事 男 50 現任 4.38 是 王道海 董事

117、 男 57 離任 0 是 徐臘平 董事 男 45 現任 0 是 彭偉東 董事、總裁 男 49 離任 397.16 否 鐘鵬翼 獨立董事 男 67 現任 12.5 否 張英 獨立董事 男 48 現任 12.5 否 葉萍 獨立董事 女 59 現任 12.5 否 陳玲 監事會主席 女 49 現任 162.77 否 趙春揚 監事 男 42 現任 4.38 是 陳星 監事 女 42 現任 150.37 否 葉曉東 副總裁、財務總監、董事會秘書 男 49 現任 266.52 否 吳艷萍 副總裁 女 47 現任 260 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 38 王玉林 副總裁 男

118、52 現任 252.89 否 合計-1,732.98-六、報告期內董事履行職責的情況六、報告期內董事履行職責的情況 1 1、本報告期董事會情況、本報告期董事會情況 會議屆次 召開日期 披露日期 會議決議 第九屆董事會第九次會議 2022 年 04 月 11 日 2022 年 04 月 13 日 第九屆董事會第九次會議決議 第九屆董事會第十次會議 2022 年 04 月 27 日 2022 年 04 月 28 日 第九屆董事會第十次會議決議 第九屆董事會第十一次會議 2022 年 08 月 17 日 2022 年 08 月 18 日 第九屆董事會第十一次會議決議 第九屆董事會第十二次會議 202

119、2 年 10 月 26 日 2022 年 10 月 27 日 第九屆董事會第十二次會議決議 2 2、董事出席董事會及股東大會的情況、董事出席董事會及股東大會的情況 董事出席董事會及股東大會的情況 董事姓名 本報告期應參加董事會次數 現場出席董事會次數 以通訊方式參加董事會次數 委托出席董事會次數 缺席董事會次數 是否連續兩次未親自參加董事會會議 出席股東大會次數 賈 帥 4 1 3 0 0 否 0 譚華森 4 1 3 0 0 否 1 申成文 4 1 3 0 0 否 0 吳天洲 4 1 3 0 0 否 0 王道海 1 1 0 0 0 否 0 徐臘平 2 0 2 0 0 否 0 彭偉東 4 1 3

120、 0 0 否 1 鐘鵬翼 4 1 3 0 0 否 0 張 英 4 1 3 0 0 否 1 葉 萍 4 1 3 0 0 否 1 連續兩次未親自出席董事會的說明 3 3、董事對公司有關事項提出異議的情況、董事對公司有關事項提出異議的情況 董事對公司有關事項是否提出異議 是 否 報告期內董事對公司有關事項未提出異議。4 4、董事履行職責的其他說明、董事履行職責的其他說明 董事對公司有關建議是否被采納 是 否 董事對公司有關建議被采納或未被采納的說明 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 39 報告期內，公司董事勤勉盡責，對公司治理和經營事項積極參與討論，運用自身的專業能力和豐富經

121、驗對決策事項提出合理的意見或建議，監督和推動董事會決議的執行，確保決策科學、及時、高效，為公司的持續穩定發展發揮了積極作用，有效維護了公司和全體股東的合法權益。七、董事會下設專門委員會在報告期內的情況七、董事會下設專門委員會在報告期內的情況 委員會名稱 成員情況 召開會議次數 召開日期 會議內容 提出的重要意見和建議 其他履行職責的情況 異議事項具體情況（如有）審計與風險管理委員會 葉萍、張英、譚華森 4 2022 年 04月 11 日 審議關于 2021年度經審計財務報告的議案、會計師事務所2021 年度審計工作評價報告、關于 2021 年度內部控制評價報告的議案、關于 2021 年度重大事

122、項檢查報告的議案、關于2021 年度內部審計工作報告的議案、關于 2022年度內部審計工作計劃的議案、關于聘請 2022年度會計師事務所的議案。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、張英、譚華森 4 2022 年 04月 27 日 審議關于 2022年第一季度報告的議案、2022年第一季度內部審計工作報告。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、張英、譚華森 4 2022 年 08月 17 日 審議關于 2022年半年度報告全文及摘要的議案、關于 2022年半年度內部審計工作報告的議案、關于 2022年半年度重大事項檢查報告的議案。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、張

123、英、譚華森 4 2022 年 10月 26 日 審議關于 2022年第三季度報告的議案、2022年第三季度內部審計工作報告。一致通過所有議案 薪酬與考核委員會 鐘鵬翼、張英、吳天洲 1 2022 年 04月 11 日 審議關于公司高級管理人員2021 年度考核情況的議案、關于 2021 年年度報一致通過所有議案 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 40 告中披露的董事、監事、高管的年度薪酬情況的議案。提名委員會 張英、鐘鵬翼、王道海 1 2022 年 04月 27 日 審議關于擬補選第九屆董事會非獨立董事的議案。一致通過所有議案 八、監事會工作情況八、監事會工作情況 監事

124、會在報告期內的監督活動中發現公司是否存在風險 是 否 監事會對報告期內的監督事項無異議。九、公司員工情況九、公司員工情況 1 1、員工數量、專業構成及教育程度、員工數量、專業構成及教育程度 報告期末母公司在職員工的數量（人）90 報告期末主要子公司在職員工的數量（人）2,609 報告期末在職員工的數量合計（人）2,699 當期領取薪酬員工總人數（人）2,699 母公司及主要子公司需承擔費用的離退休職工人數（人）0 專業構成 專業構成類別 專業構成人數（人）生產人員 2,119 銷售人員 155 技術人員 242 財務人員 58 行政人員 125 合計 2,699 教育程度 教育程度類別 數量（

125、人）博士 1 碩士 73 本科 560 大專 702 高中及以下 1,363 合計 2,699 2 2、薪酬政策、薪酬政策 公司實行“共創、共享、共擔”的薪酬激勵策略，建立了與員工崗位、工作績效和自身能力相掛鉤的薪酬激勵體系。（1）薪酬體系的基本原則包括：體現與公司發展戰略匹配、與外部市場接軌的核心獎酬理念；深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 41 建立薪酬與績效關聯機制，充分體現績效激勵導向；向核心關鍵人才適度傾斜，體現崗位價值的市場差異性。（2）公司以貨幣形式支付給員工的報酬，由月工資、浮動獎金和福利三部分組成，其中：月工資根據崗位價值和市場薪酬水平確定；浮動獎金根據

126、公司業績和員工個人績效確定；福利根據國家的法律法規（主要是指法定福利）和公司企業文化導向確定。3 3、培訓計劃、培訓計劃 2022 年公司繼續圍繞“規模穩健、資產增值、品牌優良、有所突破”的經營戰略，人才發展與培養計劃以務實求進、堅定信心、協同聚勢、持續創新的方向進行，支持人才梯隊建設、為公司儲備智力資本。在此過程中，通過落實各層級責任與指標，加大公司內部各部門、層級對培訓工作的精力投入，使培訓與組織及個人績效緊密結合；同時嚴選外部資源，挖掘線上資源，擴充內訓師隊伍；以激活團隊學習積極性、營造學習成長氛圍為目標，創造豐富的培訓類型和平臺，強調跨部門跨專業的多維交流，加強相互理解，提升協同意識，

127、促進交叉問題的解決，實現高效管理。具體有如下四方面舉措：（1）務實求進：內容上重點加強務實型培訓，特別是在工程管理標準化與施工安全管理課程上的數量與質量；（2）堅定信心：目標上注重企業目標與個人目標的關聯，鼓勵突破和成長，聚焦各項目的交叉學習與研討；（3）協同聚勢：形式上充分搭建跨公司、跨部門、跨專業的交流，加強業務間的理解，提升全局意識促成協同；（4）持續創新：模式上摸索開拓多樣化的方式，不拘泥于課堂授課、一事一訓，鼓勵在崗培訓、專業賦能培訓、線上培訓等等。4 4、勞務外包情況、勞務外包情況 適用 不適用 十、公司利潤分配及資本公積金轉增股本情況十、公司利潤分配及資本公積金轉增股本情況 報告

128、期內利潤分配政策，特別是現金分紅政策的制定、執行或調整情況 適用 不適用 公司的利潤分配政策符合公司章程的規定，充分保護中小投資者的合法權益，有明確的利潤分配標準和分配比例，利潤分配政策調整和變更的條件清晰，需由獨立董事發表獨立意見，審議程序透明、合理，符合監管部門的規范性要求。公司 2022 年度利潤分配及分紅預案的分紅標準和分紅比例符合監管部門的有關要求和公司章程的規定，與公司最近幾年的現金分紅水平保持相當。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 42 現金分紅政策的專項說明 是否符合公司章程的規定或股東大會決議的要求：是 分紅標準和比例是否明確和清晰：是 相關的決策程序

129、和機制是否完備：是 獨立董事是否履職盡責并發揮了應有的作用：是 中小股東是否有充分表達意見和訴求的機會，其合法權益是否得到了充分保護：是 現金分紅政策進行調整或變更的，條件及程序是否合規、透明：不適用 公司報告期內盈利且母公司可供股東分配利潤為正但未提出現金紅利分配預案 適用 不適用 本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本情況 適用 不適用 每 10 股送紅股數（股）0 每 10 股派息數（元）（含稅）0.12 分配預案的股本基數（股）664,831,139 現金分紅金額（元）（含稅）7,977,973.67 以其他方式（如回購股份）現金分紅金額（元）0.00 現金分紅總額（含其他方式）（元）7

130、,977,973.67 可分配利潤（元）5,822,809,474.25 現金分紅總額（含其他方式）占利潤分配總額的比例 100%本次現金分紅情況 公司發展階段不易區分但有重大資金支出安排的，進行利潤分配時，現金分紅在本次利潤分配中所占比例最低應達到20 利潤分配或資本公積金轉增預案的詳細情況說明 根據德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）出具的德師報(審)字(23)第 P03916 號審計報告，本公司（母公司）2022 年度實現凈利潤-37,780,645.41 元，加年初未分配利潤 5,894,789,261.11 元，減去分配 2021 年度現金紅利21,274,596.45 元，減去其他

131、綜合收益結轉留存收益 12,924,545.00 元，母公司 2022 年末實際可供分配的利潤為5,822,809,474.25 元。根據國家有關法律、法規及公司章程的規定，公司擬提出 2022 年度利潤分配及分紅預案如下：1、公司法定公積金累計額已達公司注冊資本的 50%以上，本年度不再提取法定盈余公積；2、按照母公司凈利潤和上年度未分配利潤共計 5,822,809,474.25 元，作為分紅基金的來源。以公司年末總股本664,831,139 股為基數，每 10 股派發現金紅利 0.12 元（含稅），合計共派現金 7,977,973.67 元（含稅），占公司2022 年度合并報表歸屬于母公司

132、股東的凈利潤 79,662,991.66 元的 10.01%，剩余未分配利潤結轉下年度。如公司在分紅派息股權登記日之前發生增發、回購、可轉債轉增股本等情形導致分紅派息股權登記日的總股份數發生變化，每股股息將在合計派息總額不變的前提下相應調整。十一、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況十一、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況 適用 不適用 公司報告期無股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施及其實施情況。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 43 十二、報告期內的內部控制制度建設及實施情況十二、報告期內的內部控制制度建設及實施

133、情況 1 1、內部控制建設及實施情況、內部控制建設及實施情況 報告期內未發生內部控制制度建設。2 2、報告期內發現的內部控制重大缺陷的具體情況、報告期內發現的內部控制重大缺陷的具體情況 是 否 十三、公司報告期內對子公司的管理控制情況十三、公司報告期內對子公司的管理控制情況 不適用 十四、內部控制自我評價報告或內部控制審計報告十四、內部控制自我評價報告或內部控制審計報告 1 1、內控自我評價報告、內控自我評價報告 內部控制評價報告全文披露日期 2023 年 04 月 12 日 內部控制評價報告全文披露索引 巨潮資訊網 納入評價范圍單位資產總額占公司合并財務報表資產總額的比例 100.00%納入

134、評價范圍單位營業收入占公司合并財務報表營業收入的比例 100.00%缺陷認定標準 類別 財務報告 非財務報告 定性標準（1）財務報告重大缺陷包括：公司高級管理人員舞弊；公司更正已公布財務報告中的數據達到或超過重大錯報金額；注冊會計師發現當期財務報告存在重大錯報，而內部控制在運行過程中未能發現該錯報；公司對內部控制的監督無效。（2）財務報告重要缺陷包括：未依照公認會計準則選擇和應用會計政策、未建立反舞弊程序和控制措施；對于非常規或特殊交易的賬務處理沒有建立相應的控制機制或沒有實施且沒有相應的補償性控制；對于期末財務報告過程的控制存在一項或多項缺陷且不能合理保證編制的財務報表達到真實、準確的目標。

135、（3）財務報告一般缺陷指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。（1）非財務報告重大缺陷包括：嚴重違反國家法律、法規或規范性文件等，導致中央政府或監管機構的調查，并被處以罰款或罰金，同時被限令行業退出、吊銷營業執照、強制關閉等；未遵循公司集體決策程序導致重大失誤；項目出現重大工程質量問題;內部控制評價的結果中重要缺陷自報告發布日起兩年內未整改完成；重要業務缺乏制度控制或制度系統性失效；負面消息在全國范圍內流傳，引起政府部門或監管機構關注并展開調查，對企業的負面影響在較長時間內無法消除；重大訴訟（仲裁）案件的起訴或應訴，因違反訴訟（仲裁）時效的規定、遺失關鍵證據、訴訟（仲裁）策略不當、未采取

136、或及時采取訴訟（仲裁）保全措施等，導致公司無法持續經營；其他對公司造成重大影響的情形。（2）非財務報告重要缺陷包括：深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 44 違反法律、法規、規章、政府政策、其他規范性文件等，導致地方政府或監管機構的調查，并被處以罰款或罰金，同時被責令停業整頓等；未遵循公司集體決策程序導致重要失誤；重要業務制度控制或系統存在缺陷；全國性媒體對負面消息進行報道，企業聲譽受到嚴重損害；重大訴訟（仲裁）案件的起訴或應訴，因違反訴訟（仲裁）時效的規定、遺失關鍵證據、訴訟（仲裁）策略不當、未采取或及時采取訴訟（仲裁）保全措施等，對公司持續經營造成嚴重影響；其他對公司

137、造成重要影響的情形。（3）非財務報告一般缺陷指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷 定量標準 財務報告重大缺陷數量（個）非財務報告重大缺陷數量（個）0 財務報告重要缺陷數量（個）0 非財務報告重要缺陷數量（個）0 2 2、內部控制審計報告、內部控制審計報告 適用 不適用 內部控制審計報告中的審議意見段 我們認為，中洲控股公司于 2022 年 12 月 31 日按照企業內部控制基本規范和相關規定在所有重大方面保持了有效的財務報告內部控制。內控審計報告披露情況 披露 內部控制審計報告全文披露日期 2023 年 04 月 12 日 內部控制審計報告全文披露索引 巨潮資訊網 內控審計報告意見類型

138、 標準無保留意見 非財務報告是否存在重大缺陷 否 會計師事務所是否出具非標準意見的內部控制審計報告 是 否 會計師事務所出具的內部控制審計報告與董事會的自我評價報告意見是否一致 是 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 45 十五、上市公司治理專項行動自查問題整改情況十五、上市公司治理專項行動自查問題整改情況 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 46 第五節第五節 環境和社會責任環境和社會責任 一、重大環保問題一、重大環保問題 上市公司及其子公司是否屬于環境保護部門公布的重點排污單位 是 否 報告期內因環境問題受到行政處罰的情況 不適用 參

139、照重點排污單位披露的其他環境信息 不適用 在報告期內為減少其碳排放所采取的措施及效果 適用 不適用 二、社會責任情況二、社會責任情況 2022 年，中洲控股秉承“前瞻、互信、共創、共享”文化理念，積極開展多種形式的社會公益活動，履行社會責任，樹立企業社會形象。具體情況如下：（1）報告期內累計通過各種方式向各類政府機構、社會慈善組織、教育機構、綜合福利院、貧困山區等捐款 22 萬元。（2）報告期內積極組織慈善公益活動。旗下企業中洲物業分別在深圳市和惠州市發起向貧困山區學校及福利院的定向捐贈活動，得到了公司員工和在管物業租戶、業主的積極支持，共收到衣物、書籍、文具等捐贈物資近 1200 件，捐款

140、1 萬元。（3）報告期內履行社會責任從關愛員工做起，使員工切身感受到了公司的溫暖和關愛。公司通過中洲員工關愛基金，專項用于公司系統內員工結婚、生育、喪葬、住院等慰問活動。同時開展傳統節日慶?；顒雍蛨F建活動，組織全體員工和退休職工體檢，在五一和國慶長假期間組織了節日值班員工慰問。三、鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興的情況三、鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興的情況 公司報告年度暫無脫貧攻堅成果及鄉村振興計劃。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 47 第六節第六節 重要事項重要事項 一、承諾事項履行情況一、承諾事項履行情況 1 1、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾

141、相關方在報告期內履行完畢及截至報告期末、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內履行完畢及截至報告期末尚未履行完畢的承諾事項尚未履行完畢的承諾事項 適用 不適用 承諾事由 承諾方 承諾類型 承諾內容 承諾時間 承諾期限 履行情況 其他對公司中小股東所作承諾 賈帥;申成文;譚華森;吳天洲 其他承諾 1、本人承諾不無償或以不公平條件向其他單位或者個人輸送利益，也不采用其他方式損害公司利益；2、本人承諾對職務消費行為進行約束；3、本人承諾不動用公司資產從事與履行職責無關的投資、消費活動；4、本人承諾由董事會或薪酬委員會制定的薪酬制度與公司填補回報措施的執行情況相掛鉤；5、如

142、公司未來實施股權激勵方案，本人承諾股權激勵方案的行權條件與公司填補回報措施的執行情況相掛鉤。本承諾函出具日后，如中國證券監督管理委員會、深圳證券交易所等證券監管機構就填補回報措施及其承諾作出另行規定或提出其他要求的，本人承諾屆時將按照最新規定出具補充承諾。作為填補回報措施相關責任主體之一，本人若違反上述承諾或拒不履行上述承諾，本人同意按照中國證監會和深圳證券交易所等證券監管機構按照其發布的有關規定、規則，對本人作出相關處罰或采取相關管理措施。2016 年 02月 26 日 9999 年 12月 31 日 正在履行中 其他對公司中小股東所作承諾 深圳市中洲置地有限公司;黃光苗 其他承諾 不越權干

143、預公司經營管理活動，不侵占公司利益。2016 年 02月 26 日 9999 年 12月 31 日 正在履行中 其他對公司中小股東所作承諾 黃光苗 關于同業競爭、關聯交易、資金占用方面的承諾 一、本人未來將以中洲控股（含其合并范圍內的子公司，下同）作為本人從事房地產開發、銷售業務的唯一平臺，本人控制的其他企業（指本人直接或間接控制的、除中洲控股合并范圍內的企業以外的企業，下同）將主要從事產業園區建設和企業孵化、基礎設施投資、股權投資等其他業務；二、本人及本人控制的其他企業未來不會通過獨資、控股或合營等任何方式，新增與中洲2015 年 06月 05 日 9999 年 12月 31 日 正在履行中

144、 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 48 控股構成實質性同業競爭的業務或項目，包括但不限于房地產開發與銷售、物業租賃業務等；三、對于目前存在的有一定競爭關系的業務或項目，本人及本人控制的其他企業將采取如下措施：1、房地產開發與銷售業務：在 2015 年年內將熊貓小鎮項目轉讓予中洲控股；自 2015 年 1 月 31 日起 3 年內，逐步開展將本人及本人控制的其他企業當前持有的尚未開發的土地使用權轉讓予中洲控股或無關聯第三方的工作。在中洲控股和無關聯第三方都有意向受讓該等土地使用權時，中洲控股享有優先受讓權。若未能成功轉讓予中洲控股或無關聯第三方，則本人及本人控制的其他企

145、業將委托中洲控股開發與經營該等土地。2、租賃業務：未來如果因中洲控股業務發展原因，導致本人持有中洲新天地商場、中洲中央公園三期商場部分、青島少海日韓風情商業街與中洲控股構成實質性同業競爭，則本人將向中洲控股或無關聯第三方轉讓上述資產；在中洲控股和無關聯第三方都有意向受讓上述資產時，中洲控股享有優先受讓權。四、本人控制的企業中有部分企業未實際開展房地產開發與銷售、物業租賃、酒店餐飲和工程施工業務，但其經營范圍中包含上述業務，本人作為該等企業的控股股東或實際控制人，將自 2015 年 1 月31 日起 3 年內采取變更經營范圍、出售股權、注銷等方式逐步處置該等企業。五、如果本人及本人控制的其他企業

146、從任何第三方獲得的商業機會與中洲控股所從事的業務有實質性競爭或可能有實質性競爭，則本人及本人控制的其他企業將立即通知中洲控股，并將該商業機會讓與中洲控股。六、若出現因本人及本人控制的其他企業違反上述承諾事項而導致中洲控股的合法權益受到損害之情形，本人承諾賠償中洲控股所受到的損失。七、上述承諾事項自本承諾函簽署之日起生效，至本人不再是中洲控股實際控制人時終止。其他對公司深圳市中洲置地有限公關于同業競爭、關一、本公司作為受黃光苗先生控制的企業，將嚴格遵守黃光2015 年 06月 05 日 9999 年 12月 31 日 正在履行中 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 49 中

147、小股東所作承諾 司 聯交易、資金占用方面的承諾 苗先生于 2015 年 6 月 5 日向中洲控股作出的關于避免同業競爭的承諾函。二、若出現因本公司及本公司控制的其他企業違反上述承諾事項而導致中洲控股的合法權益受到損害之情形，本公司承諾賠償中洲控股所受到的損失。三、上述承諾事項自本承諾函簽署之日起生效，至本公司不再受黃光苗先生控制時終止。承諾是否按時履行 是 如承諾超期未履行完畢的，應當詳細說明未完成履行的具體原因及下一步的工作計劃 不適用 2 2、公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍處在盈利預測期間，公司就資產或項目達到原盈利預測及、公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍處在盈利預測期間，公

148、司就資產或項目達到原盈利預測及其原因做出說明其原因做出說明 適用 不適用 二、控股股東及其他關聯方對上市公司的非經營性占用資金情況二、控股股東及其他關聯方對上市公司的非經營性占用資金情況 適用 不適用 公司報告期不存在控股股東及其他關聯方對上市公司的非經營性占用資金。三、違規對外擔保情況三、違規對外擔保情況 適用 不適用 公司報告期無違規對外擔保情況。四、董事會對最近一期四、董事會對最近一期“非標準審計報告非標準審計報告”相關情況的說明相關情況的說明 適用 不適用 五、董事會、監事會、獨立董事（如有）對會計師事務所本報告期五、董事會、監事會、獨立董事（如有）對會計師事務所本報告期“非標準審計報

149、告非標準審計報告”的的說明說明 適用 不適用 六、與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正的情況說明六、與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正的情況說明 適用 不適用 詳細情況參見 2022 年度審計報告中的財務報表附注“（三）重要會計政策和會計估計”。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 50 七、與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明七、與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明 適用 不適用 截至報告期末納入合并報表合并范圍的子公司 82 家，其中：房地產企業 59 家；非房地產企業 23 家。與年

150、初相比，并表單位增加 1 家、減少 3 家，具體情況如下：主體 合并范圍變動原因 持股比例(%)直接 間接 上海星創實業發展有限公司 新設 -100.00 珠海市洲立置業有限公司 注銷 100.00 -中保盈科(深圳)股權投資合伙企業(有限合伙)注銷 -100.00 西藏卓軒企業管理合伙企業(有限合伙)注銷 -100.00 八、聘任、解聘會計師事務所情況八、聘任、解聘會計師事務所情況 現聘任的會計師事務所 境內會計師事務所名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）境內會計師事務所報酬（萬元）296 境內會計師事務所審計服務的連續年限 6 境內會計師事務所注冊會計師姓名 楊譽民、田芬 境內會計師

151、事務所注冊會計師審計服務的連續年限 2 當期是否改聘會計師事務所 是 否 聘請內部控制審計會計師事務所、財務顧問或保薦人情況 適用 不適用 本年度，公司聘請德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）為公司內部控制審計機構。審計費用共計人民幣 296 萬元，其中：財務報表審計費用人民幣 208 萬元，內部控制審計費用人民幣 88 萬元。以上費用包括公司財務報表審計及報告出具費用、內部控制審計及報告出具費用、其他與年度審計相關的專項報告費用以及交通費、住宿費等。九、年度報告披露后面臨退市情況九、年度報告披露后面臨退市情況 適用 不適用 十、破產重整相關事項十、破產重整相關事項 適用 不適用 公司報告期未

152、發生破產重整相關事項。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 51 十一、重大訴訟、仲裁事項十一、重大訴訟、仲裁事項 適用 不適用 1、關于惠州中洲置業有限公司訴惠州市水清木華信息技術有限公司等公司股權合作糾紛 公司子公司惠州中洲置業有限公司為本案原告，主要訴訟請求為解除幾方簽訂的股權轉讓合同，要求被告返還已支付的合作價款及利息共計人民幣 2.2 億元?；葜菔兄屑壢嗣穹ㄔ河?2021 年 11 月 4 日出具一審判決，基本支持了原告主要訴訟請求：惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還合計 18,339 萬元以及以上述金額為基數，自2019 年 2 月 20

153、 日起按年利率 15%計算計至本息清償之日的利息；惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司支付股權回購款 510 萬元；黃沖等人對上述債務承擔連帶清償責任等。判決未支持原告要求被告除利息外另行承擔違約金以及要求對被告未售物業進行折價銷售等請求。針對一審判決，雙方均已提起上訴，廣東省高級人民法院已于 2022 年9 月 21 日開庭進行了審理，目前等待二審判決中。2、關于惠州中洲置業有限公司訴惠州市金星泰置業有限公司等項目合作糾紛 公司子公司惠州中洲置業有限公司為本案原告，主要訴訟請求為解除幾方簽訂的項目合作協議及補充協議，要求被告返還已支付的合作價款及利息共計人民幣 2.32 億

154、元?；葜菔兄屑壢嗣穹ㄔ河?2021 年 11 月 4 日出具一審判決，基本支持了原告主要訴訟請求：確認項目合作協議及補充協議于 2020 年 1 月 19 日解除；惠州市金星泰置業有限公司、惠州市中科低碳經濟科技有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還 1.562 億元并支付資金占用費；惠州市金星泰置業有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還股權轉讓款 1380 萬元及并支付資金占用費；黃沖等人對上述債務承擔連帶清償責任等。判決未支持原告要求被告承擔違約金等請求。針對一審判決，雙方均已提起上訴，廣東省高級人民法院已于 2022 年 9 月 21 日開庭進行了審理，目前等待二審判決中。十二、處罰及整改情

155、況十二、處罰及整改情況 適用 不適用 公司報告期不存在處罰及整改情況。十三、公司及其控股股東、實際控制人的誠信狀況十三、公司及其控股股東、實際控制人的誠信狀況 適用 不適用 十四、重大關聯交易十四、重大關聯交易 1 1、與日常經營相關的關聯交易、與日常經營相關的關聯交易 適用 不適用 關聯交易方 關聯關系 關聯交易類型 關聯交易內容 關聯交易定價關聯交易價格 關聯交易金額（萬占同類交易金額的獲批的交易額度是否超過獲批關聯交易結算可獲得的同類交易披露日期 披露索引 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 52 原則 元）比例（萬元）額度 方式 市價 深圳市匯海置業有限公司 實際

156、控制人的附屬企業 提供勞務 上沙村城市更新項目委托經營管理 參考市場同類委托經營管理交易定價的基礎上，共同協商確定 不低于3.5億元 4,349.45 100.00%35,000 否 現金支付 銷售額的1%、建安成本的 2%2017年 08月 29日 2017-109號 合計-4,349.45-35,000-大額銷貨退回的詳細情況 不適用 按類別對本期將發生的日常關聯交易進行總金額預計的，在報告期內的實際履行情況（如有）不適用 交易價格與市場參考價格差異較大的原因（如適用）不適用 2 2、資產或股權收購、出售發生的關聯交易、資產或股權收購、出售發生的關聯交易 適用 不適用 公司報告期未發生資產

157、或股權收購、出售的關聯交易。3 3、共同對外投資的關聯交易、共同對外投資的關聯交易 適用 不適用 公司報告期未發生共同對外投資的關聯交易。4 4、關聯債權債務往來、關聯債權債務往來 適用 不適用 是否存在非經營性關聯債權債務往來 是 否 應付關聯方債務 關聯方 關聯關系 形成原因 期初余額（萬元）本期新增金額（萬元）本期歸還金額（萬元）利率 本期利息（萬元）期末余額（萬元）深圳中洲集團有限公司 控股股東 同比例提供的股東借款 53,649.16 7,061.51 5,000 5.23%2,061.51 55,710.67 深圳市中洲置地有限公司 最終實際控制人的附屬企業 股東借款 481.56

158、 8.00%0 481.56 關聯債務對公司經營成合計影響當期損益-2,061.51 萬元。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 53 果及財務狀況的影響 5 5、與存在關聯關系的財務公司的往來情況、與存在關聯關系的財務公司的往來情況 適用 不適用 公司與存在關聯關系的財務公司與關聯方之間不存在存款、貸款、授信或其他金融業務。6 6、公司控股的財務公司與關聯方的往來情況、公司控股的財務公司與關聯方的往來情況 適用 不適用 公司控股的財務公司與關聯方之間不存在存款、貸款、授信或其他金融業務。7 7、其他重大關聯交易、其他重大關聯交易 適用 不適用 公司報告期無其他重大關聯交易

159、。十五、重大合同及其履行情況十五、重大合同及其履行情況 1 1、托管、承包、租賃事項情況、托管、承包、租賃事項情況 （1 1）托管情況托管情況 適用 不適用 公司報告期不存在托管情況。（2 2）承包情況承包情況 適用 不適用 公司報告期不存在承包情況。（3 3）租賃情況租賃情況 適用 不適用 公司報告期不存在租賃情況。2 2、重大擔保、重大擔保 適用 不適用 單位：萬元 公司及其子公司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 東莞市2020

160、年15,136 2020 年9,901 連帶責 36 個月 否 是 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 54 中洲置業有限公司 10 月 12日 12 月 03日 任保證 報告期內審批的對外擔保額度合計（A1）0 報告期內對外擔保實際發生額合計（A2）0 報告期末已審批的對外擔保額度合計（A3）15,136 報告期末實際對外擔保余額合計（A4）9,901 公司對子公司的擔保情況 擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 深圳市香江置業有限公司 2016 年

161、10 月 27日 47,000 2016 年03 月 25日 28,400 連帶責任保證 96 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年03 月 13日 30,000 2018 年03 月 19日 20,700 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年01 月 13日 160,000 2018 年06 月 27日 121,050 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年08 月 31日 30,000 2018 年09 月 27日 23,500 連帶責任保證 60 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年08 月

162、 31日 30,000 2018 年09 月 30日 24,000 連帶責任保證 96 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2019 年03 月 27日 20,000 2019 年03 月 28日 16,300 連帶責任保證 60 個月 否 否 深圳市長城物流有限公司 2019 年09 月 09日 270,000 2019 年09 月 20日 240,000 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市中洲寶華置業有限公司 2017 年12 月 12日 160,000 2019 年11 月 11日 160,000 連帶責任保證 60 個月 否 否 惠州創佳房地產有限公司 2020 年07 月

163、13日 70,000 2020 年08 月 07日 28,467 連帶責任保證 36 個月 否 否 成都市銀河灣房地產開發有限公司 2020 年08 月 17日 150,000 2020 年08 月 21日 25,000 連帶責任保證 36 個月 否 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 55 惠州市銀泰達實業有限公司 2020 年09 月 09日 150,361 2020 年09 月 10日 120,361 連帶責任保證 36 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2020 年12 月 25日 25,000 2020 年12 月 31日 25,000 連帶責任保證 1

164、20 個月 否 否 寶麗房產（惠州）有限公司 2021 年03 月 11日 180,000 2021 年05 月 28日 79,000 連帶責任保證 36 個月 否 否 惠州市藝新裝飾有限公司 2021 年03 月 11日 40,000 2021 年06 月 04日 22,500 連帶責任保證 36 個月 否 否 惠州中洲置業有限公司 2021 年06 月 18日 60,000 2021 年06 月 30日 56,040 連帶責任保證 36 個月 否 否 惠州創佳房地產有限公司 2021 年06 月 29日 75,000 2021 年07 月 08日 50,700 連帶責任保證 36 個月 否

165、 否 深圳市長城物流有限公司 2021 年07 月 27日 2,076 2021 年08 月 02日 2,076 連帶責任保證 36 個月 否 否 深圳市長城物流有限公司 2021 年11 月 05日 400,000 連帶責任保證 144 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2022 年05 月 26日 18,000 2022 年06 月 21日 17,700 連帶責任保證 180 個月 否 否 報告期內審批對子公司擔保額度合計（B1）950,000 報告期內對子公司擔保實際發生額合計（B2）17,700 報告期末已審批的對子公司擔保額度合計（B3）1,917,437 報告期末對子公司實際擔

166、保余額合計（B4）1,060,795 子公司對子公司的擔保情況 擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 惠州中洲置業有限公司 2021 年10 月 26日 16,368 2021 年10 月 26日 16,368 抵押 物業 24 個月 否 否 惠州中洲置業有限公司 2021 年11 月 29日 14,649 2021 年11 月 29日 14,649 抵押 物業 24 個月 否 否 報告期內審批對子0 報告期內對子公司0 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告

167、全文 56 公司擔保額度合計（C1）擔保實際發生額合計（C2）報告期末已審批的對子公司擔保額度合計（C3）31,017 報告期末對子公司實際擔保余額合計（C4）31,017 公司擔?？傤~（即前三大項的合計）報告期內審批擔保額度合計（A1+B1+C1）950,000 報告期內擔保實際發生額合計（A2+B2+C2）17,700 報告期末已審批的擔保額度合計（A3+B3+C3）1,963,590 報告期末實際擔保余額合計（A4+B4+C4）1,101,713 實際擔?？傤~（即 A4+B4+C4）占公司凈資產的比例 135.93%其中：為股東、實際控制人及其關聯方提供擔保的余額（D）0 直接或間接為資

168、產負債率超過 70%的被擔保對象提供的債務擔保余額（E）1,101,713 擔?？傤~超過凈資產 50%部分的金額（F）696,476 上述三項擔保金額合計（D+E+F）1,101,713 對未到期擔保合同，報告期內發生擔保責任或有證據表明有可能承擔連帶清償責任的情況說明（如有）無 違反規定程序對外提供擔保的說明（如有）無 采用復合方式擔保的具體情況說明 3 3、委托他人進行現金資產管理情況、委托他人進行現金資產管理情況 （1 1）委托理財情況委托理財情況 適用 不適用 報告期內委托理財概況 單位：萬元 具體類型 委托理財的資金來源 委托理財發生額 未到期余額 逾期未收回的金額 逾期未收回理財已

169、計提減值金額 銀行理財產品 自有資金 86,500 0 0 0 合計 86,500 0 0 0 單項金額重大或安全性較低、流動性較差的高風險委托理財具體情況 適用 不適用 委托理財出現預期無法收回本金或存在其他可能導致減值的情形 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 57（2 2）委托貸款情況委托貸款情況 適用 不適用 公司報告期不存在委托貸款。4 4、其他重大合同、其他重大合同 適用 不適用 公司報告期不存在其他重大合同。十六、其他重大事項的說明十六、其他重大事項的說明 適用 不適用 公司報告期不存在需要說明的其他重大事項。十七、公司子公司重大事項十七、公司

170、子公司重大事項 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 58 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況 一、股份變動情況一、股份變動情況 1 1、股份變動情況、股份變動情況 單位：股 本次變動前 本次變動增減（，）本次變動后 數量 比例 發行新股 送股 公積金轉股 其他 小計 數量 比例 一、有限售條件股份 861,375 0.13%861,375 0.13%1、國家持股 2、國有法人持股 3、其他內資持股 861,375 0.13%861,375 0.13%其中：境內法人持股 境內自然人持股 861,375 0.13%861,375 0.13%4、外

171、資持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 二、無限售條件股份 663,969,764 99.87%663,969,764 99.87%1、人民幣普通股 663,969,764 99.87%663,969,764 99.87%2、境內上市的外資股 3、境外上市的外資股 4、其 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 59 他 三、股份總數 664,831,139 100.00%664,831,139 100.00%股份變動的原因 適用 不適用 股份變動的批準情況 適用 不適用 股份變動的過戶情況 適用 不適用 股份變動對最近一年和最近一期基本每股收益和稀釋每股收益、歸屬于公司

172、普通股股東的每股凈資產等財務指標的影響 適用 不適用 公司認為必要或證券監管機構要求披露的其他內容 適用 不適用 2 2、限售股份變動情況、限售股份變動情況 適用 不適用 二、證券發行與上市情況二、證券發行與上市情況 1 1、報告期內證券發行（不含優先股）情況、報告期內證券發行（不含優先股）情況 適用 不適用 2 2、公司股份總數及股東結構的變動、公司資產和負債結構的變動情況說明、公司股份總數及股東結構的變動、公司資產和負債結構的變動情況說明 適用 不適用 3 3、現存的內部職工股情況、現存的內部職工股情況 適用 不適用 三、股東和實際控制人情況三、股東和實際控制人情況 1 1、公司股東數量及

173、持股情況、公司股東數量及持股情況 單位：股 報告期末普通股股東總數 18,160 年度報告披露日前上一月末普通股股東總數 17,675 報告期末表決權恢復的優先股股東總數（如有）（參見注 8）0 年度報告披露日前上一月末表決權恢復的優先股股東總數（如有）（參見注 8）0 持股 5%以上的股東或前 10 名股東持股情況 股東名稱 股東性質 持股比例 報告期末持股數量 報告期內增減變動持有有限售條件的持有無限售條件的質押、標記或凍結情況 股份狀態 數量 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 60 情況 股份數量 股份數量 深圳中洲集團有限公司 境內非國有法人 52.63%349

174、,874,513 219,874,513 349,874,513 質押 212,000,000 凍結 72,369,100 南昌聯泰投資有限公司 境內非國有法人 8.30%55,188,952 55,188,952 質押 54,500,000 深圳市資本運營集團有限公司 國有法人 5.78%38,397,786-6,648,400 38,397,786 深圳市聯泰房地產開發有限公司 境內非國有法人 1.62%10,743,792 10,743,792 質押 10,700,000 上海凱納璞淳資產管理有限公司凱納尊享 22號私募證券投資基金 其他 1.11%7,392,030 7,392,030

175、 上海磐耀資產管理有限公司磐耀風神定制 1號私募證券投資基金 其他 1.03%6,846,100 6,846,100 格林基金廣州風神汽車租賃有限公司格林基金戰略 1號單一資產管理計劃 其他 1.00%6,668,728 6,668,728 陳火林 境內自然人 0.79%5,260,300 5,260,300 5,260,300 深圳市前海君至投資有限公司 境內非國有法人 0.69%4,600,000 4,600,000 易成菊 境內自然人 0.61%4,041,800-827,000 4,041,800 上述股東關聯關系或一致行動的說明 截至報告期末，深圳中洲集團有限公司與深圳市前海君至投資

176、有限公司互為一致行動關系；南昌聯泰投資有限公司、深圳市聯泰房地產開發有限公司為廣東聯泰集團有限公司的子公司。上述其余股東，不知其是否存在關聯關系。上述股東涉及委托/受托表決權、放棄表決權情況的說明 不適用 前 10 名無限售條件股東持股情況 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 61 股東名稱 報告期末持有無限售條件股份數量 股份種類 股份種類 數量 深圳中洲集團有限公司 349,874,513 人民幣普通股 349,874,513 南昌聯泰投資有限公司 55,188,952 人民幣普通股 55,188,952 深圳市資本運營集團有限公司 38,397,786 人民幣普通股

177、 38,397,786 深圳市聯泰房地產開發有限公司 10,743,792 人民幣普通股 10,743,792 上海凱納璞淳資產管理有限公司凱納尊享 22號私募證券投資基金 7,392,030 人民幣普通股 7,392,030 上海磐耀資產管理有限公司磐耀風神定制 1號私募證券投資基金 6,846,100 人民幣普通股 6,846,100 格林基金廣州風神汽車租賃有限公司格林基金戰略 1 號單一資產 管理計劃 6,668,728 人民幣普通股 6,668,728 陳火林 5,260,300 人民幣普通股 5,260,300 深圳市前海君至投資有限公司 4,600,000 人民幣普通股 4,60

178、0,000 易成菊 4,041,800 人民幣普通股 4,041,800 前 10 名無限售流通股股東之間，以及前 10 名無限售流通股股東和前 10名股東之間關聯關系或一致行動的說明 截至報告期末，深圳中洲集團有限公司與深圳市前海君至投資有限公司互為一致行動關系；南昌聯泰投資有限公司、深圳市聯泰房地產開發有限公司為廣東聯泰集團有限公司的子公司。上述其余股東，不知其是否存在關聯關系。公司前 10 名普通股股東、前 10 名無限售條件普通股股東在報告期內是否進行約定購回交易 是 否 公司前 10 名普通股股東、前 10 名無限售條件普通股股東在報告期內未進行約定購回交易。2 2、公司控股股東情況

179、、公司控股股東情況 控股股東性質：外商控股 控股股東類型：法人 控股股東名稱 法定代表人/單位負責人 成立日期 組織機構代碼 主要經營業務 深圳中洲集團有限公司 黃光亮 2001 年 08 月 15 日 91440300731114001L 計算機軟件的開發。投資興辦實業（具體項目另行申報）?？毓晒蓶|報告期內變更 適用 不適用 新控股股東名稱 深圳中洲集團有限公司 變更日期 2022 年 02 月 21 日 指定網站查詢索引 巨潮資訊網 2022-04 號 關于控股股東與其一致行動人之間協議轉讓剩余股份完成過戶登記的公告 指定網站披露日期 2022 年 02 月 23 日 深圳市中洲投資控股股

180、份有限公司 2022 年年度報告全文 62 3 3、公司實際控制人及其一致行動人、公司實際控制人及其一致行動人 實際控制人性質：境外自然人 實際控制人類型：自然人 實際控制人姓名 與實際控制人關系 國籍 是否取得其他國家或地區居留權 黃光苗 本人 中國香港 是 主要職業及職務 中洲集團創始人，自 1993 年起至今擔任中洲（集團）投資有限公司董事長 過去 10 年曾控股的境內外上市公司情況 無 實際控制人報告期內變更 適用 不適用 公司報告期實際控制人未發生變更。公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖 實際控制人通過信托或其他資產管理方式控制公司 適用 不適用 4 4、公司控股股東或第一

181、大股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司股份數量比例達到、公司控股股東或第一大股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司股份數量比例達到 80%80%適用 不適用 5 5、其他持股在、其他持股在 10%10%以上的法人股東以上的法人股東 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 63 6 6、控股股東、實際控制人、重組方及其他承諾主體股份限制減持情況、控股股東、實際控制人、重組方及其他承諾主體股份限制減持情況 適用 不適用 四、股份回購在報告期的具體實施情況四、股份回購在報告期的具體實施情況 股份回購的實施進展情況 適用 不適用 采用集中競價交易方式減

182、持回購股份的實施進展情況 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 64 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況 適用 不適用 報告期公司不存在優先股。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 65 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2022 年年度報告全文 66 第十節第十節 財務報告財務報告 一、審計報告一、審計報告 審計意見類型 標準的無保留意見 審計報告簽署日期 2023 年 04 月 10 日 審計機構名稱 德勤華永會計師事務所(特殊普通合伙)審計報告文號 德師報(審)字(23)第

183、P03916 號 注冊會計師姓名 楊譽民、田芬 二、財務報表二、財務報表 財務附注中報表的單位為：元 深圳市中洲投資控股股份有限公司 董事長：賈帥 2023 年 4 月 12 日 深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表及審計報告 2022年 12 月 31 日止年度 深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表及審計報告 2022 年 12月 31日止年度 內容 頁碼 審計報告 1-5 合并及母公司資產負債表 6-7 合并及母公司利潤表 8-9 合并及母公司現金流量表 10-11 合并及母公司股東權益變動表 12-15 財務報表附注 16-109 -1-審計報告審計報告 德師報(審)字(23)第

184、 P03916 號(第 1頁，共 5 頁)深圳市中洲投資控股股份有限公司全體股東：一、審計意見一、審計意見 我們審計了深圳市中洲投資控股股份有限公司(以下簡稱“中洲控股公司”)的財務報表，包括2022年12月31日的合并及母公司資產負債表，2022年度的合并及母公司利潤表、合并及母公司現金流量表、合并及母公司股東權益變動表以及相關財務報表附注。我們認為，后附的財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映了中洲控股公司2022年12月31日的合并及母公司財務狀況以及2022年度的合并及母公司經營成果和合并及母公司現金流量。二、形成審計意見的基礎二、形成審計意見的基礎 我們按照中國注

185、冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。審計報告的“注冊會計師對財務報表審計的責任”部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國注冊會計師職業道德守則，我們獨立于中洲控股公司，并履行了職業道德方面的其他責任。我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。三、關鍵審計事項三、關鍵審計事項 關鍵審計事項是我們根據職業判斷，認為對本年財務報表審計最為重要的事項。這些事項的應對以對財務報表整體進行審計并形成審計意見為背景，我們不對這些事項單獨發表意見。我們確定下列事項是需要在審計報告中溝通的關鍵審計事項。1、存貨跌價準備的計提存貨跌價準備的計提 如財務報表附注(五)5所述，2

186、022年12月31日，中洲控股公司存貨的賬面余額為人民幣27,264,966,722.87元，相應的存貨跌價準備為人民幣1,179,804,153.32元。按照中洲控股公司的會計政策，期末存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，當存貨的可變現凈值低于成本時，計提存貨跌價準備。鑒于存貨的賬面價值重大，且管理層在計提存貨跌價準備時運用了重大判斷和估計，我們將存貨跌價準備的計提確定為合并財務報表審計的關鍵審計事項。針對上述關鍵審計事項，我們執行的審計程序主要包括：對本年末的存貨項目進行實地抽查盤點，觀察是否存在長期未予開發的土地、長期停工的項目以及長期未能出售的項目，判斷相關存貨是否存在跌價的情形。-2-

187、審計報告審計報告-續 德師報(審)字(23)第 P03916 號(第 2頁，共 5 頁)三、關鍵審計事項三、關鍵審計事項-續 1、存貨跌價準備的計提存貨跌價準備的計提-續 獲取計算存貨跌價準備的相關資料，復核本年計提的存貨跌價準備金額是否正確。對于已完工的開發產品，在抽樣的基礎上，將管理層估計的售價與已簽署銷售合同的產品價格或周邊樓盤價格進行比較，將管理層估計的銷售費用及相關稅費與已售項目實際發生的銷售費用及相關稅費進行比較，分析管理層確定可變現凈值時所使用數據的合理性。對于在建的開發產品，在抽樣的基礎上，將管理層估計的售價與已簽署銷售合同的產品價格或周邊樓盤價格進行比較，將管理層估計的至完工

188、時將要發生的成本與內部成本預算進行比較，將管理層估計的銷售費用及相關稅費與已售項目實際發生的銷售費用及相關稅費進行比較，分析管理層確定可變現凈值時所使用數據的合理性。2、房地產銷售收入的確認房地產銷售收入的確認 如財務報表附注(五)37所述，2022年度，中洲控股公司合并財務報表中列報的營業收入為人民幣7,083,041,153.52元，其中房地產銷售收入為人民幣6,030,389,473.45元。鑒于房地產銷售收入占中洲控股公司2022年度合并營業收入總額的85.14%，且對當年凈利潤構成重大影響，我們將房地產銷售收入的確認確定為合并財務報表審計的關鍵審計事項。針對上述關鍵審計事項，我們執行

189、的審計程序主要包括：測試與房地產銷售相關的關鍵內部控制實際運行的有效性。檢查房地產銷售合同條款，評價房地產銷售收入確認政策是否符合企業會計準則的要求。在本年確認房地產銷售收入的項目中選取樣本，檢查銷售合同、竣工驗收備案文件、入伙通知書及房地產交付證明等支持性文件，判斷相關房地產銷售收入是否按照收入確認的會計政策進行確認。針對主要房地產開發項目，將本年確認房地產銷售收入的合同與當地房地產管理局的備案記錄進行核對，檢查房地產銷售收入的真實性。在資產負債表日前后確認房地產銷售收入的項目中選取樣本，檢查與房地產交付相關的支持性文件，評價相關房地產銷售收入是否在恰當的期間確認。-3-審計報告審計報告-續

190、 德師報(審)字(23)第 P03916 號(第 3頁，共 5 頁)四、其他信息四、其他信息 中洲控股公司管理層對其他信息負責。其他信息包括2022年度報告中涵蓋的信息，但不包括財務報表和我們的審計報告。我們對財務報表發表的審計意見不涵蓋其他信息，我們也不對其他信息發表任何形式的鑒證結論。結合我們對財務報表的審計，我們的責任是閱讀其他信息，在此過程中，考慮其他信息是否與財務報表或我們在審計過程中了解到的情況存在重大不一致或者似乎存在重大錯報?；谖覀円褕绦械墓ぷ?，如果我們確定其他信息存在重大錯報，我們應當報告該事實。在這方面，我們無任何事項需要報告。五、管理層和治理層對財務報表的責任五、管理層

191、和治理層對財務報表的責任 中洲控股公司管理層負責按照企業會計準則的規定編制財務報表，使其實現公允反映，并設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報。在編制財務報表時，管理層負責評估中洲控股公司的持續經營能力，披露與持續經營相關的事項(如適用)，并運用持續經營假設，除非管理層計劃清算中洲控股公司、終止運營或別無其他現實的選擇。治理層負責監督中洲控股公司的財務報告過程。六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任 我們的目標是對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證，并出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的

192、保證，但并不能保證按照審計準則執行的審計在某一重大錯報存在時總能發現。錯報可能由于舞弊或錯誤導致，如果合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據財務報表作出的經濟決策，則通常認為錯報是重大的。-4-審計報告審計報告-續 德師報(審)字(23)第 P03916 號(第 4頁，共 5 頁)六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任-續 在按照審計準則執行審計工作的過程中，我們運用職業判斷，并保持職業懷疑。同時，我們也執行以下工作：(1)識別和評估由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程序以應對這些風險，并獲取充分、適當的審計證據，作為發表審計意

193、見的基礎。由于舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內部控制之上，未能發現由于舞弊導致的重大錯報的風險高于未能發現由于錯誤導致的重大錯報的風險。(2)了解與審計相關的內部控制，以設計恰當的審計程序。(3)評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計及相關披露的合理性。(4)對管理層使用持續經營假設的恰當性得出結論。同時，根據獲取的審計證據，就可能導致對中洲控股公司持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發表非無保留意見。我們的結

194、論基于截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致中洲控股公司不能持續經營。(5)評價財務報表的總體列報(包括披露)、結構和內容，并評價財務報表是否公允反映相關交易和事項。(6)就中洲控股公司中實體或業務活動的財務信息獲取充分、適當的審計證據，以對財務報表發表審計意見。我們負責指導、監督和執行集團審計，并對審計意見承擔全部責任。我們與治理層就計劃的審計范圍、時間安排和重大審計發現等事項進行溝通，包括溝通我們在審計中識別出的值得關注的內部控制缺陷。我們還就已遵守與獨立性相關的職業道德要求向治理層提供聲明，并與治理層溝通可能被合理認為影響我們獨立性的所有關系和其他事項，以及相關的防范

195、措施(如適用)。-5-審計報告審計報告-續 德師報(審)字(23)第 P03916 號(第 5頁，共 5 頁)六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任-續 從與治理層溝通過的事項中，我們確定哪些事項對本年財務報表審計最為重要，因而構成關鍵審計事項。我們在審計報告中描述這些事項，除非法律法規禁止公開披露這些事項，或在極少數情形下，如果合理預期在審計報告中溝通某事項造成的負面后果超過在公眾利益方面產生的益處，我們確定不應在審計報告中溝通該事項。德勤華永會計師事務所(特殊普通合伙)中國注冊會計師 (項目合伙人)中國上海 中國注冊會計師 2023年4月10日 深圳市中洲投資

196、控股股份有限公司 -6-2022年12月31日 合并資產負債表合并資產負債表 單位：人民幣元 項目 附注 本年年末余額 上年年末余額 項目 附注 本年年末余額 上年年末余額 流動資產：流動資產：流動負債：流動負債：貨幣資金(五)1 960,238,389.32 3,607,930,215.59 短期借款(五)19-100,142,083.34 應收賬款(五)2 172,902,711.62 183,828,329.59 應付票據(五)20 95,296,161.58 79,338,063.10 預付款項(五)3 1,157,479,634.19 656,777,126.66 應付賬款(五)21

197、 3,067,358,259.25 3,721,199,378.62 其他應收款(五)4 445,346,799.18 551,931,617.28 預收款項(五)22 25,222,310.57 24,221,896.55 存貨(五)5 26,085,162,569.55 28,487,433,732.93 合同負債(五)23 5,824,547,603.52 8,395,237,661.69 合同資產 1,304,510.71 1,304,510.71 應付職工薪酬(五)24 106,300,917.73 125,529,946.12 一年內到期的非流動資產(五)6 15,000,000.

198、00-應交稅費(五)25 718,872,278.43 322,261,978.90 其他流動資產(五)7 2,134,059,856.09 2,534,965,454.83 其他應付款(五)26 3,784,817,967.87 3,220,630,572.78 流動資產流動資產合計合計 30,971,494,470.66 36,024,170,987.59 一年內到期的非流動負債(五)27 3,676,873,162.15 1,785,858,908.32 非流動資產：非流動資產：其他流動負債(五)28 667,535,408.74 835,494,864.68 債權投資(五)8 20,0

199、00,000.00 47,000,000.00 流動負債合計流動負債合計 17,966,824,069.84 18,609,915,354.10 長期應收款(五)9 6,502,373.66 6,502,373.66 非流動負債：非流動負債：長期股權投資(五)10 462,154,546.98 463,009,429.10 長期借款(五)29 9,404,524,469.98 13,608,005,968.80 其他權益工具投資(五)11 933,500.00 933,500.00 租賃負債(五)30 24,680,830.70 16,049,568.55 投資性房地產(五)12 2,054,

200、390,923.55 1,927,316,648.15 預計負債 35,397.60 35,397.60 固定資產(五)13 969,417,522.92 1,044,076,129.36 遞延所得稅負債(五)18 445,014,767.30 366,306,872.69 在建工程 -1,719,210.57 其他非流動負債(五)31 629,948,655.55 609,333,525.44 使用權資產(五)14 40,639,621.18 32,641,190.06 非流動負債合計非流動負債合計 10,504,204,121.13 14,599,731,333.08 無形資產(五)15

201、2,104,016.53 1,366,721.08 負債合計負債合計 28,471,028,190.97 33,209,646,687.18 商譽(五)16-股東權益：股東權益：長期待攤費用(五)17 59,517,374.89 10,484,260.90 股本(五)32 664,831,139.00 664,831,139.00 遞延所得稅資產(五)18 2,099,949,967.63 1,878,853,990.99 資本公積(五)33 2,448,287,943.03 2,448,287,943.03 非流動資產合計非流動資產合計 5,715,609,847.34 5,413,903,

202、453.87 其他綜合收益(五)34 -(12,924,545.00)盈余公積(五)35 555,239,764.50 555,239,764.50 未分配利潤(五)36 4,436,378,767.55 4,390,914,917.34 歸屬于母公司股東權益合計 8,104,737,614.08 8,046,349,218.87 少數股東權益 111,338,512.95 182,078,535.41 股東權益合計股東權益合計 8,216,076,127.03 8,228,427,754.28 資產總計資產總計 36,687,104,318.00 41,438,074,441.46 負債和股

203、東權益總計負債和股東權益總計 36,687,104,318.00 41,438,074,441.46 附注為財務報表的組成部分 第 6頁至第 109頁的財務報表由下列負責人簽署：_ _ _ 法定代表人 主管會計工作負責人 會計機構負責人 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -7-2022 年 12月 31日 母公司資產負債表母公司資產負債表 單位：人民幣元 項目 附注 本年年末余額 上年年末余額 項目 附注 本年年末余額 上年年末余額 流動資產：流動資產：流動負債：流動負債：貨幣資金 40,480,195.69 1,542,555,774.78 應付賬款 47,448,505.85 47,227,

204、943.47 應收賬款(十四)1 20,560,136.76 12,913,878.42 預收款項 1,540,055.00 1,392,570.60 預付款項 167,669.91 675,091.00 應付職工薪酬 12,654,215.73 18,526,870.31 其他應收款(十四)2 19,083,839,597.34 18,215,932,584.17 應交稅費 7,300,705.59 7,159,113.72 存貨 5,588,342.91 6,000,683.29 其他應付款 10,953,802,514.78 11,280,295,209.64 其他流動資產 -36,39

205、5,937.50 一年內到期的非流動負債 175,976,051.76 215,801,589.08 流動資產合計流動資產合計 19,150,635,942.61 19,814,473,949.16 其他流動負債 802,625.20 354,757.15 非流動資產：非流動資產：流動負債合計流動負債合計 11,199,524,673.91 11,570,758,053.97 長期股權投資(十四)3 3,199,644,510.92 3,108,664,510.92 非流動負債：非流動負債：投資性房地產 213,971,071.53 238,656,781.05 長期借款 1,816,624,

206、469.98 1,981,099,671.78 固定資產 9,094,017.91 9,968,880.85 遞延所得稅負債 1,603,049.37 1,773,785.67 使用權資產 1,891,084.76 2,085,042.17 其他非流動負債 4,815,555.56 4,815,555.56 無形資產 884,947.67 392,717.38 非流動負債合計非流動負債合計 1,823,043,074.91 1,987,689,013.01 遞延所得稅資產 39,330,508.97 36,144,762.86 負債合計負債合計 13,022,567,748.82 13,558

207、,447,066.98 非流動資產合計非流動資產合計 3,464,816,141.76 3,395,912,695.23 股東權益：股東權益：股本 664,831,139.00 664,831,139.00 資本公積 2,550,003,957.80 2,550,003,957.80 其他綜合收益 -(12,924,545.00)盈余公積 555,239,764.50 555,239,764.50 未分配利潤 5,822,809,474.25 5,894,789,261.11 股東權益合計股東權益合計 9,592,884,335.55 9,651,939,577.41 資產總計資產總計 22,

208、615,452,084.37 23,210,386,644.39 負債和股東權益總計負債和股東權益總計 22,615,452,084.37 23,210,386,644.39 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -8-2022 年 12月 31日止年度 合并利潤表合并利潤表 單位：人民幣元 項目 附注 本年發生額 上年發生額 一、營業收入一、營業收入(五)37 7,083,041,153.52 8,676,138,938.35 減：營業成本(五)37 4,547,225,341.00 6,113,033,758.62 稅金及附加(五)38 955,924,005.75 7

209、00,905,624.92 銷售費用(五)39 258,539,727.84 263,913,837.55 管理費用(五)40 270,320,327.83 350,999,294.05 研發費用(五)41 9,440,594.95 14,689,122.07 財務費用(五)42 439,174,448.90 365,708,025.12 其中：利息費用 493,894,297.41 451,028,931.65 利息收入 56,900,857.84 89,098,894.05 加：其他收益(五)43 7,352,192.67 6,310,557.96 投資收益(五)44 45,576,158

210、.20 40,026,776.07 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 43,012,701.40 34,592,290.32 以攤余成本計量的金融資產終止確認收益 284,979.17 96,870.82 信用減值利得(損失)(五)45(45,638,268.24)(4,054,595.00)資產減值利得(損失)(五)46(161,866,167.81)(766,691,330.39)資產處置收益 467,203.67 490,817.97 二、營業利潤二、營業利潤 448,307,825.74 142,971,502.63 加：營業外收入(五)47 53,868,514.05 15,73

211、3,115.86 減：營業外支出(五)48 10,018,191.02 6,886,447.83 三、利潤總額三、利潤總額 492,158,148.77 151,818,170.66 減：所得稅費用(五)49 483,152,357.13 86,485,732.57 四、凈利潤四、凈利潤 9,005,791.64 65,332,438.09(一)按經營持續性分類：1、持續經營凈利潤 9,005,791.64 65,332,438.09 2、終止經營凈利潤 -(二)按所有權歸屬分類：1、歸屬于母公司股東的凈利潤 79,662,991.66 205,929,030.96 2、少數股東損益 (70,

212、657,200.02)(140,596,592.87)五、其他綜合收益的稅后凈額五、其他綜合收益的稅后凈額(五)50-歸屬于母公司股東的其他綜合收益的稅后凈額 -(一)不能重分類進損益的其他綜合收益 -1、其他權益工具投資公允價值變動 -歸屬于少數股東的其他綜合收益的稅后凈額 -六、綜合收益總額六、綜合收益總額 9,005,791.64 65,332,438.09 歸屬于母公司股東的綜合收益總額 79,662,991.66 205,929,030.96 歸屬于少數股東的綜合收益總額 (70,657,200.02)(140,596,592.87)七、每股收益七、每股收益 (一)基本每股收益 0.

213、1198 0.3097(二)稀釋每股收益 0.1198 0.3097 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -9-2022 年 12月 31日止年度 母公司利潤表母公司利潤表 單位：人民幣元 項目 附注 本年發生額 上年發生額 一、營業收入一、營業收入(十四)4 156,440,223.99 163,081,422.95 減：營業成本(十四)4 25,914,234.19 25,858,186.87 稅金及附加 6,467,285.66 8,606,974.17 銷售費用 17,094,215.79 16,977,319.18 管理費用 65,065,405.33 84,4

214、22,489.80 財務費用 84,810,045.35 31,967,590.53 其中：利息費用 116,770,154.43 113,277,024.33 利息收入 32,030,336.21 81,411,636.38 加：其他收益 490,833.00 1,679,961.79 投資收益(十四)5 1,613,934.00 262,633,398.75 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 -328,162.25 信用減值利得(損失)(7,709.55)(290,660.13)資產處置收益 2,941.75-二、營業利潤二、營業利潤 (40,810,963.13)259,271,56

215、2.81 加：營業外收入 1,461,401.62 159,185.66 減：營業外支出 1,787,566.31 20,709.00 三、利潤總額三、利潤總額 (41,137,127.82)259,410,039.47 減：所得稅費用 (3,356,482.41)(6,570,288.72)四、凈利潤四、凈利潤 (37,780,645.41)265,980,328.19(一)持續經營凈利潤 (37,780,645.41)265,980,328.19(二)終止經營凈利潤 -五、其他綜合收益的稅后凈額五、其他綜合收益的稅后凈額 -六、綜合收益總額六、綜合收益總額 (37,780,645.41)2

216、65,980,328.19 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -10-2022 年 12月 31日止年度 合并現金流量表合并現金流量表 單位：人民幣元 項目 附注 本年發生額 上年發生額 一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金 4,819,080,085.21 8,514,264,512.72 收到的稅費返還 159,281,474.33-收到其他與經營活動有關的現金(五)51(1)198,967,411.76 209,892,768.78 經營活動現金流入小計 5,177,328,971.30 8,724,157,281.

217、50 購買商品、接受勞務支付的現金 2,620,538,883.07 4,831,757,378.96 支付給職工以及為職工支付的現金 505,305,230.94 535,281,849.68 支付的各項稅費 617,516,697.92 2,339,951,706.66 支付其他與經營活動有關的現金(五)51(2)455,179,240.71 873,276,424.89 經營活動現金流出小計 4,198,540,052.64 8,580,267,360.19 經營活動產生的現金流量凈額(五)52(1)978,788,918.66 143,889,921.31 二、投資活動產生的現金流量：

218、二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 12,284,979.17 12,768,931.82 取得投資收益收到的現金 43,867,583.52 3,000,000.00 處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的 現金凈額 689,782.71 648,583.00 收到其他與投資活動有關的現金(五)51(3)2,385,207,035.19 5,296,858,937.60 投資活動現金流入小計 2,442,049,380.59 5,313,276,452.42 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 47,806,790.98 3,743,914.55 投資支付的現金

219、82,606,509.20 39,050,000.00 取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 -支付其他與投資活動有關的現金(五)51(4)2,382,920,000.00 5,293,951,707.87 投資活動現金流出小計 2,513,333,300.18 5,336,745,622.42 投資活動產生的現金流量凈額 (71,283,919.59)(23,469,170.00)三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：取得借款收到的現金 481,000,000.00 2,895,000,000.00 收到其他與籌資活動有關的現金(五)51(5)1,116,188,160.

220、37 663,666,145.36 籌資活動現金流入小計 1,597,188,160.37 3,558,666,145.36 償還債務支付的現金 2,954,881,551.90 2,462,160,414.88 分配股利、利潤或償付利息支付的現金 1,016,764,353.46 1,501,037,553.72 其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤 -支付其他與籌資活動有關的現金(五)51(6)78,777,559.43 1,207,803,042.52 籌資活動現金流出小計 4,050,423,464.79 5,171,001,011.12 籌資活動產生的現金流量凈額 (2,453,2

221、35,304.42)(1,612,334,865.76)四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響 171,616.25(51,384.66)五、現金及現金等價物凈增加五、現金及現金等價物凈增加(減少減少)額額 (1,545,558,689.10)(1,491,965,499.11)加：年初現金及現金等價物余額(五)52(2)2,448,231,105.14 3,940,196,604.25 六、年末現金及現金等價物余額六、年末現金及現金等價物余額(五)52(2)902,672,416.04 2,448,231,105.14 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投

222、資控股股份有限公司 -11-2022 年 12月 31日止年度 母公司現金流量表母公司現金流量表 單位：人民幣元 項目 附注 本年發生額 上年發生額 一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金 109,065,360.17 155,052,105.46 收到其他與經營活動有關的現金 1,616,350,779.56 3,870,462,369.09 經營活動現金流入小計 1,725,416,139.73 4,025,514,474.55 購買商品、接受勞務支付的現金 680,742.00 1,747,301.00 支付給職工以及為職工支付的現金 39,

223、944,527.98 57,358,335.85 支付的各項稅費 15,361,836.92 20,786,331.60 支付其他與經營活動有關的現金 2,728,716,424.33 4,207,016,987.25 經營活動現金流出小計 2,784,703,531.23 4,286,908,955.70 經營活動產生的現金流量凈額 (1,059,287,391.50)(261,394,481.15)二、投資活動產生的現金流量：二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 -9,906,661.00 取得投資收益收到的現金 -3,000,000.00 處置固定資產、無形資產和其他長期資產收

224、回的 現金凈額 3,000.00-收到其他與投資活動有關的現金 2,076,113,934.00 5,199,985,910.74 投資活動現金流入小計 2,076,116,934.00 5,212,892,571.74 購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 452,720.00 837,196.04 投資支付的現金 91,480,000.00 44,900,000.00 支付其他與投資活動有關的現金 2,074,000,000.00 5,292,000,000.00 投資活動現金流出小計 2,165,932,720.00 5,337,737,196.04 投資活動產生的現金流量凈額

225、 (89,815,786.00)(124,844,624.30)三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：收到其他與籌資活動有關的現金 1,104,926,254.80 579,353,633.00 籌資活動現金流入小計 1,104,926,254.80 579,353,633.00 償還債務支付的現金 208,211,551.90 190,850,414.88 分配股利、利潤或償付利息支付的現金 138,860,849.69 165,570,405.41 支付其他與籌資活動有關的現金 5,900,000.00 348,907,494.57 籌資活動現金流出小計 352,972,

226、401.59 705,328,314.86 籌資活動產生的現金流量凈額 751,953,853.21(125,974,681.86)四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響 -五、現金及現金等價物凈增加五、現金及現金等價物凈增加(減少減少)額額 (397,149,324.29)(512,213,787.31)加：年初現金及現金等價物余額 433,209,927.78 945,423,715.09 六、年末現金及現金等價物余額六、年末現金及現金等價物余額 36,060,603.49 433,209,927.78 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限

227、公司 -12-2022 年 12 月 31 日止年度 合并股東權益變動表合并股東權益變動表 單位：人民幣元 項目項目 本年本年 歸屬于母公司股東的股東權益歸屬于母公司股東的股東權益 少數股東權益少數股東權益 股東權益合計股東權益合計 股本股本 其他權益工具其他權益工具 資本公積資本公積 減：減：庫存股庫存股 其他綜合收益其他綜合收益 專項專項 儲備儲備 盈余公積盈余公積 一般風險一般風險準備準備 未分配利潤未分配利潤 優先股優先股 永續債永續債 其他其他 一、上一、上年年末余額年年末余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-(12,924,545.00)-555,2

228、39,764.50-4,390,914,917.34 182,078,535.41 8,228,427,754.28 加：會計政策變更-前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-(12,924,545.00)-555,239,764.50-4,390,914,917.34 182,078,535.41 8,228,427,754.28 三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-12,924,545.00-45,463,850.21(70,740,022.46)(12,351,627.25)(一一)綜合收益總額綜合收益總額-7

229、9,662,991.66(70,657,200.02)9,005,791.64(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-(82,822.44)(82,822.44)1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(82,822.44)(82,822.44)(三三)利潤分配利潤分配-(21,274,596.45)-(21,274,596.45)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(21,274,596.45)-(21,274,596.45)4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-12,924,545.00-(1

230、2,924,545.00)-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-12,924,545.00-(12,924,545.00)-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-555,239,764.50-4,436,378,767.55 111,338,512.95 8,216,076,127.03 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -13-2022 年 12 月 31 日止年度 合并股東權益變動表合并股東權益變動表-

231、續 單位：人民幣元 項目項目 上年上年 歸屬于母公司股東的股東權益歸屬于母公司股東的股東權益 少數股東權益少數股東權益 股東權益合計股東權益合計 股本股本 其他權益工具其他權益工具 資本公積資本公積 減：減：庫存股庫存股 其他綜合收益其他綜合收益 專項專項 儲備儲備 盈余公積盈余公積 一般風險一般風險準備準備 未分配利潤未分配利潤 優先股優先股 永續債永續債 其他其他 一、上一、上年年末余額年年末余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-(12,924,545.00)-555,239,764.50-4,218,227,443.33 323,166,517.47 8,

232、196,828,262.33 加：會計政策變更-前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-(12,924,545.00)-555,239,764.50-4,218,227,443.33 323,166,517.47 8,196,828,262.33 三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-172,687,474.01(141,087,982.06)31,599,491.95(一一)綜合收益總額綜合收益總額-205,929,030.96(140,596,592.87)65,332,438.09(二二)股東投入和減少資本股東投

233、入和減少資本-(491,389.19)(491,389.19)1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(491,389.19)(491,389.19)(三三)利潤分配利潤分配-(33,241,556.95)-(33,241,556.95)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(33,241,556.95)-(33,241,556.95)4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取

234、-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額 664,831,139.00-2,448,287,943.03-(12,924,545.00)-555,239,764.50-4,390,914,917.34 182,078,535.41 8,228,427,754.28 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -14-2022 年 12 月 31 日止年度 母公司股東權益變動表母公司股東權益變動表 單位：人民幣元 項目項目 本年本年 股本股本 其他權益工具其他權益工具 資本公積資本公積 減：庫存股減：庫存股 其他綜合收益其他綜合收益 專項專項 儲備儲備 盈

235、余公積盈余公積 一般風險一般風險準備準備 未分配利潤未分配利潤 股東權益合計股東權益合計 優先股優先股 永續債永續債 其他其他 一、上年年末余額一、上年年末余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-(12,924,545.00)-555,239,764.50-5,894,789,261.11 9,651,939,577.41 加：會計政策變更-前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-(12,924,545.00)-555,239,764.50-5,894,789,261.11 9,651,939

236、,577.41 三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-12,924,545.00-(71,979,786.86)(59,055,241.86)(一一)綜合收益總額綜合收益總額-(37,780,645.41)(37,780,645.41)(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(三三)利潤分配利潤分配-(21,274,596.45)(21,274,596.45)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(21,274,596.45)(21,274,596.45)4、其他-(四

237、四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-12,924,545.00-(12,924,545.00)-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-12,924,545.00-(12,924,545.00)-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-555,239,764.50-5,822,809,474.25 9,592,884,335.55 深圳市中洲投資控股股份有限公司 -15-2022 年 12 月 31 日止年度

238、 母公司股東權益變動表母公司股東權益變動表-續續 單位：人民幣元 項目項目 上年上年 股本股本 其他權益工具其他權益工具 資本公積資本公積 減：庫存股減：庫存股 其他綜合收益其他綜合收益 專項專項 儲備儲備 盈余公積盈余公積 一般風險一般風險準備準備 未分配利潤未分配利潤 股東權益合計股東權益合計 優先股優先股 永續債永續債 其他其他 一、上年年末余額一、上年年末余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-(12,924,545.00)-555,239,764.50-5,662,050,489.87 9,419,200,806.17 加：會計政策變更-前期差錯更正-二

239、、本年年初余額二、本年年初余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-(12,924,545.00)-555,239,764.50-5,662,050,489.87 9,419,200,806.17 三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-232,738,771.24 232,738,771.24(一一)綜合收益總額綜合收益總額-265,980,328.19 265,980,328.19(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(三三)利潤分配利潤分配-(33,241

240、,556.95)(33,241,556.95)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(33,241,556.95)(33,241,556.95)4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額 664,831,139.00-2,550,003,957.80-(12,924,545.00)-555,239,764.50-5,894,789,261.11 9,651,939,5

241、77.41 附注為財務報表的組成部分 深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -16-(一一)公司基本情況公司基本情況 深圳市中洲投資控股股份有限公司(以下簡稱“本公司”)前身為“深圳市長城地產股份有限公司”，系經深圳市人民政府以深府函(1994)18 號文批準，由深圳市長城房地產發展公司于1994年 9月 13日改組設立的股份有限公司。1994年 5月 19日，經深圳市證券管理辦公室以深證辦復(1994)128 號文批準，本公司向境內社會公眾發行人民幣普通股。1994年 9月 21 日，本公司發行之股票在深圳證券交易所上市。2005年 9月 28

242、日，經深圳市工商行政管理局批準，本公司更名為“深圳市長城投資控股股份有限公司”。2014年 3月 7日，經深圳市工商行政管理局批準，本公司更名為“深圳市中洲投資控股股份有限公司”。本公司總部位于廣東省深圳市，本公司及其子公司(以下簡稱“本集團”)主要從事房地產開發及商品房的銷售、管理；承接建筑安裝工程；自有物業租賃等業務。本公司的合并及母公司財務報表于 2023年 4 月 10 日已經董事會批準報出。本年度合并財務報表范圍的詳細情況參見附注(七)“在其他主體中的權益”。本年度財務報表合并范圍變化的詳細情況參見附注(六)“合并范圍的變更”。(二二)財務報表編制基礎財務報表編制基礎 編制基礎 本集

243、團執行財政部頒布的企業會計準則及相關規定。此外，本集團還按照公開發行證券的公司信息披露編報規則第 15 號財務報告的一般規定(2014年修訂)披露有關財務信息。持續經營 本集團對自身的持續經營能力進行了評價，認為能夠獲得足夠的營運資金以確保本集團自2022年 12月 31日起 12 個月內在不大幅削減規模的情況下保持持續經營，因此采用持續經營基礎編制財務報表是恰當的。記賬基礎和計價原則 本集團會計核算以權責發生制為記賬基礎。除某些金融工具以公允價值計量外，本財務報表以歷史成本作為計量基礎。資產如果發生減值，則按照相關規定計提相應的減值準備。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022

244、 年 12 月 31 日止年度 -17-(二二)財務報表編制基礎財務報表編制基礎-續 記賬基礎和計價原則-續 在歷史成本計量下，資產按照購置時支付的現金或者現金等價物的金額或者所付出的對價的公允價值計量。負債按照因承擔現時義務而實際收到的款項或者資產的金額，或者承擔現時義務的合同金額，或者按照日?；顒又袨閮斶€負債預期需要支付的現金或者現金等價物的金額計量。公允價值是市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。無論公允價值是可觀察到的還是采用估值技術估計的，在本財務報表中計量和披露的公允價值均在此基礎上予以確定。以公允價值計量非金融資產時，考慮市場參與

245、者將該資產用于最佳用途產生經濟利益的能力，或者將該資產出售給能夠用于最佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的能力。對于以交易價格作為初始確認時的公允價值，且在公允價值后續計量中使用了涉及不可觀察輸入值的估值技術的金融資產，在估值過程中校正該估值技術，以使估值技術確定的初始確認結果與交易價格相等。公允價值計量基于公允價值的輸入值的可觀察程度以及該等輸入值對公允價值計量整體的重要性，被劃分為三個層次：第一層次輸入值是在計量日能夠取得的相同資產或負債在活躍市場上未經調整的報價。第二層次輸入值是除第一層次輸入值外相關資產或負債直接或間接可觀察的輸入值。第三層次輸入值是相關資產或負債的不可觀察輸入值。(三

246、三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計 1、遵循企業會計準則的聲明、遵循企業會計準則的聲明 本公司編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了本公司于 2022 年12月 31 日的合并及母公司財務狀況以及 2022 年度的合并及母公司經營成果、合并及母公司股東權益變動和合并及母公司現金流量。2、會計期間、會計期間 本集團的會計年度為公歷年度，即每年 1月 1日起至 12 月 31日止。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -18-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 3、營業周期、營業周期 營業周期是指

247、企業從購買用于加工的資產起至實現現金或現金等價物的期間。本公司的營業周期為十二個月。本集團之從事房地產開發經營業務的子公司，營業周期大于一年，該類子公司以營業周期作為資產和負債的流動性劃分標準。4、記賬本位幣、記賬本位幣 人民幣為本公司及境內子公司經營所處的主要經濟環境中的貨幣，本公司及境內子公司以人民幣為記賬本位幣。本公司編制本財務報表時所采用的貨幣為人民幣。5、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法 企業合并分為同一控制下企業合并和非同一控制下企業合并。5.1同一控制下的企業合并 參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制

248、，且該控制并非暫時性的，為同一控制下的企業合并。在企業合并中取得的資產和負債，按合并日其在被合并方的賬面價值計量。合并方取得的凈資產賬面價值與支付的合并對價的賬面價值的差額，調整資本公積中的股本溢價，股本溢價不足沖減的則調整留存收益。為進行企業合并發生的各項直接費用，于發生時計入當期損益。5.2非同一控制下的企業合并及商譽 參與合并的企業在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制，為非同一控制下的企業合并。合并成本指購買方為取得被購買方的控制權而付出的資產、發生或承擔的負債和發行的權益性工具的公允價值。通過多次交易分步實現非同一控制下的企業合并的，合并成本為購買日支付的對價與購買日之前已經持有的

249、被購買方的股權在購買日的公允價值之和。購買方為企業合并發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益。購買方在合并中所取得的被購買方符合確認條件的可辨認資產、負債及或有負債在購買日以公允價值計量。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -19-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 5、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法-續 5.2非同一控制下的企業合并及商譽-續 合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，作為一項

250、資產確認為商譽并按成本進行初始計量。合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，首先對取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值以及合并成本的計量進行復核，復核后合并成本仍小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，計入當期損益。因企業合并形成的商譽在合并財務報表中單獨列報，并按照成本扣除累計減值準備后的金額計量。6、合并財務報表的編制方法、合并財務報表的編制方法 合并財務報表的合并范圍以控制為基礎予以確定?？刂剖侵竿顿Y方擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額。一旦相關事實和情況的變化導致

251、上述控制定義涉及的相關要素發生了變化，本集團將進行重新評估。子公司的合并起始于本集團獲得對該子公司的控制權時，終止于本集團喪失對該子公司的控制權時。對于本集團處置的子公司，處置日(喪失控制權的日期)前的經營成果和現金流量已經適當地包括在合并利潤表和合并現金流量表中。對于通過非同一控制下的企業合并取得的子公司，其自購買日(取得控制權的日期)起的經營成果及現金流量已經適當地包括在合并利潤表和合并現金流量表中。對于通過同一控制下的企業合并取得的子公司，無論該項企業合并發生在報告期的任一時點，視同該子公司同受最終控制方控制之日起納入本集團的合并范圍，其自報告期最早期間期初起的經營成果和現金流量已適當地

252、包括在合并利潤表和合并現金流量表中。子公司采用的會計政策和會計期間按照本集團統一的會計政策和會計期間厘定。本公司與子公司及子公司相互之間發生的內部交易對合并財務報表的影響于合并時抵銷。子公司所有者權益中不屬于母公司的份額作為少數股東權益，在合并資產負債表中股東權益項目下以“少數股東權益”項目列示。子公司當期凈損益中屬于少數股東權益的份額，在合并利潤表中凈利潤項目下以“少數股東損益”項目列示。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -20-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 6、合并財務報表的編制方法、合并財務報表的編制方法-續

253、 少數股東分擔的子公司的虧損超過了少數股東在該子公司期初所有者權益中所享有的份額，其余額仍沖減少數股東權益。對于購買子公司少數股權或因處置部分股權投資但沒有喪失對該子公司控制權的交易，作為權益性交易核算，調整歸屬于母公司股東權益和少數股東權益的賬面價值以反映其在子公司中相關權益的變化。少數股東權益的調整額與支付/收到對價的公允價值之間的差額調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。通過多次交易分步取得被購買方的股權，最終形成非同一控制下的企業合并的，分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，在購買日作

254、為取得控制權的交易進行會計處理，購買日之前持有的被購買方的股權按該股權在購買日的公允價值進行重新計量，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益；購買日前持有的被購買方的股權涉及權益法核算下的其他綜合收益、其他所有者權益變動的，轉為購買日所屬當期收益。因處置部分股權投資或其他原因喪失了對原有子公司控制權的，剩余股權按照其在喪失控制權日的公允價值進行重新計量。處置股權取得的對價與剩余股權公允價值之和，減去按原持股比例計算應享有原子公司自購買日開始持續計算的凈資產的份額之間的差額，計入喪失控制權當期的投資收益，同時沖減商譽。與原有子公司股權投資相關的其他綜合收益，在喪失控制權時轉為當期投資收益。對于

255、通過多次交易分步處置對子公司股權投資直至喪失控制權的，處置對子公司股權投資的各項交易的條款、條件以及經濟影響符合以下一種或多種情況，通常表明該多次交易事項為“一攬子交易”：(1)這些交易是同時或者在考慮了彼此影響的情況下訂立的；(2)這些交易整體才能達成一項完整的商業結果；(3)一項交易的發生取決于其他至少一項交易的發生；(4)一項交易單獨看是不經濟的，但是和其他交易一并考慮時是經濟的。處置對子公司股權投資直至喪失控制權的各項交易屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項處置子公司并喪失控制權的交易進行會計處理，在喪失控制權之前每一次處置價款與處置投資對應的享有該子公司自購買日開始持續計算的凈資

256、產份額的差額，確認為其他綜合收益，在喪失控制權時一并轉入喪失控制權當期的損益。處置對子公司股權投資直至喪失控制權的各項交易不屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為獨立的交易進行會計處理。7、合營安排分類及會計處理方法、合營安排分類及會計處理方法 合營安排分為共同經營和合營企業，該分類通過考慮該安排的結構、法律形式以及合同條款等因素根據合營方在合營安排中享有的權利和承擔的義務確定。合營企業是指合營方僅對該安排的凈資產享有權利的合營安排。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -21-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 7、合營安排

257、分類及會計處理方法、合營安排分類及會計處理方法-續 本集團對合營企業的投資采用權益法核算，具體參見附注(三)14.3.2“按權益法核算的長期股權投資”。8、現金及現金等價物的確定標準、現金及現金等價物的確定標準 現金是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款?，F金等價物是指本集團持有的期限短(一般指從購買日起三個月內到期)、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。9、外幣業務、外幣業務 9.1外幣業務 外幣交易在初始確認時采用交易發生日的即期匯率折算。于資產負債表日，外幣貨幣性項目采用該日即期匯率折算為記賬本位幣，因該日的即期匯率與初始確認時或者前一資產負債表日即期匯率不同而

258、產生的匯兌差額，除：(1)符合資本化條件的外幣專門借款的匯兌差額在資本化期間予以資本化計入相關資產的成本；(2)為了規避外匯風險進行套期的套期工具的匯兌差額按套期會計方法處理；(3)分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的貨幣性項目除攤余成本之外的其他賬面余額變動產生的匯兌差額計入其他綜合收益外，均計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目仍以交易發生日的即期匯率折算的記賬本位幣金額計量。以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，折算后的記賬本位幣金額與原記賬本位幣金額的差額，作為公允價值變動(含匯率變動)處理，計入當期損益或確認為其他綜合收益。10、金融工

259、具、金融工具 在本集團成為金融工具合同的一方時確認一項金融資產或金融負債。對于以常規方式購買或出售金融資產的，在交易日確認將收到的資產和為此將承擔的負債，或者在交易日終止確認已出售的資產。金融資產和金融負債在初始確認時以公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債，相關的交易費用直接計入當期損益，對于其他類別的金融資產和金融負債，相關交易費用計入初始確認金額。當本集團按照企業會計準則第 14號收入(以下簡稱“收入準則”)初始確認未包含重大融資成分或不考慮不超過一年的合同中的融資成分的應收賬款時，按照收入準則定義的交易價格進行初始計量。深圳市中洲投資控股股份有限公司

260、財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -22-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 實際利率法是指計算金融資產或金融負債的攤余成本以及將利息收入或利息費用分攤計入各會計期間的方法。實際利率，是指將金融資產或金融負債在預計存續期的估計未來現金流量，折現為該金融資產賬面余額或該金融負債攤余成本所使用的利率。在確定實際利率時，在考慮金融資產或金融負債所有合同條款(如提前還款、展期、看漲期權或其他類似期權等)的基礎上估計預期現金流量，但不考慮預期信用損失。金融資產或金融負債的攤余成本是以該金融資產或金融負債的初始確認金額扣除已償還的本金

261、，加上或減去采用實際利率法將該初始確認金額與到期日金額之間的差額進行攤銷形成的累計攤銷額，再扣除累計計提的損失準備(僅適用于金融資產)。10.1金融資產的分類、確認和計量 初始確認后，本集團對不同類別的金融資產，分別以攤余成本、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益或以公允價值計量且其變動計入當期損益進行后續計量。金融資產的合同條款規定在特定日期產生的現金流量僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付，且本集團管理該金融資產的業務模式是以收取合同現金流量為目標，則本集團將該金融資產分類為以攤余成本計量的金融資產。此類金融資產主要包括貨幣資金、應收賬款、其他應收款、其他流動資產、債權投資和長

262、期應收款等。金融資產的合同條款規定在特定日期產生的現金流量僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付，且本集團管理該金融資產的業務模式既以收取合同現金流量為目標又以出售該金融資產為目標的，則該金融資產分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。此類金融資產自取得起期限在一年以上的，列示為其他債權投資，自資產負債表日起一年內(含一年)到期的，列示于一年內到期的非流動資產；取得時分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的應收賬款與應收票據，列示于應收款項融資，其余取得時期限在一年內(含一年)項目列示于其他流動資產。初始確認時，本集團可以單項金融資產為基礎，不可撤銷地將非同一控制

263、下的企業合并中確認的或有對價以外的非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。此類金融資產作為其他權益工具投資列示。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -23-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.1金融資產的分類、確認和計量-續 金融資產滿足下列條件之一的，表明本集團持有該金融資產的目的是交易性的：取得相關金融資產的目的，主要是為了近期出售。相關金融資產在初始確認時屬于集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，且有客觀證據表明近期實際存在短期獲利模式。相關金融

264、資產屬于衍生工具。但符合財務擔保合同定義的衍生工具以及被指定為有效套期工具的衍生工具除外。以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產包括分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產：不符合分類為以攤余成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產條件的金融資產均分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。在初始確認時，為消除或顯著減少會計錯配，本集團可以將金融資產不可撤銷地指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。除衍生金融資產外的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產列示于交易性金融資產

265、。自資產負債表日起超過一年到期(或無固定期限)且預期持有超過一年的，列示于其他非流動金融資產。10.1.1以攤余成本計量的金融資產 以攤余成本計量的金融資產采用實際利率法，按攤余成本進行后續計量，發生減值或終止確認產生的利得或損失，計入當期損益。本集團對以攤余成本計量的金融資產按照實際利率法確認利息收入。除下列情況外，本集團根據金融資產賬面余額乘以實際利率計算確定利息收入：對于購入或源生的已發生信用減值的金融資產，本集團自初始確認起，按照該金融資產的攤余成本和經信用調整的實際利率計算確定其利息收入。對于購入或源生的未發生信用減值、但在后續期間成為已發生信用減值的金融資產，本集團在后續期間，按照

266、該金融資產的攤余成本和實際利率計算確定其利息收入。若該金融工具在后續期間因其信用風險有所改善而不再存在信用減值，并且這一改善可與應用上述規定之后發生的某一事件相聯系，本集團轉按實際利率乘以該金融資產賬面余額來計算確定利息收入。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -24-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.1金融資產的分類、確認和計量-續 10.1.2以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產 分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產相關的減值損失或利得、采用實際利率法

267、計算的利息收入及匯兌損益計入當期損益，除此以外該金融資產的公允價值變動均計入其他綜合收益。該金融資產計入各期損益的金額與視同其一直按攤余成本計量而計入各期損益的金額相等。該金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入當期損益。指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資的公允價值變動在其他綜合收益中進行確認，該金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。本集團持有該等非交易性權益工具投資期間，在本集團收取股利的權利已經確立，與股利相關的經濟利益很可能流入本集團，且股利的金額能夠可靠計量時

268、，確認股利收入并計入當期損益。10.1.3以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以公允價值進行后續計量，公允價值變動形成的利得或損失以及與該金融資產相關的股利和利息收入計入當期損益。10.2金融工具減值 本集團對以攤余成本計量的金融資產、分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產、租賃應收款、合同資產、不屬于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以及因金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成金融負債的財務擔保合同以預期信用損失為基礎進行減值會計處理并確認損失準備。本集團對由收入準則規范的交易形成的全部應收

269、賬款及合同資產，以及由企業會計準則第 21 號租賃規范的交易形成的租賃應收款按照相當于整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備。對于其他金融工具，除購買或源生的已發生信用減值的金融資產外，本集團在每個資產負債表日評估相關金融工具的信用風險自初始確認后的變動情況。若該金融工具的信用風險自初始確認后已顯著增加，本集團按照相當于該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備；若該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著增加，本集團按照相當于該金融工具未來 12 個月內預期信用損失的金額計量其損失準備。信用損失準備的增加或轉回金額，除分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產外，作

270、為減值損失或利得計入當期損益。對于分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，本集團在其他綜合收益中確認其信用損失準備，并將減值損失或利得計入當期損益，且不減少該金融資產在資產負債表中列示的賬面價值。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -25-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.2金融工具減值-續 本集團在前一會計期間已經按照相當于金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量了損失準備，但在當期資產負債表日，該金融工具已不再屬于自初始確認后信用風險顯著增加的情形的，本集團在當期

271、資產負債表日按照相當于未來 12個月內預期信用損失的金額計量該金融工具的損失準備，由此形成的損失準備的轉回金額作為減值利得計入當期損益。10.2.1信用風險顯著增加 本集團利用可獲得的合理且有依據的前瞻性信息，通過比較金融工具在資產負債表日發生違約的風險與在初始確認日發生違約的風險，以確定金融工具的信用風險自初始確認后是否已顯著增加。對于財務擔保合同，本集團在應用金融工具減值規定時，將本集團成為做出不可撤銷承諾的一方之日作為初始確認日。本集團在評估信用風險是否顯著增加時會考慮如下因素：(1)信用風險變化所導致的內部價格指標是否發生顯著變化。(2)若現有金融工具在資產負債表日作為新金融工具源生或

272、發行，該金融工具的利率或其他條款是否發生顯著變化(如更嚴格的合同條款、增加抵押品或擔保物或者更高的收益率等)。(3)同一金融工具或具有相同預計存續期的類似金融工具的信用風險的外部市場指標是否發生顯著變化。這些指標包括：信用利差、針對借款人的信用違約互換價格、金融資產的公允價值小于其攤余成本的時間長短和程度、與借款人相關的其他市場信息(如借款人的債務工具或權益工具的價格變動)。(4)金融工具外部信用評級實際或預期是否發生顯著變化。(5)對債務人實際或預期的內部信用評級是否下調。(6)預期將導致債務人履行其償債義務的能力發生顯著變化的業務、財務或經濟狀況是否發生不利變化。(7)債務人經營成果實際或

273、預期是否發生顯著變化。(8)同一債務人發行的其他金融工具的信用風險是否顯著增加。(9)債務人所處的監管、經濟或技術環境是否發生顯著不利變化。(10)作為債務抵押的擔保物價值或第三方提供的擔?；蛐庞迷黾壻|量是否發生顯著變化。這些變化預期將降低債務人按合同規定期限還款的經濟動機或者影響違約概率。(11)預期將降低借款人按合同約定期限還款的經濟動機是否發生顯著變化。(12)借款合同的預期是否發生變更，包括預計違反合同的行為可能導致的合同義務的免除或修訂、給予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或擔?；蛘邔鹑诠ぞ叩暮贤蚣茏龀銎渌兏?。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月

274、 31 日止年度 -26-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.2金融工具減值-續 10.2.1信用風險顯著增加-續 (13)債務人預期表現和還款行為是否發生顯著變化。(14)本集團對金融工具信用管理方法是否發生變化。無論經上述評估后信用風險是否顯著增加，本集團認為當金融工具合同付款已逾期超過(含)30日，則表明該金融工具的信用風險已經顯著增加。于資產負債表日，若本集團判斷金融工具只具有較低的信用風險，則本集團假定該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著增加。如果金融工具的違約風險較低，借款人在短期內履行其合同現金流量義務的能力很強，并且

275、即使較長時期內經濟形勢和經營環境存在不利變化但未必一定降低借款人履行其合同現金義務，則該金融工具被視為具有較低的信用風險。10.2.2已發生信用減值的金融資產 當本集團預期對金融資產未來現金流量具有不利影響的一項或多項事件發生時，該金融資產成為已發生信用減值的金融資產。金融資產已發生信用減值的證據包括下列可觀察信息：(1)發行方或債務人發生重大財務困難；(2)債務人違反合同，如償付利息或本金違約或逾期等；(3)債權人出于與債務人財務困難有關的經濟或合同考慮，給予債務人在任何其他情況下都不會做出的讓步；(4)債務人很可能破產或進行其他財務重組；(5)發行方或債務人財務困難導致該金融資產的活躍市場

276、消失；(6)以大幅折扣購買或源生一項金融資產，該折扣反映了發生信用損失的事實?；诒炯瘓F內部信用風險管理，當內部建議的或外部獲取的信息中表明金融工具債務人不能全額償付包括本集團在內的債權人(不考慮本集團取得的任何擔保)，則本集團認為發生違約事件。無論上述評估結果如何，若金融工具合同付款已發生逾期超過(含)90 日，則本集團推定該金融工具已發生違約。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -27-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.2金融工具減值-續 10.2.3預期信用損失的確定 本集團對貨

277、幣資金、應收賬款、其他應收款、租賃應收款、債權投資、長期應收款等在組合基礎上采用減值矩陣或在單項資產的基礎上確定相關金融工具的信用損失。本集團以共同風險特征為依據，將金融工具分為不同組別。本集團采用的共同信用風險特征包括：金融工具類型、信用風險評級、擔保物類型、初始確認日期、剩余合同期限、債務人所處行業、債務人所處地理位置、擔保品相對于金融資產的價值等。本集團按照下列方法確定相關金融工具的預期信用損失：對于金融資產，信用損失為本集團應收取的合同現金流量與預期收取的現金流量之間差額的現值。對于租賃應收款，信用損失為本集團應收取的合同現金流量與預期收取的現金流量之間差額的現值。對于財務擔保合同，信

278、用損失為本集團就該合同持有人發生的信用損失向其做出賠付的預計付款額，減去本集團預期向該合同持有人、債務人或任何其他方收取的金額之間差額的現值。對于資產負債表日已發生信用減值但并非購買或源生已發生信用減值的金融資產，信用損失為該金融資產賬面余額與按原實際利率折現的估計未來現金流量的現值之間的差額。本集團計量金融工具預期信用損失的方法反映的因素包括：通過評價一系列可能的結果而確定的無偏概率加權平均金額；貨幣時間價值；在資產負債表日無須付出不必要的額外成本或努力即可獲得的有關過去事項、當前狀況以及未來經濟狀況預測的合理且有依據的信息。10.2.4減記金融資產 當本集團不再合理預期金融資產合同現金流量

279、能夠全部或部分收回的，直接減記該金融資產的賬面余額。這種減記構成相關金融資產的終止確認。10.3金融資產的轉移 滿足下列條件之一的金融資產，予以終止確認：(1)收取該金融資產現金流量的合同權利終止；(2)該金融資產已轉移，且將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給轉入方；(3)該金融資產已轉移，雖然本集團既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但是未保留對該金融資產的控制。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -28-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.3金融資產的轉

280、移-續 若本集團既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有風險和報酬，且保留了對該金融資產控制的，則按照其繼續涉入被轉移金融資產的程度繼續確認該被轉移金融資產，并相應確認相關負債。本集團按照下列方式對相關負債進行計量：被轉移金融資產以攤余成本計量的，相關負債的賬面價值等于繼續涉入被轉移金融資產的賬面價值減去本集團保留的權利(如果本集團因金融資產轉移保留了相關權利)的攤余成本并加上本集團承擔的義務(如果本集團因金融資產轉移承擔了相關義務)的攤余成本，相關負債不指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。被轉移金融資產以公允價值計量的，相關負債的賬面價值等于繼續涉入被轉移金融資產的賬面價

281、值減去本集團保留的權利(如果本集團因金融資產轉移保留了相關權利)的公允價值并加上本集團承擔的義務(如果本集團因金融資產轉移承擔了相關義務)的公允價值，該權利和義務的公允價值為按獨立基礎計量時的公允價值。金融資產整體轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產的賬面價值及因轉移而收到的對價與原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和的差額計入當期損益。若本集團轉移的金融資產是指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將轉移前金融資產整體的賬面價值在終止確認部分和繼續確

282、認部分之間按照轉移日各自的相對公允價值進行分攤，并將終止確認部分收到的對價和原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額中對應終止確認部分的金額之和與終止確認部分在終止確認日的賬面價值之差額計入當期損益。若本集團轉移的金融資產是指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。金融資產整體轉移未滿足終止確認條件的，本集團繼續確認所轉移的金融資產整體，并將收到的對價確認為金融負債。10.4金融負債和權益工具的分類 本集團根據所發行金融工具的合同條款及其所反映的經濟實質而非僅以法律形式，結合金融負債和權益工具的定義

283、，在初始確認時將該金融工具或其組成部分分類為金融負債或權益工具。10.4.1金融負債的分類、確認和計量 金融負債在初始確認時劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和其他金融負債。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -29-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.4金融負債和權益工具的分類-續 10.4.1金融負債的分類、確認和計量-續 10.4.1.1以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債(含屬于金融負債的衍

284、生工具)和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。除衍生金融負債單獨列示外，以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債列示為交易性金融負債。金融負債滿足下列條件之一，表明本集團承擔該金融負債的目的是交易性的：承擔相關金融負債的目的，主要是為了近期回購。相關金融負債在初始確認時屬于集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，且有客觀證據表明近期實際存在短期獲利模式。相關金融負債屬于衍生工具。但符合財務擔保合同定義的衍生工具以及被指定為有效套期工具的衍生工具除外。本集團將符合下列條件之一的金融負債，在初始確認時可以指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債：(1)該指定能夠消除或顯

285、著減少會計錯配；(2)根據本集團正式書面文件載明的風險管理或投資策略，以公允價值為基礎對金融負債組合或金融資產和金融負債組合進行管理和業績評價，并在本集團內部以此為基礎向關鍵管理人員報告；(3)符合條件的包含嵌入衍生工具的混合合同。交易性金融負債采用公允價值進行后續計量，公允價值變動形成的利得或損失以及與該等金融負債相關的股利或利息支出計入當期損益。對于被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，該金融負債由本集團自身信用風險變動引起的公允價值變動計入其他綜合收益，其他公允價值變動計入當期損益。該金融負債終止確認時，之前計入其他綜合收益的自身信用風險變動引起的其公允價值累計變動額轉入

286、留存收益。與該等金融負債相關的股利或利息支出計入當期損益。若按上述方式對該等金融負債的自身信用風險變動的影響進行處理會造成或擴大損益中的會計錯配的，本集團將該金融負債的全部利得或損失(包括自身信用風險變動的影響金額)計入當期損益。10.4.1.2其他金融負債 除金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成的金融負債、財務擔保合同外的其他金融負債分類為以攤余成本計量的金融負債，按攤余成本進行后續計量，終止確認或攤銷產生的利得或損失計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -30-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和

287、會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.4金融負債和權益工具的分類-續 10.4.1金融負債的分類、確認和計量-續 10.4.1.2其他金融負債-續 本集團與交易對手方修改或重新議定合同，未導致按攤余成本進行后續計量的金融負債終止確認，但導致合同現金流量發生變化的，本集團重新計算該金融負債的賬面價值，并將相關利得或損失計入當期損益。重新計算的該金融負債的賬面價值，本集團根據將重新議定或修改的合同現金流量按金融負債的原實際利率折現的現值確定。對于修改或重新議定合同所產生的所有成本或費用，本集團調整修改后的金融負債的賬面價值，并在修改后金融負債的剩余期限內進行攤銷。10.4.1.2.1財

288、務擔保合同 財務擔保合同是指當特定債務人到期不能按照最初或修改后的債務工具條款償付債務時，要求發行方向蒙受損失的合同持有人賠付特定金額的合同。對于不屬于指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債或者因金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成的金融負債的財務擔保合同，在初始確認后按照損失準備金額以及初始確認金額扣除依據收入準則相關規定所確定的累計攤銷額后的余額孰高進行計量。10.4.2金融負債的終止確認 金融負債的現時義務全部或部分已經解除的，終止確認該金融負債或其一部分。本集團(借入方)與借出方之間簽訂協議，以承擔新金融負債方式替換原金融負債，且新金融負債與原金融負

289、債的合同條款實質上不同的，本集團終止確認原金融負債，并同時確認新金融負債。金融負債全部或部分終止確認的，將終止確認部分的賬面價值與支付的對價(包括轉出的非現金資產或承擔的新金融負債)之間的差額，計入當期損益。10.4.3權益工具 權益工具是指能證明擁有本集團在扣除所有負債后的資產中的剩余權益的合同。本集團發行(含再融資)、回購、出售或注銷權益工具作為權益的變動處理。本集團不確認權益工具的公允價值變動。與權益性交易相關的交易費用從權益中扣減。本集團對權益工具持有方的分配作為利潤分配處理，發放的股票股利不影響股東權益總額。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31

290、日止年度 -31-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 10、金融工具、金融工具-續 10.5金融資產和金融負債的抵銷 當本集團具有抵銷已確認金融資產和金融負債金額的法定權利，且該種法定權利是當前可執行的，同時本集團計劃以凈額結算或同時變現該金融資產和清償該金融負債時，金融資產和金融負債以相互抵銷后的金額在資產負債表內列示。除此以外，金融資產和金融負債在資產負債表內分別列示，不予相互抵銷。11、應收款項、應收款項 對于應收賬款，本集團按信用風險特征的相似性和相關性進行分組。這些信用風險通常反映債務人按照該等資產的合同條款償還所有到期金額的能力，并且與被檢查資產的未來現金流量

291、測算相關。應收賬款各組合確定依據及信用損失準備計提方法如下：組合名稱 確定組合的依據 低風險組合 本組合主要包括應收本集團關聯方款項、應收政府部門及合作方款項、備用金、押金等類別的款項。正常風險組合 本組合為除低風險組合及重大風險組合之外的部分。重大風險組合 本組合為根據內部信息及外部資源進行評估，已發生信用減值的款項。按組合計提信用損失準備的計提方法 低風險組合 按該等類別余額的千分之一至千分之四計提 正常風險組合 按該等類別余額的 5%至 5.3%計提 重大風險組合 單獨進行減值測試，按照其未來現金流量現值低于其賬面價值的差額計提信用損失準備 對于其他應收款及長期應收款，本集團對業務客戶進

292、行內部信用評級，并確定各評級其他應收款及長期應收款的預期損失率。各評級確定依據及相應的預期信用損失率如下：內部信用評級 確定組合的依據 預期平均損失率(%)正常 根據歷史經驗，客戶均能夠在信用期內還款，還款記錄良好，可預見的未來到期不還款的可能性極低。0.10 關注 根據歷史經驗，客戶存在逾期情況，但均能夠還款。5.00 預警 有證據表明客戶的逾期信用風險提高，違約不付款的可能增加。44.84 損失 有證據顯示應收客戶的款項已出現減值，或有證據表明客戶出現嚴重財務困難，在可預見的未來無法收回款項。100.00 深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度

293、 -32-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 12、存貨、存貨 12.1存貨的分類 本集團的存貨主要包括房地產開發成本、房地產開發產品、材料、商品、低值易耗品等。存貨按成本進行初始計量。房地產開發成本是指擬開發土地和在建開發產品，房地產開發產品是指完工項目。房地產開發產品的實際成本包括土地出讓金、基礎配套設施支出、建筑安裝工程支出、開發項目完工之前所發生的借款費用及開發過程中的其他相關費用。材料、商品及低值易耗品的實際成本包括購買價款、運輸費、保險費、應繳納的稅金及其他相關費用等。12.2發出存貨的計價方法 材料及商品發出時，采用加權平均法確定其實際成本。房地產開發產品發

294、出時，采用個別計價法確定其實際成本。12.3存貨可變現凈值的確定依據 資產負債表日，存貨按照成本與可變現凈值孰低計量。當其可變現凈值低于成本時，提取存貨跌價準備?？勺儸F凈值是指在日?；顒又?，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。在確定存貨的可變現凈值時，以取得的確鑿證據為基礎，同時考慮持有存貨的目的以及資產負債表日后事項的影響。存貨按單個存貨項目的成本高于其可變現凈值的差額提取存貨跌價準備。計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經消失，導致存貨的可變現凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內予以轉回，轉回的金額計入當期損益。

295、12.4存貨的盤存制度 存貨盤存制度為永續盤存制。12.5低值易耗品的攤銷方法 低值易耗品采用五五攤銷法進行攤銷。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -33-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 13、持有待售資產、持有待售資產 當本集團主要通過出售(包括具有商業實質的非貨幣性資產交換)而非持續使用一項非流動資產或處置組收回其賬面價值時，將其劃分為持有待售類別。分類為持有待售類別的非流動資產或處置組需同時滿足下列條件：(1)根據類似交易中出售此類資產或處置組的慣例，在當前狀況下即可立即出售；(2)出售極可能發生，即本集團已經

296、就一項出售計劃作出決議且獲得確定的購買承諾，預計出售將在一年內完成。因出售對子公司的投資等原因導致喪失對子公司控制權的，無論出售后是否保留部分權益性投資，在擬出售的對子公司投資滿足持有待售類別劃分條件時，在母公司個別財務報表中將對子公司投資整體劃分為持有待售類別，在合并財務報表中將子公司所有資產和負債劃分為持有待售類別。本集團以賬面價值與公允價值減去出售費用后的凈額孰低計量持有待售的非流動資產或處置組。賬面價值高于公允價值減去出售費用后的凈額的，減記賬面價值至公允價值減去出售費用后的凈額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提持有待售資產減值準備。后續資產負債表日持有待售的非流動

297、資產公允價值減去出售費用后的凈額增加的，恢復以前減記的金額，并在劃分為持有待售類別后確認的資產減值損失金額內轉回，轉回金額計入當期損益。劃分為持有待售類別前確認的資產減值損失不予轉回。持有待售的非流動資產或處置組中的非流動資產不計提折舊或攤銷，持有待售的處置組中負債的利息和其他費用繼續予以確認。對聯營企業或合營企業的權益性投資全部或部分分類為持有待售資產，分類為持有待售的部分自分類為持有待售之日起不再采用權益法核算。14、長期股權投資、長期股權投資 14.1共同控制、重要影響的判斷標準 控制是指投資方擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權力

298、影響其回報金額。共同控制是指按照相關約定對某項安排所共有的控制，并且該安排的相關活動必須經過分享控制權的參與方一致同意后才能決策。重大影響是指對被投資方的財務和經營政策有參與決策的權力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。在確定能否對被投資單位實施控制或施加重大影響時，已考慮投資方和其他方持有的被投資單位當期可轉換公司債券、當期可執行認股權證等潛在表決權因素。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -34-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 14、長期股權投資、長期股權投資-續 14.2初始投資成本的確定 對

299、于同一控制下的企業合并取得的長期股權投資，在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。以發行權益性證券作為合并對價的，在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本，按照發行股份的面值總額作為股本，長期股權投資初始投資成本與所發行股份面值總額之間的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。通過多次交易分步取得同一控制下被合并方的股權，

300、最終形成同一控制下企業合并的，應分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，在合并日按照應享有被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本，長期股權投資初始投資成本與達到合并前的長期股權投資賬面價值加上合并日進一步取得股份新支付對價的賬面價值之和的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。合并日之前持有的股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，暫不進行會計處理。對于非同一控制下的企業合并取得的長期股權投資，在購買日按照合并成本作為長期股權投資的初

301、始投資成本。通過多次交易分步取得被購買方的股權，最終形成非同一控制下的企業合并的，分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，按照原持有被購買方的股權投資賬面價值加上新增投資成本之和，作為改按成本法核算的長期股權投資的初始投資成本。原持有的股權采用權益法核算的，相關其他綜合收益暫不進行會計處理。原持有股權投資為指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動轉入留存收益。合并方或購買方為企業合并發生的審計、法律服務、

302、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益。除企業合并形成的長期股權投資外其他方式取得的長期股權投資，按成本進行初始計量。對于因追加投資能夠對被投資單位實施重大影響或實施共同控制但不構成控制的，長期股權投資成本為按照企業會計準則第 22號金融工具確認和計量確定的原持有股權投資的公允價值加上新增投資成本之和。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -35-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 14、長期股權投資、長期股權投資-續 14.3后續計量及損益確認方法 14.3.1按成本法核算的長期股權投資 母公司財務報

303、表采用成本法核算對子公司的長期股權投資。子公司是指本集團能夠對其實施控制的被投資單位。采用成本法核算的長期股權投資按初始投資成本計價。追加或收回投資調整長期股權投資的成本。當期投資收益按照享有被投資單位宣告發放的現金股利或利潤確認。14.3.2按權益法核算的長期股權投資 除全部或部分分類為持有待售資產的對聯營企業和合營企業的投資外，本集團對聯營企業和合營企業的投資采用權益法核算。聯營企業是指本集團能夠對其施加重大影響的被投資單位，合營企業是指本集團僅對該安排的凈資產享有權利的合營安排。采用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，不調整長期股

304、權投資的初始投資成本；初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調整長期股權投資的成本。采用權益法核算時，按照應享有或應分擔的被投資單位實現的凈損益和其他綜合收益的份額，分別確認投資收益和其他綜合收益，同時調整長期股權投資的賬面價值；按照被投資單位宣告分派的利潤或現金股利計算應享有的部分，相應減少長期股權投資的賬面價值；對于被投資單位除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外所有者權益的其他變動，調整長期股權投資的賬面價值并計入資本公積。在確認應享有被投資單位凈損益的份額時，以取得投資時被投資單位各項可辨認資產等的公允價值為基礎，對被投資單位的凈利潤進

305、行調整后確認。被投資單位采用的會計政策及會計期間與本公司不一致的，按照本公司的會計政策及會計期間對被投資單位的財務報表進行調整，并據以確認投資收益和其他綜合收益。對于本集團與聯營企業及合營企業之間發生的交易，投出或出售的資產不構成業務的，未實現內部交易損益按照享有的比例計算歸屬于本集團的部分予以抵銷，在此基礎上確認投資損益。但本集團與被投資單位發生的未實現內部交易損失，屬于所轉讓資產減值損失的，不予以抵銷。在確認應分擔被投資單位發生的凈虧損時，以長期股權投資的賬面價值和其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權益減記至零為限。此外，如本集團對被投資單位負有承擔額外損失的義務，則按預計承擔的義務確

306、認預計負債，計入當期投資損失。被投資單位以后期間實現凈利潤的，本集團在收益分享額彌補未確認的虧損分擔額后，恢復確認收益分享額。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -36-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 14、長期股權投資、長期股權投資-續 14.4長期股權投資處置 處置長期股權投資時，其賬面價值與實際取得價款的差額，計入當期損益。采用權益法核算的長期股權投資，處置后的剩余股權仍采用權益法核算的，原采用權益法核算而確認的其他綜合收益采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，并按比例結轉；因被投資方除凈

307、損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動而確認的所有者權益，按比例結轉入當期損益。采用成本法核算的長期股權投資，處置后剩余股權仍采用成本法核算的，其在取得對被投資單位的控制之前因采用權益法核算或金融工具確認和計量準則核算而確認的其他綜合收益，采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，并按比例結轉；因采用權益法核算而確認的被投資單位凈資產中除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動按比例結轉當期損益。本集團因處置部分股權投資喪失了對被投資單位的控制的，在編制個別財務報表時，處置后的剩余股權能夠對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按權益法核算，

308、并對該剩余股權視同自取得時即采用權益法核算進行調整；處置后的剩余股權不能對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按金融工具確認和計量準則的有關規定進行會計處理，其在喪失控制之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。對于本集團取得對被投資單位的控制之前，因采用權益法核算或金融工具確認和計量準則核算而確認的其他綜合收益，在喪失對被投資單位控制時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，因采用權益法核算而確認的被投資單位凈資產中除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動在喪失對被投資單位控制時結轉入當期損益。其中，處置后的剩余股權采用權益法核算的，其他綜合

309、收益和其他所有者權益按比例結轉；處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則進行會計處理的，其他綜合收益和其他所有者權益全部結轉。本集團因處置部分股權投資喪失了對被投資單位的共同控制或重大影響的，處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則核算，其在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動而確認的所有者權益，在終止采用權益法時全部轉入當期投資收益。本集團通過多次交易分步處置

310、對子公司股權投資直至喪失控制權，如果上述交易屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項處置子公司股權投資并喪失控制權的交易進行會計處理，在喪失控制權之前每一次處置價款與所處置的股權對應的長期股權投資賬面價值之間的差額，先確認為其他綜合收益，到喪失控制權時再一并轉入喪失控制權的當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -37-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 15、投資性房地產、投資性房地產 投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的建筑物和已出租的土地使用權等。投資性房地產按成本進行初

311、始計量。與投資性房地產有關的后續支出，如果與該資產有關的經濟利益很可能流入且其成本能可靠地計量，則計入投資性房地產成本。其他后續支出，在發生時計入當期損益。本集團采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，并按照與房屋建筑物或土地使用權一致的方式進行折舊或攤銷。當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。16、固定資產、固定資產 16.1確認條件 固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。固定資產僅在與

312、其有關的經濟利益很可能流入本集團，且其成本能夠可靠地計量時才予以確認。固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。與固定資產有關的后續支出，如果與該固定資產有關的經濟利益很可能流入且其成本能可靠地計量，則計入固定資產成本，并終止確認被替換部分的賬面價值。除此以外的其他后續支出，在發生時計入當期損益。16.2折舊方法 固定資產從達到預定可使用狀態的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。各類固定資產的折舊年限、殘值率和年折舊率如下：類別 折舊年限(年)殘值率(%)年折舊率(%)房屋及建筑物 15-30 5.00 3.20-6.30 機器設備 5-10 5.00 9.50-19.0

313、0 運輸設備 5-10 5.00 9.50-19.00 電子及其他設備 3-10 5.00 9.50-31.67 固定資產裝修 3-6-16.70-33.30 深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -38-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 16、固定資產、固定資產-續 16.2折舊方法-續 預計凈殘值是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態，本集團目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。16.3其他說明 當固定資產處置時或預期通過使用或處置不能產生經濟利益時，終止確認該固定資產。固定資產出

314、售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。本集團至少于年度終了對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如發生改變則作為會計估計變更處理。17、在建工程、在建工程 在建工程按實際成本計量實際成本包括在建期間發生的各項工程支出、工程達到預定可使用狀態前的資本化的借款費用以及其他相關費用等。在建工程不計提折舊。在建工程在達到預定可使用狀態后結轉為固定資產。18、借款費用、借款費用 可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的借款費用，在資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或生產活動已經開始時，開始資本化；

315、構建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態時，停止資本化。如果符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生非正常中斷、并且中斷時間連續超過 3 個月的，暫停借款費用的資本化，直至資產的購建或生產活動重新開始。其余借款費用在發生當期確認為費用。專門借款當期實際發生的利息費用，減去尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額予以資本化；一般借款根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率，確定資本化金額。資本化率根據一般借款的加權平均利率計算確定。資本化期間內，外幣專門借款的匯兌差額全部予以資本化；外幣一般

316、借款的匯兌差額計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -39-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 19、無形資產、無形資產 19.1無形資產計價方法、使用壽命、減值測試 無形資產包括土地使用權、計算機軟件等。無形資產按成本進行初始計量。使用壽命有限的無形資產自可供使用時起，對其原值減去預計凈殘值和已計提的減值準備累計金額在其預計使用壽命內采用直線法分期平均攤銷。使用壽命不確定的無形資產不予攤銷。期末，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命和攤銷方法進行復核，必要時進行調整。19.2內部研究開發支出 研究階段的支出，于

317、發生時計入當期損益。開發階段的支出同時滿足下列條件的，確認為無形資產，不能滿足下述條件的開發階段的支出計入當期損益：(1)完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；(2)具有完成該無形資產并使用或出售的意圖；(3)無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，能夠證明其有用性；(4)有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有能力使用或出售該無形資產；(5)歸屬于該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。無法區分研究階段支出和開發階段支出的，將發生的研發支出全部計入當期損益。內部開發活動形

318、成的無形資產的成本僅包括滿足資本化條件的時點至無形資產達到預定用途前發生的支出總額，對于同一項無形資產在開發過程中達到資本化條件之前已經費用化計入損益的支出不再進行調整。20、長期資產減值、長期資產減值 本集團在每一個資產負債表日檢查長期股權投資、采用成本法計量的投資性房地產、固定資產、在建工程、使用壽命確定的無形資產及使用權資產是否存在可能發生減值的跡象。如果該等資產存在減值跡象，則估計其可收回金額。使用壽命不確定的無形資產和尚未達到可使用狀態的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年均進行減值測試。估計資產的可收回金額以單項資產為基礎，如果難以對單項資產的可收回金額進行估計的，則以該資產所屬的

319、資產組為基礎確定資產組的可收回金額?？墒栈亟痤~為資產或者資產組的公允價值減去處置費用后的凈額與其預計未來現金流量的現值兩者之中的較高者。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -40-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 20、長期資產減值、長期資產減值-續 如果資產的可收回金額低于其賬面價值，按其差額計提資產減值準備，并計入當期損益。商譽至少在每年年度終了進行減值測試。對商譽進行減值測試時，結合與其相關的資產組或者資產組組合進行。即，自購買日起將商譽的賬面價值按照合理的方法分攤到能夠從企業合并的協同效應中受益的資產組或資產組組

320、合，如包含分攤的商譽的資產組或資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認相應的減值損失。減值損失金額首先抵減分攤到該資產組或資產組組合的商譽的賬面價值，再根據資產組或資產組組合中除商譽以外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。上述資產減值損失一經確認，在以后會計期間不予轉回。21、長期待攤費用、長期待攤費用 長期待攤費用為已經發生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用。長期待攤費用在預計受益期間分期平均攤銷。22、合同負債、合同負債 合同負債是指本集團已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務。同一合同下的合同資產和合同負債以凈額列示。23

321、、職工薪酬、職工薪酬 23.1短期薪酬的會計處理方法 本集團在職工為其提供服務的會計期間，將實際發生的短期薪酬確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。本集團發生的職工福利費，在實際發生時根據實際發生額計入當期損益或相關資產成本。職工福利費為非貨幣性福利的，按照公允價值計量。本集團為職工繳納的醫療保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金，以及本集團按規定提取的工會經費和職工教育經費，在職工為本集團提供服務的會計期間，根據規定的計提基礎和計提比例計算確定相應的職工薪酬金額，確認相應負債，并計入當期損益或相關資產成本。23.2離職后福利的會計處理方法 離職后福利全部為設定提存計劃。本

322、集團在職工為其提供服務的會計期間，將根據設定提存計劃計算的應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -41-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 23、職工薪酬、職工薪酬-續 23.3辭退福利的會計處理方法 本集團向職工提供辭退福利的，在下列兩者孰早日確認辭退福利產生的職工薪酬負債，并計入當期損益：本集團不能單方面撤回因解除勞動關系計劃或裁減建議所提供的辭退福利時；本集團確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本或費用時。24、預計負債、預計負債 當與或有事項相關的義務是本集團承擔的

323、現時義務，且履行該義務很可能導致經濟利益流出，以及該義務的金額能夠可靠地計量，則確認為預計負債。在資產負債表日，考慮與或有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素，按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數對預計負債進行計量。如果貨幣時間價值影響重大，則以預計未來現金流出折現后的金額確定最佳估計數。如果清償預計負債所需支出全部或部分預期由第三方補償的，補償金額在基本確定能夠收到時，作為資產單獨確認，且確認的補償金額不超過預計負債的賬面價值。25、股份支付、股份支付 本集團的股份支付是為了獲取職工提供服務而授予權益工具或者承擔以權益工具為基礎確定的負債的交易。本集團的股份支付分為以權益結算的股

324、份支付和以現金結算的股份支付。25.1以權益結算的股份支付 對于用以換取職工提供的服務的以權益結算的股份支付，本集團以授予職工權益工具在授予日的公允價值計量。該公允價值的金額在等待期內以對可行權權益工具數量的最佳估計為基礎，按直線法計算計入相關成本或費用，相應增加資本公積。在等待期內每個資產負債表日，本集團根據最新取得的可行權職工人數變動等后續信息做出最佳估計，修正預計可行權的權益工具數量。上述估計的影響計入當期相關成本或費用，并相應調整資本公積。25.2以現金結算的股份支付 以現金結算的股份支付，按照本集團承擔的以股份或其他權益工具為基礎確定的負債的公允價值計量。授予后立即可行權的以現金結算

325、的股份支付，在授予日計入相關成本或費用，相應增加負債。在相關負債結算前的每個資產負債表日以及結算日，對負債的公允價值重新計量，其變動計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -42-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 25、股份支付、股份支付-續 25.3實施、修改、終止股份支付計劃的相關會計處理 本集團對股份支付計劃進行修改時，若修改增加了所授予權益工具的公允價值，按照權益工具公允價值的增加相應地確認取得服務的增加；若修改增加了所授予權益工具的數量，則將增加的權益工具的公允價值相應地確認為取得服務的增加。權益工具

326、公允價值的增加是指修改前后的權益工具在修改日的公允價值之間的差額。若修改減少了股份支付公允價值總額或采用了其他不利于職工的方式修改股份支付計劃的條款和條件，則仍繼續對取得的服務進行會計處理，視同該變更從未發生，除非本集團取消了部分或全部已授予的權益工具。在等待期內，如果取消了授予的權益工具，本集團對取消所授予的權益性工具作為加速行權處理，將剩余等待期內應確認的金額立即計入當期損益，同時確認資本公積。職工或其他方能夠選擇滿足非可行權條件但在等待期內未滿足的，本集團將其作為授予權益工具的取消處理。26、收入、收入 本集團的收入主要來源于商品銷售收入及提供勞務收入。本集團在履行了合同中的履約義務，即

327、在客戶取得相關商品控制權時，按照分攤至該項履約義務的交易價格確認收入。履約義務，是指合同中本集團向客戶轉讓可明確區分商品的承諾。交易價格，是指本集團因向客戶轉讓商品而預期有權收取的對價金額，但不包含代第三方收取的款項以及本集團預期將退還給客戶的款項。滿足下列條件之一的，屬于在某一時間段內履行的履約義務，本集團按照履約進度，在一段時間內確認收入：(1)客戶在本集團履約的同時即取得并消耗所帶來的經濟利益；(2)客戶能夠控制本集團履約過程中在建的商品；(3)本集團履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且本集團在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于在某一時點履行的履約義務，本集

328、團在客戶取得相關商品控制權的時點確認收入。合同中存在重大融資成分的，本集團按照假定客戶在取得商品控制權時即以現金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內采用實際利率法攤銷。合同開始日，本集團預計客戶取得商品控制權與客戶支付價款間隔不超過一年的，不考慮合同中存在的重大融資成分。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -43-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 26、收入、收入-續 本集團向客戶預收銷售商品款項的，首先將該款項確認為負債，待履行了相關履約義務時再轉為收入。當本集團預收款項無需退回，且

329、客戶可能會放棄其全部或部分合同權利時，本集團預期將有權獲得與客戶所放棄的合同權利相關的金額的，按照客戶行使合同權利的模式按比例將上述金額確認為收入；否則，本集團只有在客戶要求履行剩余履約義務的可能性極低時，才將上述負債的相關余額轉為收入。26.1商品銷售收入 本集團在同時滿足以下條件時，認定客戶取得房地產開發產品控制權并確認收入：1)買賣雙方已簽訂銷售合同并依法生效；2)房地產開發產品已竣工并驗收合格；3)收到客戶的全部購房款或取得收取全部購房款權利(如銀行同意發放按揭款的書面承諾函)；4)辦理了交房手續，或者根據購房合同約定的條件視同客戶接收時。26.2提供勞務收入 本集團提供勞務的收入包括

330、物業管理費收入、酒店餐飲服務收入和建造服務收入等。本集團在物業服務已經提供，款項已收取或取得收取款項的權利時確認收入。本集團在酒店餐飲服務已按照約定提供，款項已收取或取得收取服務費的權利時確認收入。本集團提供的建造服務根據履約進度在一段時間內確認收入。履約進度主要根據建造項目的性質，按已經完成的為履行合同實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例或已完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例或已完工合同工作的測量進度確定。27、合同成本、合同成本 27.1取得合同的成本 本集團為取得合同發生的增量成本(即不取得合同就不會發生的成本)預期能夠收回的，確認為一項資產，并采用與該資產相關的商品收入確認相

331、同的基礎進行攤銷，計入當期損益。若該項資產攤銷期限不超過一年的，在發生時計入當期損益。本集團為取得合同發生的其他支出，在發生時計入當期損益，明確由客戶承擔的除外。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 12 月 31 日止年度 -44-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續 27、合同成本、合同成本-續 27.2履行合同的成本 本集團為履行合同發生的成本，不屬于除收入準則外的其他企業會計準則范圍且同時滿足下列條件的，確認為一項資產：(1)該成本與一份當前或預期取得的合同直接相關；(2)該成本增加了本集團未來用于履行履約義務的資源；(3)該成本預期能夠收回。

332、上述資產采用與該資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷，計入當期損益。27.3與合同成本有關的資產的減值損失 在確定與合同成本有關的資產的減值損失時，首先對按照其他相關企業會計準則確認的、與合同有關的其他資產確定減值損失；其次，對于與合同成本有關的資產，其賬面價值高于下列兩項的差額的，超出部分計提減值準備，并確認為資產減值損失：(1)本集團因轉讓與該資產相關的商品或服務預期能夠取得的剩余對價；(2)為轉讓該相關商品或服務估計將要發生的成本。與合同成本相關的資產計提減值準備后，如果以前期間減值的因素發生變化，使得上述兩項差額高于該資產賬面價值的，轉回原已計提的資產減值準備，并計入當期損益，但轉

333、回后的資產賬面價值不超過假定不計提減值準備情況下該資產在轉回日的賬面價值。28、政府補助、政府補助 政府補助是指本集團從政府無償取得貨幣性資產和非貨幣性資產。政府補助在能夠滿足政府補助所附條件且能夠收到時予以確認。政府補助為貨幣性資產的，按照收到或應收的金額計量。28.1與資產相關的政府補助判斷依據及會計處理方法 與資產相關的政府補助，確認為遞延收益，并在相關資產的使用壽命內分期計入當期損益。28.2與收益相關的政府補助判斷依據及會計處理方法 本集團的政府補助中的節能減排補貼等，由于其補償本集團已經發生的相關費用，該等政府補助為與收益相關的政府補助。與收益相關的政府補助，用于補償以后期間的相關成本費用和損失的，確認為遞延收益，并在確認相關成本費用或損失的期間計入當期損益；用于補償已經發生的相關成本費用和損失的，直接計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 財務報表附注 2022 年 1